Передача незавершенного строительства заказчику

Объекты незавершенного строительства как недвижимое имущество

N 59 «О мерах по продаже незавершенных строительством объектов» было установлено, что незавершенные строительством объекты, сооружаемые за счет республиканского бюджета РФ и средств государственных предприятий, находящихся в федеральной собственности, не обеспеченные финансированием и материально-техническими ресурсами, необходимыми для обеспечения их завершения в нормативные сроки, подлежат реализации с открытых торгов предприятиям, организациям, гражданам и иностранным инвесторам.С принятием указанного нормативного акта, а также Указа Президента РФ от 10 июня 1994 г. N 1181 «О мерах по обеспечению достройки незавершенных строительством жилых домов», утвердившего Положение о порядке передачи для завершения строительства и продажи незавершенных строительством жилых домов, объекты незавершенного строительства были вовлечены в гражданско-правовой оборот как объекты недвижимости.

Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с недвижимым имуществом: некоторые проблемы правоприменения // Хозяйство и право. 1998. N 7. С. 8. Основанием для возникновения права собственности подрядчика могло бы быть признано изготовление (производство) вещи в соответствии с п.
1 ст. 218 ГК РФ, однако в силу указанной нормы изготовление вещи лишь тогда порождает право собственности изготовителя, когда она создана последним для себя. Однако суть и специфика подряда состоит как раз в том, что вещь создается для другого. Следовательно, основание п. 1 ст. 218 ГК РФ не имеет силы для подрядчика и, напротив, может быть применимо к заказчику.

Как уже говорилось, очевидной для законодателя является точка зрения <9, что объекты незавершенного строительства могут считаться недвижимостью лишь в случае консервации строительства, свидетельствующей о прекращении договора строительного подряда. Это положение нашло отражение в п. 16 Постановления Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 г.

N 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав». <9 См.: Суханов Е.А. Приобретение и прекращение права собственности // Хозяйство и право.

1998. N 6. С. 5. В этом случае такие объекты подчиняются нормам, регулирующим правоотношения собственности на недвижимое имущество, совершение сделок с ним с учетом особенностей, установленных для возникновения права собственности на незавершенные строительством объекты и сделки с ними. Следовательно, действие п. 2 ст.

Однако так как объект незавершенного строительства фактически неразделим с земельным участком, на котором находится, т.е. подпадает под определение ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ), следует признать, что отнесение такого объекта к движимому имуществу все же выглядело неестественным <5. Кроме того, двойное толкование допускает норма ст. 219 ГК РФ о том, что государственной регистрации подлежит право собственности как на здания и сооружения, так и на другое вновь создаваемое недвижимое имущество.

Ведь нельзя отрицать, что объект незавершенного строительства находится в стадии создания, т.е. в этом смысле является создаваемым недвижимым имуществом, которое входит в сферу действия ст. 219 ГК РФ. Под таким углом зрения объект незавершенного строительства вполне обоснованно мог бы рассматриваться как недвижимое имущество <6.

<5 См.: Гумаров И.

Договор подряда — договор, по которому одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его (п. 1 ст. 702 ГК РФ). Договор этот заключается с целью изготовления или переработки вещи либо выполнения другой работы с передачей ее результата заказчику (п. 1 ст. 703 ГК РФ).

Характеристика договора подряда: консенсуальный, возмездный.

Виды договора:

1) бытовой подряд;

2) строительный подряд;

3) подряд на выполнение научно-исследовательских, опытно-конструкторских и технологических работ;

4) подряд на выполнение проектных и изыскательских работ;

5) подряд на выполнение работ для государственных нужд.

Предметом договора подряда являются результаты выполненной работы.

Качество выполненной работы должно соответствовать условиям договора (п. 1 ст. 721 ГК РФ), обладать свойствами, указанными в договоре, или соответствовать обычно предъявляемым требованиям и в пределах разумного срока быть пригодным для установленного договором использования.

Сроки предъявления требования заказчиком, связанные с ненадлежащим качеством результата работы, определены законом (п. 1 ст. 724 ГК РФ). Если гарантийный срок не установлен, то срок предъявления претензий в связи с недостатками в работе определяется как разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи результата работы (п. 2 ст. 724 ГК РФ).

Гарантийный срок начинает течь с момента принятия результата работы заказчиком (п. 5 ст. 724 ГК РФ).

Срок исковой давности для требований, предъявляемых в связи с ненадлежащим качеством работы, составляет 1 год, а в отношении зданий и сооружений — 3 года (п. 1 ст. 725 ГК РФ). Срок исковой давности начинает течь со дня приемки результата работы в целом, а в случае заявления о недостатках в пределах гарантийного срока — со дня заявления о них (п. 2 и 3 ст. 725 ГК РФ).

Сторонами договора подряда являются заказчик и подрядчик. Ими могут быть граждане и юридические лица. В случае привлечения подрядчиком другого лица для выполнения работы он становится генеральным подрядчиком, а привлеченное лицо — субподрядчиком (ст. 706 ГК РФ).

Форма договора подряда должна соответствовать общим правилам о форме сделок (ст. 158—161 ГК РФ), чаще всего применяется письменная форма.

Срок выполнения договора подряда имеет особенность: в договоре должны быть указаны начальный и конечный срок выполнения работы, а по согласованию сторон могут быть предусмотрены и промежуточные сроки выполнения работ (п. 1 ст. 708 ГК РФ).

Цена договора подряда включает компенсацию издержек подрядчика и его вознаграждение (п. 2 ст. 709 ГК РФ). Она определяется путем составления сметы, которая становится частью договора подряда (п. 3 ст. 709 ГК РФ). Цена может быть как приблизительной, так и твердой (п. 4 ст. 709 ГК РФ). Заказчик обязан уплатить подрядчику цену после сдачи результатов работы при условии, что она выполнена надлежащим образом и в срок (п. 1 ст. 711 ГК РФ).

Обязанности заказчика:

• уплатить подрядчику обусловленную цену после приемки работ;

• предоставить материалы для выполнения работ, если это предусмотрено договором;

• содействовать в объеме и в порядке, предусмотренных договором, в выполнении работ подрядчиком (п. 1 ст. 718 ГК РФ);

• осмотреть и принять выполненные работы и в случае обнаружения недостатков немедленно заявить об этом подрядчику (п. 1 ст. 720 ГК РФ).

Права заказчика:

• заключать с согласия генерального подрядчика договоры на выполнение отдельных видов работ с другими лицами, которые становятся ответственными перед заказчиком (п. 4 ст. 706 ГК РФ);

• контролировать ход и качество работы, выполняемой подрядчиком, не вмешиваясь в его деятельность (п. 1 ст. 715 ГК РФ);

• отказаться от исполнения договора и потребовать возмещения убытков в случае медленного выполнения работы (п. 2 ст. 715 ГК РФ);

• назначить подрядчику разумный срок для устранения недостатков, а в случае невыполнения этого требования отказаться от договора либо поручить исправление работ другому лицу за счет подрядчика, а также потребовать от него возмещения убытков (п. 3 ст. 715 ГК РФ);

• отказаться от исполнения договора, уплатив подрядчику часть цены пропорционально выполненной работе, возместив при этом убытки, причиненные прекращением договора подряда (ст. 717 ГК РФ).

Обязанности подрядчика:

• передать права заказчику на изготовленную вещь (п. 2 ст. 703 ГК РФ);

• выполнять работу из своих материалов, своими силами и средствами, если иное не предусмотрено договором (п. 1 ст. 704 ГК РФ), при этом подрядчик несет ответственность за ненадлежащее качество предоставленных им материалов и оборудования (п. 2 ст. 704 ГК РФ);

• выполнить работу по цене, определенной договором (сметой), если своевременно не предупредил заказчика о фактическом ее превышении (ч. 2 п. 5 ст. 709 ГК РФ);

• использовать материал, предоставленный заказчиком, экономно и расчетливо, представив после окончания работы заказчику отчет об его израсходовании, и возвратить его остаток (п. 1 ст. 713 ГК РФ);

• предупредить заказчика и до получения от него указаний приостановить работу при обнаружении обстоятельств, грозящих годности или прочности результатов выполняемой работы либо невозможности завершения ее в срок (ч. 4 п. 1 ст. 716 ГК РФ). В случае непринятия мер заказчиком подрядчик вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возмещения убытков, причиненных его прекращением (п. 3 ст. 716 ГК РФ).

Права подрядчика:

• самостоятельно определять способы выполнения задания заказчика (п. 3 ст. 703 ГК РФ);

• привлекать к исполнению своих обязанностей других лиц — субподрядчиков, если договором не предусмотрена обязанность выполнить работу лично (п. 1 ст. 706 ГК РФ);

• сохранять право на оплату работ по цене, предусмотренной договором, в случае, когда фактические расходы подрядчика оказались меньше тех, которые учитывались при определении цены работы (п. 1 ст. 710 ГК РФ);

• удерживать результат работ, принадлежащее заказчику оборудо­вание, неиспользованный материал до уплаты заказчиком соот­ветствующих сумм за выполнение договора (ст. 712 ГК РФ);

• потребовать оплаты выполненной им работы, если результат работы не был достигнут либо достигнутый результат оказался с недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного в договоре подряда использования или для обычного использования, по причинам, вызванным недостатками предоставленного заказчиком материала (п. 2 ст. 713 ГК РФ);

• не приступать к работе, а начатую работу приостановить при неисполнении заказчиком встречных обязанностей (п. 1 ст. 719 ГК РФ) и потребовать возмещения убытков (п. 2 ст. 712 ГК РФ). Кроме того:

• риск случайной гибели имущества, переданного для исполнения договора, несет предоставившая его сторона (п. 1 ст. 705 ГК РФ);

• риск случайной гибели результата выполненной работы до ее приемки заказчиком несет подрядчик (п. 1 ст. 705 ГК РФ);

• риск гибели результата работы при просрочке передачи или приемки несет сторона, допустившая просрочку (п. 2 ст. 705 ГК РФ);

• стороны в договоре подряда могут предусмотреть распределение экономии, полученной подрядчиком, между ними (п. 2 ст. 710 ГК РФ);

• сторона, получившая во время исполнения договора информацию, являющуюся коммерческой тайной, не вправе разглашать ее без согласия другой стороны. Порядок использования такой информации определяется соглашением сторон (ст. 727 ГК РФ).

Ответственность сторон:

• подрядчик отвечает перед заказчиком за убытки, причиненные субподрядчиком, привлеченным им в нарушение договора о выполнении работы лично (п. 2 ст. 706 ГК РФ);

• подрядчик отвечает за сохранность предоставленного ему заказчиком имущества для выполнения договора (ст. 716 ГК РФ);

• заказчик вправе потребовать от подрядчика, выполнившего работу ненадлежащим образом, по своему выбору:

— безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

— соразмерного уменьшения цены за работу;

— возмещения своих расходов на устранение таких недостатков (п 1 ст. 723 ГК РФ).

В случае неустранения подрядчиком недостатков в установленный заказчиком разумный срок последний вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возмещения причиненных убытков (п. 3 ст. 723 ГК РФ).

Подрядчик отвечает за качество материала, предоставленного им для выполнения работы, по правилам об ответственности продавца за товар ненадлежащего качества, т.е. по ст. 475 ГК РФ (п. 5 ст. 723 ГК РФ).

Общие положения по приемке и сдаче подрядных работ. Заказчик обязан принять результаты работ с участием подрядчика и при обнаружении отступлений от договора, ухудшающих результат работ, немедленно заявить об этом подрядчику.

По общему правилу заказчик, принявший результат работ без проверки качества, лишается права ссылаться на наличие явных недостатков, которые могут быть выявлены при обычном способе приемки.

Если заказчик обнаруживает скрытые недостатки, он обязан известить об этом подрядчика в разумный срок.

При уклонении заказчика от принятия работы подрядчик вправе по истечении месяца с установленной даты приемки и при условии последующего двукратного предупреждения заказчика продать результат работы, а вырученную сумму, за вычетом причитающихся подрядчику платежей, внести на имя заказчика.

В случае обнаружения недостатков заказчик по общему правилу вправе потребовать от подрядчика по выбору:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения установленной цены;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков, если договором заказчику предусмотрено право самостоятельно устранить недостатки.

Если недостатки в указанный срок не устраняются либо являются существенными и неустранимыми, заказчик вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возмещения причиненных убытков.

В случае, если не установлен гарантийный срок, то требования устранения недостатков результатов работы могут быть предъявлены заказчиком при условии их обнаружения в разумный срок, но в пределах двух лет после передачи результата работы.

При наличии гарантийного срока он течет с момента принятия результатов работ заказчиком или срока, когда работа должна была быть принята.

БЫТОВОЙ ПОДРЯД

По договору бытового подряда подрядчик, осуществляющий соответствующую предпринимательскую деятельность, обязан выполнить по заданию заказчика (физического лица) определенную работу, предназначенную для удовлетворения бытовых или других личных потребностей заказчика, а заказчик обязан принять и оплатить эту работу.

Особенности договора бытового подряда:

• предмет договора предназначен для удовлетворения бытовых или других личных потребностей заказчика;

• заказчиком является гражданин, а подрядчиком — предприниматель (п. 1 ст. 730 ГК РФ);

• договор является публичным — ст. 426 ГК РФ (п. 2 ст. 730 ГК РФ);

• к отношениям, возникающим по этому договору, применяются законы о защите прав потребителей (заказчик в любое время может отказаться от выполнения договора, оплатив часть установленной цены пропорционально части работы, и возместить подрядчику расходы, произведенные им до уведомления об отказе (п. 3 ст. 730 ГК РФ).

• подрядчик не вправе навязывать заказчику дополнительные работы или услуги (п. 1 ст. 731 ГК РФ);

• подрядчик обязан предоставить заказчику достоверную информацию о предлагаемой работе до заключения договора, а также о конкретном ее исполнителе, если это имеет значение (п. 1 ст. 732 ГК РФ). В противном случае заказчик вправе требовать расторжения договора без оплаты его выполнения (п. 2 ст. 732 ГК РФ);

• материал подрядчика оплачивается заказчиком при заключении договора либо полностью, либо в части, указанной в договоре, с окончательным расчетом при получении результата работы (п. 1 ст. 733 ГК РФ). Изменение после заключения договора цены материала, предоставленного подрядчиком, не влечет перерасчета (п. 2 ст. 733 ГК РФ);

• материал заказчика должен быть описан и оценен в квитанции, выданной ему подрядчиком (ст. 734 ГК РФ);

• цена работы определяется соглашением сторон и не может быть выше устанавливаемой или регулируемой соответствующими государственными органами (ст. 735 ГК РФ);

• работа оплачивается заказчиком после ее окончательной сдачи подрядчиком. С согласия заказчика работа может быть оплачена им при заключении договора полностью или путем выдачи аванса. Подрядчик обязан сообщить заказчику сведения об условиях эффективного и безопасного использования результата выполненной им работы (ст. 736 ГК РФ);

• в случае уклонения заказчика от приемки результата работы подрядчик вправе по истечении двух месяцев со дня письменного предупреждения его продать результат работы, удержать положенную ему сумму, а остаток внести в депозит (ст. 738 ГК РФ).

СТРОИТЕЛЬНЫЙ ПОДРЯД

Специфика строительного подряда состоит в относительно длительном цикле и характере работ (возведение и реконструкция зданий и сооружений).

Результатом строительных работ является законченное, подготовленное к эксплуатации производственное предприятие, жилой дом, общественное здание.

По договору строительного подряда подрядчик обязан в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект или выполнить другие работы. Заказчик обязан создать подрядчику необходимые условия для работы, принять результаты работы и уплатить цену.

Существенными условиями данного договора являются его предмет, цена и срок (п. 1 ст. 740 ГК РФ).

Предметом договора могут быть: объект нового строительства, реконструкция и техническое перевооружение действующего предприятия, капитальный ремонт зданий, монтаж технологического оборудования, выполнение пусконаладочных работ (п. 2 ст. 740 ГК РФ).

Особенности договора строительного подряда:

• в лице заказчика выступают специализированные организа­ции, являющиеся представителями тех лиц, для которых строится объект, в качестве подрядчика выступают строительные организации и индивидуальные предприниматели, имеющие лицензию на строительную деятельность. Участниками такого договора могут быть и инвесторы — лица, вкладывающие свои средства в строительство;

• подрядчик обязан соблюдать требования закона об охране окружающей среды и о безопасности строительных работ (п. 1 ст. 751 ГК РФ);

• заказчик обязан немедленно приступить к приемке выполненной работы (п. 1 ст. 753 ГК РФ), которую он осуществляет за свой счет (п. 2 ст. 753 ГК РФ);

• сдачу и приемку результата работ оформляют актом, обязательно подписанным обеими сторонами договора (п. 4 ст. 753 ГК РФ);

• приемке результата работ должны предшествовать предварительные испытания, если они предусмотрены договором (п. 5 ст. 753 ГК РФ).

Необходимым атрибутом является строительная площадка (содействие заказчика — подрядчику).

Правила по договору, если иное не установлено договором, применяются к работам по капитальному ремонту зданий.

Особое значение имеет техническая документация, смета.

Смета определяет цену работ по позициям (частям или этапам работы).

Технический документ устанавливает специфику, периодичность, последовательность, характер работ, а также климатические требования (тропические, антарктические и т.д.). Подрядчик обязан выполнить все работы, указанные в технической документации, и в соответствии со сметой. В тексте договора определяются необходимое содержание технической документации, а также сторона, которая ее подготавливает.

Заказчик вправе по общему правилу отказаться от приемки результата работ, если они имеют неустранимые недостатки (п. 6 ст. 753 ГК РФ).

Если в ходе работы подрядчик обнаружил необходимость увеличения сметных расходов, он обязан сообщить об этом заказчику. Подрядчик вправе требовать пересмотра сметы, если по независимым от него причинам стоимость работ превысила смету не менее чем на 10%. При неполучении ответа в 10-дневный срок, если иной срок не установлен договором, подрядчик обязан приостановить соответствующие работы с отнесением убытков, вызванных простоем, на счет заказчика.

Заказчик вправе доказывать отсутствие необходимости увеличения сметы расходов, и в случае, если удалось это доказать, он освобождается от дополнительных затрат.

Предупреждение со стороны подрядчика также имеет правовые последствия. Если подрядчик продолжает работы без предупреждения или без ответа заказчика, то он лишается права требовать дополнительную оплату, если не докажет необходимость немедленных действий в интересах заказчика.

Заказчик вправе вносить изменения в техническую документацию, если вызванные этим дополнительные работы по стоимости не превысят 10% сметы и не меняют характер работ, установленных договором.

По общему правилу при строительном подряде обеспечение материалами является обязанностью подрядчика.

Если материалами снабжает заказчик и обнаруживается невозможность использования материалов без ухудшения качества строительства, а заказчик отказывается заменить материалы, то подрядчик имеет право отказаться от выполнения подряда и потребовать оплаты уже выполненной работы.

Договор строительного подряда, в отличие от других видов подряда, характеризуется дополнительными обязанностями.

Заказчик своевременно предоставляет участок под строительную площадку площадью и в состоянии, предусмотренном договором; обеспечивает устройство необходимых коммуникаций (подъездные пути, электроснабжение). Он вправе осуществлять контроль за ходом и качеством работ, соблюдением сроков и использованием материалов, не вмешиваясь в оперативную деятельность подрядчика.

При обнаружении отступления от условия договора, которые ухудшают качество, заказчик немедленно обязан заявить об этом подрядчику.

Консервация строительства. Если по не зависимым от сторон причинам имеют место приостановление работ и консервация объекта, заказчик обязан оплатить в полном объеме выполненные до момента консервации работы, а также возместить расходы, вызванные необходимостью прекратить работы. Риск консервации строительства лежит на заказчике.

Сдача и приемка результатов. Заказчик обязан немедленно приступить к приемке результатов или очереди результата работ при получении от подрядчика сообщения о готовности их к сдаче.

По общему правилу заказчик осуществляет приемку за свой счет.

Нормативными актами предусмотрены случаи участия в приемке представительских органов местного самоуправления или государственных органов власти.

По результатам приемки составляется акт, который подписывается заказчиком и подрядчиком. При отказе делается соответствующая отметка в акте.

Односторонне подписанный акт может быть признан судом недействительным в случае отсутствия в нем оснований мотивов отказа.

Ответственность подрядчика за качество. Подрядчик отвечает за допущенное отступление от требований технических документов, обязательных строительных норм и правил, за недостижение объектом показателей, предусмотренных техническим документом.

Подрядчик не несет ответственность за допущенные незначительные отступления от технического документа, если докажет, что они не повлияли на качество объекта (существует презумпция о недопустимости отступления от технического документа, поэтому факт неухудшения качества нужно доказывать).

Подрядчик несет ответственность за недостатки, обнаруженные в пределах гарантийного срока, если не докажет, что они произошли вследствие нормального износа объекта или его части, неправильной эксплуатации или неправильно составленной инструкции по эксплуатации, разработанной заказчиком или привлеченными заказчиком лицами.

Предельный срок обнаружения недостатков составляет 5 лет.

Юкша Я.А. Учебник «Гражданское право»

К вопросу о праве собственности на объект строительства

К ВОПРОСУ О ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ

НА ОБЪЕКТ СТРОИТЕЛЬСТВА

Е.А. Грызыхина

Поскольку строительство явление длительное, особое значение для сторон по договору строительного подряда приобретают вопросы о том, кто является собственником объекта в период и по окончании строительства и какие юридические факты могут влечь изменение вещных отношений, а также с какого момента возможно осуществление всех правомочий собственника.

Прежде всего следует отметить, что в подряде разделяется риск случайной гибели и повреждения объекта строительства и право собственности. Риск случайной гибели или повреждения объекта строительства лежит на подрядчике до момента фактической передачи его заказчику, если такая передача осуществлена своевременно. Право собственности на результат договора строительного подряда возникает у заказчика после получения результата работ от подрядчика и регистрации права на него как на объект недвижимости в установленном порядке. Таким образом, заказчик, приняв результат работ, несет риски случайной гибели и повреждения, не имея возможности осуществлять правомочия собственника до момента государственной регистрации.

Если же договор строительного подряда не исполнен, объект не достроен, возможность заказчика распоряжаться объектом обусловлена также фактом передачи незавершенного строительства в том случае, если заказчик пожелал расторгнуть договор и выразил волю на получение незавершенного результата.

Законный владелец объекта строительства в период действия договора подряда определялся в российском законодательстве по-разному. Начиная с 1932 года возводимое строение как объект строительства считалось собственностью заказчика. Правовым основанием такого положения служило Постановление ВЦИК и СНК РСФСР от 01.01.2001 г. «О предоставлении учреждениям, предприятиям и организациям обобществленного сектора земельных участков для строительства на праве бессрочного пользования»1.

Следствием такого установления стало возложение риска случайной гибели предмета строительного подряда на заказчика. В литературе советского периода заказчик признавался собственником объекта строительства на всех этапах2. При этом в случае гибели предмета подряда вследствие стихийного бедствия устанавливалась обязанность заказчика оплатить подрядчику стоимость выполненных им до стихийного бедствия работ3. Подобный подход законодателя того времени критиковался в юридической литературе. На необходимость изменения данного положения указывал еще в 1982 г. : «Ближайшей задачей должно быть возложение на подрядчика риска случайной гибели предмета подряда. Необходимо, чтобы материальный объект договора стал на стадии строительства «собственностью» подрядчика, тогда можно будет прийти к выводу, что результат стал действительно объектом договора»4.

В подзаконных актах переходного периода можно встретить принципиально иной подход: согласно п. 28 Руководства по составлению договора подряда на строительство в РФ, утвержденного решением коллегии Министерства архитектуры, строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 27.05.92 г.5, подрядчик сохраняет за собой право собственности на объект до полной оплаты установленной в договоре цены. На нем лежит также риск случайной гибели и случайного повреждения объекта до момента сдачи его в эксплуатацию.

Действующее законодательство, достаточно определенно решив вопрос о рисках и моменте возникновения права собственности заказчика, оставило нерешенным вопрос о юридической природе права подрядчика на объект строительства до передачи его заказчику. Нет единства по этому вопросу и в правовой литературе.

, основываясь на законодательном возложении на подрядчика рисков и норме п. 2 ст. 703 ГК РФ, в силу которой подрядчик передает свои права заказчику, приходит к выводу о том, что подрядчик и есть собственник6.

Подобным образом ВАС РФ оценивает требования заказчика о признании права на часть объекта незавершенного строительства, который был продан подрядчиком третьему лицу (оно, в свою очередь, достроило здание и продало четырем юридическим лицам на праве долевой собственности спорный объект). Президиум ВАС РФ признает правомерным распоряжение подрядчиком объектом строительства, учитывая, что «право собственности на спорное здание возникает с момента передачи подрядчиком заказчику здания по окончании строительства, поэтому право собственности на незавершенный объект строительства у истца отсутствовало»7.

Такой вывод представляется весьма спорным, если иметь ввиду условие приобретения права на вновь созданную вещь – создание её для себя (ч. 1 ст. 218 ГК РФ). Подрядчик по сути договора подряда никогда не создает вещь для себя, он всегда действует по заданию заказчика, производя создание объекта в его интересах. Независимо от факта принятия заказчиком результата работ подрядчик не может признаваться его собственником. Возложенные на него риски основаны на осуществлении работ по договору, подобно, к примеру, ответственности хранителя за утрату, недостачу, повреждение вещей, принятых на хранение (ст. 901 ГК РФ). Не подкрепляет тезис о собственности подрядчика на объект строительства и предоставленное ему право удержания и реализации объекта строительства по правилам залога. Кроме того, если результат представляет собой объект недвижимости, необходимо соблюсти требования о государственной регистрации права на него.

Следует согласиться с в том, что «если подрядчик предполагается собственником вещи, то нет никакой необходимости специально переносить на него риск, так как здесь достаточно прямого действия ст. 211 ГК РФ»8.

, не признавая объекты, находящиеся в стадии возведения и являющиеся предметом договора строительного подряда, недвижимостью, полагает, что «право собственности на них как на известную совокупность движимых вещей по условиям подрядного договора до момента их сдачи в эксплуатацию принадлежит собственнику соответствующих стройматериалов»9.

Данная позиция представляется еще более спорной10. Определение собственника объекта строительства, исходя из принадлежности стройматериалов, представляется неприемлемым в связи с тем, что в процессе строительства материалы используются, изменяют свой первоначальный вид и формы, перестают существовать, а гибель вещи является основанием прекращения права собственности (ч. 1 ст. 235 ГК РФ). И собственника объекта, образованного путем соединения и переработки этих материалов, нужно определять по иным правилам.

полагает, что нельзя говорить об объекте недвижимости как объекте вещного права в период действия договора строительного подряда. По его мнению, пока договор не прекращен, можно говорить только о предмете действующего договора строительного подряда11. Аналогично ВАС РФ в п. 16 Постановления Пленума от 25.02.98 г. № 8 относит объект незавершенного строительства к недвижимому имуществу только в случае, если он не является предметом действующего договора строительного подряда. Результат строительства складывается не только из стройматериалов: это и расходы на проектирование, и вложенный труд подрядчика, т. е. объект строительства — это еще и предмет договора строительного подряда, что гораздо шире только совокупности стройматериалов. Еще не достигнутый результат договора подряда — это предмет обязательственного правоотношения, с прекращением которого можно говорить о вещных правах на его результат. Однако очевидно, что объект в процессе строительства можно отнести к недвижимому имуществу по принципу прочной связи с землей. Но чтобы он стал объектом права, необходимо пройти государственную регистрацию, что при данных обстоятельствах невозможно по ряду причин. Заказчик до приемки объекта не может рассматриваться как собственник, поскольку у него отсутствует объект во владении в натуре. Подрядчик, у которого фактически во владении находится предмет и на которого возложены риски, не может быть собственником, поскольку не осуществляет строительство для себя. Из буквального толкования ч. 1 ст. 218 ГК РФ, как отмечает , следует, что заказчик является собственником, в том числе и объекта незавершенного строительства12.

В Концепции развития гражданского законодательства о недвижимых вещах, предлагается следующее решение данного вопроса: «если здание (сооружение) возводится по договору строительного подряда, право собственности на него может возникнуть только у лица, имеющего право на земельный участок, то есть по общему правилу, у заказчика, на стороне которого лежит обязанность предоставить земельный участок (п.1 ст.747 ГК РФ)»13. И с этим можно в полной мере согласиться. Но, не ясен в этом случае характер прав заказчика, если по условиям договора он не предоставляет земельный участок (видимо, в этом случае должен быть решен вопрос о приобретении им прав на земельный участок, как условие возникновения права собственности на объект).

На практике выявляются определенные сложности, не укладывающиеся в рамки сугубо подрядных отношений. Зачастую в качестве оплаты работ подрядчика стороны предусматривают передачу последнему части возводимого объекта в виде квартир или нежилых помещений. Каким образом квалифицировать данное условие, и не трансформирует ли оно договор подряда в договор иного вида, например, простого товарищества, учитывая, что условием приобретения подрядчиком права собственности на квартиры, помещения будет надлежащее исполнение условий договора подряда – сдача результата строительства в срок и надлежащего качества, и в этом случае подрядчик получает оплату произведенных работ – ему передаются помещения в построенном доме.

Представляется, что схема должна быть следующая: подрядчик исполняет весь комплекс строительных мероприятий, предусмотренных договором, осуществляет сдачу результата работ заказчику. Последний, приняв объект целиком, передает обусловленную договором часть подрядчику, который, оформив право на недвижимое имущество в установленном порядке, может в полной мере осуществлять правомочия собственника. Однако, поскольку в соответствии со ст. 746 ГК РФ оплата выполненных работ производится заказчиком в сроки и в порядке, которые могут быть установлены договором, на деле стороны еще до окончания строительства договариваются о передаче подрядчику части квартир в возводимом объекте.

, оценивая судебное решение, квалифицировавшее подобную ситуацию как совместную деятельность, справедливо отмечает, что «указанный договор скорее всего следовало квалифицировать как подрядный, каким стороны его и назвали… а обязанность передачи в собственность подрядчика 40 квартир — в качестве подрядной цены»14.

Правомерность заключения подобных соглашений имела бы сугубо академический интерес, если бы подрядчик желал приобрести квартиры (помещения) как объекты недвижимости для себя. Но подрядчик в большинстве случаев желает получить деньги. С этой целью привлекает денежные средства граждан и юридических лиц под обязательства предоставить им по окончании строительства квартиры (помещения) из причитающейся ему по договору подряда доли. Право заказчиков продать оплаченные квартиры до завершения расчетов и сдачи дома в эксплуатацию суд признает15. Право же подрядчика на получение квартир в качестве оплаты по договору строительного подряда возникает после исполнения подрядчиком своих обязательств. Президиум ВАС РФ, отменяя решение об удовлетворении требований подрядчика к заказчику об изъятии и признании права собственности на квартиру в построенном доме на основании заключенного между сторонами договора подряда на строительство подъезда, состоящего из 40 квартир, по условиям которого заказчик обязался предоставить подрядчику 12 конкретных квартир, указал, что «суд не исследовал в полном объеме отношения сторон по договору, не проверил, наступило ли обстоятельство, с которым, согласно договору, связано возникновение обязательства заказчика по предоставлению подрядчику квартир»16.

Право подрядчика на часть объекта, приобретенную таким способом, ставится в зависимость от исполнения условий договора, соответственно, ранее этого момента распоряжаться причитающейся ему частью возводимого объекта подрядчик не вправе. Кроме того, право подрядчика на объект строительства является обязательственным, основанным на договоре подряда, и, соответственно, распоряжаться имуществом, не обладая вещным правом на него, нельзя.

В судебной практике к договорам подряда, по условиям которого подрядчику передается часть помещений, зачастую применяются нормы о совместной деятельности. Так, по условиям договора на строительство жилого дома ответчик принял на себя функции заказчика, истец – подрядчика по строительству данного дома. В возмещение расходов подрядчика на строительство заказчик обязался по окончании строительства передать подрядчику в собственность нежилые помещения на первом этаже и оставшуюся за вычетом доли заказчика часть полезной жилой площади. Распределение квартир должно было осуществляться сторонами в соответствии с дополнительным соглашением к договору. Подрядчик при продаже своей доли жилой площади по условиям договора обязался продать квартиры в первую очередь сотрудникам заказчика. Проанализировав условия настоящего договора, арбитражный суд, как указывает Президиум ВАС РФ, правомерно оценил его как договор о совместной деятельности по долевому участию в строительстве, так как между сторонами сложились такие правоотношения, согласно которым участники договора действуют совместно для достижения общей цели17. При определении права на объект суд исходил из норм о простом товариществе и, соответственно, об общей собственности.

В другом случае ВАС РФ, оценивая заключенный договор подряда и дополнительный договор на завершение строительства, указал, что «по своему правовому содержанию заключенный договор является смешанным, поскольку содержит элементы договоров строительного подряда и о совместной деятельности»18. В данном договоре, кроме подрядных элементов, предусмотрено определение долей участников на строительство на создаваемый объект пропорционально внесенным средствам на момент ввода дома в эксплуатацию. Решение судьбы объекта судом признано правомерным с учетом норм ст. 1041, 1043 ГК РФ, т. е. признана общая собственность на жилой дом.

Еще по одному спору истец заявил требования об исполнении в натуре обязательств по передаче квартир на основании договора подряда. Ответчик возражал, считая заключенный договор совместной деятельностью. Суд при рассмотрении дела счел, что в действительности отношения простого товарищества не сложились, так как отсутствовали собственно совместные действия, кроме того, сторонам предоставлено право самостоятельно распоряжаться квартирами, без ограничений, свойственных долевой собственности19.

Применение к приведенным судебным спорам норм о договоре простого товарищества, кроме определенных плюсов в виде признания права на объект независимо от передачи квартир заказчиком подрядчику (в этом смысле преимущества вещного права перед обязательственным правом требования очевидны), влечет и определенные минусы, выражающиеся в необходимости относить на обе стороны (как на товарищей – ст. 1046 ГК РФ) риск удорожания строительства. В соответствии же со ст. 709, 743 ГК РФ подрядчик, уведомив заказчика о необходимости проведения дополнительных работ и, соответственно, увеличении сметной стоимости строительства и получив согласие заказчика, не теряет права на оплату дополнительных работ. Аналогично при существенном возрастании стоимости материалов и оборудования подрядчик имеет право требовать увеличения цены. Таким образом, применение норм простого товарищества или подряда ведет к различным последствиям.

Кроме того, в зависимости от применения тех или иных норм различными будут и основания приобретения права собственности. Регистрирующим органам рекомендуется определять договор не по названию, а по содержанию, исходя из признаков, присущих тому или иному договору20. При квалификации договора как договора о совместной деятельности основанием для регистрации будет договор и документ, подтверждающий факт создания объекта, как условие прекращения действия договора простого товарищества, одновременно подтверждающее и возникновение права собственности товарищей на объект. Если же договор квалифицировать как подрядный, необходимо предоставлять еще и акт передачи имущества от заказчика к подрядчику как документ, подтверждающий исполнение обязательственных правоотношений, влекущих приобретение права собственности.

Ключевой в этом случае будет цель договора. При наличии вкладов товарищей, один из которых будет выражаться в выполнении подрядных работ и совместной деятельности (а то, что подрядчик и заказчик объединяют свои действия для строительства – очевидно), нужно определить цель договора – договаривались ли стороны о создании общей собственности, либо они имеют в отношении друг друга встречный интерес – если подрядчик, несмотря на то, что согласился принять в счет оплаты квартиры, не желает приобретать на них собственность, его интерес сугубо денежный, и причитающиеся квартиры он намерен реализовать. В первом случае допустимо определить договор как совместную деятельность, во втором, только как подрядный с применением к каждому из них соответствующих норм.

1. Собрание узаконений РСФСР. 1932. № 66. Ст. 295.

2. См.: Брауде по капитальному строительству в СССР. М.: Госюриздат, 1960. С. 211; Договоры в социалистическом хозяйстве. М.: Юрид. лит., 1964. С. 285.

3. См.: п.46 Правил о договорах подряда на капитальное строительство, утв. Постановлением Совета Министров СССР от 01.01.2001 г. // СП СССР. 1970. № 2. Ст.11; СП СССР. 1974. № 7. Ст. 32.

4. Брагинский законодательства в капитальном строительстве. М.: Стройиздат, 1982. С. 116.

5. Письмо Министерства архитектуры, строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 10.06.92 г. № БФ-558/15// Консультант-Плюс : Справочная правовая система. Консультант Федеральное законодательство, сетевая. Электронн. дан. (21 кб). М., 2004.

6. См.: Брагинский // Гражданский кодекс Российской Федерации. Ч. 2: текст, комментарий, алфавитно-предметный указатель /Под ред. , , . М.: Международный центр финансово-экономического развития, 1996. С. 368. В более поздней работе названный ученый, аргументируя тезис о том, что объект незавершенного строительства является недвижимостью независимо от того принят он заказчиком или нет, тем не менее вопрос о собственнике такого объекта не затрагивает (, Витрянский право. Книга третья. Договоры о выполнении работ и оказании услуг. М.: Статут, 2003. С.148-150).

7. Вестник ВАС РФ. 1996. № 9. С. 81.

8. Скловский в гражданском праве. М.: Дело, 2000. С. 407.

9. Суханов и прекращение права собственности // Хозяйство и право. 1998. № 6. С. 5.

10. Однако такое суждение, видимо, признается цивилистами обоснованным, иначе непонятно было бы включение в Концепцию развития законодательства предложения по изменению «нормы ГК РФ о договоре строительного подряда, состоящие, в частности, в том, что подрядчик, осуществивший строительство из собственных материалов, остается собственником таких материалов лишь до момента их фактического использования в строительстве» (Витрянский совершенствования законодательства о недвижимом имуществе // Хозяйство и право. 2003.№ 11. С.7.)

11. См.: Витрянский купли-продажи и его отдельные виды. М.: Статут, 1999. С. 240.

12. См.: Дыбовская прав предпринимателей арбитражными судами // Государство и право. 1997. № 2. С. 59.

13. Витрянский совершенствования законодательства о недвижимом имуществе // Хозяйство и право. 2003. № 6. С. 16.

14. Хаскельберг о долевом участии в строительстве: вопросы судебной и арбитражной практики // Гражданское законодательство республики Казахстан. Вып. 14. Астана., 2002. С. 158.

15. См.: Вестник ВАС РФ. 1997. № 5. С. 75-76.

16. Постановление Президиума ВАС РФ от 10.04.01 г. № 000 /01 // Вестник ВАС РФ. 2001. № 8. С. 21.

17. См.: Постановление Президиума ВАС РФ от 6.10.98 г. № 000/98 //Вестник ВАС РФ. 1999. № 2. С. 37-39.

18. Постановление Президиума ВАС от 20.04.99 г. № 000/98 // Консультант-Плюс : Справочная правовая система. Консультант Судебная практика, сетевая. Электронн. дан. (6 кб). М., 2004.

19. См.: Постановление апелляционной инстанции арбитражного суда Омской области от 01.01.2001 г. № 000/А // Архив арбитражного суда Омской области за 1998 г.

20. См.: Зуев государственной регистрации прав на основе договоров долевого участия в строительстве// Проблемы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Нижний Новгород, 2001. С. 61; Киндеева на вновь возведенные или реконструированные объекты недвижимости // Бюллетень Министерства юстиции РФ. 2001. № 6. С. 49.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *