Перечень общего имущества многоквартирного дома

Состав общего имущества многоквартирного дома. Что входит в общедомовое имущество по жилищному кодексу РФ.

Как следует из положений ст. 36 Жилищного кодекса РФ от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 28.12.2016, с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2017), далее ЖК РФ, собственник квартиры в многоквартирном доме имеет право также на долю в общем имуществе данного дома. В состав общего иммущества входит:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;

3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности (часть 1 в ред. Федерального закона от 04.06.2011 N 123-ФЗ).

Согласно ст. 37 ЖК РФ размер доли собственника квартиры в общем имуществе пропорционален размеру его жилья.

Согласно ст. 2 Постановления Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491 (в ред. от 15.12.2018) «Об утверждении правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме не надлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность», в состав общего имущества включаются объекты, которые не являются частями квартир и обслуживают более одного жилого помещения, а именно:

  • помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее — помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, мусороприемные камеры, мусоропроводы, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование);

  • крыши;

  • ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции);

  • ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции);

  • механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенное для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов в помещения многоквартирного дома (далее — оборудование для инвалидов и иных маломобильных групп населения), находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры);

  • земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства;

  • автоматизированные информационно-измерительные системы учета потребления коммунальных ресурсов и услуг, в том числе совокупность измерительных комплексов (приборов учета, устройств сбора и передачи данных, программных продуктов для сбора, хранения и передачи данных учета), в случаях, если установлены за счет собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в рамках исполнения обязанности по установке приборов учета в соответствии с требованиями Федерального закона «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»;

  • иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

В состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях.

В состав общего имущества включается внутридомовая инженерная система водоотведения, состоящая из канализационных выпусков, фасонных частей (в том числе отводов, переходов, патрубков, ревизий, крестовин, тройников), стояков, заглушек, вытяжных труб, водосточных воронок, прочисток, ответвлений от стояков до первых стыковых соединений, а также другого оборудования, расположенного в этой системе.

В состав общего имущества включаются внутридомовая инженерная система газоснабжения, состоящая из газопроводов, проложенных от источника газа (при использовании сжиженного углеводородного газа) или места присоединения указанных газопроводов к сети газораспределения до запорной арматуры (крана) включительно, расположенной на ответвлениях (опусках) к внутриквартирному газовому оборудованию, резервуарных и (или) групповых баллонных установок сжиженных углеводородных газов, предназначенных для подачи газа в один многоквартирный дом, газоиспользующего оборудования (за исключением бытового газоиспользующего оборудования, входящего в состав внутриквартирного газового оборудования), технических устройств на газопроводах, в том числе регулирующей и предохранительной арматуры, системы контроля загазованности помещений, коллективных (общедомовых) приборов учета газа, а также приборов учета газа, фиксирующих объем газа, используемого при производстве коммунальной услуги по отоплению и (или) горячему водоснабжению.

В состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях.

В состав общего имущества включается внутридомовая система электроснабжения, состоящая из вводных шкафов, вводно-распределительных устройств, аппаратуры защиты, контроля и управления, коллективных (общедомовых) приборов учета электрической энергии, этажных щитков и шкафов, осветительных установок помещений общего пользования, электрических установок систем дымоудаления, систем автоматической пожарной сигнализации внутреннего противопожарного водопровода, грузовых, пассажирских и пожарных лифтов, автоматически запирающихся устройств дверей подъездов многоквартирного дома, сетей (кабелей) от внешней границы, установленной в соответствии с указанными Правилами, до индивидуальных, общих (квартирных) приборов учета электрической энергии, а также другого электрического оборудования, расположенного на этих сетях.

Внешней границей сетей электро-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, информационно-телекоммуникационных сетей (в том числе сетей проводного радиовещания, кабельного телевидения, оптоволоконной сети, линий телефонной связи и других подобных сетей), входящих в состав общего имущества, если иное не установлено законодательством Российской Федерации, является внешняя граница стены многоквартирного дома, а границей эксплуатационной ответственности при наличии коллективного (общедомового) прибора учета соответствующего коммунального ресурса, если иное не установлено соглашением собственников помещений с исполнителем коммунальных услуг или ресурсоснабжающей организацией, является место соединения коллективного (общедомового) прибора учета с соответствующей инженерной сетью, входящей в многоквартирный дом.

Внешней границей сетей газоснабжения, входящих в состав общего имущества, является место соединения первого запорного устройства с внешней газораспределительной сетью.

Сведения об объектах общедомового имущества содержатся в государственном реестре прав на недвижимое имущество, документах технического учета (техпаспорте БТИ), данные о земельном участке – в земельном кадастре. В случае расхождения данных документов технического учета (техпаспорта БТИ), иных документов со сведениями реестра для определения состава общего имущества используются данные реестра.

Повторимся, что внешней границей сетей водоснабжения и водоотведения, электроснабжения, теплоснабжения, информационно-телекоммуникационных сетей является внешняя стена дома, до индивидуальных, общих (квартирных) приборов учета электрической энергии, а также другого электрического оборудования, расположенного на этих сетях. Внешняя граница сети газоснабжения расположена в месте соединения первого запорного устройства и внешней газораспределительной сети. Подробнее об установке и эксплуатации электросчетчиков можно ознакомиться в статье: «Приборы учета энергопотребления, внутриквартирные и общедомовые. В чем различия и кто должен оплачивать замену или поверку счетчиков».

Если для целей реконструкции, переустройства или перепланировки помещений необходимо присоединение к ним общедомового имущества, то необходимо согласие всех собственников квартир в многоквартирном доме.

Обязанность по содержанию общедомового имущества несут собственники квартир за свой счет в соответствии с требованиями, установленными законодательством. Размер участия каждого собственника в расходах пропорционален размеру его доли в общем имуществе. При заключении договора с управляющей компанией она поддерживает надлежащее состояние именно объектов, входящих в общедомовое имущество.

Коммунальной является квартира, комнаты которой принадлежат разным собственникам. Как правило, они не являются членами одной семьи. Помещения, которые используются для обслуживания более одной комнаты (фактически все остальные помещения в квартире), принадлежат указанным собственникам на праве долевой собственности. Бремя расходов на содержание общих помещений несут собственники комнат в коммунальной квартире.

Стоит обратить внимание на Федеральный закон от 27.12.2018 N 522-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с развитием систем учета электрической энергии (мощности) в Российской Федерации».

Так, согласно этому закону, гарантирующие поставщики (сетевые организации) в ходе обеспечения коммерческого учета электрической энергии (мощности) на розничных рынках и для оказания коммунальных услуг по электроснабжению обязаны осуществлять приобретение, установку, замену, допуск в эксплуатацию приборов учета электрической энергии и (или) иного оборудования, а также нематериальных активов, которые необходимы для обеспечения коммерческого учета электрической энергии (мощности), в отношении многоквартирного дома и помещений в многоквартирных домах, электроснабжение которых осуществляется с использованием общего имущества, при отсутствии, выходе из строя, истечении срока эксплуатации или истечении интервала между поверками приборов учета электрической энергии и (или) иного оборудования, которые используются для коммерческого учета электрической энергии (мощности), в том числе не принадлежащих гарантирующему поставщику, а также последующую их эксплуатацию.

С образцами необходимых Вам исковых заявлений и документов, справочной информацией, можно ознакомиться здесь: Главная страница.

11.6. Средства и имущество товарищества собственников жилья

В соответствии со ст. 151 ЖК РФ в собственности товарищества собственников жилья может находиться движимое имущество, а также недвижимое имущество, расположенное внутри или за пределами многоквартирного дома.

Следует помнить, что согласно ст. 36 ЖК РФ все имущество, обслуживающее более одного помещения в многоквартирном доме, включая технические подвалы, чердаки, лестничные площадки и т.п. (полный перечень представлен в ст. 36), находится в общей долевой собственности собственников помещений. Это общее недвижимое имущество не подлежит отчуждению и поэтому не может быть передано в собственность товариществу собственников жилья.

Товарищество вправе приобрести в собственность помещения в многоквартирном доме, не относящиеся к общей долевой собственности, принадлежащие на праве собственности лицам, которые использовали их для иных целей, чем проживание (при условии, что это нежилые помещения, например первый этаж дома, в котором расположены магазин, химчистка, ателье и т.п.).

Средства товарищества собственников жилья состоят из:

1) обязательных платежей, вступительных и иных взносов членов товарищества;

2) доходов от хозяйственной деятельности товарищества, направленных на осуществление целей, задач и выполнение обязанностей товарищества;

3) субсидий на обеспечение эксплуатации общего имущества в многоквартирном доме, проведение текущего и капитального ремонта, предоставление отдельных видов коммунальных услуг и иных субсидий;

4) прочих поступлений.

В ч. 2 ст. 151 ЖК РФ допущена очевидная неточность в перечне источников поступления финансовых средств. Товарищество не может получить доходы от предоставления отдельных видов коммунальных услуг, поскольку оно ни фактически, ни юридически не оказывает никаких видов коммунальных услуг. Фактически — поскольку не обладает техническими возможностями, а юридически — поскольку является некоммерческой организацией (не профессиональным предпринимателем) и не может быть стороной в публичном договоре (см. ст. 426 ГК РФ).

На основании решения общего собрания членов товарищества собственников жилья в товариществе могут быть образованы специальные фонды, расходуемые на предусмотренные уставом цели. Порядок образования специальных фондов определяется общим собранием членов товарищества.

Правление товарищества собственников жилья имеет право распоряжаться средствами товарищества, находящимися на счете в банке, в соответствии с финансовым планом товарищества.

Положения о специальных фондах, их размерах и порядке образования должны быть включены в устав товарищества собственников жилья.

Порядок распоряжения правлением средствами товарищества, находящимися на счетах в банках, определяется положением о правлении.

Предыдущая

Минфин рекомендует

В Письме от 20.11.2012 N 03-05-05-01/67 финансовое ведомство рассмотрело запрос ТСЖ относительно учета на балансе товарищества, членами которого являются собственники частных жилых домов, имущества, возведенного организацией-застройщиком еще на стадии создания жилого комплекса, в виде подъездных дорог к домам, придорожных тротуаров, газонов, служебных строений (здание КПП), ограды по периметру территории, столбов освещения, а также центральных городских инженерных коммуникаций, проложенных для обеспечения жилых домов электроэнергией, газом, водой. Заинтересованность ТСЖ в разрешении данного вопроса понятна, так как наличие имущества на балансе товарищества означает необходимость исчисления и уплаты налога на имущество (если, конечно, оно не перешло на применение УСНО). Ведь налоговая база по налогу определяется исходя из среднегодовой стоимости имущества, учтенного на балансе организации в качестве объектов ОС (п. 1 ст. 374 НК РФ). При ответе на вопрос налогоплательщика Минфин однозначно указал, что общее имущество собственников ни при каких условиях не может быть учтено на балансе ТСЖ в качестве собственного имущества (при этом вопрос отнесения конкретных объектов (тротуаров, ограды и т.д.) к общему имуществу собственников либо имуществу ТСЖ не был рассмотрен по существу). В качестве аргументов были приведены следующие доводы.

Некоммерческие организации ведут бухгалтерский учет и составляют отчетность, руководствуясь законодательством РФ о бухгалтерском учете и нормативными актами в этой области <1>. Поэтому они наравне со всеми экономическими субъектами формируют собственную учетную политику <2> и исходят при этом из ряда допущений, названных в п. 5 ПБУ 1/2008 «Учетная политика организации», в том числе из допущения имущественной обособленности. Оно заключается в том, что активы и обязательства организации существуют обособленно от активов и обязательств собственников этой организации и активов и обязательств других организаций.

<1> Общие рекомендации по этому поводу приведены в Информационном письме Минфина России «Об особенностях формирования бухгалтерской отчетности некоммерческих организаций (ПЗ-1/2011)». Комментарий к документу представлен в статье Н.Н. Шишкоедовой «Особенности формирования бухгалтерской отчетности НКО», N 2, 2012.
<2> Подробнее об общих принципах формирования учетной политики организации читайте на с. 12.

В вопросе принятия активов к учету товарищество должно следовать соответствующим предписаниям ПБУ 6/01 «Учет основных средств», которое не содержит специальных положений для ТСЖ по учету имущества, в том числе находящегося в общей долевой собственности физических и юридических лиц (членов таких объединений). Поэтому Минфин рекомендует следовать общим принципам квалификации активов в качестве объектов ОС конкретной организации, приведенным в п. 4 ПБУ 6/01. Согласно данному пункту актив принимается к бухгалтерскому учету в качестве ОС, если одновременно выполняются следующие условия:

а) объект предназначен для использования в производстве продукции, при выполнении работ или оказании услуг, для управленческих нужд организации либо для предоставления организацией за плату во временное владение и пользование или во временное пользование;

б) объект предназначен для использования в течение длительного времени, то есть срока продолжительностью свыше 12 месяцев или обычного операционного цикла, если он превышает 12 месяцев;

в) организация не предполагает последующей перепродажи данного объекта;

г) объект способен приносить организации экономические выгоды (доход) в будущем.

Однако НКО применяет данные условия с определенными коррективами и изъятиями, о чем свидетельствует предпоследний абзац рассматриваемого пункта. Так, НКО принимает объект к бухгалтерскому учету в качестве ОС, если он предназначен для использования в деятельности, направленной на достижение целей создания данной некоммерческой организации (в том числе в предпринимательской деятельности, осуществляемой в соответствии с законодательством РФ), для управленческих нужд некоммерческой организации, а также если выполняются условия, установленные в пп. «б» и «в» п. 4 ПБУ 6/01 (условия о сроке использования и отсутствии намерения о перепродаже).

На основании сказанного Минфин сделал вывод, что объекты, относящиеся к общему имуществу и являющиеся собственностью физических (юридических) лиц, не отражаются в бухгалтерском балансе ТСЖ и не принимаются к учету на счете 01 «Основные средства». В свою очередь, ТСЖ является плательщиком налога на имущество только в отношении основных средств, учитываемых на балансе. Аналогичная позиция изложена в Письме Минфина России от 21.11.2012 N 03-05-05-01/68, адресованном садоводческому некоммерческому товариществу.

С позицией Минфина не поспоришь, да и не надо, а вот пояснить ее можно.

Где заканчивается общее имущество и начинается имущество ТСЖ?

Первая проблема заключается в том, что нужно удостовериться, действительно ли в процессе хозяйствования ТСЖ приобрело (создало) некий актив, который следует оценивать на принадлежность тому или иному собственнику. Так, в Обзоре судебной практики ВС РФ за II квартал 2012 года <3> выражено мнение, что дорога как асфальтовое покрытие не имеет самостоятельного назначения по отношению к земельному участку, а представляет собой результат мероприятий по его благоустройству. Таким образом, можно предположить, что подъездные дороги к домам, тротуары, газоны (о которых шла речь в Письме Минфина России от 20.11.2012 N 03-05-05-01/67) вообще некорректно рассматривать в качестве самостоятельных объектов имущества, отделимых от такого элемента общего имущества, как земельный участок.

<3> Утвержден Президиумом ВС РФ 10.10.2012.

Вторая проблема состоит в том, что нужно правильно определить правовой статус активов, которые товариществу приходится приобретать или создавать в процессе своей деятельности.

Как известно, состав общего имущества в МКД обозначен в п. 1 ст. 290 ГК РФ, п. 1 ст. 36 ЖК РФ и п. 2 Правил содержания общего имущества. Напомним, что к элементам общего имущества в МКД относятся:

  1. помещения в МКД, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения (жилого и (или) нежилого) в данном доме;
  2. иные помещения в МКД, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и проведения подобных мероприятий;
  3. крыши;
  4. ограждающие конструкции дома;
  5. механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в МКД за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения (квартиры);
  6. земельный участок, на котором расположен дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства;
  7. иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства дома и расположенные в границах указанного земельного участка. Это могут быть трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного МКД, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки.

Сегодня нормативные акты в сфере управления МКД не содержат требования к управляющему домом в части обязательного ведения реестра общего имущества собственников помещений в МКД (если не принимать во внимание предписание ЖК РФ об обязательном включении в договор описи общего имущества — пп. 1 п. 3 ст. 162). Поэтому ТСЖ нелегко соблюдать в учете допущение об имущественной обособленности. Однако условие об обязательном ведении реестра общего имущества в ближайшем будущем может появиться на уровне нормативного акта (см. проект постановления об утверждении стандартов и правил деятельности по управлению МКД). Это вполне оправданно, поскольку управляющий должен знать наверняка, какое именно имущество он получил в управление по договору, заключенному с собственниками. Предполагается, что реестр составить непросто, его необходимо будет держать в актуальном состоянии и обновлять, поскольку состав общего имущества со временем может пополняться новыми объектами (или наоборот).

На самом деле можно обозначить всего две группы элементов общего имущества, наиболее подверженных видоизменению (если не учитывать изменения (уменьшения) состава общего имущества в результате реконструкции помещений). Это внутридомовое оборудование (так называемые ВИС) и объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства дома и расположенные в границах указанного земельного участка.

Заметим, что если уменьшение размера общего имущества в МКД возможно только с согласия собственников (путем реконструкции) (п. 3 ст. 36 ЖК РФ), то в отношении процедуры его увеличения регламента нет. Получается, что общее имущество может приумножаться как вследствие некоего решения собственников помещений, принятого ими на общем собрании, так и в отсутствие такого решения — по инициативе одного или нескольких собственников либо третьей стороны (например, публично-правового образования) <4>.

<4> Один из наиболее актуальных примеров увеличения общего имущества без ведома жильцов — принудительная установка общедомовых приборов учета. Подробнее об этом см. статью М.О. Денисовой «Установка приборов учета: роль УК и ТСЖ», N 10, 2012.

Все это сказано для того, чтобы подчеркнуть: ТСЖ находится один на один с проблемой определения принадлежности тех или иных объектов к частной собственности владельцев жилья, их общедолевой собственности или собственности ТСЖ как юридического лица. И тут, по мнению автора, есть один принципиальный момент. Все перечисленные выше цитаты и изъятия из нормативно-правовых актов указывают, что на балансе ТСЖ следует учитывать только такие активы, которые товарищество приобрело, создало, получило безвозмездно исключительно с целью выполнения своей основной функции по управлению и эксплуатации МКД. Об этом, собственно, и говорится в п. 4 ПБУ 6/01. Это же косвенно следует из отдельных судебных решений (см. Постановление ФАС ВСО от 16.07.2012 по делу N А33-2894/2011, в котором арбитры указали, что оргтехника, обеспечивающая деятельность ТСЖ, является именно имуществом ТСЖ, несмотря на то, что она приобретена на средства всех собственников за счет вступительных взносов).

Источник финансирования покупки имущества в данном случае действительно не может быть определяющим фактором при установлении его собственника, главное — назначение имущества (актива). Поэтому любые приобретения, осуществляемые по решению собственников или в отсутствие такового, направленные исключительно на удовлетворение разнообразных потребностей, связанных с владением жилыми помещениями (жилыми домами), начиная с дооборудования ВИС и заканчивая установкой скамейки на земельном участке, следует рассматривать как общедолевую собственность жильцов.

Пример 1. Собственники индивидуальных жилых домов объединились в ТСЖ и приняли решение о необходимости строительства газопровода подрядным способом. На основании сметы рассчитан размер взносов на финансирование строительства. Общая стоимость газопровода равна 500 000 руб. По факту окончания строительства и получения всей технической документации газопровод введен в эксплуатацию.

В учете ТСЖ сделаны следующие бухгалтерские записи:

1. В чьей собственности находится многоквартирный дом?

У многоквартирного дома нет «одного» хозяина. Части дома – квартиры и нежилые помещения – принадлежат разным собственникам, имеют разных владельцев – ими могут быть государство, граждане, юридические лица.

Собственники жилых и нежилых помещений — это и есть «хозяева, владельцы дома». Согласно ст.ст. 30 и 36 ЖК РФ, каждому из собственников принадлежит не только конкретное помещение, но и доля в праве на общее имущество в многоквартирном доме.

2. Что такое «общее имущество собственников помещений»?

Состав общего имущества указан в ч. 1 ст. 36 ЖК РФ и конкретизирован постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491. К общему имуществу относятся:

а) помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее — помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование);

б) крыши;

в) ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции);

г) ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции);

д) механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры);

е) земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства. Согласно ст. 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» от 29.12.2004 № 189-ФЗ, земельный участок многоквартирного дома, сформированный до введения в действие ЖК РФ, и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

В случае, если земельный участок многоквартирного дома не сформирован до введения в действие ЖК РФ, собственники жилых и нежилых помещений на своем общем собрании могут принять решение о формировании земельного участка своего многоквартирного дома, а также выбрать уполномоченное лицо, которое будет обращаться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

3. Кто должен и может определять состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме?

В соответствии с постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, состав общего имущества определяется собственниками помещений в многоквартирном доме (самостоятельно или с привлечением управляющей организации, или специализированных подрядчиков), с использованием технической и проектной документации на дом.

После определения этот состав утверждается на общем собрании собственников жилых и нежилых помещений.

4. Если собственники жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме создали ТСЖ, станет ли весь дом собственностью ТСЖ, в том числе и квартиры?

Независимо от того, создано в доме ТСЖ или нет, дом всегда находится в общедолевой собственности собственников помещений, поскольку, согласно ст. 36 ЖК РФ, помимо квартир и нежилых помещений каждому собственнику принадлежит доля в праве на общее имущество дома (лестницы, чердаки, подвал, лифт, инженерные коммуникации и др.).

Сам дом не передается ТСЖ ни на «баланс», ни в собственность. Целью создания ТСЖ является организация управления многоквартирным домом.

5. Надо ли собственникам жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме официально регистрировать право общей долевой собственности на общее имущество собственников помещений в таком доме?

Нет, не надо. Согласно п. 2 ст. 23 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

6. Если в доме создается ТСЖ, будет ли передан земельный участок этого дома товариществу?

Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, является частью общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

Как установлено ст. 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» от 29.12.2004 № 189-ФЗ, земельный участок многоквартирного дома, сформированный до введения в действие ЖК РФ, и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

В случае, если земельный участок многоквартирного дома не сформирован до введения в действие ЖК РФ, собственники жилых и нежилых помещений на своем общем собрании могут принять решение о формировании земельного участка своего многоквартирного дома, а также выбрать уполномоченное лицо, которое будет обращаться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

Комплект документов, необходимый для проведения такого общего собрания собственников помещений, установлен постановлением Правительства Москвы от 03.07.2007 № 569-ПП «Об утверждении состава документов для принятия общими собраниями собственников помещений в многоквартирных домах решений о формировании земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома».

Если в доме создано ТСЖ, то собственники помещений на своем общем собрании могут делегировать председателю ТСЖ право выражать и защищать их интересы при решении данного вопроса.

После того, как земельный участок многоквартирного дома сформирован и передан в общую собственность собственников помещений, собственники обязаны нести расходы по его содержанию и уборке.

7. Если в доме создано ТСЖ, передаются ли товариществу обособленные нежилые помещения, находящиеся на 1-м этаже (например, помещение магазина) и в подвале такого дома?

Собственники отдельных нежилых помещений (магазин, офис и т.д.) не могут быть лишены своего имущества и имеют такие же права и обязанности по управлению и содержанию дома, как и собственники жилых помещений, в том числе они могут стать членами ТСЖ.

Нежилые помещения, являющиеся общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома, – консъержные, колясочные, подвалы – находятся в общей долевой собственности всех собственников помещений. Согласно действующему законодательству эти помещения могут использоваться товариществом собственников жилья, если за такое решение проголосуют на своем общем собрании собственники помещений, обладающие более чем двумя третями голосов от общего числа голосов собственников (см. пп. 3 и 8), но в собственность ТСЖ такие помещения не переходят.

8. Какие документы входят в состав технической документации на дом?

Согласно Постановлению Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, техническая документация на многоквартирный дом включает в себя:

а) документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества;

б) документы (акты) о приемке результатов работ;

в) акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям.

На чьём балансе должен находиться многоквартирный дом?

Здравствуйте! Проживаем в многоквартирном доме в приватизированной квартире. До 2014 года, до принятия Крыма в состав России, квартплата не начислялась, аргументировали тем, что дом не стоит на балансе города, со всеми коммунальными службами были заключены договора напрямую. С апреля 2015 года дом стала обслуживать МУП, которую выбрали жильцы дома на собрании. Со всеми коммунальными службами, кроме службы по вывозу мусора, мы заключили новые договора опять же напрямую. Сейчас нам стали приносить квитанции на оплату квартплаты, но нам советуют не оплачивать их, т.к. городская администрация так и не взяла дом на баланс, а МУП взяли нас без всяких документов, якобы на наш дом она отсутствует, просто потому что так в России положено, но при этом с нарушением российского законодательства. Не могли бы Вы прояснить ситуацию или дать ссылки на какие-то конкретные статьи из кодекса: многоквартирный дом должен стоять на балансе города и МУПа или на каком-то одном из них? И где можно выяснить должна ли быть какая-то документация на весь дом? Если она отсутствует, то как это может отобразиться на нас, жильцах дома, в будущем? И имел ли право МУП взять нас на свой баланс без необходимых документов? Спасибо

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *