Продление договора на неопределенный срок

Рассылка новостей журнала «Отдел кадров»

Достаточно распространенным является мнение о том, что контракт можно продлить только на год. Однако законодательство предоставляет возможность продолжить трудовые отношения и на меньший срок. При этом в применении указанного варианта может быть заинтересован как наниматель, так и работник.

Наниматель чаще всего задумывается о такой возможности в случае, если результаты труда работника в полной мере его не устраивают, однако вместо увольнения в связи с истечением срока контракта для него предпочтительнее предоставить работнику шанс на «исправление», продлив с ним трудовые отношения на минимальный срок. В дальнейшем при успешной работе сотрудника на протяжении указанного периода контракт с ним, как правило, продлевается на более продолжительный срок.

Кроме того, желание продлить контракт на срок менее года зачастую может быть обусловлено и прагматичными мотивами. Если в организации грядет сокращение численности или штата работников либо планируется, что в скором времени она и вовсе прекратит свое существование, продолжение трудовых отношений на более короткий срок расценивается многими нанимателями в качестве законного способа избежать выплаты выходного пособия сотрудникам при увольнении по п. 1 ст. 42 Трудового кодекса Республики Беларусь.

В отдельных случаях продление контракта на срок менее года может быть выгодно и работнику. Например, если он желает сменить место работы, однако трудоустроиться в новую организацию возможно только по прошествии определенного времени. Что следует учесть при возникновении необходимости в продлении контракта на срок менее года, рассмотрим в статье.

Вправе ли наниматель инициировать продление контракта на срок менее одного года?

Продление контракта на срок не менее одного года осуществляется по соглашению сторон в пределах максимального срока его действия (п. 2 ч. 1 ст. 17 ТК).

На меньший срок контракт продлевается с письменного согласия работника, если иное не установлено Президентом Республики Беларусь согласно ч. 1 п. 11 Указа Президента Республики Беларусь от 12.04.2000 № 180 «О порядке применения Декрета Президента Республики Беларусь от 26 июля 1999 г. № 29» (в ред. от 31.03.2010; далее — Указ № 180).

Как правильно продлить договор аренды недвижимости на прежних условиях на новый срок (11 месяцев) без регистрации в Росреестре?

21 февраля 2017

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Договор аренды недвижимости, заключенный на срок менее года, может быть пролонгирован на прежних условиях на срок 11 месяцев, в том числе путем заключения дополнительного соглашения к нему. Государственная регистрация договора при этом не требуется.

Обоснование вывода:
В соответствии с п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок (п. 2 указанной статьи). Пунктом 2 статьи 651 ГК РФ предусмотрено, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Если же договор аренды здания (сооружения) заключен на срок менее года, он не требует государственной регистрации и считается заключенным с момента подписания его сторонами. Аналогичные правила применяются и к договорам аренды нежилых помещений (п. 2 информационного письма Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53).
При прекращении договора арендованная недвижимость должна быть возвращена арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных п. 1 ст. 655 ГК РФ (п. 2 той же статьи). Однако в зависимости от обстоятельств и условий договора по истечении срока, на который он заключен, отношения его сторон, связанные с пользованием (владением и пользованием) объектом аренды, могут и продолжиться. При этом возвращать арендованное имущество и заключать новый договор аренды не требуется, хотя стороны не лишены возможности оформить отношения и таким способом.
1. Согласно п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Заключать какие-либо дополнительные соглашения для возобновления договора на неопределенный срок не требуется.
Поскольку договор аренды, заключенный (возобновленный) на неопределенный срок, не может считаться заключенным на срок не менее года, такой договор не подлежит государственной регистрации (п. 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59).
Напомним, что от исполнения договора аренды недвижимости, заключенного на неопределенный срок, каждая из его сторон может отказаться в любое время, предупредив об этом другую сторону за три месяца, если иной срок для предупреждения не установлен законом или договором (п. 2 ст. 610 ГК РФ).
2. В соответствии с п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. В силу п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ). Изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или самим договором (п. 1 ст. 450 ГК РФ). В связи с этим взаимное согласие сторон об аренде недвижимости на новый срок может быть оформлено любым не противоречащим закону способом: как путем заключения нового договора аренды, так и путем подписания дополнительного соглашения к уже имеющемуся договору.
В частности, стороны вправе дополнительным соглашением изменить действующий договор аренды, включив в него условие, согласно которому по истечении срока аренды при отсутствии возражений сторон договор считается возобновленным не на неопределенный срок, а например, на 11 месяцев. Данный вывод подтверждается и судебной практикой (смотрите, например, решение Арбитражного суда Хабаровского края от 08.09.2015 по делу N А73-4433/2015). В этом случае по истечении срока аренды договор будет автоматически возобновлен без подписания каких-либо дополнительных соглашений. Как разъяснил ВАС РФ, при таком возобновлении на новый срок договора аренды, заключенного на срок менее года, отношения сторон регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации (п. 10 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59). Иными словами, при «автоматической пролонгации» договора срок нового договора аренды не суммируется с уже истекшим, а исчисляется заново.
Если в рассматриваемой ситуации срок договора истек, в силу п. 2 ст. 621 ГК РФ он считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Упомянутое выше дополнительное соглашение может быть заключено сторонами и в этом случае (разумеется, формулируя условия этого соглашения, следует учесть, что изменения вносятся в договор аренды, заключенный на неопределенный срок, а не на 11 месяцев).

К сведению:
В заключение отметим, что в зависимости от использованных сторонами формулировок заключенное ими дополнительное соглашение может быть квалифицировано не как направленное на возобновление договора аренды на новый срок, а как изменение условия о сроке аренды, который в результате такого изменения становится более года. В этом случае приведенный выше подход, отраженный в п. 10 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59, применяться не может, а договор аренды формально, в силу п. 2 ст. 651 ГК РФ, требует государственной регистрации, без которой не может считаться заключенным (смотрите, например, определение ВАС РФ от 11.03.2010 N ВАС-18020/09, постановление ФАС Московского округа от 18.03.2011 N Ф05-1743/2011, постановление ФАС Уральского округа от 11.11.2009 N Ф09-8709/09-С3).
Однако, как разъяснил Пленум ВАС РФ в п. 14 постановления от 17.11.2011 N 73, в подобной ситуации условия фактически исполняемого договора аренды даже в отсутствие его государственной регистрации создают взаимные обязательства для его сторон. Стороны фактически исполняемого договора аренды не вправе в отношениях друг с другом ссылаться на отсутствие государственной регистрации договора, как на основание для неисполнения предусмотренных им обязанностей (смотрите также постановление Президиума ВАС РФ от 06.09.2011 г. N 4905/11Ю, п. 3 информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165 ). В этом случае то обстоятельство, что договор аренды не зарегистрирован, будет иметь значение только в отношениях с участием третьих лиц (например, в случае продажи объекта аренды арендатор не сможет ссылаться на п. 1 ст. 617 ГК РФ) (п. 3 ст. 433 ГК РФ, постановления Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 25.02.2015 N Ф08-412/15 по делу N А20-2386/2013, Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.01.2016 N 16АП-4637/15).

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Аносова Юлия

Ответ прошел контроль качества

Когда договор аренды можно считать пролонгированным

Между арендодателем и арендатором заключен договор аренды сроком на 11 месяцев. Договор аренды датирован 1 декабря 2012 года. Помещение передано по акту 1 декабря 2012 года. Письмом от 15 ноября 2013 года арендатор просил арендодателя пролонгировать договор на следующие 11 месяцев. Арендодатель на это письмо не ответил. По окончании срока договора аренды арендодатель не заявил требования о возврате имущества после истечения срока аренды, а также не предпринимал действий, свидетельствующих о намерении прекратить использование имущества арендатором. Арендатор продолжал пользоваться имуществом. Арендодатель лишь письмом от 11 декабря 2014 года сообщил арендатору о том, что срок договора аренды от 1 декабря 2012 года истек и для заключения нового договора аренды арендатору необходимо погасить задолженность. При этом арендодатель продолжал начислять платежи по договору аренды от 1 декабря 2012 года и не предпринимал действий по прекращению пользования помещением. Можно ли считать договор аренды от 1 декабря 2012 года продленным на неопределенный срок?

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ). Заключать какие-либо дополнительные соглашения для возобновления договора на неопределенный срок не нужно.

Приведенная норма является императивной и устанавливает возможность возобновления срока действия договора аренды на неопределенный срок в случае фактического выражения сторонами договора аренды воли на сохранение арендных отношений по истечении срока действия договора независимо от того, было ли соответствующее условие закреплено в договоре (пост. Третьего ААС от 11.01.2012 № 03АП-5066/11, ФАС СКО от 03.07.2008 № Ф08-3662/2008). При этом условием для возобновления договора аренды на неопределенный срок являются, во-первых, факт пользования арендатором имуществом, являющимся объектом аренды, а во-вторых, отсутствие возражений арендодателя против такого пользования. Только при доказанности этих обстоятельств договор аренды может считаться возобновленным (п. 2 ст. 621 ГК РФ; определения ВАС РФ от 31.10.2012 № ВАС-14143/12, от 11.06.2010 № ВАС-6804/10, от 16.03.2009 № 15274/08; пост. АС ЗСО от 19.12.2014 № Ф04-11832/14, ФАС УО от 21.05.2014 № Ф09-2753/14).

Как следует из вопроса, арендатор продолжал пользоваться имуществом после истечения срока договора аренды при отсутствии возражений со стороны арендодателя, соответственно, такой договор можно считать возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. В государственной регистрации такой договор не нуждается (п. 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59).

Материал подготовлен экспертами службы Правового консалтинга компании ГАРАНТ

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *