Штрафы за незаконное строительство

«Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством»; утвержден Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014 года:

При самовольном изменении первоначального объекта недвижимости посредством пристройки к нему дополнительных помещений право собственника может быть защищено путем признания этого права в целом на объект собственности в реконструированном виде, а не на пристройку к первоначальному объекту недвижимости.

Рассматривая споры, вытекающие из самовольной реконструкции помещений и строений, следует иметь в виду, что понятие реконструкции дано в п. 14 ст. 1 ГрК РФ. Согласно указанной норме под реконструкцией понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Реконструкция объектов капитального строительства осуществляется в порядке, установленном ГрК РФ, тогда как возможность перепланировки и переустройства жилого помещения предусмотрена ЖК РФ.

Положения ст. 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект (п. 28 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»), однако не применяются в случае перепланировки, переустройства (переоборудования) жилого помещения.

Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения (ч. 2 ст. 25 ЖК РФ). Перепланировка жилых помещений может включать перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидацию темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров (абз. 3 п. 1.7.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 г. N 170).

Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменений в технический паспорт жилого помещения (ч. 1 ст. 25 ЖК РФ). Переоборудование жилых помещений может включать в себя установку бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов, перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов, устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат, прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, джакузи, стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения (абз. 2 п. 1.7.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда).

Как показывает анализ судебной практики, некоторые суды не проводят различие между понятиями реконструкции и перепланировки (переустройства) жилого помещения и разрешают иски граждан, например о сохранении жилого помещения — квартиры с самовольной пристройкой в виде балкона или лоджии, в порядке ст. 29 ЖК РФ.

Кроме того, имеются случаи ошибочного разрешения споров об узаконивании новых помещений, созданных в процессе реконструкции: пристроек, надстроек к жилым домам. При этом судами признавалось право собственности на самовольные пристройки к жилому дому как на отдельный объект капитального строительства.

Так, решением районного суда было признано право собственности за истцами по 1/2 доли на самовольные постройки: жилую пристройку лит. а1, пристройку лит. а2 к жилому дому.

Другим решением районного суда за истцами признано право собственности на квартиру в порядке приватизации по 1/3 доли за каждым, сохранено помещение пристройки в перепланированном состоянии и признано право собственности за этими же лицами на самовольную постройку в виде пристройки.

Однако пристройка к жилому дому либо квартире не является самостоятельным объектом недвижимого имущества. В случае возведения пристройки к уже существующему жилому дому, зарегистрированному на праве собственности за гражданином, следует учитывать, что первоначальный объект права собственности при этом изменяется, а самовольная пристройка не является самостоятельным объектом права собственности.

При возведении жилой пристройки увеличивается общая площадь всего жилого дома, следовательно, изменяется объект права собственности, который отличается от первоначального размерами, планировкой и площадью. Новым объектом собственности является жилой дом либо квартира, включающие самовольно возведенные части.

Таким образом, при изменении первоначального объекта в связи с самовольной пристройкой к нему дополнительных помещений право собственника может быть защищено путем признания этого права в целом на объект собственности в реконструированном виде с указанием изменившейся площади, а не на пристройку к квартире либо дому.

В том случае, если заявлены исковые требования о признании права собственности на такие самовольные пристройки, являющиеся частью строения, находящегося в общей долевой собственности, к участию в деле необходимо привлекать всех сособственников домовладения, а в число обстоятельств, подлежащих установлению и разрешению в таком деле, должно входить перераспределение долей сособственников после признания права собственности на возведенную пристройку.

Рассмотрение вопросов о перераспределении долей в праве на общее имущество по правилам, предусмотренным п. 3 ст. 245 ГК РФ, обусловлено в том числе необходимостью обеспечения исполнимости судебного решения, поскольку при государственной регистрации прав на реконструированный объект недвижимого имущества открывается новый подраздел ЕГРП, при этом подраздел ЕГРП, связанный с ранее существовавшим объектом недвижимости, закрывается (п. 36 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 г. N 219).

В качестве примера правильного разрешения спора рассматриваемой категории можно привести дело по иску Б. к администрации муниципального образования, А., Н., Р. о сохранении жилого дома в реконструированном состоянии, признании права собственности на самовольную постройку, признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности на жилой дом.

Обращаясь в суд с иском, Б. указывал, что является собственником 7/18 доли в праве собственности на домовладение, расположенное на земельном участке, находящемся у сособственников в долгосрочной аренде. В целях повышения благоустройства им самовольно возведена пристройка к дому, что привело к увеличению общей площади дома на 10,6 кв. м.

Решением районного суда жилой дом общей площадью 109,4 кв. м сохранен в реконструированном состоянии. За Б. признано право собственности на самовольно возведенную пристройку площадью 10,6 кв. м и на 389/1000 доли в праве общей собственности на дом.

Рассматривая дело в апелляционном порядке, судебная коллегия по гражданским делам областного суда указала, в частности, следующее.

Судом на основании исследованных доказательств, в том числе результатов строительно-технической экспертизы и заключения ФГУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии», установлено, что реконструкция жилого дома произведена истцом в соответствии со строительными нормами и правилами, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу их жизни и здоровью, размещение самовольного строения не противоречит документации градостроительного зонирования территории города, произведено на участке, предоставленном в аренду для эксплуатации домовладения. При указанных обстоятельствах суд пришел к правильному выводу о возможности сохранения дома в реконструированном состоянии и удовлетворении требований истца о признании за ним права на долю (389/1000) в праве собственности на домовладение с учетом произведенных неотделимых улучшений.

Вместе с тем судебная коллегия отменила решение суда в части признания за Б. права собственности на самовольно возведенную пристройку площадью 10,6 кв. м, отказав в этой части в иске, поскольку указанная пристройка является составной частью жилого дома, право общей долевой собственности на который принадлежит не только истцу, но всем участникам долевой собственности, в связи с чем отсутствовали основания для признания права собственности на нее как на самостоятельный объект недвижимости.

Учитывая произошедшее в результате возведения истцом пристройки изменение долей всех участников долевой собственности, судебная коллегия изменила решение суда, определив долю каждого из сособственников.

Вернуться к началу документа: «Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством»

Вячеслав Кутузов, компания «Фойте Инкорпорэйтед»

В настоящей статье приводится обзор судебной практики и юридической литературы, посвящённой требованиям о сносе незаконно возведённых инженерных коммуникаций. Рассматриваются два основных вида исковой защиты правообладателей земельных участков ― иск о сносе самовольной постройки и негаторный иск, анализируются условия удовлетворения этих исков и условия удовлетворения встречных требований об установлении сервитута.

Характер и способ расположения инженерных коммуникаций ― как наземных, так и подземного залегания ― во многом определяют исход согласования строительства, выбор архитектурных и инженерных решений, возможность последующего предъявления требований со стороны иных застройщиков о их переносе и демонтаже. Поскольку круг обстоятельств, подлежащих доказыванию в конкретном деле о сносе (демонтаже) инженерных коммуникаций, может различаться в зависимости от даты, оснований возведения коммуникаций и глубины их залегания, то представляется целесообразным рассмотреть все возможные ситуации.

  1. Коммуникации самовольно возведены третьим лицом после возникновения земельного титула. Данный случай является типичным примером самовольного строительства (самовольной постройкой, статья 222 ГК РФ). В соответствии с пунктом 1 статьи 222 ГК РФ, самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведённом для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Встречаются арбитражные решения1, в которых требования о сносе самовольной постройки предлагается квалифицировать в качестве иска об устранении препятствий в осуществлении права собственности, которые не связаны с лишением собственника владения его имуществом (негаторный иск, статья 304 ГК РФ). Между тем, судами указывается, что независимо от того, на какие нормы права ссылается истец, суд при рассмотрении заявленных требований обязан самостоятельно дать правовую квалификацию спорным правоотношениям (часть 3 статьи 133 АПК РФ). Как будет показано ниже, способ защиты права целесообразно выбирать в зависимости от глубины залегания коммуникаций.

Согласно правовой позиции Пленума Верховного суда Российской Федерации и Высшего арбитражного суда Российской Федерации, изложенной в пункте 24 Постановления от 29.04.2010 № 10/22, ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, осуществившее самовольное строительство. При создании самовольной постройки с привлечением подрядчиков ответчиком является заказчик как лицо, по заданию которого была осуществлена самовольная постройка.

В случае нахождения самовольной постройки во владении лица, не осуществлявшего самовольного строительства, ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, которое стало бы собственником, если бы постройка не являлась самовольной.

После установления правообладателя незаконно возведённых коммуникаций необходимо описание коммуникаций и их местоположения на земельном участке правообладателя. Для этих целей по ходатайству одной или обеих сторон могут быть проведены кадастровые работы ― в случае если коммуникации не прошли кадастрового учёта. Также по инициативе суда или сторон спора может быть произведён совместный осмотр земельного участка истца с составлением соответствующего акта в целях установления факта нахождения на земельном участке инженерных коммуникаций (Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 8 октября 2013 г. по делу № А41-18046/12).

На досудебной стадии целесообразно составление трёхстороннего акта с участием не только сторон спора, но и представителя профильной энергоснабжающей организации (в городе Москве это Мосгаз, Мосводоканал, МОЭК, МОЭСК). При запросе информации в виде копий документов следует руководствоваться выводами, приведёнными в Постановлении Федерального арбитражного суда Московского округа от 8 октября 2013 г. по делу № А41-18046/12, согласно которому при заверении соответствия копии документа подлиннику проставляют заверительную надпись «Верно», должность лица, заверившего копию, личную подпись, расшифровку подписи (инициалы, фамилию), печать, дату заверения. При невыполнении вышеуказанного требования представленные копии документов могут быть не приняты в качестве доказательств на основании части 8 статьи 75 АПК РФ.

По смыслу статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29 апреля 2010 года № 10/22, Информационного письма Президиума ВАС РФ от 09 декабря 2010 года № 143, в предмет доказывания по спору о сносе самовольной постройки, помимо вопросов о правообладателе земельного участка и описания характеристик и месторасположения коммуникаций, также входят, в частности, следующие обстоятельства:

  • отведение земельного участка в установленном порядке именно для строительства спорной постройки;

  • соблюдение ответчиком градостроительных, строительных норм и правил при возведении спорной постройки;

  • установление факта нарушения прав и интересов истца.

Сам по себе факт возведения коммуникаций на чужом земельном участке без разрешения правообладателя уже является основанием утверждать, что имеет место самовольная постройка. Однако встречаются единичные решения арбитражных судов и судов общей юрисдикции, в которых указывается на обязанность истца доказать все три вышеприведённые обстоятельства (Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 8 октября 2013 г. по делу № А41-18046/12, Определение Московского областного суда от 11 октября 2012 г. по делу № 33-18037).

Соблюдение ответчиком градостроительных, строительных норм и правил при возведении спорной постройки может быть определено посредством землеустроительной экспертизы (Определение Верховного суда Российской Федерации от 26 ноября 2013 г. по делу № 4-КГ13-33, Определение Московского областного суда от 07.10.2010 по делу № 33-17712).

Практика некоторых судов о возложении на истцов бремени доказывания факта нарушения прав и интересов истца размещением инженерных коммуникаций, на наш взгляд, представляется неправомерной, поскольку, в силу пункта 2 статьи 209 ГК РФ, собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия. Возможность отстранения всех третьих лиц от объекта собственности образует понятие владения ― ключевого правомочия права собственности, а застройка участка без согласия собственника является ничем иным, как нарушением данного правомочия. Поэтому сам факт обращения истца к собственнику коммуникаций с требованием об их демонтаже или обращения в суд с соответствующими исковыми требованиями уже выступает формальным доказательством нарушения права.

В то же самое время суды признают в качестве надлежащего доказательства нарушения прав и интересов истца проектную и иную строительную документацию, из которой следуют планы истца разместить на месте расположения инженерных коммуникаций иные объекты капитального строительства.

Наличие у собственника инженерных коммуникаций разрешения на строительство, ввод в эксплуатацию коммуникаций не является препятствием для удовлетворения требований об их демонтаже, поскольку, в силу статей 51 и 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации (ГсК РФ), органы строительного надзора не уполномочены проверять законность права владения застройщика земельным участком, на котором размещаются коммуникации. Регистрация права собственности на инженерные коммуникации в Едином государственном реестре прав (ЕГРП) и их учёт в государственном кадастре недвижимости также не доказывают законность возведения коммуникаций.

  1. Коммуникации возведены до возникновения земельного титула. Отличие рассматриваемой ситуации состоит в том, что для признания инженерных коммуникаций самовольной постройкой правообладателю земельного участка необходимо установить дату их возведения, поскольку здания, строения и сооружения нежилого назначения, построенные до введения части первой ГК РФ, то есть до 1 января 1995 года, не могут быть признаны самовольными постройками и снесены на этом основании (Постановление Президиума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 24.01.2012 № 12048/11).

Отсутствие исходно-разрешительной документации, разрешения на строительство и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, если строительство производилось до введения в действие ГсК РФ 1998 года (14 мая 1998 г.), также не может рассматриваться основанием для признания инженерных коммуникаций в качестве самовольной постройки, возведённой с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Арбитражная практика признаёт обязательность заключения застройщиком инженерных коммуникаций договора на землепользование вне зависимости от того, являются ли такие инженерные коммуникации линейными объектами или нет (Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 27 июня 2011 г. по делу № 09АП-10030/2011-ГК). Поэтому всякое размещение коммуникаций предполагает наличие земельного титула.

Инженерные коммуникации являются объектом капитального строительства – линейным объектом, возведение которого допускается при наличии разрешения на строительство, так как в отношении линейных объектов градостроительное законодательство не предусматривает каких-либо исключений (Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 27 июня 2011 г. по делу № 09АП-10030/2011-ГК).

Выдача разрешений на эксплуатацию гидротехнических сооружений и разрешений на допуск к эксплуатации энергопринимающих устройств потребителей электрической энергии в настоящий момент относится к компетенции Федеральной службы по экологическому, технологическому и атомному надзору (Ростехнадзор) ― пункт 5.3.3 Постановления Правительства РФ от 30.07.2004 № 401 (ред. от 26.12.2013) «О Федеральной службе по экологическому, технологическому и атомному надзору». При разрешении споров о сносе указанной группы построек весьма распространённой практикой является привлечение Ростехнадзора в качестве третьего лица.

  1. Глубина залегания инженерных коммуникаций. На удовлетворение заявленных исковых требований, как в первом, так и во втором случае, влияет глубина залегания инженерных коммуникаций, поскольку подземное пространство ― участки недр ― не рассматривается законодателем в качестве составной части земельного участка и его использование предполагает оформление горного отвода. Иными словами, происходит застройка участка недр, а не земельного участка2.

Согласно определению недр, приведённому в преамбуле Закона РФ от 21.02.1992 № 2395-1 «О недрах», недрами является часть земной коры, расположенная ниже почвенного слоя, а при его отсутствии ― ниже земной поверхности и дна водоёмов и водотоков, простирающаяся до глубин, доступных для геологического изучения и освоения.

В силу статьи 19 Закона «О недрах», собственники земельных участков, землепользователи, землевладельцы и арендаторы земельных участков имеют право по своему усмотрению в их границах осуществлять без применения взрывных работ добычу общераспространённых полезных ископаемых, не числящихся на государственном балансе, и строительство подземных сооружений для своих нужд на глубину до пяти метров, а также устройство и эксплуатацию бытовых колодцев и скважин на первый водоносный горизонт, не являющийся источником централизованного водоснабжения, в порядке, устанавливаемом соответствующими органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации.

В силу абзаца первого части 1 статьи 43 рассматриваемого закона, регулярные платежи за пользование недрами взимаются за предоставление пользователям недр исключительных прав на поиск и оценку месторождений полезных ископаемых, разведку полезных ископаемых, геологическое изучение и оценку пригодности участков недр для строительства и эксплуатации сооружений, не связанных с добычей полезных ископаемых, строительство и эксплуатацию подземных сооружений, не связанных с добычей полезных ископаемых, за исключением инженерных сооружений неглубокого залегания (до 5 метров), используемых по целевому назначению.

К строительству и эксплуатации подземных сооружений, не связанных с добычей полезных ископаемых, относятся также строительство искусственных сооружений и прокладка кабелей и трубопроводов под водой (абзац третий).

Из вышеприведённых положений можно сделать следующие выводы:

  1. Несмотря на то, что недра не являются составной частью земельного участка, они могут быть использованы без оформления лицензии для прокладки инженерных сооружений неглубокого залегания ― до пяти метров;

  2. Возможность размещения инженерных коммуникаций неглубокого залегания связывается с наличием прав на земельный участок, расположенный над коммуникациями (дословно ― «в их границах», статья 19 Закона «О недрах»).

Незаконно возведённые подземные инженерные коммуникации формально не подпадают под определение самовольной постройки, поскольку, согласно статье 222 ГК РФ, таковой будет являться только недвижимое имущество, «созданное на земельном участке».

Возможным решением для правообладателя земельного участка будет либо предъявление негаторного иска, либо применение расширительного толкования дефиниции самовольной постройки. Последний подход предполагает принятие во внимание инженерной стороны спора. Так, редкостный объект капитального строительства не предусматривает подземной части в виде фундамента или подземных уровней. Поэтому для целей квалификации постройки в качестве самовольной допускается рассматривать не только поверхность земельного участка, но и означенной глубины залегания в пять метров. Сам характер капитального строительства уже исключает буквальное применение определения земельного участка как части земной поверхности.

Предъявление встречных требований об установлении сервитута. Даже если истцу удалось доказать наличие у инженерных коммуникаций третьего лица признаков самовольной постройки, это вовсе не означает, что данные коммуникации непременно будут снесены, поскольку собственник коммуникаций вправе предъявить встречные требования об установлении сервитута.

Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 274 ГК РФ, сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Правом установления сервитута обладают собственники господствующего земельного участка, а также землевладельцы и землепользователи. Арендаторы земельного участка к таким лицам не относятся (Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 28.04.2011 № А75-9862/2010).

Требования об установлении сервитута являются заявленными в надлежащем порядке, только если они выдвинуты в форме иска об установлении сервитута, но никак не в форме отзыва (возражений) на исковое заявление.

В качестве возражений на иск об установлении сервитута собственник служащего земельного участка вправе выдвигать довод о возможности использования альтернативных путей прокладки инженерных коммуникаций. Однако требование об установлении сервитута может быть удовлетворено, даже если будет установлена потенциальная возможность использования иных маршрутов, но только при условии, что реализация такой возможности потребует проведения значительных по объёму, времени и затратам работ (Постановление Президиума ВАС РФ от 20.07.2010 № 2509/10).

По мнению А.В. Копылова, «истцу необходимо доказать наличие между ним и ответчиком спора, препятствующего заключению соглашения о сервитуте, а также объективную невозможность обеспечить основные потребности истца как собственника недвижимости без наделения его соответствующим сервитутом в отношении служебного земельного участка»3. Поэтому потенциальному сервитуарию следует прикладывать к исковому заявлению письменные доказательства о досудебном порядке урегулирования спора (Постановление ФАС ЗСО от 28.03.2007 по делу № Ф04-1887/2007).

Поскольку вопрос о возможности установления сервитута на земельном участке ответчиков в интересах истца требует специальных познаний в области науки, техники и ремесла, то при его разрешении возможно проведение землеустроительной экспертизы (Определение Московского областного суда от 07.10.2010 по делу № 33-17712).

В заключение остановимся на вопросе о сроке исковой давности по искам о сносе самовольной постройки. Согласно пункту 6 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 09.12.2010 № 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации», исковая давность не распространяется на требование о сносе постройки, созданной на земельном участке истца без его согласия, если истец владеет этим земельным участком.

Приведённые выводы относятся только к иску о сносе самовольных построек, поскольку, в силу статьи 208 ГК РФ, исковая давность на требование собственника об устранении нарушений его права, не связанных с лишением владения, не распространяется.

1 К примеру, Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 19 декабря 2005 г. по делу № КГ-А41/11393-05.

2 Согласно определению земельного участка, закреплённому в статье 11.1 Земельного кодекса Российской Федерации, таковым является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.

Новая «дачная амнистия» — такое неофициальное название уже получил новый закон, вступивший в силу 16 сентября. Его суть в том, что владельцы земельных участков могут забрать в собственность примыкающие к своей земле метры, если они никем больше не используются. Как этот процесс будет выглядеть на практике и какие сложности могут подстерегать собственников, которые захотят присоединить к своим владениям дополнительную землю?

Теория: новый закон и комплексные кадастровые работы

Прежде всего, стоит назвать сам закон, позволяющий легально расширить границы своего земельного участка. Это №150-ФЗ («О внесении изменений в Федеральные законы «О кадастровой деятельности» и «О государственной регистрации недвижимости»), который позволяет некоторым садоводам оформить свои участки по новым правилам. А основное правило такое: если человек пользуется «ничьей» землёй более 15 лет и за все это время не объявились собственники и соседи не выразили претензий, то он может оформить часть этой земли в собственность при проведении комплексных кадастровых работ.

Кстати, комплексные кадастровые работы проводят по заказу уполномоченного органа местного самоуправления и финансируют из бюджетных средств. Эти работы выполняют одновременно в отношении всех расположенных на территории одного кадастрового квартала земельных участков, сведения о границах которых не содержатся в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). В процессе уточняют или устанавливают границы участков, положение на них зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, а также исправляют реестровые ошибки в сведениях о местоположении границ объектов недвижимости.

Если в результате комплексных кадастровых работ удастся найти земельные участки, на которые нет ни документов о собственности, ни сведений в ЕГРН, то об этом сообщают в территориальный орган, ответственный за земельный надзор. Именно такую землю, права на которую никто не заявляет, можно будет забрать в собственность — естественно, при соблюдении ряда условий.

Ограничения для присоединения земли таковы:

  1. При уточнении границ участка его площадь не должна уменьшиться больше, чем на 10% относительно той площади участка, которая занесена в ЕГРН.
  2. В то же время площадь участка не должна увеличиться (с учетом «прирезок») больше, чем на величину предельного минимума участка, установленного в регионе в соответствии с земельным законодательством. А если предельный минимальный размер участка не установлен, то общая площадь земли не должна вырасти больше, чем на 10% в сравнении с той, которая подтверждается документами, в том числе внесена в ЕГРН.

Проще говоря, увеличить собственный земельный надел за счёт неиспользуемой земли можно лишь на 10% от зарегистрированной площади. Самозахват большей площади легальным не станет.

Более 80 тысяч садоводческих и дачных объединений зарегистрированы на территории нашей страны, по данным налоговых органов.

Практика: как узаконить самозахват

Если человек хочет расширить границы собственных земельных владений за счёт «бесхозной» земли по соседству, ему прежде всего стоит помнить, что комплексные кадастровые работы на участках для садоводства выполняются либо в рамках проекта межевания территории, либо в рамках проекта организации и застройки территории — то есть всегда связаны с процессом распределения участков в границах садоводства.

К тому же границы участков определяются в соответствии с правилами. При определении границ не обойтись без свидетельств о праве собственности или без документов, которые определяли границы участков в момент их образования. Если таких документов нет, то границами участка считаются те, что существуют на местности более 15 лет. В этом случае границы определяются забором или объектами природного происхождения, которые существуют здесь исторически.

Если выяснится, что земля никому не принадлежит, то исполнитель комплексных кадастровых работ установит местоположение границ и подготовит информацию о будущих земельных участках на этой территории. А решение о корректировке границ будут принимать специалисты Росреестра.

Таким образом, главная сложность для всех, кто захочет узаконить самозахват, состоит в том, чтобы именно в отношении нужных им участков были проведены комплексные кадастровые работы. Проверить, планируются ли комплексные кадастровые работы на участках рядом с вашим, можно, например, на сайте госзакупок zakupki.gov.ru. Заказчики обязаны размещать там сведения о тендере на проведение работ.

Однако далеко не во всех садово-дачных товариществах комплексные кадастровые работы будут проводиться в ближайшее время. Во многих они вовсе не запланированы. В этом случае каждый собственник, желающий оформить участок в фактических границах, может обратиться к кадастровому инженеру самостоятельно. Главное, чтобы все границы были согласованы.

Практика узаконения «бесхозных» прилегающих участков будет складываться в ближайшие годы. Какой она будет в нашем регионе — пока судить рано. Однако очевидно, что владельцам земельных участков, которые получили возможность законным образом расширить свои владения, стоит воспользоваться этим шансом. «К поправкам в действующие законы нельзя относиться как к возможности быстро увеличить площадь своих земельных участков. Закон направлен на уточнение существующих участков и поддержку собственников, которые на протяжении многих лет использовали земли без уточненных границ», — объяснила замглавы Федеральной кадастровой палаты Марина Семенова.

СПРАВКА

Важные условия для участия в новой «дачной амнистии»:

  • Использовать «бесхозную» захваченную землю более 15 лет

  • Не иметь разногласий относительно этой земли с соседями

  • Не иметь претензий к пользованию этой землёй со стороны органов власти.

КСТАТИ

В 2019 году в федеральном Управлении Росреестра создали центр использования беспилотных летательных аппаратов для осуществления государственного земельного надзора, чтобы выявлять признаки нарушений требований земельного законодательства. Тогда и выяснилось, что самозахват участка наряду с неиспользованием земли или использованием не по назначению — это самые распространенные нарушения.

Статья 222 Гражданского кодекса РФ под самовольной постройкой подразумевает возведенное на неотведенном для строительства земельном участке строение или сооружение, которое было построено без соответствующего разрешения с нарушением градостроительных правил.

Незаконное строительство должно включать в себя одно из трёх обязательных условий:

  • отсутствие разрешения;
  • предназначение участка земли для иных целей;
  • возведение здания с нарушением всех строительных норм.

К самовольной постройке относится, в том числе, и любая несогласованная пристройка к индивидуальному дому. В каких случаях строительство здания будет законным?

Приступить к началу строительных работ можно после того, как будет:

  • оформлено право на приобретение в собственность участка земли;
  • создан проект планируемого строения и согласован в необходимых инстанциях;
  • получен ордер на проведение земляных работ;
  • получено разрешение на начало строительства.

Все эти мероприятия включают в себя соответствующие этапы и подэтапы. Если отказаться от этого достаточно длительного процесса, то застройщику грозит установленная законом ответственность за самовольное строительство.

Последствия самовольного строительства

Пункт 3 статьи 25 федерального закона «Об архитектурной деятельности» даёт основание привлечь физическое лицо к ответственности за несогласованное и самовольное строительство. В первую очередь человек обязан привести земельный участок в первоначальный вид и снести незаконно возведенное здание.

Все незаконно возведённые постройки могут сноситься только после вынесенного судом постановления. Вынесенные местными администрациями и окружными комиссиями предписания по пресечению самовольного строительства не являются для сноса самовольно возведенного дома.

Даже если право собственности было каким-то образом зарегистрировано в отделении Росреестра, то это не даёт основания избежать принудительного сноса дома в случае существенного нарушения норм и правил в процессе возведения здания.

Суд может признать запись о праве собственности на возведённый объект недвижимости недействительной в том случае, если он был возведён на земельном участке, принадлежавшим ранее другому лицу без согласия на возведения соответствующего органа.

Если истец, самовольно построивший здание, будет ссылаться на истечение трехлетнего срока исковой давности после возведения недвижимости, то эти доводы судом не будут приняты во внимание, так как на права владельца эта обязательная норма не распространяется. Этот же срок исковой давности не распространяется на те здания и сооружения, которые после возведения могут угрожать жизни и здоровью проживающих там людей. В данном случае исковое заявление в суд о незаконном строительстве дома может подать комиссия по пресечению самовольного возведения строений.

При строительстве здания на чужой земле, собственник участка может не заявлять требование о его сносе, а имеет право просить судебный орган признать право владения этой постройкой. Если такое требование будет удовлетворено, то самовольный застройщик имеет право на получение компенсации за построенный объект. Суд максимально точно оценивает все вложения застройщика, определяет рыночную стоимость объекта и устанавливает сумму компенсации.

Административная ответственность

Нарушившее правило застройки физическое лицо, кроме гражданско-правовой ответственности, в соответствии с федеральным законом «О нарушении требований в процессе строительства зданий и сооружений» может привлекаться к административной ответственности на основании Кодекса об административных правонарушениях.

За строительство без разрешения предусмотрен штраф:

  • для граждан от 2 до 5 тыс. руб.;
  • для должностных лиц и ИП от 20 до 50 тыс. руб.;
  • для юридических лиц от 0,5 до 1 миллиона рублей.

Действия суда при разрешении вопроса о самовольной постройке

Пленум Верховного суда РФ разъясняет, что в случае невозможности предоставления физическим лицом разрешения на строительство, это не может стать основанием к отказу суда в праве на эту постройку.

В процессе рассмотрения иска суд выясняет, пытался ли застройщик предпринимать действия с целью признания строения законным. Для этого физическое лицо должно было обратиться с заявлением в уполномоченные на принятие такого решения государственные органы. Если такое обращение было предпринято, суд выясняет, какой был дан ответ и на какие нормы права сослался государственный орган. Если только отказ госоргана стал основанием к не регистрации строения, то суд удовлетворяет исковое заявление.

Чтобы избежать штрафных и иных санкций после строительства несогласованного объекта недвижимости, следует обратиться за консультацией к юристам сервиса Правовед.ru, позвонив по телефону или задав вопрос при помощи размещённой на сайте электронной формы.

Сургутский предприниматель Григор Аракелян владел земельным участком под гараж-бокс. В ходе проведенного в апреле 2015 года осмотра департамент архитектуры и градостроительства городской администрации выявил на участке еще одно здание – строящееся четырехэтажное «семейное кафе с комплексной инфраструктурой». Площадка вокруг была захламлена строительным мусором. Чиновники предписали Аракеляну немедленно прекратить строительство и снести здание кафе, но тот не сделал этого, что послужило причиной для обращения в суд (дело № А75-12454/2016). Предприниматель заявил встречный иск о признании права собственности на объект незавершенного строительства.

В этом сюжете

  • За и против: легализовать самострой 30 октября, 21:04
  • Сносить нельзя, помиловать: как сохранить самострой 9 августа, 19:50

Первая инстанция отказала в иске обеим сторонам и напомнила, что с иском о сносе самовольной постройки в публичных интересах вправе обратиться прокурор, а также уполномоченные органы. При этом лицо, обращающееся в суд с иском о сносе самовольной постройки, должно обладать определенным материально-правовым интересом в защите принадлежащего ему гражданского права, либо – в защите публичного порядка строительства, прав и охраняемых законом интересов других лиц, жизни и здоровья граждан. Администрация не представила доказательств строительства спорного здания с существенным нарушением градостроительных норм и правил, а также доказательств нарушения публичных интересов и не указала, в чем именно заключается нарушение гражданских прав, принадлежащих непосредственно муниципальному образованию и каким образом снос спорного объекта может привести к восстановлению нарушенного права.

Апелляция же пришла к выводу, что на момент рассмотрения спора объект является самовольной постройкой, создающей угрозу жизни и здоровью граждан, и поскольку в иске предпринимателя о признании права собственности на него было отказано, удовлетворила иск администрации о сносе спорного объекта. Суд округа же признал законной позицию первой инстанции, а потому администрация Сургута подала жалобу в Верховный суд.

В своей жалобе чиновники пишут, что орган местного самоуправления вправе заявлять иск о сносе самовольной постройки, которая создает угрозу жизни и здоровью граждан. Администрация полагает, что, отказав обеим сторонам в иске, первая и кассационная инстанции, по сути, не разрешили возникший спор по существу и создали правовую неопределенность в отношении судьбы здания, сделав выводы об отсутствии у контрольных органов права предотвращать незаконное строительство.

Экономколлегия ВС рассмотрела спор, согласилась с доводами администрации и «засилила» решение апелляции – 8-го ААС.

  • Экономколлегия ВС
  • Верховный суд РФ

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *