Продажа незавершенного строительством объекта

Себестоимость незавершенного производства и строительства

На себестоимость незавершенного производства относятся все затраты, пошедшие напрямую на обработку объектов «незавершенки» при прямом учете затрат.

При учете полных затрат на НЗП относят все затраты, понесенные в данном периоде, как прямые, так и косвенные (общепроизводственные). Последний метод более распространен.

Ниже представлен проводки по расчету себестоимости методом полных затрат:

Счёт Дебет Счёт Кредит Описание Сумма Документ-основание
20.01 23 Расходы вспомогательных производств распределены на основное производство (ОП) Сумма расходов данного типа, идущих на ОП Бухгалтерская справка-расчёт
20.01 25 Общепроизводственные расходы отнесены на ОП Бухгалтерская справка-расчёт
20.01 26 Общехозяйственные расходы распределены на ОП Бухгалтерская справка-расчёт
40 20.01 Себестоимость основного производства (завершенная продукция) Себестоимость готовой продукции Бухгалтерская справка-расчёт
90.02.1 20.01 Себестоимость выполненных работ, услуг Себестоимость услуг Бухгалтерская справка-расчёт
90.02.1 26 Общехозяйственные расходы (нераспределенные на ОП) списаны на себестоимость реализации Сумма общехозяйственных расходов Бухгалтерская справка-расчёт

Покупка объекта незавершенного строительства

Объекты недвижимости могут находиться в стадии незавершенного строительства длительное время. При этом они часто являются предметом покупки-продажи.

Проводки:

Счёт Дебет Счёт Кредит Описание Сумма Документ-основание
08.03 60.01 Задолженность перед продавцом объекта Покупная цена (без НДС) отгрузочные документы, документы материального учета
19.03 60.01 НДС с покупки НДС с покупки Счет-фактура
68.02 19.03 НДС к вычету НДС с покупки Счет-фактура
60.01 51 Оплата продавцу Покупная цена (с НДС) Банковские выписки
08.03 60.01 Затраты по доведению объекта до готовности (подрядчиком) Стоимость услуг (без НДС) Акты о выполненных работах и тд
19.03 60.01 НДС подрядчика начислен НДС с подрядчика Счет-фактура
68.02 19.03 НДС подрядчика к вычету НДС с подрядчика Счет-фактура
60.01 51 Оплата подрядчику Стоимость услуг (с НДС) Банковские выписки
68 51 Оплата госпошлины Пошлина Банковские выписки
08.03 68 Пошлина отнесена на затраты Пошлина Бухгалтерская справка-расчет
01.01 08.03 Объект строительства введен в эксплуатацию Первоначальная стоимость (без НДС) Акты о приёмке-передаче,
Инвентарная карточка учета

Аналитика по 20 счету в программе 1С:

Организация приобрела объект незавершенного строительства (офисный центр), помещения которого предполагается по завершении строительства сдавать в аренду, и производит его достройку силами подрядной организации. Через полгода договор подряда расторгается,

Организация приобрела объект незавершенного строительства (офисный центр), помещения которого предполагается по завершении строительства сдавать в аренду, и производит его достройку силами подрядной организации. Через полгода договор подряда расторгается, и недостроенный объект продается третьему лицу. Как отразить в учете организации эти операции? Незавершенный строительством объект приобретен по цене 7434 тыс. руб. (в том числе НДС 1134 тыс. руб.). Затраты на достройку объекта за полгода составили 5546 тыс. руб. (в том числе НДС 846 тыс. руб.). Объект продан покупателю по цене 14 160 тыс. руб. (в том числе НДС 2160 руб.). Бухгалтерский учет Затраты организации на строительство объекта, который впоследствии должен быть учтен в составе объектов основных средств, являются затратами на создание внеоборотных активов и учитываются в составе долгосрочных инвестиций. В рассматриваемой ситуации данные затраты состоят из стоимости приобретенного объекта незавершенного строительства (без учета НДС) и договорной стоимости подрядных работ (также без учета НДС) (п. 1.2 Положения по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций, утвержденного Письмом Минфина России от 30.12.1993 N 160 ) . Рассматриваемые затраты отражаются на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы», субсчет 08-3 «Строительство объектов основных средств», в данном случае в корреспонденции с кредитом счета 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками» (п. п. 2.3, 3.1.2 Положения по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций, п. 7 Положения по бухгалтерскому учету «Учет договоров (контрактов) на капитальное строительство» ПБУ 2/94, утвержденного Приказом Минфина России от 20.12.1994 N 167 , Инструкция по применению Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций, утвержденная Приказом Минфина России от 31.10.2000 N 94н ). Предъявленные продавцом и подрядчиком суммы НДС отражаются по дебету счета 19 «Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям» в корреспонденции с кредитом счета 60. В рассматриваемой ситуации организация продала недостроенное здание офисного центра. Поступления от продажи объекта, не завершенного строительством, учитываются в составе прочих доходов организации на дату перехода права собственности на строящийся объект к покупателю (п. п. 7, 16 Положения по бухгалтерскому учету «Доходы организаций» ПБУ 9/99, утвержденного Приказом Минфина России от 06.05.1999 N 32н ). Признание прочего дохода отражается по кредиту счета 91 «Прочие доходы и расходы», субсчет 91-1 «Прочие доходы», в корреспонденции с дебетом счета 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками». Стоимость объекта незавершенного строительства признается прочим расходом и списывается со счета 08, субсчет 08-3, в дебет счета 91, субсчет 91-2 «Прочие расходы» (п. 11 Положения по бухгалтерскому учету «Расходы организации» ПБУ 10/99, утвержденного Приказом Минфина России от 06.05.1999 N 33н , Инструкция по применению Плана счетов). Налог на добавленную стоимость (НДС) В соответствии с п. 6 ст. 171 , п. 5 ст. 172 Налогового кодекса РФ организация принимает к вычету суммы НДС, предъявленные ей продавцом объекта незавершенного строительства и подрядчиком. Сумма НДС, предъявленная продавцом объекта незавершенного строительства, может быть принята к вычету на основании счета-фактуры продавца после оприходования объекта незавершенного строительства (учета на счете 08, субсчет 08-3). Суммы НДС, предъявленные подрядчиком, принимаются к вычету при условии наличия счетов-фактур после принятия выполненных подрядчиком работ на основании представленных актов о приемке выполненных работ (форма N КС-2) и справок о стоимости выполненных работ и затрат (форма N КС-3). Реализация объекта незавершенного строительства подлежит обложению НДС по ставке 18% (пп. 1 п. 1 ст. 146 , п. 3 ст. 164 НК РФ). Предъявленная покупателю сумма НДС отражается по дебету счета 91, субсчет 91-2, в корреспонденции с кредитом счета 68 «Расчеты по налогам и сборам». Налог на прибыль организаций Поскольку построенное здание для целей налогообложения прибыли было бы признано амортизируемым имуществом, то все расходы, связанные с приобретением объекта незавершенного строительства и его достройкой, формируют первоначальную стоимость этого имущества (п. 1 ст. 256 , абз. 2 п. 1 ст. 257 НК РФ ). При продаже объекта незавершенного строительства организация признает доход от реализации в размере договорной стоимости без учета НДС (п. 1 ст. 248 , п. 1 ст. 249 НК РФ). При этом сумма полученного дохода может быть уменьшена на цену приобретения (создания) проданного имущества (пп. 2 п. 1 ст. 268 НК РФ). Обозначения субсчетов, используемые в таблице проводок К балансовому счету 60: 60-нзс «Расчеты с продавцом объекта незавершенного строительства»; 60-стр «Расчеты с подрядчиком по строительным работам».

Дебет

Кредит

Сумма, тыс. руб.

Первичный документ

Бухгалтерские записи, связанные с приобретением объекта незавершенного строительства <*>

Принят к учету объект незавершенного строительства (7434 — 1134)

60-нзс

6 300

Акт приемки-передачи объекта незавершенного строительства

Отражена сумма НДС, предъявленная продавцом

60-нзс

1 134

Счет-фактура

Предъявленная сумма НДС принята к вычету

1 134

Счет-фактура

Произведена оплата продавцу

60-нзс

7 434

Выписка банка по расчетному счету

Бухгалтерские записи, связанные с достройкой офисного здания

Приняты работы подрядчика (5546 — 846)

60-стр

4 700

Акт о приемке выполненных работ, Справка о стоимости выполненных работ и затрат

Отражена сумма НДС, предъявленная подрядчиком

60-стр

Счет-фактура

Предъявленная сумма НДС принята к вычету

Счет-фактура

Произведена оплата подрядчику

60-стр

5 546

Выписка банка по расчетному счету

Бухгалтерские записи, связанные с продажей объекта незавершенного строительства <*>

Признан прочий доход от продажи объекта незавершенного строительства

14 160

Акт приемки-передачи объекта незавершенного строительства

Начислен НДС при реализации объекта незавершенного строительства

2 160

Счет-фактура

Затраты на приобретение и достройку реализованного объекта незавершенного строительства учтены в составе прочих расходов (6300 + 4700)

11 000

Бухгалтерская справка-расчет

В соответствии с п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, возникновение, переход и прекращение данных прав подлежат государственной регистрации, осуществляемой в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» . За государственную регистрацию права собственности на недвижимость в соответствии с пп. 20 п. 1 ст. 333.33 НК РФ взимается государственная пошлина, размер которой для организаций составляет 7500 руб. В данной схеме учет операций по уплате государственной пошлины не рассматривается.

Е.В.Фещенко, Консультационно-аналитический центр по бухгалтерскому учету и налогообложению

Купля-продажа объекта незавершенного строительства

Купля-продажа объекта незавершенного строительства — серьезная сделка, затрагивающая интересы и покупателя, и продавца. По этой причине, мы решили выразить свою точку зрения и обозначить оптимальные условия юридического заключения сделки, которые помогут участникам минимизировать любые риски.’

  • Так как объект незавершенного строительства еще не создан и не построен, его строительство не завершено, он не может быть использован ни для проживания, ни промышленного производства, ни для коммерческой деятельности, ни для организации сельского хозяйства, ни для чего другого.

В любой ситуации объект незавершенного строительства может быть использован только для дальнейшего строительства. То есть купля-продажа объекта незавершенного строительства предполагает завершение строительства.

По общему правилу договоров купли-продажи, недвижимое имущество принадлежит продавцу. Купля-продажа объекта незавершенного строительства также оформляется в договор, где одним из существенных условий оказывается предмет договора — в данном случае, объект незавершенного строительства.

Если обратить внимание на законодательную базу, содержащую типовые договора для разных сделок, можно заметить, что купля-продажа объекта незавершенного строительства требует прохождения государственной регистрации имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество. С того момента, когда будет создана запись в ЕГРП, объект незавершенного строительства становится объектом гражданских прав.

  • Обратите внимание! Без процедуры государственной регистрации никаких зарегистрированных прав на имущество нет. Из-за чего сделка будет признана недействительной.

Чтобы сдвинуть с мертвой точки объект незавершенного строительства, его нужно достроить, организовать строительно-монтажные работы (СМР) и ввести его в эксплуатацию. Справиться с подобными работами может застройщик или специализированная компания, обязующаяся завершить строительство по заданию заказчика.

Многие застройщики не принимают во внимание юридическую чистоту сделки и формально проводят куплю-продажу объекта незавершенного строительства. В то время, как специализированные компании сразу же вникают в суть вопроса и предварительно регистрируют право собственности на продаваемое имущество на заказчика, после чего переходят к официальному заключению сделки.

  • При регистрации права собственности на объект незавершенного строительства учитываются различные нюансы. Главный из них — право собственности продавца на земельный участок, где расположен этот самый объект.

Чтобы исключить риски недобросовестности или безответственности, необходимо, чтобы купля-продажа объекта незавершенного строительства рассматривалась юристами, разбирающимися в имущественных правах.

Два года на территории России действует новый Земельный Кодекс, на котором тоже важно сконцентрироваться. Если у продавца объекта незавершенного строительства нет права на земельный участок, а, именно: право собственности на земельный участок или временного права владения и пользования, то есть договора аренды, зарегистрированного в установленном порядке, то покупатель не сможет получить разрешение на строительство. По этой причине, став владельцем недвижимого имущества, нельзя будет позволить себе пользоваться землей, на которой это имущество находится.

  • Получая вместе с объектом незавершённого строительства права на земельный участок, застройщик получает право на возведение объектов недвижимости, но только на основании полученного в органах муниципалитета разрешения на строительство.

Вполне обоснованными считаются действия представителя стороны застройщика, сверяющего сведения об объекте покупки, прав, зарегистрированных на продавца, с выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество.

Купля-продажа объекта незавершенного строительства подтверждается фактом существования недостроенного здания или сооружения, который фиксируется в нескольких правоустанавливающих документах.

Приблизительный пакет документов, на основании которых проводится купля-продажа объекта незавершенного строительства выглядит следующим образом:

  • документы, подтверждающие право на земельный участок, который отведен для строительства объекта незавершенного строительства;
  • разрешение на строительство;
  • технический и кадастровый паспорт объекта незавершенного строительства;
  • документы, подтверждающие регистрацию объекта незавершенного строительства;
  • решение органов власти о предоставлении земельного участка под строительства данного объекта;
  • план объекта незавершенного строительства, составленный органом ростехинвентаризации;
  • проектно-техническая и проектно-сметная документация, а также документы, подтверждающие расторжение договора подряда на строительство объекта.

Мы предлагаем не ограничиваться типовыми схемами сделок, связанных с куплей-продажей земли и объектов незавершённого строительства, а консультироваться с нами, исходя из конкретных жизненных обстоятельств. Мы на связи в будние дни и до 18-00 часов готовы встретиться с вами, чтобы обсудить выгоды взаимного сотрудничества. Обращайтесь!

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *