Страховая стоимость недвижимости

  • Рыночная стоимость в страховании
  • Земля в составе объекта недвижимости
  • На какую сумму страховать недвижимость?
  • Услуги по оценке страховой стоимости

Страхование объектов недвижимости от повреждений, причиненных природными или техногенными явлениями, а также противоправными действиями третьих лиц, является распространенной практикой защиты от рисков порчи или полного разрушения недвижимого имущества.

В этой статье мы хотим рассказать о том, как правильно провести оценку объекта недвижимости для целей страхования при заключении договора со страховой компанией и на какие условия договора и правил страхования нужно обратить особое внимание.

Рыночная стоимость в страховании

Основным законом в области страхования является «ЗАКОН ОБ ОРГАНИЗАЦИИ СТРАХОВОГО ДЕЛА В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ» № 157-ФЗ. В частности, этот закон говорит, что при завышении страховой стоимости относительно рыночной (действительной) стоимости имущества договор страхования считается недействительным на сумму данного превышения. То есть, страховая защита действует только в пределах рыночной стоимости застрахованного объекта недвижимости, вне зависимости от того, на какую сумму имущество было застраховано. В том случае если страховая сумма меньше рыночной стоимости застрахованного объекта, объект считается застрахованным не полностью и страховое возмещение уплачивается частично, пропорционально отношению рыночной стоимости объекта и страховой суммы по договору страхования.

Прежде чем страховать объект, полезно, хотя бы приблизительно, узнать его рыночную стоимость. Для этого можно воспользоваться нашими он-лайн калькуляторами оценки недвижимости.

Земля в составе объекта недвижимости

Любой объект недвижимости по своей природе является составным и состоит из участка земли и улучшений (зданий, сооружений), возведенных на этом земельном участке. Поскольку объект недвижимости не может быть продан без земли, на которой он находится, то рыночная стоимость любой недвижимости складывается из стоимости земли и стоимости возведенных на ней строений. Если при страховании объекта недвижимости принять страховую сумму равной рыночной стоимости объекта, то получается, что мы страхуем не только строение, которое действительно подвергается рискам порчи и утраты (пожар, затопление, обрушение), но и земельный участок, который не может сгореть или исчезнуть. Земля, как часть поверхности, в любом случае останется и местоположение участка не изменится, поэтому стоимость участка не изменится.

На какую сумму страховать недвижимость?

На какую выплату со стороны страховой компании может рассчитывать страхователь при наступлении страхового случая? Согласно закону, страховщик компенсирует только прямые убытки страхователя, связанные с произошедшим страховым случаем. То есть, страховая компания выплатит сумму, достаточную для ремонта и восстановления разрушенных строений, но в любом случае эта сумма не будет превосходить стоимости нового строительства идентичного здания (сооружения). Следовательно, наилучшим выбором страхователя будет назначение страховой суммы равной стоимости нового строительства за вычетом износа страхуемого объекта недвижимости — ведь это максимальная сумма, которую выплатит страховая компания.

Но здесь есть один нюанс. Оцененная таким способом страховая стоимость не будет равна рыночной стоимости объекта недвижимости, так как не будет включать в себя стоимость земельного участка. В некоторых случаях страховая компания может воспользоваться нормой закона гласящей, что если имущество застраховано на сумму меньшую, чем его рыночная (действительная) стоимость, то и возмещение выплачивается не полностью в сумме причиненного ущерба, а частично — пропорционально величине страховой суммы и рыночной стоимости объекта. Сможет ли страховая компания воспользоваться этой лазейкой или нет, зависит от конкретных формулировок договора страхования. Если в договоре четко указано, что объектом страхования является строение без земельного участка, страховая стоимость объекта оценена независимым оценщиком, а также оговорено, что договор страхования предоставляет 100% покрытие убытков, то трактовать по иному эти условия договора будет сложно. Но если в договоре страхования есть неоднозначность в описании объекта страхования или неопределенность в стоимости этого объекта на дату заключения договора, то в случае возникновения конфликта между страхователем и страховой компанией в вопросе величины страховой выплаты возможно длительное судебное разбирательство с неопределенным исходом.

Услуги по оценке страховой стоимости

Как оценщики, мы часто сталкиваемся с конфликтными ситуациями, которые порождены неопределенностью формулировок договора страхования и советуем своим клиентам заранее обращать внимание все спорные моменты. Лучшим решением в данной ситуации будет проведение независимой оценки стоимости страхуемого объекта недвижимости до заключения договора страхования.

Для получения информации о сроках и стоимости проведения оценки, отправьте

«Запрос о сроках и стоимости услуг по оценке недвижимости»

Более подробную информацию об оценке недвижимости для заключения договора страхования можно получить, обратившись к нашим специалистам по телефону:
(495) 726-86-74.

Титульное страхование – это защита от риска утраты права собственности на недвижимость в результате признания сделки приобретения недвижимости недействительной или незаконной. Сделка может быть признана судом таковой в следующих ситуациях:

• при наличии неучтенных имущественных интересов несовершеннолетних лиц, наследников, лиц, отбывающих срок в местах лишения свободы;

• при выявлении ошибок или мошенничества при совершении текущей или предыдущих сделок с недвижимостью;

• в случае недееспособности одной из сторон сделки и др.

Титульное страхование может быть оформлено на квартиру, дом, земельный участок, нежилые помещения. При приобретении жилья на стадии строительства титульное страхование, договор на которое заключается только после регистрации права собственности, защищает от случаев, когда недобросовестный застройщик продает права требования на квартиру сразу нескольким покупателям. В случае приобретения квартир в домах, строящихся в соответствии с федеральным законом № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве», титульное страхование не является необходимым, т. к. форма договора долевого участия (ДДУ) обеспечивает максимальную защиту дольщика от рисков утраты права собственности, в т. ч. за счет того, что перевод денежных средств на счет застройщика производится только после государственной регистрации сделки в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии.

Титульное страхование является частью комплексного ипотечного страхования, которое также включает в себя личное и имущественное страхование. Заключение такого договора добровольное, и банк не имеет права требовать обязательного приобретения защиты права собственности. Но зачастую отказ от оформления титульного страхования влечет за собой увеличение процентной ставки по ипотечному кредиту на 1–2 процентных пункта.

Стоимость страхования устанавливается индивидуально в зависимости от количества сделок, совершенных с недвижимостью, средний же тариф составляет 0,25–0,5% от стоимости имущества либо от суммы ипотечного кредита. При наступлении страхового случая страховая компания выплачивает выгодоприобретателю страховую сумму в соответствии с договором. Выгодоприобретателем назначается банк, выдавший ипотечный кредит, и/или лицо, купившее недвижимость и застраховавшее его на полную стоимость.

Договор титульного страхования заключается на срок не более трех лет и может быть продлен.

При страховании объекта недвижимости оценка может производиться в следующих случаях:

  • при необходимости при оформлении договора о страховании определить страховую сумму, на которую будет застрахован данный объект недвижимости

  • при расчете суммы страхового возмещения, которая будет выплачиваться при гибели или повреждении застрахованного объекта недвижимости

Заказчики оценки:

  • Государственные заказчики
  • Физические лица
  • Юридические лица

Как известно, при оформлении договора страхования недвижимости требуется определить страховую сумму, в пределах которой страховщик несет свою ответственность. По действующему в нашей стране законодательству эта страховая сумма не может быть больше чем так называемая страховая стоимость недвижимости, под которой понимается ее действительная стоимость на день заключения страхового договора.

В стандартных правилах страхования прописано то, как должна определяться страховая стоимость для разных групп имущества. Как правило, для зданий и сооружения за действительную или страховую стоимость принимается проектная стоимость строительства аналогичного по всем характеристикам объекта недвижимости, уменьшенная на процент износа оцениваемого объекта.

В случае оценки помещений за страховую стоимость принимается рыночная стоимость помещений, подобных оцениваемому объекту по таким параметрам, как площадь, планировка, назначение, физическое состояние и географическое положение.

Если при проведении оценки объекта недвижимости требуется произвести дополнительно оценку отделки здания, сооружения или помещения, то эта оценка производится по затратам, которые потребовались для проведения таких же отделочных работ.

Другими словами, при оценке стоимости недвижимости в целях страхования используется затратный оценочный подход. Этот метод наиболее точно отражает то, что оценка в данном случае используется для определения стоимости восстановления объекта недвижимости при его повреждения или гибели. Однако в ряде случаев могут применяться и другие методы оценки. Так бывает, когда оценка затратным методом затруднена или банк, по требованию которого осуществляется страхование, использует другой метод оценки.

Величина страховой суммы очень важна не только для страховщика, но для страхователя. Ведь именно в пределах этой суммы определяется будущий размер страхового возмещения. В том случае, когда страховая сумма существенно меньше его действительной стоимость, то это будет значить, что в случае гибели объекта недвижимости страховщик возместит только часть понесенных убытков, вычисленную по отношению страховой суммы к страховой стоимости, рассчитанной на момент наступления страхового случая.

При этом оценка страховой стоимости объекта недвижимости не относится к существенным условиям договора страхования и производится только по желанию одной из сторон. Чаще всего страховщики принимают в качестве страховой стоимости остаточную балансовую стоимость или стоимость, указанную в договоре лизинга или залога. В некоторых случая страховые компании могут согласиться даже на те страховые суммы, которые страхователь определяет самостоятельно на основе собственной примерной оценки, но это означает только лишь то, что он не воспользовался своим правом произвести оценку недвижимости, подлежащей страхованию, и, следовательно, весь риск неверного определения страховой стоимости полностью ложиться на него. Таким образом, стоимость, основанная на оценке независимого оценщика, остается наиболее предпочтительной и для страховщика, и для страхователя, хотя и сопряжена с дополнительными растратами для страхователя.

Для того чтобы произвести оценку объекта недвижимости для заключения договора страхования, требуется стандартный пакет документов, а именно:

  • свидетельство о гос. регистрации права на данный объект недвижимости,
  • технический паспорт БТИ или выписку из него.
  • для юр. лиц дополнительно потребуется справка о балансовой стоимости.

Кроме того, могут потребоваться:

  • документы, подтверждающие права владения на земельный участок, на котором находится оцениваемый объект
  • сведения о наличие обременений в виде залогов, долговых обязательств, налоговых обложений и прочее.

В качестве объектов оценки могут также выступать:

  • квартиры
  • дачные дома, коттеджи и дачные участки
  • здания и сооружения
  • земельные участки различного назначения

Также мы производим оценку недвижимости для следующих целей:

  • Для сделки купли-продажи;
  • Для принятия управленческих и инвестиционных решений;
  • Для кредитования под залог недвижимости;
  • При разделе имущества;
  • При вступлении в наследство;
  • При приватизации;
  • Оценка для целей МСФО;
  • Для переоценки основных средств с целью корректировки налогооблагаемой базы;
  • Для оценки вклада в уставный капитал;
  • Для постановки имущества на баланс (снятия с баланса) предприятия;
  • При ликвидации предприятия;
  • Оценка в рамках судебного производства;
  • Реализация проектов строительства или реконструкции объектов недвижимости;
  • Оценка стартовой цены для аукционов.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *