Предоставление служебного жилья

12. Жилье в собственности предприятия

Ситуация, когда организация, купившая квартиру, собирается ее впоследствии продать, является самой простой. Действительно, реализация недвижимости не запрещена законом и не требует лицензии, т.к.

подобный вид деятельности не упомянут в ст. 17 Федерального закона от 8 августа 2001 г. N 128-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности». Стоимость квартиры следует отразить по дебету счета 41 «Товары» и принять к расходам, уменьшающим облагаемую прибыль, в том периоде, когда недвижимость будет продана. С 1 января 2005 г., согласно подп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ, реализация жилья не облагается НДС, поэтому при покупке квартиры входного налога, который ставился бы к вычету, не возникает.

Ситуация усложняется, если организация планирует оставить жилье в собственности предприятия. Самый главный вопрос, который предстоит решить бухгалтеру: считать ли квартиру основным средством.

В пункте 4 ПБУ 6/01 «Учет основных средств» сказано, что к объектам ОС относится имущество со сроком полезного использования свыше 12 месяцев, не предназначенное для перепродажи, применяемое в производстве или управлении и способное принести организации доход в будущем. Однако использовать квартиры в качестве производственных помещений или для управленческих нужд (под офис) недопустимо, для этого нужно перевести их в нежилой фонд.

Однако наказание за несоблюдение этого правила в явном виде не предусмотрено. Но можно предположить, что с нарушителем, использующим принадлежащую ему квартиру под офис или склад (в случае отказа устранить это обстоятельство), поступят так же, как с тем, кто самовольно переустроил или перепланировал свое жилье и не привел его вовремя в прежнее состояние. И в том, и в другом случае не соблюдены законные интересы соседей, санитарные и прочие нормы (п. 4 ст. 17 ЖК РФ). Организация, оборудовавшая квартиру под служебное помещение, может заплатить административный штраф. А для юридических лиц, оформивших жилье на себя, санкция еще более вероятна.

Кроме того, пока квартира не переведена в нежилой фонд, сумму амортизации по ней нельзя списывать на расходы, учитываемые при налогообложении прибыли, согласно письму УМНС России от 1 апреля 2004 г. N 26-12/22224 и Минфина России от 6 мая 2004 г. N 04-02-05/2/19.

После того как квартира-офис получила статус нежилого помещения, ее можно признать объектом ОС, учитывать на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы», а после регистрации прав собственности — на счете 01 «Основные средства». Амортизация в этом случае уменьшает облагаемый доход.

Часто жилье, приобретенное организацией, служит в качестве гостиницы (платной или бесплатной) для сотрудников, командированных иногородними филиалами, или для гостей других организаций. Однако нужно, чтобы директор организации издал приказ, что квартира по определенному адресу будет эксплуатироваться для размещения работников, прибывших из других городов для решения производственных задач. Тогда стоимость недвижимости сначала следует отнести в дебет счета 08 «Вложения во внеоборотные активы», а после регистрации права собственности — на счет 01 «Основные средства». Ремонт и амортизация относятся на расходы от обычных видов деятельности, а в налоговом учете — на затраты, связанные с производством и реализацией.

Льготы по налогу на имущество в общем случае отсутствуют, т.к. налог не берется только с жилых помещений, содержание которых полностью или частично финансируется за счет средств бюджета (подп. 6 ст. 381 НК РФ). Однако власти областей, краев и республик могут утвердить дополнительные льготы. Например, в Москве налогом на имущество не облагается любой жилой фонд, находящийся на балансе организации, независимо от источников финансирования (ст. 4 Закона г. Москвы от 5 ноября 2003 г. N 64).

Бывают случаи, когда организация не собирается применять квартиру в качестве производственного помещения, офиса или гостиницы для командированных работников, а планирует использовать в личных целях или до поры до времени вообще не эксплуатировать. Тогда ее нельзя признать основным средством в бухгалтерском учете и амортизируемым имуществом в налоговом учете, ведь она не будет приносить дохода.

Забалансовые счета предназначены для обобщения информации о ценностях, временно находящихся в распоряжении организации, т.е.

фактически ей не принадлежащих. Это следует из Инструкции по применению Плана счетов, утвержденной приказом Минфина России от 31 октября 2000 г. N 94н. Возможны два варианта:

1) показать стоимость объекта по дебету счета 91 «Прочие доходы», т.е. фактически сразу списать ее. Но применять этот метод можно лишь в том случае, если квартира не используется ни для каких нужд организации (ни производственных, ни отвлеченных), а находится в собственности организации временно, например, до того как будет подарена. Налога на имущество здесь нет, ведь он начисляется только на основные средства, принятые на баланс организации (п. 1 ст. 374 НК РФ);

2) предусмотреть в учетной политике и открыть для счета 01 субсчет «Объекты непроизводственного назначения». Такая возможность косвенно подтверждает п. 17 ПБУ 6/01 жилье не амортизируется, но раз в год на него начисляется износ, который учитывается на специальном забалансовом счете. При этом объекты жилищного фонда названы основными средствами, из чего можно сделать вывод, что, несмотря на отсутствие производственного назначения, квартиру можно учитывать на счете 01 субсчет «Объекты непроизводственного назначения».

Если затем организация решит реализовать недвижимость или использовать иным образом, нужно перевести ее на другой счет (субсчет). Но здесь, в отличие от предыдущего способа, возникает налог на имущество (если содержание квартиры частично или полностью не финансируется из бюджета или если местные власти не установили льготу). Облагаемой базой будет разница между первоначальной стоимостью и износом (п. 1 ст. 375 НК РФ). В налоговом учете жилье, не выполняющее служебных функций, никак не отражается.

Квартира, приобретаемая специально для сдачи в аренду, после регистрации прав собственности на нее отражается по дебету счета 03 «Доходные вложения в МЦ», а амортизация и ремонт — по дебету счета 91 «Прочие расходы». Такие суммы учитываются при уменьшении облагаемых доходов на основании подп. 1 п. 1 ст. 265 НК РФ.

Часто возникает ситуация, когда предприятие выступает в качестве риэлтора и продает принадлежащие ему квартиры сотрудникам по льготным ценам. Основываясь на положении ст. 40 НК РФ, налоговые органы полагают, что налог на прибыль нужно начислить исходя не из фактической, а из рыночной стоимости жилья. Для этого им нужно определить, какая цена является рыночной, и доказать, что работник заплатил за недвижимость сумму, отличающуюся от этого показателя более чем на 20%. Так, инспекция, предоставившая на рассмотрение арбитров заключение риэлторской организации, проиграла процесс, поскольку суд счел, что эксперты не приняли во внимание, насколько далеко квартира расположена от центра города и какая категория ей присвоена (постановление ФАС Уральского округа от 28 января 2004 г. N Ф09-5035/03-АК).

Аналогично обстоит дело и с налогом на доходы физических лиц. Инспекторы расценивают скидку при покупке недвижимости как материальную выгоду и начисляют НДФЛ. Здесь успех или поражение в суде также зависит от того, сумеют ли они доказать, что разница в цене превышает 20%. Есть пример, когда инспекция привела в качестве подтверждения своей правоты среднестатистические данные стоимости жилья по целой области, но не определила, сколько стоят именно те квартиры, что проданы сотрудникам. В результате арбитраж встал на сторону предприятия (постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 10 декабря 2003 г. N А19-4484/03-15-Ф02-4368/03-С1).

Но в некоторых случаях доказать наличие материальной выгоды не составляет труда для чиновников. Так произошло в ситуации, когда организация-работодатель заключила договор о долевом участии в строительстве дома с последующей передачей квартир работникам. В документах были четко указаны сумма, которую заплатило предприятие, и цена, по которой квартиры достались сотрудникам. Поскольку последняя цифра оказалась меньше, то с разницы пришлось заплатить налог (постановление ФАС Поволжского округа от 13 марта 2003 г. N А12-14004/01-С42).

Служебная квартира: как не остаться без крыши над головой

В служебных жилых помещениях нуждаются лица, которые обязаны проживать вблизи от места службы или работы. Служебное жильё чаще представляет собой отдельную квартиру, реже комнату в общежитии.

Квартира предоставляется работникам (сотрудникам) и их семьям по решению администрации предприятия или учреждения. Городской администрацией обязательно выдаётся ордер на это помещение, позволяющий пользоваться жильём в течение всего срока работы или службы. Получение ордера даёт право заключить с предприятием или учреждением договор о служебном найме.

Пользоваться служебным жильём могут лица, находящиеся на военной или государственной службе (сюда относятся все выборные должности и назначение на государственный пост), а также некоторые категории работников предприятий, учреждений, организаций – перечень лиц утверждён правительством РФ.

Основное условие отнесения к этой категории – необходимость круглосуточного присутствия сотрудника или служащего вблизи места работы (велика вероятность вызова в любое время суток). В основном жильё предоставляется гражданам, не имеющим собственной квартиры.

Социальный найм и служебное жильё

После прекращения работы на предприятии или окончания службы договор по найму расторгается. Одной из возможностей оставить за собой право на пользование квартирой является обращение к администрации предприятия или организации с просьбой разрешить социальный найм жилья. Как правило, просьбы такого рода удовлетворяются крайне редко. При положительном решении квартира переходит в категорию муниципального жилья и у наёмщика появляется возможность заключить договор о социальном найме с городской администрацией.

Признание семьи относящейся к категории малоимущих и постановка на учёт в Управлении социальной защиты также даёт право на получение муниципального жилья. В некоторых случаях выселение из служебной квартиры производится только с предоставлением другого жилья.

Выселение без согласия наёмщика невозможно, если:

  • Военнослужащий уволился по состоянию здоровья (срок службы должен быть больше 10 лет) или достижению предельного возраста, допустимого для нахождения на службе.
  • Стаж работы на предприятии составляет 10 лет.
  • Наёмщик вышел на пенсию и перешёл в категорию малоимущих граждан.
  • Наёмщик умер. В этом случае нельзя выселять его семью. Договор заключается с совершеннолетним членом семьи сроком минимум на три года.
  • Работником получена инвалидность в связи с его трудовой деятельностью (учитывается инвалидность первой или второй группы).
  • В квартире проживает одинокий человек с несовершеннолетними детьми.

Не могут быть выселены семьи сотрудников ФСБ, ОВД, таможни, службы наркоконтроля, уголовно-исполнительной системы. Всем упомянутым категориям обязательно предоставляется другое жильё (ст. 103 ЖК РФ).

Порядок предоставления в найм

Для получения ордера на жильё, необходимо подать следующие документы в городскую либо районную администрацию (список необходимо уточнить в конкретной администрации):

  1. документы, удостоверяющие личность (на каждого из членов семьи);
  2. заявление, подписанное всеми членами семьи, достигшими совершеннолетия;
  3. трудовая книга;
  4. трудовой договор, заверенный организацией или предприятием;
  5. документы, подтверждающие состав семьи: свидетельства о рождении, заключении брака, усыновлении;
  6. справка об отсутствии собственности (выдаётся учреждением юстиции по государственной регистрации);
  7. ходатайство от имени администрации предприятия, с которой заключён договор, о предоставлении жилья.

Предъявляются копии, которые после сверки с оригиналами заверяются человеком, принимающим документы.

Ходатайство рассматривается комиссией по жилищным вопросам. На основании решения выдаётся ордер. Как правило, он действителен в течение месяца.

Полученный ордер даёт право на подписание договора о найме служебного помещения с администрацией предприятия (наймодателем).

При покупке жилья часто используется банковская ячейка при расчетах с недвижимостью.

Если вы хотите зарегистрировать право собственности на квартиру, то вам необходимо собрать определенный пакет документов. Подробно читайте в этой статье.

Как узнать кадастровую стоимость квартиры по адресу, вы узнаете из статьи по http://zakonometr.ru/nedvizhimost/pokupka/kadastrovaya-stoimost.html ссылке.

Порядок приватизации

Получить служебное жильё в собственность, то есть, приватизировать его в России практически невозможно – об этом чётко указано в четвёртой статье ЖК «О приватизации жилищного фонда» (часть первая). Но этой же статьёй во второй её части наймодателю разрешается передавать право собственности по своему усмотрению.

Положительное решение владельца жилья – едва ли не единственная возможность для работника приватизировать жилое помещение.

Сотрудник подаёт соответствующую просьбу, оформленную в письменном виде, администрации предприятия. На рассмотрение просьбы по закону даётся не более двух месяцев. Обязательное условие – наличие десятилетнего стажа работы на этом предприятии или в учреждении. В случае положительного решения заключается договор о передаче в собственность.

Самый простой способ – придание жилью статуса муниципального (осуществляется по просьбе руководства предприятия). После этого можно произвести социальный найм, а затем и приватизацию. Но и в этом случае сотрудник будет целиком зависеть от доброй воли работодателя, который вовсе не обязан изменять статус жилья.

Специалисты рекомендуют периодически отслеживать статус квартиры и не слишком торопиться с её приватизацией. Иногда жильё переходит в муниципальный фонд по не зависящим от сотрудников обстоятельствам, что позволяет произвести приватизацию без хлопот и лишних переживаний.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, звоните по телефонам:

  • Москва: +7(499 )350-8059.
  • Санкт-Петербург: +7(812)309-9401.

Или задайте вопрос юристу на сайте. Это быстро и бесплатно!

>Как получить служебное жилье

Кто имеет право на служебное жилье

  • Работники государственных школ и больниц. Узнав о том, что учителям и врачам предоставляется бесплатное жилье, вы сразу можете подумать, что все очень просто, и поспешите устраиваться на работу в одну из представленных отраслей, если у вас для этого есть соответствующее образование. Но не все так просто. Жилье предоставляется работникам этих специальностей только в том случае, если они согласятся поехать работать в сельское муниципальное образование, при этом потратив на непосильный труд немало лет.
  • Работники таможенных органов, судьи, налоговики.
  • Работники ЖКХ. Как ни странно, но на самом деле есть такая практика, чтобы выделять служебное жилье слесарям, электрикам и даже дворникам. Все это делается только для того, чтобы люди шли работать в данную сферу, поскольку она не пользуется особой популярностью в силу мизерной оплаты труда.
  • Работники МЧС.
  • Работники правоохранительных органов. Таких людей очень часто вынуждают разъезжать для работы. При этом они надолго задерживаются. Именно поэтому им и предоставляется служебное жилье.
  • Чиновники. Таким государственным служащим выделяется служебное жилье, пожалуй, чаще всего. Дело в том, что чиновники считаются незаменимой ячейкой в управлении государством. Поэтому, им выделяется служебное жилье. Причем, при этом учитывается, чтобы квартира была полностью снабжена всем необходимым, а также в ней в обязательном порядке имелся телефон.
  • Военнослужащие. Если человек, относящийся к воинской службе, одинок, то ему по мере необходимости предоставляется комната в общежитии. Но если военнослужащий обязан совершать множество переездов по городам вместе со своей семьей, то ему в обязательном порядке предоставляется отдельная квартира.

Как вы уже наверняка заметили, то у простых учителей или дворников шансов на предоставление им отдельного жилья намного меньше, чем у тех же военнослужащих. Но в идеале, эти шансы все-таки есть. Подробнее о том, как получить ипотеку учителю и врачу читайте .

Как стать обладателем служебного жилья

По закону, а именно, со ссылкой на Земельный Кодекс РФ, чтобы стать обладателем муниципального или служебного жилья, необходимо составить заявление, в котором будет содержаться просьба о том, что вы работаете в определенной государственной структуре, в рамках которой вам положено отдельное жилье.
Это заявление вы предоставляете в Министерство жилищно-коммунального хозяйства вашей области. Сама форма заявления является доступной на сайте этой организации. Заполненный образец вы либо предоставляете лично в Министерство, либо отсылаете по почте. Дополнительно к заявлению прикладываются документы, к которым относится:

  • паспорт заявителя;
  • документы на жилье, в котором заявитель с семьей проживает по факту на момент подачи заявления. Если заявитель снимает квартиру, то необходим договор аренды.
  • справка, подтверждающая тот факт, что у заявителя нет собственного жилья. В том случае, если жилье имеется, то необходимо предоставить справку о состоянии и характеристиках этого жилья;
  • ходатайство руководителя предприятия, в рамках которого планируется получить жилье;
  • справка из государственного реестра недвижимости о наличии или отсутствии жилья у заявителя.

Как правило, все документы рассматриваются в течение 30 рабочих дней, после чего выносится положительное или отрицательное решение. Это решение выносит министр коммунального хозяйства, либо его заместитель.

Как бесплатно получить квартиру
Далее вопрос о том, какую именно квартиру вам предоставить, будет решаться в индивидуальном порядке.
Например, по закону положено, чтобы на каждого из членов вашей семьи приходилось не менее 6-ти метров жилья. Но есть и верхняя граница, а именно 15 метров. Также, если в вашей семье имеются разнополые дети, возраст которых больше 9-ти лет, то им полагаются разные комнаты.
По факту, многие организации даже если и выделяют служебное жилье, то не предоставляют права выбора и тем более, не обращают внимания на метраж.
Также в качестве служебного жилья могут быть рассмотрены брошенные квартиры. Что это значит? Если владелец жилья умер, но при этом у него совершенно не нашлось наследников, то государство вправе рассматривать такие квартиры, как варианты для предоставления их определенным работникам отдельных ведомств.
Представьте, что вы уже написали заявление и передали его уполномоченному лицу. Ваше заявление рассмотрено и по нему вынесено положительное решение. В этом случае вы получаете ордер, который выписывается на тот срок, пока вы имеется трудовые обязательства перед организацией, которая выдала вам квартиру.
По сути, вы будете являться полноправным пользователем жилья, так как вы обязаны уплачивать ежемесячно коммунальные платежи. Но как только ваши обязательства перед организацией заканчиваются, то вы должны будете освободить эту квартиру или комнату.

Но не стоит отчаиваться, ведь есть варианты, чтобы оформить приватизацию на служебное жилье. О них мы вам и расскажем.

Приватизация служебного жилья

Согласно закону о приватизации, служебные помещения нельзя оформлять в полноправную собственность. То есть вы сразу можете подумать, что вариантов никаких нет, и вы никогда не станете владельцем служебного жилья. Но все не так. Есть несколько нюансов, при рассмотрении и соблюдении которых, вы все же сможете оформить квартиру на себя.
1
Одним из основных способов является такой, когда вы отработали организации, предоставившей вам жилье, а также прожили в нем более 10 лет. Это вполне распространенный вариант. Для этого вам потребуется только документально изъять квартиру из состава служебного жилья и оформить ее, как частную собственность. Также есть несколько особых случаев, когда может быть приватизировано служебное жилье. Например, если вам выдала квартиру организация, из которой вы потом уходите на пенсию. При этом не учитывается, прошло 10 лет или нет. Как только ваша пенсия документально подтверждается, что вы смело можете написать заявление о приватизации. Почитайте отдельно о том, какие документы нужны для приватизации квартиры.
2
Второй вариант — если по вине того, что вы трудитесь на благо одной организации, вы получаете степень инвалидности (первую или вторую). Чтобы как-то сгладить это обстоятельство, организация может пойти на уступки и не ждать пока закончится 10 лет вашего проживания в служебном жилье.
3
Третий вариант — если умирает человек, на которого был оформлен ордер на служебное помещение, то его семейство вправе требовать приватизации от работодателя умершего гражданина.
Именно факт, что при приватизации нужно поменять статус служебного жилья, и считается самым трудоемким и длительным. Не исключены ситуации, что вы можете ждать этого даже несколько лет. Но если вам важны и критичны именно сроки, то вы попросту подаете в суд.
Таким образом, вопрос о смене статуса жилья может решиться быстрее. Решение об обращении в суд будет считаться правомерным, если работодатель отказался дать свое положительное решение на приватизацию, когда прошел срок вашей службы, равный 10 годам. Как показывает статистика, с точки зрения законодательства такие дела должны решаться очень просто и быстро, но по факту даже обращение в суд не дает вам полных гарантий того, что вы станете владельцем служебного жилья. Такие судебные разборки могут также длиться по нескольку лет, но при этом вы не будете иметь никаких гарантий того, что все-таки будет вынесено решение в вашу пользу.
Вывод
Итак, мы выяснили, что является служебным жильём и кто может иметь на него право. Также мы определили по факту, как можно стать полноправным владельцем такого жилья, а не просто пользоваться им. В итоге можно постановить, что служебное жилье по закону положено очень многим представителям разнообразных сфер деятельности. Но поскольку большинство из них так и не знают о своих правах, то в нашей стране до сих пор существует проблема, когда молодые семьи, а также пенсионеры, живут на съемных квартирах, либо берут крупные ссуды в банках на покупку собственного жилища.

Служебное жилье

Главная » Недвижимость » Служебное жилье


Как можно получить служебное жилье: кто его может получить, на каких условиях?
В ст. 99 Жилищного кодекса РФ указано, что специализированные жилые помещения предоставляются на основании решений собственников таких помещений (действующих от их имени уполномоченных органов государственной власти или уполномоченных органов местного самоуправления) или уполномоченных ими лиц по договорам найма специализированных жилых помещений.
Служебные жилые помещения предоставляются по решению администрации предприятия, учреждения, организации, органа управления кооперативной, иной общественной организации, в ведении которых находятся эти помещения. На основании принятого решения местная администрация выдает ордер на служебное жилое помещение установленной формы. Исходя из ст. 100 Жилищного кодекса РФ, с лицом, получившим ордер на служебное жилье, заключается письменный договор найма помещения на все время работы нанимателя, в связи с которой ему предоставлено это помещение.
В договоре найма определяются права и обязанности сторон по пользованию служебным жилым помещением. Члены семьи нанимателя служебного жилья, проживающие совместно с ним, пользуются всеми правами и несут все обязанности, вытекающие из договора найма, наравне с нанимателем. В установленном порядке наниматель вправе вселить в занимаемое им служебное жилое помещение своего супруга, детей, родителей, других родственников, нетрудоспособных иждивенцев и иных лиц, получив на это письменное согласие всех совершеннолетних членов своей семьи. Права нанимателя служебного жилья ограничены законодательством. Так, он не вправе бронировать, сдавать в поднаем, а также обменивать занимаемое служебное жилое помещение.
Служебные жилые помещения из специализированного жилищного фонда города Москвы предоставляются гражданам, состоящим на жилищном учете в городе Москве по месту жительства, состоящим на учете в качестве нуждающихся в содействии города Москвы в приобретении жилых помещений в рамках городских жилищных программ либо не обеспеченным жилыми помещениями в городе Москве по 18 кв.м. На одного из членов семьи общей площади жилого помещения, в том числе иногородним гражданам, не имеющим жилого помещения в городе Москве.
Если они:
— подали заявление о предоставлении им служебного жилого помещения из специализированного жилищного фонда города Москвы;
— имеют гражданство Российской Федерации;
— работают в органах государственной власти города Москвы или организациях (предприятиях), финансируемых за счет средств бюджета города Москвы;
— не совершали за пять лет, предшествующих подаче заявления, действий или гражданско-правовых сделок, повлекших ухудшение их жилищных условий, в результате которых они могут быть признаны нуждающимися в жилых помещений.

На какой срок выдается служебное помещение?

Договор найма служебного жилого помещения заключается на период трудовых отношений, прохождения службы либо нахождения на выборной должности. Прекращение трудовых отношений или пребывания на выборной должности, а также увольнение со службы является основанием для прекращения договора найма служебного жилого помещения.

Приватизации подлежит жилье, которое находится в муниципальном, государственном или ведомственном жилом фонде. При этом требования граждан о приватизации жилья подлежат удовлетворению независимо от воли лиц, на которых закон возложил обязанность по передаче жилья. Не подлежат приватизации гражданами помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в общежитиях, в домах закрытых военных городов. Служебные жилые помещения предназначены для проживания отдельных (указанных в законах и иных нормативных актах) категорий граждан в связи с характером их трудовых отношений, прохождением службы, назначением на государственную должность либо в связи с избранием на выборные должности в органы государственной власти или органы местного самоуправления (ст. 93 ЖК РФ). В соответствии со ст. 92 Жилищного кодекса Российской Федерации служебные жилые помещения отнесены к объектам специализированного жилищного фонда, в связи с этим приватизация жилых помещений в специализированных домах запрещена. Плюс к этому в соответствии со ст. 4 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» № 1541-1 служебные жилые помещения не подлежат приватизации, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных.
В ЖК РФ сказано, что приватизация служебных квартир (комнат) разрешается при условии, что граждане проживают в данной квартире не менее 10 лет и отработали на предприятии, которому принадлежит данная квартира (комната) не менее 10 лет. Тем более согласно части второй статьи 4 Закона Российской Федерации N 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» собственники жилищного фонда (для военного служебного жилья – это МО РФ) или уполномоченные ими органы, а также предприятия, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения, и учреждения, в оперативное управление которых передан жилищный фонд, с согласия собственников вправе принимать решения о приватизации служебных жилых помещений и находящегося в сельской местности жилищного фонда стационарных учреждений социальной защиты населения. В соответствие с п. 2 ст. 92 ЖК РФ и п. 7 Положения о Министерстве обороны РФ исключение военного служебного жилого помещения из специализированного жилого фонда относится к полномочиям Министерства обороны.
Конституционный суд РФ — это высший судебный орган России. Он поставил точку в споре приватизации служебного жилья:
Согласно определению Конституционного Суда РФ N 441-О и Постановление Конституционного Суда РФ. собственник жилищного фонда самостоятельно принимает решения относительно возможности приватизации служебных помещений.
Отсюда следует, что служебные жилые помещения, которые находятся в специализированном жилищном фонде приватизации не подлежат, если только собственник жилищного фонда самостоятельно не примет решение относительно возможности приватизации служебных помещений. Служебное жильё, которое относится к муниципальному жилищному фонду приватизировать можно. То есть с момента передачи дома в муниципальную собственность, квартира, находящаяся в указанном доме, утрачивает статус служебной, к ней применяется правовой режим, установленный для жилых помещений, предоставленных по договору социального найма и решений муниципальных органов о снятии статуса служебного жилья с указанной квартиры для ее приватизации не требуется.

Предоставление служебного жилья

В соответствии с действующим законодательством право пользования жилыми помещениями может возникнуть на основании договора найма или поднайма жилого помещения, права собственности, завещательного отказа, а также по другим основаниям, не запрещенным законом (ст. 26 Жилищного кодекса № 248-З).
Все жилые помещения Республики включаются в жилищный фонд, который состоит из государственного и частного жилищного фондов.
Среди жилых помещений государственного жилищного фонда особое место отведено служебным жилым помещениям, поскольку их предоставление связано с наличием трудовых отношений наймодателя и нанимателя, и по существу жилищную проблему решает только временно.
Служебные жилые помещения представляют собой вид жилья, предназначенный не для постоянного проживания граждан, а для временного при наличии трудовых (служебных) отношений.
Порядок предоставления служебных жилых помещений (далее — жилые помещения), а также изменения статуса жилых помещений регулируются ЖК, Положением о порядке учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, предоставления жилых помещений государственного жилищного фонда (далее — Положение), утв. Указом Президента № 565 (далее — Указ), постановлениями правительства и другими нормативными правовыми актами.
В пункте 76 Положения установлено, что жилые помещения государственного жилищного фонда предоставляются гражданам, состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, по совместному решению администрации госоргана или другой госорганизации, в хозяйственном ведении либо оперативном управлении которых находятся эти жилые помещения, и профсоюзного комитета (при наличии такового).
Под жилые помещения выделяются отдельные квартиры либо жилые дома. Они предоставляются только лицам, включенным в перечень категорий работников, которым могут быть предоставлены указанные помещения.
Статьей 92 ЖК предусмотрено, что такие перечни устанавливаются Президентом и Совмином. В то же время в подп. 1.1 п. 1 Указа закреплено, что названный перечень устанавливается по решению главы государства. В настоящее время действуют перечни, установленные как Президентом, так и правительством. В целях упорядочения жилищного законодательства о жилье, а также практики его применения, следовало бы указанные нормы согласовать.
ПЕРВООЧЕРЕДНОЕ право на получение служебного жилья имеют граждане, состоящие на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий.
Пользование жилым помещением определяется правилами договора найма, который заключается, как правило, на время работы на основании решения уполномоченного органа о предоставлении служебного жилья. Нанимателем жилого помещения является работник, состоящий в трудовых (служебных) отношениях с госорганом или другой госорганизацией, в хозяйственном ведении либо оперативном управлении которых находятся жилые помещения. Служебное жилье должно предоставляться с учетом всех членов семьи нанимателя. К членам семьи нанимателя относятся его супруг (супруга), их дети и родители. Другие родственники, а также нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя, если они проживают совместно с ним и ведут общее хозяйство (ст. 29 ЖК). При этом следует отметить, что члены семьи нанимателя, проживающие совместно с ним и вселенные в установленном порядке, пользуются наравне с нанимателем правами и исполняют обязанности, вытекающие из договора найма жилого помещения.

Однако правовое положение нанимателей и членов их семей, проживающих в жилых помещениях, существенно отличается от положения лиц, проживающих в жилых помещениях по договору найма. Во-первых, члены семьи лица, получившего служебное жилье, не приобретают самостоятельного права пользования им. Они вправе пользоваться жилым помещением наравне с нанимателем до тех пор, пока он не утратил трудовой связи с организацией, предоставившей это жилье (за исключением случаев, указанных в законе). Во-вторых, лица, проживающие в жилых помещениях, не могут сдавать эти помещения в поднаем, обменивать, изменять договор найма по требованию членов семьи нанимателя, ставить вопрос о приватизации, о разделе жилплощади. В-третьих, все проживающие в жилом помещении выселяются из него в связи с утратой оснований для проживания, т.к. договор найма жилого помещения является срочным и подлежит прекращению (расторжению), если наниматель прекратил трудовые отношения с организацией, предоставившей служебное жилье.
Указанные правила воспринимаются некоторыми гражданами, проживающими в жилых помещениях, как нарушение их жилищных прав. Особенно негативно воспринимается запрет на приватизацию служебных квартир, если граждане, проживая в этих квартирах длительное время (более 7 лет), затратили большие средства на ремонт, который значительно улучшил техническое состояние служебной квартиры (замена дверей, окон, полов и др.).
Нам представляется обоснованным установление запрета на приватизацию, обмен, раздел и сдачу в поднаем, поскольку предназначение служебного жилья особое: только для временного проживания граждан в связи с характером их трудовых (служебных) отношений. Что же касается ремонта жилых помещений, то в соответствии с ч. 2 ст. 51 ЖК наниматели, в т.ч. и жилых помещений, обязаны производить за свой счет ремонт занимаемых ими жилых и подсобных помещений в квартире, а также замену и ремонт внутриквартирного санитарно-технического и иного оборудования, приборов учета электрической, тепловой энергии, воды и газа, газовых и электрических плит, ремонт внутриквартирной электропроводки. При освобождении жилого помещения наниматель должен сдать его в надлежащем состоянии. Поэтому полагаем, что любые затраты, связанные с ремонтом служебной квартиры, не могут служить основанием изменения статуса жилого помещения.
В ТО ЖЕ ВРЕМЯ если статус жилого помещения изменен, т. е. оно исключено из состава служебных по основаниям, предусмотренным актами законодательства, то приватизация такого жилого помещения допускается.
Так, ч. 2 ст. 91 ЖК установлено, что жилое помещение включается в число служебных по решению районного, городского, районного в городе, поселкового, сельского исполнительного и распорядительного органа. Президентом может быть предусмотрен иной порядок включения жилых помещений в число служебных. В аналогичном порядке решался вопрос и об исключении жилых помещений из числа служебных.
Однако со вступлением в законную силу Указа подход к вопросам о включении жилых помещений в состав служебных и исключении их из этого состава изменен. Указом разграничены служебные жилые помещения на заселенные и незаселенные и определен порядок изменения статуса служебных жилых помещений. Так, в ч. 3 п. 73 Положения закреплено, что незаселенные жилые помещения республиканского и коммунального жилищного фонда включаются в состав жилых помещений и исключаются из него соответственно по решению Президента, соответствующего местного исполнительного и распорядительного органа на основании представления госоргана, иной госорганизации, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которых находятся жилые помещения госжилфонда.
Что же касается заселенных жилых помещений, то они не подлежат исключению из состава служебных, за исключением случаев, предусмотренных законодательными актами (п. 74 Положения). В настоящее время такие случаи, например, оговорены в ст. 52 Закона №204-З, предусматривающего, что судьям и прокурорским работникам, проработавшим в должности от 10 до 20 лет (судьям Конституционного суда — от 8 до 11 лет), предоставленное жилое помещение передается в пользование по договору найма. В случае освобождения от исполнения обязанностей (увольнения) судьи или прокурорского работника в связи с невозможностью исполнения ими своих обязанностей по состоянию здоровья или признанием их недееспособными в определенном законодательством порядке, ликвидацией госоргана, сокращением численности или штата работников, а также в случае гибели (смерти) судьи или прокурорского работника в связи с исполнением служебных обязанностей, предоставленные им жилые помещения передаются в пользование по договору найма независимо от стажа их работы на соответствующей должности.
При этом следует отметить, что жилые помещения могут быть переданы в порядке исключения в собственность граждан только по решению Президента. Таким образом, изменение статуса жилого помещения допускается, однако только в случаях, которые определены законодательными актами.
Кроме того, следует обратить внимание, что в связи со вступлением в законную силу Положения, возникла необходимость в дополнительном регулировании отношений, касающихся выселения из жилого помещения.
В части 1 ст. 96 ЖК предусмотрено, что работники, прекратившие трудовые отношения с предприятием, учреждением, организацией, подлежат выселению из жилого помещения со всеми проживающими с ними гражданами без предоставления другого, кроме случаев, предусмотренных ЖК. Аналогичная норма содержится и в ч.1 п. 77 Положения. Вместе с тем в Положении определены некоторые случаи прекращения и заключения договора найма жилого помещения с членами семьи нанимателя, которые не в полной мере согласуются с нормами, установленными в ЖК. Например, в п. 77 Положения предусмотрено, что если наниматель жилого помещения получил (приобрел) в данном населенном пункте иное жилое помещение (социальное, на праве собственности), то договор найма названного жилого помещения госжилфонда расторгается, а проживающие в этом жилом помещении лица (наниматель и члены его семьи) подлежат выселению в судебном порядке. Если же один из совершеннолетних членов семьи нанимателя состоит в трудовых (служебных) отношениях с наймодателем и по характеру работы ему может быть предоставлено служебное жилое помещение, то с ним заключается договор найма жилого помещения.
В случае, если наниматель жилого помещения умер (погиб, признан безвестно отсутствующим), действие договора найма жилого помещения прекращается, и с одним из совершеннолетних членов семьи нанимателя заключается договор найма жилого помещения сроком до 3 лет. При этом с членом семьи нанимателя, который не может быть выселен без предоставления другого жилого помещения, договор найма жилого помещения может быть заключен на срок до 10 лет. В течение срока действия таких договоров гражданам, проживающим в данном жилом помещении, предоставляется право на внеочередное улучшение жилищных условий путем строительства (реконструкции) или приобретения жилого помещения с привлечением льготных кредитов либо внеочередное получение социального жилья госжилфонда в соответствии с законодательством. По истечении срока действия договоров, граждане подлежат выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.

Если наниматель жилого помещения умер (погиб, признан безвестно отсутствующим), члены его семьи подлежат выселению из этого помещения в судебном порядке при наличии у них в собственности жилых помещений общей площадью более 15 кв. м на одного человека, отвечающих установленным для проживания санитарным и техническим требованиям.
В Положении не приведен перечень лиц, которые не могут быть выселены из жилого помещения без предоставления другого, в то же время делается отсылка к исключительным случаям, не допускающим такого выселения.
Перечень лиц, которые не могут быть выселены из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения, хотя и не исчерпывающий, содержится в ч. 2 ст. 96 ЖК. К таким лицам, в частности, относятся граждане, проработавшие на предприятии, предоставившем им служебное жилье, не менее 10 лет. При этом закон не требует, чтобы указанный стаж работы был непрерывным. Поэтому не могут быть выселены без предоставления другого жилого помещения граждане, проработавшие на предприятии в общей сложности 10 лет. Как разъяснено в п. 28 постановления Пленума Верховного Суда №428, в 10-летний стаж включается и работа у этих нанимателей по совместительству, если в связи с ее выполнением гражданину могло быть предоставлено служебное жилье. Не подлежат выселению и граждане, уволившиеся до отнесения занимаемых ими жилых помещений к числу служебных.
АНАЛИЗ приведенных норм ЖК показывает, что они не в полной мере согласуются с принятым Положением. В частности, в ст. 96 ЖК установлено, что семья умершего работника не может быть выселена из служебного жилья без предоставления другого, в то же время Положением предусмотрено в таких случаях заключение с одним из совершеннолетних членов семьи умершего договора найма служебного жилого помещения сроком до 3 лет, а с членом семьи нанимателя, который не может быть выселен без предоставления другого — до 10 лет.
Кроме того, некоторые вопросы, вызывающие споры на практике, остались вообще нерешенными. Особенно это касается выселения из служебного жилья при прекращении контрактов.
Анализ жилищного законодательства позволяет сделать однозначный вывод, что прекращение трудового договора, в т.ч. и срочного (контракта), является основанием расторжения договора найма жилого помещения.
В то же время напрашивается вывод, что прекращение договора найма служебного жилого помещения в таком случае является неразумным и несправедливым, т.к. прекращение контракта в связи с истечением срока его действия не зависит от воли работника. Поскольку пользование жилым помещением выступает как условие выполнения работником своих трудовых (служебных) обязанностей, то было бы разумным установить правило о том, что с работником, проживающим в служебной квартире, при добросовестном отношении его к труду наниматель обязан продлить или заключить новый контракт.
Представляется справедливой сложившаяся судебная практика о том, что лица, уволившиеся по собственному желанию, подлежат выселению из жилого помещения, если они откажутся возвратиться на работу в организацию, которая предоставила им служебное жилье, что следовало бы также закрепить в законе.
В связи с изложенным отметим, что законодательство о служебных жилых помещениях нуждается в дальнейшем совершенствовании.

Выселение из служебного жилья

При расторжении или прекращении договора найма на служебное жилье или общежитие, граждане должны освободить такие помещения. В случае отказа, проживающие подлежат выселению в судебном порядке без предоставления иного жилья. Однако законодательство предусматривает определенный перечень исключений, в соответствии с которым, не все лица подлежат выселению из специализированного жилого фонда.
О том, какие лица и в каких случаях не могут быть выселены из служебных квартир и комнат в общежитиях, рассказывает адвокат Олег Сухов.
В соответствии с новым Жилищным кодексом, а также вводным законом к нему, не могут быть выселены из служебных квартир и общежитий без предоставления другого жилья граждане, при условии, что они и близкие члены их семьи не имеют иного жилья на праве пользования или праве собственности. Кроме того, проживающие в специализированном жилом фонде лица должны стоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях.
И попадать в одну из указанных ниже групп:
1) члены семьи военнослужащих, должностных лиц, сотрудников органов внутренних дел, органов федеральной службы безопасности, таможенных органов Российской Федерации, органов государственной противопожарной службы, органов по контролю за оборотом наркотических средств и психотропных веществ, учреждений и органов уголовно-исполнительной системы, погибших (умерших) или пропавших без вести при исполнении обязанностей военной службы или служебных обязанностей;
2) пенсионеры по старости;
3) члены семьи работника, которому было предоставлено служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии и который умер;
4) инвалиды 1 или 2 групп, инвалидность которых наступила вследствие трудового увечья по вине работодателя, инвалиды 1 или 2 групп, инвалидность которых наступила вследствие профессионального заболевания в связи с исполнением трудовых обязанностей, инвалиды из числа военнослужащих, ставших инвалидами 1 или 2 групп вследствие ранения, контузии или увечья, полученных при исполнении обязанностей военной службы либо вследствие заболевания, связанного с исполнением обязанностей военной службы.
Если проживающие в специализированном фонде были вселены в служебные помещения или общежития до введения в действие Жилищного кодекса РФ и указанные проживающие стоят на очереди по улучшению жилищных условий, или не стоят на очереди, однако отсутствие у них другой площади позволяет стоять на учете очередников, то такие проживающие не могут быть выселены без предоставления иных жилых помещений.
Если они входят в одну из следующих категорий:
1) инвалиды войны и другие инвалиды из числа военнослужащих, ставшие инвалидами вследствие ранения, контузии или увечья, полученных при защите СССР или при исполнении иных обязанностей военной службы, либо вследствие заболевания, связанного с пребыванием на фронте;
2) участники Великой Отечественной войны, пребывавшие в составе действующей армии;

3) семьи военнослужащих и партизан, погибших или пропавших без вести при защите СССР или при исполнении иных обязанностей военной службы;
4) семьи военнослужащих;
5) инвалиды из числа лиц рядового и начальствующего состава органов министерства внутренних дел СССР, Государственной противопожарной службы, ставшие инвалидами вследствие ранения, контузии или увечья, полученных при исполнении служебных обязанностей;
6) лица, проработавшие на предприятии, в учреждении, организации, предоставивших им служебное жилое помещение, не менее десяти лет (кроме лиц, которые проживают в служебных жилых помещениях, закрепленных за министерством обороны Российской Федерации (иным федеральным органом исполнительной власти, в котором федеральным законом предусмотрена военная служба), и не подлежат обеспечению жилыми помещениями для постоянного проживания в порядке и на условиях, предусмотренных законом «О статусе военнослужащих»);
7) лица, освобожденные от должности, в связи с которой им было предоставлено жилое помещение, но не прекратившие трудовых отношений с предприятием, учреждением, организацией, предоставившими это помещение;
8) лица, уволенные в связи с ликвидацией предприятия, учреждения, организации либо по сокращению численности или штата работников (кроме лиц, которые проживают в служебных жилых помещениях, закрепленных за министерством обороны Российской Федерации (иным федеральным органом исполнительной власти, в котором федеральным законом предусмотрена военная служба), и не подлежат обеспечению жилыми помещениями для постоянного проживания в порядке и на условиях, предусмотренных законом «О статусе военнослужащих»);
9) пенсионеры по старости, персональные пенсионеры;
10) члены семьи умершего работника, которому было предоставлено служебное жилое помещение;
11) инвалиды труда 1 и 2 групп, инвалиды 1 и 2 групп из числа военнослужащих и приравненных к ним лиц;
12) одинокие лица с проживающими вместе с ними несовершеннолетними детьми.

Найм служебного жилья

Чтобы человек мог получить служебное жилье, ему необходимо решение администрации предприятия, в ведении которого находятся эти помещения. Аналогичное решение может принять также администрация учреждения, организации, органа управления кооперативной или иной общественной организации, в которых вам предстоит работать. Если есть такое решение, то администрация выдает ордер. А тот, кто получил ордер, заключает письменный договор найма помещения. Он заключается на все время работы нанимателя.
Конечно, договор найма – очень важный документ, в котором должны быть определены права и обязанности обеих сторон. Так, например, наниматель имеет право вселить в это служебное помещение, где он проживает, супруга, детей, родителей и других родственников, нетрудовых иждивенцев и прочих лиц. Здесь необходимо уточнить, что указанная процедура предполагает письменное согласие всех совершеннолетних членов семьи.
Что касается прав нанимателя в отношении самого служебного жилья, то закон их ограничивает. Это означает, что наниматель не имеет права занимаемое служебное жилье обменивать или сдавать в поднаем (не говоря уже о продаже). А как только трудовые отношения прекращаются, пребывание на выборной должности заканчивается или подошел к концу срок службы, появляются все основания для того, что договор найма служебного жилого помещения прекратил свое существование.
Перспективы для нанимателей служебного жилья
Тем, кто обустроился в служебной квартире, необходимо знать: когда вы живете в служебном жилом помещении, ничто не мешает вам улучшать свои жилищные условия. По закону нет никаких оснований отказать вам в этом. Вы по-прежнему считаетесь нуждающемся в жилье, если, конечно, кроме служебной квартиры, у вас нет другой. А значит, вы можете встать в очередь на предоставление жилья.
Если во время работы на предприятии кто-то приобрел в собственность жилье или право пользования другим жилым помещением, то никто не может его просить выехать со служебной жилплощади. Даже если он приобрел жилье в одном и том же населенном пункте.
Есть также резон поинтересоваться: а можно ли служебное жилье приватизировать? Если коротко сказать об этом, то служебные жилые помещения не подлежат приватизации. Однако идея с получением права собственности на служебное жилье все же не совсем безнадежная. Дело в том, что собственники жилищного фонда и уполномоченные ими органы, а также предприятия, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения, и учреждения, у которых в оперативном управлении есть жилищный фонд, имеют право самостоятельно принимать решение о приватизации служебных жилых помещений. Есть ли для приватизации основания или условия, определяется законодательством субъектов РФ.
Наряду с возможной приватизацией служебного жилья наниматель должен сразу же хорошо усвоить и то, в каких случаях из него могут выселить. Такое возможно лишь в случае прекращения трудовых отношений. Выселение по каким-либо другим причинам следует считать незаконным.

Личное подсобное хозяйство, садоводство, огородничество
Льготы по уплате земельного налога
Массовая оценка недвижимости
Местные рынки жилья
Методы и формы финансирования девелопмента
Методы качественного анализа риска

| | Вверх

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *