Сервитут земельный кодекс

Сервитут – что это такое

Понятие сервитут определено ст. 274 Гражданского кодекса РФ и ст. 23 Земельного кодекса РФ. Под ним подразумевается временная передача в использование надела земли или его части. Произвольное введение сервитута не допускается. Владелец надела сохраняет свои законные права, может использовать их в полной мере. В связи с этим, сервитут может возникнуть в случае:

  • Необходимости проведения подхода (дороги) к смежному участку. Это может касаться не только органов муниципальной власти, но также частных лиц.
  • Необходимость проведения работ по возведению, реконструкции или использованию линейных объектов. В данном случае, владельцу остается право на использование оставшейся части надела на свое усмотрение.
  • Необходимость проведения снабжения ресурсами соседнего участка.
  • Другие ситуации, когда право на использование наделом временно переходит сторонним лицам.

Частный сервитут вводится на основании решения суда или заключения мирного соглашения. В нем приводится перечень ограничений и условия использования земельного участка. Публичный сервитут вводится в том случае, если ограничения регламентированы действующими законодательными актами.

Установление публичного сервитута

Установление публичного сервитута не требует обращения в суд или подписания мирного соглашения. Решение о его введении принимают муниципальные власти, создавая соответствующий нормативный акт. В нем прописываются все условия пользования земельным участком. Принятие решения требует проведения открытых слушаний с участием местного населения. Именно поэтому данный сервитут получил название «публичный».
Публичный сервитут может носить временный или постоянный характер. В некоторых случаях принимается решение относительно ввода ограничений на использование надела собственником. К ним можно отнести:

  • Обеспечение беспрепятственного доступа к местам общего пользования.
  • Проведение ремонта коммуникаций, расположенных на участке.
  • Использование участка в качестве пастбища для скота.
  • Проведение государственных геодезических исследований, а также размежевания земли.
  • Другие ситуации, указанные в действующем законодательстве.

Важно!!! Действие публичного сервитута нередко направлено на ущемление прав собственника земельного надела. В связи с этим, процесс его принятия доложен осуществляться в полном соответствии с законом. В обратном случае, возможно опровержение документа в судебном порядке.

Публичные сервитуты подлежат обязательной государственной регистрации. Сведения о них находятся в Росреестре. Все условия и сроки действия сервитута можно узнать из выписки ЕГРН.

Установление частного сервитута

Частный сервитут носит персональный характер, поскольку устанавливается в пользу отдельного лица или группы лиц. Здесь речь не идет о целях муниципального или государственного значения. Установление сервитута может быть как принудительным, так и добровольным. Мирное урегулирование вопроса подкрепляется подписанием соответствующего соглашения. В нем прописываются условия и сроки пользования участком.
Земельный надел, находящийся в собственности, временно передается стороннему лицу. Подписанием соглашения, владелец дает разрешение на введение некоторых ограничений. В документе прописываются:

  • Дата заключения и место составления.
  • Данные всех сторон (владельца соседнего участка, собственника надела на которое вводится ограничение).
  • Данные о земельном участке (кадастровый номер, площадь и пр.).
  • Цель введения ограничений (проезд техники, ремонт коммуникаций и пр.).
  • Срок, на который вводятся ограничения.
  • Список лиц, которые вправе использовать сервитут.
  • Описание зоны пользования сервитутом (отдельная часть или целый участок).

Важно!!! Введение частного сервитута может предусматривать оплату ограничений. Размер средств, подлежащих выплате, определяется на основе мирных переговоров между владельцем и лицами, использующими сервитут.

Сведения о введении частного сервитута также предусматривают внесение данных в Росреестр и ЕГРН. Это требует заблаговременного создания плана межевания участка и обращения в кадастровую службу. Данное правило прописано в действующем законодательстве. Оно говорит о том, что любые действия, связанные с использованием земельного участка, должны быть полностью изложены в плане межевания. При этом, важно учитывать не только графический план надела, но также описание и все сноски. Таким образом, составляется новый план с учетом старых данных и введенных ограничений. Вновь созданный документ должен будет пройти тщательную проверку в процессе регистрационных действий.

Судебная практика

В том случае, если нет возможности мирно урегулировать вопрос введения ограничений с владельцем участка, возможно обратится в суд для его разрешения. При этом, важно заблаговременно составить вариант сервитута и предоставить его на досудебном соглашении. Это значительно упростит задачу и даст возможность изъявить свое желание открыто.
Вопросы, связанные с сервитутами, рассматриваются в судах с общей юрисдикцией: районных и городских. В них необходимо принести заранее составленное исковое заявление, включающее:

  1. Полное наименование суда в которое подается документ, адрес и индекс.
  2. Данные истца (стороны, требующей введения ограничений).
  3. Описание необходимости введения сервитута.
  4. Вариант условий на которых вводится сервитут.
  5. Точный срок, на который вводится ограничение.

Суд не может заставить владельца участка пойти на подписание мирного соглашения. Подача иска не гарантирует принятие положительного решения для истца. В процессе судебного разбирательства будут учитываться права собственника, а также обоснованность введения ограничения на определенный срок. При одобрении иска, суд вправе пересмотреть условия и дату сервитута.
При вынесении вердикта, судья будет учитывать следующие нюансы:

  • Правовую безграмотность истца. Отсутствие специальных знаний земельных правоотношений, может потребовать дополнительного проведения экспертного исследования. С этой целью возможно приглашение специалиста из кадастра. Он поможет выявить оправданность введения сервитута, либо опровергнет его надобность.
  • Наличие точных пространственных меток. В суд необходимо предоставить документы на земельный участок. Это необходимо для их дальнейшей регистрации в госреестре. В документах определяются общие границы участка, а также зона действия сервитута.
  • Определение ответчика. В роли ответчика может выступать только собственник участка. Именно он является законным лицом. Привлечение в суд сторонних лиц (пользователь, арендатор) не предусмотрено, поскольку они не несут ответственность за участок, находящийся в аренде.

Суд также может назначить плату за пользование участком. Действующими законодательными актами не установлен фиксированный тариф, поэтому судья вправе опираться на судебную практику за предыдущие годы или заключение экспертизы.

При подписании добровольного соглашения на введение сервитута, его регистрация в госреестре осуществляется в присутствии обеих сторон. При принятии судебного акта, все данные подаются в одностороннем порядке заинтересованным лицом (заявителем, истцом).

Проведение регистрации сервитута в госреестре: порядок в 2018 году

При подписании добровольного соглашения на введение сервитута, его регистрация в госреестре осуществляется в присутствии обеих сторон. При принятии судебного акта, все данные подаются в одностороннем порядке заинтересованным лицом (заявителем, истцом).
Регистрация сервитута в Росреестре потребует предоставления следующего перечня документов:

  • Заявление о необходимости проведения регистрации.
  • Документы на спорный земельный участок (кадастровый паспорт, номер, выписки и пр.).
  • План межевания с четким выделением зоны действия сервитута.
  • Соглашение на введение сервитута (при обоюдном согласии).
  • Судебный акт (при разбирательстве в суде).
  • Документы, удостоверяющие личность сторон.
  • Документы официального представителя, а также нотариально заверенная доверенность.
  • Квитанция об оплате государственной пошлины.

Важно!!! Регистрация сервитута требует оплаты госпошлины. Ее размер для физического лица составляет 1500 рублей, для юридического – 6000 рублей.

Данные о введении сервитута вносятся в реестр в течении нескольких недель после приема документации. В случае, получения выписки, в ней будет значится что участок находится в обременении сервитутом.
Действие сервитута прекращаются автоматически после истечения срока, указанного в условиях документа. Не исключено сокращение сроков при несоблюдении одной из сторон пунктов, прописанных в сервитуте. Вне зависимости от сроков прерывания правовых отношений, все действия должны быть отражены в госреестре ЕГРН.

Обжалование сервитута

Владелец земельного участка может попробовать обжаловать сервитут в случае:

  1. Нарушения прав собственности.
  2. Допущении ошибок в документации.
  3. Необходимости пересмотра условий.
  4. Нарушении сроков регистрации.
  5. Прочие нарушения, которые неприемлемы на взгляд собственника.

Практика показывает, что большинство сервитутов вводится без получения согласия от владельцев земельных участков за счет обращений в суд. Подобные решения могут быть обжалованы, при условии наличия веских причин или нарушения законодательных норм. В любом случае, необходимо предоставление веской доказательной базы и обращение к помощи профессионального юриста.

Из правового содержания публичного сервитута, установленного комментируемой статьей, следует, что им может пользоваться либо неопределенное число лиц (например, проход, проезд, прогон скота через земельный участок), либо лица определенные, но действующие в публичных интересах. Например, сервитут временного пользования земельным участком для производства изыскательских, исследовательских и других работ не может быть установлен как сервитут публичный, если работы проводятся коммерческой организацией и в целях получения ею прибыли. В последнем случае право пользования участком может быть оформлено договором аренды или частным сервитутом.

3. В пункте 3 ст. 23 Кодекса перечень целей установления публичных сервитутов изложен как исчерпывающий. В действующей редакции п. 3 ст. 23 Кодекса предусмотрены цели, для которых в соответствии с прежним водным и лесным законодательством могли устанавливаться сервитуты.

В соответствии с п. 3 ст. 31 Федерального закона от 21 декабря 2001 г. «О приватизации государственного и муниципального имущества» публичным сервитутом может являться обязанность собственника допускать ограниченное использование приватизированного государственного или муниципального имущества (в том числе земельных участков и других объектов недвижимости) иными лицами, а именно обеспечивать: беспрепятственный доступ, проход, проезд; возможность размещения межевых, геодезических и иных знаков; возможность прокладки и использования линий электропередачи, связи и трубопроводов, систем водоснабжения, канализации и мелиорации.

Согласно п. 4 ст. 13 Федерального закона от 19 июля 1998 г. «О гидрометеорологической службе» на земельные участки, через которые осуществляется проход или проезд к стационарным пунктам наблюдений, входящим в государственную наблюдательную сеть, могут быть установлены сервитуты в порядке, определенном законодательством Российской Федерации.

4. Указание п. 4 на то, что сервитут может быть срочным или постоянным, в целом должно быть отнесено как к частному, так и к публичному сервитуту, поскольку вид сервитута в данном случае не указывается. Длящиеся правоотношения с течением времени претерпевают определенные изменения. По этой причине любой сервитут в любое время может прекратиться по самым разнообразным основаниям (например, у обладателя сервитута может отпасть необходимость в сервитуте или соответствующий земельный участок может быть изъят из оборота либо каким-либо образом будет изменено его целевое назначение, что может повлечь прекращение сервитута и т.д.).

4.1. Комментируемым пунктом установлено достаточно жесткое правило, согласно которому вне зависимости от целей установления публичного сервитута такой сервитут устанавливается до окончания срока резервирования. Таким образом, если обстоятельства складываются так, что за резервированием не следует изъятие участка для государственных или муниципальных нужд либо после изъятия участка делается вывод о возможности действия публичного сервитута на тех же землях, такой сервитут все равно прекращается, но может быть установлен заново. О резервировании земель см. ст. 70.1 Кодекса и комментарий к ней.

5. Обременение земельного участка сервитутом в любом случае, публичный это сервитут или частный, не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком. При этом смысл сервитута заключается и в том, что право пользования земельным участком, обремененным сервитутом, за собственником сохраняется. При этом характер использования земельного участка должен отвечать критериям рациональности и эффективности. Должен соблюдаться баланс интересов как собственника земельного участка, обремененного сервитутом, так и лица или лиц, в чьих интересах сервитут установлен.

6. На основании комментируемой статьи и ст. 274 ГК РФ собственник участка, обремененного частным сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком. Правом требовать плату обладает только собственник земельного участка. Плату можно считать компенсацией за то, что собственник земельного участка обязан терпеть установленное обременение. Соразмерность платы может определяться степенью обременения. Размер платы должен устанавливаться по соглашению сторон. В случаях, если в федеральных законах содержатся указания о безвозмездном характере частных сервитутов в конкретных условиях, предусмотренное в данном пункте общее правило не применяется.

Собственник земельного участка, обремененного публичным сервитутом, не наделен правом требовать плату от лиц, в интересах которых установлен сервитут. Только в случае, указанном во втором абзаце п. 7 комментируемой статьи, он может потребовать соразмерной платы от органов, установивших публичный сервитут. Если в таком случае соответствующий орган откажет собственнику во внесения указанной платы, собственник имеет право на судебную защиту своих прав (см. п. 8 комментируемой статьи).

7. В случае когда земельный участок, принадлежащий гражданину или юридическому лицу, в результате обременения сервитутом не может использоваться в соответствии с назначением участка, собственник на основании ст. 276 ГК РФ вправе требовать по суду прекращения сервитута. В то же время п. 7 комментируемой статьи действует только в случае установления публичного сервитута, и владелец участка вправе требовать равноценного земельного участка, либо выкупа (изъятия) земельного участка в установленном законом порядке.

Как правило, публичный характер обременения земельного участка предполагает, что данный участок должен быть выкуплен для государственных или муниципальных нужд. Однако подобного основания изъятия (выкупа) ни ГК РФ, ни ЗК РФ не предусмотрены. Предоставление равноценного участка должно осуществляться в соответствии с требованиями по предоставлению земельного участка в соответствии со ст. ст. 30 — 34 ЗК РФ (см. комментарий).

8. Как и любое другое право, установленное законом право сервитута подлежит защите, которая осуществляется в судебном порядке. Иск подается лицом, имеющим право на сервитут, ответчиком по иску является собственник имущества, обремененного сервитутом. Защита права сервитута может осуществляться преимущественно следующими способами:

признание права сервитута в том случае, если собственник отказывает истцу в установленном законным порядком праве;

восстановление положения, существовавшего до нарушения права сервитута, пресечение действий, нарушающих право сервитута или создающих угрозу этого нарушения. Данное нарушение может возникнуть в том случае, когда собственник не отрицает сервитута, но начинает строительство или распашку на территории участка, отведенного для осуществления сервитута, и тем самым препятствует его осуществлению;

самозащита права. В рамках этого права обладатель права сервитута может сам произвести действия, пресекающие нарушение его прав, соразмерные с нарушением. Такими действиями могут быть, например, снесение части забора, препятствующего проезду;

возмещение убытков и компенсация морального вреда.

В качестве защиты права сервитута могут применяться и иные способы, предусмотренные законодательством.

9. При государственной регистрации сервитутов применяются как общие положения Федерального закона от 21 июля 1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», так и специальные нормы его ст. 27, определяющие особенности регистрации сервитутов.

Государственная регистрация сервитутов проводится в Едином государственном реестре прав на основании заявления собственника недвижимого имущества или лица, в пользу которого установлен сервитут, при наличии у последнего соглашения о сервитуте. Публичный сервитут может быть зарегистрирован только как обременение.

Сервитут вступает в силу после его регистрации в Едином государственном реестре прав.

Если сервитут относится к части земельного участка или иного объекта недвижимости, то к документам, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута, прилагается заверенный соответствующей организацией (органом) по учету объектов недвижимого имущества план, на котором отмечена сфера действия сервитута.

Если сервитут относится ко всему земельному участку, то предоставления кадастрового плана земельного участка не требуется.

Согласно статье 274 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Согласно статьи 27 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация сервитутов проводится в Едином государственном реестре прав на основании заявления собственника недвижимого имущества или лица, в пользу которого установлен сервитут, при наличии у последнего соглашения о сервитуте. Сервитут вступает в силу после его регистрации в Едином государственном реестре прав.

Приказом Минюста РФ от 26.07.2004 N 132 «Об утверждении Методических рекомендаций о порядке государственной регистрации сервитутов на земельные участки» установлен порядок государственной регистрации сервитутов.

Сервитут — это право ограниченного пользования чужим объектом недвижимого имущества (статья 1 Закона о регистрации). Сервитут является вещным правом (пункт 1 статьи 216 ГК РФ). Для собственника недвижимого имущества, в отношении прав которого установлен сервитут, последний выступает в качестве обременения.

Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком (пункт 2 статьи 274 ГК РФ).

Сервитут может быть срочным или постоянным (пункт 4 статьи 23 ЗК РФ).

В случаях и порядке, установленных п. 5 ст. 274 ЗК РФ, п. 6 и 7 ст. 23 ЗК РФ, собственник участка, обремененного сервитутом, вправе требовать соразмерную плату за пользование участком.

Государственная регистрация сервитута на земельный участок как ограничения (обременения) вещного права на земельный участок возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав (Закона о регистрации).

В том случае, когда определенному лицу предоставляется право ограниченного пользования чужим объектом недвижимого имущества, возникает частный сервитут. Если же право пользования земельным участком возникает у неопределенного круга лиц, речь идет о публичном сервитуте. Лица, которым предоставлены указанные права, являются обладателями сервитута.

Правила установления публичного сервитута определены в Земельном кодексе Российской Федерации. Такого рода обременение возможно только в отношении земельного участка (причем без его изъятия), другая недвижимость (в отличие от частного сервитута) не может быть ограничена публичным сервитутом. Необходимо отметить три ключевых момента.

Вместе с тем, согласно п. 2 ст. 23 ЗК РФ публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом РФ, нормативным правовым актом субъекта РФ, нормативным правовым актом органа местного самоуправления, поэтому права лиц, использующих земельный участок на основании публичного сервитута, определяются законом или иным нормативным правовым актом, которым и установлен публичный сервитут (п. 2 ст. 41 ЗК РФ). При этом ни Земельным кодексом, ни иными федеральными нормативными правовыми актами порядок принятия решения об установлении публичного сервитута, а также орган государственной власти, в компетенции которого находится принятие соответствующего нормативного правового акта, не определены (Письмо Минэкономразвития России от 03.11.2009 N Д23-3607).

Во-вторых, цель установления публичного сервитута — исключительно обеспечение интересов государства, местного самоуправления или местного населения. Закрытый перечень потребностей, для удовлетворения которых может быть установлен публичный сервитут, приведен в п. 3 ст. 23 ЗК РФ. Условно их можно разделить на три категории:

1) сервитуты, предоставляющие право прохода (проезда) через земельный участок, включая сервитут для свободного доступа к прибрежной полосе;

2) сервитуты, предоставляющие право осуществления определенных работ (иных действий) на земельном участке, например для забора (изъятия) водных ресурсов из водных объектов, использования земельного участка в целях охоты и рыболовства;

3) сервитуты, необходимые для размещения и обслуживания объектов, эксплуатация которых имеет публичный интерес. К примеру, использование земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры.

В-третьих, публичный сервитут устанавливается с учетом результатов общественных слушаний.

При установлении публичного сервитута орган власти должен учитывать, что осуществление сервитута должно быть наименее обременительным для земельного участка, в отношении которого он установлен (п. 5 ст. 23 ЗК РФ). Если лицо посчитает, что факт установления в отношении его земельного участка публичного сервитута нарушает его права (интересы), оно может обратиться в суд. Это следует из п. 8 ст. 23 ЗК РФ, согласно которому лица, права и законные интересы которых затрагиваются установлением публичного сервитута, могут осуществлять защиту своих прав в судебном порядке. Кроме того, согласно ст. 13 ГК РФ нормативный акт, не соответствующий закону или иным правовым актам и нарушающий гражданские права и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица, может быть признан судом недействительным. На основании п. 1 ст. 192 АПК РФ в суд вправе обратиться гражданин, организация или иное лицо, полагающие, что оспариваемый нормативный правовой акт (его отдельные положения):

— не соответствует закону или иному нормативному правовому акту, имеющему большую юридическую силу;

— нарушает его права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности;

— незаконно возлагает на него какие-либо обязанности или создает иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Обязанность доказывания соответствия оспариваемого акта федеральному конституционному закону, федеральному закону и иному нормативному правовому акту, имеющим большую юридическую силу, наличия у органа или должностного лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, а также обстоятельств, послуживших основанием для его принятия, возлагается на орган, должностное лицо, которые приняли акт (п. 6 ст. 194 АПК РФ). Данный факт подтверждается сдебной праткикой Постановление ФАС ВВО от 16.08.2010 N А17-1285/2010, Постановление ФАС ВСО от 03.04.2012 N А10-4412/2011.

Частный сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка, а в случае наличия спора между этими лицами — судом. В таком случае спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута. При этом суд не может обязать стороны заключить соглашение об обременении недвижимости сервитутом, поэтому основанием для государственной регистрации сервитута при наличии спора является решение суда (кстати, в резолютивной части которого должны быть приведены все условия сервитута). Как указал Президиум ВАС в Постановлении от 28.02.2012 N 11248/11, суд вправе самостоятельно определить оптимальные условия сервитута, в том числе маршрут проезда и прохода, который бы не только соответствовал интересам истца, но и был бы наименее обременительным для собственника обслуживающего земельного участка. При необходимости разрешения судом вопросов, касающихся отдельных условий сервитута и возможных вариантов его установления, которые требуют специальных знаний (например, в области организации дорожного движения, оценочной деятельности), суд в соответствии с положениями ст. 82 АПК РФ может назначить проведение экспертизы.

Рассмотрим вопросы, встречающиеся при установлении сервитута в правоприменительной деятельности, на примере обзора правовых позиций Президиума ВАС РФ по вопросам частного права.

При наличии спора между сторонами, суд пришедший к выводу о необходимости установления сервитута, может самостоятельно определить оптимальные условия сервитута, в том числе маршрут проезда и прохода, который бы не только соответствовал интересам истца, но и был бы наименее обременительным для собственника обслуживающего земельного участка. При необходимости разрешения судом вопросов, касающихся отдельных условий сервитута и возможных вариантов его установления, которые требуют специальных знаний (например, в области организации дорожного движения, оценочной деятельности), суд в соответствии с положениями ст. 82 АПК РФ может назначить проведение экспертизы.

Основанием для государственной регистрации сервитута при наличии спора между собственником недвижимости и лицом, претендующим на получение права ограниченного пользования этим имуществом, является решение суда, принятое в соответствии с п. 3 ст. 274 ГК РФ. По этой причине в резолютивной части соответствующего судебного акта должны быть приведены все условия, на которых суд устанавливает сервитут.

Согласно ст. 27 Закона о регистрации при государственной регистрации сервитута, если он относится к части земельного участка или иного объекта недвижимости, в орган, осуществляющий такую регистрацию, предоставляются документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута, прилагается кадастровый паспорт такого объекта недвижимости, на котором отмечена сфера действия сервитута, или кадастровая выписка о таком объекте недвижимости, содержащая внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения о части объекта недвижимости, на которую распространяется сфера действия сервитута.

Исходя из требований данной статьи при предоставлении истцу права ограниченного пользования в отношении части участка суду в резолютивной части судебного акта следует указывать точные пространственные характеристики сервитута, относящиеся к сфере его действия, которые необходимы и достаточны для внесения изменений в государственный кадастр недвижимости, а впоследствии и для государственной регистрации данного вещного права в ЕГРП.

В том случае, если кадастровые работы для описания конкретных параметров сервитута выполнены и стороны спора согласны с их результатами, отраженными в межевом плане обслуживающего земельного участка, суд принимает решение в соответствии с результатами таких кадастровых работ.

При наличии разногласий сторон относительно конкретных пространственных характеристик сервитута, суд разрешает данный спор и устанавливает границы сервитута, исходя из результатов кадастровых работ, которые проводятся в рамках дела применительно к правилам, предусмотренным ст. 82 АПК РФ.

Собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости), нужды которого не могут быть обеспечены без установления сервитута, вправе потребовать установления частного сервитута. На сегодняшний день в соответствии с абз. 2 п. 1 ст. 274 ГК РФ целью обременения земельного участка частным сервитутом могут быть:

— обеспечение прохода и проезда через соседний земельный участок;

— прокладка и эксплуатация линий электропередачи, связи и трубопроводов;

— обеспечение водоснабжения и мелиорации;

— другие нужды собственника недвижимого имущества.

Таким образом, в отличие от публичного сервитута список задач, ради решения которых может быть установлен частный сервитут, не является исчерпывающим.

В соответствии с проектом Федерального закона N 47538-6 «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации» список видов сервитута ограничен:

— сервитутом перемещения (предполагается, что здесь может быть реализовано право прохода, прогона скота или проезда);

— строительным сервитутом (сервитутом стройки или опоры);

— сервитутом мелиорации (подвод или отвод воды на господствующий земельный участок или с этого участка);

— горным сервитутом (в целях добычи полезных ископаемых);

— коммунальным сервитутом (для размещения, эксплуатации, ремонта и реконструкции объектов коммунального назначения).

С требованием об установлении частного сервитута можно обратиться к собственнику соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и к собственнику другого земельного участка (соседнего участка), а также к собственнику другого недвижимого имущества (например, здания, сооружения), ограниченное пользование которым необходимо вне связи с пользованием земельным участком. Имущество, которое обременяется частным сервитутом, называют служащей вещью. Поэтому, если служащая вещь находится в государственной или муниципальной собственности, требование должно быть заявлено соответствующему правообладателю объекта недвижимости.

Необходимо отметить, что соглашение об установлении частного сервитута может быть заключено только с собственником служащей вещи, поэтому требование об установлении частного сервитута нельзя заявить, допустим, землепользователю или арендатору земельного участка. А вот требование об установлении частного сервитута может заявить не только собственник господствующей вещи, но и землевладелец (лицо, владеющее и пользующееся земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве безвозмездного срочного пользования), а также землепользователь (лицо, владеющее и пользующееся земельным участком на праве пожизненного наследуемого владения п. 4 ст. 274 ГК РФ) Соглашение может быть заключено и владельцем помещений, закрепленных за ним на праве хозяйственного ведения или оперативного управления Письмо Минэкономразвития России от 03.11.2009 N Д23-3607).

Говоря о форме соглашения об установлении частного сервитута должна быть соблюдена простая письменная форма сделки (п. 1 ст. 161 ГК РФ). Следовательно, договор об установлении сервитута должен быть составлен в форме одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение данного требования влечет недействительность указанного договора, что в силу ст. 17, п. 1 статьи 27 Закона о регистрации является основанием для регистрации данного ограничения.

Минэкономразвития в Письме от 03.11.2009 N Д23-3607 отметило: поскольку частный сервитут устанавливается соглашением, порядок, условия установления и осуществления такого сервитута должны быть определены в этом соглашении. Соглашение об установлении частного сервитута должно содержать:

— сведения о сторонах соглашения;

— сведения об обременяемом земельном участке (местоположение, площадь, кадастровый номер);

— цели и задачи установления сервитута;

— пределы действия (местоположение) сервитута на земельном участке;

— размер платы за сервитут и порядок ее внесения (при ее наличии);

— иные права и обязанности сторон.

Минэкономразвития в вышеназванном письме также обратило внимание на то, что на законодательном уровне не утвержден перечень документов, необходимых для принятия решения об установлении частного сервитута. Предложено как минимум иметь в наличии документы, подтверждающие право собственности (иное вещное право) лица, требующего установления сервитута, на объект недвижимости. Если сервитут относится к части земельного участка, необходим документ, определяющий пределы действия (местоположение) сервитута на земельном участке (кадастровый паспорт, на котором отмечена сфера действия сервитута, или кадастровая выписка, содержащая внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения о части такого объекта недвижимости).

Сервитут может быть как платным, так и бесплатным. Пунктом 5 ст. 274 ГК РФ предусмотрено: собственник участка, обремененного частным сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком. Об этом сказано и в п. 6 ст. 23 ЗК РФ. На основании подготовленных поправок в ГК РФ частный сервитут планируется сделать исключительно платным, кроме сервитута, не связанного с осуществлением собственниками господствующей и служащей вещей предпринимательской деятельности (такой сервитут может быть безвозмездным).

Что касается публичного сервитута, если его установление приводит к существенным затруднениям в использовании земельного участка, его собственник согласно абз. 2 п. 7 ст. 23 ЗК РФ вправе потребовать от органа государственной власти или органа местного самоуправления, установивших публичный сервитут, соразмерной платы.

Как отметило Минэкономразвития в Письме от 21.10.2009 N Д23-3470, по вопросу определения платы за пользование земельными участками на условиях сервитута данный порядок в настоящее время не установлен. Временные Методические рекомендации по оценке соразмерной платы за сервитут, утвержденные Росземкадастром 17.03.2004, не были зарегистрированы Минюстом и опубликованы в порядке, установленном Правилами подготовки нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти и их государственной регистрации, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 13.08.1997 N 1009, поэтому обязательному применению не подлежат. В то же время, соразмерность платы за пользование земельным участком (в случае ее установления) представляет собой ее соответствие тем неудобствам и ограничениям, которые испытывает собственник земельного участка в связи с использованием его участка обладателем сервитута. При этом размер такой платы может быть определен на основании материалов оценки в соответствии с правилами Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Основания прекращения публичного и частного сервитута разные. Согласно п. 2 ст. 48 ЗК РФ публичный сервитут может быть прекращен в случае отсутствия общественных нужд, для которых он был установлен, путем принятия акта об отмене сервитута. Пока существуют указанные причины, сервитут отменен не будет. А что делать, если установление публичного сервитута приводит к невозможности использовать земельный участок? Тогда собственник земельного участка (землепользователь, землевладелец) вправе потребовать изъятия, в том числе путем выкупа, у него данного земельного участка с возмещением органом власти, установившим сервитут, убытков или предоставления равноценного земельного участка с возмещением убытков (абз. 1 п. 7 ст. 23 ЗК РФ).

Основания прекращения частного сервитута перечислены в ст. 276 ГК РФ. Это может быть отпадание основания, по которому обременение было установлено. В этом случае с требованием о прекращении частного сервитута может выступить собственник служащей вещи. Невозможность использования служащей вещи по целевому назначению также является основанием для отмены сервитута, но только по решению суда.

Необходимо учитывать: переход прав на объект недвижимости, в отношении которого установлен сервитут, не служит основанием для прекращения сервитута. Об этом свидетельствует не одна норма действующего законодательства. Например, в силу ст. 275 ГК РФ частный сервитут сохраняется в случае перехода прав на земельный участок, который обременен этим сервитутом, к другому лицу. При этом сервитут не может выступить в качестве самостоятельного предмета купли-продажи, залога и передаваться каким-либо способом лицам, не являющимся собственниками недвижимого имущества, для обеспечения использования которого сервитут установлен. В то же время при заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество, в том числе о сервитуте. Неисполнение этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков (ст. 613 ГК РФ). Такие же правила применяются при передаче вещи в безвозмездное пользование (ст. 694 ГК РФ).

В п. 5 ст. 11.8 ЗК РФ сказано: сервитуты, установленные в отношении земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, сохраняются в отношении образуемых земельных участков в прежних границах.

Проект Федерального закона N 47538-6 «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (ред., принятая ГД ФС РФ в I чтении 27.04.2012)

В заключении хотелось бы отметить об основаниях для прекращения частного сервитута, предложенных в проекте Федерального закона N 47538-6 «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации»:

об основаниях для прекращения частного сервитута, предложенных в проекте федерального закона N 47538-6:

— соглашение собственников вещей, связанных сервитутом;

— отпадание обстоятельств, вызвавших необходимость его установления (требование может быть заявлено любой стороной: не только собственником служащей вещи, но и собственником господствующей вещи);

— соединение служащей и господствующей вещей;

— пользование служащей вещью в соответствии с ее изменившимся назначением стало невозможным при сохранении сервитута;

— истечение срока, на который был установлен сервитут;

— решение собственника, которому одновременно принадлежат и служащая, и господствующая вещи.

Статья 23. Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут)

1. Сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством.(Пункт в редакции, введенной в действие с 1 марта 2015 года Федеральным законом от 23 июня 2014 года N 171-ФЗ.

2. Публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, нормативным правовым актом органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков. Установление публичного сервитута осуществляется с учетом результатов общественных слушаний.

3. Могут устанавливаться публичные сервитуты для:
1) прохода или проезда через земельный участок, в том числе в целях обеспечения свободного доступа граждан к водному объекту общего пользования и его береговой полосе;(Подпункт в редакции, введенной в действие с 31 декабря 2013 года Федеральным законом от 28 декабря 2013 года N 411-ФЗ.

2) использования земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры;
3) размещения на земельном участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним;
4) проведения дренажных работ на земельном участке;
5) забора (изъятия) водных ресурсов из водных объектов и водопоя;
6) прогона сельскохозяйственных животных через земельный участок;
7) сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных в установленном порядке на земельных участках в сроки, продолжительность которых соответствует местным условиям и обычаям;
8) использования земельного участка в целях охоты, рыболовства, аквакультуры (рыбоводства);(Подпункт в редакции, введенной в действие с 1 января 2014 года Федеральным законом от 2 июля 2013 года N 148-ФЗ.

9) временного пользования земельным участком в целях проведения изыскательских, исследовательских и других работ;
10) подпункт утратил силу с 31 декабря 2013 года — Федеральный закон от 28 декабря 2013 года N 411-ФЗ
4. Сервитут может быть срочным или постоянным.

4.1. Срок установления публичного сервитута в отношении земельного участка, расположенного в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд, не может превышать срок резервирования таких земель.

5. Осуществление сервитута должно быть наименее обременительным для земельного участка, в отношении которого он установлен.

6. Собственник земельного участка, обремененного сервитутом, вправе требовать соразмерную плату от лиц, в интересах которых установлен сервитут, если иное не предусмотрено федеральными законами.(Пункт в редакции, введенной в действие с 1 марта 2015 года Федеральным законом от 23 июня 2014 года N 171-ФЗ.

7. Абзац утратил силу с 1 апреля 2015 года — Федеральный закон от 31 декабря 2014 года N 499-ФЗ.
В случаях, если установление публичного сервитута приводит к существенным затруднениям в использовании земельного участка, его собственник вправе требовать от органа государственной власти или органа местного самоуправления, установивших публичный сервитут, соразмерную плату.

8. Лица, права и законные интересы которых затрагиваются установлением публичного сервитута, могут осуществлять защиту своих прав в судебном порядке.

9. Сервитуты подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
10. Порядок, условия и случаи установления сервитутов в отношении земельных участков в границах полос отвода автомобильных дорог для прокладки, переноса, переустройства инженерных коммуникаций, их эксплуатации, а также для строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов дорожного сервиса, их эксплуатации, размещения и эксплуатации рекламных конструкций устанавливаются Федеральным законом от 8 ноября 2007 года N 257-ФЗ «Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Комментарий к статье 23 ЗК РФ

Комментируемая статья регулирует содержание, порядок установления права ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут).

При этом в ЗК РФ предусматривается два вида сервитута: частный сервитут, который устанавливается в соответствии с гражданским законодательством и направлен на удовлетворение нужд конкретного собственника недвижимого имущества (например, для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) линейных объектов), и публичный сервитут, который устанавливается в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения (т.е. для обеспечения общественных потребностей и в интересах неопределенного круга лиц, а не в частных интересах), без изъятия земельного участка.

Законом N 171-ФЗ словосочетание «частный сервитут» в ЗК РФ был заменен понятием «сервитут» в целях приведения ЗК РФ в соответствии с ГК РФ, который использует только такое понятие и не предусматривает возможности установления публичного сервитута.

Концепцией развития гражданского законодательства, разработанной на основании Указа Президента РФ от 18 июля 2008 года N 1108 «О совершенствовании Гражданского кодекса Российской Федерации», предусмотрена необходимость сформулировать в ГК РФ правила, касающиеся ограничений права собственности на земельный участок в публичных интересах (с изъятием из Земельного кодекса Российской Федерации норм о публичном сервитуте) и в интересах соседей (соседское право).

До настоящего времени соответствующий законопроект (N 47538-6) не принят, и правовое регулирование отношений, связанных с установлением публичного сервитута, осуществляется комментируемой статьей, а особенности установления такого сервитута — отдельными федеральными законами (например, Федеральным законом от 8 ноября 2007 года N 257-ФЗ «Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»).

В качестве общих свойств публичных и частных сервитутов можно отметить, что они могут быть срочными и постоянными (п.4), их осуществление должно быть наименее обременительным для земельных участков, в отношении которых они установлены (п.5), подлежат государственной регистрации (п.9). Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком. В качестве существенных отличий можно указать круг лиц, в интересах которых устанавливается сервитут, основания и случаи установления.

Как уже отмечалось, публичный сервитут характеризуется отсутствием конкретного управомоченного субъекта, в пользу которого устанавливается сервитут. Возможность установления такого сервитута базируется на принципе сочетания при использовании и охране земель интересов всего общества и законных интересов граждан и юридических лиц, которым принадлежат земельные участки (подп.1 п.1 ст. 1 ЗК РФ). Это нашло свое отражение в п.2 комментируемой статьи, согласно которому основанием установления публичного сервитута является нормативный правовой акт Российской Федерации, субъекта РФ или органа местного самоуправления. При этом установление публичного сервитута осуществляется с учетом результатов общественных слушаний.

Использование понятия «общественные слушания» приводит к неоднозначному пониманию и применению норм на практике, поскольку законодательно не установлено соотношение общественных и публичных слушаний и не урегулированы вопросы, связанные с установлением процедур проведения общественных слушаний.

Анализ законодательства Российской Федерации приводит к выводу, что не следует отождествлять понятия «общественные слушания» и «публичные слушания». Так, согласно п.1 ст. 28 Федерального закона от 6 октября 2003 года N 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» (далее — Закон 131-ФЗ) для обсуждения проектов муниципальных правовых актов по вопросам местного значения с участием жителей муниципального образования представительным органом муниципального образования, главой муниципального образования могут проводиться публичные слушания. Как предусмотрено п.2 ст. 28 Закона 131-ФЗ, публичные слушания проводятся по инициативе населения, представительного органа муниципального образования или главы муниципального образования. Публичные слушания, проводимые по инициативе населения или представительного органа муниципального образования, назначаются представительным органом муниципального образования, а по инициативе главы муниципального образования — главой муниципального образования.

Пунктом 3 ст. 28 Закона 131-ФЗ установлены проекты документов, которые должны выноситься на публичные слушания.

Пунктом 1 ст. 2 Закона 131-ФЗ установлено, что вопросы местного значения — это вопросы непосредственного обеспечения жизнедеятельности населения муниципального образования, решение которых в соответствии с Конституцией РФ и данным Законом осуществляется населением и (или) органами местного самоуправления самостоятельно.

К вопросам местного значения относятся вопросы непосредственного обеспечения жизнедеятельности населения муниципального образования, которые перечислены в Конституции РФ и ст. 14, 15, 16 Закона 131-ФЗ, не включающие установление публичных сервитутов, в связи с чем данные вопросы не относятся к вопросам местного значения муниципальных образований.

Кроме того, установление публичного сервитута может осуществляться не только на основании решений органов местного самоуправления, но и законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта РФ (в случае, если это необходимо для обеспечения интересов государства).

Проведение публичных слушаний федеральными органами государственной власти или органами государственной власти субъекта РФ законом не предусматривается, за исключением случаев, прямо установленных законом (например, ст. 26.13 Федерального закона от 6 октября 1999 года N 184-ФЗ «Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации», ст. 10 Федерального закона от 5 марта 1999 года N 46-ФЗ «О защите прав и законных интересов инвесторов на рынке ценных бумаг»).

В отношении общественных слушаний следует отметить, что помимо целей, предусмотренных п.2 комментируемой статьи, они могут проводиться также в иных случаях, установленных законодательством Российской Федерации (например, ст. 12 Федерального закона от 10 января 2002 года N 7-ФЗ «Об охране окружающей среды», п.1 ст. 9 Федерального закона от 23 ноября 1995 года N 174-ФЗ «Об экологической экспертизе»). Учитывая вышеизложенное, представляется, что к отношениям, связанным с определением правового смысла понятия общественных слушаний, проводимых для установления публичного сервитута в соответствии с п.2 комментируемой статьи, могут быть применены нормы, регулирующие проведение аналогичных процедур в области охраны окружающей среды, в связи с чем в данном случае под общественными слушаниями может подразумеваться общественное обсуждение вопроса установления публичного сервитута.

При этом с учетом положений п.2 ст. 3 ЗК РФ порядок проведения общественных слушаний для целей установления публичного сервитута может быть урегулирован органами местного самоуправления при участии и содействии заинтересованных лиц в зависимости от целей установления сервитута.

В соответствии с подп.»в» п.1 ст. 72 Конституции РФ вопросы владения, пользования и распоряжения землей находятся в совместном ведении Российской Федерации и субъектов РФ. Согласно п.2 ст. 76 Конституции РФ по предметам совместного ведения Российской Федерации и субъектов РФ издаются федеральные законы и принимаемые в соответствии с ними законы и иные нормативные правовые акты субъектов РФ.

В связи с этим порядок проведения общественных слушаний по вопросу установления публичного сервитута может быть урегулирован нормативным правовым актом субъекта РФ (см., например, ст. 15 Закона г.Москвы от 19 декабря 2007 года N 48 «О землепользовании в г.Москве», ст. 18 Закона Московской области от 7 июня 1996 года N 23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области»).

Пунктом 3 комментируемой статьи установлен перечень случаев, когда допускается установление публичного сервитута. В зависимости от цели установления публичного сервитута эти случаи можно разделить на две категории: 1) в целях предоставления права прохода (проезда) через земельный участок (п.1, 6, 10); в целях обеспечения осуществления определенных работ (иных действий) на земельном участке (п.2-5, 7-9).

В литературе также выделяют третью категорию — сервитуты, представляющие право размещения и обслуживания объектов, эксплуатация которых имеет публичный интерес, относя к ним случаи, предусмотренные подп.2 и 3 п.3 комментируемой статьи. Такой подход представляется спорным, поскольку подп.2 п.3 комментируемой статьи предусматривает возможность установления публичного сервитута только для использования земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры и не предполагает строительство или реконструкцию новых объектов.

________________
См., напр.: Давыдова О.В. Установление сервитута: возможные проблемы // Промышленность: бухгалтерский учет и налогообложение. 2012. N 6.

Данная позиция нашла отражение в судебной практике (например, постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 15 августа 2011 года по делу N А46-12932/2010). См. также письмо Министерства экономического развития РФ от 12 сентября 2011 года N Д23-3824. В качестве единственного исключения из правила, предусмотренного комментируемой статьей, можно отметить Федеральный закон от 21 декабря 2001 года N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», им предусматривается, что одновременно с принятием решения об отчуждении земельного участка при необходимости принимается решение об установлении публичных сервитутов, которыми могут являться обязанность собственника допускать ограниченное использование приватизированного государственного или муниципального имущества (в том числе земельных участков и других объектов недвижимости) иными лицами, а именно обеспечивать беспрепятственный доступ, проход, проезд; возможность размещения межевых, геодезических и иных знаков; возможность прокладки и использования линий электропередачи, связи и трубопроводов, централизованных систем горячего, холодного водоснабжения и (или) водоотведения, систем и мелиорации (ст. 28, 31).

Пункт 3 комментируемой статьи установил исчерпывающий перечень основания для установления публичного сервитута. Вместе с тем, формулировка подпункта 9 указанного пункта, предусматривающая возможность установления публичного сервитута для «временного пользования земельным участком в целях проведения изыскательских, исследовательских и других работ» на практике приводит к расширительному толкованию и отнесению к другим работам, в том числе и работы по прокладке (строительству) линейных объектов.

Представляется, что установление публичного сервитута не может осуществляться для целей строительства объектов недвижимости, поскольку в соответствии со ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Таким образом, ГК РФ предусматривается возможность осуществления застройки земельного участка зданиями, строениями, сооружениями или реконструкции (перестройки) таких объектов только самим собственником либо другим лицом с разрешения собственника.

Однако из положений п.2 ст. 23 ЗК РФ следует, что принятие органом государственной власти или органом местного самоуправления решения об установлении публичного сервитута не зависит от согласия собственника земельного участка, обременяемого сервитутом.

Также необходимо отметить позицию Верховного Суда РФ, высказанную в Определении от 11 сентября 2013 года N 73-АПГ13-2, согласно которой положениями п.3 ст. 23 ЗК РФ установлен исчерпывающий перечень оснований для установления публичного сервитута, а использованная в подп.9 п.3 ст. 23 ЗК РФ формулировка «и других работ» указывает на то, что такие работы должны относиться к изыскательским или исследовательским работам.

Учитывая, что публичный сервитут так или иначе ограничивает права собственника земельного участка в его использовании, п.7 установлены способы защиты интересов правообладателя земельного участка (при этом Федеральным законом от 31 декабря 2014 года N 499-ФЗ было исключено право собственника требовать изъятия земельного участка в случаях если установление публичного сервитута приводит к невозможности использования такого земельного участка, что обусловлено отсутствием правового регулирования такого изъятия). Так, собственник земельного участка вправе требовать соразмерную плату в случаях если установление публичного сервитута приводит к существенным затруднениям в использовании земельного участка. Вместе с тем, как отмечено в письме Министерства экономического развития РФ от 3 ноября 2009 года N Д23-3607, порядок определения такой платы в настоящий момент не установлен. Временные Методические рекомендации по оценке соразмерной платы за сервитут, утвержденные Росземкадастром 17 марта 2004 года, не были зарегистрированы Минюстом России и опубликованы в порядке, установленном постановлением Правительства РФ от 13 августа 1997 года N 1009 «Об утверждении Правил подготовки нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти и их государственной регистрации», и в связи с этим не подлежат обязательному применению. Соразмерность платы за пользование земельным участком (в случае ее установления) представляет собой ее соответствие тем неудобствам и ограничениям, которые испытывает собственник земельного участка в связи с использованием его участка обладателем сервитута. При этом размер такой платы может быть определен на основании материалов оценки в соответствии с правилами Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В отношении частных сервитутов, необходимо отметить, что их содержание, порядок установления и прекращения урегулированы ст. 274-276 ГК РФ. При этом ГК РФ не дает исчерпывающий перечень оснований для установления такого сервитута, предусматривая их общий признак — для нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Как отмечено в Концепции совершенствования гражданского законодательства Российской Федерации, имеющееся нормативное регулирование сервитутов в тексте ГК РФ недостаточно, главным образом вследствие отсутствия определения содержания сервитутов, хотя их содержание как вещных прав должно исчерпывающим образом определяться законом. Содержание каждого сервитута должно быть хотя бы укрупненно раскрыто в ГК РФ. В ГК РФ должен быть закреплен перечень возможных сервитутов, состоящий: а) из сервитутов перемещения или доступа на чужой участок для прохода, проезда, прогона скота, перевозки груза и т.п.; б) коммунальных сервитутов; в) строительных сервитутов — для строительства с использованием чужого здания или чужого земельного участка; г) сервитутов для пользования участком недр; д) сервитутов мелиорации.

В отличие от публичного сервитута сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, а в случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.

Как отмечено Президиумом Высшего Арбитражного Суда РФ, установление частного интереса обусловлено необходимостью внесения правовой определенности в отношения собственников соседних земельных участков в тех случаях, когда потребности одного из них, связанные с использованием принадлежащего ему имущества, не могут быть удовлетворены иным образом. Сервитут может быть установлен судом в исключительных случаях, когда предоставление этого права является единственным способом обеспечения основных потребностей истца как собственника недвижимости. Сервитут должен быть наименее обременительным для ответчика, поэтому при определении содержания этого права и условий его осуществления суд обязан исходить из разумного баланса интересов сторон спора, с тем чтобы это ограниченное вещное право, обеспечивая только необходимые нужды истца, не создавало существенных неудобств для собственника обслуживающего земельного участка (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28 февраля 2012 года N 11248/11 // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2012. N 6).

Следует также отметить, что Конституционным Судом РФ отказано в принятии к рассмотрению жалобы гражданина Гонтарева Л.Л. на нарушение его конституционных прав абзацем 2 п.1 и п.2 ст. 274, п.2 ст. 275 ГК РФ, п.5 ст. 23 ЗК РФ. Оспариваемые заявителем нормы, определяющие назначение сервитута как права ограниченного пользования чужим земельным участком, закрепляют также гарантии для собственника земельного участка, обремененного сервитутом, предусматривая, что такое обременение не лишает его прав владения, пользования и распоряжения земельным участком, само же осуществление сервитута должно быть наименее обременительным для этого участка. Подобное правовое регулирование направлено на поддержание баланса между интересами собственника земельного участка и нуждами других лиц, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута, и не предполагает установления сервитута таким образом, чтобы собственник земельного участка был фактически лишен права его владения, пользования и распоряжения. С учетом изложенного, оспариваемые нормы не могут сами по себе рассматриваться как нарушающие конституционные права заявителя (Определение от 22 марта 2012 года N 510-О-О).

Законом N 171-ФЗ ЗК РФ был дополнен новой главой 5.2, регулирующей особенности заключения соглашения об установлении сервитута в отношении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Как уже было отмечено, сервитуты подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (ст. 27). Методические рекомендации о порядке государственной регистрации сервитутов на земельные участки утверждены приказом Министерства юстиции РФ от 26 июля 2004 года N 132.

Консультации и комментарии юристов по ст 23 ЗК РФ

Если у вас остались вопросы по статье 23 ЗК РФ и вы хотите быть уверены в актуальности представленной информации, вы можете проконсультироваться у юристов нашего сайта.

Задать вопрос можно по телефону или на сайте. Первичные консультации проводятся бесплатно с 9:00 до 21:00 ежедневно по Московскому времени. Вопросы, полученные с 21:00 до 9:00, будут обработаны на следующий день.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *