Учетная политика управляющей компании ЖКХ, образец

Раздельный учет НДС.

1. Организация осуществляет налогооблагаемые операции, а также операции, не облагаемые НДС:

–реализацию коммунальных услуг (пп. 29 п. 3 ст. 149 НК РФ);

–реализацию работ (услуг) по содержанию и ремонту общего имущества в МКД (пп. 30 п. 3 ст. 149 НК РФ).

2. Организация ведет раздельный учет операций, облагаемых и не облагаемых НДС, с использованием счетов бухгалтерского учета.

К субсчету 90‑1 «Выручка» открыты субсчета второго порядка:

–90‑1‑1 «Выручка по содержанию общего имущества, не облагаемая НДС»;

–90‑1‑2 «Выручка по текущему ремонту общего имущества, не облагаемая НДС»;

–90‑1‑3 «Выручка по управлению МКД, облагаемая НДС»;

–90‑1‑4 «Выручка по коммунальным услугам, не облагаемая НДС».

К субсчету 90‑2 «Себестоимость продаж» открыты субсчета второго порядка:

–90‑2‑1 «Себестоимость содержания общего имущества»;

–90‑2‑2 «Себестоимость текущего ремонта общего имущества»;

–90‑2‑3 «Себестоимость управления МКД»;

–90‑2‑4 «Себестоимость коммунальных услуг».

Аналогичным образом строится учет на счете 20 «Основное производство».

К счету 20 «Основное производство» открыты субсчета:

–20‑1 «Содержание общего имущества»;

–20‑2 «Текущий ремонт общего имущества»;

–20‑3 «Управление МКД»;

–20‑4 «Коммунальные услуги».

3. Для целей ведения раздельного учета НДС в состав прямых расходов, связанных с реализацией коммунальных услуг, не облагаемых НДС, включается стоимость соответствующих коммунальных ресурсов, приобретенных у РСО.

В налоговых периодах, когда стоимость реализации коммунальной услуги превышает стоимость соответствующего коммунального ресурса, приобретенного у РСО, с суммы разницы исчисляется НДС по ставке 18/118.

В налоговых периодах, когда стоимость коммунального ресурса, приобретенного у РСО, превышает стоимость реализации коммунальной услуги, с суммы разницы вычет «входного» НДС не применяется.

4. Для целей ведения раздельного учета НДС в состав прямых расходов, связанных с реализацией работ (услуг) по содержанию и ремонту общего имущества в МКД, включается стоимость данных работ (услуг), приобретенных у подрядчиков (исполнителей).

В налоговых периодах, когда стоимость реализации работы (услуги) по содержанию и ремонту общего имущества в МКД превышает стоимость приобретения соответствующей работы (услуги) у подрядчика, с суммы разницы исчисляется НДС по ставке 18/118.

В налоговых периодах, когда стоимость работы (услуги) по содержанию и ремонту общего имущества в МКД, приобретенной у подрядчика, превышает стоимость реализации соответствующей работы (услуги), с суммы разницы вычет «входного» НДС не применяется.

5. Организация ведет раздельный учет НДС, предъявленного поставщиками и подрядчиками, с использованием счетов бухгалтерского учета.

К субсчету 19‑1 «НДС при приобретении основных средств» открыты субсчета второго порядка:

–19‑1‑1 «НДС при приобретении ОС, используемых в облагаемых налогом операциях»;

–19‑1‑2 «НДС при приобретении ОС, используемых в не облагаемых налогом операциях»;

–19‑1‑3 «НДС при приобретении ОС, используемых в облагаемых и не облагаемых налогом операциях».

К субсчету 19‑3 «НДС по приобретенным материально-производственным запасам» открыты субсчета второго порядка:

–19‑3‑1 «НДС по приобретенным МПЗ, используемым в облагаемых налогом операциях»;

–19‑3‑2 «НДС по приобретенным МПЗ, используемым в не облагаемых налогом операциях»;

–19‑3‑3 «НДС по приобретенным МПЗ, используемым в облагаемых и не облагаемых налогом операциях».

6. К ОС и МПЗ, а также к иным товарам, работам, услугам, используемым одновременно в облагаемых и не облагаемых НДС операциях, относятся приобретения, принимаемые в соответствии с учетной политикой для целей бухгалтерского учета к учету на счете 26 «Общехозяйственные расходы».

7. В налоговых периодах, когда доля совокупных расходов по операциям, освобожденным от налогообложения, не превышает 5 % общей величины совокупных расходов, суммы «входного» НДС, принятые к учету на всех субсчетах, открытых к счету 19, принимаются к вычету.

Доля совокупных расходов по операциям, освобожденным от налогообложения, определяется по формуле:

Показатели расходов принимаются в суммах, соответствующих оборотам по дебету субсчета 90‑2 в корреспонденции с кредитом соответствующего счета (20, 26) за налоговый период. Показатели расходов принимаются без учета «входного» НДС.

Доля общехозяйственных расходов определяется по формуле:

Показатели выручки принимаются без учета НДС.

8. По итогам налогового периода составляется налоговый регистр, в котором приводится расчет доли расходов, связанных с не облагаемыми НДС операциями, дающей право не вести раздельный учет.

9. В налоговых периодах, когда доля совокупных расходов по операциям, освобожденным от налогообложения, превышает 5 % общей величины совокупных расходов, суммы «входного» НДС по приобретениям, используемым одновременно в облагаемых и не облагаемых налогом операциях, принимаются к вычету и включаются в стоимость приобретений согласно пропорции.

Сумма НДС, принимаемая к вычету, рассчитывается по итогам налогового периода по следующей формуле:

Статья: Что такое услуги по управлению многоквартирным домом? (Сергеева Н.В.) («Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение», 2009, n 12)

«Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение», 2009, N 12
ЧТО ТАКОЕ УСЛУГИ ПО УПРАВЛЕНИЮ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ?
Предметом договора управления является предоставление управляющей организацией собственникам помещений коммунальных услуг, а также выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества. Как квалифицировать организационную деятельность, которую ведет управляющая компания в рамках договора управления конкретным домом (заключение договоров с подрядчиками, контроль их исполнения, расчет платы, печать счетов, информирование собственников, регистрационный учет граждан)? Можно ли считать эту деятельность самостоятельными услугами управления, которые компания оказывает своим клиентам?
Согласно пп. 1 п. 2 ст. 154 ЖК РФ плата за содержание и ремонт жилого помещения включает в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Фактически это единственная норма в законодательстве, в которой упоминается о работах и услугах по управлению многоквартирным домом. На основании положений п. 2 ст. 152 ЖК РФ в Решении ВС РФ от 25.12.2008 N ГКПИ08-1871 отмечено, что управляющая организация, основной деятельностью которой является управление жилищным фондом, обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан в многоквартирном доме, получает плату за оказываемые услуги по управлению многоквартирным домом. Однако суд не пояснил, в чем же состоит такая деятельность, как оказание услуг по управлению домом.
В силу п. 1 ст. 161 ЖК РФ управление домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Аналогичным образом в перечень работ и услуг, составляющих предмет договора управления, включены только содержание и ремонт общего имущества, а также коммунальные услуги (п. 2, пп. 2 п. 3 ст. 162 ЖК РФ). Об услуге управления как таковой (конкретной деятельности, осуществляемой по заданию жителей) речь не идет.
В части коммунальных услуг управляющая организация не может получать прибыль, поскольку приобретает коммунальные ресурсы у РСО и предоставляет коммунальные услуги гражданам по одному и тому же тарифу, установленному для населения. Какие-либо расходы управляющей компании не могут быть включены в тариф на оказание коммунальных услуг (Определение ВС РФ от 05.03.2009 N КАС09-43).
В свою очередь, согласно п. 1 ст. 156 ЖК РФ плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства. Перечень услуг и работ по содержанию общего имущества представлен в п. 11 Правил содержания общего имущества, а также в Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 N 170. В этом перечне также отсутствуют услуги по управлению многоквартирным домом.
В п. 29 Правил содержания общего имущества продолжена фраза из п. 1 ст. 156 ЖК РФ: плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в соответствии с требованиями законодательства РФ, включая истребование задолженности с собственников помещений, не выполняющих надлежащим образом свои обязательства по оплате жилых помещений и коммунальных услуг. В Определении от 27.02.2007 N КАС07-7 ВС РФ подтвердил, что истребование задолженности с собственников помещений, не выполняющих надлежащим образом свои обязательства по оплате жилых помещений и коммунальных услуг, — одна из функций управляющей организации, направленная на выполнение обязанностей по надлежащему содержанию общего имущества. Подчеркнем, одна из функций, а не услуга или работа.
Из п. 1 ст. 779 ГК РФ следует, что под оказанием услуги понимается совершение определенных действий или осуществление определенной деятельности по заданию заказчика. То есть для заказчика такие действия или деятельность исполнителя имеют конкретную пользу, причем процесс оказания неразрывно связан с процессом потребления услуги. Что могут представлять собой услуги управления многоквартирным домом, чтобы можно было проверить их объемы, качество, периодичность оказания, чтобы собственник помещения потреблял такую услугу одновременно с ее оказанием?
Традиционно услугами по управлению домом называют (см. Решение Арбитражного суда Красноярского края от 30.10.2006 N А33-14256/2006):
— хранение и ведение технической документации по многоквартирным домам;
— заключение договоров на выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества с подрядными организациями, осуществление контроля качества выполненных работ;
— заключение договоров на холодное и горячее водоснабжение, отопление, водоотведение;
— начисление и сбор платы за содержание и ремонт общего имущества, коммунальные услуги, взыскание задолженности по оплате услуг;
— осуществление контроля качества коммунальных услуг;
— диспетчерское обслуживание;
— осуществление регистрационного учета граждан;
— выдача собственникам помещений в многоквартирных домах различных справок;
— информирование собственников помещений об изменении тарифов;
— подготовка предложений о проведении капитального ремонта в многоквартирных домах.
Если вспомнить положения Правил содержания общего имущества и Правил предоставления коммунальных услуг, практически все перечисленные функции названы в числе обязанностей управляющей организации по договору управления многоквартирным домом. Но эти действия вряд ли можно считать работами и услугами, выполняемыми и оказываемыми для собственников помещений. Так, например, информирование собственников помещений об изменении тарифов — это обязанность исполнителя согласно законодательству о защите прав потребителей, вытекающая из договора оказания услуг. Начисление и сбор платы, взыскание задолженности по оплате услуг также не являются услугами для собственников помещений, а признаются действиями управляющей организации по надлежащему исполнению договора (например, никому не придет в голову считать, что кассир в магазине оказывает услугу покупателю, суммируя стоимость приобретенных товаров и выдавая кассовый чек). Аналогичным образом ведение регистрационного учета граждан является обязанностью управляющей организации независимо от того, поручали ли ей собственники помещений совершать соответствующие действия (Перечень должностных лиц, ответственных за регистрацию, утвержденный Постановлением Правительства РФ от 17.07.1995 N 713). Заключив договор управления домом, компания не вправе прекратить выполнение перечисленных выше функций, поскольку они рассматриваются как неотъемлемая часть предоставления коммунальных услуг, выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества. Осуществление данных функций подразумевается, не требует специального указания в перечне работ и услуг в договоре и не должно оплачиваться отдельно.
Кстати, аналогичный подход продемонстрирован в Правилах проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 06.02.2006 N 75. Перед тем как проводить конкурс, орган местного самоуправления должен составить перечень обязательных услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества. В примечании Приложения 3 к указанным Правилам отмечено: услуги по управлению, сбору средств с населения в основной и дополнительный перечни работ не включаются, а оцениваются в составе работ и услуг по содержанию и ремонту жилья.
Таким образом, можно сформулировать следующий вывод. В рамках деятельности по управлению многоквартирным домом организация предоставляет коммунальные услуги, а также оказывает услуги и выполняет работы по содержанию и ремонту общего имущества. Реализация разнообразных функций управляющей компании, носящих вспомогательный характер, осуществляется во исполнение договора управления, в связи с ним и не является самостоятельным обязательством.
Н.В.Сергеева
Эксперт журнала
«Жилищно-коммунальное хозяйство:
бухгалтерский учет и налогообложение»
Подписано в печать
04.12.2009

Лицевой счет дома

Что понимается под балансом дома, который некоторые собственники помещений запрашивают у УК? Что такое лицевой счет МКД? Обязана ли УК вести подомовой учет доходов, расходов, расчетов с потребителями и поставщиками?

Естественно, понятия «баланс дома» не существует. Тем не менее вполне очевидно, что именно хотят увидеть собственники помещений, запрашивая такой документ у управляющей организации.

В ГОСТ Р 51929-2014 «Национальный стандарт РФ. Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Термины и определения» (утвержден и введен в действие Приказом Росстандарта от 11.06.2014 № 543-ст) приведено понятие лицевого счета МКД (п. 3.18). Это учетный регистр, предназначенный для формирования персонифицированных данных об объектах и источниках финансирования а также для учета операций, связанных с начислениями, заимствованиями, поступлением и расходованием денежных средств, в соответствии с договорными обязательствами, взятыми в процессе эксплуатации, управления и содержания МКД.

Согласно терминологии бухгалтерского учета учетный регистр – это документ, предназначенный для регистрации и накопления данных, содержащихся в первичных учетных документах (ст. 10 Закона о бухгалтерском учете). На основе данных, приведенных в регистрах бухучета, составляется бухгалтерская отчетность организации (ч. 1 ст. 13 Закона о бухгалтерском учете).

О необходимости вести подомовой учет

Обратим внимание, что в законодательстве нет прямых указаний вести бухгалтерский учет доходов, расходов, расчетов в разрезе домов, находящихся в управлении. Составить бухгалтерскую отчетность, содержащую достоверную и полную информацию, можно и без такой «аналитики». При этом обязательным является аналитический учет расчетов с потребителями в разрезе не только каждого потребителя, но и каждого выставленного счета. Таково требование Инструкции по применению Плана счетов (см. комментарий к счету 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками»).

Нередко УК ведут такой учет в отдельной программе посредством открытия лицевых счетов потребителей – карточек, в которых отражаются все начисленные суммы и поступившие платежи. Также распространено поручение вести такой учет специализированным организациям – информационно-расчетным центрам. Однако у УК должен быть полный доступ к этим данным, поскольку они положены в основу показателей бухгалтерской отчетности, а также работы по принудительному взысканию долгов. Выписка из лицевого счета – традиционное подтверждение существования задолженности потребителя за жилищно-коммунальные услуги.

Группировка потребителей по принадлежности к одному МКД и систематизация информации о начисленных суммах платы и стоимости выполненных работ, оказанных услуг стали не только целесообразными, но и необходимыми в связи с повсеместным введением в документооборот акта приема оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в МКД (его форма утверждена Приказом Минстроя РФ от 26.10.2015 № 761/пр). Данный акт составляется в отношении мероприятий по дому в целом и является первичным документом для признания выручки от оказания услуг, выполнения работ по содержанию общего имущества в МКД.

Сумма начисленной и предъявленной к внесению потребителям платы в разрезе каждого месяца не совпадает с выручкой от оказания услуг, выполнения работ, признаваемой в том же периоде. При этом по итогам 12 месяцев данные суммы в идеальной ситуации должны совпасть.

В нескольких национальных стандартах указано, что оплата (списание денежных средств с лицевого счета МКД) производится на основании и при наличии у исполнителя оформленных и подписанных актов выполненных работ (см. п. 4.11 ГОСТ Р 56192-2014 «Национальный стандарт РФ. Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Услуги содержания общего имущества многоквартирных домов. Общие требования», утвержденного Приказом Росстандарта от 27.10.2014 № 1444-ст, п. 10.2 ГОСТ Р 56195-2014 «Национальный стандарт РФ. Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Услуги содержания придомовой территории, сбор и вывоз бытовых отходов. Общие требования», утвержденного Приказом Росстандарта от 27.10.2014 № 1447-ст, п. 5.12 ГОСТ Р 56038-2014 «Национальный стандарт РФ. Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Услуги управления многоквартирными домами. Общие требования», утвержденного Приказом Росстандарта от 11.06.2014 № 546-ст).

Содержание лицевого счета дома

Если обратиться к определению лицевого счета МКД, видно, какая именно информация должна накапливаться и систематизироваться в данном учетном регистре:

  • об объектах финансирования (общем имуществе в МКД, видах работ, услуг);

  • об источниках финансирования (плате собственников помещений, субсидиях, поступлениях от пользователей общего имущества);

  • о начислении денежных средств (сумме начисленной потребителям в МКД платы за содержание жилого помещения);

  • о заимствовании денежных средств;

  • о поступлении денежных средств (суммах, поступивших от собственников помещений, пользователей общего имущества, из бюджета);

  • о расходовании денежных средств (в терминах национальных стандартов имеются в виду суммы, списываемые с лицевого счета за фактически оказанные услуги, выполненные работы по содержанию общего имущества, управлению МКД на основании актов).

Именно эта информация интересует собственников помещений, когда они хотят узнать баланс дома и направления расходования средств, полученных, например, за аренду общего имущества.

Обратим внимание, что вся эта информация представлена в отчете об исполнении УК договора управления по форме 2.8, утвержденной Приказом Минстроя РФ от 22.12.2014 № 882/пр. Однако в соответствии со Стандартом раскрытия информации данный отчет составляется только по итогам календарного года. Причем далеко не всегда в бухгалтерском учете УК формируется такой регистр. Нередко отчет заполняется на основании данных других регистров специально в целях раскрытия информации. Если же сведения из первичных учетных документов регистрируются непосредственно в таком учетном регистре, сальдо по лицевому счету МКД можно узнать на любую отчетную дату.

Раскрытие информации из лицевого счета дома

Обязана ли УК предоставлять по запросу собственника помещения лицевой счет МКД? Формально – нет, ее обязанности ограничены Стандартом раскрытия информации, то есть сводятся к публикации отчета об исполнении договора управления по истечении календарного года.

Обратим внимание: в соответствии с пп. «б» п. 33 и пп. «д» п. 31 Правил предоставления коммунальных услуг потребитель имеет право получать, а исполнитель обязан предоставлять потребителю сведения о правильности исчисления предъявленного потребителю размера платы за коммунальные услуги, наличии (отсутствии) задолженности или переплаты потребителя за коммунальные услуги. Раскрывать информацию о состоянии расчетов соседей УК не позволяет законодательство о защите персональных данных. При этом сводные сведения по дому не относятся к персональным данным, ввиду чего их публикование не нарушает ничьи права. Значит, УК может (при наличии такой технической возможности) предоставлять эти сведения (состояние лицевого счета дома на любую дату) потребителям добровольно.

Добавим, что обязанность УК предоставлять потребителям по запросу какую-либо дополнительную информацию может быть преду­смотрена договором управления. Если такое условие в договоре есть, УК должна ознакомить собственника помещения с соответствующими сведениями (например, только с показателем поступивших от всех собственников помещений денежных средств или со всем массивом данных, содержащихся в лицевом счете дома).

Как может выглядеть лицевой счет дома?

Если лицевой счет МКД рассматривается УК как регистр бухгалтерского учета (его форма утверждена руководителем УК как приложение к учетной политике организации), нужно помнить о соблюдении обязательных требований к реквизитам такого документа. Они перечислены в ч. 4 ст. 10 Закона о бухгалтерском учете:

  • наименование регистра (лицевой счет МКД по адресу…);

  • наименование экономического субъекта, составившего регистр (наименование УК);

  • даты начала и окончания ведения регистра и (или) период, за который он составлен (учитывая обязательность составления отчета об исполнении договора управления, такой регистр целесообразно открывать на каждый календарный год);

  • хронологическая и (или) систематическая группировки объектов бухгалтерского учета (таблица, куда заносятся все данные, которые должны содержаться в лицевом счете);

  • величина денежного измерения объектов бухгалтерского учета с указанием единицы измерения;

  • наименования должностей лиц, ответственных за ведение регистра;

  • подписи лиц, ответственных за ведение регистра, с указанием их фамилий и инициалов либо иных реквизитов, необходимых для идентификации этих лиц.

Содержательная часть лицевого счета МКД может выглядеть так (приведены условные данные в тыс. руб.).

Вид поступления

Остаток на начало года

Финансирование в году

Списано со счета в году

Остаток на конец года

Начислено

Фактически поступило

Начислено

Фактически поступило

Согласно актам приема

Начислено

Фактически поступило

Плата за содержание ОИ

(40)

Плата за текущий ремонт

1 000

Арендная плата (ОИ)

* * *

Лицевой счет дома – это учетный регистр, в котором аккумулируется информация о поступлении и расходовании денежных средств (источников финансирования) в связи с управлением каждым конкретным домом. Действующее бухгалтерское законодательство прямо не обязывает УК обеспечить подомовой учет затрат и выручки, тем не менее эти данные необходимы для выполнения обязанностей по раскрытию информации об управлении МКД. Поэтому целесообразно оценить рациональность введения такой «аналитики» к счетам бухучета.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *