Покупка квартиры у города

Сегодня в массовом сознании присутствуют достаточно ограниченные стереотипы о вариантах приобретения жилья в столице — это либо вторичка, либо ДДУ/ДКП в проектах частных девелоперов. Однако подобные представления искусственно ограничивают человека в выборе. Многие из тех, кто нуждается в улучшении жилищных условий, упускают возможность купить квартиру у города. К сожалению, этой неосведомленностью граждан могут воспользоваться инвесторы и перекупщики, чтобы затем постараться перепродать недвижимость с получением собственной прибыли.

В действительности способов покупки квартиры от города не один и не два.

Электронные торги по квартирам в новостройках

Городские новостройки возводятся в благоустроенных районах или локациях, где запланировано масштабное инфраструктурное развитие. Все цены на старте продаж близки к нижней ценовой границе локального рынка.

Не стоит бояться самой процедуры торгов. Да, это может быть сложнее, чем подписать ДДУ, но зато ключи вы получите через девять дней и не будете беспокоиться о сроках ввода дома в эксплуатацию.

Стать участником аукциона несложно: достаточно оформить электронно-цифровую подпись стоимостью не больше 3 тыс. руб. (аналог собственноручной подписи, придающий электронному документу юридическую силу), зарегистрироваться на Единой электронной торговой площадке (Росэлторг) и внести обеспечительный платеж — порядка 2% от первоначальной стоимости лота (возвращается после торгов). Затем следует подать заявку на участие в торгах. Время на шаг аукциона в 2019 году сократилось с 60 до 10 минут, и теперь торги проходят гораздо быстрее.

Уполномоченным агентом по реализации недвижимости от городских застройщиков Москвы является АО «Мосреалстрой». Процедура покупки квартиры у города через электронный аукцион детально описана на сайте столичного Стройкомплекса.

Электронные торги по квартирам на вторичке

Реализацией квартир, которые раньше были в социальном найме, занимается ГУП «Моссоцгарантия». Принцип покупки тот же — электронный аукцион, но уже на двух электронных площадках: Сбербанк-АСТ и Росэлторг.

Такие лоты, как правило, представлены штучно в различных районах Москвы. Минусы — ограниченность выбора и все сопутствующие недостатки вторичного жилья, но плюсов явно больше — гарантия юридической чистоты от городского ГУПа, стоимость и возможность приобрести жилье в давно сформированной городской среде. Причем вы также сможете осмотреть квартиру перед покупкой.

Информация по электронным торгам публикуется на Инвестиционном портале Москвы, на сайтах «Мосреалстроя» и «Моссоцгарантии».

Договор долевого участия

Еще менее известный факт: купить квартиру от города можно и без аукциона — по договору долевого участия.

Например, кластерное развития территорий при строительстве транспортно-пересадочных узлов (ТПУ) дает возможность возводить деловые и торговые центры, а также целые жилые комплексы, не создающие нагрузку на инфраструктуру старых районов. Часть таких ЖК строят компании, входящие в государственный строительный холдинг полного цикла АО «Мосинжпроект», а квартиры и апартаменты в них реализуются через классический ДДУ. Подобным образом в рамках строительства ТПУ на улице Дмитриевского уже была реализована первая очередь такого ЖК, на подходе — ЖК на Авиамоторной, Электрозаводской, Шелепихе и др. Также по ДДУ продаются квартиры в ЖК на Никулинской улице, застройщиком которого выступает городское Управление экспериментальной застройки.

Договор купли-продажи

Прямые договоры купли-продажи с городской компанией тоже возможны. Чаще всего это касается квартир, оставшихся в продаже после ввода в эксплуатацию ЖК.

Некоторые проекты частных инвесторов после соответствующей проверки также попадают на продажу в московские уполномоченные компании по реализации недвижимости.

Ипотека

Частные инвесторы, желая распугать обычных покупателей и снизить конкуренцию для себя, часто распространяют миф, будто квартиры на аукционах от города нельзя купить в ипотеку. Это неправда. Напротив, город сотрудничает со всеми крупными банками, в том числе и по программам льготной (субсидированной) ипотеки со ставкой от 4,7%.

Чтобы участвовать в торгах с привлечением ипотечных средств, необходимо в первую очередь выбрать квартиру и получить одобрение от банка на сумму с учетом возможного повышения стоимости лота в процессе торгов. Итоговая сумма кредита может быть меньше, но не может превышать одобренную сумму — это важно иметь в виду. Оплата первоначального взноса возможна за счет собственных средств до сделки. Обеспечительный платеж (2% от первоначальной стоимости) для участия в торгах не входит в оплату квартиры и возвращается после подписания договора купли-продажи.

В Москве тюремное ведомство подобрало место для строительства первого в стране арестного дома. Казенный дом нового типа должен в корне отличаться от привычных сизо и тюрем. В гуманную сторону.

В управлении Федеральной службы исполнения наказаний России по Москве корреспонденту «РГ» подтвердили, что площадка для арестного дома выбрана, но строительство пока не началось. Больше никаких подробностей. Как сказал представитель управления, еще рано об этом говорить, по крайней мере официально.

А в неофициальных беседах эксперты из юридического сообщества поясняют, что есть два варианта применения арестного дома: по Уголовному кодексу, а также по Кодексу об административных правонарушениях. И там и там предусмотрено наказание в виде ареста. Однако до сих пор уголовный арест в судебной практике не применялся.

Более того, несколько лет назад предлагалось вообще исключить арест из Уголовного кодекса. Соответствующий законопроект даже был внесен в Государственную Думу, однако так и не был принят. Как утверждали тогда представители минюста, для осужденных арестантов пришлось бы построить 140 арестных домов на 70 тысяч мест в общей сложности. Примерно столько человек, по расчетам экспертов, могли попасть под арест. Эти расчеты актуальны и сегодня, и вполне возможно, что старые проекты решено реанимировать.

Правда, противники ареста утверждали, что он гораздо более строгое наказание, чем обычное лишение свободы. Да, он гораздо короче: счет неволи идет на месяцы, а не на годы. Но осужденные к аресту должны содержаться в запираемых камерах. Как утверждали эксперту, арестанты будут лишены свиданий, возможности получать посылки, передачи, а также работать, что исключает возможность приобретать товары первой необходимости.

В свою очередь сторонники такого наказания предлагают не ровнять арестный дом с тюрьмой. При желании там и условия можно создать более гуманные, и свидания разрешить. Так что вопрос обсуждается.

Другой вариант — дома могут потребоваться для административного ареста. Сейчас минюст готовит пакет законопроектов, повышающих роль именно административной юстиции. Часть статей будут вычеркнуты из Уголовного кодекса и преступления станут просто правонарушениями. Зато наказания в Административном кодексе будут усилены: штрафы повысят, а максимальный срок административного ареста (нынешние 15 суток) продлят до двух месяцев. Но есть одно но: такие арестанты находятся на попечении МВД, у которого есть спецприемники для них. После реформы число постояльцев милицейских кутузок, безусловно, увеличится, и, возможно, казенные площади придется расширять. Однако это дело милиции, а не тюремного ведомства. По словам экспертов, пока вопрос передачи административных арестантов под охрану тюремного ведомства на официальном уровне не обсуждался.

Зато в будущем году в России должен появиться еще один совершенно новый вид наказания: ограничение свободы. Осужденного оставят на воле, но лишат вольницы. Уникальность такой кары в том, что каждому осужденному суд предпишет индивидуальный набор запретов и предписаний. А в особых случаях человеку даже установят режим дня, чтобы, скажем, после десяти обязательно был дома. Но вообще список запретов не ограничен. Например: не приближаться к бывшей жене ближе чем на сто метров. Не посещать рестораны. Не бросать институт. Закончить курсы кройки и шитья.

По расчетам тюремного ведомства, каждый год к жизни «по инструкции» будут приговариваться более ста тысяч человек. Эти цифры прозвучали на «круглом столе» по теме «Уголовно-исполнительные инспекции — история, современное состояние и перспектива».

Как сообщила на «круглом столе» начальник отдела управления организации исполнения наказаний, не связанных с изоляцией осужденных от общества, ФСИН РФ Татьяна Никитина, в настоящее время ограничение свободы как основной вид наказания предусмотрен санкциями 66 статей. Однако механизма реализации не было, поэтому на практике этот вид наказания не применялся.

— В рамках проведения комплексных мероприятий по ратификации уголовных наказаний мы готовим к исполнению новый вид наказания — ограничение свободы, введение которого в соответствии с федеральным законом планируется с 2010 года, — сказала Татьяна Никитина. — По нашим подсчетам, по этим статьям могут осуждаться ежегодно 34,5 тысячи человек. Кроме того, согласно законопроекту предполагается внести ограничение свободы как основного вида наказания еще в 21 статью Уголовного кодекса и как дополнительного — в 22 статьи. По этим статьям будет осуждаться, предположительно, 78,6 тысячи человек.

В сумме получается до 113 тысяч человек. Всего же количество осужденных без лишения свободы может достигать 800 тысяч человек.

Продажа квартир с аукциона

Про аукционы слышали, наверное, все. Про аукционы в недвижимости слышали многие. Причем многие даже сформировали свое отношение к данной технологии продаж, чаще всего негативное. Как опять-таки часто бывает негативное отношение это формируется без какого-либо изучения данного вопроса — просто по ощущениям или базируясь на общественном мнении.

Такое негативное отношение к аукционам сформировано и в самой риелтерской среде. По личному общению со многими специалистами знаю, что они с негодованием отвергают само понятие аукционов и есть даже некоторые, которые предлагают за это бить тех, кто пытается аукционы проводить 🙂

И напрасно. Дело в том, что аукционы бывают разные, и основным принципом аукциона является принцип состязательности между покупателями по специальным правилам. Так что в какой-то степени при продаже квартиры каждый агент каким-то образом участвует в аукционе, если у него есть на квартиру несколько покупателей 😉 Приходится выбирать между ними и устраивать некоторое соревнование не только в цене, но и в условиях сделки: бывают длинные цепочки, ипотеки, опеки и прочие условия, которые сложнее, чем покупатели с прямыми деньгами.

Вкратце хочу рассказать об основных видах аукционов. Их больше, но я остановлюсь на основных.

Итак, традиционным аукционом считается так называемый английский аукцион, где назначается стартовая цена, которая потом повышается самими участниками. Такие аукционы агенты частенько устраивали прямо на квартирах в моменты роста рынка: кто больше даст, тому и продадим. Для многих познания об аукционах ограничиваются именно этим. Но это не так. Аукционы бывают прямые и обратные. В обратных аукционах цену назначают покупатели и продавцы постепенно понижают свои запросы, пока наконец не находят своего покупателя, готового дать свою цену на квартиру. В моменты падения или стагнации рынка именно таким образом продаются многие квартиры: покупатели далают свои предложения по цене, агент продавца их собирает, обсуждает с собственником и решает, кому и на каких условиях они свою квартиру продадут. Так что многие агенты сейчас участвуют в обратных аукционах (так называемых редукционах) даже не подозревая об этом 🙂

Хочу сообщить еще об одном довольно интересном виде аукциона. Аукционы бывают открытые и закрытые. При открытых аукционах участники занют кто и сколько предлагает за продаваемый объект. При закрытых участники этого не знают. Это так называемый аукцион первой цены: участники подают в конвертах свои предложения по стоимости продаваемого объекта, потом все конверты вскрываются и выигрывает тот, кто предложил бОльшую цену. При этом часто цена так и остается закрытой для других, как карты в покере у победителя — захочет покажет, не захочет не покажет. По такой схеме продается 23 мировых аукционов, в том числе по государственной собственности.

Сейчас на рынке появляются квартиры от судебных приставов, которые реализуются по схеме закрытых аукционов и привлекают низкой старовой ценой. Хотя, справедливости ради, стОит сказать, что юридическая составляющая у них частенько бывает достаточно проблемной.

При продаже вторичной недвижимости такой аукцион используется редко. В том числе и потому, что сложно доверять лицу, проводящему аукцион — непонятно блефует он или действительно у него очередь на покупку этой квартиры.

Так что в самих аукционах плохого ничего нет. Другое дело, что проводить их многие не умеют и не хотят. А в общем — довольно удобный инструмент.

Автор статьи: Александр Мальцев | realty.dmir.ru

пїЅпїЅпїЅ./пїЅпїЅпїЅпїЅ (+375-17) 364-51-21
e-mail: info@ino.by пїЅ Copyright 2018 пїЅпїЅпїЅ «пїЅпїЅпїЅпїЅпїЅпїЅпїЅпїЅ пїЅпїЅпїЅпїЅпїЅпїЅпїЅпїЅпїЅпїЅпїЅпїЅ пїЅ пїЅпїЅпїЅпїЅпїЅпїЅ»

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *