Все о квартирах

На эту тему БН уже не раз писал. И хотя с развитием интернета стало гораздо проще получать всевозможные данные о застройщиках и конкретных объектах, не все потенциальные покупатели умеют это делать или рискуют «утонуть» в море информации. Поэтому мы вновь расскажем об алгоритме правильной покупки квартиры в новостройках Петербурга.

Разрешительная документация
Наличие полного пакета документов – первое, на что нужно обратить внимание при выборе квартиры в строящемся доме. Многие застройщики выкладывают их прямо на своем сайте, однако далеко не все. Даже крупные компании зачастую не утруждают себя этим. Разумеется, можно просто поехать в клиентский офис – там вам разрешительную документацию, скорее всего, покажут (если нет, то лучше с такой компанией не связываться вовсе).
Для того чтобы сэкономить время, сначала лучше убедиться, что выбранный объект не фигурирует в «черном списке» застройщиков, которые возводят дома без разрешения на строительство. Такие реестры – начиная с мая нынешнего года – ведут как петербургский, так и областной Госстройнадзор.
Еще один «расстрельный» список публикует и регулярно обновляет Комитет по земельным ресурсам и землеустройству. Это перечень жилых комплексов, строящихся на участках, предназначенных для индивидуального жилого строительства. Между прочим, покупка такого объекта – поступок крайне рискованный, если не сказать опрометчивый. Об этом, к примеру, могут поведать обладатели квартир в трех «приговоренных» судом к сносу домах на Горной улице в Коломягах.

Репутация
Есть еще один важный способ снижения рисков при покупке, которым пренебрегать ни в коем случае нельзя, – это оценка репутации компании. В городе и области работают застройщики, которых в соответствии с их репутацией на рынке можно условно разделить на четыре группы. Первые – строят быстро и, главное, вовремя. Их, к сожалению, не так много: по итогам прошлого года мы насчитали только десять жилых комплексов, построенных в соответствии с первоначально заявленными сроками (или с некритичным запаздыванием – до трех месяцев).
Вторые – вводят в строй свои объекты, как правило, с задержками, хотя и сравнительно небольшими, не более года.
Третьи – компании с подмоченной репутацией: они, как правило, сдают свои жилые комплексы на несколько лет позже, чем планировалось, иногда в незавершенном состоянии объект может находится даже восемь-девять лет.
Есть и четвертая группа – это застройщики, недавно вышедшие на петербургский рынок и пока не успевшие возвести ни одного объекта (судить о репутации можно лишь, если компания уже работала в других регионах или других странах).
Сделать свой вывод о надежности той или иной компании не так уж трудно, например, из публикаций БН, а также специализированных сайтов, которые высчитывают среднее время задержки по сдаче объектов едва ли не каждого петербургского застройщика. Можно почитать и многочисленные форумы дольщиков, однако слепо доверять им мы все-таки не советуем: среди пользователей таких ресурсов нередко бывают штатные сотрудники строительных компанией, которые могут заниматься как пиаром, так и «черным пиаром» (то есть, мягко говоря, принижают заслуги конкурентов).

Договор
Если с разрешительной документацией на объект у застройщика все в порядке, то самое время подписывать договор. Впрочем, сначала, как это ни банально звучит, надо его внимательно прочитать, а лучше всего – не один раз. На что нужно обратить особое внимание?
Прежде всего – на форму. Это должен быть договор долевого участия (ДДУ), который затем будет зарегистрирован в Росреестре, или же договор о вступлении в члены жилищно-строительного кооператива. К сожалению, хотя рынок живет по 214-ФЗ уже почти десять лет, желающих вместо полноценного ДДУ подсунуть клиентам «предварительный договор долевого участия» меньше стало ненамного. Иногда этим грешат в том числе и крупные застройщики. Обычно необходимость подписания предварительного договора они обосновывают «сложностью нашего законодательства», которое не позволяет вовремя получить разрешительную документацию. И, разумеется, «получена она будет буквально в течение нескольких месяцев».
При этом, хотя брать деньги до момента регистрации ДДУ в Росреестре девелопер не имеет права, выплаты клиентам делать все равно приходится. Такие сделки могут быть замаскированы под бронирование или договор займа, а вообще «серых» схем на рынке множество.
Отметим, что подписание предварительного договора вовсе не означает, что вас непременно обманут и оставят без денег и квартиры. Если повезет, можно даже сэкономить, так как некоторые застройщики привлекают клиентов на ранних этапах строительства (до получения разрешения) сверхнизкими ценами, подчас просто демпингуя. Но, думается, излишне повторяться, что любая «серая» схема не гарантирует приобретения жилья, и если дом не будет построен, то в лучшем случае вам только вернут деньги.
Особо отметим, что и в договорах долевого участия могут встречаться свои «подводные камни». Например, на официальном сайте застройщика, а также в проектной декларации написано, что срок сдачи дома, допустим, в первом квартале 2016 года. А в тексте ДДУ указано, что квартира должна быть передана владельцу не позднее, скажем, третьего квартала 2018-го. Разумеется, велика вероятность, что в эйфории покупатель этого пункта не заметит, а если и заметит, то продавец объяснит, что это «техническая необходимость», а на самом-то деле ЖК будет сдан гораздо быстрее.
В данном случае покупатель должен осознавать, что в соответствии все с тем же 214-ФЗ все обязательства застройщика прописываются в договоре и только в нем. Все остальное юридической силы не имеет (ту же проектную декларацию можно переписывать многократно). А стало быть, никакой компенсации в том случае, если сдача дома сильно задержится, дольщик не получит.

Местоположение
Такой критерий, как транспортная доступность жилых комплексов в текущем году стал еще более актуален – по той причине, что до 40% предложения на первичном рынке сейчас приходится на районы, расположенные за КАД. Большая часть новостроек Ленинградской области по-прежнему располагаются в Мурино и Кудрово, где недалеко есть метро. Но на рынок выходит все больше жилых комплексов и в других, более удаленных, поселках – Янино, Аннино, Новоселье, Новогорелово и пр.
Впрочем, и многие городские новостройки подчас находятся в «медвежьих углах». Каменка, Юнтолово, большая часть Юго-Запада, Красное Село, Петергоф, Кронштадт – все они от метро находятся, мягко говоря, неблизко. А значит, перед покупкой следует взвесить все «за» и «против»: более низкая цена далеко не всегда компенсирует необходимость тратить несколько часов на дорогу на работу и обратно, особенно если автомобиля в семье нет или местоположение жилого комплекса заведомо «пробочное».
Что касается новостроек Ленобласти, то у них есть еще одно «больное место» – слаборазвитая социальная инфраструктура. И хотя власти определенные усилия предпринимают, все же жилья на такое число новоселов, которое вряд ли смогут «переварить» существующие и строящиеся детские сады, школы и т. д.

Профессиональная помощь
В заключение рекомендуем обращаться в любой сложной ситуации за советом к профессионалам рынка недвижимости – риэлторам. Во-первых, денег они с вас не возьмут (проценты с продаж агентам выплачивает застройщик). Во-вторых, столь большой объем информации (в Петербурге и его предместьях одновременно продаются квартиры более чем в 200 жилых комплексах) неподготовленному человеку освоить весьма сложно. А профессиональный риэлтор просто обязан иметь четкое представление о рынке и быстро находить любые сведения о том или ином объекте.
Что касается сопровождения сделки, то здесь не обойтись без помощи юриста – это тоже крайне важно. Даже если вы не сомневаетесь в порядочности застройщика, все равно есть смысл показать договор человеку, подкованному во всех юридических и законодательных вопросах – так будет лучше для вашего же спокойствия.

Текст: Павел Гинёв Фото: Алексей Александронок

Последнее обновление: 04-01-2020 0 0

После того как рассчитаетесь за квартиру и получите ключи, не стоит расслабляться. Еще предстоит масса дел и беготни по различным организациям. Без этого в 2020 году не обойтись.

Ниже представлен список с пояснениями что нужно сделать.

Проверить состояние квартиры, коммуникаций

Подписав акт передачи квартиры, новый владелец принимает ответственность за все недостатки, с которыми получил недвижимость.

  • У покупателей новостроек есть гарантированный ДДУ и законом установлен срок на устранение выявленных недочетов.
  • Покупателям вторичного жилья все проблемы придется решать самостоятельно.

При осмотре квартиры перед покупкой не всегда удается найти недостатки, многие могут быть скрыты, к каким-то не будет доступа.

Внимательный осмотр квартиры позволит:

  1. Выявить критический износ труб водоснабжения или канализации, опасные для эксплуатации участки электропроводки, серьезные дефекты переданного сантехнического оборудования и т.д.
  2. При обнаружении недостатков, влекущих значительные финансовые траты (сколько стоит ремонт квартиры), до подписания акта-приема квартиры решить вопрос с бывшими собственниками (это можно делать только в том случае, если вас заранее не уведомили о наличии данных проблем с передаваемым жильем, коммуникациями, оборудованием).
  3. Наметить план обращения в инстанции, которые могут профессионально и быстро устранить выявленные недостатки.

Обращение в ТСЖ или ЖКХ

Следующим шагом после подписания договора купли-продажи на квартиру и получения колючей является обращение в Управляющую компанию. Помимо УК это может быть ТСЖ или Жилищный кооператив.

Целью подобного обращения является заключение договора на оказание услуг по обслуживанию жилья. Да и просто знакомства с теми людьми, которые обслуживают ваш дом. Обязательно узнайте телефон электрика, сантехника, председателя ТСЖ или директора УК (приемной), время работы паспортиста.

Сделать прописку

При отсутствии постоянной регистрации, встать на учет. Для этого в течение 7-ми суток со дня заселения на выбор обратиться в:

  • любой удобный МФЦ;
  • паспортный стол УК (если он есть);
  • паспортный отдел МВД;
  • на сайте Госуслуг.

За проживание без регистрации более допустимого законом периода, нарушителям грозит штраф от 2000 рублей.

Также с новой пропиской будет проще обращаться в ближайшие по месторасположению гос. учреждения.

Переоформление договоров с ресурсоснабжающими организациями

Следующие организации также нужно оповестить о смене собственника, чтобы не было путаницы.

  1. Энергосбыт
  2. Водоканал
  3. Городскую газовую службу
  4. Переоформить номер телефона, установленного в квартире, или отключить.
  5. Переоформить услуги провайдера интернета.
  6. Не пользуетесь телевизором, радио – отключайтесь.
  7. Услуги по охране квартиры, если есть.

Заодно посмотрите срок поверки счетчиков, если заканчивается, то стоит обновить. Сейчас оплачивать коммуналку без них намного дороже.

Если выясняется что предыдущий владелец не заплатил по коммуналке и теперь с вас пытаются собрать его долги.

В жилищном кодексе есть статья 153 и в ней говорится следующее:

«обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги применительно к жилью, находящемуся в собственности, возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение»

Можно ничего не делать, но лучше данный вопрос решить, даже если придется обратиться в суд. Зачем вам сюрпризы, к примеру перед вылетом в отпуск.

Подать данные о смене регистрации

Необходимо сообщить их об изменении постоянного места жительства:

  • работодателю
  • в банк
  • военкомат (для состоящих на учете военнообязанных);
  • учебных, дошкольных учреждений
  • медучреждения, можно приписаться к другой поликлинике

Последние мелочи

О самом главном сказано выше. Еще можно озаботиться такими вопросами:

  • Смена замков, а при необходимости – входной двери. Особенно если квартира сдавалась.
  • Сделать страховку на период ремонта квартиры, а лучше на более продолжительный срок.
  • Познакомиться с соседями (при желании), хотя можно прожить года и не узнать кто живет рядом.
  • Оформите имущественный вычет и получите от государства до 260 тысяч рублей.

Как видите сделать после покупки квартиры нужно достаточно много. Пару дней это точно займет, и лучше не откладывать на потом.

Шел 2014 год, деньги стремительно превращались в фантики. Инфляция, кризис, санкции – полный комплект. Передо мной стояла задача – грамотно инвестировать ту небольшую сумму денег, которую удалось скопить силами семьи. К тому времени я уже несколько лет писала о рынке долевого строительства и имела неплохую теоретическую базу. Видимо, пришло время применить ее в реальной жизни. Что я и сделала.

Скажу сразу: в этом тексте речь пойдет не об инвестировании с целью получения прибыли, тогда было важно просто сохранить деньги, пока они окончательно не обесценились. Сегодня, в 2017 году, ситуация немного изменилась, и для инвесторов у нас есть рейтинг прибыльных новостроек , купив квартиру или апартамент в которых, можно даже немного подзаработать.

Но вернемся в 2014 год. Во-первых, я точно знала, в какой ценовой вилке искать новостройки (другими словами, на элитное жилье я не засматривалась), во-вторых, я была привязана к локации, поэтому переезжать на другой конец города не входило в мои планы.

Для полноты картины скажу, что с самого начала я смотрела в сторону вторичной недвижимости, т.к. доверять новостройкам на котлованах в кризис – не мой конек. Но ни один из имевшихся тогда вариантов на рынке меня не устроил. Или квартира требовала серьезного ремонта (да и сами дома видали лучшие годы), или собственник, купивший это жилье в сытые углеводородные годы, не понимал, что реальность давно изменилась, и не соглашался на дисконт. Диалоги у нас были феерические:

Я: Но эта квартира не стоит столько, сколько вы за нее хотите. По крайней мере, сегодня.

Собственник: Стоит! Стоит! Вы только оцените эти изящные розовые обои!

Я: Я ценю, но проблема в том, что ими оклеена вся квартира (кровавые мальчики прыгают в глазах).

Собственник: Вот именно! «Заезжай и живи!»

Я: Эммм….(подсчитываю в уме, во сколько обойдется смена обоев, потом смотрю на полы, потом на потолки, потом ухожу).

И вот, в один прекрасный день, когда я возвращалась примерно с такого просмотра, путь мой проходил мимо стройки. Я увидела возведение небольшого кирпичного дома (как потом выяснилось, на 200 квартир). Дом тогда был на этапе 3-го этажа.

Шаг 1: необходимый минимум

Сайт новостройки и застройщика производил приятное впечатление уже тем, что там присутствовала разрешительная документация. Без просмотра проектной декларации и разрешения на строительства я бы ни в какой офис продаж потом не поехала. И вам не советую. Если у застройщика на сайте нет такого необходимого минимума, то не теряйте времени.

Однако на сайте «моего» дома все это присутствовало, был и небольшой список уже построенных застройщиком новостроек. Порадовало, что все они были сданы в срок. Дальше я не поленилась и скопировала номер кадастрового участка, на котором строился дом, и вбила его на сайте Росреестра, чтобы проверить статус земли. Оказалось, что застройщик на самом деле имеет право строить на этой территории многоэтажный дом.

Понимаете, к чему я веду? Если бы Росреестр написал мне, что земля предназначена для малоэтажного строительства или для возведения коммерческой, а не жилой недвижимости – это был бы звоночек. Да чего там, звоночище это был бы.

Зачастую на сайтах пишут: «Финансовый партнер проекта банк такой-то». Не пугайтесь этой строчки, это хорошо, т.к. если банк дал денег застройщику на возведение ЖК, значит, банк считает проект прибыльным и планирует заработать на нем вместе с застройщиком.

На форумах даже есть присказка «если уж Сбербанк зашел сюда…то ЖК точно будет достроен». Также это означает, что если спрос упадет, и квартиры раскупать будут плохо, банк все равно даст денег на завершение проекта, и он не превратится в долгострой (кредитная организация не заинтересована в этом сама).

Шаг 2: предъявите документы

Проектная декларация и разрешение на строительство, выложенные на сайте, – это, конечно, хорошо. Но еще лучше увидеть все это своими глазами, сверить сроки предполагаемого ввода в эксплуатацию на сайте и на бумаге. А еще получить у застройщика образец ДДУ и внимательно его прочитать дома или даже показать в сети юристам, которые бесплатно консультируют на многих порталах (вот хотя бы на нашем).

А еще когда-то юрист девелоперской компании «Сити-XXI век» Василий Шарапов подробно нам перечислил, что покупателю должны показать в офисе у застройщика. Вот именно это все я и попросила мне предъявить:

— разрешение на строительство (внимательно смотрим на срок его окончания и соотносим со сроком ввода в эксплуатацию ЖК);

— проектная документация в части приобретаемого объекта;

— документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок (в аренде или в собственности. Лучше пусть будет в аренде – арендованные участки надзорные органы тщательнее проверяют, а вот если земля в собственности у застройщика – он может не торопиться и строить на ней годами).

(после этого менеджер по продажам внимательно взглянул на меня и спросил: «Вы случайно не в недвижимости работаете?»)

Не лишним будет также взглянуть на:

— учредительные документы застройщика (если ООО создано под проект и зарегистрировано на Кипре или в каком-то другом оффшоре – это плохо);

— свидетельство о государственной регистрации застройщика;

— свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;

— бухгалтерский баланс и отчет о прибылях и убытках (дебет и кредит иными словами – сколько должен подрядчикам застройщик, а сколько ему. И если кредит большой, а дебет маленький – это не очень хорошо);

— аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности (даже если вы ничего не поймете в этой бумаге, просмотрите ее внимательно, а представитель застройщика пусть понервничает).

Если вам отказывают показать разрешение на строительство или документы на землю – можно смело уходить из офиса продаж. Если документы из первого блока в офисе есть, их показывают, а кое-чего из второго блока нет – попросите выслать на имейл. Знайте, что если девелопер специально создал некое ООО (застройщика) под строительство дома и никак с ним юридически не аффилирован (учредители застройщика зарегистрированы на Кипре, например), то при проблемах девелопер такого застройщика обанкротит, а вы останетесь и без денег, и без квартиры.

Почему? Потому что юридически девелопер перед вами отвечать не будет, только обанкротившийся застройщик, чьи следы затеряются в оффшорной зоне (ДДУ всегда заключается с застройщиком, а не с крупным девелопром, который фигурирует в рекламных буклетах и собирает с дольщиков деньги).

Шаг 3: читаем ДДУ

Внимательно читаем ДДУ дома всей семьей вслух и несколько раз. Если у вас есть знакомый юрист – попросите его посмотреть ДДУ. Если там сказано, что в случае увеличения фактической площади квартиры после обмеров БТИ вам нужно доплатить за лишние квадратные метры в течение недели – готовьте деньги заранее. Вы не поверите, но квартиры в монолитных домах могут вырасти или сжаться на 2-5 кв. метров. Умножьте цену одного «квадрата» на 5 и начинайте копить. Моя квартира, к слову, выросла на 2 кв. метра.

Хотя есть еще вариант: при следующем посещении офиса застройщика, попросите переписать в ДДУ этот пункт. Знайте – дольщик вправе торговаться с застройщиком, вправе получить (и прописать в договоре) более выгодные для себя условия.

В ДДУ должно быть перечислено, в каком виде вы получите квартиру: с какой дверью, с какими счетчиками, со стяжкой или без, с оштукатуренными стенами или с трассировкой стен в виде пары кирпичей на полу и даже с подоконниками или нет.

Помните, дьявол — в деталях, а сегодня дольщик не имеет права (при надлежащем исполнении договора застройщиком) в одностороннем порядке разорвать ДДУ, как было возможно до 1 января 2017 года.

Надеюсь, о том, что покупать квартиры в новостройках по предварительному договору или по договору ЖСК нельзя ни в коем случае, сегодня уже не надо объяснять. Ни ПДКП, ни ЖСК не регистрируются в Росреестре, а значит, не защищают от двойных продаж. Только ДДУ, только 214-ФЗ! Хотя и он, к сожалению, не защищает покупателя от недо- и долгостроя на 100% сегодня. Однако власти постоянно модернизируют закон, что, надеюсь, снизит количество обманутых дольщиков.

Шаг 4: вечером деньги – утром квартира

Итак, ДДУ прочитан, документы на застройщика, на землю и на проект проверены. Вам все понятно, вы готовы стать дольщиком и поставить свою подпись под договором. Со мной именно так и было. Я подписала ДДУ в день своего рождения, сделав себе подарок в виде квартиры. Правда, тогда этаж с моей квартирой еще не начинали строить, поэтому фактически я подарила себе воздух площадью 70 кв. метров.

Совет: перед подписанием ДДУ попросите менеджера по пунктам объяснить вам порядок оплаты квартиры. Как я уже говорила, дьявол кроется в деталях, поэтому застройщики в ДДУ пишут, что оплатить жилье дольщик должен в течение 3-5 дней после возвращения договора из Росреестра (с регистрации), а устно в офисе просят внести предоплату или первый взнос ДО регистрации договора. Знайте – это прямое нарушение 214-ФЗ. Если вас просят нарушить закон, вы вправе обратиться в прокуратуру и пожаловаться на застройщика.

Мне повезло, мы сперва с представителем застройщика поехали в Росреестр и зарегистрировали договор. Застройщик не взял с меня ни копейки за эту услугу, хотя очень многие компании выставляют дольщикам счет от 30 тысяч рублей и выше по договору бронирования, куда включают все оформительские услуги: подбор квартиры, бронь, регистрацию ДДУ, ипотечное сопровождение и т.д. После того, как застройщик получил мой зарегистрированный ДДУ (а я свою копию), я внесла первый взнос (я покупала квартиру в рассрочку) и получила кассовый чек.

Чеки могут выгореть со временем, поэтому я попросила справку о внесенной сумме, подписанную генеральным директором строительной компании. Однако сегодня большинство расчетов между покупателями и застройщиками происходит с помощью банковского аккредитива (открытие которого обойдется дольщику в 2-2,5 тысячи рублей). И это хорошо. Банк всегда подтвердит транзакцию, не надо ксерокопировать чеки или просить дополнительные справки.

Шаг 5: ждем и верим

А дальше наступили долгие тягостные дни. Поскольку я жила в остановке от стройки своего нового дома, то чуть ли не ежедневно после работы ходила и наблюдала за возведением дома. Мало чему в этой в жизни я радовалась так, как каждому новому этажу!

Высокий строительный забор и гавкающая собака не давали возможности проникнуть на стройку и прильнуть к дому! Я понимаю, вам все это кажется смешным, мне сейчас тоже все те чувства уже кажутся смешными. Но тогда, когда ты отдал почти 4 миллиона рублей и еще копишь на последний взнос – поверьте, не до смеха.

Один раз зимой прораб вышел на лай собаки и увидел меня. Видимо, что-то было в моем лице такое, что его тронуло, и он пустил меня на стройку. Включив в телефоне фонарь, я пробралась в свой подъезд, поднялась на свой этаж и зашла в свою квартиру (дом тогда уже был подведен почти под крышу). Вообще, с прорабом я настоятельно советую подружиться. Это «серый кардинал» стройки. Мне он стал фактически как брат родной (я потом еще несколько раз пробиралась на стройку).

Кругом темнота, строительный мусор, окна еще не были вставлены, завывал ветер, а я стояла посреди своих 70 «квадратов» и мысленно расставляла мебель. Видимо, долго я так простояла там, потому что прораб пришел за мной и прозрачно намекнул, что пора бы мне очистить помещение.

Все закончилось хорошо: мой дом сдали на один квартал раньше, чем было прописано в ДДУ. Квартиру я приняла со второго раза (была небольшая проблема с одной из батарей), практически сразу оформила право собственности (самостоятельно). Мораль этой истории проста: покупать квартиры в новостройках можно и нужно, но, делать это нужно с холодной и ясной головой.

Сегодня рынок новостроек Москвы стал очень доступен для покупателя, купить квартиру в Москве в границах МКАД можно за 3-3,5 млн рублей, и люди зачастую гонятся за низкой ценой, не обращая внимание на документацию, не читая внимательно ДДУ. Это неправильно.

Помните, любой бизнес (а инвестирование в строительство – это бизнес, вы становитесь не только дольщиком, но и соинвестором) – это риск. Поэтому подходите к выбору квартиры внимательно и взвешенно, тщательно все изучите, оцените свои финансовые силы, если вы покупаете квартиру в ипотеку, перед тем как ставить подпись под договором – инвестиции не терпят суеты.

Ирина Кис, главный редактор Novostroy-M.ru

Читайте также о том, как самостоятельно оформить налоговый вычет и вернуть себе 260 тысяч рублей

Пошаговую инструкцию о том, как проверить новостройку

Руководство к действию для дольщика, если застройщик переносит сроки сдачи объекта

Дата публикации 15 марта 2017

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *