Рыночная стоимость земли сельхозназначения

С 1 июля 2021 года в Украине запускают рынок земли. Об этом говорится в заключительных положениях подписанного Президентом о рынке земли.

Пользуйтесь консультацией: Очень просто о революционном земельном законе

Отметим, на теневом украинском рынке земли, ориентировочная стоимость земли сельскохозяйственного назначения, по приблизительным подсчетам, составляет $1,3-2,5 тыс. за 1 га, в зависимости от показателей экономической привлекательности и ценности актива.

Влияние на минимальную цену на рынке могут оказать показатели нормативной денежной оценки, которые могут браться участниками рынка земли, за минимальную отметку цены.

«До момента фактического запуска украинского рынка среднюю цену за 1 га сельхозземли трудно спрогнозировать, однако, динамика роста стоимости сельхозземли напрямую будет зависеть от многих факторов, среди которых: тип почвы, показатели ее плодородия, природные свойства, климатические условия ее использования, а также от экономических показателей спроса и предложения на рынке», – отметил нам Ведущий юрист TOTUM LF Дмитрий Савчук.

Вспомните новость: Продажа земли: чего боятся фермеры и будут ли в Украине равные правила игры

Наиболее инвестиционно привлекательными земельными активами с точки зрения мощности слоя гумуса и высоких показателей плодородия, скорее всего, будут земельные участки (черноземы) в Полтавской, Харьковской, Кировоградской, Черкасской областях.

Не менее привлекательными земельными активами будут земельные участки (черноземы) в Одесской, Запорожской, Николаевской, Хмельницкой, Винницкой, Днепропетровской и Донецкой областях.

«Ориентировочная стоимость черноземов в этих областях может доходить до отметки в $ 3-4 тыс. за 1 га, и это не предел», – добавил Дмитрий Савчук.

По прогнозам некоторых экспертов, после запуска рынка земли в Украине, существует реальная перспектива повышения стоимости земель сельскохозяйственного назначения до $ 3-4 тыс. за 1 га.

Стоит отметить, что законодатель заложил либеральную модель функционирования рынка сельхозземли, поэтому, никаких минимальных и максимальных ограничений стоимости покупки-продажи земель частной собственности не предусмотрено.

На первом этапе запуска рынка, его участниками будут исключительно граждане Украины.

Исходя из этого, будет сложно рассчитывать на высокие показатели спроса и предложения касательно земельных участков по всей территории Украины, при чем, предложения о продаже земельных участков с невысокими показателями плодородия в некоторых областях Украины могут существенно превышать спрос.

Однако, есть вероятность того, что за наиболее привлекательные плодородные земельные активы в Полтавской, Харьковской, Кировоградской, Черкасской и других областях, могут активно бороться представители большого и среднего агробизнеса путем приобретения земельных участков на подконтрольных физлиц.

Пользуйтесь консультацией: Земля в наследство и как оформить право собственности на пай

Запуск рынка земли и несовершенная правоохранительная система Украины могут повлечь за собой увеличение активности земельных рейдеров, которые, скорее всего, будут пробовать реализовывать схемы незаконного перехода права собственности на земельные участки, считают юристы.

«Возможна перспектива существенного увеличения судебных споров касательно досрочного расторжения договоров аренды земельных участков, которые будут инициироваться собственниками земли. Причиной развития такого сценария событий может послужить факт обременения земельных участков правом пользования третьих лиц, что так или иначе будет влиять на ценность земельных активов и на саму возможность их продажи в целом», – отметил нам Дмитрий Савчук.

По мнению юристов, не исключаются также и случаи недобросовестной конкуренции между участниками рынка, и умышленное создание собственниками земли обстоятельств, при которых, у арендаторов будет прекращаться преимущественные права на приобретение земельных участков в собственность.

Но и это еще не все. «Высокая вероятность злоупотребление банками правом на обращения взыскания на земельные участки как на предмет залога в плоскости кредитных правоотношений», – подытожил нам Дмитрий Савчук.

Источник: юридический ресурс Протокол

Пользуйтесь консультацией: Що робити якщо за життя спадкодавець не встиг оформити право власності на земельну ділянку?

НОВОСТИ О НАС УСЛУГИ КЛИЕНТЫ ПАРТНЕРЫ КОНТАКТЫ ВАКАНСИИ

оценка (главная) | кратко об оценке
порядок работы | документы | методики
законы | стандарты | статьи
ПО для оценки недвижимости

раздел сайта: оценка (главная) / оценка земли

Перечень необходимых документов и информации для определения стоимости и сроков работы по оценке земли:

1.Цель оценки (для чего нужен Отчет об оценке).
2.Предполагаемая дата оценки (дата определения стоимости).
3.Сведения об участии государства или иных государственных, региональных, муниципальных образований и учреждений в имуществе, которое необходимо оценить.
4.Копия свидетельства о регистрации права на землю (собственность, аренда), или иной правоустанавливающий документ на земельный участок.
5.Кадастровый план земельного участка (форма В1, В2).
6.Информация о наличие строений, сооружений, других улучшений на оцениваемом земельном участке.
7.Сведения о наличие обременений, включая обременение залогом или долговыми обязательствами, наличием арендаторов, юридических оговорок, соглашений, контрактов, договоров, специальных налоговых обложений и иных ограничений по использованию (если есть).
8.Категория земельного участка в соответствии с целевым назначением.

Минимальная стоимость работы по оценке земли:

Земля поселений. От 5 рублей за один кв.м, но не менее 6 000 рублей за отчет.
Земля садовых участков и огородов От 500 рублей за одну сотку (100 кв.м или 0,01 г) и меньше, но не менее 5 000 рублей за отчёт.
Земля индивидуального жилого строительства до одного гектара (до 10 000 кв.м или до 100 соток). От 10 000 рублей за отчет.
Земля индивидуального жилого строительства более одного гектара (более 10 000 кв.м или более 100 соток). От 100 рублей за одну сотку (0,01 г).
Земля сельскохозяйственного назначения до 10 гектар (до 100 000 кв.м или до 1 000 соток). От 15 000 рублей за отчет.
Земля сельскохозяйственного назначения более 10 гектар (более 100 000 кв.м или более 1 000 соток). От 1 500 рублей за один гектар.
Земля производственного назначения до 100 000 кв.м (до 10 гектар или до 1 000 соток). От 15 000 рублей за отчет.
Земля производственного назначения более 100 000 кв.м (более 10 гектар или более 1 000 соток). От 1 500 рублей за один гектар.
Земля лесного фонда до 10 гектар. От 20 000 рублей за отчет.
Земля лесного фонда более 10 гектар. От 2 000 рублей за один гектар.
Земля водного фонда до 10 гектар. От 20 000 рублей за отчет.
Земля водного фонда более 10 гектар. От 2 000 рублей за один гектар.
Земля иных категорий по договоренности.

Минимальные сроки работы по направлению — оценка земли:

От 5 рабочих дней

Согласно статье 6 Гражданского Кодекса РФ объектами земельных отношений являются:

1) земля как природный объект и природный ресурс;

2) земельные участки;

3) части земельных участков.

Объектами оценки являются различные имущественные права на землю. Такими правами могут быть: права собственности на земельный участок, права аренды земельного участка, право собственности или аренды земельной доли, не выделенной в натуре и другие права.
Оценка земли подразумевает анализ возможности ее наиболее эффективного использования (НЭИ), т.е. получения наибольшего дохода от её использования. Землю можно использовать по разному, соответственно и отдача от её использования будет разная. В свою очередь, НЭИ земли зависит от её целевого назначение и разрешенного использования. При этом рыночную стоимость земельного участка определяют, исходя из такого использования участка, которое является наиболее вероятным, физически возможным, разумно оправданным, соответствующим требованиям действующего законодательства и финансово осуществимым, что в результате дает максимальную расчетную величину рыночной стоимости земельного участка.
Согласно статьи 7 Земельного Кодекса РФ земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории:

1) земли сельскохозяйственного назначения;

2) земли поселений;

3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;

4) земли особо охраняемых территорий и объектов;

5) земли лесного фонда;

6) земли водного фонда;

7) земли запаса.

При изменении целевого назначения (категории земли) земельного участка его рыночная стоимость также изменяется. Возможно обоснованное деление земельного участка на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования. НЭИ земельного участка может не совпадать с его текущим использованием.
Помимо видов стоимостей, установленных Стандартами оценки Российской Федерации, обязательными к применению, земля имеет также ещё кадастровую стоимость (статья 66 Земельного Кодекса РФ) и нормативную цену (статья 25 Федерального закона N 1738-1 от 11.10.1991), которые, как правило, отличаются от рыночной стоимости.
Кадастровая стоимость земельного участка применяется для целей налогообложения, согласно статьям 390 и 391 Налогового кодекса РФ.
Согласно статье 25 Закона РФ от 11 октября 1991 г. N 1738-1 «О плате за землю» нормативная цена земли — это показатель, характеризующий стоимость участка определенного качества и местоположения исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости. Она вводится при передаче земли в собственность юридическим лицам и гражданам, установлении коллективно-долевой собственности на землю, передаче по наследству, дарении и получении банковского кредита под залог земельного участка.
Нормативная цена земли ежегодно определяется органами исполнительной власти субъектов РФ для земель различного целевого назначения по оценочным зонам, административным районам, поселениям или их группам (Постановление Правительства РФ от 15 марта 1997 г. N 319 «О порядке определения нормативной цены земли»). Органы местного самоуправления (администрации), в свою очередь, могут уточнять количество оценочных зон и их границы на их территории, повышать или понижать установленную нормативную цену земли, но не более чем на 25%. Нормативная цена земли не должна превышать 75% уровня рыночной цены на типичные земельные участки соответствующего целевого назначения.
Оценка земельных участков поселений (городов, деревень и иных населенных пунктов) осуществляется на основании: анализа рыночных данных о сделках купли-продажи; ставки арендной платы; цены предложений по объектам недвижимости (включая незастроенные земельные участки); сведений об инженерно-транспортной инфраструктуре, объектах социально-бытового обслуживания, о состоянии окружающей среды, исторической и архитектурно-эстетической ценности ландшафта, ландшафтной и рекреационной ценности территории.
Оценка земли сельскохозяйственного назначения определяется исходя из фактической урожайности основных сельскохозяйственных культур, сенокосов, продуктивности пастбищ, многолетних насаждений, структуры посевных площадей, цены реализации продукции сельского хозяйства в данном регионе РФ и необходимых затрат на производство основных сельскохозяйственных культур.
Существуют несколько способов оценки земли сельскохозяйственного назначения:
Оценки земли сельскохозяйственного назначения путем корректировки кадастровой или нормативной цены земли.
Оценка земли сельскохозяйственного назначения с применением шкал нормативно — расчетных показателей оценки земли в зависимости от качества почв и местоположения. Основывается на расчётной продуктивности гектара условной пашни по видам товарной продукции (зерно, подсолнечник, картофель, овощи, говядина, свинина, баранина, молоко, шерсть и т.д.) в зависимости от качества почв в разрезе земельно-оценочного района (района, где находится Объект оценки). Либо на выходе товарной продукции на балло-гектар в центнерах.
Оценка земли сельскохозяйственного назначения с использованием доходного подхода к оценке, основывающаяся на расчете будущих доходов, формирующихся по земельному участку. Расчет производится на основе данных: по структуре посевных площадей, по количеству урожаев в год с одной площади, по урожайности сельскохозяйственных культур, по ценам на сельскохозяйственную продукцию, по структуре издержек производства и обращения, по доле общепроизводственных и общехозяйственных затрат, приходящуюся на данную площадь земельного участка.
Оценка земельных участков в дачных кооперативах и садовых товариществах проводится на основании анализа цен сделок купли-продажи или цены предложения по незастроенным участкам, интенсивности транспортного сообщения, наличия электрификации и газоводоснабжения; удаленности от основных центров инфраструктуры, экологической обстановки в районе, иных факторов, влияющих на стоимость земли.
Рыночная стоимость земельного участка зависит от:

— Спроса и предложения на рынке и характера конкуренции продавцов и покупателей (принцип спроса и предложения);

— Наиболее вероятных затрат на приобретение объекта эквивалентной полезности (принцип замещения);

— Ожидаемой величины, срока и вероятности получения дохода от земельного участка за определенный период времени при наиболее эффективном его использовании без учета доходов от иных факторов производства, привлекаемых к земельному участку для предпринимательской деятельности (принцип ожидания);

— Изменения его целевого назначения, разрешенного использования, прав иных лиц, на земельный участок, разделения имущественных прав на земельный участок;

— Его местоположения и влияния внешних факторов (принцип внешнего влияния).

Рыночная стоимость земельного участка, либо рыночная стоимость права аренды земельного участка не может превышать наиболее вероятные затраты на приобретение или аренду другого участка такой же полезности.
Что касается определения рыночная стоимости права аренды, то она, в основном, зависит от прав арендатора, срока действия права, обременений, права аренды, прав иных лиц на оцениваемый объект и целевого назначения (разрешенного использования) земельного участка. Стоимость права аренды также зависит от ожидаемой величины, продолжительности и вероятности получения дохода от права аренды объекта недвижимости за определенный период времени при наиболее эффективном его использовании.
В городах, как правило, оценка земли представляет собой оценку права аренды. Вне городов – подразумевает определение стоимости права собственности на землю.
В России используются в обороте следующие меры площади земли:
Сотка. Участок площадью 100 (сто) квадратных метров. При прочих равных условиях, участок размером 10 на 10 метров. При неправильной форме участка, размер сторон соответственно изменяется, но при пересчете на площадь, результат должен давать 100 (сто) квадратных метров, т.е. 0,01 гектара.
Гектар. Га. Участок площадью 10 000 (десять тысяч) квадратных метров или площадью в 100 (сто) соток. При прочих равных условиях, участок размером 100 на 100 метров. При неправильной форме участка, размер сторон соответственно изменяется, но при пересчете на площадь, результат должен давать 10 000 (десять тысяч) квадратных метров.

&copy Copyright 2002 Все права защищены Национальный институт экономики НИЭк

Статьи

Оставить комментарий | Читать комментарии

В зависимости от того, какое основание положить в основу определения стоимости земельного участка, можно выделить три следующих метода (способа) оценки земли.

1. Цена выкупа земельного участка.
2. Кадастровая стоимость земельного участка.
3. Рыночная стоимость земельного участка.

Поговорим о каждом способе оценки земельного участка.

Цена выкупа земельного участка

Расчет цены производится из ставки земельного налога. Однако прямая зависимость цены земли от земельного налога не очень выгодно для покупателя, т.к. земельный налог растет, а пропорционально ему и растет цена земельного участка.

Согласно п. 7 ст. 28 Закона о приватизации, цена выкупа земельного участка устанавливается субъектами Российской Федерации в поселениях с численностью населения:
свыше 3 млн человек в размере от пяти- до тридцатикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка;
от 500 тыс. до 3 млн человек в размере от пяти- до семнадцатикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка;
до 500 тыс. человек, а также за пределами черты поселений в размере от трех- до десятикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка (на начало текущего календарного года).

До установления цены выкупа земельных участков субъектами Российской Федерации цена соответствующих земельных участков определяется, исходя из указанных в настоящем пункте минимальных размеров.

Федеральный закон «О ведении в действие Земельного кодекса РФ» в п. 2. ст. 2 предусматривает аналогичный порядок определения выкупной цены земельного участка.

При продаже земельного участка к его стоимости применяется поправочный коэффициент, учитывающий основной вид использования расположенных на земельном участке здания, строения, сооружения.

Поправочные коэффициенты, учитывающие основные виды использования, утверждаются правительством Российской Федерации в размере от 0,7 до 1,3.
На сегодняшний день коэффициенты не утверждены и не уплачиваются. Согласно ст. 33 Закона г. Москвы, оценка стоимости объектов приватизации осуществляется в соответствии с законодательством Российской Федерации и города Москвы по федеральным стандартам, утвержденным правительством Российской Федерации.

Кадастровая стоимость земельного участка

Согласно п.2 ст.66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Порядок проведения государственной кадастровой оценки земли регулируется постановлением правительства РФ от 08.04.2000 г. № 316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель», Федеральным законом от 02.01.2000 г. № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре».

Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). Однако в случае, когда рыночная стоимость земельного участка определена, кадастровая стоимость земельного участка устанавливается в процентном отношении от рыночной стоимости земельного участка.

Государственная кадастровая оценка земель проводится не реже одного раза в пять лет и не чаще одного раза в три года и основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования.

Государственная кадастровая оценка земель осуществляется:
1. В отношении городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости.
2. В отношении сельскохозяйственных угодий вне черты городских и сельских поселений и земель лесного фонда на основе капитализации расчетного рентного дохода.
3. В отношении иных категорий земель вне черты городских и сельских поселений на основе капитализации расчетного рентного дохода или исходя из затрат, необходимых для воспроизводства и (или) сохранения и поддержания ценности их природного потенциала.
В процессе государственной кадастровой оценки земель проводится оценочное зонирование территории.
Оценочная зона – это часть земель, однородных по целевому назначению, виду функционального использования и близких по значению кадастровой стоимости земельных участков.
В зависимости от территориальной величины оценочных зон их границы совмещаются с границами земельных участков с учетом сложившейся застройки и землепользования, размещения линейных объектов (улиц, дорог, рек, водотоков, путепроводов, железных дорог и др.), а также границами кадастровых районов или кадастровых кварталов.
Результатом оценочного зонирования является карта (схема) оценочных зон и кадастровая стоимость единицы площади в границах этих зон. Государственная кадастровая оценка земель проводится с учетом данных земельного, градостроительного, лесного, водного и других кадастров. Результаты государственной кадастровой оценки земель вносятся в государственный земельный кадастр.
Согласно ст. 70 Земельного кодекса РФ, государственный земельный кадастр представляет собой систематизированный свод документированных сведений об объектах государственного кадастрового учета, о правовом режиме земель в Российской Федерации, о кадастровой стоимости, местоположении, размерах земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимого имущества.
Земельный кадастр включает в себя сведения о субъектах права на земельные участки.
При проведении государственного кадастрового учета вновь образуемых земельных участков, а также текущих изменений, связанных с изменением категории земель, вида разрешенного использования или уточнением площади земельных участков, определение их кадастровой стоимости осуществляется на основе результатов государственной кадастровой оценки земель.

Рыночная стоимость земли

Рыночная стоимость участка согласно статье 66 ЗК РФ устанавливается в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» по договору между заказчиком и оценщиком.

Автор Фирсова М.
Июнь 2006

Поделиться ссылкой в социальных сетях:

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *