Соглашение о расторжении договора аренды земельного участка

Содержание

Расторжение договора аренды по соглашению сторон (образец)

Расторжение договора аренды по соглашению сторон – один из вариантов завершения правоотношений между ними (п. 1 ст. 450 Гражданского кодекса РФ, далее – ГК РФ). По правовой сути соглашение о расторжении — так же, как и договор аренды — двусторонняя сделка.

Поэтому в него надлежит включить все значимые реквизиты, характерные для договора:

  • наименование и реквизиты сторон;
  • предмет соглашения – расторжение конкретного договора аренды (указать номер и дату такого договора) с определенной даты, порядок приема – передачи объекта договора;
  • прочие положения (в т.ч. порядок урегулирования спорных ситуаций, наличие/ отсутствие претензий и т.д.);
  • дата составления;
  • подписи участников.

Соглашение о расторжении договора аренды (образец) размещен далее:

Допсоглашение – пример.

Об особенностях расторжения рассматриваемого вида соглашений в зависимости от того, кем инициируется расторжение, читайте в наших статьях по ссылкам: Расторжение договора аренды в одностороннем порядке арендодателем, Досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендатора.

Если о расторжении договора аренды заставили думать карантинные меры — не торопитесь. правительство РФ постановило: арендодатель обязан пойти навстречу арендатору по размеру и срокам арендной платы. Подробности — .

Готовое решение для арендаторов, которым нечем платить за помещение, читайте в системе КонсультантПлюс. Документ не открывается? Войдите в систему через бесплатный доступ на 2 дня.

Дополнительное соглашение о досрочном расторжении договора аренды нежилого помещения, земельного участка

Такая документация составляется по общим правилам, перечисленным выше в статье. Необходимо правильно указать характеристики объекта договора аренды, позволяющие его однозначно индивидуализировать.

Для этого помимо собственно ссылки на договор аренды (далее по тексту —ДА), на основании которого передавался объект, прописываются (по возможности):

  • наименование объекта недвижимости;
  • его полный адрес;
  • площадь объекта;
  • кадастровый номер;
  • для участка земли также: категория земель и разрешенное использование, описание границ и др.

Обратите внимание! Указание индивидуальных характеристик объекта договора особенно важно, когда аренда расторгается не полностью, а только в отношении одного из нескольких указанных в нем объектов.

О том, как составить и направить письмо о расторжении ДА, читайте в наших статьях по ссылкам: Письмо о расторжении договора аренды – образец, Как направить уведомление о расторжении договора аренды?

Судебную практику по применению и толкованию ст. 619 ГК РФ проанализировал и обобщил КонсультантПлюс в путеводителе по судебной практике. Если вы еще не оформили доступ к системе КонсультантПлюс, то вы можете это сделать бесплатно.

Вывод. Содержание названного документа может быть свободным, но в обязательном порядке предусматривает условие о предмете договора.

Арендодатель отказывается расторгать договор аренды? Проверьте, есть ли у вашей компании статус МСП отрасли, наиболее пострадавшей от пандемии коронавируса. Такой статус позволит требовать арендных каникул или отказаться от договора в одностороннем порядке — читайте, как это правильно сделать.

Регистрация доп соглашения о расторжении договора аренды

Допсоглашение следует составлять в той же форме, что и сам расторгаемый договор (п. 1 ст. 452 ГК РФ). Допсоглашение, являясь неотъемлемой частью ДА:

  1. Не подлежит госрегистрации, если посредством его заключения расторгается ДА, не требующий госрегистрации. Например, заключенный на период до 1 года ДА:
    • здания или сооружения – см. п.2 ст. 651 ГК РФ. К ДА нежилых помещений применяются положения указанной нормы со всеми вытекающими последствиями (п. 2 информационного письма Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 № 53);
    • земельного участка (п. 2 ст. 26 Земельного кодекса РФ от 25.10.2001 № 136-ФЗ).
  2. Подлежит госрегистрации, если посредством его использования расторгается договор, подлежащий госрегистрации.

Вывод! Соглашение о расторжении договора аренды оформляется письменно, подписывается обеими его сторонами, подлежит госрегистрации, если и расторгаемый договор требует проведения такой процедуры.

Отдельные нюансы расторжения договора аренды

При расторжении договора аренды могут возникнуть, в частности, следующие вопросы:

  • возврат арендованного имущества (сроки и порядок передачи арендодателю);
  • спор о компенсации за произведенные арендатором улучшения;

    Важно! Ст. 623 ГК РФ исходит из двух критериев при решении этого вопроса: во-первых, являются ли улучшения отделимыми, а, во-вторых, были ли они согласованы с лицом, передавшим имущество в аренду. Так, отделимые улучшения их создатель забирает себе, а за неотделимые получает компенсацию. Однако компенсация выдается лишь тем арендаторам, кто согласовал неотделимые улучшения с арендодателем.

  • расторгнуть ДА можно в отношении части арендуемого имущества; в этом случае, из допсоглашения к ДА должно быть четко понятно, в отношении какого имущества соглашение продолжает свое действие, а в отношении какого является прекращенным;
  • в тех случаях, когда мирно урегулировать вопрос с прекращением арендных отношений сторонам не удалось, задействуется судебный механизм разрешения споров. О судебной практике по ДА читайте в нашем материале по ссылке: Судебная практика по договору аренды.
    Об особенностях досрочного расторжения договора аренды недвижимости можно почитать готовое решение КонсультантПлюс.

***

Итак, в настоящей статье мы представили для скачивания образец соглашения о расторжении ДА, а также обозначили ключевые моменты, связанные с расторжением рассматриваемого вида соглашений.

Более полную информацию по теме вы можете найти в КонсультантПлюс.
Полный и бесплатный доступ к системе на 2 дня.

В каких случаях договор аренды расторгается

Расторжение договора аренды транспортного средства может произойти по одной из следующих причин:

  • завершение указанного в документе периода времени, в течение которого действует сделка;
  • несоблюдение одной из сторон договора его условий в том случае, если оно может быть квалифицировано как существенное (п. 2 ст. 450 ГК РФ);
  • заключение соглашения, достигнутого сторонами договора (п. 1 ст. 450 ГК РФ).
  • отказ одной из сторон договора, если сделка заключена на неопределенный срок.

Если основанием для расторжения договора аренды транспортного средства стало обоюдное согласие сторон, им потребуется заключить дополнительное соглашение к основному документу, зафиксировав в нем порядок прекращения действия взаимных прав и обязанностей.

Расторжение по инициативе арендатора и односторонний отказ

Чтобы понять, имеет ли арендатор право на отказ от договора, нужно изучить его условия. Там могут быть прописаны основания для расторжения договора в одностороннем порядке. Если таких условий нет, то право на односторонний отказ зависит от того, заключен договор на определенный срок, либо нет. Если срок договора не определен, любая сторона может отказаться от него, направив другой стороне уведомление. Договор будет считаться расторгнутым через месяц с момента получения уведомления другой стороной.

Если же договор заключен на определенный срок, придется расторгать его либо по соглашению сторон, либо через суд. При этом для обращения в суд нужны основания. Например, арендатор может расторгнуть договор в суде (п. 2 ст. 450 ГК РФ), если:

  1. Существенно нарушаются условия сделки арендодателем.
  2. Арендодатель не передает вам имущетсво.
  3. Арендодатель препятствует использованию имущества.
  4. Арендодатель не предупредил вас о том, что у третьих лиц есть права на переданное в аренду имущество.

Порядок составления соглашения о расторжении договора аренды автомобиля

Форма такого соглашения законодателем не регламентирована, поэтому стороны могут подготовить его самостоятельно. Документ нужно составить в письменной форме, а вот заверять у нотариуса его не требуется — подписей сторон будет вполне достаточно для того, чтобы придать ему юридическую силу.

В соглашении необходимо указать:

  • реквизиты договора, в дополнение к которому оно составляется;
  • реквизиты сторон соглашения;
  • причину, которой обусловлено расторжение договора;
  • дату, с которой соглашение вступает в силу, а основной договор перестает действовать;
  • дату и место составления соглашения;
  • подписи сторон.

В КонсультантПлюс есть множество готовых решений, в том числе о том, как арендодателю потребовать расторжерия договора аренды. Если у вас еще нет доступа к системе, вы можете оформить пробный онлайн-доступ бесплатно! Вы также можете получить актуальный прайс-лист К+.

Подпишитесь на рассылку

Правовые последствия расторжения договора аренды

В результате подписания дополнительного соглашения действие договора аренды прекращается, исчезают ранее приобретенные сторонами права и обязанности. Арендатор возвращает арендодателю машину и избавляется от необходимости внесения обязательных платежей за ее использование. Подробнее о последствиях расторжения контракта мы писали в тематической статье.

В том случае, если размер арендной платы, внесенной арендатором в соответствии с положениями договора аренды, превысил сумму платежа, исчисленного исходя из фактической продолжительности использования авто, стороны могут произвести его перерасчет. В результате арендодателю придется вернуть арендатору сумму излишне уплаченных им денежных средств.

Одновременно с дополнительным соглашением о расторжении договора аренды стороны составляют акт приема-передачи автомобиля, в котором описывают характеристики объекта аренды и указывают на отсутствие претензий к его состоянию на момент возврата собственнику.

***

Итак, договор аренды транспортного средства может быть расторгнут досрочно в том случае, если обе его стороны не возражают против прекращения возникших в результате его заключения правоотношений. Основанием для расторжения договора является соглашение о расторжении договора аренды автомобиля, определяющее порядок и сроки прекращения его действия. Этот документ составляется в письменной форме и подписывается сторонами основного договора.

Еще больше материалов по теме в рубрике: «Договор».

Более полную информацию по теме вы можете найти в КонсультантПлюс.
Полный и бесплатный доступ к системе на 2 дня.

Арендные правоотношения: как отстоять свои права

В условиях современной конкуренции иски о расторжении договоров аренды земли стали довольно привычным явлением для сельхозпроизводителей. В поисках лучшей цены и условий собственники земельных участков нередко подают иски о расторжении договоров в одностороннем порядке. Иногда, получив наследство, наследники также заявляют иски о расторжении договора аренды земли, поскольку не желают продолжать сотрудничество с нынешними арендаторами. Как защищаться? Как готовиться к будущим судебным процессам с новыми наследниками? Рассмотрим варианты защиты сельхозпредприятий в таких ситуациях.

Иногда, заключив договор аренды земли с одним сельхозпроизводителем, физическое лицо – собственник получает более «привлекательное» предложение от другого аграрного предприятия. Понимая, что можно получить большую арендную плату, оно решает расторгнуть договор в одностороннем порядке. В таком случае на адрес юрлица-арендатора отправляется ценное письмо с описью вложения, куда входит Уведомление о расторжении договора аренды земли в одностороннем порядке и Дополнительное соглашение о расторжении договора. В Уведомлении указывается, что собственник земли решил воспользоваться своим правом на расторжение договора и не желает, чтобы действующий арендатор использовал его землю в сельхоздеятельности. А Дополнительное соглашение содержит предложение расторгнуть договор аренды досрочно.

Получив указанные документы от собственника земельного участка, юрлицо-арендатор должно написать Письмо-ответ, выразив свои возражения по расторжению договора аренды земли в одностороннем порядке. Такое Письмо следует отправить на адрес собственника земли для предотвращения недоразумений. Ведь арендодатель может подумать, что с момента получения сельхозпроизводителем Уведомления о расторжении договора аренды земли в одностороннем порядке договор аренды земли считается расторгнутым, и поэтому он имеет право заключать договор с другим сельхозпредприятием или обрабатывать землю самостоятельно. К тому же, Письмо-ответ следует отправлять как ценное письмо с описью вложения, чтобы в случае судебного спора у сельхозпредприятия было доказательство отправки такого уведомления.

Скорее всего, собственник земли умышленно не будет получать ценные письма от сельхозпроизводителя-арендатора и подаст иск в суд о расторжении договора аренды земли. Получив документы из суда, сельхозпредприятию следует аргументировать свою позицию с учетом отсутствия оснований для расторжения договора аренды в одностороннем порядке.

Чему было начало, тому будет и конец.

Народная мудрость

Договоры аренды нежилых помещений могут помогать участникам оборота в достижении самых различных целей. Они могут заключаться по поводу апартаментов, де-факто используемых для проживания арендаторов или для сдачи их в субаренду; объектами других договоров являются «классические” нежилые помещения, которые могут использоваться для ведения бизнеса хозяйствующими субъектами.

Но независимо от цели заключения все договоры когда-нибудь должны прекратить свое действие. Чаще всего это случается в ситуации, когда истекает срок, на который был заключен договор, и стороны не желают более продлевать его действие. Вместе с тем необходимость прекращения отношений сторон может возникнуть и до истечения этого срока, а также в ситуации, когда договор был заключен бессрочно.

На помощь в таких ситуациях приходит институт расторжения договора.

Подробнее о расторжении договоров аренды можно узнать в нашем одноименном материале.

В ситуации, когда оба контрагента готовы прекратить действие договора, проблем не возникает. Однако в большинстве случаев несогласие второй стороны затягивает данную процедуру на довольно длительное время. В данном материале мы постарались обобщить наш опыт в сфере сопровождения дел о расторжении договоров аренды и кратко осветить основные аспекты данной процедуры.

Кто может стать инициатором расторжения договора?

Инициатива может исходить от любой стороны — как от арендодателя, так и от арендатора. При этом при согласии обеих сторон причины, послужившие поводом для расторжения договора, не имеют значения. В случае же реализации права на расторжение договора в одностороннем порядке нередко возникают конфликты, вовлекающие стороны в затяжные судебные процессы.

Как определить, в каких случаях у стороны есть право требовать расторжения договора?

Основания для расторжения договора должны быть предусмотрены законом или договором. Например, для всех договоров справедливо, что сторона может потребовать досрочного расторжения договора в случае существенного нарушения второй стороной его условий либо при существенном изменении обстоятельств.

Для договоров аренды есть также специальные основания, по которым требовать расторжения в судебном порядке могут арендодатели (ст. 619 ГК РФ) и арендаторы (ст. 620 ГК РФ). По сути, указанные нормы конкретизирую случаи «существенного нарушения” второй стороной договора своих обязательств как основания для расторжения договора в судебном порядке.

В каких именно случаях расторжения договора вправе требовать арендодатель?

Во-первых, виновное причинение ущерба арендатором, то есть случаи, когда арендатор какими-либо своими действиями или своим бездействием существенно ухудшил состояние объекта недвижимости.

Во-вторых, арендатор не исполняет установленные договором обязательства, например, не осуществляет ремонт помещения.

В-третьих, на практике встречаются случаи, когда у арендатора отпадает необходимость использовать все или часть арендованного. Тогда, руководствуясь экономическими соображениями, он передает помещение в субаренду, то есть передает право пользования другому лицу. В случае если при этом не был соблюден порядок уведомления собственника, либо если арендатор не обладал правом передачи имущества в субаренду, то такое грубое нарушение, разумеется, может стать причиной досрочного расторжения договора.

Нарушение сроков и размеров арендных платежей и проведение незаконных операций также дают право владельцу разорвать договор.

Еще одним серьезным нарушением является несогласованная перепланировка. Заключая долгосрочный договор, арендатор нередко хочет переделать помещение под себя. Однако любые серьёзные изменения, которые производятся обязательно должны быть согласованы с собственником. Нарушение обязанности по согласованию и нарушение пункта договора, запрещающего перепланировку, есть основание для расторжения соглашения.

В каких случаях право на расторжение договора может реализовать арендатор?

Прежде всего, необходимо отметить, что аренда нежилого помещения преследует главным образом именно финансово-производственные цели. Таким образом, легко сделать вывод, что аренда прежде всего должна быть выгодна для стороны.

Предположим, что арендодатель несанкционированно повысил плату за пользование и владение помещением. Например, была изменена частота выплат или увеличен их размер. Заметим, что в соглашении обязательно содержатся пункты, регулирующие его оплату. Если арендодатель, в нарушение таких предписаний, изменяет «цену» аренды, то это основание для расторжения договора.

Как и арендатор, арендодатель также имеет ряд обязанностей, которые связаны с поддержанием помещения в надлежащем состоянии. Все они содержатся в тексте соглашения и в законе. При нарушении таких обязанностей, лицо, арендующее помещение, может требовать аннулирования аренды.

Передача прав по владению и пользованию предполагает отсутствие преград в полноценном использовании помещения. Однако нередко на практике встречаются случаи, когда находясь в договорных отношениях собственник своими действиями (смена замков) или своим бездействием (непередача ключей) фактически препятствует нормальной эксплуатации недвижимости съемщику. Такое недобросовестное поведение собственника, разумеется, есть основание для досрочного расторжения аренды.

Совет юриста:

Помимо рассмотренных оснований существуют и другие, которые могут вытекать как из закона (например, право на расторжение бессрочного договора), так и из условий самого договора. однако рассмотреть их все в рамках единой обзорной статьи не представляется возможным. Впрочем, в связи с спецификой конкретного договора такое «единообразие могло бы даже навредить — перед предоставлением детальной консультации юрист должен внимательно изучить положения договора, а также уточнить обстоятельства его заключения и исполнения.

Порядок расторжения договора

Поскольку обоюдное согласие сторон на расторжение договора подразумевает лишь подписание соглашения о расторжении договора и согласование условий данного решения, то есть способ является относительно простым и бесконфликтным, далее рассмотрим ситуацию при наличии только одностороннего волеизъявления.

Прежде всего, важно помнить о том, что после возникновения оснований для расторжения требующая его сторона не должна совершать никаких действий, которые сигнализировали бы контрагенту о намерении сохранить действие договора во что бы то ни стало. В противном случае суд истолкует действия истца как противоречивое поведение и может отказать в иске.

Кроме того, важно соблюсти и срок исковой давности, составляющий три года с момента возникновения оснований или с момента, когда о них узнал/должен был узнать истец. Суд не вправе применить его по своему усмотрению в случае спора двух частных субъектов, однако в случае, если оппонент заявит о пропуске срока, требования истца не будут удовлетворены.

  • Шаг первый — направление уведомления о расторжении договора

Итак, прежде всего необходимо известить контрагента. Обычно это осуществляется путем направления письма, в тексте которого указываются причины, делаются ссылки на нарушенные пункты договора и нормы закона. Также в письме указываются условия расторжения.

Подробнее о составлении и направлении заявления о расторжении договора аренды — в нашем одноименном материале.

  • Шаг второй — пауза перед обращением в суд

Возможно, контрагент также не против расторжения договора, в связи с чем есть смысл подождать некоторое время и попытаться урегулировать спор, не прибегая к обращению в суд.

При этом стороны не всегда могут самостоятельно согласовать все условия расторжения контракта, поскольку достижение результата — это зачастую путь к консенсусу путем взаимных уступок. Поэтому на данном этапе часто требуются услуги опытных юристов-переговорщиков.

Данный шаг применим также и в том случае, когда договор предусматривает, что с момента направления требования до обращения в суд должно пройти некоторое время (например, 5 рабочих дней).

  • Шаг третий — составление соглашения

Если переговоры прошли удачно, по их итогам стороны закрепляют достигнутый консенсус, подписывая соглашение о расторжении договора.

Судебное урегулирование

В случае если, в переговорном процессе сторонам не удалось прийти к согласию, то для разрешения спора им придется обратиться в суд. Разумеется, такой обязанности закон не предусматривает, а данное обращение должно быть инициировано заинтересованной стороной.

Вместе с исковым заявлением подаются документы для расторжения договора аренды – экземпляр соглашения и подтверждение наличия оснований для его расторжения. Если доказательства убедительны, суд расторгнет договор.

Подробнее об правильном составлении и подаче требований можно прочитать в нашей статье «Составление искового заявления в суд”

Наш опыт

В команду «Крайнев и партнеры” входит большое количество юристов, имеющих значительный практический опыт в комплексном сопровождении дел о расторжении договоров — от ведения переговоров до представления интересов в суде.

Узнать примерную стоимость и записаться на первичную консультацию можно, направив краткое описание своего вопроса на info@kraynev.ru.

Отзывы наших доверителей:

Вячеслав

В моем деле была долгая предыстория — все не опишешь. Если вкратце, я заключил договор, где было указано, что контрагент заплатит мне лишь после того, как ему заплатит третье лицо. Когда юрист другой стороны объяснял, зачем это условие было нужно — звучало безобидно, я согласился, но оказалось — настоящий смысл не понял и это сработало против меня.

Обнаружив свою ошибку и столкнувшись с отказом покупателя от выплаты мне стоимости права требования, я обратился в «Крайнев и партнеры”.

После двух раундов жёстких переговоров с участием Дмитрия Анатольевича Крайнева соглашение о расторжении договора и о возвращении мне права требования было заключено.

Потом был суд, апелляция, кассация и ещё один суд — и спасибо Дмитрию Анатольевичу и Анастасии Дмитриевне Миловской — всё довели до решений в мою пользу. Спасибо!

Марианна

Пока должник готовился к банкротству, его долг у меня выкупила крупная компания по привлекательной цене. Но рано я обрадовалась — пока мы вели переговоры, в отношении должника было возбуждено дело о банкротстве, а новый кредитор успел подать заявление о включении своих (полученных от меня) требований в реестр требований кредиторов — естественно, не заплатив мне ни копейки.

Суд, отказывая во включении требований в реестр, указал на наличие взаимосвязи между «покупателем” и должником. С помощью этого определения и благодаря слаженной работе команды «Крайнев и партнеры” мы убедили покупателя расторгнуть договор уступки права требования и признать его заключение под воздействием обмана.

Это соглашение о расторжении позволило включить мои требования в реестр требований кредиторов должника (в процессе мои интересы представлял Дмитрий Крайнев).

Спасибо!

Основания расторжения договора найма квартиры

Расторжение договора найма жилого помещения представляет собой досрочное прекращение отношений между наймодателем и нанимателем по передаче во владение и пользование жилого объекта.

Выделяют 3 группы оснований для расторжения:

  1. Соглашение сторон (п. 1 ст. 450 Гражданского кодекса РФ). Если субъекты пришли к взаимному решению прекратить отношения до окончания срока, они заключают соответствующее соглашение о расторжении договора найма жилого помещения.
  2. Волеизъявление нанимателя. П. 1 ст. 687 ГК РФ дает нанимателю практически неограниченное право в любой момент прекратить наем жилого помещения.
  3. Волеизъявление наймодателя (п. 2 ст. 687 ГК РФ). По односторонней инициативе наймодателя договор найма можно расторгнуть в исключительных случаях и только путем обращения в суд.

Рассмотрим порядок расторжения по каждому из этих оснований.

Как составить соглашение о расторжении

Обратите внимание! Соглашение составляется в виде отдельного письменного документа. При его подготовке следует руководствоваться общими правилами о заключении гражданско-правовых договоров (гл. 27–28 ГК РФ).

В соглашении о расторжении договора найма жилого помещения, в частности, необходимо указать:

  • наименования сторон и их основные данные;
  • дату и место заключения;
  • реквизиты расторгаемого договора;
  • предмет (жилой объект, в отношении которого прекращаются отношения по найму);
  • основание расторжения (соглашение сторон);
  • момент, когда отношения считаются прекращенными;
  • условия прекращения договорных отношений (окончательный расчет, освобождение и передача квартиры).

Для удобства скачайте наш образец соглашения о расторжении договора найма жилого помещения.

Обратите внимание! Государственная регистрация соглашения осуществляется, если сам договор подлежит регистрации.

Расторжение по инициативе нанимателя. Уведомление о расторжении

Важно! Наниматель пользуется значимой привилегией по сравнению с наймодателем. Она выражается в его праве в любой момент отказаться от продолжения договорных отношений (п. 1 ст. 687 ГК РФ).

Для этого обязательно:

  1. Согласие всех проживающих с нанимателем лиц.
  2. Предварительное письменное уведомление наймодателя. По общему правилу, установленному ст. 687 ГК РФ, предупредить наймодателя нужно за 3 месяца, однако стороны могут согласовать и любой иной срок.

Уведомление о расторжении можно направить наймодателю любым удобным способом: по почте, электронной почте, вручить под подпись. Если отношения с наймодателем не сложились, лучше направить предупреждение с уведомлением о вручении, чтобы на случай споров располагать доказательством надлежащего извещения контрагента.

Основания расторжения по инициативе наймодателя

Наймодатель не так свободен в своем праве расторгнуть отношения, как наниматель. Для одностороннего отказа ему необходимы конкретные основания (ст. 687 ГК РФ):

  1. Систематическая неоплата нанимателем пользования помещением — как минимум в течение полугода (для краткосрочных договоров — больше 2 раз подряд). Однако контрагенты могут увеличить (но не уменьшить) этот срок в соглашении.
  2. Причинение нанимателем или членами его семьи ущерба квартире.
  3. Нарушение нанимателем правил пользования жилым помещением, его использование не по назначению либо нарушение прав и интересов соседей.
  4. Аварийное состояние квартиры или непригодность для проживания по иным причинам.

Вывод! Таким образом, наймодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только при виновных действиях нанимателя, препятствующих продолжению нормальных правоотношений, либо при не зависящих от сторон обстоятельствах, делающих проживание в квартире невозможным.

Как расторгнуть наем в судебном порядке

При наличии хотя бы одного из перечисленных оснований наймодатель вправе обратиться в суд с требованием о расторжении договора.

Обратите внимание! При нарушении нанимателем правил пользования квартирой наймодатель может расторгнуть наем только после предупреждения нанимателя о необходимости прекратить недобросовестное поведение (п. 4 ст. 687 ГК РФ). Закон не устанавливает, в какой форме делается такое предупреждение и какое время дается нанимателю на устранение нарушений.

Рекомендуем! Во избежание споров предупреждать письменно под личную подпись либо направлять предупреждение по почте с уведомлением о вручении, предоставив разумный срок для исправления нарушений.

Судебный порядок расторжения предполагает обращение в суд с исковым заявлением, в котором предъявляются следующие требования:

  • о расторжении договора;
  • выселении нанимателя (ст. 688 ГК РФ);
  • взыскании задолженности по оплате при ее наличии.

В иске также необходимо указать:

  • основания проживания граждан в квартире со ссылкой на договор;
  • данные о лицах, проживающих в квартире;
  • обстоятельства, служащие основанием для расторжения, со ссылкой на норму закона;
  • сведения о предупреждениях и уведомлениях, направленных нанимателю, когда этого требует закон.

Важно! Суд вправе предоставить нанимателю некоторый срок для устранения нарушений, но не более 1 года. Если в течение этого срока наниматель не исправит их, то при вторичном обращении наймодателя суд должен расторгнуть договор.

Последствия расторжения

Обратите внимание! Главное последствие расторжения найма — выселение нанимателя и членов его семьи из занимаемой квартиры (ст. 688 ГК РФ).

Принудительное выселение — крайняя мера, к которой суд прибегает, только полностью исследовав все обстоятельства и причины нарушений, допущенных нанимателем.

В п. 38 постановления Пленума ВС РФ «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении ЖК РФ» от 02.07.2009 № 14 даются разъяснения по основаниям расторжения соцнайма. В частности, Пленум разъясняет:

  • невнесение платы должно иметь место в течение 6 месяцев подряд;
  • судам следует оценивать уважительность причин, по которым плата не вносилась.

Примечательно, что данные разъяснения применяются судами и в отношении коммерческого найма (см., например, решение Ленинского районного суда г. Чебоксары Чувашской Республики от 16.05.2018 по делу № 2-1693/2018).

Особенности расторжения договора аренды жилого помещения

На практике субъекты права нередко ставят знак равенства между наймом и договором аренды. Между тем данные договоры различны по своему субъектному составу, применяемым к ним нормам и порядку расторжения. Договор аренды заключается в том случае, когда жилое помещение передается юридическому лицу.

Обратите внимание! По договору аренды арендатор не обладает привилегиями нанимателя, который может в любое время расторгнуть договор найма, фактически не объясняя причин.

В ст. 620 ГК РФ в качестве оснований, достаточных для расторжения договора аренды квартиры по требованию арендатора, указываются различные нарушения обязательств арендодателем и обстоятельства, не зависящие от воли сторон, например:

  • необеспечение доступа в помещение;
  • сокрытие недостатков квартиры, которые были обнаружены после заключения соглашения;
  • отказ собственника осуществлять капитальный ремонт;
  • непригодность квартиры для проживания.

Стороны могут согласовать и иные основания для досрочного расторжения. Арендатор должен направить контрагенту уведомление о расторжении договора аренды квартиры за 3 месяца (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

Основания для досрочного расторжения договора аренды по инициативе арендодателя в целом аналогичны установленным для найма (ст. 619 ГК РФ), за некоторыми исключениями (например, достаточно невнесения арендатором платы в течение 2 месяцев подряд, а не 6, как при найме).

Рекомендуем! Обязательно письменное предупреждение арендатора о прекращении нарушений.

***

Таким образом, мы рассмотрели, как расторгнуть договор аренды или найма квартиры, привели образец соглашения о расторжении договора найма квартиры. Стороны могут расторгнуть его, заключив соглашение о расторжении договора найма или аренды квартиры, а при наличии достаточных оснований — требовать его расторжения в одностороннем порядке.

Более полную информацию по теме вы можете найти в КонсультантПлюс.
Полный и бесплатный доступ к системе на 2 дня.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *