Съем квартиры с выкупом

Темная лошадка
Москвичи, похоже, устали от обычной аренды, редко дающей гарантий больше чем на год. Теперь им хочется быть уверенными, что нанимаемая квартира когда-нибудь действительно станет принадлежать им: по статистике обращений в агентство недвижимости DOKI, только за февраль спрос на аренду с последующим выкупом* увеличился на 15%. Сделок, конечно, немного: по самым оптимистичным прогнозам доля таких покупок – максимум 5% от общего объема на рынке аренды. А как говорит управляющий делами компании CTrust Development Владислав Личинин, скорее всего, эти 5% они занимают от общего количества сделок на рынке жилой недвижимости (если рассматриваются вместе покупка, аренда и аренда с выкупом).
Почему собственники-наймодатели не горят желанием расстаться с квартирами по схеме «аренда с выкупом»? Как говорит Татьяна Вавилова, директор департамента продаж АН DOKI, суть в том, что собственники мало заинтересованы как в фиксации рыночной цены квартиры в договоре, так и вообще в фиксации каких-либо дат получения прибыли. «Недвижимость в Москве в среднем дорожает на 20% в год, инфляция составляет порядка 15% в год, но при этом рынок очень нестабилен. Собственник может как решить зафиксировать прибыль при снижении цен на продажу квартир, так и придержать жилье на растущем рынке, – поясняет эксперт. Конечно, обозначать документально, что в такой-то срок он продаст квартиру по такой-то цене, да еще и будет получать ее стоимость частями, он абсолютно не заинтересован. «Ему гораздо проще продать квартиру на вторичном рынке и получить полную стоимость квартиры, имея свободу для более выгодного переинвестирования». Кроме того, если брать последние 2-3 года, мы видим, что в разы выросла не только цена кв. м, но и размер арендной ставки: «однушка» за $500, которая была нормой, скажем, в 2005-м, сейчас стоит как минимум вдвое дороже.
Кстати говоря, развитию данного вида сделок мешает не только осмотрительность и понятное стремление к наживе квартирных хозяев. Основной камень преткновения – слишком мало данных о таком типе сделки (при их ничтожном количестве это логично). Как поделился с автором статьи один из участников рынка недвижимости, если любая покупка (неважно, первичка то или вторичка, с ипотекой или без) ему более-менее понятна, то аренда с выкупом – нет. Резюме было примерно следующим: «Принимая во внимание, что я, вращаясь в сфере строительства и недвижимости, ничего об этом не знаю – значит, информация отсутствует!».
Как это бывает
«Если говорить про данный вид сделки, то он возможен, если стороны определили конечную стоимость объекта и сумму ежемесячных платежей, – рассказывает Татьяна Вавилова. – Скажу сразу, что стоимость данной квартиры может быть на 10-25% дороже аналогов на рынке. Потому что деньги продавец получает не все сразу, а только частями, и, конечно, закладываются проценты на удорожание квартиры за период действия договора». Плюсы такой сделки для продавца – это более высокая цена за его «квадраты», а для покупателя – рассрочка по выплате. «И это не банк, где за страховку нужно платить ежегодно, плюс проценты, а квартира в залоге у банка» — добавляет Вавилова.
Те 5%, которые приходятся (причем в лучшем случае) на долю сделок по аренде с выкупом по Москве, по большей части заключаются между родственниками, причем не самыми близкими. «Например, тетка продает так квартиру молодой племяннице, которая недавно вышла замуж. Подарить жалко, да и не собиралась, а так денежки каждый месяц отдают – красота! – приводит пример Татьяна Вавилова. – Конечно, родственники не «задирают» стоимость объекта, а продают по рыночной цене или чуть ниже. Если они не очень близкие родственники, то это оптимальная форма перехода права. Это и не договор дарения, и не договор пожизненного проживания с иждивением. Еще один плюс: если у покупателя появятся деньги, он спокойно сможет погасить полную стоимость досрочно».
Надо понимать, что переход права собственности к квартиросъемщику-покупателю случится только в тот момент, когда тем будут выполнены все условия заключенного договора (истечение срока аренды плюс внесение выкупной стоимости). До этого момента, подчеркивает директор департамента продаж агентства недвижимости DOKI, обязанность по начислению амортизации на объект аренды, как в бухгалтерском, так и в налоговом учете, будет лежать на арендодателе. «До момента полной оплаты недвижимость находится в залоге у продавца как гарантия полной выплаты, – говорит эксперт. – Это очень удобная для продавца и для покупателя схема. На Западе она очень востребована и распространена. Я думаю, в будущем такой вид сделки будет гораздо более популярным». В США, скажем, так продавают свои квартиры, купленные по ипотеке у банка, некоторые бизнесмены, сделавшие миллионные состояния. С одной стороны, это шанс купить квартиру для тех, кому банк отказал, с другой стороны, такие арендаторы-покупатели сильно рискуют: если они не смогут внести очередной взнос, то владелец их попросит из жилья, а свои деньги они теряют.
А по мнению Владислава Личинина, в Москве число сделок по аренде с выкупом расти будет, но незначительными темпами, соразмерно росту всего рынка. «Наибольшего роста и становления этого сегмента надо ждать только тогда, когда колебания на общем рынке станут минимальны. Всплеск сделок по аренде с выкупом возможен только на «остановившемся» рынке, где тем, кто обслуживает эти сделки (риелторы, юристы, нотариусы), уже не достаются «быстрые деньги» от других сделок». То есть, для примера, если цены на жилье в Москве вырастут до $10 тыс. за метр и уж точно не будут расти дальше. Или, наоборот, упадут до $1 тыс. и дальше падать будет некуда. Так что, судя по всему, несмотря на рост спроса на такие сделки, их удел на ближайшее время – отметка «приблизительно 5% рынка». Если, конечно, за дело не возьмутся спекулянты, подобные американским.
* Неверно отождествлять договор аренды с правом выкупа и договор купли-продажи в кредит (в рассрочку). Это два разных института: соответственно последующий выкуп арендованного имущества (статья 624 ГК РФ) и продажа имущества в кредит с условием о рассрочке платежа (статья 489 ГК РФ) с правом использования этого имущества (например, проживания в нем). В тексте речь идет о первом из них.

Государственная услуга по заключению от имени Санкт-Петербурга договоров пожизненной ренты предоставляется с сентября 2015 года в соответствии с Законом Санкт-Петербурга от 19.11.2014 № 629-120 «О финансировании расходов, связанных с заключением договоров пожизненной ренты» и Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 07.09.2015 № 757 «О мерах по реализации Закона Санкт-Петербурга «О финансировании расходов, связанных с заключением договоров пожизненной ренты».

Договор пожизненной ренты (далее — Договор ренты) гарантирует государственную защиту жилищных прав пожилых граждан от посягательств третьих лиц, а также предусматривает возможность получения дополнительного дохода для улучшения условий проживания на пенсии.

Договор ренты — договор, предусматривающий отчуждение гражданином или супружеской парой – Получателем ренты жилого помещения, принадлежащего ему (им) на праве собственности, в государственную собственность Санкт-Петербурга — Плательщика ренты и порождающий обязательства Плательщика ренты по выплате денежных сумм в виде единовременной выплаты и ежемесячно выплачиваемых рентных платежей на весь период жизни Получателя ренты.

Единовременная выплата — денежная сумма в размере 10% от рыночной стоимости жилого помещения гражданина.

Рентные платежи — ежемесячные денежные выплаты, которые Плательщик ренты выплачивает Получателю ренты в течение его жизни в определенном размере, установленном в Договоре ренты, при условии ежегодной индексации с учетом индекса роста потребительских цен, применяемого при формировании бюджета Санкт-Петербурга на соответствующий финансовый год.

При передаче жилого помещения, принадлежащего супругам на правах совместной или долевой собственности, рентный платеж устанавливается в соответствующих долях каждому по условиям договора.

Договоры ренты от имени Санкт-Петербурга уполномочено заключать Санкт-Петербургское государственное бюджетное учреждение «Горжилобмен», подведомственное Жилищному комитету Санкт-Петербурга.

Условия заключения от имени Санкт-Петербурга Договора ренты:

Заключить Договор ренты могут граждане, достигшие 75-летнего возраста, являющиеся единственными собственниками жилых помещений и единственными лицами, зарегистрированными по месту жительства.

После заключения Договора ренты Получатель ренты проживает в своем жилом помещении и сохраняет право пользования жилым помещением, оплачивает жилищно-коммунальные услуги, как фактический потребитель этих услуг, за исключением оплаты взносов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах за жилые помещения, находящиеся в собственности Санкт-Петербурга, которые в установленном порядке осуществляются за счет средств бюджета Санкт-Петербурга.

В дальнейшем эти жилые помещения будут использоваться целевым назначением для предоставления городским очередникам в целях улучшения жилищных условий.

Жилые помещения, передаваемые по Договору ренты в собственность Санкт-Петербурга, должны отвечать следующим требованиям:

1.находиться на территории Санкт-Петербурга;

2.принадлежать на праве собственности лицу (лицам), с которым (которыми) заключается договор;

3.быть пригодными для проживания и находиться в состоянии, соответствующем установленным санитарным и техническим нормам, и иным требованиям действующего законодательства;

4.быть свободными от любых прав третьих лиц.

ПРИМЕР:

Гражданин, проживает в однокомнатной квартире общей площадью 45 м2. Ориентировочная рыночная стоимость, которой может составлять 3,5 млн. руб. При заключении Договора ренты гражданин получит за счет средств бюджета Санкт-Петербурга следующие объемы денежных средств: единовременную выплату — 350,0 тыс. руб. и ежемесячные выплаты (рентные платежи) – 16 311 руб. (с учетом удержания подоходного налога в размере 13% с 18 748 руб.).

ПОРЯДОК ОБРАЩЕНИЯ

в Санкт-Петербургское государственное бюджетное учреждение «ГОРЖИЛОБМЕН» для заключения от имени Санкт-Петербурга Договора ренты — оказание государственной услуги

1. Гражданин при обращении в СПб ГБУ «Горжилобмен» подает Заявление на оказание государственной услуги по принятию решения о заключении договора пожизненной ренты (далее-Договор ренты) и представляет следующие документы:

  • паспорт гражданина Российской Федерации;

  • документы, содержащие сведения о составе семьи гражданина (свидетельство о браке, свидетельство о расторжении брака, свидетельство о смерти члена семьи, супруга);

  • документы, подтверждающие основания владения и пользования гражданином или гражданами (супружеской парой) жилым помещением, передаваемым в собственность Санкт-Петербурга;

  • оценка рыночной стоимости жилых помещений;

  • нотариальное оформление договоров;

  • страхование жилых помещений.

    Для консультаций по вопросам пожизненной ренты и подачи документов необходимо обращаться в СПб ГБУ «Горжилобмен», по адресу ул. Бронницкая, д. 32, 3 этаж, каб. № 309.

Часы приема граждан: Пн. — чт. 10.00 – 17.00, пт. 10.00 — 16.00, перерыв 13.00-13.45.

Какими законами регламентируется?

Cдача в аренду гражданину другого государства регламентируется такими правовыми законами и актами:

Федеральный Закон №109 «О миграционном учете иностранных граждан и лиц без гражданства в Российской Федерации»;

Федеральный закон №115 «О правовом положении иностранных граждан в Российской Федерации»;

Жилищный кодекс РФ гл.7 разд.3 «Основание и порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма»;

Гражданский кодекс РФ гл.35 «о договорах найма»;

Федеральный Закон № 122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», гл.4 о договорах аренды;

Федеральный Закон от 27.12.2009 № 374-ФЗ в ст. 45 ч. Налоговый Кодекс гл. 25.3 ч. II и (ст.333.28, п.1, п/п 20) о госпошлине и налогах.

Как видно из перечня, бумаг придется изучить немало, прежде чем заняться бизнесом по поселению у себя чужестранцев и лиц без гражданства, к ним приравненных. Если иностранца командирует в Россию по делам службы его компания, сама же и занимающаяся его поселением, то налоговые тяготы она берет на себя, выступая налоговым агентом, а владелец помещения избавлен от этих проблем. Когда же поселением физического лица, гражданина другого государства, занимается сам собственник, то его порядок действий должен выглядеть примерно так, с прояснением следующих моментов.

Как подготовить помещение для сдачи в наем?

Все документы, ценные вещи нужно вывезти в надежное место; разумеется, следует выполнить хотя бы косметический ремонт, генеральную уборку. Жилище должно быть обезличено, только самое необходимое для проживания, освобожденное от личных вещей владельца, наличие бытовой техники, без которой современное проживание не будет комфортным. Следует подготовить акт передачи квартиры квартиросъемщику. В нем должно быть зафиксировано, что именно передается в пользование гостям, а также отметить исправность работы коммуникаций. О том, как составить опись имущества, вы можете узнать из нашей статьи. Такая бумага, с подписями обеих сторон, должна послужить квартиросъемщику сигналом, что после выселения все указанное в акте должно иметься в наличии и быть исправным.

Подбор агента.

Так как аренда для иностранцев выводится из тени, и за получение прибыли все равно придется уплачивать налоги, смысла скрываться нет, и стоит привлечь к сдаче жилья внаем агентство недвижимости в лице риэлтора, надежного и знающего свое дело. Искать в интернете такое агентство не следует – есть опасность стать жертвой фирмы-однодневки. Старый метод, по рекомендации друзей или родственников, работает до сих пор. Отличным агентом может стать нотариус или адвокат. Профессиональный юрист сможет проконтролировать тонкости юридического сопровождения сделки. Кстати, при первой встрече с квартиросъемщиком из числа иностранцев очень важно, чтобы этот человек также присутствовал.

Какие документы должен предоставить иностранный гражданин?

У иностранца следует спросить о наличии: паспорта; миграционной карты. Проверяя бумаги, важно сличить фото на всех документов, а также персональные данные, чтобы убедиться, что все бумаги принадлежат одному и тому же человеку. Наличие подчисток, исправлений в документах недопустимо.

Важно обратить внимание на дату пересечения границы и предполагаемый срок возвращения на родину, так как при составлении соглашения дата окончания предоставления услуг и срок отбытия иностранца должны совпадать.

Документы можно только посмотреть, изучить, но ни в коем случае не забирать – это противоречит закону.

Нужна ли временная регистрация для иностранного гражданина?

Для зарубежных гостей требуется постановка на регистрационный учет, для реализации которой нужно в течение 3-х рабочих дней с даты приезда: заполнить бланк уведомления; приложить к нему копии миграционной карты и паспорта квартиранта. Так как в уведомлении нужно указывать новый адрес, то эта несложная регистрация предполагает, что вопрос с наймом уже решен, и обязанность зарегистрировать гостя по своему адресу падает именно на хозяина квартиры или дома, и сделать это нужно в течение суток с момента заселения.

Сам арендодатель не должен иметь в наличии ничего, кроме своего паспорта, а соглашение найма или аренды, документа на владение жильем никто не потребует. Уведомить органы ФМС вместо арендодателя может его агент, если на него оформлена доверенность, в крайнем случае, это может сделать и сам мигрант. Постановка на учет подтверждается наличием отрывной части уведомления с отметками ФМС. Арендодатель должен себя подстраховать и сделать для себя ксерокопию паспорта и миграционной карты. Также важно записать телефоны жильца, причем не только мобильные, но и рабочие. Не помешает знать, кем и где работает жилец. Звонок по указанному им рабочему телефону поможет проверить иноземца на правдивость. Так как плата за пользование жилплощадью и есть доход, который подлежит обложению налогами, то все чеки, квитанции и прочие документы, подтверждающие ежемесячное получение платы от мигрантов, нужно обязательно хранить.

С кем необходимо согласовать сдачу внаем?

Сдача квартиры внаем иностранцу согласовывается:

  • с налоговой инспекцией по месту регистрации владельца жилья;
  • с районной администрацией, на территории которой расположено жилье.

Эта процедура подчиняется требованиям гл.4 ФЗ №122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», и заключается в регистрации договора найма. Этот закон не требует согласования больше ни с кем, даже с соседями по коммунальной квартире, если внаем сдается одна комната, ни с совладельцами сдаваемой недвижимости, если жилье приватизировано. Муниципальное жилье сдавать более проблематично. Потребуется письменное согласие всех членов семьи и ЖЭК, которую тоже нужно уведомить о возможности поселения иностранца специальным договором, самым лаконичным, но зато коммерсант будет уверен, что претензий к сдаче жилья у конторы нет.

Какие документы необходимо оформить?

Оформить нужно договор найма жилого помещения. Договор можно взять типовой. Этот документ непременно должен содержать описание предмета найма, иначе не ясно, о чем вообще идет речь, и бумагу не примут для регистрации.

В нем обязательно должны содержаться:

  • сроки, с указанием начала и окончания найма;
  • порядок расчетов — в какие числа месяца, сумма аренды, оплата коммунальных услуг (за что платит владелец жилища, а за что – квартирант);
  • конкретизированные обязанности и ответственность сторон, в том числе и штрафы за просрочку оплаты аренды;
  • сумма залога.

Непременно следует дополнить контракт пунктами о возможном посещении жильца его родными, к коим причислить жену, детей, в противном случае может оказаться в гостях десяток-другой соотечественников квартиранта.

Также гость России должен быть уведомлен, что арендодатель имеет право в любое время появиться в своей квартире. Нелишним станет вопрос о невозможности субаренды. При составлении договора как раз очень полезно сотрудничество с агентом, которым может быть риэлтор или адвокат. Эти лица могут подсказать важные моменты заключения договора и различные юридические уловки. Например, если контракт заключен на срок 11 месяцев, то есть до года, то его регистрировать не нужно, он будет пролонгирован после истечения указанных 11 месяцев. Главное, чтобы итоговая продолжительность действия документа не превысила срока в 5 лет. Если срок действия составляет 12 месяцев и более, то регистрация обязательна, и документ считается набравшим юридическую силу именно с даты его регистрации в ЕГРП. У каждого из представителей будет один экземпляр оригинала договора, как и приложения к нему – акта передачи квартиры.

Есть ли особые требования к договору найма жилого помещения для иностранного гражданина?

Он должен быть составлен на двух языках — русском и родном языке иностранца. Это требование подлежит неукоснительному исполнению, чтобы квартиросъемщик из-за границы не мог утверждать, что ему было непонятно, что в контракте написано.

Какова ответственность за сдачу квартиры мигрантам?

Сдавая жилплощадь мигрантам, нужно понимать, что придется платить налоги (а это около 13% от прибыли), а попытки скрыть доходы приведут неминуемо к наказанию. Если квартира сдается через агентство, то оплата налогов выполняется им, а хозяин жилища получает уже чистый доход. Кроме штрафов за сокрытие налогов, можно также пострадать материально, если сдавать жилье множеству мигрантов, сделав его, так называемо, «резиновым». Если поймают на тайной незаконной сдаче жилья внаем, то в соответствии со ст.122 НК РФ штраф составит 20% от неуплаченной суммы, а если будет доказана умышленность такого действия, как сокрытие, то штраф может достичь 40% суммы неуплаты.

Если все сделать по закону, то есть оформить соглашение и регистрацию иностранца, а затем подать декларацию с честно указанной суммой дохода, то размер налога выйдет около 13% от суммы прибыли. Когда вопрос касается серьезных сумм, неоплаченных налогами на протяжении трех и более лет, то суммы штрафов могут составлять по ст. 198 УК РФ от 100 до 300 тыс. руб., а уклонение от налогов в особо крупных размерах – от 200 до 500 тыс. руб., а то и от 1 года до 3-х лет тюрьмы. Но от сдачи одной-двух квартир таких проблем не будет. А вот фиктивная регистрация мигрантов с декабря 2013 г. на своей жилплощади угрожает владельцу жилья такими проблемами: штраф 100-500 тыс. руб.; принудительные работы на срок до 3-х лет; срок отбытия в заключении до 3-х лет.

Не стоит связываться и с поселением у себя мигранта без разрешительных документов – нелегала, за это можно схлопотать штраф от 2-х до 5-ти тыс. руб. Размер платы за съем жилья составляет неплохую сумму, особенно если квартира или дом расположены в элитном районе, где есть парковки, транспортные развязки, а само жилье ухожено и хорошо обставлено, есть телефон, интернет. Для своего же спокойствия лучше потерять 13% дохода, которые уйдут на налоги, чем постоянно жить в страхе разоблачения.

Долю жилья можно свободно продавать, дарить, завещать, отдавать в залог. Для совершения всех этих процедур вам не надо заручаться разрешением остальных собственников.

А вот сдача части общей квартиры в аренду — совсем другое дело.

Мы мимоходом затрагивали эту тему в статье о сделках по найму комнаты; теперь же рассмотрим вопрос более предметно и подробно.

Аренда доли — правовая сторона

Собственник части помещения вынужден руководствоваться ст. 247 Гражданского кодекса РФ.

Даная статья гласит, что:

«Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом».

Варианты развития событий

Как же тогда организовать сделку найма доли?

Для начала следует предложить остальным собственникам самое простое решение — сдать квартиру совместно и поделить доход. Если совладельцы квартиры не проживают в ней, им будет удобно скооперироваться с вами.

Чтобы оформить подобное соглашение, достаточно отразить его суть в договоре аренды — указать, что в качестве наймодателей выступают сразу несколько лиц, и уточнить порядок внесения платы.

В поиске жильцов заинтересованы только вы? Придётся просить, чтобы владельцы других комнат дали вам письменное разрешение на затеянное предприятие.

Такое разрешение опять же допустимо «встроить» в текст договора, который вы заключите с наймодателем. Пусть другие хозяева квартиры поставят подписи, подтверждая, что у них нет никаких возражений по поводу сделки.

Если вы просто проигнорируете интересы второго (третьего, четвёртого) собственника, ваши квартиранты рискуют оказаться выселенными через суд.

Конечно, судебная тяжба — бремя не только для ответчика, но и для истца. Вполне вероятно, что даже в случае серьёзной обиды дело не зайдёт дальше обыденной бытовой ссоры. И всё же лишних забот и лишних врагов лучше не наживать.

Описание проекта:
Составить 16 разных объявлений о сдаче однокомнатных квартир в аренду посуточно ( текст+фотографии)
Адрес любой, главное, чтобы было около метро
2 — коньково
2 — беляево
2 — калужская
2 — новые черемушки
2 — профсоюзная
2 — академическая
2 — ленинский проспект
2 — шаболовская
1. Находим 15 фотографий в интернете хорошей квартиры с евро ремонтом, фотографии должны быть качественными, редактируем их ( увеличиваем яркость и контраст), чтобы получилась светлая, красивая квартира.
На сайте Текст скрыт или на любом другом. 15 фотографий- это ванная, туалет, кухня, спальня, возможно несколько фотографий достопримечательностей района и фото дома. ( 15 фотографий на 1 адрес)
2. Составляем объявление ( всего должно быть 16 объявлений)
Получиться должно что-то вроде..
Сдам отличную однокомнатную квартиру- светлую и уютную посуточно. Расположена в экологически чистом районе Москвы в 4 минутах езды от мкада. Дом находится на улице Соловьиный проезд. В шаговой доступности расположено супермаркет, кафе, ресторан, больница, салон красоты, кинотеатр, фитнес центр, рынок, стоматология, каток, лесопарковая зона. Квартира полностью мебилирована. Есть все для комфортного проживания- пластиковые окна с шумоизоляцией, удобные спальные места, шкаф, стиральная машинка, плазменный телевизор, микроволновая печь, wi-fi, холодильник, электро-чайник, посуда. В стоимость включены спальное белье, туалетные принадлежности, полотенца..
Для гостей с личным автомобилем во дворе дома имеется парковка. Подойдёт как для семейного отдыха, так и командировки. Дружелюбные соседи! Цена на сутки-3500, от 10-3000, более 21-2500. Звоните в любое удобное для Вас время!
В объявлении должен быть обязательно адрес ( на ваше усмотрение, главное чтобы рядом с метро), ближайшие достопримечательности и реальные места, которые можно посетить, достоинства квартиры ( по описанию у человека нужно вызвать желание туда заехать). Цену можно оставить такую же.
В ИТОГЕ
Должно получиться 16 папок c подписанными адресами, по 15 фотографий и одному объявлению в каждой папке.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *