Задаток по ГК

Понятие и функции задатка

Задаток — это определенная сторонами сумма, которая выполняет несколько функций:

  • Платежную. Вносится в счет оплаты товаров, работ, услуг.
  • Обеспечительную. Гарантирует выполнение обязательств обеими сторонами (может быть удержана при отсутствии дальнейшей оплаты или взыскана при отсутствии встречного исполнения путем передачи вещи или выполнения действий).
  • Доказательственную. Подтверждает наличие соглашения. По традиции ст. 380 ГК РФ содержит такое указание, но рассчитывать на прямое применение нормы в этой части не стоит (см. апелляционное определение Курганского областного суда от 23.08.2016 по делу № 33-3040/2016, где судом не приняты во внимание в качестве доказательств наличия правоотношений ни расписка о получении задатка, ни копия предварительного договора).

В настоящее время актуально установление различий между задатком и сходным способом обеспечения — обеспечительным платежом (ст. 381.1 ГК РФ). Отличия задатка состоят в том, что он:

  1. Должен быть поименован в этом качестве.
  2. Вносится только деньгами.

До 01.06.2015 одной из наиболее острых проблем было определение возможности применения задатка в предварительном договоре. При купле-продаже объектов недвижимости практика установления задатка была общепринятой.

Для целей возврата задатка наиболее важным вопросом является квалификация платежа по предварительному договору.

Задаток в предварительном договоре

О составлении предварительного договора можно прочитать в наших статьях Как составить предварительный договор — форма по ГК РФ?, Как составить предварительный договор купли-продажи?.

При составлении предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества можно воспользоваться образцами, предложенными в статьях Предварительный договор купли-продажи квартиры (образец), Предварительный договор купли-продажи земельного участка.

Для применения правил о задатке к платежу по предварительному договору желательно максимально точно указать на это:

  1. Именовать передаваемую сумму задатком.
  2. Избегать формулировок, которые позволяли бы толковать передачу этой суммы в качестве аванса или с другой целью, нежели цели, указанные для задатка. Например, не должно быть указания на то, что эта сумма передается в качестве частичной оплаты либо в депозит или в качестве обеспечительного платежа, во избежание смешения с этим способом обеспечения.
  3. Прямо предусмотреть последствия в соответствии со ст. 380 ГК РФ на случай нарушения обязанностей, т. е. невыполнения действий, направленных на заключение основного договора.

Изменение законодательства в части возможности применения задатка в предварительном договоре

До изменений ст. 380 ГК РФ, внесенных законом от 08.03.2015 № 42-ФЗ, возможность задатка в предварительном договоре оценивалась 2 высшими судебными инстанциями по-разному:

  1. ВС РФ делал упор на обеспечительную функцию задатка и указывал на отсутствие законодательного запрета на его использование в этом случае (см. определение Верховного суда РФ от 13.11.2012 № 11-КГ12-20).
  2. ВАС РФ учитывал платежную функцию. При отсутствии денежного обязательства и наличии одного только обязательства по заключению основного договора применение задатка невозможно. По окончании предварительного договора обязательства по нему прекращаются, неправомерно удерживаемая сумма является неосновательным обогащением и может быть взыскана в соответствии с гл. 60 ГК РФ (постановление президиума ВАС РФ от 19.01.2010 № 13331/09).

Отметим, что ВАС РФ считал возможным применение неустойки в предварительном договоре. И стороны прибегали к следующему варианту оформления: именовали уплачиваемый задаток авансом, депозитом или иным образом, а для возврата задатка применяли формулировки об уплате штрафной неустойки (постановление президиума ВАС РФ от 08.04.2014 № 16973/13).

Ч. 4 ст. 380 ГК РФ, введенная с 01.06.2015, прямым текстом устанавливает возможность применения задатка для обеспечения обязательств по предварительному договору.

Судебная практика о возврате задатка по предварительному договору: суды общей юрисдикции

Судебная практика СК по гражданским делам ВС РФ в отношении задатка не изменилась, поскольку она соответствует:

  • Новой редакции ст. 380 ГК РФ.
  • Правовой позиции, которую ВС РФ высказывал относительно применения задатка в предварительном договоре ранее. В развитие своей аргументации в мотивировочной части высший суд также указывает, что задаток, засчитываемый в счет цены по основному договору, выполняет не только обеспечительную, но и платежную функцию (определение Верховного суда РФ от 19.04.2016 № 18-КГ16-29).

В связи с этим независимо от времени возникновения правоотношений ВС РФ считает возможным применение норм о задатке.

Такого же мнения придерживаются региональные суды. В качестве примера см. постановление президиума Кемеровского областного суда от 11.07.2016 № 44г-85/2016, которым было отменено решение суда 1-й инстанции, посчитавшего задаток авансом.

Отметим, что относительно неустойки в предварительном договоре в системе общей юрисдикции поддерживается мнение о невозможности ее применения. Соответствующие условия суд может посчитать ничтожными (см. в качестве примера апелляционное определение Мосгорсуда от 28.10.2015 по делу № 33-39809/2015).

Можно ли вернуть задаток по предварительному договору: реализация обеспечительной роли задатка

Требование о возврате должно быть мотивированным. При нормальном исполнении задаток чаще всего идет в зачет оплаты по договору, который должен быть заключен. Его обеспечительная роль проявляется в случае нарушения обязательства по его заключению. В этом случае действует п. 2 ст. 381 ГК РФ, согласно которому возможность возврата задатка находится в зависимости от того, кто отвечает за неисполнение:

  1. Если задаткодатель — задаток остается у другой стороны.
  2. Если задаткополучатель — он обязан уплатить другой стороне двойной задаток.

Таким образом, вернуть задаток можно, доказав в суде незаключение основного договора по вине другой стороны. Необходимым условием для этого является добросовестное выполнение действий по его заключению самим истцом (подтверждается доказательствами направления предложения об этом в установленный срок).

Например, суд не посчитал акт о неявке, составленный в одностороннем порядке, достаточным доказательством (постановление Арбитражного суда Московского округа от 30.08.2016 № Ф05-12264/2016).

Если истец сам уклонился от заключения основного договора, его требование не будет удовлетворено (апелляционное определение Верховного суда Кабардино-Балкарской Республики от 13.07.2016 по делу № 33-1211/2016).

Как вернуть задаток, переквалифицированный в аванс

Возврат уплаченной в качестве аванса суммы актуален для задаткодателя, по вине которого не состоялся основной договор, когда задаткополучатель удерживает задаток в качестве санкции.

Требование о возврате внесенного аванса может быть заявлено в следующих случаях:

  1. При существенных сомнениях относительно того, что платеж является именно задатком (см. апелляционное определение Пермского краевого суда от 04.04.2016 по делу № 33-3452/2016).
  2. При внесении задатка на торгах. К такому платежу применяется только ст. 448 ГК РФ, но не правила о задатке (постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 08.04.2016 № Ф01-1176/2016 по делу № А31-7239/2015).

При предъявлении иска о взыскании именно аванса истцу необходимо привести достаточно веские основания, по которым он просит переквалифицировать платеж.

По одному из дел Верховный суд РФ усмотрел в соглашении сторон наличие существенных признаков предварительного договора и соответствие задатка всем требованиям. Требование о возврате аванса не было удовлетворено, поскольку основной договор не был заключен по вине истца (определение ВС РФ от 28.06.2016 № 37-КГ16-6). По этому делу было вынесено несколько судебных постановлений с противоположными выводами.

Это говорит о том, что, несмотря на совершенствование законодательства и судебной практики, разделение задатка и аванса представляет сложность. Решение в конкретном случае будет зависеть от формулировок предварительного договора и оценки доказательств судом.

Таким образом, задаток по предварительному договору может быть возвращен при отсутствии вины задаткодателя в том, что основной договор не состоялся:

  • в двойном размере, если контрагент нарушил обязательство;
  • однократном, если договор признан недействительным, незаключенным или прекращен досрочно по взаимному согласию или по не зависящим от сторон обстоятельствам.

При наличии вины задаткодателя возвращен может быть только аванс, а не задаток.

Как законно вернуть задаток?

В каких случаях возвращается задаток рассматривается в статье 381 ГК России. При неисполнении покупателем недвижимости своих обещаний по договору, возврат предоплаты невозможен. Но предполагается возврат задатка в двойном размере, если продавец не захотел продать имущество после принятия части суммы. Это основные законные требования.

Основываясь на данных судебной практики вопрос, можно ли вернуть задаток за квартиру является неоднозначным и противоречивым. Так как Судебная коллегия по делам граждан ВС РФ с позицией Высшей арбитражной судебной инстанции в данных вопросах имеет диаметрально противоположные мнения.

Это объясняется тем, что Верховным судом России признана возможность по обеспечению аванса в качестве обязательства предварительных договорных отношений. Считается, что при отсутствии подписания договора, средства, которые были переданы несостоявшимися покупателями для продавца, не являются задатком – это аванс (и возврат в двойном размере не осуществляется).

Спасает ситуацию Федеральный Закон № 42 касательно внесений изменений в части первой ГК Российской Федерации. Эта нормативная база вносит изменения в ст. 380 Гражданского Кодекса РФ в пункт 4, закрепляющий указания по возврату задатка при отказе от покупки квартиры. Статья обеспечивает функцию задатка во время заключения предварительных договорных отношений, что ранее было невозможно.

Когда возвращается предоплата?

Возвращается сумма задатка, если продавец передумает.

Например, покупатель и продавец квартиры предварительно заключают договор купли-продажи, где будет обозначен размер денежного обеспечения (подчеркивается, именно задаток). Составляется соглашение касательно задатка. Но в скором времени решение о продаже недвижимости отменяется. Возврат денег по договору купли продажи может быть осуществлен через судебное обращение, опираясь на статью 381 ГК РФ. Судья удовлетворяет исковые требования, а возврат залога при покупке квартиры может быть гарантирован в двойном размере.

Задаток не возвращается в случае, если передумает покупатель. Нередки случаи, когда на расторжении договора настаивает именно покупатель. Задаток остается у продавца, опираясь на ту же статью 381 ГК РФ.

Есть вариант махинаций от продавца, пытающегося продать недвижимость с нарушением юридических законов. Это означает, что вернуть задаток можно с большей вероятностью через исковое обращение.

К примеру, спешно продают жилье, на которое готова документация, каждый пункт договора учитывается, а задаток уже передается. Или могут начаться непредвиденные ситуации: за некоторое время до реализации квартиры из нее по решению суда выписывают человека, находившегося в тюрьме. При составлении договора эта подробность не обозначалась, а значит, покупатель не мог об этом узнать преждевременно.

Если возврат задатка по аукциону или по договору в мирных условиях невозможен, то можно обратиться в суд, опираясь на п. 1 ст. 451 Гражданского Кодекса РФ, где оговариваются существенные изменения по обстоятельствам, вынудившим покупателя изменить свое решение.

Вернуть деньги можно при заключении договорных отношений с агентством. В документе прописывается, возвращается ли залог, и в каких случаях. Договор является главным доказательством в суде.

Если задаток передается третьему лицу?

Иногда деньги передают риэлторам или посредникам сделки. При каких-либо нарушениях со второй стороны, явных махинациях посредника или агента, нарушаются пункты договора, что можно доказать в суде. Задаток может быть не возвращен, если агенты ссылаются на то, что задаток при покупке недвижимости осуществляют только за счет комиссионных.

Возврат денег можно требовать, если углубиться в договорные условия: при указании в документе того, что задаток считается комиссионными, можно начинать судебные разбирательства. В данном случае риэлтерские действия классифицируются как неосновательное обогащение, опираться можно на ст. 1102 ГК России.

Непредвиденные обстоятельства

Перед тем, как вернуть предоплату за квартиру покупателю, можно достигнуть добровольного соглашения. Нередко происходят непредвиденные ситуации, препятствующие выходу на сделку. Например, от банка поступает отказ покупателю в предоставлении ипотечного или потребительского кредита, тяжелая болезнь покупателя или смерть. В таком случае продавцы сами решают, возвращать аванс за квартиру или нет. В другом случае нужно подать судебный иск, основываясь на п. 1 ст. 451 ГК РФ (по существенному изменению обстоятельств).

Изменения в договоре

Возвращаются средства при изменении сроков заключения договора. Это происходит в случае, если покупателем оформляется ипотечный кредит.

Например, в предварительном договоре имеется пункт о том, что сделку наметили на 11 мая, но одобрили получение ипотеки только 21 мая. Предполагается, что покупатель преждевременно сообщает продавцу, что независящие от него причины могут изменить сроки сделки, но готовность приобретения квартиры остается. Продавец же после оговорок, может продать жилье другому лицу, а задаток вернуть откажется. Продавец в данном случае, основываясь на ст. 1102 ГК РФ, может отстоять свое право на возврат средств.

> Посмотреть полезное видео

Другие случаи возврата

В 2019 году задаток возвращается в таких случаях:

  • если банковское учреждение отказывает в выдаче кредита;
  • если купля-продажа осуществляется с участием нескольких жилых площадей или в случае проблем у одной из сторон, не дающих совершить сделку;
  • если договор купли-продажи указывает, что приобретение имущества состоится только после реализации покупателем собственного имущества, но оно не продается, а продавец отказывается ожидать;
  • если не состоялся аукцион. Решение вопроса возвращения средств зависит от того, по чьей вине торги были не состоялись.

Возврат задатка является делом хлопотным, и чаще всего эта задача без судебного иска не решается. В таком случае покупатель должен позаботиться о грамотности составления обращения, истолковании ситуации, предоставлении доказательств и подготовке нормативной базы.

Добавлено в закладки: 0

Что такое задаток? Описание и определение понятия.
Задаток – это предоплата, которая подтверждает обязательное выполнение договора. Задаток считается таковым лишь после бумажного оформления документа. Он от аванса отличается тем, что является определенным гарантом, что договор заключён и будет выполнен. В ситуации, если условия договора нарушены стороной, которая внесла задаток, она не может потребовать его назад. Если же нарушение состоялось со стороны, которая получила задаток, то ей положено возвратить назад средства в двойном объёме. Если же сумма убытков, которые произошли по вине какой-либо стороны, превышает сумму задатка, то пострадавшая сторона имеет право потребовать двойного их возмещения.

Рассмотрим, более детально, что значит задаток.

Отличия задатка

Основные отличия задатка от аванса:

  • Если тот, кто задаток дал, несет ответственность за невыполнение обязательства по договору, который обеспечен задатком, задаток остаётся полностью у получившего его;
  • Если тот, кто задаток получил, несет ответственность за невыполнение обязательства по договору, который обеспечен задатком, получивший задаток должен вернуть давшему данный задаток в двойном размере.

Задаток (как и аванс) в остальных случаях просто возвращают давшему его в однократном размере.

Как и неустойка, задаток – это заранее зафиксированная денежная сумма.

Однако в отличие от неустойки эта сумма вносится вперед, (а неустойка уплачивается после нарушения обязательства) и определяется только соглашением сторон. Соглашение о задатке независимо от его суммы, равно как и соглашение о неустойке, должно быть совершено только в письменной форме. Но если нарушение правила о письменной форме неустойки ведет к ее недействительности, то нарушение правила о письменной форме задатка ведет лишь к лишению права в подтверждение заключения сделки о задатке ссылаться на свидетельские показания.

Функции задатка

Задаток выполняет следующие функции: обеспечительную, платежную и доказательственную.

Обеспечительная функция состоит в том, что если договор по каким-то причинам неисполнен, в обеспечение которого передан задаток, то наступают последствия, которые предусмотрены пунктом. 2 статьи 381 Гражданского Кодекса Российской Федерации. Данные последствия зависят от того, какая именно сторона договора не исполнила свои обязательства. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она должна уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Стоит помнить, что эти последствия наступают только в том случае, если обязательства по договору не были исполнены и не имеют места в случае их ненадлежащего исполнения.

Соответственно обеспечительная способность задатка по сравнению с неустойкой значительно меньше.

Платежная функция задатка выражается в том, что задаток может быть выдан по договору только той стороной, на которой лежит ответственность осуществлять денежные платежи за предоставление, которое осуществляет контрагент по договору (и если контрагент исполняет свои обязательства, то сумма задатка засчитывается в счет причитающихся платежей). В случае прекращения обеспечиваемого обязательства до начала его исполнения по обоюдному согласию сторон, или если исполнить обязательство не представляется возможным, то возвращение задатка в таком случае обязательно.

Доказательственная функция задатка состоит в том, что если возникает спор между сторонами о заключении договора, в обеспечение которого предоставляется задаток, то если имеется правильно доказанный факт выдачи и, конечно же, получения задатка, то в этом случае можно говорить и о наличии факта заключения самого договора, обеспечиваемого им.

Мы коротко рассмотрели задаток и его суть, функции, а также основные отличия задатка от аванса.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *