Разночтения площади в проекте и по факту

Заплатив немалые деньги за квартиру в строящемся доме, покупатель рискует столкнуться с необходимостью доплатить за «лишние» квадратные метры при получении ключей. Если после обмера БТИ окажется, что площадь жилья больше, чем указано в ДДУ, застройщик предъявит счет.
Для начала разберемся, что значит «лишние» квадратные метры. Это площадь квартиры, за которую покупатель не платил при оформлении договора долевого участия. Образуется она из-за того, что процесс строительства очень сложный, и на этапе проектирования невозможно с точностью до квадратных сантиметров рассчитать, какой будет площадь помещений. При расчете с застройщиком за основу берется проектная площадь, а все остальное уже считается «лишними» квадратными метрами. Кстати, с одинаковой вероятностью площадь квартиры может стать как больше, так и меньше.
«Такие ситуации возникают в 99,9% случаев. Расхождение может быть в десятую или даже сотую часть метра, но оно почти наверняка будет. Просто потому, что построить дом с точностью до тысячных долей метра (если сравнивать с проектом) практически невозможно»
Ольга Павлова, «Магистрат» (входит в ГК «ИНТЕКО»)
Меньше всего площадь, указанная в ДДУ, и фактическая разнятся в панельных домах, так как там здание собирается, как конструктор. Чаще всего разница не превышает 1 квадратного метра. По словам Ирины Доброхотовой, председателя совета директоров компании «БЕСТ-Новострой», панельные дома строятся из одинаковых по размеру готовых блоков, это серийный типовой продукт, планировки в них также являются типовыми. Поэтому, возводя такие дома постоянно, застройщик уже способен учесть погрешности и разработать наиболее точные планировки.
А вот технология строительства монолитных зданий существенно отличается, она более сложная, но при этом гибкая и позволяет менять проект даже на стадии строительства. Подобные дома возводятся по индивидуальному проекту, поэтому площадь квартир может гораздо сильнее отличаться от указанной в договоре. Разница доходит до 5-7 кв. м. Однако, как правило, она варьируется от 0,5 до 4 кв. м.
Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп», утверждает, что расхождение зависит от количества комнат. Так, в трехкомнатной квартире встречалась разница до 5-7 «квадратов». В «однушках» такого быть не может, максимальное расхождение достигает не более 3-4 кв. м. Если же это произошло, то, скорее всего, был изменен сам проект.
По словам Вадима Морозова, руководителя департамента службы заказчика ГК «Премьер», бывают разночтения в просчетах площади квартир-студий. «Изначально застройщик заказывает однокомнатные квартиры, в процессе строительства они переделываются в студии, – поясняет Вадим. – БТИ же в свою очередь начинает считать кухню отдельно от жилья, и каким образом получится провести границу перегородки между кухней и комнатой, которой по факту нет – не всегда понятно».
Коммерческий директор ГК «Кортрос» Василий Фетисов также отмечает, что часто дома начинают строиться и поступают в продажу на основании проектной документации стадии «Проект», которая менее точна по сравнению с документацией стадии «Рабочая документация». Из-за этого возникают отклонения в площади квартир.

Причина, по которой площадь квартиры отличается от указанной в ДДУ, может крыться и в элементарной халатности. Эмиль Захаряев, управляющий партнер Rezidential group, говорит, что бывают случаи, когда сотрудники БТИ после обмера одной квартиры записывают оптом еще несколько квартир с такой же планировкой. Погрешность при этом будет считаться минимальной, хотя по факту все может быть иначе.
Сложно сказать, какие помещения в квартире чаще всего становятся больше или меньше, каждый случай индивидуален. Однако, как правило, квартиры с более изысканными архитектурными решениями и неровными фасадами могут быть более отличны от тех параметров, которые указаны ранее в проектно-технической документации. Кроме того, площадь различается в помещениях, соприкасающихся с другими квартирами. Чем выше этаж, тем более вероятно отклонение. И если в одной квартире площадь может немного увеличиться, то в соседней она, скорее всего, уменьшится. Бывает, что общая площадь квартиры соответствует указанной в ДДУ, но внутри самого объекта происходит «перегруппировка». К примеру, от коридора «отрезаются» квадратные метры и присоединяются к комнате.
Стоит отметить, что при приемке квартиры можно воспользоваться услугами независимого кадастрового инженера и произвести обмеры площади. Если ее размер отличается от заявленной первоначально, можно идти в суд. Директор департамента продаж риэлторской компании «Магистрат» (входит в ГК «ИНТЕКО») Ольга Павлова пояснила, что ДДУ вообще можно расторгнуть в любой момент и без объяснения причин.
При заключении договора застройщик принимает на себя обязательства построить жилье в четком соответствии с технической документацией, и если возникли увеличения площади, то это событие можно расценивать как технический дефект, риск появления которого застройщик также принял при подписании договора. Поэтому говорить о том, что застройщик может принудить клиента доплатить за прибавленные метры – юридически неправомерно. Конечно, компания вправе обратиться с иском в суд, но правоприменительная практика свидетельствует о том, что данные ситуации рассматриваются в большинстве случаев в пользу покупателя.
Естественно, чтобы предотвратить возникновение различных споров и, как следствие, судебных исков, застройщики прописывают в ДДУ вероятность изменения площади квартиры, а также порядок и условия взаиморасчетов между покупателем и компанией.
«В договоре, как правило, указано допустимое расхождение в площади, в рамках которого ни продавец, ни покупатель не получает компенсаций. При превышении данной цифры, составляется дополнительное соглашение к договору, согласно которому покупатель либо получает часть уплаченной суммы обратно, либо оплачивает лишние квадратные метры»
Дмитрий Пантелеймонов, ГК «Лидер Групп»
Вообще допустимое расхождение регламентируется строительными нормами и правилами. Перед тем, как ввести объект в эксплуатацию, застройщик должен получить у соответствующих госорганов важный документ – ЗОС или Заключение о соответствии построенного объекта требованиям технических регламентов и проектной документации. Он как раз подтверждает, что разница между проектной и фактической площадью соответствует допустимому. Что касается ДДУ, то у каждого застройщика есть свои условия проведения перерасчета стоимости квартиры, если расхождение выше допустимого.
Если исходить из сложившейся практики, расхождение в площади, которое не влечет за собой финансовых перерасчетов – 1 кв. м как в бОльшую, так и в меньшую сторону. Иногда этот параметр указывается в относительном значении 2% от общей площади квартиры.
Интересный пример приводит Эмиль Захаряев: при покупке 25-метровой студии по условиям договора одного застройщика предлагалось начинать обсуждать перерасчеты, если площадь квартиры будет отличаться от проектной на 10 кв. м и более в любую сторону. По понятным причинам покупатель не планировал участвовать за свои собственные деньги в такой лотерее – получить квартиру 17 или 37 кв. м – и потребовал изменить этот пункт.
«В случае если квартира приобретается по программе военной ипотеки, стоимость объекта недвижимости фиксируется в ДДУ и не подлежит пересмотру, даже если после обмера БТИ были обнаружены расхождения», – говорит Рустам Арсланов, директор департамента продаж ГК «Гранель».
Таким образом, если покупатель после процедуры обмера квартиры получил большее количество квадратных метров, он должен произвести доплату. Или, наоборот, если фактическая площадь меньше той, которая указана в ДДУ, застройщик должен вернуть деньги. При этом, как отмечает первый заместитель генерального директора компании «НДВ-Недвижимость» Яна Сосорева, цена квадратного метра устанавливается в договоре и, как правило, она может меняться только по соглашению сторон. Следовательно, расчет будет вестись, исходя из стоимости квадратного метра, установленного договором. То есть если квартира была куплена на ранней стадии строительства по 100 тыс. рублей за «квадрат», то и после обмеров БТИ разница в площади доплачивается, исходя из этой стоимости, даже если за время строительства рыночная цена увеличилась на 30-40%.
Кстати, по этой же причине эксперты не советуют обращаться к застройщику или в суд с требованием вернуть деньги за квартиру, которая после обмена БТИ стала больше или меньше на незначительное количество квадратных метров. За несколько лет строительства рыночная цена квартиры выросла, а вернут за нее лишь ту сумму, которую покупатель заплатил при заключении ДДУ. На эти деньги квартиру той же площади уже не купишь, причем даже в строящихся объектах, ведь цены на жилье растут еще и за счет роста себестоимости.
«Если разница очень велика и достигает 10 квадратных метров, то это почти наверняка свидетельствует о допущенной при строительстве ошибке. В этом случае изменение площади может оказаться меньшей из бед, поэтому принимать такую квартиру нужно очень внимательно»
Ирина Доброхотова, «БЕСТ-Новострой»
При обмере квартир бывает путаница с балконами и лоджиями. Расчет стоимости суммы сделки при покупке квартиры по ДДУ должен вестись с применением понижающих коэффициентов (0,5 – лоджии, 0,3 – балконы) согласно российскому законодательству.
Отдельного внимания заслуживают случаи, когда квартира приобретается в ипотеку. Очевидно, что помимо первоначального взноса и ежемесячных выплат по кредиту покупателю необходимо иметь и сумму, которую, возможно, придется заплатить при приемке квартиры. За время стройки ее придется накопить либо затем в срочном порядке искать – занимать у знакомых, брать кредит и т.д., ведь если дело дошло до доплаты, значит расхождение значительное, как и сумма. Даже с учетом того, что «квадрат» стоит 60 тыс. рублей, за «лишних» 5 кв. м придется выложить 300 тыс. рублей.

Раиса Манаширова, коммерческий директор SDI Group, отмечает, что не стоит забывать о лояльности застройщиков, которые готовы до последнего ждать исполнения обязательств по договору, не применяя штрафных санкций по отношению к участнику долевого строительства (не та ситуация на рынке), но оставляя за собой право досрочного расторжения. «Неисполнение принятых на себя обязательств может привести к требованию банка о досрочном погашении кредита в связи с утратой предмета залога», – уточняет Раиса.
Яна Сосорева считает, что подобные проблемы могут быть решены договорным путем. Например, подписанием документов о рассрочке платежа. Нужно учитывать, что в соответствии 214-ФЗ застройщик не вправе задерживать передачу построенного объекта и ставить условием передачи внесение доплаты за «лишнюю» площадь.

МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ФЕДЕРАЛЬНАЯ СЛУЖБА ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ,
КАДАСТРА И КАРТОГРАФИИ

ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ БЮДЖЕТНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ
«ФЕДЕРАЛЬНАЯ КАДАСТРОВАЯ ПАЛАТА ФЕДЕРАЛЬНОЙ СЛУЖБЫ
ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ, КАДАСТРА И КАРТОГРАФИИ»

ПИСЬМО
от 15 апреля 2015 г. N 10-0789-ВГ

О РАССМОТРЕНИИ ОБРАЩЕНИЯ

Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» (далее — Учреждение) рассмотрело обращение и по существу изложенных в нем вопросов в рамках своей компетенции сообщает.

Отношения, возникающие в связи с ведением государственного кадастра недвижимости, осуществлением государственного кадастрового учета недвижимого имущества и кадастровой деятельности регулируются Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости» от 24.07.2007 N 221-ФЗ (далее — Закон о кадастре).

В соответствии с пунктом 1 статьи 16 Закона о кадастре государственный кадастровый учет осуществляется в связи с образованием или созданием объекта недвижимости, прекращением его существования либо изменением уникальных характеристик объекта недвижимости или любых указанных в пунктах 7, 9, 11 — 21.1, 25 — 30 части 2 статьи 7 Закона о кадастре сведений об объекте недвижимости.

Согласно части 8 статьи 41 Закона о кадастре:

сведения о здании, за исключением сведений о местоположении таких объектов недвижимости на земельном участке, указываются в техническом плане на основании представленных заказчиком кадастровых работ разрешения на ввод таких объектов недвижимости в эксплуатацию, проектной документации таких объектов недвижимости или изготовленного до 1 января 2013 года технического паспорта таких объектов недвижимости;

в случае отсутствия данных документов соответствующие сведения указываются в техническом плане на основании декларации, составленной и заверенной правообладателем объекта недвижимости, и для созданного объекта недвижимости декларация составляется и заверяется правообладателем земельного участка, на котором находится такой объект недвижимости, а для бесхозяйного объекта недвижимости — органом местного самоуправления, на территории которого находится такой объект недвижимости. Указанная декларация прилагается к техническому плану и является его неотъемлемой частью.

При этом Закон о кадастре не освобождает кадастрового инженера от необходимости использовать для подготовки технического плана предусмотренные соответствующими нормативными правовыми актами Российской Федерации для соответствующих случаев документы.

Кроме того, Законом о кадастре не определены случаи отсутствия разрешения на ввод таких объектов недвижимости в эксплуатацию, проектной документации таких объектов недвижимости или изготовленного до 1 января 2013 года технического паспорта.

В то же время согласно требованиям к подготовке технического плана здания, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 01.09.2010 N 403 «Об утверждении формы технического плана здания и требований к его подготовке» (далее — Требования), установлено, что если в случаях, предусмотренных законодательством в области градостроительной деятельности, не требуется изготовление или принятие указанных документов, сведения о здании указываются в техническом плане на основании декларации (далее — Декларация), подготовленной в соответствии с формой и требованиями к подготовке Декларации, установленными органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений на основании части 10 статьи 41 Закона о кадастре.

Согласно части 3 статьи 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее — ГрК РФ) осуществление подготовки проектной документации не требуется при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов индивидуального жилищного строительства (отдельно стоящих жилых домов с количеством этажей не более чем три, предназначенных для проживания одной семьи). Застройщик по собственной инициативе вправе обеспечить подготовку проектной документации применительно к объектам индивидуального жилищного строительства.

Частью 4 статьи 8 Федерального закона от 29.12.2004 N 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» установлено, что до 01.03.2018 не требуется получение разрешения на ввод объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию.

Вместе с тем, согласно части 2 статьи 51 ГрК РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных статьей 51 ГрК РФ (при этом объекты индивидуального жилищного строительства к таким исключениям не отнесены).

При этом необходимо отметить, что, согласно:

— части 10 статье 1 ГрК РФ объект капитального строительства — здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек;

— части 13 статьи 1 ГрК РФ строительство — создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства);

— части 14 статьи 1 ГрК РФ реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) — изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Согласно пункту 16 Требований, если для подготовки технического плана использовались иные документы, предусмотренные федеральными законами, их копии также включаются в состав Приложения.

Таким образом возможен государственный кадастровый учет здания, представляющего собой индивидуальный жилой дом, на основании технического плана, подготовленного на основании декларации в случае.

— постановки такого объекта на учет;

— изменения сведений о таком объекте, внесенных в ГКН как в порядке, установленном статьей 45 Закона о кадастре, так и в порядке, установленном в статье 16 Закона о кадастре.

В то же время по рассматриваемому вопросу в письме от 06.05.2014 N ОГ-Д23-3272 «По вопросу государственного кадастрового учета объектов индивидуального жилищного строительства» Минэкономразвития России высказало позицию, согласно которой:

— если действующим законодательством не предусмотрены выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, подготовка проектной документации, отсутствует технический паспорт, изготовленный до 01.01.2013, то технический план может быть подготовлен на основании декларации об объекте недвижимости;

— в отношении объектов индивидуального жилищного строительства градостроительное законодательство Российской Федерации не освобождает от необходимости получения разрешения на строительство (реконструкцию), органу кадастрового учета, в том числе в целях разрешения возникающих вопросов в процессе рассмотрения представленных на государственный кадастровый учет документов для учета такого созданного объекта индивидуального жилищного строительства, технический план в отношении которого подготовлен на основании декларации об объекте недвижимости, следует запрашивать в соответствующем уполномоченном органе сведения относительно выданного им разрешения на строительство самостоятельно (при отсутствии такового в составе Приложения к техническому плану).

По вопросу осуществления государственного кадастрового учета в случае непоступления в орган кадастрового учета сведений относительно выданного разрешения на строительство Учреждением в адрес филиалов направлено письмо от 11.09.2014 N 10-3028-КЛ «О рассмотрении обращения».

Заместитель директора
В.А.ГРИГОРЬЕВА

МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ФЕДЕРАЛЬНАЯ СЛУЖБА ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ,
КАДАСТРА И КАРТОГРАФИИ

ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ БЮДЖЕТНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ
«ФЕДЕРАЛЬНАЯ КАДАСТРОВАЯ ПАЛАТА ФЕДЕРАЛЬНОЙ СЛУЖБЫ
ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ, КАДАСТРА И КАРТОГРАФИИ»

ПИСЬМО
от 11 сентября 2014 г. N 10-3028-КЛ

О РАССМОТРЕНИИ ОБРАЩЕНИЯ

Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» (далее — Учреждение) рассмотрело обращение и в части своей компетенции сообщает.

В соответствии с позицией Минэкономразвития России, изложенной в письме от 06.05.2014 N ОГ-Д23-3272, учитывая, что в отношении объектов индивидуального жилищного строительства градостроительное законодательство Российской Федерации не освобождает от необходимости получения разрешения на строительство, органу кадастрового учета, в том числе в целях разрешения возникающих вопросов в процессе рассмотрения представленных на государственный кадастровый учет документов для учета такого созданного объекта индивидуального жилищного строительства, технический план в отношении которого подготовлен на основании декларации об объекте недвижимости, следует запрашивать в соответствующем уполномоченном органе сведения относительно выданного им разрешения на строительство самостоятельно.

Однако Учреждение считает возможным отметить, что орган кадастрового учета принимает решение об отказе/приостановлении осуществления кадастрового учета, только если такое решение допускается в соответствии с правилами статей 26 — 27 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее — Закон о кадастре).

Разрешение на строительство не входит в перечень обязательных документов для подготовки технического плана (часть 8 статьи 41 Закона о кадастре).

По мнению Учреждения, отсутствие разрешения на строительство не может препятствовать проведению кадастрового учета и включению в государственный кадастр недвижимости сведений о созданном (в том числе самовольно) объекте недвижимости.

По мнению Учреждения, при поступлении в орган кадастрового учета ответа на запрос из соответствующего уполномоченного органа с информацией о том, что разрешение на строительство не выдавалось, органу кадастрового учета целесообразно уведомить уполномоченные органы о проведении кадастрового учета в отношении объектов недвижимости, на которые не выдавалось разрешение на строительство (в частности, сообщить кадастровый номер объекта недвижимости, адрес, а также кадастровый номер земельного участка, на котором расположен такой объект недвижимости (при наличии)).

Относительно расхождения характеристик объекта недвижимости, указанных в разрешении на строительство и указанных кадастровым инженером в техническом плане на основании декларации об объекте недвижимости, Учреждение считает возможным отметить, что в государственный кадастр недвижимости сведения об объекте недвижимости вносятся на основании технического плана соответствующего объекта недвижимости. Разрешение на строительство в данном случае не является документом-основанием для подготовки технического плана, следовательно, по мнению Учреждения, указанные расхождения не являются основанием для отказа/приостановления в осуществлении кадастрового учета.

Кроме того, за качество выполняемых работ кадастровый инженер несет ответственность. За внесение заведомо ложных сведений, в том числе и в технический план, если это действие не содержит уголовно наказуемого деяния, лицо, осуществляющее кадастровую деятельность, несет административную ответственность (часть 4 статьи 14.35 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях).

Заместитель директора
К.А.ЛИТВИНЦЕВ

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *