Участники жилищных отношений

Понятие и виды субъектов жилищных правоотношений

Субъекты жилищного правоотношения – это участники правоотношения, обладающие субъективными правами и обязанностями. В законодательстве используются разные термины, касающиеся субъектов правоотношений. Их также называют участниками, лицами и сторонами. Однако с точки зрения теории права они именуются субъектами правоотношения.

Субъект – обязательный элемент любого правоотношения, в том числе жилищного. В соответствии со ст. 4 ЖК РФ в жилищных правоотношениях могут участвовать многие субъекты (участники жилищных отношений).

Как и любое общественное отношение, жилищное правоотношение устанавливается между людьми. В связи с этим в качестве субъектов жилищных правоотношений выступают либо отдельные индивиды, либо определенные коллективы людей, либо публично-правовые образования (Российская Федерация, субъекты РФ и муниципальные образования).

Отдельные индивиды именуются в законодательстве гражданами. Вместе с тем субъектами жилищных правоотношений в нашей стране могут быть не только граждане РФ, но и иностранцы, а также лица без гражданства. Наряду с отдельными индивидами в качестве субъектов жилищных правоотношений могут участвовать и организации, которые называются юридическими лицами. За юридическим лицом как субъектом жилищного правоотношения всегда стоит определенный коллектив людей (работников).

В этих правоотношениях могут участвовать не только российские, но и иностранные юридические лица.

В регулируемых жилищным правом отношениях могут участвовать также Российская Федерация, субъекты РФ и муниципальные образования.

Таким образом, субъектами жилищных правоотношений могут быть:

  • 1) физические лица (граждане Российской Федерации, иностранные граждане, лица без гражданства);
  • 2) юридические лица (как российские, так и иностранные);
  • 3) Российская Федерация, субъекты РФ, муниципальные образования.

Вместе с тем их можно подразделить на основные субъекты (перечисленные в ч. 2 ст. 4 ЖК РФ) и иные субъекты (перечисленные в ч. 3 ст. 4 ЖК РФ).

К первым относятся граждане (физические лица), юридические лица (организации), Российская Федерация (государство), субъекты РФ (республики, края, области и др.), муниципальные образования (городские, сельские поселения и др.). Для того чтобы граждане и юридические лица могли стать участниками жилищных отношений, они должны обладать определенным правовым статусом – правосубъектностью, которая включает в себя следующие элементы: правоспособность и дееспособность. Эти вопросы регламентированы подразд. 2 «Лица» разд. I (ст. 17–127) ГК РФ. С точки зрения правоспособности все граждане равны независимо от возраста (ст. 17 ГК РФ), т.е. в равной мере способны иметь права и нести обязанности.

С точки зрения дееспособности граждане, конечно, не равны. Дееспособность гражданина, т.е. его способность своими действиями приобретать нрава и исполнять обязанности (ст. 21 ГК РФ), возникает по общему правилу с наступлением совершеннолетия, т.е. по достижении 18-летнего возраста. Законом установлены исключения для несовершеннолетних супругов (п. 2 ст. 21 ГК РФ) и эмансипированных граждан (ст. 27 ГК РФ). Они также обладают дееспособностью в полном объеме. Если гражданин не обладает дееспособностью в полном объеме, то в соответствующих отношениях участвуют его законные представители: родители, усыновители или опекуны (попечители). Важно уяснить, что даже малолетние граждане могут быть участниками жилищных отношений, но от их имени сделки совершает законный представитель, например опекун.

К иным участникам жилищных правоотношений относятся иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица. Касаясь статуса этих физических лиц, прежде всего следует руководствоваться ч. 3 ст. 62 Конституции, из которой следует, что они обладают правами и несут обязанности наравне с гражданами Российской Федерации, кроме случаев, установленных федеральным законом или международным договором РФ. Например, в ЖК РФ такое изъятие из общего правила (согласно международному праву указанный выше объем прав названных лиц считается национальным режимом) установлено ч. 5 ст. 49: иностранные граждане и лица без гражданства не могут получить жилье по договору социального найма. Однако международным договором может быть установлено иное.

Статус физических лиц определяют соответствующие федеральные законы:

  • – в отношении граждан Российской Федерации – Федеральный закон от 31.05.2002 № 62-ФЗ «О гражданстве Российской Федерации»;
  • – в отношении иностранных граждан и лиц без гражданства – Федеральный закон от 25.07.2002 № 115-ФЗ «О правовом положении иностранных граждан в Российской Федерации».

Понятие и признаки юридического лица (организации) даны в ГК РФ. Так, из ст. 48 и 51 данного Кодекса следует, что в жилищных отношениях могут участвовать только организации, обладающие определенными признаками, в частности зарегистрированные в установленном законодательством порядке. Они должны обладать в совокупности четырьмя легальными признаками:

  • – организационной упорядоченностью (или организационным единством);
  • – имущественной обособленностью;
  • – самостоятельной имущественной ответственностью;
  • – возможностью выступать в гражданском обороте и в суде от своего имени.

Перечисленные признаки должны найти отражение в его учредительных документах и создают необходимые предпосылки для самостоятельного участия юридического лица в жилищных отношениях.

Правоспособность и дееспособность юридического лица возникают и прекращаются одновременно, т.е. с момента его возникновения и прекращения (с момента включения организации в реестр юридических лиц и исключения из него).

Публично-правовые образования в одних случаях могут участвовать в жилищных отношениях на равных началах (например, по договору найма жилого помещения), а в других случаях они, обладая властными полномочиями, должны принимать соответствующие решения по жилищным вопросам. В соответствии со ст. 125 ГК РФ от их имени приобретают права и несут обязанности соответствующие органы и лица в рамках их компетенции.

В ЖК РФ представлен широкий круг субъектов – граждан:

  • – во-первых, это граждане, обладающие самостоятельным правом на жилое помещение (собственники жилых помещений, наниматели, члены ЖК и ЖСК);
  • – во-вторых, это лица, жилищные права которых имеют производный характер (поднаниматели, временные жильцы).

Указанные выше субъекты и другие участники жилищных отношений называются в конкретных главах и статьях ЖК РФ. Например, в соответствии со ст. 60 данного Кодекса по договору социального найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне – гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем. Из ст. 111 ЖК РФ следует, что право на вступление в ЖК имеют граждане, достигшие возраста 16 лет, и (или) юридические лица.

23. Субъекты жилищных отношений

Под субъектами правоотношения понимают их участников, наделенных законом или договором определенными правами и обязанностями.

Участниками жилищных отношений являются граждане, юридические лица, РФ, субъекты РФ, муниципальные образования (ст. 4 ЖК РФ).

Круг субъектов жилищных отношений относительно разнообразен и включает в себя не только стороны обязательственных жилищных отношений, но и пользователей жилых помещений, не совпадающих со сторонами обязательства.

Также к субъектам жилищных отношений можно отнести лиц, права пользования которых носят первоначальный характер (собственников) и производный характер (арендаторов, нанимателей). Основными субъектами жилищных правоотношений являются, как правило, стороны жилищно-правовых договоров.

Наименование сторон, их правовое положение зависят от следующих условий:

1) их вида;

2) юридического факта – основания возникновения, изменения или прекращения правоотношения;

3) вида жилищного фонда в зависимости от права собственности.

В жилищных имущественных правоотношениях в качестве субъекта, пользующегося жилым помещением, могут выступать только граждане, например собственники, приобретающие такое помещение по договору купли-продажи, или наниматели жилого помещения по договору социального найма, арендаторы, осуществляющие коммерческий наем помещения, члены их семей и другие лица, имеющие самостоятельное право пользования жилым помещением, а также поднаниматели и временные жильцы, носители так называемых производных прав. Закон говорит только об одном случае, когда по поводу одного жилого помещения возникают права и обязанности у нескольких нанимателей одновременно из разных договоров. Если несколько человек на один и тот же период времени заключают договор коммерческого найма одного жилого помещения, у них возникает солидарная ответственность перед арендодателем. По договору социального найма проживающие с нанимателем члены его семьи являются сонанимателями независимо от наличия заключенного между ними и нанимателем договора. Круг членов семьи нанимателя прямо предусмотрен жилищным законодательством. К числу субъектов жилищных отношений относят также иностранных граждан, лиц без гражданства, иностранных юридических лиц. На них в основном распространяется национальный правовой режим. Заключая какие-либо сделки в жилищной сфере в нашей стране, они руководствуются российским законодательством, а не законодательством государств, гражданами которых являются. Исключение возможно лишь в случаях, установленных ЖК РФ, другими федеральными законами или международным договором.

Поделитесь на страничке

Следующая глава >

ветственных за ведение финансово-хозяйственной деятельности должностных лиц.

Представленная нами криминалистическая характеристика данного вида преступлений является результатом обобщения опыта следственной практики, дает информацию о наиболее типичных криминалистически значимых признаках деяний, предусмотренных ст. 199.2 УК РФ. Данная характеристика может быть использована для более обоснованного выдвижения следственных и розыскных версий, установления основных направлений предотвращения, раскрытия и расследования преступлений, прогнозирования данных о личности преступника, мотивах и целях преступления, позволяет избежать ошибок при решении сложных вопросов, возникающих в процессе расследования.

1 См.: Пансков В.Г. Налоги и налоговая система Российской Федерации: Учебник. — М.: Финансы и статистика, 2007. — С. 181-182.

2 См.: Там же. — С.182 — 184.

3 Ст. 69 НК РФ. Налоговый кодекс Российской Федера-

ции (части 1 и 2): Официальный текст. — М.: «Издательство ЭЛИТ», 2004. — С .45.

4 См.: Кучеров И.И., Щукин А.В. Уголовная ответственность за сокрытие денежных средств либо имущества организации или индивидуального предпринимателя, за счет которых должно производиться взыскание налогов и сборов. — М.: Юриспруденция, 2006. — С. 4.

6 Там же. — С. 750.

7 Там же.

8 См.: Лопашенко Н.А. Преступления в сфере экономики: Авторский комментарий к уголовному закону. — М.: Вол-терс Клувер, 2006.

9 См.: КучеровИ.И. Налоги и криминал. Историко-право-вой анализ. — М., 2000. — С. 48.

10 См.: Там же. — С. 50—51

11 См.: Ларичев В.Д., БембетовА.П. Налоговые преступления. — М.: Экзамен, 2001. — С. 49.

12 См.: Челышева О.В., Феськов М.В. Расследование налоговых преступлений. — СПб.: Питер, 2001 — С. 58.

КЛАССИФИКАЦИЯ ПРАВООБРАЗУЮЩИХ СОСТАВОВ ЖИЛИЩНЫХ ПРАВООТНОШЕНИЙ СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА

М.В. БАНДО,

аспирант кафедры гражданского права Уральской государственной юридической академии

Научный руководитель — доктор юридических наук, профессор Б.М. ГОНГАЛО

Аннотация. Статья посвящена проблеме классификации оснований жилищных правоотношений социального найма. Проанализированы возможные критерии подразделения указанных выше правовых явлений с учетом положений законодательства. Ключевые слова: жилищное право, договор социального найма, юридические факты.

CLASSIFICATION OF LAW GROUNDS OF HOUSING LEGAL RELATIONSHIPS OF SOCIAL HIRE

MIKHAIL V. BANDO an graduate student for the department of civil law of

Ural state law academy

Классификация — важнейший способ догматичес- норм превращается в стройную систему точных и оп-

кой переработки нормативного материала, при пра- ределенных понятий, составленных из комбинации

вильном употреблении приводящий к «полнейшему сравнительно небольшого числа элементов»1.

упрощению и сокращению его: необозримая груда Именно в этих целях классификация используется

при разработке теории юридических фактов и юридических составов. Как отмечал В.Б. Исаков, «специфический прием упрощения сложных фактических структур связан с использованием общего и особенного составов. Когда фактический состав, охватывающий весь круг случаев, слишком сложен, целесообразно выделить некую группу ситуаций особенного состава, подчиненного общему»2.

При современном уровне юридического знания законодатель нередко сам пользуется этим приемом и классифицирует те или иные правовые институты, конструкции либо дает исследователю бесспорные нормативные ориентиры для проведения такой классификации. Именно так поступил законодатель при формировании моделей юридических составов, порождающих возникновение жилищного правоотношения социального найма. В ч. 1, 2 и 3 ст. 49 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ, ЖК) он напрямую выделяет два случая предоставления жилых помещений: предоставление жилых помещений по договорам социального найма малоимущим гражданам и предоставление жилых помещений по договорам социального найма иным категориям граждан.

В юридической литературе на этом основании прямо или косвенно отмечалось наличие общих и специальных составов, порождающих жилищное правоот-ношение3.

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

Классификацию определяют как «особый случай применения логической операции деления объема понятия, представляющий собой некоторую совокупность делений», подчеркивая различие между «естественными» и «искусственными» классификациями4. Первые в качестве своего основания имеют признаки, существенные для классифицируемых предметов, и тем самым способствуют выявлению существенных сходств и различий между предметами, вторые — проводятся в целях систематизации. Основания таких классификаций — несущественные признаки, которые ничего не дают для познания сущности предмета.

Как отмечал Е.В. Васьковский, «классификацию юридических понятий догматика производит на основании их существенных элементов; но, вследствие невозможности провести ее повсюду, иногда избирает основанием второстепенные признаки»5. Приведенная цитата имеет прямое отношение и к тем классификациям, которые нашли свое законодательное закрепление, поскольку и они представляют собой продукт догматической переработки.

Несомненно, что классификация явлений, построенная на второстепенном (несущественном) критерии, может представлять определенную ценность, в основном правоприменительную. Например, если предположить, что критерием разделения правообразующих составов правоотношений социального найма на общие и специальные, которое законодателем подразумевается в ч. 2 и 3 ст. 49 Жилищного кодекса Российской Федерации, является такой признак, как наличие специаль-

ного нормативного регулирования (т.е. общие составы — это те, которые напрямую в своих основных элементах урегулированы ЖК РФ, а специальные — суть те, которые закреплены в специальном законодательстве), и если никакого другого признака в качестве критерия представить было бы невозможно, такая классификация имеет определенное значение. Она показывает, где правоприменителю искать соответствующие нормы, а значит, на основании чего делать вывод о наличии или отсутствии тех или иных элементов правообразующей основы. Но, поскольку нормативная предпосылка лежит вне юридико-фактической, источник или даже уровень источника, в котором закреплена модель соответствующего юридического состава, является признаком несущественным, не могущим служить для познания этого явления.

Таким образом, можно выделить три основных признака научной классификации: два формально-логических (вытекающих из характеристики классификации как логической операции деления) и один юридический (или познавательный). Формально-логические состоят в том, что, во-первых, классификация должна проводиться по единому и единственному основанию; во-вторых, подразделениями, классами должно охватываться все классифицируемое явление, т.е. классификация должна иметь исчерпывающий характер. Самым важным здесь выступает юридический признак, в соответствии с которым классификация должна иметь юридическое значение, т.е. различие между классами должно носить юридический характер, иметь существенное значение для понимания юридических свойств классифицируемого явления, а не только для целей применения права.

Теперь, основываясь на изложенном, попытаемся выяснить, имеет ли познавательное значение классификация правообразующих составов жилищного правоотношения социального найма, проводимая законодателем.

В соответствии с ч. 3 ст. 49 ЖК РФ жилые помещения жилищного фонда Российской Федерации или жилищного фонда субъекта Российской Федерации по договорам социального найма предоставляются иным (не малоимущим. — М.Б) определенным федеральным законом, указом Президента Российской Федерации или законом субъекта Российской Федерации категориям граждан, признанным по установленным настоящим Кодексом и (или) федеральным законом, указом Президента Российской Федерации или законом субъекта Российской Федерации основаниям нуждающимися в жилых помещениях. Данные жилые помещения предоставляются в установленном настоящим Кодексом порядке, если иной порядок не предусмотрен.

Отграничение данной конструкции от рассмотренной выше модели основного состава можно проводить по признакам, лежащим «вне составов». Один из вариантов такого отграничения — по уровню

нормативного регулирования — уже был рассмотрен выше. Другим таким признаком, безусловно, является отнесение предполагаемого (поскольку к моменту начала накопления состава он не определен, а может и вообще не существовать) объекта будущего жилищного обязательства к муниципальному фонду, фонду Российской Федерации или субъекта Российской Федерации (при этом «иным категориям» граждан в соответствии с ч. 4 ст. 49 ЖК РФ могут предоставляться и жилые помещения муниципального фонда, если орган местного самоуправления наделен специальными полномочиями). Однако подразделение всех правопорождающих составов жилищных правоотношений социального найма на правообразующие составы в федеральном, муниципальном жилищных фондах и фонде субъектов РФ ничего не дает для характеристики самого классифицируемого явления. Здесь, как и в приведенном выше примере, налицо правоприменительное значение классификации: из какого фонда предоставлять жилое помещение при накоплении соответствующих элементов состава, какой орган обязан вступить в соответствующие организационные правоотношения, а впоследствии — в правоотношения социального найма. Но все эти полезные эффекты, как и само основание классификации, лежат в области либо материальных, либо правосубъектных предпосылок и не имеют познавательного значения в отношении юридико-фактического основания.

Вместе с тем классифицирующий признак (т.е. признак, по которому элементы совокупности существенным образом отличаются) можно отыскать и «внутри» самих составов. Так, в одних случаях всегда в качестве элемента состава присутствует малоимущ-ность, а в других — она заменяется, как правило, иным «статусным» юридическим фактом-состоянием (группой юридических фактов), характеризующим профессию, род деятельности, социальный статус гражданина. Конечно, и граждане, указанные в ч. 3 ст. 49, могут быть малоимущими, но такая малоимущ-ность в данном случае не имеет юридического значения и не включается в правообразующий состав.

В рассматриваемых конструкциях это единственный существенный признак, который всегда отличает составы, предусмотренные ч. 1 ст. 49 ЖК РФ, и составы, о которых идет речь в ч. 3 ст. 49 ЖК РФ. Таким образом, имеет место дихотомия: все правообразующие составы жилищного правоотношения социального найма подразделяются на составы, в которые включается такой элемент, как малоимущность, и составы, в которые такой элемент не включается. Поскольку в ч. 3 ст. 49 законодатель «сравнивает» все правообразу-ющие составы с составом, предусмотренным для малоимущих граждан, эту группу составов технически можно назвать общими. Соответственно, все остальные составы, для «иных категорий граждан», закономерно назвать специальными.

Общие составы можно подразделить на составы, опосредующие предоставление жилых помещений в порядке очередности, и составы, опосредующие внеочередное предоставление жилья. Критерием такого деления выступает наличие или отсутствие в правообразующей основе такого элемента, как факт существования правоотношения по предоставлению жилья. Это организационное административное правоотношение по поводу стояния гражданина в очереди на предоставление жилого помещения по договору социального найма, объектом которого выступает не конкретное жилое помещение, а обеспечение упорядоченности связей с целью «абстрактного» предоставления неизвестного еще жилого помещения по договору социального найма жилого помещения.

Дальнейшая классификация специальных составов может проводиться по степени сходства их моделей с основным. Для этого могут использоваться дополнительные отличительные признаки, например наличие оснований нуждаемости, не установленных ЖК РФ, т.е. отличие существенное — в элементе состава. Этот признак является дополнительным, поскольку в каждом конкретном случае в состав могут включаться как юридические факты или группы юридических фактов, известных под общим наименованием «основания признания граждан нуждающимися в жилых помещениях», так и иные, указанные в специальных нормативных актах. Иными словами, в конкретном случае мы можем и «не заметить», что имеются дополнительные основания нуждаемости, а по отношению к отдельным категориям граждан их может и вовсе не быть. Теоретически здесь возможны различные ситуации.

В специальном составе используются:

Ф те же основания нуждаемости, что и в основном; только некоторые основания нуждаемости, используемые в основном;

Ф дополнительные к основному основания нуждаемости;

Ф некоторые из оснований, используемых в основном составе, и дополнительные;

Ф только дополнительные основания нуждаемости.

Аналогичным образом, правда на менее прочной основе, можно предположить возможность классификаций по отличиям в порядке предоставления жилья, о которых говорится в ч. 3 ст. 49 ЖК РФ. Здесь законодатель также оставляет «широкий простор» для специальных нормативных актов, поэтому отличий может быть очень много и самых разных. Например, кроме решения о предоставлении жилого помещения в специальный состав гипотетически может быть включен ордер или другой подобный акт; указанное решение может заменяться простым фактом наступления очередности и т.п.

Таким образом, правообразующие составы жилищных правоотношений социального найма жилого помещения подразделяются на общие и специальные. Основанием для такого деления служит включение

или невключение в состав такого элемента, как мало-имущность. Специальные составы также могут быть классифицированы по степени сходства отдельных его элементов с соответствующими элементами основного состава.

Возможны классификации правообразующих составов и по другим критериям. Так, Н.П. Воронина подразделяла основания возникновения жилищных правоотношений на первичные и вторичные право-образующие юридические факты: «вторичные юридические факты от первичных отличаются тем, что порождают для конкретного гражданина жилищные права при наличии аналогичного права у других либо преобразуют жилищные права, принадлежащие самому гражданину». Вторичные основания она подразделяла на производные и преобразовательные. При этом производные «…изменяют правоотношение и одновременно служат основанием возникновения субъективных прав для части участников правовой связи» (это правообразующий состав жилищного правоотношения социального найма для вновь вселяемых членов семьи нанимателя жилого помещения), а преобразовательные одновременно прекращают правоотношение и создают новое (например, при обмене жилыми помещениями)6.

Думается, что данная классификация может быть последовательно проведена и по действующему законодательству. Причем она имеет значение как для общих, так и для специальных составов.

Общий признак для всех вторичных составов — включение в них в качестве составного элемента ранее возникшего правоотношения социального найма жилого помещения. Здесь следует оговориться: в первичный состав этот юридический факт тоже может включаться, но только в составе такого элемента, как нуждаемость, где учитываются все существующие правоотношения по пользованию жилыми помещениями и его назначение — характеристика обеспеченности гражданина жильем.

Вторичным правопорождающим составом выступает юридико-фактическое основание возникновения жилищных прав членов семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма. Примером преобразовательного может служить состав,

опосредствующий прекращение одних и возникновение других жилищных правоотношений при обмене жилыми помещениями, занимаемыми по договорам социального найма.

При ближайшем рассмотрении выясняется, что деление на общие и специальные составы имеет существенное значение только для первичных право-образующих составов жилищного правоотношения социального найма. Действительно, для вторичных составов отличие будет сводиться только к тому, что в одни из них включается факт существования правоотношения социального найма, возникшего на основании первичного общего состава, а в другие — на основании первичного специального. Этот признак не может быть признан существенным, поскольку остается внешним для классифицируемого явления.

Таким образом, все правообразующие составы жилищного правоотношения социального найма можно подразделить на первичные и вторичные. Первичные правообразующие составы, в свою очередь, подразделяются на общие и специальные, а вторичные — на производные и преобразовательные.

Литература

1. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. // СЗ РФ. 3 января 2005 г. — № 1 (ч. 1). — Ст. 14.

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

1 Васьковский Е.В. Цивилистическая методология. Учение о толковании и применении гражданских законов. — М.: АО «Центр ЮрИнфоР», 2002. — С. 403—404.

2 Исаков В.Б. Нормативное закрепление фактических составов // Советское государство и право. — 1977. — № 2. — С. 128.

4 См.: Философский словарь / Под ред. М.М. Розента-ля. — М.: Издательство политической литературы, 1972. — С. 177.

5 Васьковский Е.В. Указ. соч. — С. 416.

ЛЕКЦИЯ № 6. Субъекты жилищных отношений

Под субъектами правоотношения понимают их участников, наделенных законом или договором определенными правами и обязанностями.

Участниками жилищных отношений являются граждане, юридические лица, РФ, субъекты РФ, муниципальные образования (ст. 4 ЖК РФ).

Круг субъектов жилищных отношений относительно разнообразен и включает в себя не только стороны обязательственных жилищных отношений, но и пользователей жилых помещений, не совпадающих со сторонами обязательства. Также к субъектам жилищных отношений можно отнести лиц, права пользования которых носят первоначальный характер (собственников) и производный характер (арендаторов, нанимателей). Основными субъектами жилищных правоотношений являются, как правило, стороны жилищно-правовых договоров.

Наименование сторон, их правовое положение зависят от следующих условий:

1) их вида;

2) юридического факта – основания возникновения, изменения или прекращения правоотношения;

3) вида жилищного фонда в зависимости от права собственности.

Например, сторонами жилищных правоотношений по предоставлению жилых помещений в РФ на основе договоров социального найма, с одной стороны, выступают органы, уполномоченные вести учет лиц, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и распределять жилье (в соответствии с ЖК РФ – это муниципальные органы), с другой – гражданин, имеющий право на получение жилья в данном жилищном фонде. В жилищных имущественных правоотношениях в качестве субъекта, пользующегося жилым помещением, могут выступать только граждане, например собственники, приобретающие такое помещение по договору купли-продажи, или наниматели жилого помещения по договору социального найма, арендаторы, осуществляющие коммерческий наем помещения, члены их семей и другие лица, имеющие самостоятельное право пользования жилым помещением, а также поднаниматели и временные жильцы, носители так называемых производных прав. Закон говорит только об одном случае, когда по поводу одного жилого помещения возникают права и обязанности у нескольких нанимателей одновременно из разных договоров. Если несколько человек на один и тот же период времени заключают договор коммерческого найма одного жилого помещения, у них возникает солидарная ответственность перед арендодателем. По договору социального найма проживающие с нанимателем члены его семьи являются сонанимателями независимо от наличия заключенного между ними и нанимателем договора. Круг членов семьи нанимателя прямо предусмотрен жилищным законодательством. В него входят:

1) супруг нанимателя;

2) дети нанимателя;

3) родители нанимателя.

остальные родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных случаях и другие лица могут быть признаны членами семьи нанимателя, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство (ч. 1 ст. 69 ЖК РФ).

Итак, понятия семьи в жилищном и семейном праве не совпадают. Если в семейном праве для объединения группы людей в семью большое значение имеют отношения родства или свойства, то в жилищном праве семью образуют граждане, не только связанные родством или свойством, но и ведущие совместное хозяйство, вместе использующие определенное жилое помещение.

Право на жилище принадлежит любому человеку вне зависимости от его возраста. Реализация прав на жилище, в том числе и на распоряжение жилищем, осуществляется гражданами на началах диспозитивности, т. е. по собственной воле, усмотрению, интересу. Свобода заключения жилищных договоров и вступления в иные правоустанавливающие отношения ограничивается только обязанностью избегать нарушений прав других лиц. К числу субъектов жилищных отношений относят также иностранных граждан, лиц без гражданства, иностранных юридических лиц. На них в основном распространяется национальный правовой режим. Заключая какие-либо сделки в жилищной сфере в нашей стране, они руководствуются российским законодательством, а не законодательством государств, гражданами которых являются. Исключение возможно лишь в случаях, установленных ЖК РФ, другими федеральными законами или международным договором. Так, например, ч. 5 ст. 49 ЖК РФ определяет, что «жилые помещения по договорам социального найма не предоставляются иностранным гражданам, лицам без гражданства, если международным договором РФ не предусмотрено иное». Это исключение обусловлено тем, что, как записано в ч. 3 ст. 62 Конституции РФ, иностранные граждане и лица без гражданства пользуются в РФ правами и несут обязанности наравне с гражданами РФ, кроме случаев, установленных федеральным законом или международным договором РФ.

Граждан в жилищном праве можно условно подразделить на две большие группы:

1) граждане, нуждающиеся в предоставлении жилых помещений в порядке социального или иного (например, служебного) обеспечения;

2) граждане, не нуждающиеся в предоставлении таких жилых помещений.

Граждане, нуждающиеся в предоставлении жилых помещений в порядке социального обеспечения, в свою очередь составляют следующие группы:

1) имеющие право на предоставление жилья в общем порядке;

2) имеющие право на получение жилья во внеочередном порядке.

Рассматриваемая категория граждан практически не ограничивается законом. Так, действующий ЖК РФ выделяет граждан, нуждающихся в предоставлении жилых помещений на основании договоров социального найма. К ним относятся лица:

1) не являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения;

2) являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения и обеспеченные общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее учетной нормы;

3) проживающие в помещении, не отвечающем установленным для жилых помещений требованиям;

4) являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма, членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма или собственниками жилых помещений, членами семьи собственника жилого помещения, проживающими в квартире, занятой несколькими семьями, если в составе семьи имеется больной, страдающий тяжелой формой хронического заболевания, при которой совместное проживание с ним в одной квартире невозможно, и не имеющими иного жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или принадлежащего на праве собственности. Утверждение перечня этих заболеваний находится в компетенции Правительства РФ (ч. 1 ст. 51 ЖК РФ).

Если у гражданина или членов его семьи есть права на насколько жилых помещений (учитываются как помещения, занимаемые по договору социального найма, так и помещения, принадлежащие гражданину и членам его семьи на праве собственности), то для определения уровня обеспеченности гражданина жилой площадью учитывается сумма площадей всех указанных помещений.

Граждане, претендующие на улучшение жилищных условий за счет договоров социального найма, подлежат учету в определенном порядке.

Первый этап. Постановка на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях производится органом местного самоуправления. Основанием для постановки на учет является заявление гражданина, которое подается в орган местного самоуправления по месту жительства гражданина. Граждане, которые в установленном законом порядке признаны недееспособными или являются таковыми в силу закона, не вправе самостоятельно подавать заявление. Заявление от их лица подают законные представители. В исключительных случаях допускается подача заявления не по месту жительства гражданина. К заявлению необходимо приложить документы, которые подтверждают право гражданина состоять на учете в качестве претендующего на улучшение жилищных условий.

Гражданин, подавший заявление о принятии на учет, вправе получить расписку, подтверждающую прием документов и содержащую их перечень.

Второй этап. Рассмотрение заявления управомоченным органом. Законом установлен срок для рассмотрения заявления и исследования документов – приложения. Управомоченный орган обязан принять решение не позднее чем через 30 рабочих дней после даты предоставления заявления и документов. Порядок ведения органом местного самоуправления учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях устанавливается законодательством соответствующего субъекта РФ.

Третий этап. Выдача документа, подтверждающего решение. Орган, осуществляющий принятие на учет, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решения о принятии на учет обязан выдать или направить гражданину-заявителю документ, подтверждающий принятие решения по его заявлению.

Граждане, которые с намерением приобретения права состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях умышленно совершили действия, результатом которых явилось их признание нуждающимися в жилых помещениях, должны приниматься на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях не ранее чем через пять лет со дня совершения указанных намеренных действий.

Граждане снимаются с учета в качестве нуждающихся в жилых помещениях в случае:

1) подачи ими по месту учета заявления о снятии с учета;

2) утраты ими оснований, дающих им право на получение жилого помещения по договору социального найма;

3) их выезда на место жительства в другое муниципальное образование, за исключением случаев изменения места жительства в пределах городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга;

4) получения ими в установленном порядке от органа государственной власти или органа местного самоуправления бюджетных средств на приобретение или строительство жилого помещения;

5) предоставления им в установленном порядке от органа государственной власти или органа местного самоуправления земельного участка для строительства жилого дома;

6) выявления в представленных ими документах в орган, осуществляющий принятие на учет, сведений, не соответствующих действительности и послуживших основанием принятия на учет, а также неправомерных действий должностных лиц органа, осуществляющего принятие на учет, при решении вопроса о принятии на учет (ст. 56 ЖК РФ).

Вне очереди жилые помещения по договорам социального найма предоставляются:

1) гражданам, жилые помещения которых признаны в установленном порядке непригодными для проживания и ремонту или реконструкции не подлежат;

2) детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, лицам из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, по окончании их пребывания в образовательных и иных учреждениях, в том числе в учреждениях социального обслуживания, приемных семьях, детских домах семейного типа, при прекращении опеки (попечительства), а также по окончании службы в Вооруженных силах РФ или по возвращении из учреждений, исполняющих наказание в виде лишения свободы;

3) гражданам, страдающим тяжелыми формами хронических заболеваний, указанных в предусмотренном п. 4 ч. 1 ст. 51 ЖК РФ перечне (2 ст. 57 ЖК РФ):

Перечень, приведенный в ст. 57 ЖК РФ, не является исчерпывающим. Так, в соответствии с Законом РФ от 26 июня 1992 г. № 3132-1 «О статусе судей в Российской Федерации» судьям, нуждающимся в улучшении жилищных условий, должно быть предоставлено жилое помещение во внеочередном порядке в шестимесячный срок.

По договору социального найма жилое помещение может быть предоставлено гражданину из государственного или муниципального жилищного фонда. В настоящее время помещения, принадлежащие бывшим колхозам и совхозам, относятся к частному жилищному фонду и поэтому не подлежат предоставлению на правах социального найма.

Решение о предоставлении жилой площади принимает орган местного самоуправления. Списки граждан-очередников на получение жилой площади пересматриваются ежегодно. Не допускается предоставление жилых помещений гражданам, не представленным в списках, за исключением случаев стихийных бедствий или чрезвычайных происшествий. Особое внимание следует уделить таким субъектам жилищных отношений, как граждане – члены семьи пользователя жилым помещением.

Права и обязанности членов семьи. По договору социального найма к членам семьи нанимателя жилого помещения относятся проживающие совместно с ним его супруг, а также дети и родители данного нанимателя. Признаются членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма и другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство. В исключительных случаях иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма в судебном порядке (ч. 1 ст. 69 ЖК РФ).

Члены семьи нанимателя вправе:

1) иметь равные с нанимателем права пользования жилым помещением;

2) быть перечисленными в договоре социального найма жилого помещения;

3) сохранять права члена семьи в случае, если статус члена семьи утрачен, а лицо проживает совместно с нанимателем. Но данный гражданин не отвечает солидарно перед наймодателем, а несет ответственность самостоятельно;

4) заключать с нанимателем жилого помещения соглашения, которые могут ограничивать их право пользования, но не ниже пределов, установленных законом;

5) участвовать в решении вопроса о сдаче помещения в поднаем, вселении временных жильцов.

Недееспособные члены семьи нанимателя осуществляют свои права через представителя. Это не относится к праву пользования жилым помещением (т. е. фактического проживания в нем), так как это право воплощает неотчуждаемое право на жилище.

Члены семьи нанимателя обязаны:

1) нести солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма жилого помещения;

2) недееспособные члены семьи нанимателя несут ответственность через представителя.

Итак, можно условно классифицировать членов семьи нанимателя на три группы:

1) лица, относящиеся к членам семьи нанимателя в силу закона без каких-либо оговорок, – это проживающие совместно с ним супруг, дети и родители нанимателя;

2) иные родственники и нетрудоспособные иждивенцы. Эти лица признаются членами семьи нанимателя, если они вселены в качестве членов семьи нанимателя (т. е. указаны в договоре социального найма) и ведут общее с нанимателем хозяйство (т. е. приобретают имущество для совместного пользования, продукты питания и т. п.). Кто относится к иным родственникам, в ЖК РФ не указано. По всей видимости, к ним можно отнести лиц, упомянутых в гл. 63 ГК РФ в качестве наследников по закону;

3) иные лица, признаваемые членами семьи в исключительных случаях в судебном порядке. В данном случае вопрос отнесения лиц к членам семьи нанимателя находится исключительно в компетенции суда и решается судом отдельно в каждом конкретном случае.

Жилищные права членов семьи нанимателя являются равными и независимыми от его жилищных прав. Равенство жилищных прав проявляется в том, что члены семьи нанимателя дают согласие на:

1) вселение в жилое помещение временных жильцов;

2) обмен занимаемого жилого помещения;

3) сдачу жилого помещения в поднаем;

4) изменение договора найма;

5) расторжение и прекращение договора найма;

6) предоставление жилой площади меньшего размера.

Совершеннолетний член семьи нанимателя вправе с согласия первоначального нанимателя и остальных членов его семьи требовать признания его нанимателем по уже заключенному договору найма.

Члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользования данным жилым помещением наравне с его собственником. Закон предусматривает возможность заключения соглашений, изменяющих этот порядок. Обязанности членов семьи в целом сводятся к обеспечению сохранности жилого помещения и использованию его по прямому назначению.

Ответственность дееспособных членов семьи нанимателя является солидарной. Закон допускает установление иного порядка. Солидарная ответственность возникает по обязательствам из права пользования жилым помещением.

Особого рассмотрения заслуживает такая категория граждан, как временные жильцы. Временные жильцы отличаются от поднанимателя тем, что проживают в помещении на безвозмездной основе. Для вселения временных жильцов необходимо заручиться согласием членов семьи и уведомить предварительно наймодателя. Наймодатель вправе запретить вселение временных жильцов только в случае, если после их вселения площадь жилого помещения на каждого проживающего станет меньше учетной нормы, а для коммунальной квартиры – менее нормы предоставления.

Непрерывный срок проживания временных жильцов составляет шесть месяцев.

Право пользования жилым помещением временным жильцам не предоставляется. За действия, нанесшие ущерб наймодателю, несут солидарную ответственность наниматель и члены его семьи.

Пункт 4 ст. 80 ЖК РФ устанавливает обязанность временных жильцов освободить жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания, а в случае, если срок не согласован, не позднее чем через семь дней со дня предъявления соответствующего требования нанимателем или совместно проживающим с ним членом его семьи.

В случае прекращения договора социального найма жилого помещения, а также в случае отказа временных жильцов освободить жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания временные жильцы подлежат выселению из жилого помещения в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения (ч. 5 ст. 80 ЖК РФ).

Существует также особая категория лиц, проживающих в жилом помещении на основании поднаема жилого помещения.

Сдача жилого помещение в поднаем является одним из прав нанимателя. Для того чтобы передать жилое помещение (в случае временного отсутствия нанимателя и членов его семьи) или его часть в поднаем, наниматель должен получить согласие всех членов семьи и наймодателя в письменном виде.

Еще одним правом нанимателя является сдача части жилого помещения или помещения целиком в поднаем. Договор поднаема должен заключаться с учетом требований закона о нормах предоставления жилья. Если нормы предоставления жилья нарушаются, заключение такого договора является недопустимым. Также наниматель не вправе сдавать помещение в поднаем целиком, если сам проживает в нем, т. е. не в моменты временного отсутствия нанимателя и членов его семьи. Договор поднаема заключается с письменного согласия всех членов семьи нанимателя и наймодателя по договору социального найма.

Если жилое помещение, передаваемое в поднаем, находится в коммунальной квартире, требуется согласие всех лиц, проживающих в такой квартире, т. е. нанимателей и членов их семей, а также всех собственников и членов их семей.

Форма договора поднайма жилого помещения – простая письменная. Наниматель жилого помещения обязан передать наймодателю экземпляр договора поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, Граждане, вселяемые совместно с поднанимателем в жилое помещение (члены семьи поднанимателя), обязательно должны быть перечислены в договоре поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма.

Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, заключается на срок, определяемый сторонами договора поднайма такого жилого помещения. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на один год (ч. 3 ст. 77 ЖК РФ).

Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, относится к возмездным договорам. Жилое помещение по нему предоставляется за плату.

Порядок, условия, сроки внесения и размер платы за поднаем жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, устанавливаются по соглашению сторон в договоре поднайма такого жилого помещения.

Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, прекращается по истечении срока, на который он был заключен. Прекращение договора социального найма влечет за собой и прекращение договора поднайма.

Расторжение договора поднайма возможно в следующих случаях:

1) по соглашению сторон;

2) при невыполнении поднанимателем условий договора поднайма жилого помещения.

Наниматель жилого помещения вправе предупредить поднанимателя об устранении нарушений в случае, если поднаниматель жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, или гражданин, за действия которого данный поднаниматель отвечает (ч. 4 ст. 79 ЖК РФ):

1) использует это жилое помещение не по назначению;

2) систематически нарушает права и законные интересы соседей;

3) бесхозяйственно обращается с жилым помещением, допуская его разрушение.

Наниматель жилого помещения также вправе назначить данному поднанимателю разумный срок для проведения ремонта жилого помещения, если указанные нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения (ч. 4 ст. 79 ЖК РФ). Наниматель жилого помещения не имеет права принуждать поднанимателя к проведению капитального ремонта. Наниматель в судебном порядке вправе расторгнуть договор поднайма жилого помещения и выселить поднанимателя и вселенных совместно с поднанимателем граждан в случае, если поднаниматель или гражданин, за действия которого данный поднаниматель отвечает, после предупреждения нанимателя продолжает нарушать права и законные интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению либо без уважительных причин не проведет необходимый ремонт (ч. 4 ст. 79 ЖК РФ).

Поднаниматель подлежит выселению в судебном порядке, если после расторжения договора поднайма он и члены его семьи отказываются освободить жилое помещение.

О прекращении договора поднаема сторона – инициатор расторжения договора должна уведомить не позднее чем за три месяца до предполагаемой даты расторжения договора, если срок прекращения договора не установлен.

Юридическое лицо в качестве субъекта жилищных отношений фигурирует, как правило, в качестве собственника определенного жилого фонда.

Такие субъекты, как крестьянские и фермерские хозяйства, в жилищных отношениях не участвуют. Перечень участников жилищных отношений в Кодексе является исчерпывающим и не подлежит расширительному толкованию.

Российская Федерация как субъект жилищных отношений выступает в двух аспектах. Во-первых, РФ является собственником государственного жилищного фонда, владеет им, пользуется (предоставляет в пользование гражданам) и распоряжается. Во-вторых, РФ посредством деятельности законодательных органов в пределах своего ведения (компетенции) издает законодательные акты, регулирующие жилищные отношения. Муниципальные органы в РФ участвуют в распределении жилищных фондов социального назначения, ведут учет граждан, нуждающихся в предоставлении такого жилья, и одновременно являются представителями собственника муниципального жилья.

Данный текст является ознакомительным фрагментом.
Читать книгу целиком
Поделитесь на страничке

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *