Стоимость квартир в 1996 году

Рынок жилья России на рубеже 2002-2003 годов

Г.М. Стерник1
(Полностью статья опубликована на сайте Г.М. Стерника: http://www.realtymarket.ru/docs/anl_36.htm)

В январе 2003 года нами подведены итоги мониторинга рынка жилья городов России группой сертифицированных РГР аналитиков рынка недвижимости (а также аналитиков, готовящихся к сертификации).

В первой таблице даны показатели ценовой ситуации в декабре — минимальные, максимальные и средние значения удельной цены квартир (в долларовом выражении) и объем выборки.

Таблица 1. Показатели ценовой ситуации на рынке жилья городов России в декабре 2002 года

Город

Удельная цена предложения квартир, $/ кв. м

Среднемесячное число предложений, по которому рассчитана средняя

Мин.**

Средняя

Макс.**

Москва

Петербург

21000***

Мособласть4)

Екатеринбург

Новосибирск

Иркутск

Пермь

Барнаул*

Н. Новгород

Красноярск*

Омск*

Томск*

Тверь

Астрахань

Ульяновск

Для городов с долларовой номинацией цен (Москва, Петербург, Московская область, Екатеринбург, Нижний Новгород, Тверь) использовались непосредственно данные листингов предложения квартир на продажу. Показатели Московской области рассчитывались как средневзвешенные по данным 47 городов. Взвешивание производилось по доле объектов данного города в суммарном объеме предложения.

Для городов с рублевой номинацией цен в листингах (Новосибирск, Иркутск, Пермь, Астрахань, Ульяновск, а также Барнаул, Красноярск, Омск, Томск) их долларовый эквивалент рассчитывался делением среднемесячной рублевой цены на среднемесячный курс доллара, который составил 27,87 рублей в декабре 2000 года, 30,08 рублей в декабре 2001 года и 31,84 рублей в декабре 2002 года.

Рисунок 1. Средняя удельная цена предложения квартир в городах России в 2002 году, $/кв.м

Ниже в таблице приведен уровень цен в конце 2000, 2001 и 2002 гг., номинальный прирост долларовых цен за 2001, первое полугодие 2002 года и год в целом и реальный (с исключенной инфляцией рубля и доллара) годовой прирост.

Реальный прирост цен предложения жилья рассчитывался через отношение индекса номинальных цен к индексу инфляции рубля (для городов с рублевой номинацией цен) или доллара2 (для городов с долларовой номинацией). Инфляция рубля, по данным Госкомстата, составила в 2001 году 18,6% и в 2002 году 15,1%, девальвация рубля (по среднемесячному курсу декабря) 7,8% и 5,8%, инфляции доллара в России (относительно потребительской корзины), рассчитанная автором, соответственно 10% и 8,8%.

В таблицу введены также средневзвешенные показатели для группы региональных центров (условно названной РЕГИОНЫ), за исключением Москвы, Петербурга и Московской области. Взвешивание производилось по доле населения города в общей численности населения группы.

Таблица 2. Динамика уровня цен предложения жилья в городах России

Город

Средние удельные цены предложения жилья, $/ кв. м

Прирост номинальный, %

Прирост за год реальный, %

Декабрь 2000

Декабрь 2001

Июнь 2002

Декабрь 2002

Январь 2002

Москва

Петербург

Мособласть

РЕГИОНЫ

в т. ч.

Екатеринбург

Новосибирск

Иркутск

Пермь

Н. Новгород

Тверь

Ульяновск

Примечание: Москва — расчеты автора по данным компаний РМЛС, «Миэль-Недвижимость» и «Контакт»-Недвижимость.

Данные таблиц и графиков показывают, что в первом полугодии динамика цен на жилье в городах России имела ожидаемый характер: произошел переход от устойчивого роста в 2000-2001 годах к рецессии и стабилизации. Величина прироста цен (в долларовом выражении) за 2001 год составила в большинстве городов 31-65%, и лишь в Нижнем Новгороде, Иркутске и Твери темпы роста были меньше (8-13%). В 2002 году прирост за первое полугодие составил -10% в Перми, -1% в Новосибирске, от 6% до 9% в остальных городах, и лишь в Нижнем Новгороде, Иркутске и Твери, ранее «задержавшихся» с восстановлением уровня цен после кризиса, прирост составил 13-18%. Отдельно надо отметить Петербург, где прирост составил 14%, и при этом, в отличие от всех остальных городов, темпы роста цен имели не затухающий, а постоянный характер.

Вместе с тем, подтверждается сделанный по итогам 3 квартала вывод о том, что наметилось расхождение тенденций в динамике цен на рынке различных городов. Все города выборки разделились на три группы: РЕГИОНЫ, где стабилизация закрепилась; Петербург, где продолжался рост цен; Москва и область, где во втором полугодии снова началось повышение цен.

Рисунок 2. Индексы роста долларовых цен предложения жилья в регионах России в 2002 году

В Перми, Новосибирске, Ульяновске, где рост цен в последние два года шел самыми большими темпами, стабилизация, как и ожидалось, достигнута по сценарию «с перебегом»: зимой цены предложения еще некоторое время росли, весной-летом несколько снизились, осенью заметно небольшое сезонное повышение цен. В целом за год они выросли на (0-13)%.
В Новосибирске среднемесячный объем сделок купли-продажи жилья, зарегистрированный Учреждением юстиции по Новосибирской области, уменьшился по сравнению с прошлым годом на 17% и с 2000 годом — на 22%.

Рисунок 3. Количество зарегистрированных сделок с жилыми объектами в Новосибирске

По данным УЮ НСО

По наблюдениям Хорькова М.И., САРН (данные Риэлтерского информационного центра Уральской палаты недвижимости), впервые за последние годы на рынке жилья Екатеринбурга не наблюдалось осенней активизации, которая традиционно приводила к снижению объема предложения и ускорению роста цен. В течение всей осени количество квартир, предложенных к продаже, увеличивалось, что не совсем обычно для этого времени года. Причина такой ситуации в снижении спроса. Значительная часть потенциальных покупателей из-за стремительного роста цен была вынуждена отложить решение жилищного вопроса на неопределенный срок. Средний срок экспозиции (время с момента выставления до снятия с продажи в базе данных УПН) составил в ноябре 94 дня. Данный показатель уже за первые три месяца увеличился в полтора раза и сохраняется на этом уровне, что свидетельствует о низкой активности рынка. Предпосылок для активизации рынка в ближайшее время пока не наблюдается.

В Нижнем Новгороде, Твери, Иркутске, где в прошлом году рынок «задержался» с ростом цен и возвратом к докризисному уровню, переход к стабилизации осуществился по сценарию «с доползанием» (асимптотически): продолжение роста цен предложения зимой-весной с постепенным замедлением и переходом к стабильному уровню, с некоторым осенним подъемом (общий прирост от 16 до 21%).

В среднем по группе РЕГИОНЫ прирост номинальных долларовых цен в прошлом году составил 37%, в текущем году 8%.

В Петербурге — иная картина. От нижней точки после кризиса — мая-июня 2000 года — подъем цен в Москве и Петербурге шел практически синхронно до конца прошлого года. В текущем году в Петербурге рост цен предложения продолжался без перерыва. Прирост от декабря 2001 года составил 31%. Петербург стал единственным городом (среди городов, в которых проводится мониторинг рынка жилья), в котором уровень цен предложения жилья превысил докризисный.

С чем связано такое развитие ситуации в Петербурге? Приближающее трехсотлетие города, внимание президента к северной столице подтянули сюда политиков и туристов, за ними — торговый капитал, и прежде всего иностранные и московские сетевые универсамы. Это сопровождалось ажиотажным спросом на рынке аренды торговых помещений и офисов, затем — на инвестиционно-строительных проектах на рынке коммерческой недвижимости, а теперь докатилось до рынка жилья: повышение цен продолжается за пределами ожидаемого.

По мнению Бобашева С.В., САРН (данные «Бюллетеня недвижимости»), рост цен происходил в основном в центральном районе, где снова началось активное расселение коммуналок в «исторических» зданиях дореволюционного фонда. Основные покупатели — представитель московских и зарубежных фирм. В других районах, где расположено преимущественно современное типовое жилье, повышение цен было минимальным.

Эксперты считают, что после завершения праздников, после выборов губернатора поток инвестиций в северную столицу иссякнет, и последующие годы ознаменуются не только стабилизацией, но и «откатом» цен.

Рисунок 4. Индексы роста долларовых цен предложения жилья в столичных городах России в 2002 году

В Москве стабилизация была достигнута к лету по сценарию «с доползанием» (постепенное прекращение роста цен предложения). «Отката» не произошло, и уже в августе начался подъем цен предложения. Прирост за год номинальных цен составил 17%, реальных — 7%.
Таким образом, на рынке жилья Москвы после перехода в первом полугодии к стабилизации, во втором полугодии снова начался рост цен, продолжающийся до настоящего времени.

Аналогично развивался рынок жилья в Московской области (хотя и с обычной задержкой по отношению к Москве на полгода): прирост номинальных долларовых цен за год составил 28%, реальных — 17%. Объем сделок купли-продажи составил в 2000 году 44414, в 2001 году — 47903, в 2002 году — 49471 квартир, причем на второе полугодие приходится 56% сделок 2002 года.

<…>

1 — Стерник Геннадий Моисеевич — директор Аналитического центра Компании «МИЭЛЬ-Недвижимость», профессор кафедры экономики и управления городского строительства Российской экономической академии им. Г.В.Плеханова, председатель комиссии Российской Гильдии риэлторов по аттестации аналитиков рынка недвижимости, сертифицированный РОО оценщик недвижимости, сертифицированный РГР аналитик рынка недвижимости, канд. тех. наук
2 — Индекс инфляции доллара рассчитывался как отношение индекса инфляции рубля к индексу девальвации рубля относительно доллара.

Октябрь 1997 — май 1998 года

На следующий день после возвращения из Туниса я пришла в агентство недвижимости, где тогда работала. Коллеги, курившие на лестнице, встретили меня радостно. Я тоже была рада их видеть. Ответив на вопросы об отпуске, я поинтересовалась новостями на рынке недвижимости.

Реклама

— «Интероксидентал» рухнул, — сказала мне менеджер Татьяна.

— Александрийский столп еще стоит? — поддержала шутку я.

Агентство «Интероксидентал» было одним из самых старых и самых больших в городе. Его учредитель и владелец, гражданин США Ден Коркоран, риелтор из Калифорнии, впервые применил американский опыт на российском рынке, создав процветающую фирму с безупречной репутацией. Ее надежность не вызывала сомнений.

Но Татьяна не шутила. «Интероксидентал» действительно рухнул. Коркоран скрылся. Пропали и $1,5 млн, принадлежавшие клиентам.

Взаиморасчеты по сделкам проводились в то время через агентства. Пока документы находились на регистрации в ГБР, вся сумма, равная стоимости квартиры, лежала в банковском сейфе агентства и выдавалась продавцу после государственной регистрации сделки, выписки из квартиры и передачи квартиры покупателю. Кроме того, по сделкам, в которых еще только шла подготовка к нотариату, в агентствах лежали авансы, равные в то время 10% от стоимости квартиры. В больших агентствах параллельно проводилось множество сделок и в сейфах скапливались колоссальные суммы. Соблазн был велик.

Рынок вздрогнул.

Клиенты других агентств, потрясенные пропажей денег в «Интероксидентале», потребовали подтверждения сохранности их средств. Новые сделки стали проводиться с использованием индивидуальных ячеек в банках. Этот процесс не был мгновенным.

Он растянулся на несколько месяцев, в течение которых выяснилось, что владельцы некоторых агентств активно оборачивали средства клиентов: деньги вкладывались в срочный выкуп выгодных объектов недвижимости, в долевое строительство, в голубые фишки на фондовом рынке, а иногда и просто в дорогие иномарки.

При этом цели присвоить деньги никто не ставил — они просто использовались, прибыль от оборота отсекалась, деньги возвращались клиентам. Это было возможно, пока остаток средств в сейфах агентств подпитывался ежедневными поступлениями от новых сделок. Как только приток, перенаправленный в индивидуальные банковские сейфы, стал иссякать, вложенные деньги пришлось изымать. Это не всегда можно было сделать быстро. Задерживались выплаты клиентам за проданные квартиры, агентам с опозданием выдавались комиссионные за уже закрытые сделки, десятки агентств балансировали на грани банкротства.

В декабре 1997 года рухнул гигант — агентство «Дом Плюс». По разным оценкам, количество денег, которое потеряли клиенты, колебалось от $3 млн до $6 млн.

Паника охватила всех участников рынка недвижимости. В течение полугода упали агентства «Дива», «Союз-Гарант», «Икстлан», «Клондайк» и ряд мелких фирм, названия которых уже и не вспомнить. В агентствах на досках объявлений висели списки агентств, с которыми не рекомендуется работать.

Агенты были заложниками обстоятельств. Ходили страшные слухи, что некоторые «правильные пацаны», потеряв деньги в рухнувших агентствах, начинали требовать их от агентов, проводивших сделку, вынуждая их продать собственные квартиры.

Агенты, работавшие в упавших фирмах, продолжали вести дела с клиентами, потерявшими авансы, практически бесплатно — делалось все, чтобы закрыть сделки любой ценой. Смотреть в глаза пострадавшим клиентам не мог никто.

При этом рынок бурлил. Всю осень и начало зимы до нового, 1998 года цены медленно, но неуклонно росли, все выставленные на продажу квартиры буквально сметались покупателями.

В такой атмосфере мы работали вплоть до лета 1998 года. Потом страсти понемногу улеглись. Жизнь вошла в колею. Но перед дефолтом рынок недвижимости жил вполне безмятежно.

close

На этом графике темно-синяя кривая — курс доллара, значения на оси справа. Розовая кривая — средняя цена квадратного метра в долларах, значения на оси слева. Почему в долларах? Потому что в тот период доллар был валютой расчетов.

Цена метра плавно росла с $533 за метр в январе 1997-го до $585 за метр в начале августа 1998-го. Как говорится, ничто не предвещало.

17 августа — дефолт, а цены продолжают расти до 4 сентября, достигнув отметки $591 за метр. И только после этого начинается обвальное падение, которое продолжается до июля 1999 года, в нижней точке достигая 353 пунктов.

Доллар еще не поднялся до максимума — он стоит примерно 24,3 руб., но падение рынка остановилось, а к концу 1999 года цены даже слегка подросли.

Хорошо помню, как из уст в уста передавались «верные слухи» о грядущем конце света, еще более глубоком кризисе, причем не позже чем в январе. Вот праздники закончатся, и ждите подарочков от правительства. Слухи стимулировали спрос, народ выворачивал карманы, но квартиры покупал, продавцы в ответ приподняли цены.

Подарочков не последовало, цены слегка припали и почти не менялись до июля 2000 года, хотя доллар продолжал рост.

Ну вот, скажете вы. В кризис цены падали, разве нет? Это мы и так знаем. В ответ я задам один вопрос: а в чем вы получали зарплату в 1998 году? Конечно, у отдельно взятых мажоров (в основном работавших в инофирмах и/или связанных с заграницей трейдеров) зарплата была в долларах или в рублях по курсу. Но у основного количества работающих она не зависела от доллара. И как динамика цен выглядела для них?

close

Темно-синяя кривая — курс доллара. Розовая кривая — средняя цена квадратного метра в рублях, значения по левой оси.

Сюрприз! Не было никакого снижения цен. Они росли, достигнув 11 874 руб. за метр в конце января 1999 года, и лишь потом начали снижаться, так никогда и не опустившись до преддефолтных значений.

Не менее интересен и последующий период. Смотрим на график.

close

Темно-синий график (значения по оси справа) — курс доллара. Розовый — стоимость квадратного метра в долларах.

В начале февраля 2000 года доллар стоил 28,77 руб., в конце октября 2004 года — 29 руб. Правда, в промежутке, в декабре 2002-го, он поднимался до 31,86 руб., но потом опять падал. Не слишком большая волатильность для такого длительного периода, правда?

А цена метра в долларах за это время выросла с $362 за метр до $1162 — в 3,2 раза! Поэтому, когда очередной «специалист» с умным видом скажет вам, что цена квартир зависит от курса доллара, плюньте ему в лицо — покажите ему этот график.

Так какие выводы можно сделать по поводу поведения цен в кризис? Выводы делать рано. Все кризисы, как и несчастливые семьи, выглядят по-разному. В 2008 году не было такого резкого взлета доллара и (это, по моему мнению, гораздо важнее) валютой расчетов по сделкам с недвижимостью был рубль. Переход на взаиморасчеты в рублях произошел в конце 2004 — начале 2005 года, поэтому все графики в этом посте заканчиваются 2004 годом.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *