Описание офисного помещения

Ни для кого не секрет, что одной из составляющих успеха в бизнесе является офис компании, ее, так сказать, лицо. То, что первым видит клиент. То, по чему он составляет первое впечатление о своем потенциальном партнере.

И потому, намереваясь снять в аренду помещение под офис, стоит тщательно обдумать все нюансы, особенно, если речь идет о таком мегаполисе, как Москва.
Чаще всего люди в первую очередь думают о стоимости и, безусловно, это важный аспект. Однако, вряд ли он должен стать решающим и уж тем более единственным. Просто представьте себе вашего потенциального клиента, которому пришлось несколько часов добираться на окраину города, потом искать место для парковки своего автомобиля и, наконец, при входе увидеть потрескавшуюся на стенах краску, полутемный коридор и дверь, выполненную в манере «Добро пожаловать или посторонним вход воспрещен». Очень сомнительно, что после всего вышеперечисленного ему захочется вести какие-либо дела с компанией, вынудившей его пережить несколько малоприятных моментов и посетить такое неэстетичное место.Другое дело, когда придя к вам, он увидит бизнес-центр с просторными светлыми офисами, удобной парковкой, да еще и в центре Москвы. Солидно, престижно, продумано. А значит, и компания надежная. Аренда недорогого офиса в центре Москвы — секрет разумной экономии. Между прочим, стоимость аренды офиса в Москве, в том числе и в центре города, зависит не только от географического расположения. Для того, чтобы сэкономить на этой статье расходов, достаточно обращаться не к посредникам, а к собственнику предоставляемых помещений. Понятное дело, что в этом случае платить вам придется гораздо меньше. Другое дело, что найти собственника, минуя посредников, не всегда самое простое дело. И в этом смысле мы — как раз то, что вам нужно. Потому что, являясь собственником помещений под офис в центре Москвы, наша компания предлагает своим клиентам весьма умеренные цены аренды. Кроме того, у вас всегда есть выбор, ведь величина арендной платы зависит от площади помещения и его класса.

Транспорт и парковка — это важно.

Занимаясь поисками нового офиса для своей компании, помимо уже названных моментов (расположение, размер арендной платы), всегда следует учитывать предполагаемое количество посетителей, другими словами, проходимость вашего офиса. Отдельный вход значительно упростит ситуацию в том случае, если число визитеров предполагается значительным, а график их приема более, чем гибким. Либо по каким-то иным причинам вашей фирме нежелательно близкое соседство с другими компаниями, в этом случае отдельный вход также будет самым оптимальным решением.
Стоит также помнить, что наличие собственной автостоянки у офиса, да еще в центре Москвы, автоматически переводит предлагаемое помещение в разряд наиболее предпочтительных. К слову сказать, каждый из офисных или бизнес-центров, являющихся собственностью нашей компании, имеет свою парковку.

Тем не менее, хотя в настоящее время автомобиль является едва ли не основным средством передвижения, все равно следует обратить внимание на транспортную доступность арендуемого офиса. Идеальным московским вариантом в этом отношении является тот, который расположен в нескольких минутах ходьбы хотя бы от одной станции метро и нескольких остановок наземного транспорта, что вполне соответствует расположению предлагаемых нашей компанией офисных центров.

Не потечет ли крыша, когда растает снег?..

Вряд ли вам понравятся потрескавшиеся стены, крошащиеся потолки и протекающие трубы. Поэтому, прежде чем арендовать офис в центре Москвы, важно обратить внимание не только на дизайн офисных помещений, но и сроки последнего ремонта.

Наличие климат-контроля сделает работу ваших сотрудников гораздо более эффективной и приятной. А оснащение современными средствами телекоммуникации – надежной телефонии и высокоскоростного интернета — в современных условиях работы является не капризом, а жесткой необходимостью. В этой связи надо отметить, что наша компания уделяет особое внимание как внешнему, так и техническому состоянию предлагаемых в аренду офисных помещений. Сюда входит реконструкция, ремонт и поддержание зданий в хорошем состоянии, своевременная замена инженерно-технического оснащения, обеспечение надежных средств связи, предоставляемых такими компаниями как МГТС, Ростелеком, Билайн бизнес и др., причем, провайдера вы можете выбрать на ваше усмотрение с учетом специфики предоставляемых услуг.

А кто у нас соседи?..

Выбирая новый офис для вашей компании, подумайте об организации безопасности ваших сотрудников. В этом смысле лучший вариант, когда в офисном или бизнес-центре налажена работа охранной службы. Тогда ваши усилия в этом направлении можно свести к минимуму.
Наконец, если вы не являетесь приверженцем оздоровительного голодания, имеет смысл подумать об инфраструктуре предлагаемого офисного или бизнес-центра. Да и наличие поблизости банка, магазинов и мест отдыха также не будет лишним.Предлагаемые нашей компанией в аренду офисные помещения, находящиеся в самом центре Москвы, расположены в шаговой доступности от магазинов, кафе и ресторанов, банков, театров, салонов красоты и так далее. Таким образом, вам и вашим сотрудникам не придется тратить массу лишнего времени на обед или поход по магазинам после работы, да и успеть попасть на премьеру после окончания рабочего дня не будет представлять особой сложности.

Приходите, мы вам рады!

Единственное, о чем еще не было упомянуто, это то, что в нашей компании с каждым клиентом ведется индивидуальная работа, так как для нас очень важно, чтобы вам было удобно, а обстановка в офисе была максимально рабочей, но не изнуряющей. Мы всегда со вниманием относимся к пожеланиям наших клиентов, обеспечивая наиболее комфортные условия для работы, поскольку мы заинтересованы в вашем успехе.

Добро пожаловать!

Рентгеновская плёнка имеет сложный, многокомпонентный химический состав. В силу этого, отработанная, просроченная, засвеченная рентгеновская плёнка, равно как и её обрезки, обрывки и готовые рентгеновские снимки, относятся к медицинским отходам класса «Г» — (токсикологически опасные отходы 1-4 классов опасности). Такая классификация соответствует СП 2.1.7.1386-03 «Санитарные правила по определению класса опасности токсичных отходов производства и потребления» (зарегистрированы Минюстом России 19.06.2003, регистрационный N 4755, с изменениями, зарегистрированными Минюстом России 12.02.2010, регистрационный N 16389).

Очень часто рентгеновскую плёнку ошибочно пытаются отнести к медицинским отходам класса «Д» (радиоактивные отходы). Однако, к радиоактивным отходам класса «Д» рентгеновская плёнка не относится, поскольку содержание радионуклидов в ней как до, так и после завершения рабочего цикла, не превышает допустимых норм, установленных п. 3.12. СП 2.6.1.2612-10 «Основные санитарные правила обеспечения радиационной безопасности (ОСПОРБ 99/2010).

Порядок утилизации рентгеновской плёнки имеет свои особенности. Поскольку в ее составе содержится серебро, утилизировать рентгеновскую плёнку необходимо методом вторичной переработки, как предписывает Инструкция «О порядке учёта и хранения драгоценных металлов, драгоценных камней, продукции из них и ведения отчётности при их производстве, использовании и обращении», утверждённой Приказом Минфина России от 29.08.2001 г. №68н.

Таким образом, утилизировать отработанную, засвеченную, просроченную рентгеновскую плёнку и рентгеновские снимки нужно методом вторичной переработки, по договору со специализированной организацией, имеющей свидетельство о постановке на учёт в пробирной палате РФ. Метод термического обезвреживания (сжигание) для рентгеновской плёнки не подходит, поскольку влечёт за собой потерю ценного вторичного сырья.

  • Все вопросы / ответы

Классификация офисных помещений и административных зданий

Помещения офисных зданий по принципу функциональности бывают следующих типов:

  • комнаты для размещения структурных подразделений организации,
  • кабинеты руководителей,
  • информационно-техническая группа помещений, куда входят библиотеки, архивы, информационно-вычислительные залы с оргтехникой (где, например, проектирование вентиляции требует особого подхода),
  • конференц-залы и комнаты для переговоров,
  • группа помещений для организации функций обслуживания зданий: гардеробы, зона ресепшна, оборудованные помещения охраны, вестибюли, помещения общепита, медобслуживания, «бытовки», санузлы и др.,
  • техническая группа: электрощитовые, котельные, вентиляционные камеры.

В планировке зданий эти помещения и зоны внутри помещений могут располагаться как по «жёсткому» (чаще – типовому) варианту, не допускающему существенных изменений в выборе сотрудниками функциональных зон, так и по «мягкому» варианту, предполагающему вариабельность в распределении подразделений и сотрудников по блокам. Второй вариант сейчас используется гораздо чаще, поскольку позволяет мобильнее управлять расчётами, связанными с потреблением воды, электроэнергии, отопления и др. Кроме того, такой подход в принципе более адекватно отвечает требованиям времени в вопросах мобильности и коммуникабельности.

Все эти факторы, включая системы коммуникации, сигнализации, диспетчеризации инженерного оборудования и комплексной электрослаботочной сети, влияют на оценку офисного здания, что выражается в классификации. Кроме того, на класс офисного здания влияют месторасположение офиса и развитость инфраструктуры, качество строительных материалов и установленные системы безопасности. В иерархии классов офисных зданий выделяют 4 уровня:

  1. Класс А+++. К нему относятся здания, построенные с использование м высококачественных материалов, обычно размещённые в центральной части города. Этот класс включает бизнес-центры, оснащённые расширенной инфраструктурой, точками питания (бары, рестораны, кафе), паркингом с охраной, демонстрационными и конференц-залами, современным уровнем систем безопасности. Дизайн офисов в зданиях такого класса, как правило, отличается уникальными особенностями.
  2. Класс А. Этот класс присваивается типовым офисным строениям, для которых проектирование офисных помещений тоже производилось с учётом высоких показателей обслуживания, требований рациональной планировки с высотой этажа от 3,5 метров и выше, наличием систем безопасности, паркинга и точек общепита. Однако индивидуальный подход в проектировании здесь, как в предыдущем случае, ярко не выражен.
  3. Класс В. В число таких зданий включаются как новые, но низкокачественные строения, так и отреставрированные здания, ранее относящиеся к классу А, но после перестроек (ремонта) лишённые эффективной рациональной планировки. Такое здание содержит множество мелких офисных помещений с небольшими окнами или вообще без них.
  4. Класс С. Особенность этого класса – множество несущих стен и большое количество коридоров (переходов), что сильно затрудняет возможности перестройки и увеличения пространства при ремонте.

Перечисленные выше параметры важны ещё и потому, что проект строительства должен соответствовать условиям рентабельности, прибыльности выгодности для инвестора. А такая экономическая эффективность достигается за счёт баланса минимизации эксплуатационных расходов и повышения привлекательности офисного объекта в глазах потенциальных съёмщиков. Привлекательность же увеличивается как путём повышения функциональности помещений, так и путём совершенствования эстетического дизайнерского подхода.

Актуальные факторы в проектировании профессиональных офисов

Проектирование офисов учитывает все значимые при возведении офисного центра факторы:

  • строительные, архитектурные, конструктивные, инженерные нормы, определённые СНиП и другими устанавливающими правила документами;
  • особенности восприятия целевой аудитории (включая привлекательность для арендаторов и пожелания заказчика);
  • удобство функциональных зон, обеспечивающих эффективность рабочего процесса;
  • энергоэффективность объекта и его экономическую целесообразность.

При этом любое здание, построенное в городской черте, должно быть соотнесено ещё и с градостроительным планом.

Проект должен показать, насколько будущий бизнес-центр «впишется» в существующую застройку с учётом соседствующих памятников архитектуры и историко-культурного наследия, линий высоковольтных проводов, газопровода, коммуникаций и др.

Архитектурный и дизайнерский образ

Любая серьёзная компания-заказчик предъявляет особые требования к внешнему виду офисного строения, которое должно не просто отличаться от дома с наличием жилых квартир, но отрабатывать имиджевый план восприятия объекта, поскольку внешний вид здания становится аналогом «лица» компании, разместившей офис в бизнес-центре. В идеале индивидуальный дизайн офиса должен отражать особенности конкретной компании. Это требование, как правило, приводит к созданию узнаваемого корпоративного интерьера и экстерьера офиса.

Но и перед более мелкими фирмами тоже всегда стоит задача выделиться из числа конкурентов, сохранив свою индивидуальность. Поэтому хорошо оборудованный офисный центр должен предоставлять возможность вариабельного подхода к образу офиса с сохранением функциональной универсальности объекта.

Планировка и функциональные решения

Проектные решения при возведении офисных зданий, в первую очередь, опираются на требования заказчика, указанные в техническом задании, но это происходит не в ущерб принципам оптимальной организации потоков сотрудников и посетителей.

В связи с этим в практике выделяются три условных типа планировочных решений для деловых центров:

  • кабинетный тип,
  • тип «открытое пространство»,
  • комбинированный тип.

Рабочие кабинеты подразделений могут быть частично временно без проведения ремонта объединены или разделены для решения локальных задач в случае реорганизации системы управления. Мобильность подобного офиса становится его дополнительным плюсом.

Специальные исследования демонстрируют постоянное увеличение доли зон (помещений), предназначенных для встреч (деловых переговоров), которые при грамотном планировании составляют не менее 30% от площади всего офиса. Если ориентироваться на европейскую традицию, то следует учитывать, что на переговоры различного типа рядовые сотрудники тратят около 25% рабочего времени, менеджеры среднего звена – приблизительно 50% времени, и руководители высшего звена – порядка 75%. Обмен информацией – общение, обучение – выходят на первый план среди всех видов офисной деятельности, что и обуславливает необходимость особых планировочных и технологических решений.

Традиционные переговорные залы дополняются в офисах многофункциональными, быстро трансформируемыми (изменяемыми без ремонта) помещениями, в которых можно проводить и конференции, и семинары, и тренинги. При этом проектировщику надо предусмотреть и особенности применения технического оснащения оверхед-, мельтимедиа- и слайд-проекторы, флип-чарты, графические стены, видео- и интерактивные доски и прочее оборудование.

Порядка 80% всех нововведений для офисов (в том числе, и при проведении капитального ремонта), ориентированы на совершенствование и облегчение общения между людьми. Например, для различного рода переговоров создаются отдельно стоящие «островки», оснащаемые высокими столами, за которыми можно разговаривать стоя, что обеспечивает более динамичный характер беседы. С той же целью проектируются так называемые «кофисы» – промежуточный вариант между кафе и офисом. От столовой или кафе он отличается ещё и непосредственной близостью расположения к рабочему месту. Его задача – создать возможности неформального общения «за чашкой кофе», не выходя за рамки рабочего процесса.

Инженерное обеспечение офиса

Инженерное обеспечение бизнес-центра включает:

  • систему кондиционирования и вентиляции офисов, которая заметно отличается от вентиляции квартир,
  • электроснабжение и освещение,
  • водопровод с подведением горячей и холодной воды,
  • канализацию,
  • системы интернета, телевидения, телефонной связи,
  • охранную и пожарную сигнализации.

При проектировании офисного здания для экономии электроэнергии следует максимально задействовать резервы естественного освещения, для снижения затрат на кондиционирование – предусмотреть мощную систему естественной вентиляции, а для минимизации отопительных расходов – заложить в проект применение современных технологий теплоизоляции.

Высотные офисные здания (от 60 этажей и выше), помимо увеличения доли расходов на инженерные системы, отличаются ещё одной сложностью: в них следует предусмотреть наличие скоростных лифтов, что зачастую создаёт трудности для последующей существенной перепланировки.

Регламентные требования, предъявляемые к офисам

При проектировании в первую очередь учитываются правила СНиП 31-05-2003. С 2013 года действует свод правил 118.13330.2012 – актуализированная редакция СНиП 31-06-2009. В документе содержатся нормы для групп зданий и помещений, которые имеют общие (объединяющие) объёмно-планировочные и функциональные признаки. В частности такие здания и помещения предназначены, главным образом, для умственного труда и не связаны с производственной сферой деятельности (то есть, отличаются от зданий для производства материальных ценностей и услуг, от квартир и др.).

К основным требованиям СНиП относятся:

  • Соблюдение высоты помещений, которая не должна составлять меньше 3 метров. Исключение делается для небольших офисов, которые размещаются в жилых домах с наличием квартир, в заводских конторах при административно-бытовых сооружениях. Здесь высота офисных помещений может соответствовать принятой в данных зданиях высоте.
  • Соблюдение высоты холлов и коридоров, которая не должна быть меньше 2,4 метра (в случае аналогичных исключений – 2,2 метра).
  • Соблюдение ширины коридоров – не меньше 1,2 метра при 10-метровой длине, не меньше 1,5 метра – при превышающей 10 метров длине коридора, минимум 2,4 метра в случае использования коридора как помещения для ожидания.

Кроме того, офисные помещения допускается размещать в цокольных этажах.

Параметры классификации

Для достоверной оценки здания требуется 20 параметров, но для удобства восприятия мы выделим и сгруппируем основные:

  1. Локация.
  2. Тип здания, конструктивные особенности (в том числе паркинг), год постройки.
  3. Системы жизнеобеспечения.
  4. Планировочные решения и отделка.
  5. Инфраструктура БЦ.
  6. Безопасность.
  7. Управление зданием.

Если принимать в расчет все 20 параметров, то условием отнесения здания к Классу А будет наличие 16-ти из них, а к классу В – 10-ти.

Источник изображения: МФК Башня «Империя»

Локация

И А, и В Классы предполагают выгодную локацию: деловые районы, высокая проходимость, близость транспортных развязок и метро, удобные подъезды к зданию. Однако «шаговая доступность» у БЦ разная: для сотрудников разница в 5 и 20 минут ходьбы от метро к месту работы может оказаться принципиальным моментом. Некоторые собственники зданий В Класса выходят из затруднительного положения, организовав доставку корпоративными шаттл-басами. Это хороший ход. К весомым отличиям мы отнесем имидж локации: вблизи БЦ А и В+ Классов не должно быть объектов, которые могут повлиять на имидж (свалки, промзоны, тюрьмы и тд). Для класса В- это условие факультативно (не обязательно).

  • Каталог бизнес-центров Москвы
  • Бизнес-центры класса А
  • Бизнес-центры класса В
  • Бизнес-центры класса С

Тип здания

Здесь отличия более существенны. Офисы Класса А расположены в новых зданиях, изначально спроектированных под Бизнес-центр, а Класса В – в основном в реконструированных зданиях или же в Деловых центрах, эксплуатируемых более 5-7 лет. Это напрямую связано с инженерным оснащением и планировочными решениями, а также с архитектурой и дизайном. Например, в офисах А Класса лучше инсоляция, так как площадь остекления больше. Обязательное требование – наличие подземного или крытого паркинга. Парковочный коэффициент не менее 1:100 м2. Для В+ и В- зданиях этот показатель необязателен.

Источник изображения: МФК Башня «Империя»

Системы жизнеобеспечения

Инженерные системы здания – это «невидимый фронт», от которого напрямую зависит комфорт ваших сотрудников. Класс А предусматривает центральную систему кондиционирования (не ниже двухтрубной), бесперебойное электроснабжение (или два независимых источника питания, не менее 70 Вт на 1 м2), наличие скоростных лифтов с периодом ожидания не более 30 секунд, заведение не менее двух провайдеров.

Источник изображения: Бизнес-центр «Грузинка 30»

Планировочные решения и отделка

В современных зданиях Класса А довольно широкий шаг колонн: это помогает использовать полезную площадь максимально результативно. В одной из прошлых статей мы писали о так называемом loss factor – коэффициенте потерь. Чтобы этот коэффициент был минимальным, здание должно соответствовать следующим параметрам:

  • Иметь шаг колонн не менее 8 х 8 м;
  • Площадь этажа от 1 000 м2;
  • Лестница, лифты и санузлы расположены в центре этажа;
  • Планировка офисов открытая.

Допустимые значения loss factor для офисов Класса А составляют 12-18%, для Класса В – не выше 20%. В переводе на финансовый язык это означает, что за каждые 100 квадратов своего помещения вы заплатите как за 112 или 120 соответственно. Разница вполне наглядна.

В помещениях Класса В+ и особенно В- часто встречается кабинетно-коридорная или смешанная планировка. В помещениях класса А – открытая. Предпочтения здесь зависят только от требований компаний-арендаторов, но понятно, что лосс-фактор, в первом случае, выше.

Высота потолков после отделки должна составлять не менее 2,7 м. Здесь снова выигрывает А Класс: у него это значение обычно приближено к 3 м, а для В Класса данный параметр факультативен. Качественная отделка включает подвесные потолки с рациональным освещением, пластиковые окна, линолеум или ковролин на полу, обои под покраску на стенах.

Источник изображения: Деловой комплекс «Верейская Плаза III»

Инфраструктура

Для удобства арендаторов в здании должна располагаться столовая или кафе, банкомат и терминалы оплаты. Здания В Класса этому соответствуют. А Класс предоставляет больше возможностей: в состав инфраструктуры здесь входят переговорные комнаты и конференц-зал, а на первом этаже расположены дополнительные полезные сервисы – магазины, химчистки, отделения банков, химчистки и т. д. Крупные БЦ нередко имеют в своем составе фитнес-центр.

Источник изображения: МФК Башня «Империя»

Безопасность

Многоуровневая система безопасности – непременный атрибут престижного БЦ. Здания Класса А оснащены противопожарной автоматикой, видеокамерами. Все помещения, подземные и наземные стоянки охраняются, организован контроль доступа на территорию и в помещения.

  • Снять офис в бизнес-центре класса А
  • Снять офис в бизнес-центре класса В
  • Снять офис в бизнес-центре класса С

Управление зданием

Профессиональное управление – это отсутствие головной боли у арендаторов. Сломанные краны, розетки, сантехническое оборудование – любая из этих неисправностей решается оперативно, не парализуя работу компании. Это же касается вопросов клининга и вывоза мусора.

Различия:

  • В помещениях Класса А система управления централизованная, автоматизированная. Управляющая компания должна обслуживать не менее 25 000 м2 площадей;
  • В зданиях В+ привлекается сторонняя управляющая компания или собственная служба эксплуатации;
  • В зданиях В- обслуживание производится собственной службой или компанией на аутсорсе (не менее 2х объектов, каждый из которых имеет площадь от 3000 м2).

Источник изображения: ММДЦ «Москва-Сити»

Вместо заключения

Отметим еще один важный момент. Здания Классов А и В+ должны принадлежать одному собственнику, а пул арендаторов – быть сбалансированным. Несоблюдения критерия «собственности» доспускается для Многофункциональных комплексов, включающих в себя офисные и торговые помещения или апартаменты. Для Класса В- данное требование факультативно. Поэтому при выборе офиса в таком БЦ обратите особое внимание на отсутствие конкурентов по бизнесу.

Наши рекомендации: офисы Класса А отвечают всем требованиям современного бизнеса. Класс В+ несколько уступает им по архитектурным и планировочным характеристикам, парковкам, инфраструктуре. Класс В- неплохой и экономичный вариант, если во главу угла не ставится презентабельность и престижность БЦ, а с некоторыми неудобствами вы готовы смириться.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *