Сдача помещения в аренду

Милан

Рынок коммерческой недвижимости в Милане очень оживлен. Спрос на покупку и аренду коммерческих помещений растет, потому что, помимо крупных инвесторов, присутствовавших на рынке даже в период кризиса в сфере недвижимости, возвращаются мелкие инвесторы, которые пользуются снижением цен (от — 2,3% на покупку коммерческой недвижимости за последний квартал 2018 года в мало оживленных кварталах, до 0,7% на торговых улицах).

Улица Via Torino — одна из молодых и перспективных торговых улиц. Средние цены здесь составляют 12 тыс. евро за кв.м, арендная плата 800-1000 евро за кв.м. Район Навильли и Дарсена всегда пользуется спросом, особенно для тех, кто решил начать бизнес в сфере общественного питания. Стоимость аренды здесь варьируется от 400 до 500 евро за квадратный метр в год, цены могут быть превышены, если помещение расположено особенно удачно, с точки зрения притока посетителей. Средние цены при покупке коммерческих помещений в этих зонах Милана составляют около 4000-6000 евро за квадратный метр. Другие популярные улицы и площади — Корсо Верчелли, Виа Бельфиоре, Виа Маргера, Пьяцца де Анджели. Годовая арендная плата в этих зонах колеблется от минимум 500 евро за квадратный метр в год до 800-1000 евро за кв. м. в год. Максимальные цены на продажу могут достигать 18 тыс. евро за квадратный метр.

Не стоит забывать, что в Милане только что открылся торговый район City Life, и в настоящее время ведется работа по реконструкции нескольких объектов на площади Пьяцца Кордузио, где откроются важные компании, такие как «Uniqlo» и «Starbucks».

Турин

В Турине цены на коммерческую недвижимость на самых оживленных улицах снижаются на 0,2%, в менее популярных районах на 1,1%. Арендные ставки, с другой стороны, увеличиваются на 1,8% и 0,7% соответственно. Рынок комерреческой недвижимости в Турине очень оживился в последние годы. Наибольший спрос сосредоточен прежде всего на аренде коммерческой недвижимости. Самыми дорогими улицами для аренды и покупки коммерческой недвижимости являются Виа Рома (между Пьяцца Кастелло и Пьяцца Сан-Карло (здесь стоимость аренды колеблется от 1400 до 1600 евро за квадратный метр в год), Виа Лагранж (здесь цены колеблются от 11 тысяч до 15 тысяч евро за квадратный метр, а арендная плата колеблется от 1100 до 1600 евро за квадратный метр в год), Виа Гарибальди (покупка — от 5500 до 7600 евро за квадратный метр, а арендная плата — от 450 до 780 евро за квадратный метр в год). Дешевле всего продается и арендуется недвижимость, расположенная на площади Quadrilatero Romano, где в последние годы были сосредоточены многие ночные клубы Турина, из-за отзыва у многих из них лицензий. В настоящее время арендные ставки здесь составляют от 120 до 240 евро за квадратный метр в год, а цены варьируются от 1800 до 2200 евро за квадратный метр.

Верона

Стоимость продажи и аренды коммерческой недвижимости в Вероне в первой половине 2019 года остается стабильной. В центральных районах Вероны, включая Порта Борсари, Корсо Санта-Анастасия, Виа Рома и Виа Маццини, есть хороший спрос на аренду и продажу коммерческих помещений. Среди покупателей — также крупные компании, которые решили инвестировать в недвижимость.

В центре Вероны дороже всего обойдется аренда помещений на Виа Каппелло, где арендная плата колеблется от 1200 до 2400 евро за кв.м., тогда как стоимость продажи может достичь даже 20 тыс. евро за квадратный метр. Хорошим выбором для тех, кто хочет открыть ресторан или магазин, является зона, расположенная неподалеку от Виа Каппелло и Пьяцца делле Эрбе. Здесь арендная плата составляет 840-1200 евро за кв.м в год, а цены продажи варьируются от 10 до 12 тысяч евро за кв.м.

Внутри исторического центра, но за пределами пешеходной зоны — Via di Porta Nuova, Piazza Cittadella, Via Valverde — также существует стабильный высокий спрос. Здесь арендная плата составляет от 240 до 480 евро за квадратный метр в год, а цены от 2500 до 4000 евро за квадратный метр.

Другими интересными улицами являются Corso Cavour с более низкой арендной платой, около 360-720 евро за кв.м, и ценой продажи, которая варьируется от 6000 до 8000 евро за кв.м., и улица Sottoriva с видом на Адидже (стоимость аренды варьируется от 360 до 600 евро за квадратный метр в год; стоимость покупки — от 6000 до 7000 евро за квадратный метр).

Флоренция

В начале 2019 года рынок коммерческой недвижимости во Флоренции сигнализирует о небольшом снижении цен (от -1,4% до ​​-0,9%) и стабильности ставок аренды. На рыночный сценарий может повлиять решение муниципалитета Флоренции заблокировать выдачу лицензий для открытия торговой деятельности в историческом центре города в течение следующих трех лет. Поэтому любой, кто хочет открыть эту деятельность, может сделать это, только покупая другую. Тем не менее, Флоренция продолжает привлекать национальные и международные бренды, в частности, компании из индустрии моды, которые стремятся купить коммерческую недвижимость на главных улицах города. В районе Дуомо — площади Синьории основное внимание уделяется люксовым брендам и магазинам ремесленников и ювелиров. Здесь есть также магазины для гурманов, бары и исторические боттеги. Дорогим удовольствием является покупка или аренда недвижимости на улице Tornabuoni, где также находится музей Феррагамо, магазины Tod’s, Ermanno Scervino, Prada, Gucci и Bulgari: цены начинаются от € 25 тыс. евро за квадратный метр, стоимость аренды составляет от 2500 до 4500 евро за квадратный метр в год.

Более рациональным выбором является улица Via del Corso, via della Vigna Nuova, via dei Cerretani, via degli Speziali и via dè Pecori, где цены на покупку начинаются от 8 тыс. евро за квадратный метр, тогда как арендные ставки варьируются от 1000 до 4000 евро за квадратный метр в год.

Лучший выбор для начинающих бизнесменов — улицы Сан-Лоренцо, Национале, Верди, Борго-ла-Кроче и Пьяцца-дель-Меркато-Чентрале. Цены здесь варьируются от € 2800 до € 4200 за квадратный метр, тогда как арендная плата составляет от € 256 до € 384 за квадратный метр в год.

Рим

Стабильны цены на покупку и аренду бизнес-помещений и в Риме. На Via Tuscolana, особенно на участке от Cinecittà до площади Сан-Джованни-ин-Латерано, арендные ставки могут достигать 400 евро за квадратный метр в год, тогда как средние цены составляют около 4000 евро за квадратный метр. Коммерческую недвижимость на улице Тусколана ищут важные национальные и международные бренды, которые готовы заплатить больше, если недвижимость отвечает искомым характеристикам.

Увеличение спроса на покупку и аренду коммерческих помещений наблюдается в районе Маркони. Наиболее востребованным участком улицы является тот, который доходит до Lungotevere degli Inventori. Здесь трудно найти свободные пространства, в основном, помещения арендуют национальные и международные бренды одежды. Самый дорогой участок находится недалеко от площади Ферми, где средние арендные ставки составляют 540 евро за квадратный метр.

В районе Южного Рима очень популярны районы Грегорио VII, Трастевере и Тестаччо. В частности, Trastevere, квартал с сильным туристическим наплывом, регистрирует значительный спрос на помещения, которые будут использоваться в секторе общественного питания и услуг. Самыми востребованными улицами являются Viale di Trastevere и Viale Gregorio VII со средними ценами продажи 4000-5000 € за квадратный метр и арендной платой от 480 до 600 € за квадратный метр в год.

Те, кто желает сэкономить, выбирают Остиенсе и Гарбателлу и помещения, расположенные на боковых улицах, где арендные ставки снижаются до 120 евро за квадратный метр в год.

Неаполь

Район Вомеро является одним из самых востребованных в Неаполе теми, кто ищет коммерческие помещения. Одна из самых дорогих и самых востебованных улиц — Виа Скарлатти, где присутствуют самые важные марки одежды и где аренда может достигать 3000 евро за кв. м. в год. Пьяцца Гарибальди претерпевает последний этап важного проекта реконструкции района, который привел к созданию торгового пассажа, парка, зеленых зон. В близлежащих областях средняя цена аренды составляет 600 евро за квадратный метр, а цены продажи — до 5000 евро за квадратный метр.

Via dei Mille и Via Filangieri — это самые динамичные улицы, на которых расположены самые важные национальные и международные бренды, в том числе люксовые. Стоимость аренды здесь составляет 1200 евро за квадратный метр в год, а цены варьируются от 14 до 15 тысяч евро за квадратный метр.

Другие важные торговые улицы — Leopardi и Viale Cesare Augusto (в Fuorigrotta). Цены на коммерческие здания здесь составляют около 8000 евро за квадратный метр, стоимость аренды — около 400 евро за квадратный метр в год.

Другая важная артерия — улица Эпомео в районе Соккаво. На Via Epomeo цена продажи коммерческих помещений составляет около 8000 евро за квадратный метр, стоимость арендной платы — 400 евро за квадратный метр в год.

Палермо

В Палермо в начале 2019 года цены на коммерческую недвижимость значительно выросли (от 6,7% до 14,3%).

Via della Libertà — самая престижная торговая улица в городе, где расположены самые важные модные бренды мира: аренда магазина на этой улице предполагает расходы в размере около 600 евро за квадратный метр в год. Более умеренные цены (€ 250-300 за кв.м) зарегистрированы на центральном проспекте Corso Calatafimi, где в основном, расположены магазины, продающие одежду и аксессуары.

Ответ:

Доходы физлица, не ИП, от аренды облагаются НДФЛ по ставке 13 процентов. При этом необходимо оценивать риски признания такой деятельности предпринимательской, с возможным доначислением НДС и уплатой штрафов. Если сдается несколько объектов, такие риски возрастают. Между тем с учетом ряда законодательных ограничений физлицо может воспользоваться преимуществами нового спецрежима в виде уплаты налога на профессиональный доход, зарегистрировавшись в качестве самозанятого. В случае аренды нежилых помещений, полагаем, снять риски и уменьшить налоги поможет регистрация в качестве ИП.

Подробности ниже.

В общем случае доходы, полученные физическими лицами, не являющимися ИП, облагаются только налогом на доходы физических лиц. Когда арендатором является физлицо (не ИП), обязанность по исчислению и уплате НДФЛ возлагается непосредственно на арендодателя-физлицо (п. 1 ст. 228 НК).

Гражданин должен подать декларацию по итогам года и оплатить НДФЛ по ставке 13 процентов не позднее 30 апреля года, следующего за годом, в котором получен соответствующий доход.

Если арендатор является юрлицом или ИП, обязанность удержания налога возлагается на арендатора. Российская компания (или ИП), выплачивающая арендную плату гражданину-непредпринимателю, является налоговым агентом по НДФЛ (письма Минфина РФ от 02.10.2014 № 03-04-05/49525, от 18.09.2013 № 03-04-06/38698). То есть она должна рассчитать НДФЛ с арендной платы, удержать налог при ее выплате и перечислить в бюджет (пп. 1, 4 и 6 ст. 226 НК РФ).

Однако следует учитывать, что отсутствие регистрации физлица в качестве ИП не означает отсутствия фактической предпринимательской деятельности. Согласно разъяснениям КС РФ, изложенным в Постановлении от 27.12.2012 № 34-П, отсутствие государственной регистрации не означает, что деятельность гражданина не может быть квалифицирована в качестве предпринимательской, если по своей сути она фактически является таковой.

Это влечет риски такой квалификации налоговым органом с наложением штрафов и доначислением налогов, как при применении общей системы налогообложения.

Некоторые ориентиры для определения деятельности в качестве предпринимательской дают официальные органы в своих разъяснениях (письма Минфина РФ от 16.08.2010 № 03-04-05/3-462 и ФНС РФ от 08.02.2013 № ЕД-3-3/412@). О наличии в действиях гражданина признаков предпринимательской деятельности могут свидетельствовать, в частности, следующие факты:

  • изготовление или приобретение имущества с целью последующего извлечения прибыли от его использования или реализации;
  • хозяйственный учет операций, связанных с осуществлением сделок;
  • взаимосвязанность всех совершаемых гражданином в определенный период времени сделок;
  • устойчивые связи с продавцами, покупателями, прочими контрагентами.

ИП, не перешедший на спецрежим, признается плательщиком НДС. Поэтому гражданину, деятельность которого будет расценена как предпринимательская, может грозить штраф:

  • за неуплату НДС — 20 процентов от неуплаченной суммы;
  • за непредставление деклараций по НДС — 5 процентов от не уплаченной в срок суммы на основе соответствующей декларации за каждый полный или неполный месяц со дня, установленного для ее представления, но не более 30 процентов указанной суммы и не менее 1 тыс. рублей.

В случае с нежилым помещением риски квалификации такой деятельности в качестве предпринимательской еще выше. По мнению Минфина РФ, доходы, полученные от сдачи в аренду нежилого помещения, подлежат налогообложению как доходы, полученные в результате осуществления предпринимательской деятельности (письма от 22.07.2016 № 03-11-12/43108, от 24.06.2016 № 03-11-11/37017). Доказать, что нежилое помещение может использоваться гражданином в личных целях, будет довольно сложно, особенно в совокупности с иными обстоятельствами или ярко выраженным коммерческим назначением нежилой недвижимости.

В качестве дополнительного ориентира при оценке рисков можно использовать размер выручки. Так, в соответствии с п. 1 ст. 145 НК РФ освобождение от исполнения обязанностей налогоплательщика НДС можно получить, если за три предшествующих последовательных календарных месяца сумма выручки от реализации товаров (работ, услуг) этих организаций или индивидуальных предпринимателей без учета налога не превысила в совокупности 2 млн рублей.

Физическое лицо, чья деятельность признана предпринимательской, не лишено права на использование освобождения от обязанностей плательщика НДС на основании ст. 145 НК РФ (Постановление от 05.09.2008 № А75-5120/2007). Вместе с тем не исключена возможность принятия арбитражным судом решения не в пользу налогоплательщика, если данное лицо не обращалось в налоговый орган с соответствующим заявлением с целью получения права на льготу (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 28.07.2014 № А26-5025/2013).

Таким образом, доходы от сдачи в аренду нежилых помещений должны квалифицироваться как прибыль от фактической предпринимательской деятельности. Последствием ведения деятельности без регистрации в качестве ИП будет доначисление НДС, пеней, штрафы. Причем осуществление предпринимательской деятельности без государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя образует состав административного правонарушения (п. 1 ст. 14.1 КоАП РФ).

Выгодной альтернативой в данном случае может выступить НПД.

Среди ограничений для применения этого налога, установленных ч. 2 ст. 4 Закона от 27.11.2018 № 422-ФЗ, не содержится каких-либо препятствий в отношении аренды недвижимости.

Применять спецрежим могут физлица, в том числе ИП. Для применения спецрежима регистрация в качестве ИП не нужна, если этого не требует законодательство по виду осуществляемой деятельности (ч. 6 ст. 2 Закона от 27.11.2018 № 422-ФЗ). В данном случае, полагаем, актуальны вышеизложенные моменты о квалификации предпринимательской деятельности. Законодательство не содержит требования о регистрации физического лица в качестве ИП как необходимого условия сдачи в аренду принадлежащего ему имущества. Но поскольку аренду едва ли можно ассоциировать с бытовыми услугами, указанными в п. 70 ст. 217 НК РФ, думаем, что в случае с нежилой недвижимостью может возникнуть необходимость регистрации ИП. По мнению Минфина РФ граждане и ИП, оказывающие услуги по сдаче в аренду жилых помещений, могут применять НПД (письмо Минфина от 27.03.2020 № 03-11-11/24601)

Важно учесть, что ИП не разрешено совмещать налог на профессиональный доход с другими спецрежимами или с общей системой налогообложения (при уплате НДФЛ).

Согласно подпунктам 1 и 2 ст. 10 Закона № 422-ФЗ налоговые ставки устанавливаются в следующих размерах:

  • 4 процента — в отношении доходов, полученных от физических лиц;
  • 6 процентов — в отношении доходов, полученных от юридических лиц и индивидуальных предпринимателей.

Причем при выплате дохода плательщику НПД при аренде помещения у организации не возникает обязанностей налогового агента по НДФЛ.

Таким образом, физическое лицо вправе применять данный спецрежим по доходам от сдачи в аренду недвижимости , если доходы от этой деятельности не превысят в календарном году 2,4 млн рублей. Для применения данного режима необходимо пройти регистрацию через мобильное приложение «Мой налог» или через личный кабинет налогоплательщика. В случае наличия нескольких объектов, среди которых имеются нежилые, полагаем, необходима регистрация в качестве ИП.

Ответ подготовлен службой правового консалтинга компании РУНА

Средне-взвешенная ставка аренды в офисах класса А в Москве в 2016 г. по сравнению с 2015 г. снизилась на 3,5% — до 24,3 тыс. руб. за 1 кв. м в год. Об этом говорится в материалах исследования компании Knight Frank, доступного Агентству городских новостей «Москва».

«По итогам 2016 г. средне-взвешенная ставка аренды в офисах класса А составила 24 тыс. 280 руб. за 1 кв. м в год, снизившись на 3,5% относительно предыдущего года. Средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды на офисы класса B за год снизилась на 11,4% и по данным на конец 2016 г. составила 13 тыс. 379 руб. за 1 кв. м в год», — говорится в сообщении.

Уточняется, что в 2016 г. активность арендаторов офисных помещений определялась стремлением оптимизировать затраты на аренду. Однако, если в 2015 г. действия арендаторов были направлены в первую очередь на решение финансовой стороны вопроса, то в 2016 г. компании стремились улучшить качество арендуемого офиса и его местоположение: по итогам прошедшего года доля сделок по новой аренде и покупке офисных площадей составила 65% против 44% в 2015 г.

«Результатом снижения арендных ставок в бизнес-центрах столицы стало увеличение спроса на офисные помещения, имеющие центральное расположение: доля сделок по аренде офисных помещений, расположенных в районе Садового кольца, за прошедший год увеличилась с 18% до 33%. Оставшийся объем арендованных площадей приходится на офисные центры, расположенные в районе ТТК, а также на территории между ТТК и МКАД. В связи с инициативами городских властей по расширению платного парковочного пространства компании, принимая решения о переезде в новый офис, выбирают локацию, позволяющую обеспечить сотрудников парковочными местами», — поясняется в исследовании.

В исследовании отмечается, что по итогам 2016 г. средний размер сделки по аренде офисов составил 1 тыс. 472 кв. м, что ниже аналогичного показателя за 2015 г. на 15%.

«Сегодня в стадии строительства находится около 700 тыс. кв. м офисной недвижимости, из которых 330 тыс. кв. м заявлено девелоперами к вводу в эксплуатацию в 2017 г. Однако, согласно прогнозам компании, реальный объем ввода в эксплуатацию качественных офисных площадей может быть ниже в связи с тем, что на рынке сохранится тенденция, когда собственники переносят ввод в эксплуатацию на неопределенный срок во избежание увеличения налоговой нагрузки по факту ввода объекта в эксплуатацию», — говорится в исследовании.

Сдача в аренду нежилых помещений, например, под магазин предполагает поиск подходящего объекта и заключение письменного договора. Необходимо не только правильно заполнить все его разделы, но и соблюдать точную последовательность действий. Как правильно сдать нежилое помещение с юридической точки зрения?

Законодательство

Вопросы аренды нежилых объектов регулируются Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и Гражданским кодексом РФ. Согласно законодательству, к нежилым объектам относятся те, которые входят в состав построек, но не являются пригодными для проживания.

Самостоятельно сдать в аренду нежилое помещение может собственник на договорной основе. Он может заключаться только в письменном виде. Если аренда предоставляется на срок до 12 месяцев, договор не придется регистрировать. Если же аренда оформляется на срок более 1 года, договор следует зарегистрировать в установленном порядке в Росреестре. Арендодатели обязуются платить налоги от получаемого от аренды дохода в установленные законодательством сроки.

Последовательность действий

Собственник имеет право сдать в аренду нежилое помещение в многоквартирном доме, в офисном или торговом центре. Необходимо знать последовательность действий, которая должна соблюдаться обеими сторонами сделки.

Подбор недвижимости

Поиск подходящего объекта является самым сложным этапом. Арендатор подбирает помещения, исходя из таких параметров, как транспортная доступность, инфраструктура и проходимость. Поиск может осуществляться через агентства недвижимости и специализированные сайты. Опытные бизнесмены уделяют этому процессу немало времени.

Рынок нежилой недвижимости делится на помещения по следующим назначениям:

  • Офисные;
  • Торговые;
  • Производственные;
  • Складские.

Необходимо изначально определиться с типом недвижимости, районом расположения, этажностью и площадью. Запрос проще сформировать, когда эти данные становятся понятными. После подбора нескольких вариантов будущий арендатор проводит осмотр помещений. Это необходимый этап. Арендодатель должен представить помещение с выгодных сторон. Но не стоит скрывать имеющиеся недостатки, так как впоследствии они могут проявиться. А это может привести к расторжению договора аренды.

Если нет времени на поиск помещения, арендатор может перепоручить данную работу доверенному лицу или посреднику. Сообщаются все детали и требуемые параметры. Это платные услуги, которые оплачиваются в размере от 50 до 100 % от ежемесячной арендной платы. С посредником необходимо заключить договор. Оплата должна вноситься после подбора подходящего помещения.

Заключение договора

К данному процессу лучше привлечь юриста. Он поможет правильно составить договор и объяснит спорные моменты, а также проверит юридическую чистоту сделки. Данную работу можно выполнить самостоятельно. Перед подписанием договора необходимо запросить следующие документы:

  1. документы о собственности;
  2. план помещения;
  3. уставные документы собственника.

После проверки документов следует обсудить условия аренды. Они могут касаться следующих пунктов:

  • оплаты коммунальных платежей;
  • размера арендной платы;
  • срока сдачи помещения;
  • наличия телефонной связи и доступа в интернет;
  • проведения ремонтных работ;
  • условий расторжения договора.

Важно обсудить, за кем из сторон закрепляется каждый пункт и в какие сроки выполняются обязательства. Достигнутые договоренности прописываются в договоре или в виде дополнительных соглашений к нему.

В договор важно внести пункт о действиях при наступлении форс-мажорных обстоятельств.

Скачать договор аренды нежилого помещения (образец 2020)

Подписание договора

Лучше, если арендатор и арендодатель будут подписывать договор в личном присутствии без посредников. В этом случае проще решить спорные моменты, стороны могут пойти на некоторые уступки. При составлении договора важно полностью прописать сведения об объекте недвижимости. Они должны включать полный адрес, этаж, площадь помещения. К соглашению следует приложить план помещений. Только в таком случае соглашение можно считать действительным.

Договор подписывается в 2-х экземплярах, если аренда предоставляется на срок до 12 месяцев. Если планируется долгосрочная аренда от 1 года, подписывается 3 экземпляра договора. По одному экземпляру остается у арендодателя и арендатора. Еще один экземпляр остается у регистратора.

Передача помещения

После подписания договора составляется передаточный акт от арендодателя арендатору. День его подписания будет считаться началом аренды. Акт подписывается только после того, как помещение будет полностью проверено. Если при осмотре обнаруживается неисправность, ее фиксируют в акте. Это позволяет избежать лишних расходов в будущем.

Анализ позволяет требовать от арендатора устранения дефектов и неисправностей, уменьшить арендную плату. Поэтому собственнику лучше заранее привести в порядок помещение и коммуникации. После подписания передаточного акта арендатор может полноценно пользоваться помещением и вести предпринимательскую деятельность.

Согласно действующему законодательству, в договоре должны содержаться следующие основные условия:

  1. Стороны соглашения – арендатор и арендодатель. В соответствии со ст. 608 ГК РФ, право сдачи нежилого помещения принадлежит собственнику.
  2. Предмет договора. Указываются подробные характеристики помещения. В соответствии с п. 3 ст. 607 ГК РФ, в случае их отсутствия соглашение считается недействительным.
  3. Условия использования недвижимости. Они могут фиксироваться максимально подробно. Указывается, кто обязан проводить косметический и капитальный ремонт.
  4. Оплата. Фиксируется сумма платежа. Без этого договор считается безвозмездным, а это не допустимо для соглашений об аренде.
  5. Срок действия. Его определяют стороны по взаимному соглашению. Если он не определен, договор будет считаться заключенным на неопределенный период.

Договор, период действия которого составляет менее 12 месяцев, не подлежит обязательной регистрации. Если после его окончания заключается еще одно соглашение на аналогичный срок, также не требуется регистрации. Договор сроком от 12 месяцев подлежит обязательной регистрации. Но важно учитывать, что на основе статей 619 и 620 Гражданского кодекса РФ, возможно досрочное расторжение договора.

Субаренда

Арендатор может передать недвижимое имущество по договору субаренды. Но это возможно только с согласия арендодателя, являющегося собственником объекта. Договор субаренды также необходимо регистрировать в установленном законом порядке.

Но важно учитывать, что возможно досрочное расторжение договора аренды. Это право есть и у арендодателя, и у арендатора. Фактически, стороны сделки обладают полной свободой действий. Но в договоре должны содержаться основания, по которым возможно досрочное расторжение.

Существуют следующие особенности субаренды:

  • Период действия ограничивается сроком действия договора аренды с собственником;
  • Если договор аренды прекращает действие, у субарендатора есть возможность перезаключить договор с собственником до окончания периода субаренды на тех же условиях;
  • Если договор заключен на период от 12 месяцев, его необходимо зарегистрировать.

Выделяют следующие права и обязанности арендатора:

  1. Осуществление контроля за использованием помещения по назначению.
  2. Своевременность оплаты аренды.
  3. Выполнение ремонта по соглашению сторон.
  4. Содержание помещения в надлежащем порядке.
  5. Составление передаточного акта с субарендатором.

При любых нарушениях принятых обязательств у каждой стороны сделки есть возможность прекратить обязательство до окончания срока договора.

Необходимые документы

По договорам, заключенным на срок от 12 месяцев, проводится государственная регистрация. Для этого формируется следующий пакет документов:

  • заявление установленного образца;
  • договор аренды со всеми приложениями;
  • кадастровый паспорт;
  • российские паспорта – для физических лиц, правоустанавливающие документы – для юридических лиц;
  • доверенность, если документы подает представитель;
  • нотариальное согласия супруга или супруги, если объект находится в совместной собственности или был приобретен в браке;
  • разрешение из органа опеки и попечительства, если имущество оформлено на недееспособного или несовершеннолетнего гражданина;
  • письменное разрешение от залогодержателя, если имущество находится в залоге;
  • квитанция об оплате госпошлины.

Налоги

Предусматриваются налоги за сдачу в аренду нежилого помещения. Оптимальным налоговым режимом является упрощенная система налогообложения. Специальные налоговые режимы обладают не только простотой учета, но и меньшей налоговой нагрузкой. Действуют следующие особенности:

  1. если определена кадастровая стоимость и действует специальный региональный закон, оплачивается налог с офисной, административной и торговой недвижимости;
  2. на местном уровне ставка составляет 2 %.

Если на местном уровне не принят специальный закон, для предпринимателей на упрощенной системе налогообложения устанавливаются следующие ставки:

  • УСН 6 % — с общего дохода;
  • УСН 15 % — с доходов за вычетом расходов.

Если организация находится на общей системе налогообложения, устанавливается высокая налоговая нагрузка. В этом случае арендный бизнес не выгоден. Традиционно устанавливается три основных налога:

  1. на прибыль организации и НДФЛ для ИП – 20 % для юридических лиц и 13 % для предпринимателей;
  2. на имущество – 2 % по кадастровой стоимости и 2,2 % при расчете от остаточной стоимости;
  3. на добавленную стоимость – 18 %, если квартальная выручка более 2 млн. рублей.

Как не платить налоги по доходам, получаемым за аренду нежилой недвижимости? С одной стороны, законодательство устанавливает обязанность уплаты налогов по всем договорам аренды. Если договор оформлен на период от 1 года, он регистрируется в Росреестре. Данная информация передается в налоговую службу в соответствии с соглашением об обмене сведениями. Если же договор оформлен на период до 1 года, налоговой службе придется доказать факт аренды, что не всегда возможно.

Нужно ли регистрировать ИП физическому лицу?

Действующее законодательство предполагает административную и уголовную ответственность за осуществление незаконного предпринимательства. Уголовная ответственность устанавливается, если ведется незаконная предпринимательская деятельность или извлекается крупная прибыль в размере от 1,5 млн. рублей.

В случае фиксации нарушения судьи учитывают конкретные обстоятельства человека и множество других факторов. Как правило, не возникает проблем в случае сдачи квартиры или загородного дома. Если же сдается нежилой объект, можно выделить несколько признаков предпринимательской деятельности. Если помещение покупается непосредственно для сдачи в аренду, деятельность требует регистрации, так как признается предпринимательской.

Это же относится к аренде длительного срока или к договорам, которые перезаключаются многократно. Данный признак трактуется как факт систематического и намеренного получения прибыли от владения нежилым объектом. Если выявляются эти признаки, гражданину рекомендуется зарегистрировать ИП. В этом случае налог составляет 6 % от общей суммы дохода. НДФЛ же составляет 13 %.

Владелец помещения должен ежегодно подавать налоговую отчетность.

Таким образом, аренда нежилого помещения имеет свои ряд особенностей. Необходимо юридически грамотно составить договор, предусмотреть все особенности соглашения и своевременно оплачивать налоги. Это позволит избежать проблем в будущем и на законном основании получать прибыль.

Не можете найти арендаторов для коммерческой недвижимости? Сервис JCat поможет упростить задачу за счет автоматического размещения рекламной информации на десятках сайтов.

Чтобы быстро сдать объект в аренду, нужно предоставить максимум данных, быть информативным и объективным.

Укажите в объявлении:

  • площадь объекта;
  • тип – магазин, склад, торговое помещение, база, офис и т.д.;
  • расположение относительно инфраструктурных объектов;
  • планировку и удобства;
  • наличие транспортных развязок, ближайшие остановки;
  • ограничения при использовании недвижимости;
  • подробные фотографии;
  • стоимость.

При подаче объявлений на нескольких сайтах вручную можно забыть указать важную информацию, что снизит число потенциальных клиентов. С автоматизированным размещением вы этого избежите.

Где разместить информацию

Чем большее количество сайтов будет охвачено, тем выше вероятность сдать объект в аренду. Обычно информацию размещают на бесплатных и платных ресурсах: Юла, Яндекс.Недвижимость, ДомКлик, Бибос, Из рук в руки и многие другие.

Оптимизировать работу поможет сервис JCat: он размещает публикации на популярных сайтах, автоматически дублируя информацию. Это позволяет увидеть подробные данные большому кругу потенциальных арендаторов.

Благодаря сервису можно разместить информацию об аренде за 5 минут на 44 сайтах (зависит от выбранного тарифного плана).

Преимущества JCat

Удобство, простота, лаконичность и автоматизация работы – вот главные критерии, которые позволяют:

  • размещать объявления на всех сайтах сразу;
  • предлагать варианты готового текста рекламы на основе полученных данных;
  • в один клик вносить коррективы в описание недвижимости на всех сайтах одновременно;
  • предоставлять подробные отчеты по каждому сайту и обобщенную статистику в личном кабинете;
  • публиковать рекламные посты о нескольких объектах сразу.

Воспользовавшись нашим сервисом, вы получите отклики уже через несколько минут.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *