Продать дом без земли можно

Многих интересует, можно ли продать дом без участка, по действующему законодательству? Этот вопрос часто встречается на тематических форумах. Нормативной базой предусмотрена реализация строения и земли как единого целого. Пакеты документов при этом подготавливаются для каждого из объектов отдельно. В Росреестре не выйдет регистрировать одно без другого. Но предусмотрены исключения, позволяющие беспрепятственно продать дом даже без участка, сделав все в рамках закона.

Как сэкономить от 5 000 до 15 000 рублей
на оформлении документов
при покупке/продаже недвижимости?

Продажа дома без земельного участка по закону

Процесс сделок, связанных с куплей-продажей строений и участков как единого комплекса имущества, регламентирован статьей №35 Земельного Кодекса РФ

Содержание

Как продать дом без земельного участка – 10 советов как сделать оформление законным

Если вас интересует, можно ли продать дом без земельного участка, при этом сделать все в рамках законодательной базы, вам пригодятся рекомендации специалистов, работающих в сфере недвижимости:

Совет 1. Воспользуйтесь исключениями из статьи 35 ЗК РФ

Пунктом 4 вышеуказанной статьи, позволяет продать дом отдельно от участка, если:

  • Отчуждается только часть здания, и выделить землю, на которой она расположена невозможно.
  • Реализуется дом, расположенный на территории, не находящейся более в кадастровом обороте.

Информацию о возможности применения этих случаев вы сможете узнать, подготавливая документы для продажи дома. Не лишней будет консультация юристов.

Совет 2. Проверьте наличие документов на постройку и участок

Перед тем как продать дом без земли убедитесь, что есть бумаги на постройку и на участок. Их должен был предоставить предыдущий собственник. Если они отсутствуют, обратитесь в соответствующую инстанцию с заявлением об изменении обладателя собственности, или о получении участка в аренду.

Чтобы в дальнейшем проводить сделки с землей, вам необходимо иметь всю техническую документацию на нее. Для небольших территорий кадастровый паспорт можно не оформлять.

Проверьте наличие документов на дом и землю

Совет 3. Выясните, какая территория относится к строению

Продажа дома без земельного участка невозможна, без уточнения всех деталей. В соответствующем органе нужно узнать, какая территория закреплена за постройкой. Когда площади недостаточно для отчуждаемого строения, урегулировать это можно получив соответствующее постановление.

Согласно действующим нормам права, за владельцем постройки закрепляется не только земля под домом, но и прилегающая к нему территория

Совет 4. Пригласите специалистов по земельным вопросам

Обратившись в соответствующую организацию, вы сможете воспользоваться следующими услугами:

  • Обозначение границ участка.
  • Составление плана земли.
  • Проведение топографической съемки.

Все это необходимо для постановки надела на учет в центре регистрации земельных участков. Также этот пакет бумаг пригодится при получении выписки из технической документации.

Совет 5. Переуступите право аренды участка

Еще один вариант, при котором можно продать дом без земли – когда участок арендован. Если строение находится в собственности, а территория нет, к купчей прилагается специальный документ. В нем отмечается передача прав новому арендатору. Данный факт регистрируется в Росреестре.

Убедитесь в том, что ваш договор об аренде еще действителен, и по нему отсутствуют задолженности.

Оформите переуступку права аренды земли

При регистрации документов, подтверждающих переуступку права аренды, отправляется уведомление в муниципальные органы, о произошедших изменениях

Совет 6. Как продать дом без участка, когда здание в собственности, а земля в пользовании

Нередко происходит продажа домов без участка, если хозяин постройки владеет землей по договору о бессрочном пользовании. Тогда территория не является собственностью продавца. Она только предоставляется ему для определенных нужд. В этом случае, при подписании купчей, в ней указываются:

  • Размеры территории.
  • Реквизиты документа, на основании которого осуществлялось пользование участком.

Совет 7. Как продать дом, если он в собственности, а на землю документов нет

Если дом числится вашей собственностью, но у вас нет никаких документов на землю, продать вы его не сможете! Ни один нотариус не возьмется за оформление такой сделки. Чтобы исправить ситуацию, вам понадобится узаконить землю под домом, для этого ее нужно:

  • Выкупить.
  • Приватизировать.
  • Арендовать.

Обращаясь за профессиональной помощью при продаже дома без участка, вы сможете избежать большинства неприятных сюрпризов. В соответствии с землеустроительным законодательством, каждое здание в обязательном порядке должно быть закреплено за участком.

Узнайте больше о сделках с недвижимостью!

Оформите землю на себя, если не сделали этого ранее

Совет 8. Как продать постройку, оставив себе часть территории

Продажа жилого дома без земельного участка или его части возможна только после официального размежевания. После этого на учет становятся уже два объекта, один из которых будет с домом. Каждому из владельцев будут выданы отдельные Свидетельства о регистрации прав собственности на землю.

Для различных областей и территорий предусмотрены свои нормативы земли. Местная власть может прописывать как минимальные, так и максимальные размеры отчуждаемых участков

Совет 9. Как продать жилой дом, если земля находится в долевой собственности

Сделки, связанные с долевой собственностью и ее отчуждением сторонним лицам оформляются в нотариальных конторах. Простая письменная форма предусмотрена только для сделок между обладателями долей.

Реализовать свою часть в доме можно только с отчуждением соответствующего участка территории. В некоторых случаях сначала делают дарение микрочасти, после чего вступает в силу приоритетное право.

Продайте микро долю в доме, чтобы вступило в действие преимущественное право

Совет 10. Как продать дом, если у постройки и земли разные владельцы

Все договора по отчуждению должны оформляться в соответствии с законом. Ситуация усложняется, когда дом и земля изначально записаны на разных собственников.

Нужен агент
по недвижимости?

При таких условиях купля-продажа жилого дома без земельного участка может быть оформлена только после того, как владелец сооружения выкупит или оформит в аренду землю под постройкой, или наоборот.

Оформите документы на строение и участок на себя, чтобы беспрепятственно продать дом

Узнать больше о том, какие тонкости может содержать каждая сделка по купле-продаже дома вы сможете у специалистов агентства недвижимости «Колизей». Обращайтесь, мы подробно ответим на каждый из ваших вопросов!

Совсем скоро придет 2020 год, когда будут внесены коррективы в земельные вопросы. Вы решили продать участок? Пока еще есть возможность реализовать это без межевания, но не во всех случаях. В статье рассмотрим основные пункты поставленной проблемы и грядущие изменения.

Межевание: что это?

Это процесс определения границ территории, которой вы владеете, на ней находится дом. Процедурой занимается кадастровый инженер из компании, которая проводит геодезические измерения. С помощью GPS-аппаратуры он составляет план усадьбы, определяет фактические границы и документирует их, вносит в кадастр. Кадастр – это реестр для информации об объектах, ведется для исчисления налогов.

Границы кадастровый инженер фиксирует дюбелями, штырями или кольями. Все измерения точные, до 1 см, погрешность – максимум 10%. Но на эту работу уходит до 1,5 месяца. Работник устанавливает координаты поворотных точек надела – они определяют конкретную границу земли продавца.

Цена вопроса

Минимальная стоимость услуги – 10 тыс. рублей, не учитывая выезд квалифицированного работника. Разные организации предлагают онлайн-калькуляторы. Таким образом, можно узнать приблизительную стоимость. Также цена зависит от размера объекта и места проживания, количества услуг (составление плана, заполнение бумаг), срочности выполнения измерений. Окончательная цифра может значительно отличатся от начальной.

О чем говорит закон

Не обязательно делать межевание, чтобы продать участок. С 1997 года было невозможно реализовать землю без четкого установления границ. На смену пришел Федеральный закон № 218 Ф3, принятый 13.07.2015. В статье 26 нет пункта, посвященного обязательному межеванию. Есть только одно правило: территорию необходимо поставить на кадастровый учет.

Случаи, когда можно продать дом без межевания:

1. Форма и размеры усадьбы не менялись.
2. Продавец именно владеет участком, а не пользуется.
3. Дом не перестраивали, его параметры все еще соответствуют прописанным раньше в документах.
4. Строение есть в кадастровой палате.
5. Земля прошла регистрацию в Росреестре (если не уверены, прошла или нет, проверьте на сайте).
6. На строение оформили право собственности.
7. Если соседи согласились на компромисс с вами и согласовали линию участка.

Если нужная документация случайно затерялась, можно переоформить.

Вопрос документации

Сначала нужно оформить договор купли-продажи (на строение и территорию). Если вы решили продать участок без измерения, понадобятся и старые бумаги:

1. Свидетельство о государственной регистрации права. Оно свидетельствует о наличии записи в базе данных Росреестра.
2. Кадастровая выписка. Подтверждает наличие данных об участке в кадастре.
3. Кадастровый паспорт с отметкой «без определения границ”. Содержит информацию из Государственного Кадастра.
4. Межевой план. Одна из его частей – графическая.

Ситуация текущего года: чего ожидать

В новом 2020 году сделки без межевания приостановят. Если планируете на будущее продать дом с землей, задумайтесь: нужно ли провести измерения? Может случиться так, что в ближайшее время оформить договоренность не получится.

Юридически подкованный покупатель участка может отказаться от покупки: он не сможет оформить право собственности в следующем году, могут возникнуть разногласия с соседями, живущими рядом. Покупателю придется самостоятельно платить за межевание.

Есть желание продать дачу?

Формула дачи: земля, дом, постройки. Кроме вопроса межевания, проблемы появятся, если избой никто не пользовался, или здание возвели без разрешения, или абсолютно вся площадь предназначена только для садоводства. Новый землевладелец получает права на территорию и на все, что на ней находится.

Дачный участок можно продать, если он прошел кадастровый учет. Цифры вносят в Единый государственный реестр недвижимости. Межевание заказывает собственник.

Рассмотрим две ситуации. Первая: землей владеет государство, а постройка – ваша. Участок предназначен для садовых и огородных работ, на основе межевания. При продаже вы передадите покупателю право на аренду. Вторая: земля вместе с домом принадлежат вам. Тогда межевание желательно, потому что это гарантирует защиту прав покупателя.

Если вы хотите продать дачу, подумайте о межевании. Это выгодно, потому что:

• можно повысить цену из-за наличия всех документов;
• есть гарантия отсутствия спора с соседями;
• покупатель сможет оформить ипотеку.

Для проведения услуги нужны такие документы: план участка, правоустанавливающий документ, паспорт (чертеж), нотариальная доверенность.

Что будет, если не сделать межевание

У того, кто продает землю, могут возникнуть проблемы, если отсутствуют установленные границы. Главное вероятное затруднение – споры с соседями по поводу площади и линии участка. Межевание решает или предотвращает спор. В этом случае его можно сделать коллективно – есть возможность получить скидку: инженеры в основном работают в частных компаниях. Цены на услугу станут выше уже в этом году. К тому же можно не успеть совершить сделку до 2020 года.

Есть вероятность, что покупатель получит участок меньший, чем прописано в договоренности.

Когда необходимо определение границ

Продавец воспринимает межевание как вынужденную необходимость, а покупатель – как приятное дополнение к покупке.

Случаи, при которых необходимо межевание:

1. Если постройку возвели без разрешения муниципальных служб. Тогда нужно провести процедуру обозначения границ и получить соответствующий документ.
2. Площадь менялась. Если два участка были слиты в один или один разделен на несколько.
3. Дом перестраивался.

Также владельцы заказывают услуги кадастрового инженера, чтобы выделить участок из общей собственности, задокументировать прирезок – законно увеличить площадь.

Заказывать процедуру межевания или нет – решать вам. Взвесьте все за и против, посмотрите на календарь: возможно, еще успеете продать без проведения измерений. Услуга недешевая, но она реально может уберечь от земельных конфликтов и недовольных покупкой собственников.

Дополнительная информация по теме

Подписание акта межевания без согласия соседей

Какие строения разрешены на ЛПХ?

Строительство и ведение хозяйства на землях для садоводства и огородничества: в чем отличия строений?

Олег Ивченко 8 августа 2019 426 Вопрос — Ответ

Да, дом можно продать без приватизации земли, она при этом остается коммунальной. Вам нужно обратиться в Держкомзем за справкой, что земля не приватизирована. Согласно ГКУ обязательное условие договора – наличие кадастрового номера. Для его присвоения следует обратиться землеустроительную организацию, которая занимается разработкой технической документации. При заключении договора на продажу жилой недвижимости нотариусу необходимы такие документы:

  • подтверждение кадастрового номера;
  • правоустанавливающие документы на дом;
  • техпаспорт на дом;
  • акт об оценке дома;
  • справка о составе семьи;
  • паспорт и код продавца и покупателя.

При покупке жилого дома считается, что продается вся усадьба, если в договоре не оговорены другие условия. Земельный участок, на котором размещен дом, переходит в право пользования на тех же условиях, которые были установлены для предыдущего владельца. После продажи дома право на приватизацию земли переходит к покупателю.

Если сохраняется целевое назначение и прежний объем, можно продолжать жить в этом доме. Приватизация земли потребуется если планируется производить пристройку, реконструкцию или перепланировку, на которые необходимо получить разрешение.

Должность: директор, эксперт по оценке. Опыт работы 13 лет.
Эксперт по оценке бизнеса и нематериальных активов.
Специализация: Оценка недвижимого и движимого имущества, а также целостных имущественных комплексов, паев, ценных бумаг, имущественных прав и нематериальных активов.

1 ПоделилисьРейтинг 4.5 на основе 426&nbsp ответов

Согласно статье 35 ЗК РФ отчуждение построек, находящихся на определенном участке земли, осуществляется исключительно совместно с ним. Это правило действует в случае, когда оба объекта принадлежат одному собственнику. Эти объекты будут фигурировать вместе во всех сделках по недвижимости вне зависимости от того, на какой стадии строительства находится дом. Однако, из любых правил есть исключения.

Table of Contents

Особенности оформления земли и строения

Если собственник решил продать постройку, в договор обязательно попадает земельный участок. Однако, есть исключения, при которых возможна продажа строения и площади по отдельности:

  • дом признан погибшим строением и подлежит сносу;
  • запускается процесс исключения земельного участка из оборота;
  • происходит оформление раздела территории на две части с отдельными кадастровыми номерами, на одном из которых располагается строение;
  • постройка признается неправомерной, проведенной без соблюдения установленных процедур;
  • реализуется часть дома, отчуждаемая проведением межевания.

Есть еще одна возможность продать жилой дом без земельного владения – успеть в момент, когда земля еще не была оформлена в собственность. Подобная ситуация может возникать при аренде земли у муниципалитета или на правах бессрочного пользования. Если земельный участок находится во владении у нескольких собственников в долях, а строение принадлежит кому-то одному из них, последний может продать его вместе с землей.

Условия продажи жилого дома без земли

Строение может быть продано без земельного участка при условии:

  • Если дом находится во владении, а территория арендована, можно передать права другому арендатору. Для этого нужно зарегистрировать переоформление в Росреестре и отправить уведомление об изменениях в муниципальные органы.
  • В случае бессрочного пользования земельным участком, этот факт фиксируется в договоре купли-продажи дома с указанием размеров территории и номера документа, дающего это право.
  • Если земля не оформлена должным образом и на нее нет документов, необходимо ее выкупить, приватизировать или оформить аренду.
  • В случае нахождения дома в долевой собственности, перед продажей нужно произвести отчуждение соответствующего владения.

Межевание участка

Лучшая альтернатива для продажи жилого дома без земельного участка – проведение межевания. Придомовая территория выделяется в отдельную собственность, ей присваивается кадастровый номер. При этом территория, на которой находится дом, выделяется в отдельную. После официального размежевания по двум объектам владельцы получат Свидетельства о регистрации прав собственности. В разных регионах России предусмотрены минимальные и максимальные размеры отчуждения земельных владений в соответствии с местными нормативами.

Есть вопросы по сделкам с недвижимостью и земельными участками? Оставьте заявку или позвоните по телефону, указанному на сайте. Первая консультация наших юристов – бесплатная.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *