Заявление на возврат аванса за квартиру

Продолжаем цикл статей, посвященных практике применения предварительных договоров в сфере гражданского оборота недвижимости. В прошлый раз (статья «Предварительный договор и договор задатка» № от) речь шла о сути предварительного договора купли-продажи квартиры (жилого дома), его отличии от договора задатка. Надеюсь, читатель прислушался к моим рекомендациям по составлению предварительного договора и по возможности воплотил их в реальность. Но жизнь есть жизнь, и ситуация, когда предварительный договор не достигает своей цели – заключения основного договора, при отчуждении жилья не так уж редка. Вот о последствиях несоблюдения условий предварительного договора мы поговорим сегодня.

Эти последствия в силу важности для большинства населения «квартирного вопроса» имеют, прежде всего, финансовый характер. Наибольшая тяжесть во многих разрывах сделок с недвижимостью, как правило, ложиться на покупателя и состоит в возможной потере внесенного аванса. Именно добровольный не возврат продавцом суммы полученного аванса является риском покупателя.

В то же время для сторон договора в различных случаях может иметь большое значение потеря времени и других вариантов покупки или продажи недвижимости. К примеру, отчасти можно понять продавца, удерживающего полученный от несостоявшегося покупателя аванс в размере 3 % от суммы будущей сделки, когда за время задержки со стороны покупателя цена недвижимость выросла на 5 %.

Однако все же наиболее незащищенной стороной при таких обстоятельствах в большинстве случаев является покупатель.

Условно разделим мероприятия по возврату аванса по предварительному договору на судебные и внесудебные.

Внесудебные или, скорее досудебные действия, к сожалению, редко оказываются продуктивными – слишком велик соблазн продавца оставить деньги у себя. К сожалению, если путем переговоров самостоятельно или с помощью риэлтерской компании сторонами не достигается компромисса, получить аванс обратно можно только по вступившему в силу решению суда. Дальнейшая переписка, как правило, остается безрезультативной. Решение вопроса иными, не совсем законными способами, находиться вне плоскости правового регулирования.

Итак, Вы – покупатель, и иного варианта как обращение в суд с целью возврата своих денег не находите.

В-первую очередь, составляется исковое заявление, которое состоит из наименования и адреса суда, истца и ответчика; описания обстоятельства заключения предварительного договора, причин не заключения основного договора, обоснования неустойки и возникшего вследствие бездействия продавца ущерба.

Поскольку подобные споры случаются в абсолютном большинстве между физическими лицами – собственником жилого помещения и его покупателем, они разрешаются в порядке гражданского судопроизводства. Причем, несмотря на слово «гражданское…», порядок един как граждан РФ, так и иностранных государств, так называемых бипатридов и даже лиц вообще без гражданства. В зависимости от суммы аванса споры согласно ст. 23 ГПК РФ разрешаются в мировых судах (не превышающий 50 000 руб.) или судах общей юрисдикции (при сумме аванса больше 50 000 руб.). При этом сумма аванса, переданная в иностранной валюте без указания рублевого эквивалента, определяется по курсу Центрального банка РФ этой валюты на дату подачи иска.

На практике, существующей в Ростове-на-Дону, в большинстве из 8- ми административных районов прием исковых заявлений осуществляется в приемные дни и время: вторник, четверг, с 16 до 18 ч. Прием ведет, как правило, в мировом суде — по территориальной принадлежности сам судья или его помощник, в суде общей юрисдикции – консультант или канцелярия суда.

Если покупателей и (или) продавцов, т.е. сособственников жилого помещения, — несколько, то в качестве истцов и (или) ответчиков указываются все стороны договора.

Наименование и место нахождения суда, ФИО и адрес проживания истца (истцов) и ответчика (ответчиков) указываются полностью.

Подсудность (то есть территориальность) подачи иска определяется местом жительства ответчика. Как правило, таким местом является место регистрации постоянного жительства или пребывания. Зачастую продавец на момент подачи иска продолжает проживать в спорной квартире (доме).

В случае же неизвестности места нахождения ответчика (если он успел продать квартиру) иск подается и рассматривается по последнему известному месту жительства. Для установления местонахождения ответчика суд может, не удовлетворится представленной истцом справкой из адресного бюро об отсутствии сведений о запрашиваемом лице (получить ее может каждый) и направить соответствующие запросы в паспортно-визовую службу, жилищно-экплуатационную организацию (ЖЭО) или товарищество собственников жилья (ТСЖ) по последнему известному адресу проживания ответчика.

Если же все предпринятые поиски не дали результата, суд в качестве представителя ответчика, место жительства которого неизвестно обязан назначить адвоката (статья 50 ГПК РФ).

Цена иска состоит из непосредственно суммы невозвращенного аванса в рублевом эквиваленте, определяемом по вышеописанному способу, и других сумм. К таким суммам могут относиться:

— проценты за пользование чужими денежными средствами, которые согласно статье 395 Гражданского кодекса РФ определяются исходя из ставки рефинансирования ЦБ РФ. По состоянию на 15.03.2005 она составляет 13 % годовых, следовательно, за день незаконного пользования авансом Вы можете рассчитывать на 0,03 % от суммы аванса;

— неустойка, предусмотренная предварительным договором, в виде фиксированной суммы – штрафа, и (или) пени в процентах от суммы аванса;

— убытки истца в форме прямого ущерба или упущенной выгоды в связи с удерживанием аванса;

От общей цены исковых требований на дату подачи заявления в бюджет уплачивается государственная пошлина за рассмотрение дела. Госпошлина определяется по правилам, установленным с 2005 года главой 25.3 Налогового кодекса РФ. По таким делам госпошлина составляет при цене иска:

до 10 000 руб. — 4 % цены иска, но не менее 200 рублей;

от 10 001 руб. до 50 000 руб. — 400 рублей плюс 3 % суммы, превышающей 10 000 руб.;

от 50 001 руб. до 100 000 руб. — 1 600 рублей плюс 2 % суммы, превышающей 50 000 руб.;

от 100 001 руб. до 500 000 руб. — 2 600 рублей плюс 1 % суммы, превышающей 100 000 руб.;

свыше 500 000 руб. — 6 600 руб. плюс 0,5 % суммы, превышающей 500 000 руб., но не более 20 000 руб.

Оплата госпошлины производиться в отделении сбербанка или другого коммерческого банка, принимающего платежи от физических лиц в бюджет. В квитанции указываются: получатель платежа – например, УФК Минфина РФ по РО для ИФНС Ворошиловского района г. Ростова-на-Дону (если исковое заявление в Ворошиловский районный суд), банк получателя — ГРКЦ ГУ Банка России по РО и его БИК, КБК, сумма и назначение платежа.

Вы также можете попросить суд отсрочить или рассрочить уплату госпошлины. Основанием для принятия судом такого решения могут быть справка о низком размере заработной платы (МРОТ на сегодня – 720 руб.), иные сведения, подтверждающие тяжелое имущественное положение истца: документы об отсутствии имущества, наличии долгов и т.д.

Итак, к подаваемому в суд исковому заявлению в экземплярах по количеству сторон прикладываются: квитанция в оригинале, предварительный договор между сторонами (или его копия), доверенность на представление интересов (если заявление подписано Вашим представителем) и другие документы. К последним могут относиться: переписка сторон по вопросам встречи для заключения основного договора купли-продажи или возврата аванса и доказательства их почтового направления; документы, подтверждающие убытки и материальное положение сторон.

Направлять исковое заявление ответчику не нужно, это сделает за Вас суд.

Для того, чтобы быть уверенным не только в исходе дела в суде, но и в реальном получении обратно своих денег, одновременно с исковым заявлением Вы можете подать заявление об обеспечении иска, как правило, в таких случаях в форме ареста, денежных средств или имущества в размере цены иска. Обеспечительные меры лишают возможности распоряжения (т.е. заключения с ним сделок) ответчиком в отношении арестованного имущества. Однако, суд субъективно может не удовлетворить такое заявление, если Вы не предоставите доказательств, что непринятие мер по обеспечению иска может затруднить или сделать невозможным в будущем исполнение решения суда. На отрицательное решение суда по этому может повлиять также несоразмерность цены иска и стоимости неделимого имущества, на которое Вы просите наложить арест – например, объекта договора – квартиры, дома.

Главный документ, который будет предметом исследования в судебном заседании, — сам предварительный договор, его условия о выдаче аванса и ответственности сторон.

Принципиально важно положение профессионального посредника между покупателем и продавцом – агентства недвижимости. Предлагая свой проект договора, некоторые риэлтеры между тем устраняются от участия в нем, тем самым не неся никаких обязанностей – например, по подготовке документов. Поэтому в таком случае суд чаще всего не привлекает к участию в процессе риэлтерствую компанию. Если же риэлтерское агентство, хоть даже в лице менеджера, есть в договоре в качестве стороны, Вы можете ходатайствовать либо суд самостоятельно привлечет его к рассмотрению дела в качестве 3 – го лица.

Некоторые риэлтеры в своих формах предварительных договоров указывают передачу суммы в форме задатка. Обращаю внимание читателей на признание судом независимо от формулировок фактической передачи аванса, а не задатка.

Абсолютное большинство риэлтеров в качестве основной меры ответственности за неисполнение условий договора для обеих сторон указывают штраф (неустойку) в размере суммы переданного аванса. Справедливость такой конструкции вызывает сомнения: ведь продавец находится в более выгодном положении – деньги находятся у него в любом случае, прав он или нет. Между тем аванс или предварительная оплата в счет будущего договора по своей сути в результате не заключения договора должен подлежать возращению — тем самым стороны приводятся в первоначальное состояние, а уже потом уплачивают добровольно или взыскивают принудительно друг с друга неустойку. На деле же получается, что никакого обоюдного согласия нет – у покупателя никто не спрашивает, согласен ли он, что по его вине не состоялась сделка и тем самым аванс оставить в качестве неустойки.

Поэтому ключевой момент для взыскания судом неустойки является определение вины в не заключении основной сделки. Для этого в ходе заседания судом выясняются изначальные и последующие с момента заключения предварительного договора намерения сторон в отношении объекта недвижимости, кто какие обязанности и в какой срок должен был исполнить, где и когда предполагалось встретиться для заключения основного договора. Со стороны истца

С целью установления истины судом не должно быть отказано сторонам в вызове в заседание свидетелей для дачи существенных для дела показаний — обстоятельства встреч и темы разговоров сторон. Важнейшие сведения могут предоставить вызванные в суд в качестве свидетелей представители риэлтерской конторы – конкретные агенты и менеджеры, сопровождавшие процесс поиска жилья, процесс переговоров между сторонами и. Если в договоре не указано конкретное место и время встречи для заключения основного договора (например, нотариальная контора), это, как правило, происходит в агентстве недвижимости.

Риэлтеры могут поведать суду также о списке и сроках подготовки документов. Эта обязанность по предварительному договору относится чаще всего к продавцу жилья. И поэтому, не подготовка в обозначенный предварительным договором без его пролонгации срок технического паспорта жилого помещения, отсутствие справок из налоговой инспекции, паспортного стола и т.д., является самым типичным основанием вины продавца в не заключении в срок основного договора. При отсутствии данных о сроках подготовки документов, равно как о наличии сомнений в достоверности имеющихся сведений (например, от заинтересованного свидетеля) суд вправе самостоятельно либо обязан по заявлению стороны запросить необходимую информацию в соответствующих органах власти и организациях: в МУПТиОН, Регистрационной службе Минюста, районной ИФНС и т.д.

Установление виновника несостоявшейся сделки вовсе не означает взыскание неустойки в полном размере – т.е. 100 % суммы аванса. Почти всегда суд, субъективно оценивая последствия нарушения условий договора для пострадавшей стороны, в порядке ст. 333 ГК РФ значительно, иногда в несколько раз, уменьшает неустойку. Поэтому иногда она не намного отличается от процентов за пользования чужими денежными средствами.

Что касается убытков, то их, как правило, встречающихся в форме прямого ущерба, довольно сложно доказывать. Прямыми убытками в случае не возврата аванса может быть уплата процентов по кредитному договору или договору займа, который истец был вынужден заключить на сумму аванса. Кредит или заем должны быть хотя приблизительно равны сумме аванса и получены вскоре после не заключения основной сделки, иначе Вы вряд ли докажете причинно-следственную связь между этими событиями. В условиях сезонного или инфляционного роста цен на недвижимость убытки несостоявшегося покупателя могут состоять в разнице стоимости объекта жилья по предварительному договору и квартиры (дома), реально купленного по другому договору в связи с не заключением предыдущего основного договора. Однако Вам предстоит доказать в этом случае соотношение рыночной оценки обоих объектов недвижимости на одинаковую дату.

Таким образом, если судом устанавливается вина продавца, с него взыскивается сумма аванса и всех доказанных вышеописанных сумм. В случае же, если на лицо вина покупателя, суд в зависимости от суммы аванса (как правило, 5–10% от суммы жилья – солидная сумма) все равно взыскивает с продавца значительную часть денег покупателя. Помимо вышеуказанных сумм суд пропорционально взыгранным суммам распределяет судебные расходы, между сторонами. Расходы на представителя взыскиваются при их подтверждении: ордер, договор, квитанции об оплате и т.д.

После первой инстанции сторона, недовольная решением вправе в 10-дневный срок его обжаловать в вышестоящий суд (для мирового суда – в районный, для районного – в областной). В итоге, по вступлению в силу решения судом выдается исполнительный лист, собственно и являющийся основанием для принудительного удовлетворения правомерных требований. Судебным приставом для этого будет предложено должнику исполнить решение добровольно, в противном случае описано и реализовано его имущество.

В заключение, и покупателю, и продавцу дам совет в судебных делах не экономить на представителе (тем более, что расходы на него к Вам вернуться). К сожалению, ни все адвокаты и другие профессиональные представители в силу специфики отношений по предварительному договору и незначительности судебной практики на эту тему способны грамотно защитить интересы клиента по такому спору. Поэтому лучше сторонам обращаться к профессионалу, имеющему опыт представительства в рассмотрении таких дел.

Справочные материалы сайта АН ИНФО
Вопрос по теме: Право на недвижимое имущество, получаемое в порядке наследования. Иностранные граждане и лица без гражданства. Смена гражданства и право собственности. Налоговая ставки при продаже имущества. Имущественный вычет.
Материнский (семейный) капитал с 1 января 2020 года: новые возможности
Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014) Как правило, суды встают на сторону истцов и выносят судебный акт, разрешающий оформление права.
2020 год: Вопросы, связанным с распоряжением средствами материнского капитала
ГОСРЕГИСТРАЦИЯ ПОДТВЕРЖДАЕТ ЮРИДИЧЕСКУЮ СИЛУ ИПОТЕЧНОЙ СДЕЛКИ
Подскажите как можно построить гараж на участке? Что требуется для оформления?
Понятие масштаба и его виды. Масштаб, план пятисотка, Масштаб 1:ХХХ Сколько в 1 см метров и как считать?
Является ли арендатор налоговым агентом по НДФЛ при выплате арендной платы арендодателю?
Интересует вопрос по выкупу земельного участка: Пошаговая инструкция как перевести землю из аренды в собственность
Уступка права аренды земельного участка
Образцы и Шаблоны: Договор цессии (уступки прав требования)
Уступка права требования по договору участия в долевом строительстве
ПРИМЕР:Как составить претензию о ненадлежащем исполнении обязательств по договору
Шаблоны и Образцы:Требование (претензия) о возмещении убытков и возврате предварительной оплаты (или: аванса)
Вопрос: физические лица сдают в аренду юридическому лицу нежилое помещение, принадлежащее им на праве собственности. Нужно ли в таком случае физическим лицам платить НДС?
ДОГОВОР переуступки права аренды земельного участка, находящегося в государственной (муниципальной) собственности, с правом выкупа и ЗАЯВЛЕНИЕ о согласии собственника земельного участка на передачу арендатором своих прав и обязанностей третьему лицу (наличие согласия собственника на передачу арендатором своих прав и обязанностей предусмотрено договором аренды)
Росреестр.официальное разъяснение структурного подразделения аппарата Управления: Жилое строение, правовое содержание понятия
Принятие земельных участков к бухгалтерскому учету в состав объектов основных средств
О сроках возникновения обязанности по уплате налога на имущество физических лиц у собственника объекта долевого строительства
Центры «Мои документы»: Государственное автономное учреждение Ярославской области
«Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг»
Каким образом нерезиденты РФ платят налог за продажу недвижимого имущества на территории РФ?
возможно ли организации ООО продать офис, по адресу которого это ООО зарегистрировано?
Может иностранный гражданин купить дом в РФ, проживать и быть зарегистированным?
Налоговый вычет за ремонт квартиры – когда это возможно?
ВОПРОС по МСК + ДДУ. Дополнительная информация распоряжению материнским капиталом — Материнским (семейным) капиталом М(С)К или МСК
Справка о размерах оставшейся не уплаченной суммы по договору
образец нотариального обязательства о выделении доли по материнскому капиталу
ДОГОВОР целевого дарения денежных средств
Сделка =Дарение= совершается единственным законным представителем несовершеннолетнему одаряемому: Законный представитель можете представлять интересы, а также подписать договор дарения со стороны дарителя и одаряемого, являющегося представителем несовершеннолетнего.
Налоговая Порядок получения вычета — Я приобрёл недвижимость
Особенности налогового вычета при покупке жилья супругами
Право на имущественный вычет не зависит от того, на кого из супругов оформлены платежные документы
Разъясняем о порядке расчета налога на имущество на объекты недвижимости, находящиеся в долевой собственности
Как снять объект недвижимости с кадастрового учета?
Образец договора купли-продажи товара. Квартира с мебелью
Жилой дом на землях садоводства — маткапитал жилой дом на землях для садоводства.(Земельный участок в СНТ: можно ли использовать материнский капитал на земельном участке в СНТ?)
Дарение денежных стредств физическим лицом предпринимателю
Государственная регистрация права собственности на реконструированные объекты Судебная практика
Вопрос об Отказе от продажи квартиры после подачи документов на регистрацию:Отказ от продажи квартиры после подписания договора купли -продажи
Единовременная субсидия на приобретение жилья ветеранам ВОВ
В какой версии необходимо представить межевой план для получения кадастрового паспорта на земельный участок?
Практика. Образец соглашения о разделе движимого и недвижимого имущества бывших супругов
Договор на возмещение расходов по содержанию здания (помещения) и инженерных коммуникаций
Порядок изменения режима совместной собственности на долевую
Требуется ли согласие бывшего супруга на отчуждение совместно нажитого имущества при государственной регистрации, если после расторжения брака раздел имущества между бывшими супругами не производился ?
Здание на право собственности,аренда земли под зданием
Как выкупить земельный участок у государства
Порядок предоставления в аренду земельных участков, находящихся в публичной собственности
Новая земельная реформа 2015 — комментарии
Постановка на кадастровый учет в нулевой квартал. Кадастровая стоимость
Вопрос юристу: какой высоты можно поставить забор между домами?
Соглашение между соседями: письменное соглашение между соседями о строительстве глухого забора
Все о перенайме: Договор перенайма арендованного имущества
Как перевести многоквартирный дом в частный дом: Как перевести квартиру в часть жилого дома?
Что такое земельный участок: Статус земельного участка ?
Вопрос: Ну гдето есть такой закон что нельзя с гаража сделать типо квартиры?
Вопрос об обязательности согласия наймодателя для вселения в жилое помещение детей, родителей, супруга нанимателя: Вправе ли наймодатель запретить их вселение к нанимателю, если после этого площадь соответствующего жилого помещения, приходящаяся на одного члена семьи, будет ниже учетной нормы?
Продажа квартиры нерезидентом: Налог на доходы нерезидентов, Платит или не платит иностранец НДФЛ в России ?
Налог на дарение: Кто платит налог при получении недвижимости в дар? Освобождение от уплаты налога на доходы.
Новостройка: Перевод в нежилой фонд или внесение изменений в проектную декларацию, проектную документацию?
Развод:Ипотечный кредит после развода. Кто платит?
Какие расстояния необходимо соблюдать при строительстве дома?
Вопрос/ ответ: Физическое лицо — учредитель передает помещение в аренду ооо
Установление (изменение) вида разрешенного использования земельного участка. ПРИКАЗ ОБ УТВЕРЖДЕНИИ КЛАССИФИКАТОРА ВИДОВ РАЗРЕШЕННОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ
Что можно построить на земле для строительства многоквартирного дома?
Государственная регистрация прав, связанных с изменением режима совместной собственности супругов
С какого момента нужно платить за коммунальные услуги в новостройках?
Вопрос: О предоставлении имущественного вычета по НДФЛ при приобретении квартиры по договору участия в долевом строительстве, если акт приема-передачи подписан в мае 2014 г.
Могу ли я потратить материнский капитал на покупку земельного участка под застройку дома, либо его строительство?
Вопрос: Как оформить и документально подтвердить переход права на долю земельного участка, на котором построен дом и признан многоквартирным. ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВИДА СОБСТВЕННОСТИ НА ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК ПОД МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ
Налог на продажу долей недвижимого имущества в собственности менее 3-х лет и в собственности более 3-х лет
Возможность зарегистрировать право на реконструированный жилой дом с увеличившейся площадью на основании ст. 25.3 ФЗ
Приобрели квартиру в новостройке. Какие необходимы документы для регистрации права собственности на квартиру? Было долевое участие в строительстве и уступка права требования (цессии).
Если родственники препятствуют вступить в наследство?
Вопросы и ответы: Можно ли продать квартиру без согласия супруга? Требуется ли согласие супругу на продажу квартиры?
Есть ли налоговые льготы при продаже недвижимости? Перечень льгот инвалидам
КАК ОФОРМИТЬ ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ В УПРОЩЕННОМ ПОРЯДКЕ
вопрос: Как подтвердить самостоятельное строительство дома на средства материнского капитала?
Вопрос о налоге с дохода от уступки права аренды земельных участков
СНТ:Cтраница посвящена вопросам и ответам о повседневной жизни и деятельности садовых некоммерческих товариществ.
Выписка из домовой книги. Архивная,Расширенная. Поквартирная карточка учета.
Материнский капитал.Вопросы и ответы
Можно-ли с ипотечной квартиры вернуть имущественный налоговый вычет, проценты и как?
2014: Имущественный вычет при приобретении имущества. Общая информация. Как получить
Продажа-покупка недвижимости: что такое МСК. Материнский (семейный) капитал, материнский капитал. Документы.Особенности.
Вопрос по замене предмета залога?
Вопрос: Как заполнить налоговую декларацию в 2014 году 3НДФЛ за 2013 год?
ФНС:Я продаю недвижимость.Какие налоги заплатить и Как заполнить документы?
Вопрос: Какие налоги надо заплатить с продажи квартиры несовершеннолетним ребенком
Бланки, Образцы, Шаблоны (Рыба) договоров, актов, соглашений
Зарегистрировать гараж в многоярусном кооперативе. Из документов есть договор долевого участия в строительстве
Вопрос: как нам внести изменения в егрп о назначении дома-жилым или как получить кадастровый паспорт для дачной амнистии?
Вопрос о госуданрственной реистрации права возникшего до 31.01.2013 (в 1995 году)
Вопрос: О Праве собственности на объект по договору купли-продажы, подписаннму Покупателем без брачных отношений и зарегистрированному в период брака Покупателя
Вопрос: Сколько Агентств недвижимости в городе Ярославле и как их найти? Какое выбрать? Я хочу продать квартиру и купить большего метража с доплатой материнским капиталом!
У меня еще вопрос: на момент сделки я должна выписать детей, так как они не собственники (требование банка). Вопрос: На какой срок дети могут и могут ли вообще быть без прописки? Могу ли я их прописать к бабушке, но при этом сама туда не прописываться? Есть ли еще какие то варианты?
У продавца квартира в кооперативном доме (ЖСК), какие могут возникнуть =подводные= камни?
Сколько соток в 1ГА (гектаре) или в чем измеряется площадь участков?
Вопрос про кадастровый/технический паспорт, технический план
Вопрос:Могут ли родители зарегистрировать несовершеннолетнего ребенка отдельно от родителей?
Как расчитываются налоги при продаже земли сельхозназначение?
Освобождение от налога на доходы при продаже квартиры
Вопрос:..получить налоговый вычет за выплаченные по ипотеке проценты
Налогообложение иного имущества: Налог с продажи автомобиля. В каком случае не нужно платить подоходный налог?
Вопрос по переселению из аварийного жилья, как предоставляют новое жилье?
Как правильно оформить дарение недвижимости. Дарственная или Договор дарения. В чем существенная разница между дарственной и договором дарения?
Куда обращаться за изменением вида разрешенного использования земельного участка?
Ярославль: социальные нормы жилья в Ярославле, Учётная норма и норма предоставления общей площади жилого помещения
Вопрос: Подскажите, пожалуйста, закон о том, что подоходный налог можно вернуть не с одной квартиры, а с нескольких, но до 2млн. руб. уже вступил или еще все еще рассматривают?
Вопрос: после полного погашения ипотеки что следует предпринять для снятия обременения с недвижимости?
Вопрос: Имеет ли физическое лицо, не являющееся налоговым резидентом Российской Федерации, право на получение имущественного налогового вычета при продаже недвижимого имущества на территории Российской Федерации?
Вопрос: Подскажите, как правильно заполнить налоговую декларацию
Вопрос: обязательно ли подавать декларацию при продажи квартиры более 3-х лет в собственности?
Срок нахождения объекта в собственности. Налоги. Вопросы и Ответы.
Ответы эксперта: Оформление права собственности на землю
Вопрос: Здравствуйте! Хотим оформить в собственность участок, который используем как огород под картошку, док-ов никаких нет, что делать?
Вопрос: Как рассчитывать физ. лицу сумму налога с дохода от аренды?
Вопрос: Какие необходимы документы для юридического лица и физического лица для регистрации договора аренды недвижимого имущества?
Вопрос по Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним :о распоряжении имуществом между супругами
Вопрос: Объясните поэтапно как оформить свидетельство о собственности на квартиру в новостройке(красноперекопский район).Размер гос пошлины. Екатерина
Вопрос:Есть земельный участок в промышленной зоне относящийся к землям населенных пунктов. Можно ли построить на нем центр отдыха
Покупка квартир и комнат, долей по договору дарения. Сделка, Налоги, Риски
Оформление покупки/продажи/дарения/мены Машиноместа (парковочного места) — доля в праве собственности на помещение с парковочными местами
Материнский капитал. Вопрос по выделении доли при использовании материнского капитала.
ЧАсто задаваемые ВОпросы: Кадастровая палата о техническом плане
Вопрос по Регистрации права собственности на гаражные боксы. Купля-Продажа или Дарение
Вопрос по оформлению гаража: Право собственности на гараж в гаражном или гаражно-строительном кооперативе
Вопрос по оформлению дома, земельного участка: Дачная амнистия до 01.03.2015
Вопрос:Подскажите смогу ли я получить имущественный налоговый вычет в связи с покупкой жилья у родственницы.
Вопрос по налогам: От какого числа отсчитывается срок нахождения в собственности квартиры и срок на возврат суммы излишне уплаченного налога
Вопрос по оформлению: Оформление купли продажи. Смена фамилии собственника.
Вопрос по налогам: Как исчисляется налог на имущество физических лиц на территории г. Ярославля?
Налоги:Подскажите,Запуталась про налог с продажи квартиры
Порядок и сроки уплаты земельного налога: Коротко о налогах владельцам земельных участков
Вопросы и Ответы по Завещанию:Что нужно знать для оформления завещания ? Какие документы необходимы для оформления завещания на жилье? Как оформить завещание ?
Налоги с продажи недвижимости: Налоговые риски при совершении сделок купли- продажи коммерческой недвижимости индивидуальными предпринимателями
Госпошлина — Расчет госпошлины при государственной регистрации договора купли-продажи жилого помещения
Договора Купли-Продажи. Инструкция: Как узнать, склоняется ли фамилия?
Налоговый вычет: Новостройка — когда можно получить? Сколько?
Как оформить право собственности на объект недвижимости в порядке «дачной амнистии»: дачный или садовый домик и земельный участок, индивидуальный гараж и земельный участок, индивидуальный дом и земельный участок, дом и земельный участок
Налоги и Недвижимость: Надо ли вам подавать декларацию о доходах? Какие штрафные санкции предусмотрены законодательством за непредставление декларации?
Налоговая служба по Ярославской области: Информация о льготах по налогу на имущество физических лиц
Вопросы по Налогообложению: Налоги при продаже квартиры: какие, когда, сколько, как и кому платить?
Ответы на вопросы газеты = Ярославские страницы = г. Ярославль.Тема : Органы Опеки и Попечительства при сделках с недвижимостью
Вопросы и Ответы: Признание права собственности на самовольную постройку
Налоги на недвижимость. Покупка и Продажа: Спорные вопросы о применении имущественных налоговых вычетов
Что делать покупателю квартиры, если продавец умер до госрегистрации и она перешла к наследнику?
Имущественный вычет на покупку недвижимости: О предоставлении имущественного вычета пенсионерам
НАЛОГ НА ДОХОДЫ ФИЗИЧЕСКИХ ЛИЦ: Продажа и покупка квартир в одном налоговом периоде
Вопрос: что нужно для признания объекта незавершенного строительства жилым помещением?
Вопрос по налогообложению: С какого срока считается нахождение в собственности недвижимого имущества полученного по наследству?
Налоги и Недвижимость: Имущественные налоговые вычеты. Памятка для налогоплательщика
Вопросы и Ответы: Декларирование доходов физическими лицами
Продажа комнаты в комунальной квартире (бывшее общежитие): Как дешевле получить отказы соседей для регистрации сделки?
Росреестр — оформление/регистрация собственности: Вопрос — ответ
ПРИ КАКИХ УСЛОВИЯХ ВОЗМОЖНО ЗАРЕГИСТРИРОВАТЬ ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ НА ГАРАЖ ИЛИ ХОЗЯЙСТВЕННУЮ ПОСТРОЙКУ В «УПРОЩЕННОМ ПОРЯДКЕ»?
Публикации в СМИ:Ответы гражданам регистраторами Росреестра на множество вопросов
Вопрос: У нас сделка,сложно ли общаться с органами опеки? Легко ли продать жилплощадь, если в ней «прописаны» дети?. И какой перечень документов для органов опеки при сделке купли-продажи, мены, и т.д.?
Вопрос на телефон 93-25-32: Подскажите, какие документы требуются при сделке купли-продажи гаража?
Согласование переустройства и (или) перепланировки жилых помещений
Вопрос: нужно ли согласовывать замену чугунных радиаторов на мета и как я могу согласовать переустройство помещения?
Объясните,Что такое приватизация? Есть ли какие-либо ограничения или запреты на приватизацию? Любое ли жилье можно приватизировать?
Приватизация жилья: в вопросах и ответах
Регистрация: обязательно ли регистрировать права на недвижимость?
Имущественный налоговый вычет: Дом в собственности более 3-х лет, но реконструирован и зарегистрирован менее 3-х лет. Нужно ли платить налог?
Часто Задаваемые Вопросы по совершению сделок с земельными участками: договора,аренда,согласия на совершение сделки
Можно ли передать в аренду помещение, полученное по договору безвозмездного пользования?
Здравствуйте, при изменении вида разрешенного использования земли в течение налогового периода сумма земельного налога не пересчитывается?
Квартира в наследство. Сколько составит госпошлина?
Как помогает государство своим гражданам улучшить жилищные условия?
Подскажите решение проблемы молодых семей, нуждаются в улучшении жилищных условий
Вопросы и ответы пенсионного фонда: Материнский капитал
Договор дарения недвижимого имущества: Как правильно заключить договор дарения недвижимого имущества?
Передача дачи из рук в руки: Подскажите,Как правильно купить дачу?
Возможность перенайма земельных участков: Как оформить переуступку прав аренды участка? Вариант оформления через объект незавершенного строительства
Оформление Недвижимости: переуступка прав аренды на земельный участок
Что такое Уступка права требования по договору долевого участия ?
Новостройки: Долевое строительство по закону. Недвижимость и сделки с ними
Ипотека в силу закона на жилые помещения
Материнский капитал и регистрация
Расскажите об собенности государственной регистрации прав на жилые помещения, приобретаемые по жилищным сертификатам?
Защита прав и интересов граждан, признанных судом недееспособными (ограниченно дееспособными)
Проблемы уклонения от государственной регистрации прав при продаже объектов недвижимости
Как преобразовать земельный участк и порядок его регистрации.
Подлежит ли государственной регистрации договор аренды, заключенный на неопределенный срок?
ОФормление недвижимости: ЧТО НАДО ЗНАТЬ ПРИ УПЛАТЕ ГОСПОШЛИНЫ?
Вопросы по Регистрации частных домов: Регистрация стала проще
Продажа:какие документы нужно мне собрать для продажи.нужен ли тех.паспорт?
Налоговый вычет: Перечень необходимых документов
Оформление недвижимости: Гараж — Как оформить земельный участок?
Оформление недвижимости: Как оформить земельный участок?
Налоговый вычет: где подать декларацию?
Налоги: продажа по цене ниже сметной стоимости
Налогообложение: УСН против классической системы налогообложения
Оформление недвижимости: Восстановление утерянных документов
Дарение недвижимости: Придется ли платить НДФЛ, если недвижимость подарена родственниками?
Cервитут: участок перекрывает проезд к соседним — как быть?
Недвижимость и Налоговый вычет: Можно ли получить имущественный вычет за супругу,перераспределив распределенный вычет ранее в произвольных долях?
Оформление земли: Приватизация земельного участка
Недвижимость супругов:Как решить спорные случаи раздела имущества при разводе?
Планировка квартир в Ярославле: Подскажите пожалуйста, господа риэлторы, что значит «квартира московской планировки»?
Расскажите о подачи заявления о регистрации прав в электронном виде?
Покупка квартиры Залог-Задаток-Аванс:Что такое задаток или аванс и какой разумный размер?
Юридический ликбез: Как ПРИНЯТЬ квартиру по акту приема-передачи? Есть претензии,что делать?
Договор купли-продажи: Расторжение договора Купли-Продажи, Передача недвижимости, Регистрация
Налогообложение.Вычеты:Имущественные налоговые вычеты
Оформление Недвижимости: Как оформить право собственности на дом и земельный участок
Регистрационный учет граждан РФ: Информация о регистрации, прописки в квартиру/долю квартиры к несовершеннолетнему собственнику
Продажа комнаты и преимущественное право: Как продать комнату в коммунальной квартире?
Сделки между супругами: Подскажите пожалуйста, как переоформить долю в квартире на супруга?
Уплата госпошлины: Какую государственную пошлину нужно уплатить продавецу и покупателю при продаже и покупке квартиры
Оформление ИП/ООО: в УФНС России по Ярославской области для государственной регистрации юридического лица или индивидуального предпринимателя
Недвижимость: Реально ли без опыта успешно продать квартиру, с какими сложностями можно столкнуться при продаже? Или же все-таки довериться агентству?
Недвижимость: Хочу продать квартиру! Cамостоятельно заниматься этим вопросом или же обратиться в агентство
Недвижимость: Вопросы и Ответы Налогам часть 1
Недвижимость: Вопросы и Ответы по Аренде часть 1
Недвижимость: Вопросы и ответы по ценам часть 1
Недвижимость: Вопросы и ответы по оформлению недвижимости часть1
Недвижимость: часто задаваемые вопросы по квартирам, ценам, документам
Недвижимость: Вопросы и Ответы

ПРОДАЖА Найм / Аренда
Жилая Недвижимость Жилая Недвижимость
Комнаты Комнаты
Квартиры 1К Квартиры 1К
Квартиры 2К Квартиры 2К
Квартиры 3К Квартиры 3К
Квартиры многокомнатные Квартиры многокомнатные
Дома, Коттеджи, Дачи Дома, Коттеджи, Дачи
Земельные Участки Часы-Сутки
Гаражи машиноместо Гаражи машиноместо
Элитная Недвижимость, VIP Элитная Недвижимость, VIP
Бизнес Недвижимость Бизнес Недвижимость
Офисы Офисы
Торговая Недвижимость Торговая Недвижимость
Склады и Логист.Центры Склады и Логист.Центры
Производственные помещения Производственные помещения
Помещения Спец.Назначения Помещения Спец.Назначения
Земельные Участки Земельные Участки
Гаражи боксы стояночные места Гаражи боксы стояночные места
Помещения свободного назначения Помещения свободного назначения

Практика заключения договора аванса при подготовке сделок купли-продажи квартир является довольно распространенной. Согласно статистике, такой документ подписывается примерно в 15% случаев. По мнению продавцов, он отражает серьезность намерений покупателя и является гарантией исполнения его обязательств в рамках сделки по покупке жилья.

Компенсации не будет?

Но на деле продавец обычно теряет аванс в случае отмены сделки, кроме того, от него могут потребовать заплатить проценты за пользование чужими деньгами. Однако по порядку.

Договор об уплате аванса заключают стороны сделки – покупатель и продавец. Последний в этой ситуации рассчитывает на то, что, если рыбка сорвется с крючка, он сможет оставить себе деньги в виде компенсации за потерянное время и упущенную возможность найти других претендентов на квартиру. В этом его убеждает и содержание договора, в котором говорится, что при срыве сделки по вине покупателя продавец получает сумму, равную двойному размеру аванса. Но в реальности эта гарантия не работает. Более того, продавец может потерять часть собственных денег, которые с него могут потребовать за то, что он какое-то время пользовался чужими средствами. Размер процентов зависит от учетной ставки ЦБ на текущий момент и составляет в среднем около 9% годовых.

Подмена понятий

Изучаем правила рынка: аванс или задаток

Фундаментальной ошибкой продавцов является уверенность, что аванс выполняет те же функции, что и задаток, но это есть большое заблуждение. Аванс, в отличие от задатка, не может служить средством обеспечения сделки, и в этом их кардинальное отличие. Заключение договора о внесении аванса не дает права продавцу удерживать средства покупателя в случае срыва сделки. В отсутствие основного договора купли-продажи этот документ не может возлагать на покупателя денежные обязательства. Аванс представляет собой всего лишь часть денег, причитающихся с покупателя и уплаченных им продавцу до заключения основного договора, и не более того.

В случае, если сделка развалилась, не дойдя до своего логического финала, продавец просто должен вернуть деньги несостоявшемуся покупателю. Если же он отказывается это сделать, покупатель может написать заявление в суд о возврате аванса и признании договора не имеющим силы. Более того, у стороны, инициировавшей иск, появляется основание потребовать от собственника квартиры процентов за пользование его финансами за время, в течение которого они были в его распоряжении. Основанием для такого требования является статья 395 Гражданского Кодекса РФ. Как уже было сказано выше, расчет процентов будет осуществляться по банковской ставке, установленной Банком России.

Судебные решения по возврату аванса

Признать аванс задатком может только суд

Если дело доходит до обращения в инстанции, то продавцы пытаются убедить суд признать аванс задатком. Понятие задатка определяется статьей 380 ГК РФ, в которой говорится, что задаток выдается одной из сторон сделки другой стороне в качестве гарантии исполнения взятых на себя обязательств в счет средств, причитающихся к выплате по договору.

Статья 381 ГК РФ гласит, что в случае, если сделка срывается по вине стороны, уплатившей задаток, то средства остаются в распоряжении второй стороны.

Такой исход полностью соответствует интересам продавца, но суды руководствуются в этом случае положениями статей 421 и 422 Гражданского Кодекса, признающими недействительным включение в договор аванса положений, применяемых к договорам о внесении задатка, а именно – об ответственности сторон за срыв сделки.

Поэтому, если стороны не доходят до заключения основного соглашения, по которому недвижимость переходит в собственность покупателя, то договор об авансе теряет свою силу. Деньги, уплаченные в качестве аванса по будущей сделке, должны быть возвращены несостоявшемуся покупателю согласно статье 1102 ГК РФ. Отказ от возврата квалифицируется как неосновательное обогащение за чужой счет.

В этой ситуации продавцы оказываются в проигрыше потому, что вовремя не взяли на себя труд разобраться с юридической терминологией. Многие из них искренне полагают, что договор об авансе является полноценной заменой соглашению о внесении задатка, или даже воспринимают его в качестве предварительного договора купли-продажи. Однако эти аргументы не могут повлиять на решение суда.

Расписка нужна!

Если покупатель вносит аванс в качестве предоплаты за жилье, ему даже не требуется заключать договор. Достаточно взять с продавца расписку с указанием суммы, уплаченной авансом за квартиру, адреса и параметров объекта, а также даты заключения сделки. Имея на руках такой документ, покупатель без труда сможет взыскать с противоположной стороны свои средства. Правда, известны случаи, когда суд возвращал аванс истцу даже без расписки.

Лучше обойтись без риска

Иски по возврату авансов не являются чем-то из ряда вон выходящим в судебной практике. Их широкое распространение говорит о низком уровне юридической культуры населения.

В отличие от аванса, задаток налагает на покупателя определенные обязанности. В случае отказа от сделки эти деньги будут для него потеряны. Поэтому рыночные эксперты не рекомендуют покупателям заключать договор задатка ввиду его явной невыгодности.

Насколько бы серьезными ни были намерения сторон, но жизнь есть жизнь, и она порой преподносит неприятные сюрпризы. Возможно, потенциальный покупатель действительно со всей серьезностью намеревается приобрести понравившуюся квартиру, но у него могут появиться обстоятельства, требующие денежных расходов, или квартиру не одобрит банк. Бывают и более драматичные причины срыва сделок. Тогда покупку придется отложить, а то и вовсе отменить. В конце концов, у него может появиться другой, более предпочтительный вариант, так зачем же загонять себя в тесные рамки неприятных обязательств и добавлять хлопот в этот, и без того непростой период жизни, требующий от человека определенных усилий и связанный с сильным стрессом?

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *