Непосредственное управление

Управление многоквартирными жилыми домами (Реформа ЖКХ)

Конституция Российской Федерации закрепляет право каждого гражданина иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Указанное конституционное положение отражено в жилищном законодательстве: собственники жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют управление многоквартирным жилым домом при минимальном вмешательстве органов власти.

Что есть управление многоквартирным домом?

Вновь принятый Жилищный кодекс РФ не дает понятия «управление многоквартирным жилым домом», хотя в нем управлению многоквартирными домами посвящен целый раздел. Единообразное понимание смысла того или иного явления имеет практическое и теоретическое значение.

Таким образом, управление многоквартирным жилым домом – это согласованная деятельность собственников помещений в многоквартирном доме или лиц, привлеченных ими, направленная на обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, решения вопросов пользования общим имуществом, а также предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

Как выбрать способ управления домом?

Жилищный кодекс РФ налагает на собственников помещений обязанность выбрать способ управления домом в течение года до дня проведения конкурса по выбору управляющей организации органами местного самоуправления. Вероятно, что дата проведения таких конкурсов должна быть заранее известна, то есть как минимум не меньше чем за один год.

ЖК РФ предлагает три способа управления многоквартирным домом:

  • непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
  • управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
  • управление управляющей организацией.

Выбор способа управления зависит от того, сколько квартир в доме, насколько платёжеспособны и дисциплинированы жители, какие управляющие организации есть на рынке жилищно-коммунальных услуг, какие отношения сложились с ресурсоснабжающими организациями, установлены ли общедомовые и поквартирные приборы учета и т.д.

Критерии (условные) выбора способа управления домом:

Способ управления

Непосредственное управление

ТСЖ, ЖК, иные ПК

Управляющие

организации

Критерии дифференциации

Заключение договоров с организациями – поставщиками ЖКУ

Договоры на коммунальные услуги заключаются с каждым собственником помещения отдельно, в договорах на поставку жилищных услуг одной стороной договора выступают все собственники

Заключаются ТСЖ, ЖК и иными ПК с организациями – поставщиками ЖКУ

Заключаются управляющими организациями с поставщиками ЖКУ

Заключение договора управления многоквартирным домом

Заключения договора не требуется

Заключаются с каждым собственником, если такое решение принято на общем собрании. Заключение договоров не обязательно, так как функции по управлению домом прописаны в Уставе ТСЖ и протоколе общего собрания собственников, на котором принято решение создать ТСЖ (ЖК, ПК).

Заключается с каждым собственником отдельно

Обучение персонала

Может потребоваться, если собственники выберут из своего состава представителя по доверенности для ведения дел.

Имеет место, если в органы управления выбраны лица – не профессионалы в области управления многоквартирным домом.

Не предполагается, так как управляющие компании работают на профессиональной основе.

Затраты на обучение персонала

Могут быть.

Могут быть.

Нет.

Затраты на управление домом, содержание штата управления

Нет.

Есть.

Есть.

Количество собственников в доме

До 4 (по аналогии с ранее действовавшим ФЗ «О товариществах собственников жилья»).

От 4 (условно).

От 4 (условно).

Защита прав и законных интересов собственников помещений в доме

Собственники помещений в доме сами осуществляют защиту своих прав и законных интересов лично, либо через представителей.

Если функция защиты прав и законных интересов собственников прописана в уставе ТСЖ, ЖК, ПК, то собственники могут обратиться непосредственно в ТСЖ, ЖК, ПК. Органы управления ТСЖ, ЖК, ПК либо сами представляют интересы собственников, либо нанимают для этого специалистов со стороны.

Если функция защиты прав и законных интересов собственников помещений в доме прописана в договоре управления, то, собственники могут обращаться за помощью непосредственно в управляющую компанию.

Возможность снижения затрат собственников на содержание и обслуживание дома

Нет расходов на управление домом.

— оказание некоторых видов услуг собственными силами (дворники, сантехники, уборщицы);

— содействие органов местного самоуправления в виде предоставления бюджетных средств на капитальный ремонт и обучение персонала (ст. 165 ЖК);

— осуществление коммерческой деятельности (перечень видов деятельности – ст. 137 ЖК).

Выбор управляющей организации, предоставляющей услуги по ценам, удовлетворяющим интересы собственников помещений в доме.

Собственники помещений в многоквартирном доме самостоятельно выбирают способ управления домом исходя из выбранных критериев в зависимости от конкретной ситуации.

Договорные связи

Непосредственное управление

При непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками, возможны следующие варианты отношений со сторонними организациями, предоставляющими жилищные и коммунальные услуги :

Договоры на поставку коммунальных услуг (холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение, отопление) заключаются с каждым собственником помещения в доме от своего имени.

Договоры оказания услуг по содержанию и выполнению работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме заключаются со всеми или с большинством собственников помещений в доме. При этом, все или большинство собственников выступают в качестве одной стороны в договоре.

В интересах всех собственников по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в отношениях с третьими лицами может действовать один из собственников по доверенности от остальных собственников помещений в доме.

Рис. 1.
Заключение договоров на коммунальные услуги
с каждым собственником помещения в доме

/>/>/>/>/>/>/>/>/>/>/>/>/>/>/>/>/>/>/>

Заключение договоров на жилищные услуги,
одной из сторон в которых являются все собственники помещений в доме

Заключение договоров на жилищно-коммунальные услуги
от имени всех собственников помещений в доме одним из собственников,
действующим по доверенности

Управление ТСЖ, ЖК, ПК

При управлении многоквартирным домом товариществом собственников жилья (жилищным кооперативом, другими потребительскими кооперативами), указанные юридические лица вправе заключать в соответствии с законодательством РФ договор управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах собственников помещений в доме.

Таким образом, существует две схемы договорных взаимоотношений между собственниками помещений в многоквартирном доме и организациями-поставщиками жилищно-коммунальных услуг при способе управления домом посредством ТСЖ, ЖК, ПК (рис. 2):

Собственники помещений в многоквартирном доме делегируют право заключения договоров на поставку жилищно-коммунальных услуг товариществу собственников жилья (ЖК, ПК). Делегирование функций на заключение договоров может быть закреплено в решении общего собрания собственников, в уставе ТСЖ, ЖК, ПК, в договоре управления.

Собственники помещений в многоквартирном доме делегируют право заключения договоров на поставку жилищно-коммунальных услуг товариществу собственников жилья (ЖК, ПК), а товарищество собственников жилья (ЖК, ПК) в свою очередь заключает договор управления с управляющей организацией, которая осуществляет поиск поставщиков услуг и заключает с ними договоры от имени товарищества собственников жилья (ЖК, ПК).

Рис. 2.
Заключение договоров на жилищно-коммунальные услуги ТСЖ,
ЖК, ПК от имени всех собственников помещений в доме

Заключение договоров на жилищно-коммунальные услуги управляющей

организацией от имени ТСЖ, ЖК, ПК

Управление управляющими организациями

При выборе способа управления многоквартирным домом управляющей организацией, собственники помещений в многоквартирном доме заключают с выбранным управляющим договоры управления, в которых должно быть указано:

· состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;

· перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;

· порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;

· порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

Договор управления, заключаемый с управляющей организацией по всем своим признакам, подпадает под признаки договора оказания возмездных услуг, предусмотренного гражданским законодательством РФ.

В соответствии со ст. 780 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором возмездного оказания услуг, исполнитель (Управляющая организация) обязан оказать услуги лично. То есть, управляющая организация либо сама оказывает часть жилищно-коммунальных услуг по договору управления многоквартирным домом, либо является посредником между собственниками помещений в доме и поставщиками жилищно-коммунальных услуг.

Договоры с организациями – поставщиками жилищно-коммунальных услуг заключаются управляющей организацией с поставщиками от имени собственников помещений в доме (рис. 3).

Рис. 3.
Заключение договоров на жилищно-коммунальные услуги управляющей
организацией от имени всех собственников помещений в доме

Таким образом, существующее жилищное законодательство в целом достаточно полно отражает реалии сложившихся отношений в области управления многоквартирными жилыми домами, предоставляет собственникам возможность выбрать наиболее удобный способ управления недвижимостью как инструмент реализации права распоряжения своей собственностью.

УДК 347.254

Б01: 10.18287/2542-047Х-2018-4-1-125-128 А. В. Труфанов*

СТРУКТУРА ДОГОВОРНЫХ СВЯЗЕЙ ПРИ УПРАВЛЕНИИ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ ТСЖ ИЛИ СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫМ КООПЕРАТИВОМ

Автор, прибегая к предложенной О. С. Иоффе классификации структуры договорных связей по критерию совпадения или несовпадения договорных и исполняющих звеньев на простую и сложную, анализирует в статье варианты формирования структуры договорных связей в отношениях, складывающихся в процессе управления многоквартирным домом товариществом собственников жилья или специализированным кооперативом. Автор проводит дифференциацию таких вариантов в зависимости от того, осуществляется ли управление указанными субъектами напрямую или путем заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией. Делается вывод, что при управлении многоквартирным домом ТСЖ или специализированным кооперативом имеет место быть многоуровневая система управления, для которой характерно построение сложной структуры договорных связей. Также в статье анализируются некоторые достоинства и недостатки того или иного варианта управления, в критическом ключе рассматриваются некоторые формулировки норм действующего жилищного законодательства.

Ключевые слова: многоквартирный дом, способы управления многоквартирным домом, товарищество собственников жилья, структура договорных связей.

Как известно, в соответствии с действующим жилищным законодательством собственники помещений могут избрать один из трех способов управления многоквартирным домом: непосредственное управление собственниками помещений; управление товариществом собственников жилья, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; управление управляющей организацией.

Все указанные способы являются механизмами решения единых задач, перечисленных в ч. 1 ст 161 Жилищного кодекса Российской Федерации: обеспечить благоприятные и безопасные условия проживания граждан и надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решить вопросы пользования указанным имуществом, обеспечить качественное и бесперебойное предоставление коммунальных услуг.

Несмотря на идентичность решаемых задач, каждый из способов управления подразумевает под собой разный механизм их решения. Выбор конкретного способа управления предопределяет принципиальные моменты управления, свойственные лишь для этого конкретного способа: субъекты правоотношений по управлению многоквартирным домом; порядок заключения договоров, опосредующих данные отношения; ответственность за нарушение принятых на себя обязательств и т. п. В том числе каждый из способов управления многоквартирным домом предполагает свою не характерную для иных способов структуру договорных связей.

В юридической литературе можно встретить различные определения термина «структура договорных связей». Так, Л. А. Лунц, рассматривая структуру договорных связей в разрезе плановой экономики, указывал, что для решения вопроса о структуре договорных связейтребуется определить, какие именно конкретные хозорганизации в силу действующего законодательства должны установить между собой договорную связь для того, чтобы было выполнено данное плановое задание . Изучая структуру договорных связей при поставке в советский период, Р. О. Халфина отмечала, что под структурой договорных связей понимается определение тех хозяйственных организаций (как на стороне поставщика, так и на стороне потребителя), между которыми во исполнение плана должен заключаться договор .

На наш взгляд, наиболее актуальной является позиция О. С. Иоффе , согласно которой определение структуры договорных связей должно опираться на анализ хозяйственных договоров по их субъектному составу, однако с перенесением центра тяжести на выяснение встречающихся в практике вариантов несовпадения договорных и исполняющих звеньев. Структура договорных связей — понятие, выражающее состав субъектов договорного обязательства и состав его исполнителей. Если оба состава совпадают, уместно говорить о простой, а если не совпадают — о сложной структуре договорных связей . Таким образом, из классифика-

*© Труфанов А. В., 2018

Труфанов Артем Вадимович (truff32@rambler.ru), кафедра гражданского и предпринимательского права, Самарский национальный исследовательский университет имени академика С. П. Королева, 443086, Российская Федерация, г. Самара, Московское шоссе, 34.

126 Юридический вестник Самарского университета

Том 4 № 1 2018

ции О. С. Иоффе следует, что структура договорных связей может быть простой или сложной.

В юридической литературе можно встретить также выделение в качестве отдельного вида (помимо простой и сложной) промежуточной структуры договорных связей . Полагаем, что она имеет место в том случае, когда субъекты, заключающие основной договор, и непосредственные исполнители договора частично совпадают, а частично — нет. На наш взгляд, при таких обстоятельствах речь все же идет о сложной структуре договорных связей с полным или частичным несовпадением субъектов, заключающих и непосредственно исполняющих договор.

Любопытно, что наиболее часто термин «структура договорных связей» используется в работах (в основном в учебной литературе), посвященных коммерческому праву — для характеристики отношений, опосредующих торговый оборот. В цивилистике данный термин используется, на наш взгляд, неоправданно редко. Тем не менее он встречается в работах, посвященных определенным договорным отношениям (например, поставке для государственных и муниципальных нужд , строительному подряду ), как правило, для подчеркивания наличия сложной структуры договорных связей.

Думается, именно в отношениях, складывающихся в процессе управления многоквартирным домом, наиболее ярко выражены сложные структуры договорных связей. В данных отношениях участвует большое количество лиц, а наличие строгих правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил предоставления коммунальных услуг обусловливает необходимость заключения сразу нескольких «групп» гражданско-правовых договоров.

При выборе такого способа, как управление товариществом собственников жилья или специализированным кооперативом, в отношениях по управлению появляется специальный субъект — юридическое лицо, созданное для целей обеспечения благоприятного проживания в доме. Причем управление многоквартирным домом такой субъект может осуществлять двумя вариантами, которые условно можно назвать прямым и опосредованным.

При прямом варианте управления многоквартирным домом именно ТСЖ или кооператив несут ответственность за надлежащее содержание и ремонт многоквартирного дома, обеспечение наличия и качественного предоставления коммунальных услуг. В процессе реализации прямого варианта управления возможна различная структура договорных связей:

— ТСЖ или кооператив своими силами оказывают услуги по содержанию общего имущества, выполнению работ по его ремонту. В таких целях в штате юридического лица — управленца должны состоять соответствующие специалисты, способные обеспечивать надлежащее содержание дома без привлечения каких-либо третьих лиц;

— ТСЖ или кооператив привлекают на основании договоров лиц, осуществляющих соответствующие виды деятельности. При этом контрагентом в таком случае вполне может быть управляющая организация. Однако важно понимать, что с управляющей организацией заключается не договор управления многоквартирным домом, а договор на оказание услуг и (или) выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества и, несмотря на появление в структуре договорных связей управляющей организации, ответственность за надлежащее содержание общего имущества продолжает нести ТСЖ или кооператив.

Первая из перечисленных ситуаций встречается на практике крайне редко. Это обусловлено экономическими факторами — как правило, дешевле и эффективнее привлечь стороннее лицо для оказания определенного вида услуг или выполнения определенных работ, чем держать в штате соответствующих специалистов. Значимым видится и вопрос ответственности лиц, оказывающих услуги или выполняющих работы. Так, ненадлежащее исполнение своих трудовых обязанностей работником ТСЖ может привести к причинению существенного ущерба, например, имуществу одного из собственников помещения в многоквартирном доме. В таком случае собственник помещения вправе взыскать сумму причиненного ущерба с ТСЖ, а в случае нарушения его прав как потребителя ТСЖ ждут дополнительные санкции, предусмотренные Законом «О защите прав потребителей» (например, компенсация морального вреда, штраф за неисполнение требований потребителя в добровольном порядке). При этом размеры материальной ответственности провинившегося работника ограничены Трудовым кодексом Российской Федерации до пределов его среднего месячного заработка. Тем самым ТСЖ в данной ситуации несет убытки, которые оно не может возместить с виновного лица в полном объеме.

Иная ситуация складывается при заключении гражданско-правового договора на оказание услуг или выполнение работ с третьим лицом и грамотном изложении в нем вопросов ответственности контрагента за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств по договору. Здесь ТСЖ вправе рассчитывать на возмещение суммы, выплаченной пострадавшему собственнику, в полном объеме со своего контрагента, допустившего нарушение своих договорных обязательств.

При прямом варианте управления именно ТСЖ или кооператив выступают от имени собственников помещений многоквартирного дома при заключении различных договоров с ресурсоснабжающими организациями, несут ответственность за качественное предоставление коммунальных услуг.

При опосредованном варианте управления многоквартирным домом ТСЖ или кооператив заключают договор управления многоквартирным домом с управляющей организацией. В этом случае именно

управляющая организация несет ответственность за надлежащее содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома, обеспечение наличия и качественного предоставления коммунальных услуг, а ТСЖ или кооператив лишь осуществляют контроль за выполнением управляющей организацией обязательств по такому договору.

Необходимо отметить, что в качестве возможной стороны — заказчика по договору управления многоквартирным домом законодатель называет органы управления товарищества собственников жилья, жилищного или иного специализированного потребительского кооператива. Данная формулировка законодателя в научной литературе и в кругах практикующих юристов подвергается жесткой критике. На наш взгляд, данная критика является абсолютно справедливой. В соответствии с п. 1 ст. 53 ГК РФ, юридическое лицо приобретает гражданские права и принимает на себя гражданские обязанности через свои органы. Очевидно, что органы управления не являются самостоятельным субъектом гражданского права и вообще не могут рассматриваться отдельно от единой конструкции юридического лица, волю которого эти органы управления созданы выражать. Выступая от имени юридического лица, органы управления порождают права и обязанности для самих юридических лиц. Можно сказать, что посредством своих органов юридическое лицо как раз и реализует свою правосубъектность, но сами органы управления, очевидно, не обладают гражданской правосубъектностью и не могут выступать в качестве стороны по договору.

Добавляет сложности структуре договорных связей при рассматриваемом способе управления различный правовой статус самих собственников помещений в многоквартирном доме по отношению к ТСЖ. Согласно действующему законодательству, членство в ТСЖ является добровольным. В связи с этим отношения собственников помещений и ТСЖ могут основываться на членстве или на договоре. Эти отношения совершенно различны по своей правовой природе. При этом положение членов ТСЖ и остальных собственников в вопросе внесения платежей на цели содержания общего имущества дома должно быть равным. Для членов ТСЖ основанием платежа является факт членства в ТСЖ. ЖК РФ не предусматривает заключение между ТСЖ и его членами каких-либо договоров о внесении обязательных платежей. Если собственник помещения не является членом ТСЖ, то он вносит плату за жилое помещение и коммунальные услуги в соответствии с договором, заключенным с ТСЖ.

Необходимо отметить, что приведенные выше схемы договорных связей могут усложняться. Например, ТСЖ вправе заключить договор подряда на ремонт общего имущества дома с условием о возможности привлечения к выполнению работ субподрядчиков. Привлечение субподрядчиков в таком случае еще больше усложняет сложившуюся структуру договорных связей.

Существует мнение о том, что увеличение и усложнение договорных связей при управлении многоквартирным домом негативно сказывается на порядке предоставления и оплаты коммунальных услуг . Однако можно встретить и мнения о неэффективности непосредственного управления (при котором, как правило, можно говорить о простой структуре договорных связей) в связи с отсутствием в цепочке договорных связей профессионального участника. Мы считаем, что любой из способов управления многоквартирным домом с разной степенью сложности договорных связей может быть эффективным, а эффективность зависит от различных факторов — как объективных (например, количество квартир в кондоминиуме), так и субъективных (степень профессионализма участников отношений, отношения между собственниками помещений при непосредственном управлении).

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

Таким образом, при управлении многоквартирным домом ТСЖ или специализированным кооперативом возникает многоуровневая система управления , для которой характерна сложная структура договорных связей, т.к. в данных отношениях участвует несколько субъектов и наличествует несовпадение договорных и исполняющих звеньев, а сами отношения опосредованы заключением большого массива различных договоров.

Библиографический список

1. Братусь С. Н., Лунц Л. А. Вопросы хозяйственного договора. М.: Госюриздат, 1954. 155 с.

2. Халфина Р. О. Правовое регулирование поставки продукции в народном хозяйстве. М.: Изд-во АН СССР, 1963. 267 с.

4. Иоффе О. С. План и структура договорных связей // Советское государство и право. 1969. № 6. С. 51-60.

5. Овчинников Н. И. Сущность и значение структуры договорных связей // Правоведение. 1971. № 4. С. 59-66.

6. Пугинский Б.И. Коммерческое право. М.: Изд-во «Зерцало», 2005. 328 с.

7. Курц Н. А. Структура договорных связей в государственных и муниципальных закупках // Актуальные проблемы предпринимательского и корпоративного права в России и за рубежом (Москва, 22 апреля 2015 года): сб. научно-практич. ст. II Международной научно-практич. конференции. М.: Юстицинформ, 2015. С. 184-187.

8. Макаров О. В. Проблемы правового регулирования выполнения субподрядных строительных работ во взаимосвязи со структурой договорных связей по

128 Юридический вестник Cамаpскoгo университета

Ъм 4 № 1 2018

строительным подрядам // Правовые вопросы строительства, 2010. № 1. С. 8-13.

5. Ovchinnikov N. I. Sushchnost’ i znachenie struktury dogovornykh sviazei . Pravovedenie, 1971, no. 4, pp. 59—66 .

6. Putinsky B. I. Kommercheskoe pravo . M.: Izd-vo «Zertsalo», 2005, 328 p. .

A. V. Trufanov*

— прием, хранение и передача технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением таким домом документов, а также их актуализация и восстановление (при необходимости);

— сбор, обновление и хранение информации о собственниках и нанимателях помещений в многоквартирном доме, а также о лицах, использующих общее имущество в многоквартирном доме на основании договоров (по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме), включая ведение актуальных списков в электронном виде и (или) на бумажных носителях с учетом требований законодательства Российской Федерации о защите персональных данных;

— подготовка предложений по вопросам содержания и ремонта общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме для их рассмотрения общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе:

— разработка с учетом минимального перечня услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме;

— подготовка предложений по вопросам проведения капитального ремонта (реконструкции) многоквартирного дома;

— подготовка предложений о передаче объектов общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме в пользование иным лицам на возмездной основе на условиях, наиболее выгодных для собственников помещений в этом доме;

— организация рассмотрения общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме вопросов, связанных с управлением многоквартирным домом, в том числе:

— уведомление собственников помещений в многоквартирном доме о проведении собрания;

— обеспечение ознакомления собственников помещений в многоквартирном доме с информацией и (или) материалами, которые будут рассматриваться на собрании;

— подготовка форм документов, необходимых для регистрации участников собрания;

— подготовка помещений для проведения собрания, регистрация участников собрания;

— документальное оформление решений, принятых собранием;

— доведение до сведения собственников помещений в многоквартирном доме решений, принятых на собрании;

— организация оказания услуг и выполнения работ, предусмотренных перечнем услуг и работ, утвержденным решением собрания, в том числе:

— заключение договоров выполнения работ по ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;

— заключение с собственниками и пользователями помещений в многоквартирном доме договоров, содержащих условия предоставления коммунальных услуг;

— заключение договоров энергоснабжения, теплоснабжения и горячего водоснабжения, холодного водоснабжения, водоотведения с ресурсоснабжающими организациями в целях обеспечения предоставления собственникам и пользователям помещений в многоквартирном доме коммунальной услуги соответствующего вида;

— заключение иных договоров, направленных на достижение целей управления многоквартирным домом, обеспечение безопасности и комфортности проживания в этом доме;

— осуществление контроля за выполнением работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме исполнителями этих работ, в том числе документальное оформление приемки таких услуг и работ, а также фактов выполнения работ ненадлежащего качества;

— ведение претензионной, исковой работы при выявлении нарушений исполнителями услуг и работ обязательств, вытекающих из договоров выполнения работ по ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;

— взаимодействие с органами государственной власти и органами местного самоуправления по вопросам, связанным с деятельностью по управлению многоквартирным домом;

— организация и осуществление расчетов, в размере сумм поступивших от собственников помещений, за услуги и работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, включая услуги и работы по управлению многоквартирным домом, и коммунальные услуги, в том числе:

— начисление обязательных платежей и взносов, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и коммунальных услуг в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации;

— оформление платежных документов и направление их собственникам и пользователям помещений в многоквартирном доме;

— осуществление расчетов с ресурсоснабжающими организациями за коммунальные ресурсы, поставленные по договорам ресурсоснабжения в целях обеспечения предоставления в установленном порядке собственникам и пользователям помещений в многоквартирном доме коммунальной услуги соответствующего вида;

— ведение претензионной и исковой работы в отношении лиц, не исполнивших обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги, предусмотренную жилищным законодательством Российской Федерации;

— обращение к ресурсоснабжающим организациям на основании жалоб собственников;

— обеспечение собственниками помещений в многоквартирном доме контроля за исполнением решений собрания, выполнением перечней услуг и работ, повышением безопасности и комфортности проживания, а также достижением целей деятельности по управлению многоквартирным домом, в том числе:

— предоставление собственникам помещений в многоквартирном доме отчетов об исполнении обязательств по управлению многоквартирным домом с периодичностью и в объеме, которые установлены решением собрания и договором управления многоквартирным домом;

— раскрытие информации о деятельности по управлению многоквартирным домом в соответствии со стандартом раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами;

— прием и рассмотрение заявок, предложений и обращений собственников и пользователей помещений в многоквартирном доме;

— обеспечение участия представителей собственников помещений в многоквартирном доме в осуществлении контроля за качеством услуг и работ, в том числе при их приемке;

— информирование собственников жилых помещений об изменении тарифов на содержание и ремонт общего имущества, коммунальные ресурсы в порядке, установленном договором управления (информирование путем размещения информации на стендах);

— организация выполнения работ по ликвидации аварий в квартире;

— проведение осмотров помещений и составление актов осмотров (затопление, промерзание и прочее);

— снятие контрольных показаний индивидуальных приборов учета ГВС, ХВС, Э/Э в сроки, определенные законодательством РФ, с предварительным уведомлением собственников (уведомление путем размещения информации на стендах);

— контроль за использованием общедолевого имущества при оказании услуг интернет-связи и кабельного TV;

— представление и защита прав и законных интересов собственников в надзорных органах и судах в отношении общего долевого имущества;

— заключение договоров на оказание вспомогательных услуг собственникам помещений иными организациями (охрана, домофон, антенна, страхование и др.), осуществление контроля качества выполненных работ и оказанных услуг. Обеспечение своевременной оплаты за выполненные работы и предоставленные услуги;

— осуществление взаимосвязи с органами местного самоуправления, инспектирующими организациями, пенсионным фондом, управлением социальной защиты населения, инспектирующими организациями, обеспечение статистической отчетности;

— подготовка и повышение квалификации персонала управляющей компании;

— представление устных разъяснений гражданам (собственникам жилых помещений и членам их семей) о порядке пользования жилыми помещениями и общим имуществом МКД, а также размещение соответствующих сведений на информационных стендах;

— информирование собственников о технических отключениях на сетях РСО, влекущих за собой нарушение в подаче КР;

— осуществление приема документов от собственников на регистрацию и снятие с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства, подготовка и передача в орган регистрационного учета предусмотренных учетных документов, ведение и хранение поквартирных карточек регистрации по месту жительства;

— прием и выдача собственникам жилых помещений: документов для обмена паспорта по достижению возраста, документов для регистрации по месту жительства и (или) пребывания, заявление формы №6 и др. документов регистрационного учета;

— выдача справок собственникам жилых помещений: справок о составе семьи для получения субсидий и льгот, выписок из домовой книги и финансово-лицевого счета, справок о проживании на день смерти и др.;

— согласование условий установки (замены) индивидуальных приборов учета;

— ввод приборов учета в эксплуатацию;

— предоставление информации по порядку расчетов и произведению начислений размеров платы за жилое помещение и коммунальные услуги;

— подготовка предложений о проведении энергосберегающих мероприятий.

Статья 161. Выбор способа управления многоквартирным домом. Общие требования к деятельности по управлению многоквартирным домом

1. Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме, или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, постоянную готовность инженерных коммуникаций и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к предоставлению коммунальных услуг (далее — обеспечение готовности инженерных систем). Правительство Российской Федерации устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами.

1.1. Надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, о техническом регулировании, пожарной безопасности, защите прав потребителей, и должно обеспечивать:

1) соблюдение требований к надежности и безопасности многоквартирного дома;

2) безопасность жизни и здоровья граждан, имущества физических лиц, имущества юридических лиц, государственного и муниципального имущества;

3) доступность пользования помещениями и иным имуществом, входящим в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;

4) соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, а также иных лиц;

5) постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к осуществлению поставок ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с правилами предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах, установленными Правительством Российской Федерации.

1.2. Состав минимального перечня необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме услуг и работ, порядок их оказания и выполнения устанавливаются Правительством Российской Федерации.

1.3. Деятельность по управлению многоквартирными домами осуществляется на основании лицензии на ее осуществление, за исключением случая осуществления такой деятельности товариществом собственников жилья, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом и предусмотренного частью 3 статьи 200 настоящего Кодекса случая.

2. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем тридцать;

2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3) управление управляющей организацией.

2.1. При осуществлении непосредственного управления многоквартирным домом собственниками помещений в данном доме лица, выполняющие работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, обеспечивающие холодное и горячее водоснабжение и осуществляющие водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления), обращение с твердыми коммунальными отходами, несут ответственность перед собственниками помещений в данном доме за выполнение своих обязательств в соответствии с заключенными договорами, а также в соответствии с установленными Правительством Российской Федерации правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, правилами предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах.

2.2. При управлении многоквартирным домом товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом указанные товарищество или кооператив несут ответственность за содержание общего имущества в данном доме в соответствии с требованиями технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах, или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, за обеспечение готовности инженерных систем. Указанные товарищество или кооператив могут оказывать услуги и (или) выполнять работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме своими силами или привлекать на основании договоров лиц, осуществляющих соответствующие виды деятельности. При заключении договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией указанные товарищество или кооператив осуществляют контроль за выполнением управляющей организацией обязательств по такому договору, в том числе за оказанием всех услуг и (или) выполнением работ, обеспечивающих надлежащее содержание общего имущества в данном доме, за предоставлением коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах.

2.3. При управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах, или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, за обеспечение готовности инженерных систем.

3. Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

3.1. При прекращении управления многоквартирным домом товариществом собственников жилья, жилищным или жилищно-строительным кооперативом, иным специализированным потребительским кооперативом указанные товарищество, кооператив в течение трех рабочих дней с даты принятия решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме об изменении способа управления таким домом обязаны передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы, ключи от помещений, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, электронные коды доступа к оборудованию, входящему в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, и иные технические средства и оборудование, необходимые для эксплуатации многоквартирного дома и управления им, лицу, принявшему на себя обязательства по управлению многоквартирным домом, либо в случае выбора непосредственного способа управления многоквартирным домом собственнику помещения в многоквартирном доме, указанному в решении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о выборе непосредственного способа управления многоквартирным домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком многоквартирном доме.

4. Орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации в случаях, указанных в части 13 настоящей статьи и части 5 статьи 200 настоящего Кодекса, а также в случае, если в течение шести месяцев до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.

4.1. Информация о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации размещается на официальном сайте Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» для размещения информации о проведении торгов (далее — официальный сайт в сети «Интернет»). Правительством Российской Федерации определяются официальный сайт в сети «Интернет» и уполномоченный на его ведение орган. До определения Правительством Российской Федерации официального сайта в сети «Интернет» извещение о проведении открытого конкурса размещается на официальном сайте муниципального образования в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», а также опубликовывается в официальном печатном издании, предназначенном для опубликования информации о размещении заказов для муниципальных нужд. Информация о проведении указанного конкурса должна быть доступна для ознакомления всем заинтересованным лицам без взимания платы. Информация о результатах открытого конкурса размещается на сайте в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», на котором была размещена информация о его проведении, не позднее трех дней со дня определения таких результатов, а также опубликовывается в официальном печатном издании, в котором была опубликована информация о его проведении.

5. Орган местного самоуправления в течение десяти дней со дня проведения открытого конкурса, предусмотренного частью 4 настоящей статьи, уведомляет всех собственников помещений в многоквартирном доме о результатах указанного конкурса и об условиях договора управления этим домом. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны заключить договор управления этим домом с управляющей организацией, выбранной по результатам предусмотренного частью 4 настоящей статьи открытого конкурса, в порядке, установленном статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

6. Орган местного самоуправления не позднее чем за месяц до окончания срока действия указанного в части 5 настоящей статьи договора управления многоквартирным домом созывает собрание собственников помещений в этом доме для решения вопроса о выборе способа управления этим домом, если такое решение ранее не было принято в соответствии с частью 3 настоящей статьи.

7. Любой собственник помещения в многоквартирном доме может обратиться в суд с требованием обязать органы местного самоуправления выбрать управляющую организацию в соответствии с положениями части 4 настоящей статьи.

8. Заключение договора управления многоквартирным домом без проведения открытого конкурса, предусмотренного частями 4 и 13 настоящей статьи и частью 2 статьи 163 настоящего Кодекса, допускается, если указанный конкурс в соответствии с законодательством признан несостоявшимся.

8.1. Не допускается заключение договора управления многоквартирным домом по результатам открытого конкурса или в случае, если указанный конкурс признан несостоявшимся, ранее чем через десять дней со дня размещения информации о результатах указанного конкурса на официальном сайте в сети «Интернет». Данное требование не применяется до определения Правительством Российской Федерации официального сайта в сети «Интернет».

9. Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.

9.1. Утратил силу с 1 сентября 2014 года. — Федеральный закон от 21.07.2014 N 255-ФЗ.

10. Утратил силу с 1 июля 2019 года. — Федеральный закон от 21.07.2014 N 263-ФЗ.

10.1. Управляющая организация обязана обеспечить свободный доступ к информации об основных показателях ее финансово-хозяйственной деятельности, об оказываемых услугах и о выполняемых работах по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, о порядке и об условиях их оказания и выполнения, об их стоимости, о ценах (тарифах) на предоставляемые коммунальные услуги посредством ее размещения в системе. Порядок, состав, сроки и периодичность размещения в системе информации о деятельности по управлению многоквартирным домом и предоставления для ознакомления документов, предусмотренных настоящим Кодексом, товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, осуществляющими управление многоквартирным домом (без заключения договора с управляющей организацией), устанавливаются федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере информационных технологий, совместно с федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства, если иной срок размещения в системе указанной информации не установлен федеральным законом.

11. В случае, предусмотренном статьей 157.2 настоящего Кодекса, управляющая организация, товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, осуществляющие управление многоквартирным домом, в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, обязаны:

1) предоставлять ресурсоснабжающим организациям, региональному оператору по обращению с твердыми коммунальными отходами информацию, необходимую для начисления платы за коммунальные услуги, в том числе о показаниях индивидуальных приборов учета (при предоставлении таких показаний собственниками помещений в многоквартирном доме и нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного либо муниципального жилищного фонда в данном доме управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу) и коллективных (общедомовых) приборов учета, установленных в многоквартирном доме;

2) осуществлять контроль качества коммунальных ресурсов и непрерывности их подачи до границ общего имущества в многоквартирном доме;

3) принимать от собственников помещений в многоквартирном доме и нанимателей жилых помещений по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного либо муниципального жилищного фонда в данном доме обращения о нарушениях требований к качеству коммунальных услуг и (или) непрерывности обеспечения такими услугами, нарушениях при расчете размера платы за коммунальные услуги и взаимодействовать с ресурсоснабжающими организациями и региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами при рассмотрении указанных обращений, проведении проверки фактов, изложенных в них, устранении выявленных нарушений и направлении информации о результатах рассмотрения обращений в порядке, установленном Правительством Российской Федерации;

4) обеспечивать ресурсоснабжающим организациям доступ к общему имуществу в многоквартирном доме для осуществления приостановки или ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам помещений в многоквартирном доме и нанимателям жилых помещений по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного либо муниципального жилищного фонда в данном доме либо по соглашению с ресурсоснабжающими организациями осуществлять приостановку или ограничение предоставления коммунальных услуг собственникам помещений в многоквартирном доме и нанимателям жилых помещений по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного либо муниципального жилищного фонда в данном доме.

11.1. При непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в многоквартирном доме коммунальная услуга по обращению с твердыми коммунальными отходами собственникам и пользователям помещений в данном доме предоставляется региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами.

12. Управляющие организации, товарищества собственников жилья либо жилищные кооперативы или иные специализированные потребительские кооперативы, осуществляющие управление многоквартирными домами, не вправе отказываться от заключения в соответствии с правилами, указанными в части 1 статьи 157 настоящего Кодекса, договоров, в том числе в отношении коммунальных ресурсов, потребляемых при содержании общего имущества в многоквартирном доме, с ресурсоснабжающими организациями, которые осуществляют холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления), и региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами, за исключением случаев, предусмотренных частью 1 статьи 157.2 настоящего Кодекса. Срок действия и другие условия указанных договоров, заключаемых в том числе в отношении приобретения коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме, устанавливаются в соответствии с правилами, указанными в части 1 статьи 157 настоящего Кодекса. Собственники помещений в многоквартирных домах не вправе отказываться от заключения договоров, указанных в части 1 статьи 157.2 и в части 2 статьи 164 настоящего Кодекса.

13. В течение двадцати дней со дня выдачи в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома орган местного самоуправления размещает извещение о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации на официальном сайте в сети «Интернет» и не позднее чем в течение сорока дней со дня размещения такого извещения проводит в соответствии с частью 4 настоящей статьи открытый конкурс, за исключением случая, предусмотренного частью двадцать пятой статьи 7.3 Закона Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации. В течение десяти дней со дня проведения открытого конкурса орган местного самоуправления уведомляет всех лиц, принявших от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, о результатах открытого конкурса и об условиях договора управления данным домом. Указанные лица обязаны заключить договор управления данным домом с управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса. Если в течение двух месяцев со дня проведения открытого конкурса собственники не заключили договор управления с управляющей организацией, такой договор считается заключенным на условиях, определенных открытым конкурсом.

14. До заключения договора управления многоквартирным домом между лицом, указанным в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, и управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, управление многоквартирным домом осуществляется управляющей организацией, с которой застройщиком должен быть заключен договор управления многоквартирным домом не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

14.1. В случае прекращения использования здания в качестве наемного дома собственник, которому принадлежат все помещения в многоквартирном доме, принимает решения по вопросам, связанным с управлением многоквартирным домом, в порядке, установленном частью 7 статьи 46 настоящего Кодекса. В случае продажи или отчуждения иным образом первого помещения в данном многоквартирном доме собственники помещений в данном многоквартирном доме в течение одного года со дня продажи или отчуждения иным образом первого помещения в данном многоквартирном доме должны выбрать на общем собрании таких собственников и реализовать способ управления данным многоквартирным домом.

15. Организация, осуществляющая поставки ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, отвечает за поставки указанных ресурсов надлежащего качества до границ общего имущества в многоквартирном доме и границ внешних сетей инженерно-технического обеспечения данного дома, если иное не установлено договором с такой организацией.

15.1. Региональный оператор по обращению с твердыми коммунальными отходами отвечает за оказание коммунальной услуги по обращению с твердыми коммунальными отходами начиная от места накопления твердых коммунальных отходов, если иное не установлено договором.

16. Лицо, которое несет ответственность за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, в пределах оказания данных услуг обязано обеспечивать состояние общего имущества в многоквартирном доме на уровне, необходимом для предоставления коммунальных услуг надлежащего качества.

17. Управление многоквартирным домом, в отношении которого собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления таким домом в порядке, установленном настоящим Кодексом, или выбранный способ управления не реализован, не определена управляющая организация, в том числе по причине признания несостоявшимся открытого конкурса по отбору управляющей организации, проводимого органом местного самоуправления в соответствии с настоящим Кодексом, осуществляется управляющей организацией, имеющей лицензию на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, определенной решением органа местного самоуправления в порядке и на условиях, которые установлены Правительством Российской Федерации. Такая управляющая организация осуществляет деятельность по управлению многоквартирным домом до выбора собственниками помещений в многоквартирном доме способа управления многоквартирным домом или до заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией, определенной собственниками помещений в многоквартирном доме или по результатам открытого конкурса, предусмотренного частью 4 настоящей статьи, но не более одного года.

2.7.4. Необходимость открытого конкурса

1. Если назначена управляшка, конкурс нужно проводить?

2. А возможны «прямые договоры» при назначенной управляшки?

3. Кто и как выбирает назначенные управляшки?

4. Каким образом должен быть подписан договор управления в этом случае?

5. Что произойдёт, когда объявят открытый конкурс?

6. В каких случаях объявляют открытый конкурс?

1. Если назначена управляшка, конкурс нужно проводить?

Да, конкурс в данном случае нужно провести.С 12.01.2019 г. вступила в силу ч. 17 ст. 161 ЖК РФ следующего содержания:

«Управление многоквартирным домом, в отношении которого собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления таким домом в порядке, установленном настоящим Кодексом, или выбранный способ управления не реализован, не определена управляющая организация, в том числе по причине признания несостоявшимся открытого конкурса по отбору управляющей организации, проводимого органом местного самоуправления в соответствии с настоящим Кодексом, осуществляется управляющей организацией, имеющей лицензию на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, определённой решением органа местного самоуправления в порядке и на условиях, которые установлены Правительством Российской Федерации.

Такая управляющая организация осуществляет деятельность по управлению многоквартирным домом до выбора собственниками помещений в многоквартирном доме способа управления многоквартирным домом или до заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией, определённой собственниками помещений в многоквартирном доме или по результатам открытого конкурса, предусмотренного частью 4 настоящей статьи, но не более одного года».

Постановлением Правительства РФ от 21.12.2018 г. № 1616 (в силе также с 12.01.2019 г.) утверждены Правила определения управляющей организации для управления многоквартирным домом, в отношении которого собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления таким домом или выбранный способ управления не реализован, не определена управляющая организация, а также внесены изменения в некоторые нормативно-правовые акты Правительства РФ.

В соответствии с п. 2 Постановления № 1616 определение управляющей организации осуществляется решением органа местного самоуправления, органа государственной власти субъектов РФ — городов Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя, если законом соответствующего субъекта РФ не предусмотрено иное (далее соответственно — уполномоченный орган, решение об определении управляющей организации), содержащим в том числе:

  • перечень работ и услуг по содержанию МКД в соответствии с Минимальным перечнем (Постановление Правительства № 290 от 03.04.2013 г.);

  • размер платы за содержание общего имущества, равный размеру платы, установленному ОМСУ или субъектом РФ, в соответствии с п. 4 ст. 158 ЖК РФ.

2. А возможны «прямые договоры» при назначенной управляшки?

Пунктом 3 Постановления № 1616 установлено, что предоставление коммунальных услуг осуществляется РСО в соответствии с пп. «б» п. 17 Правил № 354. РСО приступает к предоставлению коммунальных услуг на основании ч. 17 ст. 161 ЖК РФ с момента внесения изменений в реестр лицензий субъекта РФ.

Как видим, в данной ситуации предусмотрены только прямые договоры собственников с РСО, то есть управляющая организация не является исполнителем коммунальных услуг, а приобретает у РСО только КР СОИ.

Однако п. 4 Постановления № 1616 указано, что решение об определении управляющей организации не может являться основанием для непроведения открытого конкурса.

3. Кто и как выбирает назначенные управляшки?

В п. 5 Постановления № 1616 указано, что ОМСУ формирует Перечень организаций для управления МКД, в отношении которого собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления таким домом или выбранный способ управления не реализован, не определена управляющая организация.

В указанный Перечень включаются управляющие организации, которые подали заявление о включении в него, и (или) организации, которые подали заявку и признаны участниками открытого конкурса. Но для включения последних в перечень необходимо, чтобы участие в конкурсе обуславливалось документальным согласием (см. п. 52 Правил № 75) претендентов на включение в Перечень при участии в таком конкурсе.

Датой включения в Перечень будет считаться дата подачи управляющей организацией заявления о включении в Перечень или дата составления протокола открытого конкурса о рассмотрении заявок (п. 6 Постановления № 1616).

В п. 7 Постановления № 1616 говорится об актуализации Перечня не реже чем 1 раз 5 лет, а также в трёхдневный срок с момента:

  • аннулирования лицензии управляющей организации;

  • истечения срока лицензии управляющей организации;

  • поступления заявления от управляющей организации о включении или исключения из перечня;

  • составления протокола о рассмотрении заявок открытого конкурса по отбору управляющей организации.

В п. 8 Постановления № 1616 установлены критерии по выбору управляющей организации при принятии решения ОМСУ об определении управляющей организации — наименьшее количество домов в лицензии УО. А если управляющие организации управляют одинаковым количеством домов, то решение будет принято в пользу той организации, которая включена в Перечень ОМСУ раньше.

Также в п. 9 Постановления № 1616 указано, что решение не может быть принято в отношении той организации, с которой собственники ранее уже расторгли договор управления. Если сведения о конкретном доме были ранее исключены из реестра лицензий данной управляющей организации, она также не может быть назначена для управления данным МКД.

В п. 10 Постановления № 1616 указаны обязанности уполномоченного органа после принятия решения об определении управляющей организации:

  • в течение 1 рабочего дня направляет решение в орган ГЖН и выбранной управляющей организации, размещает его в ГИС ЖКХ и на своём официальном сайте в сети «Интернет»;

  • в течение 5 рабочих дней направляет решение собственникам или (при отсутствии заключенного договора управления между застройщиком и управляющей организацией в силу п. 14 ст. 161 ЖК РФ) — лицам, принявшим помещения в МКД от застройщика, после ввода МКД в эксплуатацию, по акту или иному документу.

Каким образом должно быть направлено решение об определении управляющей организации собственникам и «дольщикам»? В Постановлении этот момент не конкретизирован.

4. Каким образом должен быть подписан договор управления в этом случае?

Как установлено ч. 2 ст. 162 ЖК РФ, сторонами договора управления являются управляющая организация и собственники помещений в МКД. Также от имени собственников договор управления может быть заключён ТСЖ, ЖСК. Обязанность заключить договор управления МКД до момента выбора управляющей организации возложена и на застройщика после получения им разрешения на введение МКД в эксплуатацию (ч. 14 ст. 161 ЖК РФ).

В ч 1 ст. 162 ЖК РФ предусмотрено, что при выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в МКД с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.

Но в ч. 5 ст. 162 ЖК РФ так и не был включён случай управления МКД выбранной решением ОМСУ управляющей организацией, то есть такого договора управления ЖК РФ не знает.

В ч. 17 ст. 161 ЖК РФ установлено, что управление МКД осуществляется управляющей организацией на основании решения ОМСУ не более одного года, но в ч. 17 ст. 161 ЖК РФ, в ст. 162 ЖК РФ, в Постановлении № 1616, а также в иных нормах не указывается, кто должен подписать (и должен ли) договор управления с назначенной решением ОМСУ управляющей организацией.

Таким образом, заключение договора управления в связи с принятым решением ОМСУ о назначении управляющей организации ЖК РФ не предусмотрено.

Между тем в силу подп. «г» п. 2 Порядка и сроков внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации утв. Приказом Минстроя РФ от 25.12.2015 г. № 938) заявление о внесении изменений в реестр лицензий субъекта РФ должно содержать реквизиты распорядительного документа ОМСУ, органов исполнительной власти ГФЗ — Москвы, Санкт-Петербурга, Севастополя, в случае заключения договора управления МКД, в соответствии с ч. 17 ст. 161 ЖК РФ.

При этом подп. «е» п. 3 Порядка установлено, что к заявлению о внесении изменений в реестр лицензий прилагается копия договора управления многоквартирным домом, заключённого с управляющей организацией на основании распорядительного документа органа местного самоуправления, органа исполнительной власти ГФЗ — Москвы, Санкт-Петербурга, Севастополя в случаях, предусмотренных ч. 17 ст. 161 ЖК РФ.

В каком порядке происходит подписание договора управления при назначении управляющей организации решением ОМСУ? Кто является второй его стороной? Ответа в ч. 2 ст. 162 ЖК РФ нет.

Для включения МКД в реестр лицензий лицензиат в любом случае должен приложить к заявлению копию договора управления, разместить его в ГИС ЖКХ. Кстати, и в ч. 3 ст. 200 ЖК РФ осталась обязанность прежней УО управлять домом до момента выбора управляющей организации на ОСС или выбора управляющей организации по итогам открытого конкурса.

5. Что произойдёт, когда объявят открытый конкурс?

Начнём с того, что каждая новостройка может являться объектом интереса для нескольких управляющих организаций:

  • во-первых, заключившая с застройщиком договор управления организация скорее всего не намерена тихо уйти после истечения срока действия договора;

  • во-вторых, (и это альтернатива первому варианту) если застройщик вовсе не заключал договор управления (бывает и такое), муниципалитет мог назначить временную управляшку, которая (несмотря на свой весьма туманный статус) тоже вряд ли самостоятельно уйдёт;

  • в-третьих, есть и другие лицензиаты, которые прекрасно понимают, что появился «ничейный» дом (поскольку вышеперечисленных конкурентов всерьёз не воспринимают).

А теперь посмотрим, что установлено ч. 4 ст. 161 ЖК РФ:

«Орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации в случаях, указанных в части 13 настоящей статьи и части 5 статьи 200 настоящего Кодекса, а также в случае, если в течение шести месяцев до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключённого по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.».

Формулировка безусловная, то есть муниципалитет не «вправе провести», а именно «проводит», то есть это его обязанность. Кстати, ФАС России достаточно широко практикует привлечение органов местного самоуправления к ответственности за нарушение антимонопольного законодательства (аргументацией является то, что непроведение конкурса ограничивает конкуренцию).

В силу ч. 1 ст. 15 Федерального закона от 26.07.2006 г. № 135-ФЗ «О защите конкуренции» органам местного самоуправления запрещается осуществлять действия (бездействие), которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению, устранению конкуренции. Бездействие ОМСУ (непроведения открытого конкурса) может содержать признаки нарушения ч. 1 ст. 15 Федерального закона № 135-ФЗ (письмо ФАС России от 09.10.2015 г. № АЦ/54994/15).

Отметим также, что бездействие ОМСУ, которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению или устранению конкуренции, может повлечь административную ответственность по ст. 14.9 КоАП РФ. Органы прокуратуры это знают и уже отработали как механизм внесения представлений об устранении нарушений законодательства, поскольку вполне обоснованно считают, что бездействие муниципалитета является нарушением указанного положения ст. 161 ЖК РФ, так и привлечение к административной ответственности должностных лиц ОМСУ.

В сложившейся ситуации было бы наивным полагать, что орган местного самоуправления забудет о новостройке.

6. В каких случаях объявляют открытый конкурс?

Открытый конкурс будет объявлен в следующих случаях:

  • в течение 20 дней со дня выдачи разрешения на ввод новостройки в эксплуатацию;

  • в указанном в ч. 5 ст. 200 ЖК РФ случае (к новостройкам не относится);

  • в течение 6 месяцев до дня проведения конкурса собственниками не выбран способ управления этим домом или принятое решение о выборе способа управления не было реализовано.

Эта ситуация требует комментария, поскольку применительно к новостройке она вполне возможна: например, способ управления выбран, но не реализован (не произведена государственная регистрация созданного ТСЖ, не выбрана конкретная управляшка).

Дело в том, что если сопоставить части 4 и 13 ст. 161 ЖК РФ, увидим, что законодатель разделяет понятия «объявление конкурса» и «проведение конкурса». Более подробно механизм изложен в Правилах проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом (утв. постановлением Правительства РФ от 6 февраля 2006 г. № 75), где в п. 37 указано, что извещение о проведении конкурса размещается на официальном сайте не менее чем за 30 дней до даты окончания срока подачи заявок на участие в конкурсе. А непосредственно проведение конкурса состоится позже, после процедуры рассмотрения поданных заявок и определения участников конкурса.

Возникает вопрос: толковать ли буквально указание про «шесть месяцев до дня проведения конкурса»? Да, поскольку иное будет противоречить смыслу ч. 4 ст. 161 ЖК РФ. Соответственно, будет достаточно всего пяти месяцев без выбранного/реализованного способа управления для того, чтобы муниципалитет объявил конкурс (положенные по Правилам № 75 тридцать дней с объявления до окончания подачи заявок это и есть шестой месяц).

Ну и вполне логично, что если после объявления о проведении конкурса собственники спохватятся и выберут управляшку или зарегистрируют ТСЖ в налоговой, то муниципалитет от проведения конкурса откажется, поскольку в силу п.39 Правил № 75 в случае если до дня проведения конкурса собственники помещений в многоквартирном доме выбрали способ управления многоквартирным домом и реализовали решение о выборе способа управления этим домом, конкурс не проводится.

  • до окончания срока действия договора управления, заключённого по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления или принятое решение о выборе способа управления не реализовано.

Здесь необходимо прокомментировать формулировку ч.6 ст. 161 ЖК РФ:

«Орган местного самоуправления не позднее чем за месяц до окончания срока действия указанного в части 5 настоящей статьи договора управления многоквартирным домом созывает собрание собственников помещений в этом доме для решения вопроса о выборе способа управления этим домом, если такое решение ранее не было принято в соответствии с частью 3 настоящей статьи».

Первое: муниципалитет имеет право созвать собрание сколь угодно рано, ибо ограничение одно — «не позднее». Ограничения «не ранее» не установлено.

Второе: если способ управления новостройкой был выбран, но не был реализован, муниципалитет не обязан проводить собрание. Это логично, если выбрано управление ТСЖ; если люди сами выбрали, пусть сами и реализуют (=регистрируют юридическое лицо). А если имеется нереализованный способ управления — управление управляющей организацией? Вроде бы логики нет: не будет ли такая ситуация бесконечной? Есть МКД, способ выбран, но не реализован. А муниципалитет вроде как и не вправе собрание провести…

Но логика всё же есть: проведение собрания не требуется. Муниципалитету в данной ситуации неважно, какой способ управления выбран. Главное — он не реализован, а это безусловное основание для проведения открытого конкурса.

Выбрали, скажем, управление ТСЖ, но не зарегистрировали его. Вот и получите конкурс и договор управления с победителем конкурса… Не спохватитесь на исходе срока действия «конкурсного» договора — получите следующий конкурс…

В соответствии с подп. 2 п. 3 Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом (утв. постановлением Правительства РФ от 06.02.2006 г. № 75 (далее — Правила № 75)), конкурс проводится, если принятое собственниками помещений в МКД решение о выборе способа управления домом не реализовано.

Верховный Суд РФ в решении от 10.08.2009 г. № ГКПИ09-830 (оставлено без изменения определением Кассационной коллегии ВС РФ от 13.10.2009 г. № КАС09-447) признал недействующим со дня вступления решения в законную силу абзац первый п. 39 Правил № 75 в части, позволяющей не проводить конкурс по отбору управляющей организации в случае, если до дня его проведения собственники жилых помещений в многоквартирном доме выбрали способ управления этим домом, но не реализовали принятое решение о выборе способа управления МКД.

С 01.01.2019 года пункт 39 Правил № 75 изложен в новой редакции:

«В случае если до дня проведения конкурса собственники помещений в многоквартирном доме выбрали способ управления многоквартирным домом и реализовали решение о выборе способа управления этим домом, конкурс не проводится. Отказ от проведения конкурса по иным основаниям не допускается.».

Соответственно, принимая решение об отмене конкурса, организатор должен убедиться в наличии оснований к отмене, предусмотренных п. 39 Правил № 75. Сами Правила № 75 никакого алгоритма или указаний на форму проверки наличия таких оснований не содержат. На практике организатор предлагает заинтересованному лицу представить документы, подтверждающие и выбор способа управления МКД, и его реализацию. А уж как эти документ будут проверяться…

В каждом регионе возможны свои особенности, но общее одно — организатор конкурса по Правилам № 75 не имеет полномочий по самостоятельному истребованию документов, поэтому будет рад любому документу, который ему представят. Но обратиться в орган ГЖН вполне могут…

Реализация выбранного способа управления зависит от самого способа, которых у нас всего три.

Если на собрании выбрано управление товариществом собственников жилья, то реализацией его будет создание ТСЖ и его государственная регистрация в качестве юридического лица.

Если выбран способ управления управляющей организацией, реализация данного способа управления подразумевает заключение договора управления с учётом ч. 1 ст. 162 ЖК РФ.

Если же выбран непосредственный способ управления, то и он должен быть реализован: необходимо как минимум заключить договоры с лицами, выполняющими работы по содержанию и ремонту ОИ В МКД, обеспечивающими ХВС и ГВС, осуществляющими водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твёрдого топлива при наличии печного отопления), обращение с твёрдыми коммунальными отходами.

Таким образом, в отношении новостройки управляющая организация (заключившая договор с застройщиком или «получившая» новостройку по конкурсу или назначенная решением ОМСУ «временная» управляшка) имеет первоочередной задачей проведение ОСС и выбор способа управления (с последующей его реализацией, естественно).

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *