Ответственность арендодателя за незаконную деятельность арендатора

Одним из самых популярных бизнесов является сдача помещений в аренду. Чаще всего данный вид деятельности не требует постоянного внимания со стороны владельцев и является одним из наименее рискованных с точки зрения ответственности. При этом для бизнесменов сдача помещений в аренду может быть как основным источником дохода, так и второстепенным, например, многие просто сдают в аренду пустующие помещения. Но так ли все просто для арендодателя? Чем он рискует в случае, если сдает помещения недобросовестному арендатору, чья деятельность является незаконной?

В данной статье мы рассмотрим случаи, когда арендодатель может быть привлечен к уголовной ответственности за деятельность арендатора.

В Российской Федерации к уголовной ответственности привлекаются только граждане, в связи с чем юридические лица уголовной ответственности не подлежат, что не означает исключение персональной ответственности руководителей или участников юридических лиц.

Арендодатель может быть привлечен к уголовной ответственности за следующие действия:

— систематическое предоставление помещений для незаконного занятия игорным бизнесом, организацией азартных игр – ст. 171.2 Уголовного Кодекса РФ;

— систематическое предоставление помещений для потребления наркотических средств, психотропных веществ или их аналогов – ст. 232 Уголовного Кодекса РФ;

— систематическое предоставление помещений для занятия проституцией – ст.241 Уголовного Кодекса РФ.

Положение, предусматривающее ответственность за предоставление помещений для незаконного занятия игорным бизнесом, организацией азартных игр, в статье 171.2 появилось недавно, оно было введено Федеральным законом от 29.07.2018 г. № 227-ФЗ «О внесении изменения в статью 171.2 УК РФ», при этом статья в указанной редакции начала действовать 10.08.2018 г., в связи с чем судебная практика по данному вопросу пока не сформировалась в части привлечения арендодателей к ответственности. Частой проблемой для арендодателей и органов контроля является непонимание того, является ли деятельность арендаторов организацией азартных игр (например, когда арендатор занимается вексельными системами, бинарными опционами, оборудование по торговле которыми внешне схоже с игровыми автоматами). Ключевым моментом в данном вопросе является отсутствие в программе компьютера функциональных возможностей по определению выигрыша в каком-либо виде, возможности получения выигрыша путем генератора случайных чисел. Косвенным признаком может являться также наличие или отсутствие у организации лицензии для работы на рынке ценных бумаг (см. Постановление Верховного Суда Российской Федерации N 25-АД14-4 от 19 января 2015 г.).
Несмотря на то, что по приведенным статьям за предоставление помещений с целью незаконного занятия игорным бизнесом, организацией азартных игр, потребления наркотических средств, занятия проституцией могут привлекаться только граждане, в некоторых делах привлекались и учредители обществ с ограниченной ответственностью. В связи с тем, что нередко договоры на предоставление помещений заключаются от юридических лиц на стороне арендодателя, данные обстоятельства не смогут защитить владельцев бизнеса от уголовной ответственности. Так, например, за систематическое предоставление помещений для занятия проституцией был привлечен учредитель ООО, в деле был использован квалифицирующий признак по п. «а» ч. 2 ст. 241 УК РФ — использование служебного положения, что влечет больший размер ответственности (см. Постановление Президиума Красноярского краевого суда от 31.07.2018 N 44у-176/2018). Такой же квалифицирующий признак есть и в статье 171.2, предусматривающей ответственность за предоставление помещений для незаконного занятия игорным бизнесом, организацией азартных игр. Соответственно, можно сделать вывод, что кроме участников, акционеров хозяйственных обществ, которые в зависимости от степени вовлеченности в деятельность общества могут ответить перед законом, привлечению к уголовной ответственности подлежит и руководящее должностное лицо – генеральный директор и т. п.

Важным применительно ко всем составам данных преступлений является понятие систематического предоставления. К примечаниям к указанным статьям содержится следующее пояснение: «Под систематическим предоставлением помещений понимается предоставление помещений более двух раз». При этом стоит отдельно обратить внимание на то, что «более двух раз» – это три и более, то есть в случае установления факта третьего предоставления лицо уже подлежит уголовной ответственности. Данный подход подтверждается судебной практикой (Приговор Петрозаводского городского суда от 14.08.2018 по делу № 1-530/2018, Апелляционное определение Московского городского суда от 11.12.2017 по делу N 10-19566/2017). Следует полагать, что систематичность может выражаться в предоставлении более двух раз не одного помещения, а разных, если количество таких предоставлений было больше двух. Кроме того, в УК РФ отсутствует ограничение по времени, прошедшему между такими предоставлениями помещений, в связи с чем между отдельными фактами может пройти и несколько лет, но лицо все равно будет привлечено к уголовной ответственности.

Главным для всех указанных составов является субъективная сторона преступления, то есть отношение лица к совершаемому деянию. И здесь важно отметить, что лицо будет привлечено к уголовной ответственности только в случае наличия прямого умысла. В связи с этим, если арендодатель знает о том, что в помещении будут организованы азартные игры, занятия проституцией или употребление наркотиков, он уже может быть привлечен к ответственности.

В настоящий момент тенденции частого привлечения арендодателей к ответственности нет, но многие составы преступлений появились относительно недавно. Так каким же образом арендодателям минимизировать риски? В качестве некоторых способов можно назвать следующие:

1. Прописывать в договоре аренды, для каких целей арендуется помещение.

2. При заключении договора аренды просить с арендатора письмо, в котором он кратко объясняет, что именно будет делать в арендуемом помещении.

3. Включать в договор аренды право арендодателя проверять состояние помещения раз в месяц и пользоваться этим правом с целью проверки реальной деятельности арендатора.

4. Предусматривать в договоре аренды право арендодателя на односторонний отказ от исполнения договора в случае, если помещение используется не по назначению либо деятельность арендатора несет незаконный характер.

В действующем законодательстве РФ прописано, что адрес места нахождения юридического лица — это место нахождения ее постоянно действующего исполнительного органа. Однако в деловом обиходе достаточно часто к «адресу юридического лица» добавляют «юридический» или «фактический». В первом случае подразумевается адрес, указанный в ЕГРЮЛ, во втором — реальное место нахождения руководителя юр. лица.

Отметим, что российские правовые нормы такого разграничения не делают. Так, в соответствии с законом № 129-ФЗ в госреестре указывается адрес реального нахождения юр. лица (буквально: «адрес в пределах места нахождения»). Это значит, что термины «юридический» и «фактический» уравнены, и оба адреса должны совпадать.

Но на практике данное положение закона часто нарушается. Чаще всего игнорируют требование законодательства небольшие компании малого и среднего бизнеса, у которых нет в собственности недвижимости. Арендуя помещения, они постоянно в поиске более выгодных условий. Нашли — переехали, а налоговым органам об этом сообщить забыли.

О том, как налоговые органы проверяют адреса компаний, что грозит бизнесу и его руководителю в случае выявления недостоверного юрадреса — рассказываем в нашем материале.

Почему «юридический адрес» это неправильно

Согласно место нахождения организации — это населенный пункт, где произошла ее регистрация. А место нахождения исполнительного органа этой организации — это уже точный адрес в пределах населенного пункта, где была зарегистрирована фирма.

Такое правило стало действовать в 2015 году, законодатель дал ясно понять: адрес, указанный в ЕГРЮЛ, есть адрес, где всегда можно найти руководителя (представителя) юрлица, связаться с компанией. Руководитель юридического лица, как мы помним, это и есть исполнительный орган организации.

Соответственно, если фактический адрес места нахождения исполнительного органа и указанный в ЕГРЮЛ не совпадают — это нарушение закона.

Кому поручили борьбу с недостоверными адресами

В том же 2015 году в ст. 9 появились пункты о том, что:

  • налоговая инспекция может перепроверять сведения в ЕГРЮЛ, если у нее появились сомнения в их достоверности (к слову, не только подозрение на недействительный юридический адрес);
  • основания и способы проверки налоговые органы определяют самостоятельно.

В 2016 году ФНС утвердила , а в 2017 перешла к активным действиям, основная цель которых — выявление фирм-однодневок.

Как налоговые органы проверяют адреса

Проверка проводится на основании поступившей в налоговый орган информации о недостоверности сведений в ЕГРЮЛ.

Важно!

Источник информации о недостоверности сведений в реестре может быть любой. Например, собственник помещения, с которым у предпринимателя закончились договорные отношения.

Еще один «доброжелатель» — письмо, которое вернула почта с указанием «адресат выбыл» или «организация отсутствует».

Получив «сигнал», налоговые органы организуют проверку. Она включает в себя:

  • проверку документов и сведений, касающихся юрлица;
  • вызов на беседу и получение объяснений руководителя;
  • выезд на место с целью подтвердить/опровергнуть присутствие исполнительного органа по адресу, указанному в ЕГРЮЛ.

На практике налоговые инспекторы, столкнувшись с ненахождением по «юридическому» адресу директора или другого официального представителя ООО, делают вывод об отсутствии фирмы вообще.

Последствия отсутствия ООО по «юридическому» адресу

Налоговые органы, установившие несовпадение юридического и фактического адреса, делают вывод о недостоверности записи в ЕГРЮЛ и просят предоставить актуальную информацию. Соответствующее письмо направляется юрлицу, собственникам, исполнительному органу ООО. Если в течение 30 дней со дня отправки уведомления ФНС не получит от компании сообщение, что адрес реален и верен, в ЕГРЮЛ вносится запись о недостоверном адресе.

Важно!

Указание в договоре нескольких адресов закон не запрещает. Юридическое лицо в договоре может написать:

  • адрес организации, как идентифицирующее юрлицо
  • адрес склада, базы, магазина, где происходят или будут происходить фактические действия по сделке

Каких-либо последствий за указания нескольких адресов не последует, важно лишь проследить, чтобы контрагент в них не запутался.

Чем грозит недостоверный юридический адрес

Последствия недействительного юридического адреса с точки зрения самого ООО:

  1. Штраф руководителю ООО от 5000 до 10 000 рублей по чч. 3, 4 ст. 14.25 КоАП.
  2. Риск неполучения юридически значимых сообщений:
    • налоговых, которые считаются полученными на шестой день отправки письма;
    • гражданско-правовых, которые считаются полученными, даже если адресат их фактически не получил, по своей вине.
  3. Определенные предпринимательские риски: запись о недостоверности адреса в ЕГРЮЛ может вызвать недоверие контрагентов фирмы.

Кроме того, налоговый орган может принять решение о ликвидации ООО, если в течение 6 месяцев с момента внесения записи о недостоверности юридический адрес не будет изменен.

Важно!

Согласно ст. 21.1 Закона о госрегистрации юрлиц, ФНС может исключить организацию из ЕГРЮЛ, если:

  • прошло более 6 месяцев со дня внесения записи о недостоверном адресе;
  • у ООО нет долгов перед бюджетом;
  • от кредиторов и самой организации не поступило возражений;
  • компания не контактирует с банком, не сдает отчетность в налоговую;
  • в отношении фирмы не введена процедура банкротства.

Можно ли сотрудничать с ООО без юридического адреса

Несоответствие адреса юридического лица само по себе для его контрагентов ничем не грозит. Ситуация сложится иначе, если ФНС определит, что это — фирма-однодневка. В этом случае у налогового органа есть полномочия аннулировать декларации по НДС и по налогу на прибыль. Если такое произойдет, контрагенты фирмы-однодневки не смогут заявить о налоговом вычете по НДС. Также им придется либо платить налог, либо добиваться от фиктивного директора, чтобы он разобрался с документами.

Банки будут выявлять схему уклонения от НДС

Что делать, если контрагента признали фирмой-однодневкой

Представьте, компания на УСН с объектом «доходы минус расходы» приобрела товары. Определяя налогооблагаемую базу, она отразила их в затратах. Налоговый орган установил, что поставщик товаров — фирма-однодневка, и потребовал от налогоплательщика убрать из расходов затраты на эти товары.

С одной стороны, добросовестный налогоплательщик не должен страдать от «нечистоплотности» контрагента, но с другой, ФНС накладывает на налогоплательщиков обязанность проявлять должную осмотрительность при выборе партнера. Так, если организация, не убедившись в благонадежности контрагента, заключила с ним сделку, ФНС и суды посчитают возникшие проблемы последствиями неосмотрительности самой организации. К сожалению, это сложившаяся практика.

ФНС не раз публиковала письма о том, что нужно проверять своих партнеров, проявлять разумную осторожность при их выборе (письма от 11.02.2010 № 3-7-07/84; от 24.07.2015 № ЕД-4-2/13005). Добросовестным юридическим лицам придется следовать этим рекомендациям.

Как обезопасить себя от подобных налоговых рисков

Критерии фирмы-однодневки законом не определены, их можно установить из писем ФНС и судебных решений:

  • регистрация по адресу массовой регистрации;
  • нет договора аренды на юридический адрес;
  • учредитель — массовый учредитель;
  • отчетность не предоставляется;
  • имущество отсутствует;
  • движения денежных средств на расчетных счетах нет и т.д.

Некоторые суды допускают такой критерий, как отсутствие ООО по юридическому адресу, но он рассматривается лишь в совокупности с другими признаками фирмы-однодневки, а не сам по себе.

В любом случае перед заключением сделки имеет смысл проверить будущего партнера через все доступные сервисы:

  1. :
    • на массовость адреса;
    • не массовый ли учредитель;
    • не дисквалифицирован ли директор и др.
  2. : не является ли контрагент участником арбитражного процесса.
  3. – не должник ли он.
  4. можно также получить выписку из реестра налогоплательщиков и т.д.

Если у вас произошла смена юридического адреса

Несоответствие адреса юридического лица нужно устранить. Потому что, если ФНС докажет, что фирма относится к числу однодневок, то часть важнейших отчетных документов может быть просто аннулирована. Например, признание налоговиками недействительными деклараций по налогу на прибыль и НДС приведут к штрафным санкциям, пеням и блокировке счета компании.

Наши эксперты знают не только, как заполнить и подать заявление на смену юрадреса, но и как выстроить бухгалтерский и налоговый учет, чтобы не попасть под критерии подозрительной компании. Клиенты компании 1С-WiseAdvice могут быть уверены, что взаимодействие с налоговой не принесет им каких-то проблем.

Заказать услугу

Опрошенные юристы сошлись в одном – всё нужно предусмотреть в договоре.

С вещами на выход.

Довольно часто можно наблюдать ситуацию: двое – владелец квартиры и будущий квартиросъёмщик, договариваются о сдаче квартиры, ударив, что называется, по рукам. Заключение письменного договора кажется делом хлопотным: оформление требует денег и времени, поэтому часто речь о нём вовсе не заходит. При заключении устного договора в первую очередь рискует квартиросъёмщик: ему следует помнить, с точки зрения законодательства, он занимает квартиру незаконно и обязан освободить жильё по первому требованию собственника.

А что же делать владельцу квартиры, если выселения ни по первому, ни по второму требованию не происходит? Можно просто вызвать сотрудников полиции. Предъявить им свидетельство о праве собственности на квартиру или выписку из ЕГРП, и потребовать выселить незаконных жильцов, говорит директор юридического департамента бюро элитной недвижимости Must Have Анастасия Кузнецова.

Все в суд!

Если стороны заключили официальный договор найма, то конфликт придётся решать в суде – согласно статье 35 Жилищного кодекса, выселить законного нанимателя можно только по судебному решению. Гражданский кодекс чётко определяет перечень случаев, когда договор найма может быть прекращён по инициативе наймодателя: это невнесение платы за проживание в течение полугода по долгосрочному пятилетнему договору или просрочка платежа более двух раз по договору, заключённому на срок до одного года. В списке оснований также – неоплата нанимателем коммунальных услуг, порча имущества, систематическое нарушение интересов соседей, сдача квартиры в поднаём без ведома собственника, использование жилого помещения не по назначению.

Этапы разрешения конфликта через суд довольно просты: за три месяца до предполагаемого выселения собственник квартиры должен предупредить об этом нанимателя, вручив ему под расписку или выслав заказное письмо с уведомлением. В требовании о выселении указывается срок, в течение которого наниматель должен освободить квартиру. Если наниматель уклоняется от вручения уведомлений или получил их и не съехал в указанный срок, то собственник с чистой совестью может обратиться в суд. Такой способ разрешения конфликта имеет свои издержки.

Судебный процесс может, например, затянуться, а недобросовестный наниматель всё то время, пока решение суда не вступило в законную силу, имеет право пользоваться помещением, говорит Анастасия Кузнецова. На вопрос возможно ли решить проблему, минуя суд, опрошенные юристы ответили, что обращение в судебную инстанцию – единственный законный способ разрешения конфликта. Однако в подавляющем большинстве случаев, граждане не спешат составлять исковые заявления, а предпочитают договориться.

Схема выселения.

Если договориться не удалось, то схема принудительного выселения может выглядеть следующим образом:

1). После принятия решения о расторжении договора найма собственник направляет нанимателю уведомление об освобождении квартиры. Необходимо позаботиться о том, чтобы жилец это уведомление получил. Если наниматель уклоняется от получения уведомлений – обязательно отметить это в самом уведомлении.

2). Предположим, наниматель проигнорировал все уведомления, не выселился и не подписал соглашение о расторжении договора в указанный срок. Тогда можно прибегнуть к помощи сотрудника отделения полиции. Кроме того, необходимо пригласить свидетелей, которые присутствовали бы при сборе вещей.

3). Далее необходимо составить и подписать акт передачи имущества, а в идеале – ещё и соглашение о расторжении договора найма.

«Однако полицейский может отказать собственнику в помощи, сославшись на то, что выселение граждан не входит в его компетенцию и будет прав, – предупреждает Анастасия Кузнецова. – В этом случае законный выход один – составлять исковое заявление в суд». Тогда выселением будут заниматься судебные приставы. Юристы крайне не рекомендуют вскрывать замки и выставлять вещи нерадивого нанимателя за порог в его отсутствие – жилец легко может обвинить наймодателя в краже «золотых канделябров» и также обратиться в суд. В этом случае, доказать свою правоту в суде собственнику будет крайне нелегко.

Тщательность – залог покоя.

Юристы советуют собственникам тщательно составлять договор найма, прописав все последствия неисполнения нанимателем договора. Независимый эксперт, юрист Евгений Страхов рекомендует учесть следующее:

— кроме ежемесячной платы, необходимо предусмотреть внесение депозита в сумме, не менее месячной платы за наём. Установить, что собственник вправе производить удержание из депозита в счёт погашения любой задолженности нанимателя;

— не заключать договор найма на срок более 12 месяцев;

— установить основания для одностороннего расторжения договора;

— расписать подробный механизм такого расторжения: например, оговорить количество посылаемых жильцу уведомлений, сроки освобождения помещения;

— установить, что в случае отказа нанимателя выехать квартиры в срок, установленный договором, наниматель обязан уплачивать плату за наём до её фактического освобождения;

— предусмотреть подписание актов о передаче квартиры от собственника нанимателю и обратно, а также соглашения о расторжении договора найма.

Ещё одна немаловажная деталь, которую полезно учесть собственникам квартир: не позднее, чем за три месяца до истечения договора найма владелец жилплощади должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или других условиях, либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора. Если такого уведомления нет, договор считается продлённым на тех же условиях и на тот же срок.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *