Ремонт в арендуемом помещении

Содержание

Отсекаем ремонт, оставляем улучшения

Реконструкция здания, производимая арендатором, приводит к улучшениям арендованного имущества. При производстве строительных работ следует выделять работы собственно по реконструкции и работы, относящиеся к капитальному ремонту. Расходы на ремонт не относятся к капитальным вложениям, они учитываются в составе текущих расходов.

Под улучшениями арендованного имущества, по нашему мнению, следует понимать вовсе не результаты ремонта, а исключительно такие действия с объектом, которые приводят к его качественному изменению по сравнению с полностью отремонтированным объектом. Точку зрения, согласно которой результаты капитального ремонта к улучшениям не относятся, поддерживают Минфин России и большинство судей (например, Письма Минфина России от 27.07.2006 N 03-03-04/2/183 и от 18.03.2008 N 03-03-09/1/195 и Постановление ФАС Дальневосточного округа от 22.02.2005 N Ф03-А51/04-1/4525). Отметим, что некоторые судьи все-таки считали производство капитального ремонта одной из форм неотделимых улучшений (Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 30.10.2007 N А78-715/07-Ф02-8189/07).

Отношения арендатора и арендодателя по ремонту регулируются ст. 616 ГК РФ. При этом капремонт, если иное не предусмотрено договором, производится арендодателем или за его счет.

Вопросы, связанные с улучшением арендованного имущества, регулируются нормами ст. 623 ГК РФ. При этом необходимо различать отделимые и неотделимые улучшения.

Правовой статус неотделимых улучшений

Улучшения являются отделимыми, если они могут быть физически отделены от арендуемого имущества без причинения вреда для его целостности. Такие улучшения, произведенные арендатором, являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором (п. 1 ст. 623 ГК РФ). Во избежание разногласий между сторонами договора и с налоговыми органами лучше заранее четко определять в договоре аренды, какие работы и объекты относятся к отделимым улучшениям, а какие — к неотделимым.

Неотделимыми улучшениями признаются такие улучшения, которые нельзя отделить от арендованной вещи, не причинив ей вреда. По нашему мнению, применительно к движимому имуществу речь идет о модернизации или дооборудовании, а применительно к недвижимому имуществу — о реконструкции или достройке.

Если улучшения проводятся с согласия арендодателя, то по окончании срока договора аренды арендатор имеет право на возмещение стоимости таких улучшений, если иное не предусмотрено условиями договора аренды (п. 2 ст. 623 ГК РФ). Если же улучшения производятся без согласия арендодателя, то последний не только вправе отказаться возмещать их стоимость, но по окончании срока аренды может вообще от них отказаться. Тогда арендатору во исполнение ст. 622 ГК РФ придется за свой счет приводить имущество в первоначальное состояние (с учетом нормального износа) и, возможно, возмещать арендодателю упущенную выгоду за время работ по обратной переделке.

Порядок бухгалтерского учета капитальных вложений арендатора в настоящее время недостаточно урегулирован в нормативных документах. Вероятно, это связано с недостаточной четкостью положений ст. 623 ГК РФ о правах на неотделимые улучшения.

Очевидно, что поскольку они неотделимы, то по окончании срока аренды остаются вместе с предметом аренды в распоряжении арендодателя. Собственность арендодателя на неотделимые улучшения по завершении срока аренды ни у кого не вызывает сомнений. Исключение составляют случаи, когда арендатор заключает с арендодателем договор инвестиционного типа, согласно которому обязуется что-нибудь достроить с условием получения права собственности на часть достроенного (например, на верхний этаж здания). Мы такие случаи в данной статье не рассматриваем.

Сомнения вызывает период, когда арендатор во время действия договора аренды использует в производственной деятельности законченные им неотделимые улучшения. Существует три основные позиции.

Первая: право собственности на результат выполненных арендатором работ, имеющий характер неотделимых улучшений, сразу по завершении этих работ принадлежит арендодателю независимо от условий договора аренды.

Вторая: по завершении работ право собственности на неотделимые улучшения возникает у арендатора, арендодателю оно передается по акту. Иначе говоря, до момента передачи (который может приходиться, например, только на конец срока аренды) собственником является арендатор. Например, в Постановлении ФАС Поволжского округа от 22.03.2007 N А65-25799/2005-СА1-19 говорится: «Неотделимые улучшения объекта аренды (зданий) в силу того, что их невозможно отделить от самого объекта аренды, в конечном счете будут признаны собственностью арендодателя и перейдут к нему вместе с объектом аренды после окончания договора аренды».

Третья позиция заключается в том, что стороны договора аренды вправе самостоятельно разрешить данный вопрос в договоре. Если они предусмотрят условие, согласно которому собственником неотделимых улучшений до окончания аренды является арендатор, то так оно и будет. Такой подход опирается на ст. 623 ГК РФ (которая однозначно не определяет, кто является собственником неотделимых улучшений), а также на нормы ст. 421 ГК РФ о свободе договора.

Однако мы придерживаемся первой позиции. Представители налоговых органов, Минфин России и большинство арбитражных судов тоже (см. Постановления ФАС Северо-Кавказского округа от 14.08.2008 N Ф08-3813/2008, Ф08-3813/2008/1, от 03.08.2004 N Ф08-3381/2004, Уральского округа от 26.11.2008 N Ф09-8830/08-С6). В Постановлении ФАС Уральского округа от 12.08.2008 N Ф09-5672/08-С6 (Определением ВАС РФ от 18.05.2009 N ВАС-15986/08 отказано в пересмотре данного дела) отмечено: «Как следует из содержания норм ст. ст. 622 и 623 ГК РФ, неотделимые улучшения арендованного имущества могут находиться только в собственности арендодателя, арендатор при этом вправе требовать только возмещения стоимости произведенных им улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды».

Применительно к рассматриваемой ситуации в пользу первой позиции можно сказать следующее. При реконструкции здания неотделимые улучшения как часть недвижимости в силу ст. 134 ГК РФ также относятся к недвижимости. Права на недвижимость подлежат государственной регистрации. Следовательно, у арендатора не может быть права собственности на результат реконструкции до регистрации. Зарегистрировать же право собственности арендатор сможет, если он будет одновременно являться инвестором строительных работ (о чем мы упоминали выше).

Почему мы так тщательно стали разбирать спорный вопрос о праве собственности на неотделимые улучшения? Дело в том, что на практике в зависимости от его решения пытаются решить другие вопросы: по бухгалтерскому учету, о налоге на имущество, о необходимости уплаты НДС. Оправданна ли такая взаимосвязь? Полагаем, что нет, но об этом — несколько ниже.

Бухучет капитальных вложений и налог на имущество

Напомним, что согласно п. 1 ст. 374 НК РФ объектом обложения налогом на имущество признается движимое и недвижимое имущество, учитываемое на балансе организации в качестве объектов основных средств в соответствии с установленным порядком ведения бухгалтерского учета. Соответственно, налог на имущество по неотделимым улучшениям в период действия договора аренды должна платить та сторона договора, которая учитывает их на балансе в качестве основных средств.

Приведем нормы по бухучету, которые относятся к делу.

Законченные капвложения в арендованные объекты основных средств зачисляются организацией-арендатором в собственные основные средства в сумме фактически произведенных затрат, если иное не предусмотрено договором аренды (п. 47 Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в Российской Федерации, утвержденного Приказом Минфина России от 29.07.1998 N 34н, далее — Положение).

Согласно п. 5 ПБУ 6/01 «Учет основных средств» в составе основных средств помимо прочего учитываются также капвложения в арендованные объекты основных средств.

При этом в п. 3 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденных Приказом Минфина России от 13.10.2003 N 91н (далее — Методические указания), норма п. 5 ПБУ 6/01 существенно дополнена: «капвложения в арендованные объекты основных средств, если в соответствии с заключенным договором аренды эти капвложения являются собственностью арендатора». В п. 10 Методических указаний говорится, что такие капвложения учитываются арендатором как отдельный инвентарный объект. Тогда согласно п. 35 Методических указаний затраты по законченным работам капитального характера у арендатора списываются с кредита счета 08 в корреспонденции с дебетом счета 01. Если же в соответствии с договором арендатор передает произведенные капвложения арендодателю, затраты по законченным работам капитального характера, подлежащие компенсации арендодателем, списываются с кредита счета 08 в корреспонденции с дебетом счета учета расчетов.

Складывается впечатление, что создатели Методических указаний предполагали возможность установления договором аренды права собственности на неотделимые улучшения у арендатора или арендодателя по выбору (третья позиция по праву собственности). В этой связи сторонники первой и второй позиций по праву собственности при рассмотрении вопроса о бухучете неотделимых улучшений и налоге на имущество предпочитают игнорировать упомянутые нормы Методических указаний. Основания для этого имеются. Во-первых, указанные нормы противоречат упомянутым нормам Положения и ПБУ 6/01. Во-вторых, они вынуждают стороны договора аренды вносить в договор условие, которое, возможно, будет противоречить закону.

На сегодняшний момент существует три позиции в отношении бухгалтерского учета и обложения налогом на имущество неотделимых улучшений.

Первая позиция. Произведенные арендатором капвложения в арендованный объект (стоимость улучшений арендованного имущества) учитываются арендатором в составе основных средств и подлежат обложению налогом на имущество организаций до их выбытия в рамках договора аренды.

Данной позиции придерживаются сторонники второй позиции о праве собственности на неотделимые улучшения (что до передачи арендодателю оно принадлежит арендатору), а также Минфин России. Позиция финансового ведомства была изложена в Письме от 24.10.2008 N 03-05-04-01/37, подписанном заместителем министра финансов С.Д. Шаталовым. Аналогичное мнение изложено в Письмах Минфина России от 28.03.2005 N 03-06-01-04/177 (п. 1), от 16.12.2008 N 03-05-05-01/73 и от 11.03.2009 N 03-05-05-01/17.

Свой вывод финансовое ведомство делает на основании п. 5 ПБУ 6/01 без ссылки на вышеупомянутые нормы Методических указаний. Причем в Письмах подчеркивается, что Методические указания действуют в части, не противоречащей ПБУ 6/01.

Согласно п. 29 ПБУ 6/01 стоимость объекта основных средств, который выбывает или не способен приносить организации экономические выгоды (доход) в будущем, подлежит списанию с бухгалтерского учета. Под выбытием капвложений с баланса арендатора среди прочего, по мнению Минфина, можно понимать возмещение арендодателем стоимости произведенных арендатором улучшений (за исключением случая возмещения посредством установления пониженной арендной платы).

Первую позицию поддерживают и некоторые суды. Например, в Постановлении ФАС Волго-Вятского округа от 26.02.2008 N А29-2381/2007 был сделан вывод: «Капитальные вложения в арендованные основные средства, произведенные в форме неотделимых улучшений, осуществленные арендатором с согласия арендодателя, признаются объектами основных средств в течение срока действия договора аренды».

Если организация принимает первую позицию, то затраты на реконструкцию арендованного здания у арендатора учитываются на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы», а по окончании работ списываются с кредита счета 08 в дебет счета 01 «Основные средства». На сумму произведенных капитальных вложений арендатор открывает отдельную инвентарную карточку на отдельный инвентарный объект. Документальным подтверждением проведения и окончания работ будут являться приказ руководителя организации о проведении реконструкции арендуемого здания и акт о приеме-сдаче отремонтированных, реконструированных, модернизированных объектов основных средств по форме N ОС-3, утвержденной Постановлением Госкомстата России от 21.01.2003 N 7. С момента принятия улучшений к учету на счете 01 арендатор будет являться плательщиком налога на имущество.

Вторая позиция. Неотделимые улучшения в арендованное имущество не могут быть учтены в бухгалтерском учете арендатором как основные средства на счете 01.

Соответственно, затраты на осуществление неотделимых улучшений арендатор учитывает на счете 08 до момента передачи неотделимых улучшений арендодателю. При передаче неотделимых улучшений арендодателю сумма, учтенная на счете 08, списывается в состав расходов (дебет счета 91-2).

Такой позиции, как правило, придерживаются сторонники первой позиции по праву собственности (арендатор может быть собственником только отделимых улучшений).

Отметим, активы, числящиеся на счете 08, не являются объектом обложения налогом на имущество, хотя и отвечают признакам основного средства. Если улучшения будут так «висеть» до окончания срока аренды без передачи арендодателю, то формально в период действия договора аренды налог на имущество по неотделимым улучшениям никто не будет платить. Разумеется, это приведет к спорам с налоговыми органами.

Во избежание нежелательных споров арендатору, казалось бы, выгодно сразу по окончании работ передавать арендодателю неотделимые улучшения с оформлением двухстороннего акта приема-передачи. В этом случае плательщиком налога на имущество по улучшениям будет признаваться арендодатель.

Но, к сожалению, у данной позиции есть весьма слабые стороны. Во-первых, арендодатель может просто не согласиться принимать на свой баланс неотделимые улучшения до окончания срока аренды (зачем ему платить дополнительный налог на имущество?). Во-вторых, после такой безвозмездной передачи арендатор не сможет в налоговом учете начислять амортизацию на сумму неотделимых улучшений (см. ниже). Тогда при небольшом сроке аренды (несколько лет) потери от налога на прибыль могут оказаться существеннее потерь от налога на имущество.

Справедливости ради отметим, что существует одно выигранное арендатором на высшем уровне дело, когда неотделимые улучшения не передавались арендодателю, арендатор держал их на счете 08, учитывал расходы на реконструкцию в целях налогообложения, не начисляя при этом налог на имущество (Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 27.03.2007 N Ф08-1018/2007-574А по делу N А32-20832/05-5/124-2006-33/257; ВАС РФ оставил его в силе, не передав в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора). Суды в решениях ссылались на п. 5 ПБУ 6/01, п. 47 Положения, п. п. 10, 35 Методических указаний, а также на условие договора аренды о том, что неотделимые улучшения объекта, произведенные с согласия арендодателя, подлежат передаче на баланс арендодателя после окончания срока действия договора. Были сделаны выводы, что арендатор не вправе был учитывать улучшения на счете 01 и не являлся плательщиком налога на имущество.

Третья позиция. Капвложения в виде неотделимых улучшений в составе основных средств учитывает у себя тот, кто признается их собственником по соглашению сторон. Следовательно, налог на имущество будет уплачивать то лицо, которое будет являться собственником неотделимых улучшений.

Такой подход естественным образом вытекает из третьей позиции по праву собственности и, разумеется, опирается на абз. 2 п. 3, абз. 8 п. 10 и п. 35 Методических указаний. При этом совершенно неясно, как поступать, когда в договоре аренды не оговорено право собственности на неотделимые улучшения.

По нашему мнению, более обоснованной является все-таки первая позиция, отстаиваемая Минфином. Обратите внимание, что финансовое ведомство вообще не связывает проблему бухучета неотделимых улучшений с правом собственности на них. Мы считаем такой подход логичным и оправданным.

Во-первых, связи с правом собственности нет и в ПБУ 6/01. Хотелось бы напомнить общеизвестные случаи-исключения, когда объект основных средств принимает на баланс лицо, не являющееся его собственником: предусмотренный договором лизинга учет ОС на балансе у лизингополучателя, учет имущества на отдельном балансе у доверительного управляющего, унитарные и казенные предприятия, у которых нет права собственности, а есть соответственно право хозяйственного ведения и оперативного управления. По нашему мнению, учет капитальных вложений арендатора в неотделимые улучшения как раз является аналогичным случаем-исключением.

Во-вторых, один из основополагающих принципов бухучета — приоритет экономического содержания перед юридической формой. Экономика здесь простая: если улучшения арендатор делал фактически не для арендодателя, а для собственного использования в период аренды, он и должен их учитывать.

В-третьих, иной порядок бухгалтерского учета — на балансе арендодателя — приводит, по нашему мнению, к невозможности амортизации и в налоговом учете. В самом деле, если улучшения переданы по акту безвозмездно арендодателю, их не может быть и в налоговом учете. Ведь в силу п. 16 ст. 270 НК РФ стоимость безвозмездно переданного имущества и связанные с этим расходы не учитываются в целях налогообложения.

В-четвертых, иной порядок учета автоматически означает пересмотр условий договора аренды, что весьма неудобно для арендатора. Если обязанность по уплате налога на имущество в отношении невозмещаемых арендодателем неотделимых улучшений возлагается на арендодателя, то арендодатель наверняка будет повышать и арендную плату.

Таким образом, мы придерживаемся позиции, что произведенные по согласованию с арендодателем неотделимые улучшения, являясь изначально собственностью арендодателя, учитываются на балансе арендатора и облагаются у него налогом на имущество до момента их полного возмещения арендодателем или до окончания срока аренды (при условии договора, что улучшения не возмещаются). До этого же момента будет начисляться и амортизация по неотделимым улучшениям. Начало начисления — 1-е число месяца, следующего за месяцем ввода объекта в эксплуатацию (п. 21 ПБУ 6/01 и п. 52 Методических рекомендаций).

Если же во исполнение условий договора неотделимые улучшения сразу передаются по акту арендодателю, то тогда они списываются с баланса арендатора, плательщиком налога на имущество становится арендодатель (при отсутствии с его стороны возмещения он должен учесть улучшения по рыночной стоимости). Полагаем, что тогда и в налоговом учете арендатора неправомерно начислять амортизацию на неотделимые улучшения.

Налоговый учет неотделимых улучшений

Для целей налогообложения амортизируемым имуществом признаются, в частности, капвложения в форме неотделимых улучшений в арендуемые объекты основных средств, произведенные арендатором с согласия арендодателя (п. 1 ст. 256 НК РФ, Письма Минфина России от 19.01.2009 N 03-03-07/1 и от 10.11.2008 N 03-03-06/1/620). Очевидно, что речь идет только о не возмещаемых арендодателем расходах. Возмещаемые признаются увеличением стоимости объекта аренды у арендодателя (абз. 5 п. 1 ст. 258 НК РФ).

Амортизация начисляется в течение срока действия договора аренды (абз. 6 п. 1 ст. 258 НК РФ, Письма Минфина России от 06.11.2009 N 03-03-06/2/215 и от 05.02.2008 N 03-03-06/2/12, ФНС России от 17.08.2009 N 3-2-13/181@, УФНС России по г. Москве от 04.06.2008 N 20-12/053638 и от 18.03.2008 N 20-12/025122.1). Если впоследствии договор пролонгируется, то арендатор вправе и дальше продолжать начислять амортизацию (Письмо Минфина России от 08.10.2008 N 03-03-06/2/140).

Рассчитывается амортизация с учетом срока полезного использования арендованного объекта основных средств, который определяется в соответствии с Классификацией основных средств, утвержденной Постановлением Правительства РФ от 01.01.2002 N 1, а в случае отсутствия объектов в Классификации — в соответствии с техническими условиями или рекомендациями организаций-изготовителей (абз. 6 п. 1, п. 6 ст. 258 НК РФ).

Таким образом, в рассматриваемой ситуации капвложения арендатора в согласованную с арендодателем реконструкцию, не возмещаемые арендодателем, подлежат амортизации в налоговом учете у арендатора в течение срока действия договора аренды. При этом используется норма амортизационных отчислений, определенная исходя из срока полезного использования арендованного здания.

Обратите внимание! Реальный срок полезного использования конкретного объекта улучшений может быть существенно меньше срока использования арендованного здания. В таких исключительных случаях Минфин России разрешал определять норму амортизации улучшений исходя из срока их использования. Например, в Письме от 23.10.2009 N 03-03-06/2/203 это разрешено в отношении установленного арендатором лифтового оборудования.

Однако с 2010 г. подобная возможность будет предусмотрена непосредственно в абз. 6 п. 1 ст. 258 НК РФ (Федеральный закон от 25.11.2009 N 281-ФЗ). Норма амортизации капвложений у арендатора будет рассчитываться исходя из срока полезного использования, определенного в соответствии с Классификацией, или для объекта аренды, или для самих капитальных вложений.

Арендатор начинает начислять амортизацию с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором реконструированное здание было введено в эксплуатацию (п. 4 ст. 259, п. 3 ст. 259.1 и п. 6 ст. 259.2 НК РФ).

По нашему мнению, при выбытии неотделимых улучшений в бухучете арендатора (передача арендодателю по акту) происходит автоматическое выбывание и в налоговом учете, соответственно, амортизация прекращает начисляться.

Имеет ли арендатор право воспользоваться амортизационной премией в отношении неотделимых улучшений?

Согласно официальной позиции — нет (Письма Минфина России от 09.02.2009 N 03-03-06/2/18, от 24.05.2007 N 03-03-06/1/302 и от 22.05.2007 N 03-03-06/2/82).

Однако с такой позицией можно не согласиться. Ведь налоговое законодательство не содержит прямого запрета на применение амортизационной премии к неотделимым улучшениям, за исключением полученных безвозмездно (абз. 2 п. 9 ст. 258 НК РФ). Кроме того, абз. 2 п. 9 ст. 258 НК РФ позволяет применять премию к капитальным вложениям, а в соответствии с абз. 4 п. 1 ст. 256 НК РФ неотделимые улучшения определяются как капитальные вложения.

Судебная практика по данному вопросу в настоящий момент не сложилась. Поэтому если вы не готовы к судебным тяжбам с налоговыми органами, то лучше руководствоваться разъяснениями Минфина России.

НДС при передаче улучшений арендодателю

Вопрос о возникновении у арендатора объекта обложения НДС при передаче арендодателю неотделимых улучшений является спорным.

Официальная позиция заключается в том, что в рассматриваемой ситуации имеет место возмездная (при возмещении арендодателем) или безвозмездная передача результатов выполненных работ, облагаемая НДС (п. 1 ст. 146 НК РФ, Письма Минфина России от 29.08.2008 N 03-07-11/290, от 03.11.2006 N 03-03-04/2/231 и от 16.10.2006 N 03-03-04/2/218, УФНС России по г. Москве от 08.12.2006 N 19-11/108507 и от 26.01.2007 N 19-11/06916).

Большинство арбитражных судов также придерживается мнения, что при передаче на баланс арендодателя капитальных вложений арендатор обязан исчислить и уплатить в бюджет НДС (например, Постановления ФАС Поволжского округа от 24.06.2008 N А12-18629/07, Московского округа от 13.02.2007 N КА-А40/450-07 и Уральского округа от 02.08.2005 N Ф09-2444/05-С7).

Обратите внимание, что при безвозмездной передаче налоговая база по НДС исчисляется исходя из цен, определяемых в порядке, аналогичном предусмотренному ст. 40 Кодекса (п. 2 ст. 154 НК РФ). В упомянутом Постановлении ФАС Уральского округа было указано: исходя из анализа норм п. п. 4 — 9 ст. 40 НК РФ рыночная цена определяется на момент реализации и она должна сложиться в сопоставимых условиях.

В этой связи арендатор в акте может в целях налогообложения указать, например, цену, соответствующую затратам на реконструкцию за вычетом амортизационных отчислений за период до передачи и с учетом инфляции.

Существуют арбитражные решения, согласно которым при передаче арендодателю затрат на стоимость неотделимых улучшений арендованного объекта не возникает операций, признаваемых объектом обложения НДС (Постановления ФАС Московского округа от 30.09.2008 N КА-А40/9153-08 и Северо-Западного округа от 21.04.2006 N А56-7638/2005). Однако мы не разделяем данную точку зрения. Тем более что при обложении передачи НДС арендатору легче доказать свое право на вычеты «входного» НДС.

Суммы НДС, предъявленные при приобретении товаров (работ, услуг), используемых при проведении неотделимых улучшений в арендуемое имущество, подлежат вычету у арендатора в порядке и на условиях, установленных ст. ст. 171 и 172 НК РФ (Письма УФНС России по г. Москве от 26.01.2007 N 19-11/06916 и от 08.12.2006 N 19-11/108507).

Капитальный ремонт арендованного здания, сооружения, помещения

По общему правилу здания и сооружения относятся к объектам капитального строительства (п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ).

Капитальный ремонт таких объектов предполагает замену и (или) восстановление строительных конструкций или элементов этих конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замену и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов или их элементов, а также замену отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов (п. 14.2 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ).

Указанное определение капитального ремонта не распространяется на линейные объекты, к которым согласно п. 10.1 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ относятся линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения.

Капитальный ремонт линейных сооружений (объектов) — изменение параметров данных объектов или их участков (частей), которое не влечет за собой изменение класса, категории и (или) первоначально установленных показателей функционирования таких объектов и при котором не требуется изменение границ полос отвода и (или) охранных зон таких объектов (п. 14.3 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ).

Условие о проведении капитального ремонта арендованного имущества определяет, чьими силами и за чей счет он производится, а также устанавливает порядок и сроки его проведения.

Согласование условия о проведении капитального ремонта здания, сооружения, помещения

В согласовании данного условия заинтересованы обе стороны, поскольку оно определяет их взаимные представления о выполнении капитального ремонта и позволяет избежать конфликтов при его осуществлении.

Поэтому в договоре необходимо предусмотреть:

— какая сторона обязана проводить капитальный ремонт, а также — как распределяются расходы по нему между сторонами;

— виды, объем и стоимость работ по капитальному ремонту;

— срок проведения капитального ремонта;

— порядок внесения арендной платы за период проведения капитального ремонта;

— порядок проведения такого ремонта.

Если условие о капитальном ремонте арендованного имущества не согласовано

В этом случае обязанность по его проведению в силу п. 1 ст. 616 ГК РФ несет арендодатель.

Сторона, которая несет обязанность и (или) расходы по проведению капитального ремонта арендованного здания (сооружения, помещения)

Согласно п. 1 ст. 616 ГК РФ обязанность по осуществлению капитального ремонта переданного в аренду имущества несет арендодатель, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Норма п. 1 ст. 616 ГК РФ диспозитивна, поэтому стороны вправе в соответствии с п. 4 ст. 421 ГК РФ возложить обязанность по осуществлению капитального ремонта на арендатора (Постановление ФАС Дальневосточного округа от 18.12.2002 N Ф03-А73/02-2/2589, Постановление ФАС Московского округа от 19.12.2008 N КГ-А40/11855-08-1,2 (Определением ВАС РФ от 04.03.2009 N 1959/09 отказано в передаче данного дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора)). При этом они могут установить, что арендодатель возмещает арендатору произведенные затраты, либо возложить все расходы на арендатора. Если капитальный ремонт осуществляется арендодателем, стороны могут согласовать обязанность арендатора возместить его стоимость.

Пример формулировки условия:

«Арендатор обязан производить капитальный ремонт арендованного имущества».

Если имущество передается арендатору только во временное пользование, капитальный ремонт осуществляется арендодателем, поскольку в этом случае арендатор не владеет имуществом и не может произвести ремонт.

Если в договоре не указано, какая сторона несет обязанность по проведению капитального ремонта

В этом случае обязанность по осуществлению капитального ремонта арендованного имущества в силу п. 1 ст. 616 ГК РФ несет арендодатель.

Распределение обязанностей сторон по проведению планового и непланового капитального ремонта зданий, сооружений, помещений

Капитальный ремонт может быть плановым и неплановым, или аварийным.

Неплановый ремонт выполняется для ликвидации последствий аварий, повреждений конструктивных элементов здания, сооружения, помещения, оборудования, сетей и коммуникаций, которые были вызваны чрезвычайными ситуациями.

Плановый же ремонт проводится исходя из фактических потребностей по поддержанию объекта в исправном состоянии с учетом эксплуатационных нагрузок, климатических условий и других факторов. Для некоторых видов объектов периодичность проведения планового ремонта предусмотрена нормативами — например, для производственных зданий и сооружений (п. 3.19 Положения о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений МДС 13-14.2000 (утв. Постановлением Госстроя СССР от 29.12.1973 N 279)).

Заключая договор, стороны могут возложить на арендатора оба вида капитального ремонта (плановый или неплановый) или только один.

Примеры формулировок условия:

«Арендатор обязан производить плановый капитальный ремонт арендованного помещения, а арендодатель — неплановый капитальный ремонт».

«Арендодатель обязан производить плановый капитальный ремонт переданного в аренду здания, арендатор — неплановый капитальный ремонт».

«Обязанность по проведению капитального ремонта объекта аренды (как планового, так и непланового) по настоящему договору несет арендатор».

Если в договоре не распределены обязанности по проведению капитального ремонта

В этом случае сторона, на которую возложена обязанность по осуществлению указанного ремонта, по смыслу п. 1 ст. 616 ГК РФ должна осуществлять как плановый, так и неплановый ремонт арендованного имущества.

Распределение расходов по капитальному ремонту здания, сооружения, помещения между сторонами

При согласовании условия о проведении капитального ремонта рекомендуется определить, за чей счет он будет выполняться. По умолчанию он осуществляется за счет арендодателя (п. 1 ст. 616 ГК РФ), однако стороны вправе изменить это условие договором. В частности, они могут установить, что ремонт проводится арендатором за свой счет.

Виды, объем и стоимость работ по капитальному ремонту арендованного здания сооружения, помещения)

В договоре рекомендуется определить виды, объем и стоимость работ, подлежащих выполнению стороной, которая несет обязанность по капитальному ремонту.

При определении видов работ можно руководствоваться п. 14.2 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ, согласно которому капитальный ремонт охватывает работы по замене или восстановлению строительных конструкций, систем и сетей инженерно-технического обеспечения, замену отдельных элементов несущих конструкций и др.

Существуют также специальные нормативные акты и документы, определяющие виды работ по капитальному ремонту отдельных видов объектов (см., например, п. 3 ст. 15 Федерального закона от 21.07.2007 N 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства», Положение о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений МДС 13-14.2000, утв. Постановлением Госстроя СССР от 29.12.1973 N 279, Приказ Госкомархитектуры от 23.11.1988 N 312 «Об утверждении ведомственных строительных норм Госкомархитектуры «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения» (ВСН 58-88 (р)).

Определение стоимости капитального ремонта в интересах той стороны, на которую возложена обязанность по ее возмещению стороне, осуществляющей ремонт. С помощью согласования стоимости ремонта стороны могут установить предельную сумму, подлежащую возмещению.

Порядок согласования видов, объема и стоимости работ зависит от того, существует ли необходимость в проведении капитального ремонта на момент заключения договора.

Если виды, объем и стоимость работ по капитальному ремонту не определены

В этом случае сторона, которая несет обязанность по капитальному ремонту, будет обязана выполнить работы, вызванные неотложной необходимостью (п. 1 ст. 616 ГК РФ). Если доказательства такой необходимости отсутствуют, то другая сторона, выполнившая работы за свой счет, не сможет потребовать возмещения их стоимости .

Порядок проведения капитального ремонта арендованного здания (сооружения, помещения)

Поскольку в период проведения капитального ремонта пользование арендованным зданием, сооружением или помещением невозможно либо затруднительно, немаловажным для сторон является согласование условия о порядке проведения такого ремонта.

Если обязанность по осуществлению капитального ремонта возложена на арендодателя, то для него важно иметь свободный доступ к объекту в период проведения ремонта, а также чтобы объект был освобожден от имущества арендатора. Для этого в договоре могут быть установлены соответствующие условия.

Арендатору же, в свою очередь, выгодно, чтобы в период проведения капитального ремонта он понес как можно меньше убытков, связанных с невозможностью либо затруднительностью пользования арендованным объектом. Поэтому в его интересах согласовать время, в течение которого проводятся работы (например, ежедневно, с 20.00 до 05.00), и установить регламент проведения работ (например, согласовать условие о ежедневной уборке строительного мусора или обязанность арендодателя обустроить проходы в строительных лесах для обеспечения доступа сотрудников арендатора и т.п.).

Внимание! Арендатору следует учитывать, что если его нахождение или нахождение его имущества в здании во время капитального ремонта создает угрозу жизни и здоровья людей, арендодатель вправе требовать его выселения на время проведения ремонта (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 13.03.2008 по делу N А05-8000/2007).

Пример формулировки условия:

«Капитальный ремонт здания осуществляется арендодателем в следующем порядке:

— не позднее чем за 30 (тридцать) календарных дней до начала работ арендодатель согласовывает с арендатором режим их проведения;

— арендодатель обеспечивает ежедневную уборку строительного мусора;

— арендодатель обеспечивает очистку здания и помещений в нем от загрязнений, возникающих в ходе ремонта, не реже одного раза в неделю;

— арендодатель обязуется обустроить проходы в строительных лесах для обеспечения входа и выхода сотрудников арендатора, а также прохода их к своим рабочим местам с 8.30 до 18.30 в будние дни».

Если во время ремонта пользование объектом будет для арендатора затруднительным или невозможным, в его интересах установить условие об освобождении от уплаты арендной платы до окончания ремонта.

Необходимо учитывать, что согласно п. 4 ст. 55.24 ГрК РФ в случае капитального ремонта зданий, сооружений их эксплуатация допускается после окончания ремонта. По смыслу указанной нормы арендатор не вправе использовать арендованное здание или сооружение во время проведения капитального ремонта вне зависимости от того, проводится он арендодателем или арендатором.

Если условие о порядке проведения капитального ремонта не согласовано

В этом случае сторона, на которую возложена обязанность по его проведению, имеет право осуществлять его в порядке, который сочтет приемлемым. Однако он должен быть безопасным для жизни и здоровья граждан, имущества юридических и физических лиц, государственного или муниципального имущества, оказывать минимальное воздействие на окружающую среду (ст. 35 Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»).

Бухгалтерский учет: Текущий ремонт офиса: учет и документальное оформление списания материалов

ТЕКУЩИЙ РЕМОНТ ОФИСА: УЧЕТ И ДОКУМЕНТАЛЬНОЕ ОФОРМЛЕНИЕ СПИСАНИЯ МАТЕРИАЛОВ

В процессе эксплуатации основные средства изнашиваются, а для поддержания объектов в рабочем состоянии и предотвращения преждевременного выхода из строя необходим ремонт основных средств. Подлежащие ремонту объекты предварительно обследуются должностными лицами либо подразделениями организации, ответственными за их эксплуатацию и использование. Материалы обследования (дефектные акты, акты технического обследования, докладные записки о техническом состоянии и т.п.) с отражением выводов и предложений о характере и объемах необходимых ремонтных работ представляются руководителю организации для принятия по ним решения (утверждения).

В зависимости от сложности, продолжительности, объемов и характера выполняемых работ ремонт основных средств может быть текущим либо капитальным. Порядок учета расходов по проведению ремонта основных средств зависит от того, кем выполняются ремонтные работы. Существует два способа проведения ремонта основных средств: подрядный способ (ремонт производится силами сторонней организации) и хозяйственный способ (подразумевает выполнение ремонтных работ силами самой организации).

Рассмотрим порядок списания материалов при осуществлении текущего ремонта, произведенного собственными силами организации.

Действия организации должны быть следующими:

1. Назначается работник, ответственный за проведение ремонта. Выполнение ремонтных работ работником может производиться как в рамках своих должностных обязанностей, так и путем заключения с ним договора подряда. При необходимости с ним заключается договор материальной ответственности.

2. Определяется расход материалов:

— по нормам, установленным в организации;

— по факту в зависимости от вида ремонтных работ.

Документальное оформление использованных при проведении ремонтных работ материалов производиться путем составления акта на списание материалов по форме, установленной в организации в соответствии с требованиями ст.9 Закона РБ от 18.10.1994 № 3321-XII «О бухгалтерском учете и отчетности».

3. Производится передача в подотчет материально ответственному лицу материалов, необходимых для проведения ремонтных работ. На данной стадии движения материалов следует учитывать территориальную удаленность склада от места проведения работ. Согласно п.7 разъяснений Минфина РБ от 15.07.2004 № 15-9/338 «О порядке применения товарно-транспортных накладных» отпуск материалов в кладовые цехов рассматривается как внутреннее перемещение. Расход материала со склада в производство (в цех) оформляется лимитно-заборными картами, актами-требованиями на замену (дополнительный отпуск) материалов, накладными-требованиями на отпуск (внутреннее перемещение) материалов, комплектовочными ведомостями, раскройными картами.

В случае нахождения цехов на другой территории (по другому адресу) отпуск материалов, полуфабрикатов, запчастей и другого имущества производится по товарно-транспортным накладным (форма ТТН-1), товарным накладным (форма ТН-2).

Следовательно, если склад и место проведения ремонтных работ расположены по одному адресу, то передача материалов оформляется накладной на внутреннее перемещение (актом-требованием на замену (дополнительный отпуск) материалов формы М-10 или накладной-требованием на отпуск (внутреннее перемещение) материалов формы М-11, бланки которых были утверждены постановлением Госкомстата СССР от 28.12.1989 № 241 (примечание)). Следует отметить, что отраслевыми министерствами разработаны типовые формы документов первичного учета. Так, например, Минпромом РБ постановлением РБ от 29.12.2004 № 21 утвержден Альбом унифицированных форм первичной учетной документации по учету основных средств и материалов для организаций Министерства промышленности Республики Беларусь, в который включены формы М-10п (акт-требование на замену (дополнительный отпуск) материалов) и М-11п (требование-накладная на отпуск материалов).

В случае, когда склад и место проведения ремонтных работ находятся по различным адресам, то при передаче материалов необходимо оформить накладную формы ТТН-1 или ТН-2 (бланки накладных утверждены постановлением Минфина РБ от 14.05.2001 № 53).

4. На основании акта на списание материально ответственное лицо отражает расход материалов в материальном отчете.

Бухгалтерский учет

Исходя из подп.2.2.6.2 Основных положений по составу затрат, включаемых в себестоимость продукции (работ, услуг), утвержденных Минэкономики РБ 26.01.1998 № 19-12/397, Минстатом РБ 30.01.1998 № 01-21/8, Минфином РБ 30.01.1998 № 3 и Минтруда РБ 30.01.1998 № 03-02-07/300, затраты по поддержанию основных средств, используемых в предпринимательской деятельности в рабочем состоянии (расходы на технический осмотр и уход, на проведение текущего, среднего и капитального ремонтов), относятся к затратам на обслуживание производственного процесса и включаются в себестоимость продукции (работ, услуг).

Согласно п.31 Инструкции о порядке бухгалтерского учета основных средств, утвержденной постановлением Минфина РБ от 20.12.2001 № 127 (далее — Инструкция № 127), восстановление объекта основных средств может осуществляться посредством ремонта, модернизации и реконструкции.

В бухгалтерском учете фактические затраты по ремонтным работам, включаемые в соответствии с законодательством в себестоимость продукции (работ, услуг), отражаются записями по дебету счетов 20 «Основное производство», 23 «Вспомогательные производства», 25 «Общепроизводственные расходы», 26 «Общехозяйственные расходы», 44 «Расходы на реализацию» и других в корреспонденции с кредитом счета 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками» — при осуществлении работ подрядным способом и по дебету счета 23 «Вспомогательные производства» в корреспонденции с кредитом счетов 10 «Материалы», 69 «Расчеты по социальному страхованию и обеспечению», 70 «Расчеты с персоналом по оплате труда» и других — при осуществлении работ хозяйственным способом (п.33 Инструкции № 127).

Затраты на ремонт арендованных (сданных в аренду) основных средств, производимые в соответствии с условиями договора за счет средств (п.37 Инструкции № 127):

арендодателя, — учитываются в порядке, установленном Инструкцией № 127, и списываются в дебет счета 91 «Операционные доходы и расходы»;

арендатора, — включаются в себестоимость продукции (работ, услуг) в соответствии с законодательством.

Вышеперечисленные нормы законодательства в части корреспонденции счетов содержатся также и в Инструкции по применению Типового плана счетов бухгалтерского учета, утвержденной постановлением Минфина РБ от 30.05.2003 № 89.

Затраты на восстановление объектов основных средств отражаются в бухгалтерском учете того отчетного периода, к которому они относятся (п.38 Инструкции № 127).

Налоговый учет

Расходы организации на все виды ремонта основных средств, участвующих в предпринимательской деятельности, согласно подп.4-2.44 п.4-2 ст.3 Закона РБ от 22.12.1991 № 1330-XII «О налогах на доходы и прибыль» относятся к прочим затратам, учитываемым при налогообложении прибыли.

Суммы налога на добавленную стоимость, предъявленные поставщиком материалов, подлежат вычету на основании подп.2.1.2 п.2 ст.16 Закона РБ от 19.12.1991 № 1319-XII «О налоге на добавленную стоимость».

Списание материалов на ремонт не является оборотом по реализации, следовательно, отсутствует и объект обложения НДС.

Обратите внимание, что в соответствии с Инструкцией о порядке образования инновационного фонда Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь на 2008 год, утвержденной постановлением Минстройархитектуры РБ от 28.12.2007 № 33, в перечень работ, облагаемых отчислениями в инновационный фонд, не включены работы по текущему ремонту. Значит, при осуществлении в 2008 г. текущего ремонта хозяйственным способом отчисления не производятся.

Пример

ООО «Производитель» собственными силами (работники предприятия) в августе 2008 г. произвела оклейку обоями кабинета директора. Для проведения ремонтных работ было приобретено 7 рулонов обоев на сумму 70 000 руб., сумма НДС — 12 600 руб., и две упаковки обойного клея стоимостью 7 000 руб., сумма НДС — 1 260 руб. Иные затраты по ремонту офиса (условно) — 155 690 руб.

В бухгалтерском учете организации необходимо произвести следующие записи:

Содержание хозяйственной операции Дебет Кредит Сумма, руб.
Произведена оплата поставщику за полученные материалы 60 51 90 860
Отражено поступление материалов (обои, клей) от поставщиков 10 60 (71) 77 000
Отражен НДС по приобретенным материалам 18 60 (71) 13 860
Принят к вычету НДС по приобретенным материалам 68 18 13 860
Отражено списание материалов на ремонт офисного помещения на основании утвержденного акта от 10.08.2008 26 10 77 000
Отражены иные затраты по ремонту офиса собственными силами (амортизация основных средств, заработная плата с отчислениями и др.) 26 02, 70,
69, 71,
76-2 и др.
155 690

В данной ситуации примерная форма акта на списание материалов может быть следующей:

УТВЕРЖДАЮ
Директор ООО «Производитель»
Кузнецов А.В.

АКТ
на списание материалов

от «10» августа 2008 г.

Комиссия в составе председателя инженера Лепеши А.В.,

членов комиссии: главного бухгалтера Перелыгиной К.С., офис-менеджера Залоги Г.В.

установила, что при проведении текущего ремонта офисного помещения (оклейка обоями кабинета директора) в период с 4 по 8 августа 2008 г. были использованы следующие материалы:

№ п/п Наименование материалов и комплектующих Ед.изм. К-во Цена без НДС, тыс.руб. Сумма, руб.
1 Обои рулон 7 10 000 70 000
2 Клей обойный шт. 2 3 500 7 000

В соответствии с этим расходы в сумме 77 000 (семьдесят семь) тысяч рублей следует отнести на затраты.

Председатель комиссии

Члены комиссии:

главный бухгалтер

офис-менеджер

А.В.Лепеша

К.С.Перелыгина

Г.В.Залога

24.09.2008 г.

Марина Лебецкая, аудитор

Журнал «Главный Бухгалтер. Учет ТМЦ» № 2, 2008 г.

Примечание. Отметим, что данное постановление утратило силу с 22 ноября 2007 г., однако организации могут брать за основу бланки, приведенные в нем, при разработке необходимых для работы форм первичных учетных документов (при условии, если таких форм нет в утвержденных альбомах унифицированных форм первичной учетной документации).

>Текущий ремонт офиса

Определяем доход от ремонта основных средств

Признается ли стоимость материалов и иного имущества, полученного при проведении ремонта основных средств, до момента реализации такого имущества доходом, учитываемым для целей налогообложения прибыли? Хотелось бы обратить ваше внимание на то, что в своих разъяснениях Минфин России отвечает на этот вопрос положительно (Письмо от 15 сентября 2005 г. N 03-03-04/1/189) <*>. Хотя гл. 25 Налогового кодекса РФ такой порядок не определен. Однако, ссылаясь на то, что ст. 250 содержит открытый перечень внереализационных доходов, чиновники решили распространить действие п. 13 этой статьи и на имущество, полученное в результате ремонта основного средства.

<*> Письмо опубликовано в рубрике «Нормативная база/архив документов» на с. 98.

При этом учтите, что в случае реализации или дальнейшего использования в производстве данного и иного имущества их стоимость в состав расходов, учитываемых при налогообложении прибыли, не включается.

>Акт о списании материалов на текущий ремонт

Такую же точку зрения высказали минфиновцы в Письме от 26 октября 2005 г. N 03-03-04/1/300 (Письмо опубликовано на с. 97).

>Оформляем ремонт документально

От того, какими силами будет производиться ремонт основного средства — собственными или сторонними, будет зависеть его документальное оформление.

Ремонт собственными силами

В этом случае расходы на него отражаются в аналитическом учете как:

  • стоимость запасных частей и расходных материалов, используемых для ремонта;
  • оплата труда работников, выполняющих ремонт;
  • прочие расходы, связанные с ремонтом.

Ремонтные работы могут выполняться в плановом (согласно графику ремонтных и восстановительных работ) или внеочередном порядке.

Если работы проводятся в плановом порядке, в организациях формируется план производства ремонтных работ с разбивкой по видам основных средств и прочему имуществу. Такой план составляется в денежном выражении исходя из системы планово-предупредительного ремонта, разрабатываемой организацией с учетом технических характеристик основных средств, условий их эксплуатации и использования. Как правило, в рамках системы планово-предупредительного ремонта предусматриваются:

  • обслуживание основных средств;
  • текущий и средний ремонт;
  • капитальный и особо сложный ремонт отдельных объектов.

Во всех случаях перед передачей в ремонт объекты и иные имущественные ценности обследуются должностными лицами (подразделениями) организации, ответственными за их эксплуатацию и использование. Материалы такого обследования (акты дефектации, акты технического обследования, доклады о техническом состоянии и т.п.) с отражением выводов и предложений о характере и объемах необходимых ремонтных работ докладываются руководителю организации для принятия по ним решения. На выявленные при проведении обследования дефекты оборудования оформляется акт (форма N ОС-16 утверждена Постановлением Госкомстата России от 21 января 2003 г. N 7).

Оформляем результат ремонта

После завершения всего комплекса ремонтных работ, который был проведен (как сторонними силами, так и собственными), их результат оформляется актом приема-сдачи отремонтированных, реконструированных и модернизированных объектов основных средств (форма N ОС-3). Этот акт составляется постоянно действующей комиссией, которая оформляет прием и передачу объектов основных средств.

В нем приводятся сведения о произведенных затратах, связанных с ремонтом, полноте и качестве выполненных работ.

Отдельно в нем отражаются результаты испытания объекта после проведенных работ, а также дается характеристика происшедшим изменениям.

С одной стороны, акт подписывается всеми членами комиссии, включая председателя, и утверждается руководителем организации.

С другой стороны — исполнителем работ, в качестве которого могут выступать сторонние организации и физические лица (при подрядном способе) или вспомогательные и иные подразделения организации (при хозяйственном способе). Если работы выполнялись сторонней организацией, акт составляется в двух экземплярах.

После того как акт подписан представителями сторон, он передается в бухгалтерию для подписания главным бухгалтером (бухгалтером) и утверждения руководителем организации (лицом, на это уполномоченным).

После приемки отремонтированных объектов основных средств в их техническую документацию (паспорт, формуляр и т.п.) должны быть внесены записи о проведенных работах и изменениях в характеристике объекта при проведении ремонта.

Примечание. Внимание: ремонт автотранспорта

При ремонте автотранспортных средств все происшедшие изменения — номерных агрегатов (двигателей, кузова, шасси), цвета, — а также иные установленные существенные изменения необходимо зарегистрировать в органах ГИБДД. Эти вопросы регулируются Постановлением Правительства РФ от 12 августа 1994 г. N 938, а также Приказом МВД России от 27 января 2003 г. N 59.

Н.В.Прокофьева

Внутренний аудитор

Главная » Бухгалтеру » Списание материалов на ремонт

Списание материалов на ремонт

Вернуться назад на Списание материалов

ИП, применяющий общую систему налогообложения, своими силами (без привлечения подрядных организаций) осуществляет ремонт складских помещений — как собственных, так и арендованных. Каков порядок документального оформления списания материалов при осуществлении ремонта?

Доходы индивидуальных предпринимателей (далее — ИП), применяющих общую систему налогообложения, облагаются НДФЛ в порядке, определенном главой 23 НК РФ.

При исчислении налоговой базы по НДФЛ физические лица, зарегистрированные в установленном действующим законодательством порядке и осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, имеют право на получение профессиональных налоговых вычетов в сумме фактически произведенных ими и документально подтвержденных расходов, непосредственно связанных с извлечением доходов (п. 1 ст. 221 НК РФ).

При этом состав указанных расходов, принимаемых к вычету, определяется налогоплательщиком самостоятельно в порядке, аналогичном порядку определения расходов для целей налогообложения прибыли, установленному главой 25 НК РФ. Это означает, что к вычету принимаются те расходы, которые соответствуют требованиям, установленным в ст. 252 НК РФ, и могут быть учтены при налогообложении прибыли на основании ст. 253-269 НК РФ.

На основании п. 1, 2 ст. 260 НК РФ расходы на ремонт основных средств могут быть учтены в составе прочих расходов, связанных с производством и реализацией, что относится также и к расходам арендатора амортизируемых основных средств, если договором (соглашением) между арендатором и арендодателем возмещение указанных расходов арендодателем не предусмотрено.

Как разъяснил Минфин России в письме N 03-03-06/1/901, положения главы 25 НК РФ не ставят возможность признания расходов на ремонт основных средств при формировании налоговой базы по налогу на прибыль в зависимость от вида произведенного ремонта (текущего, среднего, капитального) или способа его осуществления (хозяйственный или подрядный).

Однако обращаем внимание, что в силу п. 1 ст. 616 ГК РФ обязанность по осуществлению капитального ремонта переданного в аренду имущества возлагается на арендодателя, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (п. 2 ст. 616 ГК РФ).

Так, в постановлении ФАС Волго-Вятского округа N Ф01-3181/11 по делу N А82-7144/2010 судьи отказали предпринимателю в принятии к вычету затрат на ремонт полов, кабельных каналов и замену дверных блоков в арендованном помещении на том основании, что данные работы относятся к капитальному ремонту, выполняемому за счет арендодателя.

Из решения ВАС РФ N ВАС-9939/10 следует, что индивидуальные предприниматели должны руководствоваться нормами главы 25 НК РФ не только в части регламентации состава расходов, но и порядка их признания.

Документально подтвержденные расходы

В силу требований п. 1 ст. 252 НК РФ расходы должны быть подтверждены документально. Под документально подтвержденными расходами понимаются затраты, подтвержденные документами, оформленными в соответствии с законодательством РФ, либо документами, оформленными в соответствии с обычаями делового оборота, применяемыми в иностранном государстве, на территории которого были произведены соответствующие расходы, и (или) документами, косвенно подтверждающими произведенные расходы (в том числе таможенной декларацией, приказом о командировке, проездными документами, отчетом о выполненной работе в соответствии с договором).

Нормы главы 25 НК РФ не предусматривают конкретного перечня документов, необходимых и достаточных для документального подтверждения и обоснования расходов на ремонт основных средств. Перечень документов, которыми налогоплательщик вправе обосновывать затраты в целях налогообложения прибыли, является открытым (смотрите, например, постановления ФАС Московского округа N КА-А40/1354-09, Двадцатого арбитражного апелляционного суда N 20АП-3662/11).

Следовательно, ИП вправе подтвердить расходы на ремонт как арендованных, так и собственных помещений любыми документами, которые оформлены в соответствии с законодательством РФ.

На ИП распространяются требования об оформлении хозяйственных операций первичными документами (п.

Оформление и отражение в учете текущего ремонта

4, 9, 11 Порядка учета доходов и расходов и хозяйственных операций для индивидуальных предпринимателей, утвержденного приказом Минфина РФ и МНС РФ N 86н/БГ-3-04/430), требования к которым установлены ст. 9 Закона N 402-ФЗ. В качестве первичного учетного документа, которым оформляется списание материалов, используется акт на списание материалов.

При этом какие-либо требования по оформлению данного документа в зависимости от вида производимого ремонта или наличия права собственности на ремонтируемые основные средства законодательством не установлены. То есть единственным существенным условием является его соответствие требованиям ст. 9 Закона N 402-ФЗ. Отметим, однако, что правильное оформление акта само по себе не гарантирует отсутствие претензий со стороны налоговых органов.

Помимо документального оформления, списание материалов необходимо обосновать экономически, что подразумевает документальное подтверждение расходов на их приобретение и обоснование их расхода на осуществление ремонта (смотрите также постановление Второго арбитражного апелляционного суда N 02АП-2523/2009).

Обоснованность расходов на ремонт, в свою очередь, может быть подтверждена калькуляцией (сметой) стоимости ремонтных работ, в которой будет указано, в том числе, наименование и количество необходимых для ремонта материалов, а также договором аренды, возлагающим на арендатора обязанность по проведению ремонта за свой счет (для ремонта арендованных помещений).

Таким образом, списание материалов на ремонт основных средств может быть оформлено актом на списание материалов при условии его соответствия требованиям ст. 9 Закона N 402-ФЗ. При этом какие-либо особенности оформления данного документа в зависимости от вида производимого ремонта или ремонтируемых основных средств законодательством не установлены.

Обязательным условием учета стоимости списанных материалов при формировании налоговой базы по НДФЛ также будет являться документальное подтверждение расходов на их приобретение и экономическая обоснованность их расхода.


>Как заполнить по образцу дефектный акт на текущий ремонт и другую рабочую документацию (договор, смету и прочие)?

Правила оформления

Расскажем, как оформляется рабочая документация при текущем ремонте.

Договор

Заключается контракт со строительной фирмой или непосредственно с подрядом, выделенным для проведения работ. В качестве заказчика может выступать как управляющая компания, так и владелец жилья.

Перед заключением договора заказчик имеет право ознакомиться с информацией о предстоящем ходе ремонта. Исполнитель в свою очередь должен в обязательном порядке предоставить следующие данные:

  • цена услуг;
  • способы оплаты;
  • виды и качество работ;
  • информация о подрядчике (стаж, квалификация и проч.).

В случае несоответствия заказа с выполненными работами или нарушения договора претензии предъявляются именно подрядчику. При необходимости разбирательство в суде проходит также с ним. Поэтому данные о нем – важный пункт.

СПРАВКА! Согласно ст. 503—505 Гражданского Кодекса РФ при нарушении условий договора подрядчиком, последний обязуется провести ремонтные или исправительные работы за свой счет или выплатить заказчику материальный ущерб. Обязанности заказчика оговариваются в соглашении.

  • Теперь вам известно об оформлении договора по ремонту помещения.

    Дефектная ведомость

    Это документ, объясняющий затраты компании на выполнение работ. Составление ведомости процесс трудоемкий. Для этого формируется специальная комиссия, задача которой проверить качество ремонта, соотнести с исходным заказом и выявить возможные дефекты. В состав комиссии входят:

    • сотрудник бухгалтерского отдела;
    • представитель подразделения по работе с оборудованием;
    • подрядчик, или один из рабочих подряда.

    Составление ведомости несет в себе две основные функции:

    • контроль затрат;
    • налоговый отчет.

    Последнее следует понимать как оправдание перед налоговой, то есть на что были потрачены деньги компании за определенный период.

    Структура дефектной ведомости на ремонт помещения представляет собой таблицу, содержащую сведения о проведенных работах, а также о возможных дефектах и несоответствиях, выявленных в ходе комиссии.

    Четкого образца документа нет. Дефектная ведомость – основной документ локальной сметы.

    ВНИМАНИЕ! Документ должен содержать подписи всех членов комиссии и управляющего строительной компанией. В противном случае он не действителен.

    • Акт о списании материалов

      Является одним из отчетных документов для компетентных органов. Данный документ содержит информацию об использованных стройматериалах с указанием цели их использования и стоимостью, которая и списывается со счетов компании.

      Для составления акта на списание материалов также формируется комиссия, состоящая из:

      • ответственного за материалы;
      • главного бухгалтера;
      • уполномоченного экономиста компании.

      Члены комиссии заверяют документ подписями.

      • Смета

        Самый необходимый документ при ремонте. Если говорить простым языком, это систематизация расходов на ремонт. Смета на ремонт помещения составляется при наличии бюджета, и подразумевает грамотный и рациональный расчет исходной суммы для наиболее качественного результата. Она включает в себя:

        • список необходимых материалов и их стоимость;
        • перечень работ и их стоимость;
        • общие затраты на транспортировку.

        При плановом ремонте составлением сметы занимается бухгалтер строительной компании. Перед этим проводится тщательный осмотр ремонтируемого объекта/помещения, чтобы рассчитать объем работ и материала.

        Если вы занимаетесь ремонтом самостоятельно, то составить смету вы можете сами в программе Excel, но будьте при этом очень внимательны, чтобы верно все рассчитать. Если вы сомневаетесь в своих силах, вы можете заказать смету у строительной компании за отдельную плату. Имейте в виду, что сама услуга не будет включена в документ.

        • Техническое задание

          Составляется заказчиком (компанией или собственником) для исполнителя. В первом случае составлением занимается бухгалтер совместно с компетентным представителем ЖКХ. Во втором – либо сам собственник, либо наемный работник.

          Техническое задание представляет подробное описание подлежащего ремонту объекта, с указанием требуемых услуг и материалов, а также бюджета, которым располагает заказчик. В ТЗ следует с максимальной точностью расписать все, что требуется от рабочих – именно этим документом они будут руководствоваться во время проведения работ.

          СПРАВКА! Вы можете приложить к ТЗ уже готовую смету и передать пакет документов исполнителю. Также возможен вариант, что на основе ТЗ исполнитель составляет все остальные документы самостоятельно.

          Журнал производства

          Выдается собственнику в управляющей компании после получения разрешения на проведение ремонта. Но не для каждого вида работ требуется ведение журнала, а только для тех, которые прописаны в пп. 2 и 3 Приложения 1 ППМ №508, а именно:

          • укрепление несущих стен;
          • изменение конструкции полов;
          • работы, связанные с гидроизоляцией.

          Согласно с п.1 Приложения 4 ППМ 508 в редакции 840, в журнале производства указывается «технологическая последовательность, сроки, качество выполнения и условия производства работ по перепланировке».

          Если вам выдали журнал, то за ним закреплен человек, имеющий разрешение на его заполнение. Все записи заверяются его подписью, а также подписями собственника и подрядчика.

          Проект

          Нужен ли проект? Да, его наличие обязательно для капитального, но относительно текущего ремонта составляется по желанию заказчика.

          Проект является графическим представлением объекта после проведения всех соответствующих работ. В нем следует указывать:

          • расположение и планировку комнат/помещений;
          • места установки основной техники;
          • розетки, выключатели.

          Может быть составлен как общий проект, так и подробный, каждого помещения.

          Проектированием занимается дизайнер, которого вам могут предложить в строительной компании, или вы можете нанять его самостоятельно.

          План

          Объединяет в себе техническое задание, проект и смету. Это описание всего процесса ремонта, необходимых работ и услуг с учетом их стоимости, а также предусматривает неожиданные ситуации и выход из них.

          План текущего ремонта многоквартирного дома составляется заказчиком совместно с подрядчиком и сотрудником строительной компании.

          Заявление на проведение работ

          Документ относится к плановому ремонту. Такое заявление составляется жильцами, требующими проведения ремонта в своем доме.

          Вы можете написать претензию в управляющую компанию, если плановый ремонт не был произведен.

          Управляющая компания обязана проводить плановый ремонт многоквартирных домов в соответствии с Постановлением ГК по строительству №170 от 27.09.03. Плата за плановый ремонт включена в стоимость коммунальных услуг. Поэтому в случае игнорирования заявления в УК вы имеете право обратиться в суд.

          • Бухгалтерский учет расходов на ремонт арендованного основного средства

            Как следует из Вашего вопроса, арендатор производит капитальный ремонт арендованного основного средства, расходы на которые по закону должен нести арендодатель. Если такие ремонт осуществляет арендатор, то арендодатель компенсирует ему эти расходы в счет арендной платы. В этом случае следует сразу отнести расходы по произведенному ремонту на задолженность арендодателя по их компенсации проводкой Д 76 (субсчет «Расчеты с арендодателем по возмещению расходов») — К 60 – 400 000,00. Зачет оформляется проводкой Д 60 (субсчет «Расчеты с арендодателем по арендной плате») К 76 (субсчет «Расчеты с арендодателем по возмещению расходов») – 200 000,00. Арендодатель отражает сумму произведенного ремонта в составе расходов проводкой Д 20 – К 76 (субсчет «Расчеты с арендатором по ремонту») – 400 000,00 руб. Затем после начисления арендной платы — Д 62 (76 субсчет «Расчеты с арендатором по арендной плате») – К 90 (91) – 200 000,00 делает проводку по зачету арендной платы в счет погашения задолженности перед арендатором по ремонту Д 76 (субсчет «Расчеты с арендатором по ремонту») – К 62 (76) – 200 000,00.

            Если договором между ООО и ООО-1 установлены иные условия осуществления ремонта, то отражение операций в бухгалтерском учете может быть иным.

            Обоснование

            Из рекомендации
            Андрея Кизимова, заместителя директора департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России

            Как арендатору отразить в бухучете и при налогообложении расходы на ремонт арендованного имущества

            При эксплуатации арендованное имущество морально и физически изнашивается. Восстановить его можно путем проведения:

            • ремонта (текущего, капитального);
            • реконструкции;
            • модернизации.

            Ремонт арендованных основных средств может быть выполнен:

            • хозспособом (собственными силами организации);
            • подрядным способом (с привлечением сторонних организаций, предпринимателей, граждан).

            Ремонт, реконструкция или модернизация?

            Поскольку в бухучете и при налогообложении операции по восстановлению арендованного имущества отражаются по-разному, важно правильно их классифицировать.

            Документальное оформление

            Необходимость проведения ремонтных работ и их окончание подтвердите документально (ст. 9 Закона от 6 декабря 2011 г. № 402-ФЗ). При ремонте арендованного имущества используйте те же документы, что и при ремонте собственных основных средств.

            Бухучет: текущий ремонт

            Как правило, арендатор проводит текущий ремонт, поддерживает имущество в исправном состоянии и несет расходы на его содержание (ст. 616 ГК РФ). Поэтому, если иное не предусмотрено договором аренды, затраты на текущий ремонт арендованного имущества относятся к текущим расходам организации (абз. 2 п. 67 Методических указаний, утвержденных приказом Минфина России от 13 октября 2003 г. № 91н, п. 13 ПБУ 10/99).

            Если арендованное имущество сломалось по вине сотрудника, расходы на ремонт можно удержать из его зарплаты.

            В бухучете расходы на текущий ремонт арендованного имущества отражайте аналогично расходам на ремонт собственных основных средств. Все зависит от того, каким способом – хозяйственным или подрядным – они выполнены.

            Бухучет: капитальный ремонт

            По общему правилу капитальный ремонт обязан проводить арендодатель (ст. 616 ГК РФ). Поэтому если договором аренды не предусмотрено иное, затраты, понесенные арендатором с согласия арендодателя, должны быть возмещены деньгами либо зачтены в счет арендной платы. Возместить такие расходы арендатору обязаны и в случае, когда он был вынужден провести капитальный ремонт арендованного имущества.

            Возникновение задолженности арендодателя на сумму затрат арендатора на капитальный ремонт отразите в бухучете проводкой:

            Дебет 76 субсчет «Расчеты с арендодателем по возмещению расходов» Кредит 10 (60, 69, 70…)
            – отражена задолженность арендодателя по возмещению расходов.

            Если арендодатель возмещает расходы арендатора путем перечисления денежных средств на его расчетный счет, в учете сделайте проводку:

            Дебет 51 Кредит 76 субсчет «Расчеты с арендодателем по возмещению расходов»
            – возмещены затраты на капитальный ремонт арендованного основного средства.

            В случае когда арендодатель сумму затрат на капитальный ремонт, понесенных арендатором, засчитывает в счет арендной платы, в бухучете сделайте запись:

            Дебет 60 субсчет «Расчеты с арендодателем по арендной плате» Кредит 76 субсчет «Расчеты с арендодателем по возмещению расходов»
            – затраты на капитальный ремонт арендованного основного средства зачтены в счет арендной платы.

            Такой порядок учета основан на положениях Инструкции к плану счетов.

            Пример отражения в бухучете расходов на капитальный ремонт арендованных основных средств, выполненный подрядным способом. По условиям договора аренды такие затраты засчитываются в счет арендной платы

            ООО «Торговая фирма «Гермес»» провело капитальный ремонт арендованной холодильной камеры с помощью подрядной организации ООО «Альфа». Ремонт проведен с согласия арендодателя. Стоимость работ составила 8260 руб. (в т. ч. НДС – 1260 руб.). По условиям договора аренды арендодатель возмещает затраты на капитальный ремонт, понесенные арендатором, путем зачета в счет арендной платы.

            В апреле при получении акта о выполненных работах от подрядной организации бухгалтер сделал следующие проводки:

            Дебет 76 субсчет «Расчеты с арендодателем по возмещению расходов» Кредит 60
            – 7000 руб. – отражена задолженность арендодателя по возмещению расходов на капитальный ремонт арендованной холодильной камеры;

            Дебет 76 субсчет «Расчеты с арендодателем по возмещению расходов» Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»
            – 1260 руб. – начислен НДС со стоимости переданных арендодателю ремонтных работ;

            Дебет 60 субсчет «Расчеты с арендодателем по арендной плате» Кредит 76 субсчет «Расчеты с арендодателем по возмещению расходов»
            – 8260 руб. – затраты на капитальный ремонт арендованной холодильной камеры зачтены в счет арендной платы.

            Если же договором предусмотрено, что капитальный ремонт осуществляет арендатор за счет собственных средств, то порядок отражения таких расходов аналогичен порядку учета затрат на текущий ремонт.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *