При банкротстве застройщика

Последнее обновление: 10.05.2019

Вопрос:

Я купил квартиру в строящемся доме. Дом не достроен. Застройщик признан банкротом. Что делать дольщикам в этом случае? Как получить свои квартиры или вернуть деньги?

Ответ:

Значит, это все-таки случилось… Главный риск долевого строительства реализовался. Застройщик – банкрот. Обманутые дольщики хватаются за голову – что теперь делать? Куда обращаться? Кому предъявлять требования? Как вернуть свои деньги? Об этом и пойдет речь ниже.

Скажем сразу – еще не все потеряно. Банкротство Застройщика – это серьезная проблема, но это не конец света. Выход есть. Хоть и не быстрый. Часть вложенных денег, возможно, будет потеряна навсегда (это плата за низкую цену квартир на начальном этапе строительства).

Разберем ситуацию по порядку и определим действия дольщиков в этом случае.

Покупка квартиры в гражданском браке – как лучше оформить?

Содержание

Если Застройщик признан банкротом

Для общего понимания – если Застройщик признан банкротом, то к нему уже нельзя (нет смысла) предъявлять какие-либо требования (о передаче квартир, возврате денег, и т.п.). Так как банкротство юрлица – это официальное признание в том, что компания больше не в состоянии выполнять свои обязательства. Вообще. То есть совсем.

А что же делать кредиторам этой компании, всем, кто в нее верил и давал ей деньги, в том числе – дольщикам?

Требования кредиторов Застройщика (в т.ч. дольщиков долевого строительства) будут удовлетворяться за счет всех денежных средств и имущества строительной компании, которые у нее остались на момент признания ее банкротом.

А кто будет описывать имущество компании, раздавать ее долги и удовлетворять требования дольщиков-кредиторов? Для этого судом назначается специальный человек – арбитражный управляющий. А все прежнее руководство компании отстраняется от управления.

Процедура банкротства Застройщика

Банкротство Застройщика – это судебный процесс, в котором арбитражный суд устанавливает порядок удовлетворения требований кредиторов (государства, банков, дольщиков и т.п.) за счет денег и имущества компании-должника. Суд находится по месту юридического адреса компании-банкрота.

Банкротство юрлица регулируется законом ФЗ-127 «О несостоятельности (банкротстве)». Это огромная масса юридического текста, состоящего аж из 233-х статей. Нам же (дольщикам) нужно знать только основные понятия из этого закона, и порядок самой процедуры банкротства. Остальное – забота специализированных юристов.

Как выбирать Застройщика при покупке квартиры в новостройке? Качественные и количественные признаки – см. в этой заметке.

Итак, что нужно знать дольщику о процедуре банкротства Застройщика?

В отличие от ликвидации обычного юрлица, ликвидация компании-застройщика происходит особым порядком – с применением параграфа 7, Главы IX, ФЗ-127 – «Банкротство застройщиков».

Процесс банкротства может включать в себя 5 процедур, но на практике, в большинстве случаев, применяется только 2 из них:

  1. наблюдение (может длиться до 7 месяцев), и
  2. конкурсное производство (может длиться от полугода до нескольких лет).

Формально «наблюдение» еще не является банкротством. Здесь суд направляет в компанию временного управляющего, который проводит анализ финансово-хозяйственной деятельности Застройщика и подсчитывает стоимость его активов и пассивов. Но для всех кредиторов компании это однозначный сигнал – готовьтесь к худшему.

Следующий этап – конкурсное производство. С этого момента Застройщик уже официально признается банкротом. Всеми делами компании начинает рулить арбитражный управляющий, назначенный судом.

Если купил квартиру по ДДУ до брака, а собственность оформил уже в браке, то будет ли квартира общей собственностью супругов?

Действия дольщика при банкротстве Застройщика

Первое и самое важное, что должен сделать дольщик, когда Застройщик объявлен банкротом, это заявить свои требования о включении его в реестр требований кредиторов. Этот реестр открывается и ведется при возбуждении дела о банкротстве Застройщика.

Если этого не сделать, можно остаться ни с чем, так как по закону каждый кредитор, который хочет что-то получить от банкрота, должен заявить свое требование в суде.

Заявление о включении своих требований в этот реестр нужно подавать в арбитражный суд, где рассматривается дело о банкротстве. Суд, рассмотрев представленные ему документы дольщика (договор долевого участия в строительстве, платежные документы, акты и т.п.), выносит решение о включении требований конкретного дольщика в общий реестр требований кредиторов. А выполняет решение суда – арбитражный управляющий.

Сроки подачи заявления о включении в реестр кредиторов

При банкротстве Застройщика, закон устанавливает определенные сроки для включения требований дольщика в реестр кредиторов. На этапе наблюдения у дольщика есть один месяц, чтобы направить требование в арбитражный суд. Тогда у дольщика будет возможность поучаствовать в первом собрании кредиторов, на котором будет решаться судьба недостроенного дома.

Если он не успел этого сделать, то далее, на этапе конкурсного производства у дольщика есть еще два месяца для подачи своего требования о включении в реестр кредиторов.

Эти сроки начинают отсчитываться с момента, когда арбитражный управляющий официально уведомляет всех кредиторов (дольщиков) о банкротстве строительной компании и об открытии реестра требований. Уведомление может быть через специализированное СМИ (например, газета «Коммерсантъ»), а также путем рассылки писем дольщикам о том, что они имеют право предъявить свои требования.

Можно ли получить налоговый вычет за ребенка при покупке квартиры, если ребенок имеет в ней долю собственности – смотри в этой заметке.

Очередность предъявления требований к Застройщику-банкроту

Денежные компенсации выплачиваются кредиторам компании в порядке установленной законом очередности. В случае банкротства компании-застройщика, таких очередей четыре:

  1. граждане, которым Застройщик обязан компенсировать вред здоровью (если такие есть);
  2. сотрудники компании-застройщика (выплата зарплаты);
  3. участники долевого строительства (дольщики, купившие квартиры по ДДУ);
  4. все остальные кредиторы.

То есть в случае с Застройщиком-банкротом, закон дает приоритет дольщикам, над всеми остальными кредиторами компании.

А что делать тем, кто покупал квартиру не по Договору долевого участия (ДДУ), а по другому типу договора (например, по Предварительному договору купли-продажи)? Такие покупатели могут в процессе процедуры банкротства Застройщика потребовать в суде признания их договоров – Договорами долевого участия в строительстве. Суды, обычно, соглашаются с таким требованием. А покупателям такое признание дает возможность применять положения закона ФЗ-214, в частности, требовать неустойку за просрочку передачи квартиры.

В рамках одной очереди реестровые требования погашаются пропорционально обязательствам Застройщика перед всеми кредиторами этой очереди.

Какие требования к Застройщику-банкроту нужно заявлять?

При банкротстве Застройщика, участники долевого строительства имеют право предъявлять требования трех типов:

  1. на признание права собственности на квартиру (например, если квартира уже существует как построенный объект); или
  2. на признании права собственности на долю в общем имуществе в объекте незавершенного строительства (если квартира как отдельный объект еще не существует); или
  3. на возврат денежных средств, с уплатой неустойки и возмещением убытков (если нет возможности получить квартиру, или нет желания ждать достройки дома).

Здесь нужно пояснить подробнее.

Общий реестр требований кредиторов содержит финансовые требования к компании-банкроту. Но именно для компаний-застройщиков в общем реестре есть специальная часть – реестр требований о передаче жилых помещений (ст. 201.7 Закона о банкротстве). Это дает шанс участникам долевого строительства все-таки получить свои квартиры в недостроенном доме, если вопрос о его достройке будет иметь перспективу.

Закон позволяет предъявить требования в оба реестра сразу, но выполняться будет только одно из них – либо получение квартиры (или доли в недостроенном объекте), либо возврат денег.

Что такое «апартаменты»? Чем они лучше обычной квартиры? Или хуже? Смотри в заметке по ссылке.

Но не все так радужно, как может показаться на первый взгляд. Никто ведь не гарантирует, что эти требования будут выполнены в полном объеме и в ожидаемый срок. Обманутым дольщикам надо иметь в виду следующие обстоятельства.

Тем дольщикам, которые решили добиться получения своих квартир у Застройщика-банкрота, нужно знать что:

  1. Для получения своей квартиры дольщику необходимо в судебном порядке признать право собственности на нее (или на долю в объекте незавершенного строительства) и зарегистрировать это право в Росреестре;
  2. Признанное право собственности выводит эту недвижимость из общей конкурсной массы компании-банкрота (т.е. она уже не будет продаваться с торгов для расчетов с остальными кредиторами);
  3. Наличие права собственности на квартиру или долю в недостроенном объекте позволяет создать вместе с другими дольщиками жилищно-строительный кооператив для завершения строительства, либо продать эту недвижимость.

Но этот путь выглядит разумным только в том случае, когда дом находится в завершающей стадии строительства. Например, если дом фактически достроен, но не сдан.

Иначе… перспектива достройки дома и получения квартиры становится совсем призрачной. Ведь если недостроенный дом стоит несколько лет брошенным (стройка не законсервирована как положено), то происходит его естественное разрушение, и достройка его уже технологически невозможна. Проще снести и построить новый.

Кроме того, достройка брошенного дома предполагает дополнительные вложения. А откуда брать эти доплаты? Очевидно, от заинтересованных лиц, то есть от тех же дольщиков. Стоит ли с этим связываться? Однозначного ответа нет. Зависит от конкретной ситуации, стадии готовности дома, количества и сплоченности дольщиков и т.д.

Не путай «право требования» в новостройке с «правом собственности». В чем тут фишка – смотри в этой заметке.

Те дольщики, которые решили заявить требование о возврате денег с Застройщика-банкрота, должны понимать, что:

  1. на практике у банкрота уже не хватает денег на выплаты по долгам (потому он и оказался банкротом);
  2. остаток средств банкрота еще больше уменьшается за счет ряда приоритетных (в т.ч. коммунальных) платежей, возмещения судебных расходов, вознаграждения арбитражного управляющего, и т.п.;
  3. участники долевого строительства находятся только в 3-й очереди на денежные выплаты (если у компании накоплены долги по зарплате, то выплаты пойдут сначала туда);
  4. общий объем финансовых требований к банкроту значительно возрастает за счет применения кредиторами неустоек по всем обязательствам;
  5. та недвижимость, которая уже оформлена в собственность отдельных кредиторов (в т.ч. по суду) не участвует в конкурсной массе (т.е. не будет продана с торгов для увеличения денежных выплат кредиторам).

Проще говоря, в рамках судебного дела о банкротстве Застройщика, вернуть всю вложенную в проект сумму дольщику практически нереально. Не говоря уже о взыскании неустойки, штрафов, компенсации убытков и морального вреда. Хорошо, если удастся вернуть хотя бы половину.

Но для тех обманутых дольщиков, которые стали таковыми после 2017 года, ситуация значительно лучше. Законодатели подправили знаменитый закон «о защите прав дольщиков» ФЗ-214, и теперь в случае банкротства Застройщика, деньги для возврата дольщикам подтягиваются из специально созданного компенсационного фонда долевого строительства (подробнее о нем – по ссылке).

А те дольщики, которые столкнулись с банкротством Застройщика ранее 2017 года, могут попытаться вернуть недостающие средства за счет страховки. Тот же ФЗ-214 обязывал всех Застройщиков с 2014 года страховать свою ответственность перед дольщиками от невыполнения своих обязательств по передаче им построенных квартир (подробнее об этом – по ссылке).

С 01 июля 2019 года вообще все деньги дольщиков попадают под защиту банков и АСВ (агентства по страхованию вкладов). Очередные поправки в ФЗ-214 обязывают всех Застройщиков, начиная с этой даты, принимать деньги дольщиков только на специальные счета эскроу (подробнее о них – по ссылке). Здесь уже дольщики защищены максимально – деньги хранятся на эскроу-счетах в уполномоченных банках, и возвращаются дольщикам в случае банкротства Застройщика.

Как правильно принимать квартиру у Застройщика – основные правила.

Реестр обманутых дольщиков

Некоторым подспорьем для участников долевого строительства будет регистрация в специальном реестре обманутых дольщиков. Такие реестры ведут местные власти в каждом субъекте РФ, с целью сбора данных о проблемных объектах в строительной сфере и централизованном решении этих вопросов.

Официально такие реестры называются «Реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены».

В Москве, например, заявление о включении в такой реестр можно подать (Москомстройинвест). В московской области – см. и (Минстрой МО).

Что дает статус «обманутого дольщика»?

Реестр обманутых дольщиков – это официальный документ местной исполнительной власти. После включения в реестр, пострадавший гражданин получает официальный статус «обманутого дольщика» и получает право на государственную поддержку. Помощь может выражаться по-разному (на усмотрение местных властей). Например – целевая финансовая помощь дольщикам, выделение субсидий на завершение строительства дома. Или проведение конкурса на выбор нового Застройщика для достройки проблемного объекта.

Правда, не все дольщики, столкнувшиеся с банкротством Застройщика, могут претендовать на помощь местных властей. Кто именно может официально считаться «обманутым дольщиком» (перечень критериев), показано на сайте Правительства Москвы – .

Банкротство застройщика – страшные слова, которые больше всего боится услышать любой человек, доверивший свои деньги строительной фирме. К сожалению, такое сегодня случается нередко, с завидной регулярностью разоряются большие и малые компании, оставляя за собой целый шлейф невыполненных обязательств и долгов. Но бывает и по-другому – предприятие преднамеренно объявляет себя несостоятельным и ликвидируется, чтобы уйти от ответственности. На что может рассчитывать дольщик, если произошло банкротство застройщика при долевом строительстве, что делать в этом случае, и как выйти из положения с наименьшими потерями?

Банкротство строительной компании – что это?

Банкротство – сложная судебная процедура, проводимая арбитражным судом, которая не происходит одномоментно. Она может длиться до полутора лет и включает в себя несколько этапов, подробно расписанных в 127 ФЗ. Впервые он был введен еще в 2002 году и первоначально касался всех юридических лиц. Но в связи с многочисленными случаями несостоятельности застройщиков, и специфичностью данной сферы, в 2011 году появился новый раздел, регулирующий только банкротство застройщика при долевом строительстве.

Несмотря на то, что всего существует пять отдельных процедур, в юридической практике чаще всего проводятся лишь две из них: наблюдение и конкурсное производство. Первая из них – подготовительная стадия, которая, по сути, еще не является банкротством. В компанию направляется временный управляющий, наблюдающий за ее деятельностью и анализирующий ее финансовую устойчивость. Длится данный этап порядка семи месяцев и по его результатам наступает либо оздоровление предприятия, либо полная его ликвидация. Конкурсное производство означает банкротство застройщика, арбитраж вводит на предприятии конкурсное управление, отстраняя прежнее руководство компании.

Сколько времени есть у дольщика на предъявление своих требований

Информация о начале процедуры наблюдения или конкурсного производства в отношении строительной компании общедоступна. Сведения о том, что застройщик банкротится, публикуются в официальном издании «Коммерсантъ». Что делать дольщику, если застройщик банкрот? Получив такую информацию, необходимо включать свои требования в специальный реестр, который ведется назначенным управляющим, и куда он заносит сведения обо всех кредиторах должника. После начала процедур и открытия реестра, управляющий направляет всем известным ему дольщикам письма о том, что они могут предъявить требования к застройщику.

У дольщиков есть месяц на стадии наблюдения и шестьдесят дней на этапе конкурсного производства после официального опубликования о начале процедуры, в течение которых они могут включить свои требования в реестр.

Что представляет собой реестр

Реестр в делах о банкротстве застройщиков отличается от документа, ведущего учет кредиторов всех юр. лиц. По общему правилу реестр включает в себя только денежные требования. При ликвидации компаний-застройщиков, реестр состоит из двух частей, в основную часть включаются все денежные требования, также формируется отдельный список, в который заносятся требования о передаче жилья. Но для этого необходимо, чтобы арбитраж при рассмотрении дела в отношении строительной компании, применил параграф 7 ФЗ 127, где речь идет о банкротстве застройщика.

Сведения о том, что банкротится застройщик, должны быть переданы в арбитраж либо самим должником, либо назначенным управляющим. Однако не всегда они поступают, и дело рассматривается в общем порядке, что не выгодно участникам долевого проекта. Поэтому первые действия дольщика при банкротстве застройщика – выяснить, применяется ли в данном деле особый порядок. Как узнать это участнику? Для этого нужно в картотеку арбитражных дел ввести необходимые данные.

Если выяснится, что дело рассматривается в обычном порядке, дольщик должен самостоятельно подать ходатайство в судебную инстанцию, о применении 7 параграфа 127 ФЗ.

Преимущества требований дольщика перед другими кредиторами

Дольщики – отдельная категория кредиторов, которым закон предоставляет больший объем защиты, нежели другим кредиторам. Участники долевого строительства, пострадавшие от обанкротившегося застройщика, имеют определенные преимущества по сравнению с другими лицами.

  1. В данном случае реестр состоит не из трех, как обычно, а четырех очередей. Требования участников включаются в третью очередь, в то время как все остальные кредиторы попадают в четвертую, и могут рассчитывать на истребование долгов только после того, как свои выплаты получат дольщики.
  2. Дольщики могут по своему усмотрению выбирать, в какой форме выражать свои требования (в виде денег или жилого помещения). При этом при определенных обстоятельствах можно изменить первоначальную форму требований.
  3. Преимуществом является также возможность покрытия убытка, который понес участник долевого проекта в результате невыполнения своих обязательств застройщиком.

Нюансы выставления требований дольщиком

Права дольщиков при банкротстве значительно шире, чем у других кредиторов, которые могут рассчитывать только на денежные выплаты. Дольщикам закон дает возможность выбора: потребовать с застройщика возврата вложенных в строительство денег или само жилье. И это очень большой плюс, поскольку исходя из сложившейся практики дел о банкротстве, денежной массы должника, как правило, не хватает на всех кредиторов. Большая доля средств уходит на погашение текущих расходов, и существует очень маленькая вероятность, что черед дойдет до третьей очереди кредиторов, к которой принадлежат участники долевого проекта.

Кроме того, сама процедура банкротства длится очень долго, после ее завершения имущество должника выставляется на торги, что также является небыстрым процессом, поэтому рассчитывать на скорые выплаты (если они вообще в принципе осуществятся) не приходится.

Делая свой выбор в пользу предъявления требований в получении жилого помещения, данный объект исключается из всей денежной массы и не может быть продан на торгах. В большинстве случаев это единственная возможность хоть что-то получить от банкрота. Но и с жилым помещением все обстоит не так просто. Здесь есть свои правила и определенные нюансы, которые зависят от степени готовности объекта и других обстоятельств.

Способы передачи жилья дольщику

По закону существует несколько способов получения жилья дольщиком при ликвидации застройщика:

  • дольщик может предъявить требование о признании права собственности на жилое помещение;
  • участник может потребовать передать ему жилой объект;
  • недостроенный дом может быть передан дольщикам для самостоятельной достройки;
  • объект передается новому застройщику, который принимает на себя все обязательства прежней компании перед дольщиками.

Разумеется, самым идеальным является первый вариант, при котором дольщик получает квартиру и оформляет на нее свои права. Однако он возможен только тогда, когда квартира фактически построена, и объект уже введен в эксплуатацию, а также стороны успели подписать приемо-передаточный акт до начала процедуры банкротства. Нужно сказать, что такое происходит в единичных случаях, обычно застройщик банкротится в то время, когда объект находится на более ранних стадиях строительства. И здесь также существует несколько вариантов.

Если дом принят комиссией, но акт еще не подписан, передача помещения дольщику возможна при соблюдении дополнительных условий. Необходимо, чтобы:

  • на это согласилось более половины кредиторов четвертой очереди;
  • оставшегося после передачи квартир дольщикам имущества, хватило для оплаты обязательных расходов;
  • объект не находился в залоге у других лиц, не являющихся дольщиками;
  • жилых помещений было достаточно для удовлетворения требований всех участников проекта.

Одним из способов передачи жилья является предоставление возможности дольщикам самостоятельно достроить дом путем создания жилищного кооператива. Для этого созывается общее собрание участников, наделенное полномочиями принимать решение. Здесь также существует ряд дополнительных условий, которые подробно расписаны в статье 201.10 названного закона. Стоит отметить, что этот вариант наиболее затратный, поскольку дольщикам придется самостоятельно финансировать завершение строительства, поэтому реализация данного проекта остается под большим вопросом.

Последний способ, а именно передача объекта другому застройщику, довольно неплохой вариант для дольщиков. Он впервые введен только в конце 2015 года, и на сегодняшний день правоприменительной практики данного пункта еще недостаточно, что не позволяет объективно оценить его влияние на общую массу дел о банкротстве застройщиков.

Куда обратиться, и какие документы представить

Банкротное дело рассматривается в арбитражном суде, куда и нужно, прежде всего, обратиться дольщику, написав заявление, представив договор ДДУ и документы, подтверждающие оплату. Копия заявления и документов также направляются в адрес должника и назначенного арбитражем управляющего.

Что сделать дольщику, если он не заключал ДДУ, а его отношения с застройщиком регулируются другим документом? В случае с банкротством это не имеет значения, поскольку суд признает право граждан на выставление своих требований должнику, если между ними заключен договор:

  • купли-продажи жилья в строящемся объекте;
  • предварительный договор ДДУ или купли-продажи;
  • договор займа, условием которого является передача жилья;
  • договор простого товарищества, целью которого является возведение объекта и получения в нем квартиры.

Суд также посчитает обоснованными требования граждан, которые:

  • вложили деньги в другие виды товариществ (коммандитного, ЖСК) с целью строительства жилья;
  • имеют вексель, обязательством по которому является передача жилья.
  • заключили другие виды сделок с целью строительства многоквартирного дома.

Помимо арбитража дольщик может обратиться в страховую компанию, в которой застрахована ответственность строительной фирмы, или к поручителю, с которым у застройщика имеется договор поручительства, и потребовать от них выплаты денежных средств. Если все или часть требований дольщика будут удовлетворены, то размер требований, включенных в реестр, соразмерно уменьшается. С 2017 года застройщики обязаны производить отчисления в специально созданный компенсационный фонд, средства которого будут также направляться на выплату возмещения дольщикам в случае разорения строительной компании.

Участники долевого проекта, чей застройщик обанкротился, могут также встать на учет в реестр обманутых дольщиков, которым оказывают помощь органы местного самоуправления.

Если в вашей жизни прозвучали страшные слова «банкротство застройщика», нельзя опускать руки, нужно использовать все возможные способы своей защиты. Юридическую помощь и моральную поддержку вам окажет Общество защиты прав дольщиков, куда вы можете обратиться по координатам, размещенным на странице «Контакты».

Банкротство Урбан Групп. Признание права собственности на квартиры, нежилые помещения, доли в виде нежилых помещений.

Арбитражным судом Московской области признаны банкротами следующие застройщики, входящие в Урбан Групп:

ООО «Экоквартал» — застройщик ЖК «Митино О2». Дело №А41-44407/2018.

ООО «Ваш город» — строит ЖК «Видный город». Дело №А41-44408/2018.

АО «Континент проект» — ЖК «Солнечная система». Дело № А41-44403/2018

ООО «Хайгейт» — ЖК «Опалиха О3» и ЖК «Лесобережный». Дело № А41-44405/2018

ООО «Ивастрой» (ЖК «Лайково»). Дело А41-44410/2018.

Если дом не введен в эксплуатацию, лицам, заключившим ДДУ, предусматривающие передачу квартир, необходимо обращаться непосредственно к конкурсному управляющему для включения требований о передаче жилых помещений в реестр требований кредиторов.

Если же дом уже введен в эксплуатацию и квартира передана по акту, то необходимо подать в Арбитражный суд заявление о признании права собственности на квартиру.

Приобретателям прав на нежилые помещения (коммерческие площади, гаражи, машиноместа кладовки и др.) рекомендуется подать в суды общей юрисдикции иски о признании права собственности на эти объекты, иначе велик риск их попадания в конкурсную массу.

Мы ведем дела по признанию права собственности на нежилые помещения, гаражи, машиноместа, кладовки, а также на квартиры и доли в виде квартир по искам к компаниям, входящим в Урбан Групп. Звоните по телефонам: 8 985 109-29-31, 8 495 691 38 72.

В настоящее время ведется большое количество дел в Химкинском, Красногорском, Видновском городских судах а также подаются заявления о признании права собственности на квартиру в арбитражный суд в случае, если квартиры были ранее переданы.

Дела ведут адвокаты Артем Александрович Сидоров и Андрей Валерьевич Ребриков.

04.09.2018
Признание права собственности на апартаменты в ЖК «Расторгуево Вилладж»

Коллегия адвокатов «Правовая защита» оказывает услуги по признанию права собственности на доли в виде апартаментов, помещений, а также иную юридическую помощь в процедуре банкротства ООО «Дворянское поместье», застройщика ЖК «Расторгуево Вилладж». Звоните по тел. 8 495 787-75-07, 8 495 691-38-72.

12 марта 2018 года Московский областной суд в процессе апелляционного обжалования оставил в силе решение Видновского городского суда о признании права собственности на долю в виде апартаментов в ЖК «Расторгуево Вилладж», несмотря на конкурсное производство.

В феврале 2018 года в отношении застройщика введена процедура конкурсного производства сроком на шесть месяцев, однако правила параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве судом не применены.

13.03.2018
Адвокаты «Правовой защиты» признают право собственности на квартиры в ЖК «О7»

В настоящее время адвокаты коллегии «Правовая защита” ведут дела в Никулинском районном суде города Москвы по искам о признании права собственности на квартиры в ЖК «О7» по адресу: г.Москва, ул. Озерная, дом 9 (строительный адрес: г. Москва, улица Озерная, вл.7 ), признают право собственности за дольщиками, заключившими договоры с ЖСК Академия-2 и Академия-3.

16.02.2018
Банкротство ОАО «СЕВМОРШЕЛЬФНЕФТЕГАЗ»: введена процедура наблюдения

Арбитражный суд г. Москвы признал обоснованными требования о признании несостоятельным (банкротом) ОАО «СЕВМОРШЕЛЬФНЕФТЕГАЗ» и ввел процедуру наблюдения.

ОАО «СЕВМОРШЕЛЬФНЕФТЕГАЗ» строит в Балашихе «квартал Лукино» и ЖК «Алексеевская роща».

Коллегия адвокатов «Правовая защита» занимается представлением интересов участников строительства, подготовкой и подачей заявлений о включении требований в реестр требований кредиторов ОАО «СЕВМОРШЕЛЬФНЕФТЕГАЗ» о передаче жилых помещений или денежных требований.

05.02.2018 Ключевые слова: банкротство застройщика банкротство СЕВМОРШЕЛЬФНЕФТЕГАЗ
Банкротство АО «Московский комбинат хлебопродуктов», застройщика ЖК «Царицыно» и ЖК «Царицыно-2»

Коллегия адвокатов «Правовая защита» занимается представлением интересов участников строительства, подготовкой и подачей заявлений о включении требований в реестр требований кредиторов АО «МКХ» о передаче жилых помещений или денежных требований.

Также адвокаты нашей коллегии ведут дела по искам о признании права собственности на доли в виде нежилых помещений и оказывают иную юридическую помощь дольщикам АО «Московский комбинат хлебопродуктов». Обращайтесь по тел. 8 919 410-94-48, 8 903 125-76-30.

16.10.2017 Ключевые слова: банкротство застройщика ЖК Царицино
Помощь адвоката при переселении по программе реновации

1 июля 2017 г. вступил в силу Закон о реновации -  массовом сносе многоэтажных домов в Москве (Федеральный закон №141-ФЗ), который по-новому регулирует вопросы сноса жилых домов.

Адвокаты коллегии «Правовая защита» вот уже более 15 лет оказывают помощь гражданам, переселяемым из сносимых домов. В связи с принятием Закона о реновации и нормативных актов города Москвы в данной сфере адвокатами разработана программа помощи переселяемым в рамках реновации.

05.10.2017
Арбитражный суд Московской области признал право собственности на долю в виде квартиры в ЖК «Терлецкий парк” по адресу: г. Москва, ул. Новогиреевская, вл. 5. (застройщик АО «Глобинвестстрой»)

14 сентября 2017 года Арбитражный суд Московской области, рассматривая обособленный спор в рамках дела о банкротстве АО «Глобинвестстрой», удовлетворил заявление участника долевого строительства о признании за ним права собственности на долю в виде квартиры. Ситуация осложнялась тем, что ранее Арбитражный суд Московской области уже отказывал другим дольщикам в удовлетворении подобных заявлений. В результате грамотно выстроенной адвокатами правовой позиции, представления необходимых доказательств и многочисленной судебной практики, заявление клиента адвокатов коллегии «Правовая защита» о признании права на долю в виде квартиры было удовлетворено.

15.09.2017 Ключевые слова: Глобинвестстрой Новогиреевская-5
Адвокаты коллегии «Правовая защита» признают право собственности на объекты недвижимости в ЖК «Царицино»

Возможно признание права собственности на доли в виде квартир, квартиры, нежилые помещения в жилых кварталах «Царицыно-1» и «Царицыно-2».

Уже были удовлетворены первые иски о признании права на долю в объекте незавершенного строительства по адресу: г.Москва, ул.6-ая Радиальная, вл.7.

Дела по данному вопросу ведут адвокаты Артем Александрович Сидоров и Богдан Романович Леськив. Запись на консультацию по тел. 8 495 787 75 07, 8 495 691 38 72.

13.09.2017 Ключевые слова: ЖК Царицино Московский комбинат хлебопродуктов
Банкротство АО «Глобинвестстрой».

05 апреля 2017 года в отношении АО «Глобинвестстрой», застройщика жилого комплекса «Терлецкий парк» по адреcу: г. Москва, ул. Новогиреевская, вл. 5, Арбитражным судом Московской области по делу № А41-36831/2012 введена процедура банкротства — наблюдение. Судебное заседание по вопросу рассмотрения итогов процедуры наблюдения было назначено на 12 сентября. Суд отложил рассмотрение вопроса о введении процедуры конкурсного производства на 23 октября.

06.04.2017 Ключевые слова: банкротство застройщика Глобинвестстрой Новогиреевская-5
Возможное банкротство ООО «Рамстрой». Что делать инвесторам и участникам долевого строительства?

До возможного введения процедуры банкротства в отношении ООО «Рамстрой» осталось меньше месяца.
Заявление о признании ООО «Рамстрой» банкротом будет рассматриваться в Арбитражном суде Московской области 27 февраля 2017 года.
Какую угрозу несёт дольщикам введение процедуры банкротства ООО Рамстрой»?
Возможны несколько вариантов развития событий. При определенных условиях основной объект компании – ЖК «Солнечный” может быть достроен и квартиры переданы участникам строительства. Либо может быть создан ЖСК, которому передадут права застройщика, или объект может быть передан другому застройщику.

Но не исключен и вариант, при котором в случае признания данного застройщика банкротом, всё его имущество, в том числе и жилой комплекс ЖК «Солнечный», который строило ООО «Рамстрой», войдет в конкурсную массу, т.е. имущество банкрота будет собрано, распродано на торгах, а вырученные денежные средства будут распределены между кредиторами. Очевидно, что при данном развитии ситуации дольщики могут и не получить свои квартиры и машиноместа.
Единственным действенным способом защиты прав дольщиков в отношении недостроенных объектов на случай введения процедуры банкротства застройщика, остается признание в судебном порядке прав на доли в объекте незавершенного строительства. Такие иски надо успеть подать в суд общей юрисдикции до введения процедуры банкротства, то есть на данный момент — это до 27 февраля 2017 года. После данный даты (если Арбитражный суд не отложит введение первой процедуры банкротства), суды общей юрисдикции принимать иски не будут, а значит угроза потерять вложенные денежные средства возрастёт многократно. Кроме того, получение решения о признании права собственности на долю в виде квартиры может в дальнейшем значительно облегчить оформление права собственности на квартиру, если дом будет сдан в ходе процедуры банкротства.

06.02.2017 Ключевые слова: банкротство застройщика банкротство Рамстрой
Банкротство ОАО «Компания Главмосстрой” началось. Что делать участникам строительства. Помощь адвокатов «Правовой защиты” лицам, заключившим договоры, предусматривающие получение квартир и нежилых помещений

Определением Арбитражного суда города Москвы от 25 мая 2016 года в отношении ОАО Холдинговая компания «Главмосстрой” (ОАО «Компания Главмосстрой”) была введена процедура банкротства, а именно первая ее стадия – наблюдение. Процедура введена на 6 месяцев до 23 ноября 2016 года. Временным управляющим назначена Татьяна Максимова, член Ассоциации СРО «ЦААУ”.

Введение процедуры наблюдения в отношении ОАО «Компания Главмосстрой» означает, что по общим правилам, установленным параграфом 7 главы 9 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» (если таковой будет введен) для того, чтобы получить право собственности на свои квартиры соинвесторы строящихся и построенных домов должны обращаться в Арбитражный суд г. Москвы с заявлением о включении их требований в реестр требований кредиторов о передаче жилых помещений. При этом включении в реестр не гарантирует получения квартир в собственность.

Также если между Главмосстроем и соинвестором подписан акт приема-передачи датой до принятия судом заявления о банкротстве, можно подать в арбитражный суд заявление о признании права собственности.

Что делать если акт не подписан, подписан позднее или вообще дом не построен полностью?

27.05.2016 Ключевые слова: банкротство застройщика Банкротство Главмосстроя
Банкротство ЗАО МФК «ГРАС» — будет ли введена процедура? Что делать инвесторам и участникам долевого строительства?

До возможного введения процедуры банкротства в отношении ЗАО МФК «ГРАС» осталось меньше месяца.

Заявление о признании ЗАО Межрегиональная финансовая корпорация «ГРАС» банкротом будет рассматриваться в Арбитражном суде города Москвы 08 июня 2016 года. Исходя из сложившейся ситуации (несколько кредиторов с довольно внушительными требованиями, включая банк ВТБ) есть все основания полагать, что заявление о признании ЗАО МФК «ГРАС» банкротом может быть удовлетворено.

Какую угрозу несёт дольщикам введение процедуры банкротства ГРАСа?
Возможны несколько вариантов развития событий. При определенных условиях основной объект компании – ЖК «Утесов” может быть достроен и квартиры переданы участникам строительства. Либо может быть создан ЖСК, которому передадут права застройщика, или объект может быть передан другому застройщику.
Но не исключен и вариант, при котором в случае признания данного застройщика банкротом, всё его имущество, в том числе и жилой комплекс премиум класса ЖК «Утесов», который строил ГРАС (г. Москва, СЗАО, район Хорошево-Мневники, Карамышевская набережная, пр.пр.2062), войдет в конкурсную массу, т.е. имущество банкрота будет собрано, распродано на торгах, а вырученные денежные средства будут распределены между кредиторами. Очевидно, что при данном развитии ситуации дольщики могут и не получить свои квартиры и машиноместа. Такой сценарий не очень вероятен, но и исключать его нельзя.

Единственным действенным способом защиты прав дольщиков в отношении недостроенных объектов на случай введения процедуры банкротства застройщика и выставления объекта на торги, остается признание в судебном порядке прав на доли в объекте незавершенного строительства. Причем, такие иски надо успеть подать в суд общей юрисдикции до введения процедуры банкротства, то есть на данный момент — это до 08 июня 2016 года. После указанной даты (если Арбитражный суд не отложит введение первой процедуры банкротства), суды общей юрисдикции принимать иски не будут, а значит угроза потерять вложенные денежные средства возрастёт.

Кроме того, получение решения о признании права собственности на долю в виде квартиры может в дальнейшем значительно облегчить оформление права собственности на квартиру, если дом будет сдан в ходе процедуры банкротства.

23.05.2016 Ключевые слова: банкротство застройщика жк утесов банкротство ГРАС
Банкротство АО «СУ-155». Помощь адвокатов «Правовой защиты» участникам строительства

Адвокаты коллегии «Правовая защита» реализуют программу помощи участникам строительства объектов, которые возводят компании группы СУ-155.
Определением Арбитражного суда Московской области от 18.03.2016 года в отношении АО «СУ-155» введена процедура наблюдения. Введение наблюдения значительно затрудняет признание права собственности.

Участникам строительства необходимо обращаться в Арбитражный суд Московской области с заявлениями о включении требований о передаче жилых помещений или денежных требований в реестр требований кредиторов. Но в определенных случаях возможность признания права собственности сохраняется. Для подачи заявления о включении требований о передачи жилого помещения в реестр требований кредиторов время еще есть, поэтому лучше попытаться признать право собственности. Тем более что имеется положительная практика по другим делам.

У нас большой опыт ведения дел по искам к компаниям группы СУ-155 в том числе в судах города Москвы (Симоновском, Зюзинском, Нагатинском и других) и в судах Московской области (Одинцовском, Красногорском, Домодедовском, Звенигородском и других). В том числе имеется опыт ведения дел в случаях, когда СУ-155 оформляло объекты, подлежащие передаче дольщикам, на третьих лиц (фонды и др.).

В настоящее время ведутся дела о признании права собственности на квартиры как в Арбитражном суде Московской области, так и в судах общей юрисдикции (если возможно выбрать другого ответчика).

Имеется практика признания права собственности на квартиры в Арбитражном суде в рамках дела о банкротстве АО «СУ-155» (Дело № 1022/2016, судья Торосян М.Г.). Суд признал право собственности на квартиры по следующим адресам:

Москва, Нагатинская набережная, д.10, к.3.

г. Москва, ул. Новинки, д. 1

Московская область, город Долгопрудный, проспект Ракетостроителей д. 7, в других домах по проспекту Ракетостроителей в Долгопрудном

Если дома построены частично, и если договоры заключены с компаниями, не находящимися в процедуре банкротства, то можно обращаться в суд с исками о признании права собственности на долю в виде квартиры, нежилого помещения.

Если же договор заключен с компанией, которая находится в процедуре банкротства, то необходимо в большинстве случаев обращаться в арбитражный суд.

Мы оказываем полный комплекс услуг, связанных с защитой прав в процедуре банкротства.

09.03.2016 Ключевые слова: проблемы СУ-155 банкротство СУ-155
Банкротство АО «АлеутСтрой» (ГК «Жилищный капитал»). Что делать соинвесторам. Какие заявления можно подавать после введения процедуры конкурсного производства.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 15 октября 2015 года в отношении АО «АлеутСтрой» была введена первая из процедур банкротства – наблюдение.

Впоследствии дело было передано для рассмотрения в Арбитражный

Решением Арбитражного суда Московской области от 23 сентября 2016 года АО «АлеутСтрой» было признано несостоятельным (банкротом), в отношении него введена процедура конкурсного производства.

Это означает, что теперь соинвесторы домов, застройщиком которых является АО «АлеутСтрой» (ЖК «Гусарская баллада» и других), должны в течение двух месяцев обратиться в Арбитражный суд Московской области с заявлением о включении их требований в реестр требований кредиторов о передаче жилых помещений или денежных требований. В отношении компании судом применен специализированный порядок банкротства застройщика (положения параграфа 7 главы 9 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)”. Если дом построен и есть акт приёма-передачи жилого помещения, то необходимо обращаться в арбитражный суд с заявлением о признании права собственности на квартиру (машиноместо, нежилое помещение) или в определенных случаях с заявлением о включении требований о передаче жилых помеещений в соответствующий реестр.

Адвокаты «Правовой защиты” Артём Александрович Сидоров и Андрей Валерьевич Ребриков, ведущие совместно с другими адвокатами дела участников строительства в рамках дела о банкротстве АО «АлеутСтрой», оказывают помощь лицам, у которых возникла необходимость защиты прав в отношениях с указанной компанией. Клиенты данной компании часто не могут оформить право собственности на квартиры и нежилые помещения. Соинвесторы, расторгнувшие договоры с застройщиком, не могу взыскать денежные средства. С введением процедуры конкурсного производства возможность быстрого взыскания денежных средств утрачена, тем не менее подать в арбитражный суд заявление о включении денежных требований в реестр требований кредиторов все же стоит. И тем более стоит подать заявление, направленное на признание права на квартиру. Мы предлагаем следующие услуги: 20.10.2015
СУ-155 нарушает Ваши права? Адвокаты «Правовой защиты” оказывают услуги по признанию права собственности, взысканию денежных средств. Большой опыт и отработанные схемы.

Адвокат «Правовой защиты” Артем Александрович Сидоров, ведущий совместно с другими адвокатами дела по искам к компаниям группы СУ-155, рассказал о том, какую помощь могут оказать адвокаты лицам, у которых возникла необходимость защиты прав в отношениях с указанными компаниями.

В последнее время к нам все чаще обращаются клиенты, у которых возникли проблемы в связи с их отношениями с организациями, входящими в группу компаний «СУ-155”. И это не удивительно. В большинстве случаев компании группы СУ-155 нарушают сроки строительства, качество строительства часто неудовлетворительное. Клиенты данных компаний годами не могут оформить право собственности на квартиры и нежилые помещения. Также если граждане решают расторгнуть договор, возникает проблема фактического взыскания денежных средств. Так, только у АО «СУ-155” (ранее ЗАО «СУ-155») открыты десятки счетов в разных банках и взыскать денежные средства через исполнительное производство крайне сложно. Приходится подавать заявление о банкротстве.

При этом часто договоры заключаются не напрямую, а через посреднические структуры. Либо создаются т.н. ЖСК. В каждом конкретном случае может быть свой метод работы по признанию права или по взысканию задолженности.

17.07.2015
Признание права собственности на квартиру через суд. Признание права собственности на долю в виде квартиры. Включение в реестр требований о передаче жилых помещений.

Что делать, если в отношении застройщика введена или в ближайшее время может быть введена процедура банкротства? В связи с кризисом данный вопрос стал очень актуальным. Так, только недавно была введена процедура наблюдения в отношении застройщика ООО «ГАИС», назначено рассмотрение заявлений о банкротстве другого крупного застройщика — АО «Алеутстрой» (бывшая ГК «Жилищный капитал»). Также большое количество заявлений о банкротстве подано на ЗАО «СУ-155», ОАО «Главмосстрой».

Адвокаты коллегии «Правовая защита» вот уже более 10 лет заниааются ведением дел о призании права собственности на квартиры и на доли в виде квартир в том числе в случае банкротства застройщика.
В связи с введением в действие параграфа 7 главы 9 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» — «Банкротство застройщика» значительно усложнилась процедура получения квартир дольщиками в собственность.

Необходимо решить, возможно ли подавать иск о признании права собственности на квартиру или долю в виде квартиры или можно подать только заявление включении в реестр требований кредиторов о передаче жилых помещений.

Важно знать, что включение в реестр не гарантирует получение квартиры. И во многих случаях есть работающие схемы признания права собственноси при банкротстве застройщика.

Так, адвокатами были выиграны более 10 дел о признании права собственности на квартиры и в случаях, когда уже была введена процедура банкротства застройщика.

Результат по одному из дел можно

Если процедура еще не введена, но уже назначено рассмотрение требований кредиторов, то важно успеть подать иск в суд до введения процедуры.

Рекомендуем записываться на консультации к нашим адвокатам для выяснения всех вопросов, связанных с защитой прав участников строительства при банкротстве застройщика или угрозе банкротства застройщика.

Необходимо помнить, что законодательство о банкротстве само по себе очень сложно, но при этом еще и постоянно меняется судебная практика, поэтому лучше получить помощь у специалиста, непосредственно занимающегоя данным вопросом.

03.06.2015
Наследование недвижимости. Наследство на квартиру. Адвокаты «Правовой защиты» помогают признать право на наследство через суд.

За время работы нашими адвокатами накоплен большой опыт по ведению дел в судах, связанных с признанием права на наследство. Необходимость для обращения в суд возникаем по различным причинам. Иногда такие дела бывают довольно простыми, например при признании права собственности в порядке наследования в случае, если наследник зарегистрирован и проживал в квартире, оплачивал счета за коммунальные услуги, но не подал в установленный срок заявление о принятии наследства. В таком случае важно просто грамотно оформить исковое заявление и провести процесс. Но чаще все же наследственные дела связаны с каким-то реальным спором между наследниками или даже при отсутствии спора возникают проблемы, которые приходится решать.

Так, нашими адвокатами проводятся и проводились успешно ранее дела по искам (заявлениям):

— о признании завещания на квартиру недействительным

— о признании права собственности на квартиру, здание, земельный участок в порядке наследования

— о признании наследника недостойным

— об оспаривании незаконных действий или бездействий нотариуса, в частности отказа в выдаче свидетельства о праве на наследство квартиры или иного объекта недвижимости

— о разделе наследственного имущества, в частности по требованиям оставить в собственности одного из наследников квартиру с выплатой другому наследнику денежной компенсации

— связанные с признанием факта принятия наследства,

— о признании права на наследство в случаях необходимости установления родственных отношений

Обратившись в «Правовую защиту» Вы можете быть уверены, что наши адвокаты добросовестно подойдут к делу и на основе опыта выберут правильную тактику ведения дела.

Читайте статью нашего адвокта, кандидата юридических наук Полякова Юрия Вячеславовича:

Наследование недвижимости. Получение Наследства. Признание права собственности в порядке наследования. Налоги. Споры.

15.05.2015
Расторжение договора долевого участия в строительстве. Услуги адвокатов в суде и на переговорах.

Адвокаты коллегии «Правовая защита» отмечают увеличение количества дел, связанных с расторжением договоров долевого участия в строительстве. В связи с кризисными явлениями в экономике и начавшимися у многих, в том числе крупных, застройщиков проблемами строительство многих жилых домов приостанавливается. Нектороые проекты вообще не могут быть завершены в обозримом будущем. Необходимо отметить, что для принятия решения о расторжении договора долевого участия в строительстве нужно очень серьезно подумать и взвесить все за и против. Иногда лучше выставить права по договору на реализацию и получить денежные средства по соглашению об уступке. Но часто такой метод не работает, так как в проблемном объекте продать свои права хотят многие, а покупатели не спешат заключать соглашения, поскольку опасаются что дом не будет достроен. Также необходимо оценить финансовое положение застройщика и возможность возврата денежных средств. Предварительно рекомендуем Вам прийти на консультацию к нашим адвокатам и мы расскажем о всех плюсах и минусах расторжения договора, а также о том, какую стратегию лучше избрать в каждом конкретном случае.

Рекомендуем ознакомиться со статьями нашего адвоката Артема Александровича Сидорова:

Расторжение договора долевого участия в строительстве по инициативе участника долевого строительства и по соглашению сторон.

Расторжение договора долевого участия в строительстве по инициативе застройщика. Как признать договор действующим.

Как уже было отмечено, расторжение ДДУ возможно по соглашению сторон. В этом случае необходимо обращать внимание прежде всего на строк возврата денежных средств, а также на то, согласен ли застройщик выплатить неустойку или иную компенсацию. Кроме того, если застройщик не будет выплачивать денежные средства по соглашению, то все равно придется обращаться в суд, при этом будет потеряно время.

02.05.2015
Договор с ЖСК на этапе строительства. Признание права собственности. Возврат денежных средств из ЖСК.

В последнее время все чаще застройщики привлекают денежные средства в строительство многоквартирных домов через подконтрольные им ЖСК. Особенно известна данными схемами группа компаний «СУ-155». Но и другие крупные застройщики, например ГК ПИК, Мортон все чаще инициируют создание ЖСК и реализуют квартиры через заключение договоров с ЖСК.

Схема ЖСК позволяет недобросовестным застройщикам уйти от отвественности. Ведь юридически ЖСК является отдельной организацией, со своим уставом и руководством. На ЖСК не оформляется разрешение на строительство, не заключается инвестиционный конртакт. Фактически ЖСК используется в качесвте фирмы-прослойки, через которую контролирующие застройщика дома лица получают возможность легально собрать денежные средства с граждан, а потом, в сулчае возникновения проблем, говорить гражданам, что они сами виноваты в том, что приняли участие в ЖСК.

Адвокат коллегии «Правовая защита» реализуют программу по защите прав граждан, вложивших денежные средства в строительство на основании договора с ЖСК.

В частности, подаются иски о признании права собственности на квартиру, признании права собственности на долю в виде квартиры, о расторжении договоров и возврате паевых и вступительных взносов.

Рекомендуем прочитать статью адвоката Артема Александровича Сидорова:

Признание права собственности на квартиру, полученную по схеме ЖСК.

Приобретение квартиры на этапе строительства через схему ЖСК. Особенности и риски.

27.04.2015
Двойная продажа квартиры на стадии строительства. Что делать в случае обнаружения других претендентов на свою квартиру? Практика адвокатов коллегии «Правовая защита».

В связи с кризисными явлениями и общей нестабильностью на рынке недвижимости в последнее время наблюдается увеличение числа случаев т.н. «двойных продаж” квартир. Адвокатами «Правовой защиты» накоплен большой многолетний опыт защиты прав дольщиков, пострадавших в результате двойной (а то и тройной) продажи их квартиры. Данный опыт является уникальным в своем роде, т.к. адвокаты «Правовой защиты» в силу своей специализации в области защиты прав дольщиков рассмотрели большое количество ситуаций, связанных с двойной продажей квартиры и в полной мере изучили судебную и арбитражную практику по данному вопросу. Адвокаты «Правовой защиты» участвовали в делах по двойным продажам в Красногорском суде (дела по двойной продажи квартир ООО «Стройсити», дела по двойной продаже квартире ООО «СМР+»), в Головинском районном суде Москвы (дела по двойной продаже ООО «ЭТО-С»), в Никулинском районном суде г. Москвы, Королевском городском суде Московской области и в других судах, общей юрисдикции и арбитражных. Если Вы вдруг обнаружили, что есть еще другое физическое или юридическое лицо, заключившее договор на приобретение Вашей квартиры, не стоит надеяться, что вопрос решится сам собой, не стоит также полагаться на свои силы в борьбе с хитрыми и коварными застройщиками и их юристами. Речь все-таки идет об одном из самых ценных приобретений человека – его жилище.

Задать вопрос адвокату

Переуступка прав на квартиру при банкротстве застройщика
Игорь, 30 июня 2017 года, 15:56

Здравствуйте. Квартира в доме Су-155 полностью оплачена. Договор долевого участия по 214-ФЗ зарегистрирован в органах госрегистрации. Есть положительное решение суда о включении в реестр требований. Акт приёмо-передачи не …

уважительность причин пропуска срока предъявления требования
Лариса, 25 мая 2017 года, 16:01

Добрый вечер! Решением Арбитражного суда Воронежской области от 21.08.2016 потребительский жилищно-строительный кооператив «НПЧ-строй» признан банкротом. Открыто конкурсное производство на 6 мес. Я являюсь пайщиком кооператива и купила 2-х комнатную квартиру …

Что делать?
Марина, 13 мая 2017 года, 19:58

Здравствуйте!такая ситуация,заказали памятник в ноябре 2016,сейчас,в мае только решили узнать,что с нашим памятником,а фирма оказывается обанкротилась.,что нам делать? Удасться ли вернуть заплаченную сумму?

Банкротство: Законодательство

Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)»

Закон о внесении изменений в ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)” в части защиты прав дольщиков при банкротстве застройщика.

Банкротство: Судебная практика

Обзор судебной практики по вопросам, связанным с участием уполномоченных органов в делах о банкротстве и применяемых в этих делах процедурах банкротства

Действующее законодательство не предусматривает запрета на обращение кредитора с заявлением о банкротстве гражданина в случае возможности взыскания с него задолженности в исполнительном производстве

Право кредитной организации на обращение в суд с заявлением о банкротстве должника без подтверждения своих требований вступившим в законную силу актом в отношении граждан ограничено перечнем требований, который приведен в п.2 ст.213.5 Закона о банкротств

Для целей признания обоснованным требования дольщика и включения его в реестр требований кредиторов необходимо представление доказательств наличия договора, предусматривающего передачу жилого помещения, и оплаты в рамках этого договора

Только факта признания должником наличия задолженности и неисполнения обязанности по ее погашению недостаточно для признания заявления кредитора обоснованным и введения процедуры банкротства

Партнеры

Все квартиры в Москве

Наши проекты

RealtyLaw — юридический портал о недвижимости

Не каждая строительная организация имеет собственные денежные средства для строительства многоквартирного дома. Проблема финансирования строительства, как правило, решается посредством кредитования либо привлечения денежных средств дольщиков.


—Особенности договора строительного подряда
—Договор подряда: цена и порядок расчетов

Несмотря на то, что Федеральный закон № 214 ФЗ обязывает застройщика предоставлять дольщику гарантии, полностью исключить банкротство застройщика не представляется возможным. В связи с тем, что в таких случаях страдают преимущественно физические лица, выполнившее свои денежные обязательства перед застройщиком, законодатель со временем ввел специальный параграф (§ 7 «Банкротство застройщиков») в Федеральный закон № 127 ФЗ . Настоящая статья посвящена наиболее значимым особенностям дел о банкротстве застройщиков.

Кого считать застройщиком в деле о банкротстве?

В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 201.1 Федерального закона № 127‑ФЗ застройщиком в деле о банкротстве признается лицо, привлекающее денежные средства и (или) имущество участников строительства (таковым может быть любое юридическое лицо, в том числе жилищно-строительный кооператив, или индивидуальный предприниматель), к которому имеются требования о передаче жилых помещений или денежные требования.

Однако предусмотренные Федеральным законом № 127‑ФЗ особенности о банкротстве застройщиков применяются не в отношении любого застройщика, а только такого, который привлекал средства граждан для финансирования строительства многоквартирного дома. Поэтому тип возводимого объекта строительства имеет правовое значение. Например, Президиум ВАС в Постановлении от 15.07.2014 № 15636/13 не распространил действие Федерального закона № 127‑ФЗ на дома блокированной застройки (таунхаусы), указав, что:

  • секции в блокированном доме не являются жилыми помещениями в МКД (согласно договору гражданам передаются жилые секции в блокированном жилом доме с отдельно выделенным под каждую секцию земельным участком);
  • участники строительства блокированных домов не являются участниками строительства в целях применения положений § 7 Федерального закона № 127‑ФЗ.

В то же время не требуется, чтобы лицо, осуществляющее строительство и привлекающее денежные средства, являлось застройщиком согласно градостроительному законодательству, в том числе, чтобы данное лицо являлось правообладателем земельного участка, на котором осуществлялось строительство. Существенное значение имеет факт привлечения лицом денежных средств или имущества участников строительства, а не наличие права на земельный участок или разрешения на строительство. Об этом, в частности, сказано в постановлениях ФАС СКО от 16.04.2014 по делу № А53-766/2013 и ФАС ЦО от 29.10.2013 по делу № А35-11561/2012.

В каком суде рассматривается дело?

По общему правилу, установленному ст. 224 АПК РФ, заявление о признании должника банкротом подается в арбитражный суд по месту нахождения должника, которым в рассматриваемом случае является застройщик.

Однако участникам дела о банкротстве застройщика предоставлено право ходатайствовать о рассмотрении его арбитражным судом по месту нахождения объекта строительства или земельного участка либо по месту жительства или месту нахождения большинства участников строительства (п. 4 ст. 201.1 Федерального закона № 127‑ФЗ). Главное, обосновать, что передача дела будет способствовать более эффективной защите прав участников строительства.

Как правило, суды удовлетворяют подобные ходатайства, если:

  • застройщик осуществлял строительство МКД на земельном участке, находящемся в другом регионе (Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 09.10.2013 № 09АП-30921/2013, 09АП-30923/2013 по делу № А40-115086/12‑86‑316Б);
  • застройщик по юридическому адресу не находится, у него отсутствует собственность в регионе регистрации, а руководитель, кредиторы, возможные активы находятся в другом регионе (Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 30.05.2013 № 09АП-14599/2013 по делу № А40-90485/12‑24‑108Б);
  • объект строительства находится в регионе, где проживают большинство участников строительства и там же находится уполномоченный орган, контролирующий деятельность застройщика (Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 23.01.2013 № 09АП-1232/2013, 09АП-1237/2013 по делу № А40-143061/10‑78‑281Б).

В то же время суд вправе, но не обязан передавать дело в другой суд (Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.03.2012 № 15АП-393/2012 по делу № А32-30559/2010).

Информация о передаче дела о банкротстве застройщика на рассмотрение другого арбитражного суда включается в Единый федеральный реестр сведений о банкротстве, сведения которого подлежат размещению в сети Интернет и публикуются в официальном издании. В соответствии с Распоряжением Правительства РФ от 21.07.2008 № 1049-р таким изданием является газета «Коммерсантъ».

Применение дополнительных обеспечительных мер

В соответствии с п. 1 ст. 201.3 Федерального закона № 127‑ФЗ по делам о банкротстве застройщика могут применяться следующие дополнительные обеспечительные меры:

  • запрет на заключение арендодателем договора аренды земельного участка с другим лицом, помимо застройщика, и запрет на государственную регистрацию такого договора аренды;
  • запрет на распоряжение арендодателем данным земельным участком иным образом.

Необходимым условием для их применения является предоставление доказательств наличия объекта строительства на земельном участке либо начала строительства данного объекта (п. 3 названной статьи).

Следует отметить, что довольно часто суды отказывают в принятии обеспечительных мер. Например, в Постановлении ФАС СКО от 05.09.2013 по делу № А32-20361/2009 арбитры отказали в принятии обеспечительных мер, указав, что на спорный земельный участок наложен арест, следовательно, его отчуждение не представляется возможным.

При рассмотрении ходатайства о принятии обеспечительных мер непременно извещается арендодатель земельного участка (п. 2 ст. 201.3 Федерального закона № 127‑ФЗ). Нарушение данного требования является безусловным основанием для отмены решения суда по ходатайству о применении обеспечительных мер, даже если в удовлетворении его было отказано (Постановление ФАС МО от 20.03.2012 по делу № А40-2469/11‑36‑12).

В случае принятия обеспечительных мер арбитражный суд обязан уведомить подразделение Росреестра по месту нахождения земельного участка о запрете на государственную регистрацию договора аренды в отношении указанного земельного участка.

По общему правилу обеспечительные меры действуют до даты завершения конкурсного производства в отношении застройщика (п. 4 ст. 201.3 Федерального закона № 127‑ФЗ). При этом из данного правила существуют два исключения:

  • обеспечительные меры действуют до даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения, об отказе в принятии заявления, о возвращении заявления без рассмотрения или о прекращении производства по делу о банкротстве (п. 3 ст. 46 того же закона);
  • по ходатайству лиц, участвующих в деле, обеспечительные меры могут быть отменены досрочно (п. 4 этой же статьи).

Особенности предъявления требований к застройщику

Существуют две основные отправные точки для предъявления требований к застройщику. Первой является вынесение судом определения о введении в отношении застройщика наблюдения. С этого момента:

  • требования о передаче жилых помещений и (или) денежные требования участников строительства (за исключением требований в отношении текущих платежей) могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве застройщика (п. 1 ст. 201.4 Федерального закона № 127‑ФЗ);
  • приостанавливается исполнение исполнительных документов по требованиям участников строительства о передаче жилых помещений (п. 2 этой же статьи).

При рассмотрении требований о передаче жилых помещений дольщик обязан представить доказательства полной или частичной оплаты стоимости жилого помещения застройщику. В случае признания такого требования обоснованным, оно включается арбитражным управляющим в реестр требований о передаче жилых помещений (ст. 201.6 Федерального закона № 127‑ФЗ).

Следует отметить, что некоторые суды относятся к данной норме права очень формально. Так, в Постановлении ФАС ПО от 21.10.2013 по делу № А57-14297/2012 указано: включение в текст договора условия о том, что денежные средства внесены до его подписания, не освобождает стороны от оформления первичных финансовых документов, подтверждающих факт оплаты доли. Требование о передаче жилых помещений не может быть установлено только на основании справки застройщика об оплате, выданной дольщику, поскольку это противоречит существу п. 2 ст. 201.6 Федерального закона № 127‑ФЗ и может создать условия для формирования реестра из недобросовестных кредиторов вопреки интересам добросовестных.

Второй точкой является открытие конкурсного производства, что влечет за собой:

  • прекращение исполнения исполнительных документов по передаче жилых помещений (п. 2 ст. 201.4 рассматриваемого закона).
  • право участника строительства на односторонний отказ от исполнения договора, предусматривающего передачу жилого помещения (п. 1 ст. 201.5 этого же закона).

Стоимость переданного застройщику имущества и стоимость жилого помещения, которое должно было быть передано участнику строительства, определяются оценщиком, привлекаемым арбитражным управляющим за счет застройщика.

Обязанность по уведомлению участников строительства о введении наблюдения или об открытии конкурсного производства и о возможности предъявления участниками строительства требований к застройщику возлагается на арбитражного управляющего (п. 2 ст. 201.4 Федерального закона № 127‑ФЗ).

Погашение требований кредиторов

По общему правилу, установленному п. 1 ст. 201.9 Федерального закона № 127‑ФЗ, в ходе конкурсного производства требования кредиторов удовлетворяются в следующей очередности:

  • в первую очередь производятся расчеты по требованиям граждан, перед которыми должник несет ответственность за причинение вреда жизни или здоровью, путем капитализации соответствующих повременных платежей, компенсации сверх возмещения вреда, компенсации морального вреда;
  • во вторую очередь производятся расчеты по выплате выходных пособий и оплате труда лиц, работающих или работавших по трудовому договору, и по выплате вознаграждений авторам результатов интеллектуальной деятельности;
  • в третью очередь производятся расчеты по денежным требованиям граждан – участников строительства (эти требования уменьшаются на сумму выплаты, произведенной страховой компанией или банком-поручителем застройщика);
  • в четвертую очередь производятся расчеты с другими кредиторами. При этом приоритет имеют удовлетворения требования банка, выдавшего поручительство застройщику, которые перешли к нему в результате исполнения обеспеченных поручительством обязательств в отношении дольщиков.

Требования кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом имущества застройщика, удовлетворяются за счет стоимости предмета залога, а страховщик, произведший выплаты дольщикам, имеет право требования к застройщику в размере произведенных выплат (п. 3 и 4 ст. 201.9 Федерального закона № 127‑ФЗ).

Следует отметить, что реестр требований кредиторов подлежит закрытию по истечении двух месяцев с даты опубликования сведений о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства (п. 1 ст. 142 Федерального закона № 127‑ФЗ). В связи с этим участникам строительства нужно помнить о важном разъяснении, сделанном в Постановлении Президиума ВАС РФ от 23.04.2013 № 14452/12. В нем указано, что основной целью принятия специальных правил о банкротстве застройщиков является обеспечение приоритетной защиты граждан – участников строительства как непрофессиональных инвесторов, о чем, в частности, свидетельствует установление для граждан третьей приоритетной очереди удовлетворения требований по отношению к другим кредиторам. Поэтому применение названных правил должно быть направлено на достижение этой цели, а не на воспрепятствование ей. Следовательно, в случае пропуска гражданином – участником строительства срока закрытия реестра по уважительной причине суд не лишен права рассмотреть вопрос о его восстановлении до начала расчетов с кредиторами.

Погашение требований кредиторов может осуществляться также путем передачи объекта незавершенного строительства либо жилых помещений в МКД. Согласно ст. 201.10 Федерального закона № 127‑ФЗ в ходе финансового оздоровления, внешнего управления, конкурсного производства в случае наличия у застройщика объекта незавершенного строительства арбитражный управляющий обязан предложить дольщикам обратиться в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок созданному участниками строительства ЖСК или иному специализированному потребительскому кооперативу.

Такая передача возможна при одновременном соблюдении следующих условий:

  • стоимость прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок не превышает более чем на 5% совокупный размер требований участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений, либо тремя четвертями голосов кредиторов четвертой очереди (за исключением юридических лиц
  • участников строительства) принято решение о согласии на передачу объекта незавершенного строительства, либо на депозитный счет арбитражного суда внесены денежные средства;
  • имущества, которое остается у должника после передачи объекта незавершенного строительства, достаточно для погашения текущих платежей, требований кредиторов первой и второй очереди или на специальный банковский счет должника внесены денежные средства;
  • в реестре требований кредиторов отсутствуют требования кредиторов, не являющихся участниками строительства, по обязательствам, обеспеченным залогом прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, либо указанные кредиторы согласились на передачу объекта незавершенного строительства, либо на депозитный счет арбитражного суда внесены денежные средства в установленном порядке;
  • после завершения строительства конкретного объекта незавершенного строительства жилых помещений в нем достаточно для удовлетворения требований всех участников строительства в отношении конкретного объекта строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений;
  • объект незавершенного строительства принадлежит застройщику на праве собственности;
  • земельный участок, на котором находится «недострой», принадлежит застройщику на праве собственности или на ином имущественном праве;
  • участниками строительства принято решение о создании ЖСК или иного специализированного потребительского кооператива.

Согласие арендодателя земельного участка на передачу участникам строительства прав застройщика на этот участок не требуется.

Если строительство МКД завершено, арбитражный управляющий обязан предложить дольщикам обратиться в суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи им в собственность жилых помещений в этом многоквартирном доме (ст. 201.11 Федерального закона № 127‑ФЗ). В этом случае передача участникам жилых помещений может быть осуществлена при одновременном соблюдении следующих условий:

  • получено разрешение на ввод в эксплуатацию МКД;
  • застройщиком и участниками строительства не подписаны передаточные акты или иные документы о передаче участникам строительства жилых помещений;
  • стоимость передаваемых жилых помещений не превышает более чем на 5% совокупный размер требований участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений, или тремя четвертями голосов кредиторов четвертой очереди (за исключением юридических лиц – участников строительства) принято решение о согласии на передачу участникам строительства жилых помещений, или на депозитный счет арбитражного суда внесены денежные средства;
  • имущества, которое остается у должника после передачи участникам строительства жилых помещений, достаточно для погашения текущих платежей, требований кредиторов первой и второй очереди или на специальный банковский счет должника внесены денежные средства;
  • в реестре требований кредиторов отсутствуют требования кредиторов, не являющихся участниками строительства, по обязательствам, обеспеченным залогом прав застройщика на многоквартирный дом, строительство которого завершено, земельный участок, передаваемые жилые помещения, либо указанные кредиторы согласились на передачу участникам строительства жилых помещений, либо на депозитный счет арбитражного суда внесены денежные средства;
  • всем участникам строительства передаются жилые помещения в соответствии с условиями договоров, предусматривающих передачу жилых помещений, и передаваемых жилых помещений достаточно для удовлетворения требований всех участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений.

Порядок погашения требований граждан и других кредиторов в случае реализации предмета залога установлен ст. 201.14 Федерального закона № 127‑ФЗ. Деньги от реализации объекта строительства зачисляются на специальный счет застройщика. Из этой суммы:

  • 60% направляется на погашение требований кредиторов по обязательству, обеспеченному залогом указанных объектов и (или) прав на них должника, но не более чем основная сумма задолженности по обеспеченному залогом обязательству и причитающихся процентов;
  • 25% направляется на погашение денежных требований граждан – участников строительства;
  • 10% направляется на погашение требований кредиторов первой и второй очереди в случае, если иного имущества застройщика недостаточно для погашения этих требований;
  • оставшиеся денежные средства направляются на погашение судебных расходов, расходов на выплату вознаграждения арбитражному управляющему и оплату услуг лиц, привлеченных им в целях обеспечения исполнения возложенных на него обязанностей.

* * *

В заключение сделаем некоторые выводы:

  • застройщиком в деле о банкротстве признается любое лицо, обязанное передать дольщикам жилое помещение в МКД, к которым не относятся жилые секции блокированных домов (таунхаусов);
  • при банкротстве застройщика судом могут быть применены дополнительные обеспечительные меры: запрет на заключение арендодателем договора аренды земельного участка с другим лицом, запрет на государственную регистрацию такого договора аренды, а также запрет на распоряжение арендодателем данным земельным участком иным образом;
  • участник строительства вправе предъявить к застройщику требования о передаче жилого помещения, а также предусмотренное законом и договором денежное требование;
  • требования участников строительства – физических лиц удовлетворяются в третью очередь;
  • требования участников строительства могут быть при определенных условиях погашены путем передачи объекта незавершенного строительства, жилых помещений в завершенном строительстве МКД либо за счет реализации дома.

Ссылки

Федеральный закон от 30.12.2004 № 214 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Федеральный закон от 26.10.2002 № 127 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

А. В. Мандрюков
/ магистр права, эксперт журнала
«Строительство: бухгалтерский учет и налогообложение» /

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *