Закон о магазине в жилом доме

Вопрос соблюдения требований санитарного законодательства для предприятий торговли, функционирующих в жилых домах, представляет особую актуальность, причем нередко его благополучное разрешение сопровождается определенными сложностями. Чем объясняется такое положение дел и на что в связи с этим следует обратить внимание индивидуальным предпринимателям и юридическим лицам, осуществляющим торговую деятельность в помещениях жилых домов?

В соответствии с п. 2.2 СП 2.3.6.1066-01 «Санитарно-эпидемиологические требования к организациям торговли и обороту в них продовольственного сырья и пищевых продуктов» предприятия торговли могут размещаться:

  • в отдельно стоящем здании;
  • в помещениях, пристроенных, встроенных, встроенно-пристроенных к жилым домам и зданиям иного назначения;
  • на территории промышленных и иных объектов для обслуживания работников.

При этом деятельность магазина не должна ухудшать условия проживания, отдыха, лечения, труда людей в жилых зданиях и зданиях иного назначения.

Пункт 2.3 СП 2.3.6.1066-01 запрещает размещать в помещениях, встроенных, встроенно-пристроенных к жилым зданиям и зданиям иного назначения, специализированные рыбные и овощные магазины, а также организации торговли площадью 1000 м2. Кроме того, п. 4.10 СП 54.13330.2011 «Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003» установлено, что в жилых домах не допускается размещать:

  • специализированные магазины москательно-химических и других товаров, эксплуатация которых может вести к загрязнению территории и воздуха жилой застройки;
  • помещения, в т. ч. магазины с хранением в них сжиженных газов, легковоспламеняющихся и горючих жидкостей, взрывчатых веществ, способных взрываться и гореть при взаимодействии с водой, кислородом воздуха или друг с другом, товаров в аэрозольной упаковке, пиротехнических изделий;
  • магазины по продаже синтетических ковровых изделий, автозапчастей, шин и автомобильных масел;

Это важно! Магазины по продаже синтетических ковров можно пристраивать к глухим участкам стен жилых зданий с пределом огнестойкости REI 150.

  • специализированные рыбные магазины;
  • склады любого назначения, в т. ч. оптовой (или мелкооптовой) торговли;
  • все предприятия, а также магазины с режимом функционирования после 23 часов;
  • учреждения и магазины ритуальных услуг.

Завоз продуктов

В соответствии с п. 7.15 СП 2.3.6.1066-01 в магазины, расположенные в помещениях, встроенных, встроенно-пристроенных к жилым зданиям и зданиям иного назначения, завоз продукции не должен производится в ночное время (с 23.00 до 7.00). При этом загрузку товара следует осуществлять с торца жилого здания, не имеющего окон, из подземных тоннелей при наличии специальных загрузочных помещений, как того требует п. 2.4 СП 2.3.6.1066-01. 2.3.5.

Пунктом 3.7 СанПиН 2.1.2.2645-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях» установлено, что:

  • помещения общественного назначения, встроенные в жилые здания, должны иметь входы, изолированные от жилой части здания, а участки для стоянки автотранспорта персонала — располагаться за пределами придомовой территории;
  • не допускается погрузка материалов, продукции для помещений общественного назначения со стороны двора жилого дома, где расположены окна и входы в квартиры; загрузку следует выполнять с торцов жилых зданий, не имеющих окон, из подземных тоннелей или закрытых дебаркадеров, со стороны магистралей;
  • загрузочные помещения допускается не оборудовать при площади встроенных помещений общественного назначения до 150 м2.

Если при проверке контролирующим органом будет выявлено, что погрузка-разгрузка товаров осуществляется со стороны двора жилого дома, где расположены окна и входы в квартиры, магазину выдадут предписание об исправлении данного нарушения.

Отметим, что встречаются примеры, когда суд, рассмотрев материалы дела, приходил к выводу о незаконности предписания Роспотребнадзора ввиду его неисполнимости. Именно такой вывод был сделан в Постановлении ФАС Волго-Вятского округа от 26.06.2013 по делу № А39-3043/2012. Арбитры установили, что принадлежащий закрытому акционерному обществу магазин занимает центральную часть помещений первого (нежилого) этажа многоквартирного дома, справа и слева располагаются иные нежилые помещения (другие торговые точки), не принадлежащие ему. Входы в дом расположены со стороны двора, для посетителей — со стороны фасадной части здания. Отдельные входы, а также загрузочные помещения у торцов дома отсутствуют. Окна жилого здания выходят как во двор, так и на магистраль.

Исходя из этих и других обстоятельств, а также конструктивных особенностей здания, в котором расположен магазин, отсутствия подъездных путей, был сделан вывод, что возможность организовать загрузку товара с торца жилого дома, не имеющего окон, либо со стороны фасадной части здания отсутствует. При этом реконструкция подвального помещения в целях выполнения предписания Роспотребнадзора и организации загрузки из подземных или закрытых дебаркадеров не может быть выполнена в установленные сроки, к тому же способна нарушить основу здания и стать угрозой причинения вреда жизни и здоровью граждан, проживающих в данном доме.

К аналогичным выводам пришли и в Решении Арбитражного суда Республики Мордовия от 25.09.2014 по делу № А39-2097/2014.

В некоторых случаях судьи считают, что магазин должен представить заключение компетентного органа о том, что избранный способ разгрузки является единственно возможным с учетом планировочных решений здания. Если такого заключения нет, приходят к выводу, что изложенное в предписании требование организовать загрузку продукции в соответствии с положениями п. 2.2, 2.4 СП 2.3.6.1066-01 не нарушает прав и законных интересов общества (см., например, Постановление ФАС Уральского округа от 09.10.2013 № Ф09-9989/13 по делу № А50-24500/2012).

Обратим внимание, что положение п. 2.4 СП 2.3.6.1066-01 распространяется и на магазины, расположенные в зданиях, являющихся объектами культурного наследия, что подтверждается позицией Верховного суда РФ, изложенной в Определении от 18.09.2014 № 304-КГ14-1680. Коротко остановимся на споре, точку в котором пришлось ставить суду высшей инстанции, поскольку его выводы могут иметь значение и для других предпринимателей и юридических лиц, чьи магазины расположены в жилых зданиях, являющихся объектами культурного наследия.

На основании жалобы жителя дома Роспотребнадзор проверил деятельность принадлежащего обществу с ограниченной ответственностью круглосуточного продуктового супермаркета, расположенного на первом этаже, загрузка товара в который осуществляется со стороны двора жилого дома, что ухудшает условия проживания и отдыха в нем людей. По результатам проверки предприятию торговли было выдано соответствующее предписание.

Между тем материалами дела подтверждается, что здание является памятником истории и культуры. Организация торговли не согласилась с предписанием, посчитав, что не сможет выполнить изложенное в нем требование, поскольку имеет охранное обязательство, которым предусмотрен запрет на изменение внешнего и (или) внутреннего архитектурного облика помещения объекта культурного наследия без согласования с уполномоченным органом, выполнение на территории памятника земляных, строительных, хозяйственных и иных работ, за исключением работ по его сохранению.

Суды первой и апелляционной инстанций встали на сторону контролирующего органа на том основании, что проведение работ по реконструкции памятников истории и культуры, в т. ч. помещений, принадлежащих предприятию торговли, возможно, если проект реконструкции пройдет экспертизу и будет утвержден к исполнению. Согласно заключению экспертов, к которым обратились судьи, соблюдение требований п. 2.4 СП 2.3.6.1066-01 возможно только после реконструкции внутреннего объема торгового зала с выделением отдельного пути загрузки продукции, с устройством дополнительной входной группы в витражном остеклении. Проведение таких работ технически осуществимо, если учесть конструктивные особенности торгового зала. К тому же арбитры выяснили, что доказательств обращения в уполномоченный орган за согласованием работ, требуемых для исполнения предписания, предприятие торговли не представило.

Суд кассационной инстанции отменил акты судов первой и апелляционной инстанций, исходя из того обстоятельства, что оспариваемым предписанием контролирующего органа на предприятие торговли фактически возложена обязанность по реконструкции здания, где расположен супермаркет. Роспотребнадзор, не согласившийся с таким решением, обратился с иском в Верховный арбитражный суд РФ. Определением ВАС РФ от 16.06.2014 № 3615/14 по делу № А45-22578/2012 оно было передано в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора.

Судебная коллегия по административным делам ВС РФ после рассмотрения дела пришла к выводу, что само по себе наличие охранного свидетельства на дом, в котором находится магазин, не освобождает предприятие торговли от обязанности согласовывать с компетентным органом охраны объектов культурного наследия возможность проведения работ по устранению нарушений санитарного законодательства на территории памятника. Хозяйственная деятельность предприятия торговли не должна нарушать права и законные интересы жителей дома, а согласование или отказ в согласовании переоборудования помещения относится к рискам его деятельности. Итог: обжалуемое постановление суда кассационной инстанции отменено, а решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции оставлены без изменений.

Поскольку нижестоящие судебные инстанции должны руководствоваться позицией вышестоящей (ВС РФ), можно предсказать решение судей при рассмотрении аналогичных споров в дальнейшем.

К сведению В сентябре 2014 г. дело рассматривал ВС РФ в связи с упразднением ВАС РФ. Вопросы осуществления правосудия, относившиеся к ведению ВАС РФ, были переданы в юрисдикцию ВС РФ, в т. ч. полномочия по разрешению экономических споров (ст. 2 Федерального конституционного закона от 05.02.2014 № 3-ФКЗ «О Верховном Суде Российской Федерации» (в ред. от 04.11.2014)).

Канализация и вентиляция

Согласно п. 3.7 СП 2.3.6.1066-01 в магазинах, размещенных в жилых зданиях и зданиях иного назначения, сети бытовой и производственной канализации не объединяются с канализацией этих зданий. Пунктом 3.6 СП 2.3.6.1066-01 не допускается стояки бытовой канализации из верхних этажей жилых домов прокладывать в помещениях для приема, хранения, подготовки и реализации продукции.

Согласно Решению Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 10.11.2014 по делу № А56-51394/2014 выявленные в ходе внеплановой проверки Роспотребнадзором нарушения, среди которых было и то, что сеть бытовой и производственной канализации не разделена от канализации жилого здания, привели к приостановлению деятельности предприятия торговли сроком на 60 дней. После установления того факта, что организацией не были предприняты меры по устранению нарушений, в частности никаких работ по оборудованию раздельной бытовой канализации не выполнялось, Роспотребнадзор обратился в суд с иском о запрете деятельности данного предприятия торговли. Иск контролирующего органа был удовлетворен.

Пунктом 4.4 СП 2.3.6.1066-01 требуется, чтобы вентиляция магазина, расположенного в жилом доме или здании иного назначения, также была оборудована отдельно от системы вентиляции этого здания. Шахты вентиляции должны выступать над коньком крыши или поверхностью плоской кровли на высоту не менее 1 м.

Как следует из Постановления Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.10.2014 по делу № А50-10576/2014, в ходе проверки было установлено, что предприятие торговли среди прочих нарушений допустило выведение шахт вытяжных систем помещений магазина на уровне более 2 м с торца здания. В результате оно было привлечено к ответственности по ст. 6.4 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях (далее — КоАП РФ) с наложением административного штрафа в размере 10 тыс. руб. Судьи признали постановление Роспотребнадзора законным.

Шум и вибрация

В соответствии с п. 4.9 СП 2.3.6.1066-01 уровни шума и вибрации на рабочих местах в помещениях предприятий торговли должны соответствовать гигиеническим требованиям, предъявляемым к уровням шума на рабочих местах, в помещениях жилых, общественных зданий и на территории жилой застройки, а также уровням производственной вибрации, вибрации в помещениях жилых и общественных зданий. Такие гигиенические требования установлены:

Так, как следует из Решения Арбитражного суда Республики Татарстан от 17.11.2014 по делу № А65-12418/2014, Роспотребнадзором в рамках проверки были измерены уровни шума в жилой комнате дома, в котором размещено предприятие торговли. При прокатывании тележки для перевозки товара в магазине максимальное значение шума в комнате составило 48,2 дБА, что превышает допустимый уровень (дневной норматив равен 40дБА).

В результате предприятие торговли было привлечено к ответственности по ст. 6.4 КоАП РФ с наложением штрафа в размере 18 тыс. руб. Кроме того, было внесено представление об устранении причин и условий, способствовавших совершению административного правонарушения, которым предприятие торговли обязали:

  • обеспечить проведение шумоизоляционных работ в целях исключения превышения предельно допустимых уровней шума при эксплуатации магазина;
  • усилить контроль за выполнением в магазине требований п. 2.2 СП 2.3.6.1066-01, СанПиН 2.1.2.2645-10, СН 2.2.4/2.1.8.562-96, дополнив его лабораторно-инструментальными замерами уровня шума в квартирах.

Суд с данным решением контролирующего органа согласился.

Отметим, что при рассмотрении дела судьи проверяют, все ли необходимые сведения содержит заключение эксперта, на которое ссылается контролирующий орган как на доказательство, подтверждающее нарушение магазином предельно допустимых уровней шума, установленных СанПиН 2.1.2.2645-10 и СП 2.3.6.1066-01. При неполном заключении арбитры приходят к выводу, что выданное предписание контролирующего органа незаконно и подлежит отмене (см., например, Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 22.10.2014 по делу № А45-22660/2013).

Машинные отделения, холодильные камеры и грузоподъемники В соответствии с п. 5.1 СП 2.3.6.1066-01 в магазинах, расположенных в жилых зданиях или зданиях иного назначения, не допускается оборудовать машинные отделения, холодильные камеры, грузоподъемники непосредственно под (рядом с) жилыми помещениями.
Как следует из Решения Московского городского суда от 20.03.2014 по делу № 7-1400/2014, предприятие торговли было привлечено к административной ответственности по ст. 6.3 КоАП РФ в виде административного приостановления деятельности на 30 суток в т. ч. за то, что 4 стационарные холодильные камеры в магазине располагались под жилыми помещениями.
В Решении Арбитражного суда Нижегородской области от 21.11.2014 по делу № А43-20295/2014 предприятию торговли по результатам проверки Роспотребнадзора было выдано предписание исключить в магазине, расположенном в жилом здании, размещение и работу грузового лифта непосредственно под жилыми помещениями.

Если санитарные правила нарушены

Индивидуальные предприниматели и юридические лица, осуществляющие торговую деятельность, должны выполнять требования санитарного законодательства, а также постановлений, предписаний Роспотребнадзора. Такая обязанность установлена в ст. 11, п. 3 ст. 39, п. 2 ст. 50 Федерального закона от 30.03.1999 № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» (в ред. от 31.12.2014).

Арбитражная практика свидетельствует, что за нарушение санитарных правил при осуществлении торговой деятельности в помещениях жилого дома предприниматели и юридические лица привлекаются к ответственности по ст. 6.3 либо 6.4 КоАП РФ. Первой установлена ответственность за нарушение законодательства в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, выразившееся в нарушении действующих санитарных правил и гигиенических нормативов, невыполнении санитарно-гигиенических и противоэпидемических мероприятий, второй — ответственность за нарушение санитарно-эпидемиологических требований к эксплуатации жилых помещений и общественных помещений, зданий, сооружений и транспорта.

Обеими статьями предусмотрена возможность административного приостановления деятельности предпринимателя и юридического лица на срок до 90 суток. Размеры штрафов отличаются незначительно:

Кроме выдачи предписаний об устранении выявленных нарушений, привлечения к административной ответственности в виде штрафа или приостановления деятельности на установленный срок, при обнаружении реальной угрозы здоровью людей, создаваемой данными нарушениями, Роспотребнадзор вправе обратиться в суд с иском о полном запрете деятельности магазина-нарушителя на основании ст. 1065 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Заключение

Большинство нарушений, выявляемых при проверках деятельности предприятий торговли, размещенных в помещениях жилых домов, связано с неправильной загрузкой-выгрузкой товаров, когда не соблюдаются положения п. 2.4 СП 2.3.6.1066-01. 2.3.5. Они касаются абсолютно всех предприятий торговли, в т. ч. располагающихся в зданиях, являющихся объектами культурного наследия, что подтверждается и практикой ВС РФ. Однако, если арбитры придут к выводу, что выполнить предписание контролирующего органа невозможно в силу конкретных обстоятельств, например конструктивных особенностей здания, можно ожидать, что они признают его незаконным и отменят.

Вторым по распространенности нарушением является превышение допустимого уровня шума в жилых комнатах квартир дома, в котором размещено предприятие торговли. Здесь судьи проверяют все ли необходимые сведения содержит заключение эксперта, на которое ссылается контролирующий орган как на доказательство факта нарушения. Есть примеры, когда арбитры приходили к выводу, что предписание контролирующего органа незаконно и подлежит отмене, поскольку заключение экспертов является неполным.

Как видим, при рассмотрении дел о несоблюдении предприятиями торговли, функционирующими в помещениях жилых домов, требований санитарного законодательства вполне возможен тот вариант развития событий, при котором судьи встают на сторону нарушителей — индивидуальных предпринимателей и юридических лиц. Однако полагаться на такой исход не стоит, целесообразнее выполнить все необходимые требования, чтобы избежать споров с контролирующими органами и судебных разбирательств.

Введены в действие Постановлением Главного государственного санитарного врача РФ от 07.09.2001 № 23 (в ред. от 03.05.2007).

Утвержден Приказом Минрегиона России от 24.12.2010 № 778.

Утверждены Постановлением Главного государственного санитарного врача РФ от 10.06.2010 № 64 (в ред. от 27.12.2010).

Постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 11.12.2014 по делу № А39-2097/2014 данное Решение отменено, апелляционная жалоба Роспотребнадзора удовлетворена.

Утверждены Постановлением Госкомсанэпиднадзора РФ от 31.10.1996 № 36.

Утверждены Постановлением Госкомсанэпиднадзора РФ от 31.10.1996 № 40.

Буква закона

Какие требования предъявляются к жилью для проживания? Основным актом, регулирующим жилищные правоотношения, является Жилищный кодекс РФ.

Требования предъявляемые к жилью закреплены в статье 15 ЖК РФ. Данный перечень носит исчерпывающий характер. Отсутствие хотя бы одного требования влечет невозможность отнесения помещения к жилым. Итак, жилое помещение обязано быть:

  • изолированным;
  • отнесено к недвижимому имуществу;
  • пригодно для постоянного проживания.

Сборные маленькие домики, вагоны, бытовки не считаются жилыми помещениями.

Также, правоотношения касающиеся жилья в нежилом помещении регулируются ФЗ РФ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения». Пункт 2 статьи 23 данного закона устанавливает запрет на заселение нежилых помещений.

Можно ли там жить?

Если следовать точно букве закона (ст. 23 ФЗ РФ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения»), то жить в нежилом помещении нельзя. Это противоречит их главному признаку.

Вместе с тем, если собственник данного помещения находится там круглосуточно, то его никто не имеет право выгнать.

Другая ситуация складывается с арендованным имуществом. В данном случае проблемы могут возникнуть у арендатора с хозяином арендуемого недвижимого имущества. Часто в договоре аренды есть оговорка о целевом использовании данных помещений, т.е. если в соглашении указанно, что сооружения сдаются под кафе, то арендатор не вправе устраивать там мини-гостиницу.

Это повлечет как минимум расторжение договора, и как максимум ответственность согласно соглашению и действующему законодательству.

Существует ли наказание за прописку?

Для жилых помещений характерно наличие прописанных в нем граждан.

Прописка – это юридическая привязанность к месту жительства. Есть прописка постоянная и временная. Сегодня существует много споров по поводу необходимости института прописки в целом. Многие считают, что это атавизм Советского союза. Тем не менее, сегодня прописка это важный элемент в жилищном законодательстве. Наличие прописки во многом упрощает обычную жизнь граждан.

Прописка в нежилых помещениях, как временная, так и постоянная запрещена. Заявление на данное действие ни одно должностное лицо не примет. Статья, устанавливающая ответственность за незаконную прописку в нежилых помещениях отсутствует как в УК РФ, так и в КоАП РФ. Получается, что наказать за то, то человек там прописан, невозможно.

Ответственность за такой вид использования коммерческого помещения

Закон не предусматривает прямой ответственности за использование нежилого помещения для проживания. Cтатьи, посвященной именно этому правонарушению нет. Однако за это можно наказать по другой статье – 6.4 КоАП РФ. Главное доказать, что жители подсобных помещений нарушают санитарно-эпидемиологические правила.

Практика показывает, что процесс доказывания проживания в нежилых конструкциях очень сложен. Задача упрощается, если нежилые помещения находятся в большом жилом доме.

В данном случае жильцы дома могут привлечь нарушителей путем обращения в Роспотребнадзор или ФМС (если это гастарбайтеры).

Итак, если будет установлен факт проживания в неположенном помещении, то согласно статье 6.4 КоАП РФ:

  1. гражданин может быть оштрафован на сумму от 500 рублей до 1 000;
  2. предприниматель и должностное лицо может поплатиться от 1 000 до 2 000 рублей;
  3. организацию могут санкционировать на сумму от 10 000 до 20 000 рублей.

Предприниматели, как физические, так и юридические лица могут получить запрет за занятие своей деятельностью до 90 суток.

Кроме того, жизнь в офисе или гараже доставляет массу неудобств:

  • В рабочее время к вам могут прийти любые проверяющие службы.
  • В таких местах нельзя оборудовать многие предметы быта, например, газовую плиту.
  • Также следует отметить дороговизну коммунальных услуг. За одну и ту же воду, которая течет с крана придется заплатить в разы дороже чем обитатель жилого помещения. Это обусловлено государственной политикой в сфере коммунального обслуживания. Для жилых помещений предусмотрены льготы, а для коммерческих помещений льготы отсутствуют.

Подведя итоги, нужно отметить, что нежилые помещения активно используются в гражданском обороте. Есть много пробелов в законодательстве в их отношении. Нет четкого понятия, нет предельно ясной ответственности за незаконную прописку и проживание в них. Однако это не повод нарушать закон.

С 9 июня 2019 года перевести помещение в нежилой фонд станет сложнее. Согласно новому порядку, предпринимателю потребуется получить одобрение жильцов дома, подъезда и ближайших к будущему нежилому помещению квартир. Размещать в многоквартирном жилом доме магазин или подобный объект можно будет только после того, как помещение получит статус нежилого.

Могут ли жители дома повлиять на перевод жилого помещения в нежилой фонд?

Да, могут. Помимо того, что они могут проголосовать против на общем собрании, если идее появления по соседству магазина воспротивится кто-то из собственников прилегающих к нему квартир, перевести помещение в нежилой фонд не получится.

По словам юриста Натана Будовница, согласно федеральному закону N 116-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации», магазин можно будет организовать в жилом доме в случае согласия собственников этого дома (оформленного протоколом общего собрания, содержащим решение об их согласии на перевод жилого помещения в нежилой фонд), также потребуется письменное согласие каждого собственника всех помещений, примыкающих к переводимому. Это должны быть отдельные документы, поскольку эти люди могли не участвовать в собрании и кворум набрался без их голосов. Даже если против окажется всего один человек из прилегающей квартиры, перевод помещения в нежилой фонд будет невозможен.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *