Сооружения вспомогательного использования

15.06.2018 Разъяснение об объектах вспомогательного использования (ОВИ) на земельном участке

КОНСУЛЬТАЦИЯ ГЛАВНОГО ИНЖЕНЕРА БЕСПЛАТНО

Требуется ли разрешение на строительство сооружения, расположенного на земельном участке, если это сооружение является объектом вспомогательного назначения (например хоз-постройка, склад)? Каковы правовые нормы касательно государственной регистрации?

Разъяснение:

  1. Статья 51, п.17(3) «Градостроительный Кодекс Российской Федерации» от 29 декабря 2004 г. № 190-ФЗ (ред. От 23.04.2018): «Выдача разрешения на строительство не требуется в случае: 3) строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования»;
  1. Из пункта 10 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ (ред. От 02.07.2013) «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» : «К зданиям и сооружениям пониженного уровня ответственности относятся здания и сооружения временного (сезонного) назначения, а также здания и сооружения вспомогательного использования, связанные с осуществлением строительства или реконструкции здания или сооружения…».

Пункт 10 статьи 4: «Идентификационные признаки, предусмотренные частью 1 настоящей статьи, указываются: 1) застройщиком (заказчиком) — в задании на выполнение инженерных изысканий для строительства здания или сооружения и в задании на проектирование; 2) лицом, осуществляющим подготовку проектной документации, — в текстовых материалах в составе проектной документации, передаваемой по окончании строительства на хранение собственнику здания или сооружения»;

Исходя из социальных, экологических и экономических последствий повреждения и разрушения зданий и сооружений вспомогательного использования эти объекты относятся к объектам пониженного (третьего — в соответствии с п.9.1 ГОСТ Р 54257-2010 «Надежность строительных конструкций и оснований. Основные положения и требования») уровня ответственности;

  1. Письмо Министерства регионального развития Российской Федерации от 25.06.2009 №19669-ИП/08 «О проведении государственной экспертизы проектной документации отдельных объектов капитального строительства»: «Вопрос: необходимо проводить государственную экспертизу в отношении проектной документации на новое здание «вспомогательного использования», расположенное на территории участка, например на здание, для размещения автономных источников теплоснабжения на существующем участке? По мнению Минрегиона России, под строениями и сооружениями вспомогательного использования следует понимать сооружения пониженного уровня ответственности по ГОСТ 27751-88 «Надежность строительных конструкций и оснований». К таким сооружениям относятся парники, теплицы, летние павильоны, небольшие склады и подобные сооружения. Кроме того, критерием для отнесения строений к вспомогательным является наличие на рассматриваемом земельном участке основного здания, строения или сооружения, по отношению к которому новое строение или сооружение выполняет вспомогательную или обслуживающую функцию. Согласно пункту 3 части 17 статьи 51 Градостроительного Кодекса в случае строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования выдача разрешений на строительство не требуется. С учетом изложенного, по мнению Минрегиона России, проектная документация зданий вспомогательного использования государственной экспертизе не подлежит.»;
  2. Пункт 2 приказа Министерства регионального развития Российской Федерации от 30.12.2009 №624 «Об утверждении Перечня видов работ по инженерным изысканиям, по подготовке проектной документации, по строительству, реконструкции, капитальном ремонту объектов капитального строительства, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства»: указанный Перечень не включает в себя виды работ по подготовке проектной документации в отношении объектов, для которых не требуется выдача разрешения на строительство в соответствии с пунктами 1-4 части 17 ст.51 Градостроительного кодекса Российской Федерации;
  3. Определение ВАС РФ от 03.12.2012 №ВАС-15260/12, дело №А51-2472/2012:

«объекты, которые хотя прочно связаны с землёй, но не имеют самостоятельного функционального назначения, не признаются недвижимостью, а рассматриваются в качестве улучшения того земельного участка, для обсуживания котрого возведены, а потому следуют его судьбе (Постановление Президиума ВАС РФ от 17.01.2012 №4777/08, дело №А56-31923/2006

(опубликовано на сайте ВАС РФ 13.04.2012);

  1. Касательно государственной регистрации:

Согласно пункту 1 и пункту 4 ст.25 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» основаниями для государственной регистрации права собственности на созданный ОВИ являются: декларация об ОВИ и правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен ОВИ.

Форма декларации об объекте недвижимого имущества была утверждена приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 03.11.2009 №447 «Об утверждении формы декларации об объекте недвижимого имущества»

Согласно пункту 12 приказа Росрегистрации от 08.07.2007 №113 «Об утверждении Методических рекомендаций о порядке государственной регистрации прав на создаваемые, созданные, реконструированные объекты недвижимого имущества (не нуждается в госрегистрации)»: не требуется представления разрешения на строительство при подаче документов на государственную регистрацию права собственности ОВИ (см. п.12).

Таким образом можно сделать Вывод: При возведении вспомогательного объекта законодательством не предусмотрена необходимость получения застройщиком разрешения на строительство, а, следовательно, и не предусмотрено и получение застройщиком разрешения на ввод его в эксплуатацию по окончании выполнения строительных работ. Право собственности на объекты вспомогательного назначения регистрируются в упрощённом порядке на основании декларации, подтверждающей создание таких объектов и содержащей их техническое описание, без представления в регистрирующий орган разрешений на строительство и последующий ввод в эксплуатацию.

«Письмо» ФГБУ «ФКП Росреестра» от 15.12.2015 N 10-4482-КЛ «О рассмотрении поручения» (вместе с «Письмом» Росреестра от 27.01.2016 N 14-00484/16 «О рассмотрении письма»)

См. Документы Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии

МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ФЕДЕРАЛЬНАЯ СЛУЖБА ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ,

КАДАСТРА И КАРТОГРАФИИ

ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ БЮДЖЕТНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ

«ФЕДЕРАЛЬНАЯ КАДАСТРОВАЯ ПАЛАТА ФЕДЕРАЛЬНОЙ СЛУЖБЫ

ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ, КАДАСТРА И КАРТОГРАФИИ»

ПИСЬМО

от 15 декабря 2015 г. N 10-4482-КЛ

О РАССМОТРЕНИИ ПОРУЧЕНИЯ

В соответствии с поручением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (далее — Письмо) о рассмотрении обращения «…» ФГБУ «ФКП Росреестра» (далее — Учреждение) сообщает следующее.

В адрес филиала Учреждения по «…» области направлено разъяснительное письмо по вопросу постановки на государственный кадастровый учет объекта недвижимости в результате рассмотрения заявления о постановке на государственный кадастровый учет объекта недвижимости (металлического забора) и приложенного к нему технического плана объекта недвижимости, подготовленного на основании декларации объекта недвижимости, заполненной в соответствии с приказом Минэкономразвития России от 13.12.2010 N 628 «Об утверждении формы декларации об объекте недвижимости и требований к ее подготовке».

По вопросу о возможности осуществления государственного кадастрового учета в отношении сооружений, представляющих собой заборы (ограждения) Учреждение отмечает следующее.

В соответствии с пунктом 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ ) к недвижимости относится все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Согласно Общероссийскому классификатору основных фондов ОК 013-94, утвержденному постановлением Госстандарта РФ от 26.12.1994 N 359, ограды (заборы) отнесены к сооружениям.

Из приведенного в статье 130 ГК РФ понятия недвижимого имущества следует, что условием признания забора сооружением является факт его прочной связи с землей (невозможность его перемещения без несоразмерного ущерба его назначению).

В Письме Росреестр ссылается на постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.09.2013 N 1160/13, в котором указано, что в связи с отсутствием у объекта вспомогательного назначения качеств самостоятельного объекта недвижимости право собственности на него не подлежит регистрации независимо от его физических характеристик и наличия отдельных элементов, обеспечивающих прочную связь этого сооружения с соответствующим земельным участком.

Также в Письме указано, что сооружение, представляющее собой конструкцию — металлический забор не отвечает признакам объекта недвижимости — не является объектом недвижимости.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированной в постановлении от 17.01.2012 N 4777/08, объекты, которые хотя прочно связаны с землей, но не имеют самостоятельного функционального назначения, не признаются недвижимостью. Соответствующие сооружения рассматриваются в качестве улучшения того земельного участка, для обслуживания которого возведены, а потому следуют его юридической судьбе.

В соответствии с этим подходом заборы и иные ограждения не относятся к объектам недвижимости и выполняют, как правило, функцию по разграничению земельных участков, то есть не могут использоваться самостоятельно. Назначение такого объекта — обозначение границ к ограничение доступа на земельный участок.

При этом временные ограждения, которые не связаны прочно с землей, согласно этому подходу относятся к движимому имуществу, а стационарные ограждения, имеющие заглубленный фундамент, не могут рассматриваться в качестве самостоятельного объекта гражданских прав, поскольку являются составной частью земельного участка, на котором они расположены (например, постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 06.07.2011 по делу N А11-14125/2009, постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 11.04.2013 N А40-75848/12-64-704).

По мнению Учреждения, судебная практика не дает однозначного ответа на вопрос о возможности осуществления государственного кадастрового учета заборов и ограждений.

Вместе с тем, Учреждением усматривается, что судебные решения признают заборы и ограждения объектами вспомогательного назначения.

В соответствии с пунктом 3 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации выдача разрешения на строительство (соответственно и выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию) не требуется в случае строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования.

Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее — Закон о кадастре) с целью кадастрового учета не классифицирует сооружения на основные и вспомогательные, в связи с чем, по мнению Учреждения, у органа кадастрового учета отсутствуют основания в отказе осуществления кадастрового учета в отношении вспомогательных сооружений по пункту 1 части 2 статьи 27 Закона о кадастре.

По мнению Росреестра, изложенному в письме от 03.03.2015 N 14-03050/15@ в случае если объекты вспомогательного использования отвечают признакам объектов недвижимости (зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства), то есть имеют прочную связь с землей, их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, то они подлежат кадастровому учету и их постановка на кадастровый учет возможна на основании:

— технического плана, подготовленного, в свою очередь, на основании декларации об объекте недвижимости. При этом, в разделе «Заключение кадастрового инженера» технического плана должно быть приведено обоснование подготовки технического плана на основании декларации, в частности, указано, что объект недвижимости является вспомогательным по отношению к основному зданию, сооружению, объекту незавершенного строительства, в связи с чем получение разрешения на строительство и (или) ввод объекта в эксплуатацию не требуется;

— декларации об объекте недвижимого имущества, форма которой утверждена приказом Минэкономразвития России от 03.11.2009 N 447 (по правилам части 9 статьи 25 Закона о кадастре).

Кроме того, в настоящее время не сформирована позиция о применении пункта 1 части 2 статьи 27 Закона о кадастре в ситуациях, при которых подготовка технического плана осуществляется на основании:

— декларации об объекте недвижимости, в которой указано наименование объекта недвижимости: «ограждающая конструкция», «забор», «ограда», «изгородь» и т.п.,

— разрешения на ввод объекта эксплуатацию, если в составе вводимых в эксплуатацию объектов недвижимости указаны объекты: «ограждающая конструкция», «забор», «ограда», «изгородь» и т.п..

В связи с вышеизложенным, Учреждение просит Росреестр, в целях формирования единой правоприменительной практики, направить позицию по рассматриваемому вопросу в адрес Учреждения для последующего направления в филиалы Учреждения.

Учитывая, что решения органа кадастрового учета в соответствии с Законом о кадастре могут быть обжалованы в судебном порядке, просим указать нормы действующего законодательства, па которые должен ссылаться орган кадастрового учета при принятии решений о приостановлении осуществления кадастрового учета и (или) об отказе в осуществлении кадастрового учета при поступлении заявлений о постановке на государственный кадастровый учет объектов вспомогательного использования отвечающих признакам объектов недвижимости.

Заместитель директора

К.А.ЛИТВИНЦЕВ

Приложение

МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ФЕДЕРАЛЬНАЯ СЛУЖБА ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ,

КАДАСТРА И КАРТОГРАФИИ

ПИСЬМО

от 27 января 2016 г. N 14-00484/16

О РАССМОТРЕНИИ ПИСЬМА

Управление методического обеспечения и анализа в сфере регистрации прав и кадастрового учета Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, рассмотрев письмо ФГБУ «ФКП Росреестра» от 15.12.2015 N 10-4482-КЛ, сообщает.

Пунктом 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК) предусмотрено, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Согласно части 3 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее — Закон о кадастре) государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи.

Объектами кадастрового учета (объектами недвижимости) являются земельные участки, здания, сооружения, помещения, объекты незавершенного строительства (часть 5 статьи 1 Закона о кадастре); при этом Закон о кадастре для целей постановки объектов недвижимости на государственный кадастровый учет не предусматривает классификацию сооружений на основные и вспомогательные.

Правовую основу регулирования кадастровых отношений составляют в том числе Конституция Российской Федерации, ГК, Градостроительный кодекс Российской Федерации (далее — ГрК ), Жилищный кодекс Российской Федерации, другие федеральные законы и издаваемые в соответствии с ними иные нормативные правовые акты Российской Федерации (статья 2 Закона о кадастре).

Определение объекта в качестве объекта недвижимости и подтверждение его существования в качестве такового осуществляется органом кадастрового учета при рассмотрении документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета, с учетом положений нормативных правовых актов, составляющих правовую основу регулирования кадастровых отношений.

В соответствии с пунктом 1 части 2 статьи 27 Закона о кадастре орган кадастрового учета принимает решение об отказе в осуществлении кадастрового учета в случае, если имущество, о кадастровом учете которого представлено заявление, не является объектом недвижимости, кадастровый учет которого осуществляется в соответствии с Законом о кадастре (т.е. не является земельным участком, зданием, сооружением, помещением, объектом незавершенного строительства).

В соответствии с частью 8 статьи 27 Закона о кадастре решение об отказе в осуществлении кадастрового учета должно содержать причину отказа с обязательной ссылкой на положения статьи 27 Закона о кадастре, послужившие основанием для принятия такого решения, и указание на допущенные нарушения.

Кроме того, для целей государственной регистрации прав недвижимым имуществом (недвижимостью), права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о регистрации), являются земельные участки, участки недр и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, предприятия как имущественные комплексы (статья 1 Закона о регистрации).

ГрК не дает определение понятию «строение (сооружение) вспомогательного использования». При этом согласно статье 1 ГрК строения и сооружения, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек, относятся к объектам капитального строительства.

Минрегион России в письме от 25.06.2009 N 19669-ИП/08 отметил, что под строениями и сооружениями вспомогательного использования следует понимать сооружения пониженного уровня ответственности по ГОСТ 27751-88 «Надежность строительных конструкций и оснований». Кроме того, критерием для отнесения строений к вспомогательным является наличие на рассматриваемом земельном участке основного здания, строения или сооружения, по отношению к которому новое строение или сооружение выполняет вспомогательную или обслуживающую функцию. В соответствии с пунктом 1.6 Рекомендаций по технической инвентаризации и регистрации зданий гражданского назначения, принятых Росжилкоммунсоюзом 01.01.1991, при проведении технической инвентаризации организации технической инвентаризации с учетом сведений, содержащихся в проектной, разрешительной и правоустанавливающей документации, выявляют и определяют основное строение, образующее инвентарный объект и определяющее его назначение, выявляют и определяют вспомогательные служебные строения и сооружения, входящие в состав инвентарного объекта.

Согласно пункту 10 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» к зданиям и сооружениям пониженного уровня ответственности отнесены здания и сооружения временного (сезонного) назначения, а также здания и сооружения вспомогательного использования, связанные с осуществлением строительства или реконструкции здания или сооружения либо расположенные на земельных участках, предоставленных для индивидуального жилищного строительства.

В соответствии с утвержденным приказом Росстандарта от 23.12.2010 N 1059-ст национальным стандартом Российской Федерации ГОСТ Р 54257-210 «Надежность строительных конструкций и оснований. Основные положения и требования» к сооружениям пониженного уровня ответственности относятся теплицы, парники, мобильные здания (сборно-разборные и контейнерного типа), склады временного содержания, бытовки вахтового персонала и другие подобные сооружения с ограниченными сроками службы и пребыванием в них людей.

В силу раздела 2.5 Методических рекомендаций по разработке норм и правил по благоустройству территорий муниципальных образований, утвержденных приказом Минрегиона России от 27.12.2011 N 613, ограждения относятся к элементам благоустройства территории.

Такие объекты, как ограждения, не обладая признаками недвижимого имущества, не могут выступать в качестве самостоятельных объектов гражданских прав; они носят вспомогательный характер и выполняют в том числе декоративные, защитные функции.

Согласно пункту 1 статьи 131 ГК право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

При этом согласно статье 135 ГК по общему правилу вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи.

В этой связи государственная регистрация права собственности на здание, сооружение, объект незавершенного строительства, на наш взгляд, также подтверждает факт возникновения права собственности и на объект вспомогательного использования.

Объекты вспомогательного использования, не обладающие признаками недвижимого имущества, например, сборно-разборные и иные подобные вещи с ограниченными сроками службы, не могут, не являясь недвижимостью, подлежать государственному кадастровому учету, на них, соответственно, не подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним права.

Также отмечаем, что согласно позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.09.2013 N 1160/13, в связи с отсутствием у ограждения качеств самостоятельного объекта недвижимости право собственности на него не подлежит регистрации независимо от его физических характеристик и наличия отдельных элементов, обеспечивающих прочную связь этого сооружения с соответствующим земельным участком.

Учитывая изложенное, в случае, если заявленное на государственный кадастровый учет сооружение (забор, ограждение и тому подобное сооружение) не является объектом недвижимости, кадастровый учет которого осуществляется в соответствии с Законом о кадастре, орган кадастрового учета при принятии решений о приостановлении/отказе в осуществлении государственного кадастрового учета должен руководствоваться изложенными выше положениями нормативных правовых актов, в том числе частью 5 статьи 1, статьей 2, пунктом 1 части 2 статьи 27 Закона о кадастре.

При этом, если заявленный на государственный кадастровый учет объект является объектом вспомогательного использования и отвечает признакам объекта недвижимости, основания для принятия решения об отказе в осуществлении государственного кадастрового учета у органа кадастрового учета, на наш взгляд, будут отсутствовать (в случае отсутствия иных оснований для отказа/приостановления осуществления государственного кадастрового учета, предусмотренных статьями 26, 27 Закона о кадастре).

Начальник Управления

методического обеспечения

и анализа в сфере регистрации

прав и кадастрового учета

Н.С.ЛЕЩЕНКО

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *