Участки для ИЖС

Аббревиатура ЛПХ расшифровывается как личное подсобное хозяйство. Что можно делать на землях ЛПХ? Этот вид разрешенного использования предполагает выращивание на участке овощей, фруктов и другой сельскохозяйственной продукции.

Располагаться такой участок может как на земле, предназначенной для сельского хозяйства, так и на земле в пределах населенного пункта. Правовую сторону вопроса о том, что можно делать и что можно строить на земле ЛПХ, определяет категория земли.

Земля ЛПХ на территории населенного пункта

Земля ЛПХ, расположенная в населенном пункте, называется приусадебным земельным участком. Закон прямо указывает на то, что можно делать на землях ЛПХ:

  • Заниматься сельскохозяйственной деятельностью. Все, что выращено на этой земле, принадлежит собственнику и его семье. Излишки продукции он может продать, причем это не будет считаться предпринимательской деятельностью, поэтому не придется платить налоги.
  • Заниматься строительством. Что можно строить на участке с ВРИ личное подсобное хозяйство? Во-первых, жилой дом для владельца участка и его семьи с учетом всех требований и норм градостроительства. Если говорить о том, что еще можно строить на земле ЛПХ, то для ведения сельскохозяйственной деятельности разрешена постройка теплиц, помещений для выращивания животных и домашней птицы, пчелиных ульев, гаража и мастерской, помещения для инвентаря, конечно, учитывая при этом экологические и санитарные нормы действующих законов.

Земля ЛПХ вне населенных пунктов

Если участок ЛПХ расположен за границей жилого поселения, то его называют полевым. На нем возможно только выращивание сельхозпродукции, никакие постройки там не разрешены.

Возвести на таком участке подсобные помещения закон разрешает, а вот построить и зарегистрировать жилой дом практически невозможно. Если вам необходимо использовать земельный участок, относящийся к категории сельхозземель, для строительства, обязательно проконсультируйтесь с юристом, чтобы узнать доступные варианты действий.

Юристы RFI consult помогут уладить земельные вопросы

Если по каким-то причинам ВРИ вашего участка перестал вас устраивать и вы хотите перевести землю ЛПХ, наша компания поможет найти оптимальное решение вопроса. Мы гарантируем:

  • заключение официального договора, стоимость которого не изменится к окончанию работы;
  • ведение дела юристом с опытом от 5 лет, специализирующимся на земельном праве;
  • быстрое выполнение работ, что бывает особенно важно при продаже земли или при необходимости как можно быстрее начать строительство;
  • перевод участка в желаемую вами категорию ил смена ВРИ, если это разрешено законом РФ;
  • все работы выполняются «под ключ» практически без участия заказчика.

Запишитесь на консультацию к нашему юристу прямо сейчас – и узнайте, можно ли вам вести строительство на участке и как проще всего будет изменить его целевое назначение. Мы помогли решить земельные вопросы сотням клиентов и уверены, что сможем найти наилучшее решение для вас!

Инвестиционное страхование жизни (ИСЖ) — одна из услуг, которую некоторые банки активно предлагают клиентам. При этом по итогам прошлого года количество жалоб на ИСЖ выросло в два раза, сообщал Банк России. Подавляющая часть претензий граждан касалась неполной информации от кредитных организаций: людей убедили оформить ИСЖ, исказив данные об этом продукте.

Например, пенсионер Владимир Иванович приходит в банк, чтобы открыть вклад. Менеджер рассказывает ему о более выгодном способе приумножить капитал и убеждает оформить ИСЖ. При этом всех условий ИСЖ Владимиру Ивановичу не раскрывает, и он спустя некоторое время, с удивлением узнает, что имеет не депозит в банке, а полис инвестиционного страхования жизни в другой компании. И как следствие не может досрочно снять деньги, а заявленный менеджером доход вовсе не гарантирован.

«Потребителю предлагают полис ИСЖ как лучшую замену депозиту. Ему объясняют, что доходность окажется выше, гарантии вложений сохраняются, и к этому добавляется бесплатная страховая защита жизни. Клиенту этот вариант нравится, он подписывает договор. При наступлении ситуации, когда клиенту требуется досрочно вернуть деньги по договору, он обнаруживает, что по условиям ИСЖ не только лишается дохода, но и не может в полном объеме вернуть вложенные средства”, — объяснял схему заместитель начальника управления поведенческого надзора за деятельностью профессиональных кредиторов Службы по защите прав потребителей и обеспечения доступности финансовых услуг ЦБ РФ Георгий Никонов.

Такие ситуации называются мисселингом — продажей одного продукта под видом другого. С начала текущего года Банк России начал активную борьбу с мисселингом. В частности, продажей ИЖС вместо вкладов в банке.

ИСЖ vs вклад

Суть банковского вклада проста — вы кладете деньги на счет на определенное время и получаете проценты. Сумму можно забрать досрочно или пополнять вклад. Средства находятся на счету банка.

ИСЖ не является банковским продуктом: он оформляется в финансовых организациях, но средства находятся у страховой компании. «По сути, это некий гибрид страхования и инвестиций. И если первый компонент в этих продуктах худо-бедно есть, то инвестициями ИСЖ назвать трудно”, — считает основатель Консалтинговой компании «Богатство» Владимир Верещак.

Предполагается, что доход при ИСЖ будет получен за счет вложения части средств от страховки в ценные бумаги.

Риски ИСЖ

Зачастую клиентам также не объясняют, что инвестиционное страхование жизни не имеет защиты, в отличае от депозита. Главный риск в этой ситуации — банкротство компании-страховщика. ИСЖ в ней не защищены Агентством по страхованию вкладов в отличие от банковских продуктов: при банкротстве банка вкладчики могут получить до 1,4 млн. рублей компенсации по своим депозитам. В ИСЖ они не защищены, отмечал директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Алексей Бредихин.

По его мнению, полисы ИСЖ не могут обеспечить высокую доходность и может быть продуктом не выгодным для клиента. «Доходность на уровне 20% годовых встречается, но это единичные случаи”, — подчеркнул эксперт. Гарантии получения дохода в ИСЖ нет, в договоре указывается лишь прогнозируемая прибыль.

Кроме того, в банках вкладчики имеют право на досрочное закрытие счета. В ИСЖ часто клиенты не могут расторгнуть договор, либо возможен лишь частичный возврат средств заведомо невыгодный для держателя полиса.

Свои плюсы

«Стоит заметить, что у ИСЖ есть некоторые юридические и налоговые преимущества, которые могут быть актуальны в ряде случаев. Но надо понимать – продукт это дорогой, сложный и, в хорошем смысле, «не для всех»”, — говорит Владимир Верещак.

Один из таких бонусов — налоговые льготы. Можно получить налоговый вычет 13% от оплаченного страхового взноса. Однако сумма выплаты ограничена — не более 120 тыс. рублей, то есть сумма налогового вычета за год не превысит 15 600 рублей. Кроме того, деньги придется положить на достаточно долгий срок от 5 лет и выше. Еще один интересный момент, так как это страховой продукт, накопления ИСЖ могут быть переданы наследникам сразу после смерти владельца полиса. Хотя ообычно финансы передаются через полгода.

Уберечь себя и финансы

Чтобы не получить один банковский продукт вместо другого, надо внимательно читать все документы, которые подписываете при заключении соглашения, советуют в Банке России. Особенно следуют отметить, какой вид продукта указан в бумагах и какая организация указана в договоре. Если там не значится отделение банка, в которое вы обратились, возможно финансовая организация передает клиента другой компании.

Также важны пункты о досрочном расторжении договора и его условиях, а также гарантии доходности по вкладу. Если не получается сразу разобраться, можно взять документы домой и детально изучить их или показать специалистам: скоропалительное финансовое решение может привести к неприятным последствиям.

О действиях мегарегулятора

Центральный банк подготовили нормативный акт, который обязывает продавца раскрывать всю информацию о продукте. Соответствующие рекоммендации вступили вы силу с 1 апреля этого года. Теперь менеджер банка обязан проинформировать клиента о порядке расчета дохода по договору добровольного страхования, о том, что доходность в прошлом не гарантирует доход в будущем. А также подробно рассказать о порядке расчета выкупной суммы с указанием ее размера в зависимости от срока действия договора и периода, в который он прекращен, а также об удержании налога. Потребитель должен будет расписаться в документе, гарантируя этим что ознакомлен и согласен на условия.

«В случае, если договор страхования заключен под влиянием заблуждения и (или) обмана, в соответствии с положениями статей 178 и 179 ГК РФ он может быть признан недействительным по исковому заявлению в суд, с возвращением в полном объеме в соответствии со статьей 167 ГК РФ денежных средств, уплаченных за услуги страхования», — отмечают в пресс-службе Центрального банка.

Будьте внимательны при подписании любых договоров в кредитных организациях. Если вы не разбираетесь в сложных финансовых инструментах, стоит остановиться и получить консультацию вне офиса коммерческого банка.

В том случае, если менеджер банка ввел вас в заблуждение при оформлении финансового продукта, вы можете обратиться в Единый коммуникационный центр Банка России по телефону: 8-800-300-3000, звонок по России бесплатный. Также жалобу всегда можно направить в Интернет-приемную Банка России на его официальном сайте или по почте на адрес: 107016, г. Москва, ул. Неглинная, д. 12 или обратиться в региональное представительство ЦБ в Калининграде по адресу Шиллера, д.2.

Материал подготовлен в рамках программы Министерства финансов «Повышение уровня финансовой грамотности жителей Калининградской области». Дополнительная информация — по Телефону «горячей линии» по вопросам финансовой грамотности (звонок бесплатный) 8-800-555-85-39 или на сайте fingram39.ru.

Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) — форма собственности на земельный участок, предполагающая возведение частного дома на специально отведенном участке. Пункт 3 статьи 48 Градостроительного кодекса РФ оговаривает первичные требования к строительству под ИЖС: отдельно стоящее здание на семью высотой до трех этажей за вычетом мансарды и цокольных помещений. Пункт 2 статьи 49 ГСК РФ конкретизирует:

  • количество блоков — не более 10;
  • суммарная площадь — не более 1,5 тыс. кв. м;
  • каждый блок (а не квартира) — на семью;
  • наличие внутренних стен без проемов;
  • выход к территории, используемой совместно;
  • расположение на отдельном участке земли.

Становится понятным, почему комплексная застройка под ИЖС нередко состоит из двух-, трехэтажных зданий с общей придомовой территорией. Такие дома называются таунхаусами (town house — городской дом) и стоимость жилья в них на порядок ниже отдельно стоящих коттеджей.

Принадлежность земли ИЖС

Согласно действующему законодательству, целевое использование ИЖС (индивидуальное жилищное строительство) возможно лишь на территориях населенных пунктов — это должно быть отражено в ГП (Генеральном плане развития территорий) каждого муниципального образования. Справедливости ради скажем, что Генплан также может включать земли ЛПХ (личного подсобного хозяйства) и дачного строительства в территории, предназначенные для строительства, о чем мы расскажем впоследствии. Что до ИЖС, то в другой статье по этой теме эксперты отмечали отличия ИЖС и дачной застройки. Здание на землях ИЖС регистрируется как жилой дом, получает милицейский адрес для почты и прописки. Подключение к инженерным схемам остается за поставщиками энергоресурсов. Особенность ИЖС — в получении разрешения на строительство к ИЖС, где предъявляются строгие требования в части расположения зданий, проектирования и т. п.:

  • от лицевого фасада жилого дома до забора, выходящего на улицу, должно быть не менее пяти метров;
  • от стены капитальной постройки до забора с соседним участком — не менее трех метров;
  • от границ участка ИЖС до хозпостроек — свыше трех метров;
  • расстояние между каменными домами — от 10 метров и больше;
  • пожарный разрыв между деревянными домами — минимум 15 метров;
  • туалеты и выгребные ямы — более метра до соседней земли;
  • расстояние от скважины до септика – не менее 15 метров

Граждане, покупая участок под ИЖС, претендуют на услуги муниципалитета: выезд полиции и пожарной охраны, предоставление детского сада, школы и обслуживания в поликлинике и больнице. Другой вопрос, готова ли мэрия к финансированию? Нередко она относится к ИЖС как к нелюбимому детищу, направляя деньги на более важные для нее проекты — строительство дорог, капремонты, социальную инфраструктуру в традиционных и более населенных поселениях. Совет. Покупая землю под ИЖС, обратитесь к Генеральному плану развития территорий и, конкретно, перспективе застройки. Может статься, что в сотне метров от вашего уютного домика вырастут высотки из стекла и бетона, и их жильцы будут смотреть в ваши окна. Именно так и произошло в Краснолесье пару лет назад.

Особенности индивидуальной жилой застройки

Требования прописаны в федеральном законодательстве, однако субъектам на местах позволено уточнять нормы участка под ИЖС. К примеру, закон нигде не оговаривает минимальную и максимальную площадь участка, тогда как депутаты Белоярского и Сысертского ГО сумели определить нижнюю и верхнюю границу. Если вас они устраивают, смело стройтесь. Если считаете, что нарушены конституционные права, подавайте в суд с указанием незаконных действий народных избранников. Иначе рискуете стать нарушителем локального нормативного акта.

Пример. В Сысертском районе минимум при дачном строительстве составляет 6 соток, максимум не оговорен. Норма участка под ИЖС — минимум 4 сотки, максимум — 35. В Белоярском районе дачный участок находится в коридоре 4-30 соток, ИЖС — 4-20 соток. Обращаем внимание, что налог на землю ИЖС обычно получается выше того, которым облагается дачная застройка или ЛПХ за счет более высокой кадастровой стоимости земли. По всей вероятности, это обусловлено привязкой к муниципалитету и оплате всех благ цивилизации. И, как говорилось выше, органы муниципальной власти не спешат построить дороги и детские сады на новых территориях.

Идеальный вариант — приобрести земельный участок под ИЖС в организованном коттеджном поселке, где вся инфраструктура уже построена, а управляющая компания (УК Вилла) сама заинтересована в правильном содержании и своевременном ремонте инфраструктуры. Остались вопросы? Напишите нам на почту: mail@villa66.ru. Мы с радостью вам поможем разобраться в том, что такое ИЖС.

С подобной ситуацией столкнулись мы. Хотели строить дом в пригороде Анапы, так как поняли, что строить дом дешевле и лучше, чем купить готовый, который все равно придется переделывать.

Присутствие ваше необходимо однозначно и вот почему — народ, который строит любил халтурить. Брать бригаду с прорабом не рентабельно, прораб стоит нынче не дешево и возьмет минимум 200 000 за строительство (только себе). Хоть у него налажены все поставщики, но проще посидеть и поискать в сети Интернет, чем давать деньги прорабу. Оно того не стоит и если есть время — займитесь сами.

Бригаду строителей я бы не вашем месте взяла бы не из местных и платила бы по факту выполнения работы, так как стоит труд, например, граждан Украины в разы дешевле чем соотечественников, а работают ни чуть не хуже.

Пишу вам ответ исходя из собственного опыта. Мы сейчас так же строим дом, но только пока на Урале и с таджиками. Выходит в два раза дешевле, чем у соседа с русской бригадой. Около Анапы имеем участок и планируем по окончанию этого строительства начать строить там, вот только бригада у нас уже есть — наши таджики согласились ехать туда строить, ведь к месту не привязаны.

Надеюсь, мне удалось вам помочь.

Строить жилье можно только на земле с определенным статусом. И эта земля достаточно дорогая. Но можно взять дешевую землю и изменить ее статус на пригодный для строительства жилья.
Согласно ст. 7 Земельного кодекса, в России земли по целевому назначению подразделяются на семь категорий. Но если речь идет о земле, которой может владеть обычный человек, то категорий остается только две: во-первых, земли сельскохозяйственного назначения, во-вторых, земли населенных пунктов. Теоретически гражданин может владеть землями категорий лесного фонда или промышленной землей, но это актуально, скорее, для предпринимателей. И сегодня о земле для бизнеса мы говорить не будем.
Кроме категории, у каждого земельного участка есть «вид разрешенного использования». Список этих видов достаточно обширный. Формально даже не существует запретов на придумывание новых. Местные власти вполне могут определить для некой территории вид разрешенного использования – «строительство цирка» или, например, «организация площадки для гей-парадов». Но если нас интересует земля, на которой можно построить частный дом, то с этим все жестко. Для строительства собственного жилого дома годятся участки, имеющие один из всего лишь только двух вариантов статуса.
1. Категория – земля населенных пунктов, вид разрешенного использования – индивидуальное жилищное строительство (ИЖС).
2. Категория – земля сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования – дачное строительство (прописка возможна не во всех случаях).
Все! Больше нигде полноценное жилье поставить не получится. На землях с разрешенным использованием под садоводство, под личное подсобное или крестьянско–фермерское хозяйство можно возводить постройки-времянки, но они не будут считаться жилыми помещениями, и прописаться в них нельзя.
Категория и разрешенное использование земли обязательно указываются в документах на участок (об этом говорится в ранее опубликованной статье «Как самостоятельно провести экспертизу юридической чистоты земельного участка»).
Стало быть, если вы приобретаете участок для строительства жилого дома, то для вас могут представлять интерес только два упомянутых выше варианта: ИЖС или дача… Либо можно купить землю с любым статусом, а потом перевести ее в нужную категорию или поменять вид разрешенного использования. Это вполне легитимная процедура. Даже существует бизнес построенный на этом принципе: компания покупает большой участок сельской земли, меняет ее категорию и распродает частями под коттеджи. Даже учитывая накладные расходы на перевод земли и нарезку участков, доход от такой операции может превышать 500%.
А вот для частного лица процедура по смене статуса земли под его домом, может оказаться слишком тяжелой и/или дорогой. Впрочем, давайте по порядку. Для начала рассмотрим более сложную процедуру смены категории земли, потом поговорим о более простом деле – об изменении вида разрешенного использования участка.
История вопроса
Менять категорию земли разрешил закон «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» 127-ФЗ от 21.12.04. Вот только в первой редакции закона было сказано, что сельскохозяйственные земли можно перевести в иную категорию только, если они не пригодны для использования по прямому назначению. Причем сама эта «непригодность» в законе никак не расшифровывалась. Единственным документом, описывающим параметры негодных агро-земель, оказалась инструкция Минсельхоза СССР аж за 1982 г., где под участками непригодными для сельскохозяйственной деятельности значились «скалы, обнажения плотных пород, осыпи, ледники, вечные снега и земли под водой» (надо понимать – болота). Неужели кто-то в принципе стал бы относить такие участки к сельским землям? Но бумага есть. А значит, по мнению чиновников, все пригодные для обитания человека земли нельзя вывести из под сельского хозяйства. Закон съел сам себя. И только после того, как 7 августа 2005 г в него были внесены поправки, дело стронулось с мертвой точки.
Первыми, кто занялся переводом земель из категории в категорию, стали предприниматели. По описанной выше схеме сельские угодья превращались в стройплощадки для коттеджей. Часто это были весьма масштабные проекты. Например, в 2006-07 гг. в Косулино в категорию земель населенных пунктов было переведено 273 га, в Рассохе – 250 га. Что любопытно, предпринимателей и чиновников часто даже не останавливало то, что на новых поселенческих землях часто не было никакой инфраструктуры и инженерных сетей, что ставило под вопрос целесообразность, а то и возможность жилищного строительства в данной местности.
Но, есть у столь масштабных «переводческих» работ и положительные результаты. Как недавно заметил заместитель директора ЦН «Северная казна-1» Павел Маслихин, если рассматривать цену участков под коттеджи в окрестностях Екатеринбурга, то наиболее дешевое направление – на Тюмень. Одна из причин этого в том, что именно в этом направлении много сельскохозяйственных земель, которые в последние годы активно переводились в поселенческую категорию (или меняли разрешенное использование на дачное строительство).
Впрочем, довольно скоро власти смекнули, что с переводом земель надо бы поаккуратнее. Территории, перешедшие в категорию земель населенных пунктов, становятся частью города или поселка, а значит, муниципалитет должен брать на себя обязанности по проведению и ремонту дорог на новых землях, по вывозу мусора и т.д. Поэтому сейчас местные администрации соглашаются на смену статуса земли если на ней уже создана необходимая инфраструктура – главным образом, чтобы были дороги и в целом завершено строительство домов.
Процедура смены категории
Но не стоит забывать, что кроме муниципальных «хотелок», при переводе земли в категорию населенных пунктов действуют официальные, оговоренные в законе ограничения. Вот чаще всего встречающиеся причины, которые делают невозможным перевод сельскохозяйственной земли в категорию земель населенных пунктов:
— участок не граничит, с каким либо населенным пунктом, в состав которого он мог бы войти;
— существует генплан, согласно которому эта земля оставлена под поля и на ней не планируется создание поселков;
— на участке существуют культурные посадки в не совсем запущенном состоянии;
— на участке имеются вкрапления лесного фонда (в этом случае перевод почти наверняка не разрешат).
По закону перевод сельской земли в поселенческую возможен только при наличии уважительной причины. Одна из таких причин – изменение черты населенных пунктов (ст. 7 127-ФЗ). Именно этим объясняется требование по примыканию переводимого участка к уже имеющемуся населенному пункту. Так же из указанной нормы закона следует, что владельцу участка для начала следует договориться с муниципалитетом о включении его земли в состав поселка/города. Для
этого потребуется как минимум заключение главного архитектора. На этом этапе необходимо убедить муниципальные власти в том, что для них расширение населенного пункта не станет проблемой. Как заметил начальник отдела вторичного жилья Центра недвижимости «Северная казна-1» Семен Дерменжи, сейчас местная администрация придерживается мнения – сделайте коммуникации – мы согласимся на присоединение вашей земли к населенному пункту. По наблюдениям эксперта, если в коттеджном (дачном) поселке построены дома, подведены коммуникации и проведены дороги, то с местными властями проблем, как правило, не возникает. Правда, как замечает Павел Маслихин, еще до начала строительства (до начала проекта коттеджного поселка) следует ознакомиться с генпланом развития территории и убедиться, что схема зонирования не препятствует развитию малоэтажного строительства на землях, которые планируется перевести в новый статус.
Договорится с муниципальными властями – это первый этап. Вторым этапом надо идти в область. Согласно ст. 8 Земельного кодекса решение об изменении земель сельскохозяйственного назначения принимается только на уровне субъектов РФ. Недавно, кстати, министр сельского хозяйства и продовольствия Свердловской области Илья Бондарев заявил, что все заявки о переводе земли будет рассматривать лично. Правда пока процедура вроде не изменилась. Для перевода земли в поселенческий статус владелец участка подает ходатайство в министерство строительства и архитектуры Свердловской области. К ходатайству прилагается заключение экологической экспертизы, кадастровый паспорт, бумаги из муниципалитета и ряд других документов. Всего может потребоваться до четырех десятков справок, выписок и пр. Результатом же всей этой чехарды должен стать Акт о переводе земель из одной категории в другую. Как замечает директор агентства недвижимости «Бизнес Партнер» Олег Григорьев, положительный результат достигается не всегда, затевая процедуру перевода земли собственник несет определенные риски. Но с другой стороны, у нас весь рынок недвижимости рискованный.
И еще один важный момент. Ходатайство об изменении категории земли может подавать только ее владелец. Поэтому, если речь идет о коттеджном поселке, разбитом на участки, у каждого из которых свой хозяин, то каждый из этих хозяев подает свое персональное ходатайство. Обычно в такой ситуации избирается (нанимается) некий координатор, который проталкивает через органы власти пачку ходатайств сразу от всех землевладельцев. Если поручать все работы по переводу земли в новую категорию, то в Екатеринбурге это стоит от 400-500 тыс. руб.
Смена разрешенного использования
Но существует более бюджетный вариант. Можно менять не категорию земли, а только разрешенное использование (на «дачное строительство»). В этом случае вопрос решается на уровне муниципалитета, что быстрее и дешевле. А главное, сейчас и на земле сельскохозяйственного назначения можно строить полноценное жилье с возможностью прописаться в нем (об этом мы писали в статье «Прописаться в дачном домике»). Стоимость услуги по смене разрешенного использования начинается с 200-300 тыс. руб. Или, при изрядном упорстве собственник земли может пройти процедуру самостоятельно. Вкратце это выглядит следующим образом.
ШАГ 1. Подать заявление об изменении вида разрешенного использования земли в орган местного самоуправления.
ШАГ 2. Опубликовать в местных СМИ информацию о проведении публичных слушаний.
ШАГ 3. Провести слушания с участием граждан, проживающих по соседству с «реформируемым» участком.
ШАГ 4. На основании протокола слушаний местная администрация выносит постановление о смене вида разрешенного использования земли.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *