Наемные дома социального использования, что это?

Так уж получается, что в нашей стране всегда существует очередь на социальное жилье и это при том, что коммерческого строится все больше и раскупается оно еще на стадии строительства. Времена меняются, однако жилищных проблем у россиян не становится меньше. Государство пытается решать социальные задачи, в том числе и жилищные вопросы. Но получается ли это, вот в чем вопрос. В любом случае, новые законодательные инициативы интересны с практической точки зрения для специалистов, занимающихся недвижимостью, и для простых людей, которые хотят решить свои жилищные вопросы.
22 июля 2014 г. вступил в силу Федеральный закон от 21.07.2014 г. № 217-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части законодательного регулирования отношений по найму жилых помещений жилищного фонда социального использования».
Данный федеральный закон является прямым следствием Указа Президента РФ от 07.05.2012 г., который предусматривал создание доступного арендного жилья для россиян путем развития жилищного фонда на некоммерческой основе.
Предполагается, что за счет создания наемных домов будут улучшены жилищные условия граждан, которые не могут себе позволить купить жилье по рыночным ценам или каким-либо другим способом.
Кому будет предоставляться жилье из жилищного фонда социального использования?
Согласно ст. 91.3 Жилищного кодекса РФ, жилые помещения из жилищного фонда социального использования будут предоставляться нуждающимся при следующих условиях.
— Доход граждан и членов их семей, не имеющих жилья, не должен позволять им купить себе жилое помещение за собственные средства, за кредитные денежные средства или за счет иных займов. Однако он не может быть признан малоимущим и не должен состоять на учете в качестве малоимущего.
— Жилое помещение из жилищного фонда социального использования предоставляется исключительно российским гражданам. Иностранцы или не граждане не вправе претендовать на аренду жилья в наемных домах.
— Чтобы получить жилье из жилищного фонда социального использования, необходимо встать на учет в органах местного самоуправления путем подачи соответствующего заявления и документов.
— После постановки на учет в качестве нуждающегося необходимо подать заявление наймодателю о предоставлении жилого помещения на некоммерческой основе.
Согласно ст. 91.14 Жилищного кодекса РФ, наймодателями некоммерческого жилья могут быть уполномоченные государственные или муниципальные органы, юридические лица, которые являются собственниками наемных домов. Отказать в принятии заявления о предоставлении жилого помещения на некоммерческой основе вышеуказанные лица не вправе.
Предполагается, что основными нанимателями в наемных домах станут многодетные семьи, которые не имеют возможности купить жилье и не являются малоимущими. Также будут претендовать на получение жилья в наемных домах молодые семьи, жилье которыми еще не нажито и их доход не позволяет им купить недвижимость.
«Тонкости» договора найма жилого помещения из жилищного фонда социального использования
Согласно ст. 91.6 Жилищного кодекса РФ, договор некоммерческого найма может быть заключен на срок до десяти лет по решению нанимателя, но не менее чем на один год. У нанимателя есть право продлить договор некоммерческого найма, если срок договора истекает.
Права и обязанности наймодателя и нанимателя по договору некоммерческого найма предусмотрены ст. 91.7 Жилищного кодекса РФ. Условием договора некоммерческого найма будет являться отсутствие возможности у нанимателя сдать наемное жилье в аренду.
Получить в собственность жилое помещение из жилищного фонда социального использования не получится ни при каких обстоятельствах. Наниматель обязан за свой счет осуществлять ремонт арендованного жилого помещения по договору некоммерческого найма.
Основания расторжения и прекращения договора некоммерческого найма предусмотрены ст. 91.10 Жилищного кодекса РФ. Договор может быть расторгнут по взаимному соглашению сторон в любое время, а также по решению нанимателя при наличии согласия на расторжение всех членов его семьи.
Наймодатель в судебном порядке может просить расторгнуть договор некоммерческого найма с нанимателем при следующих условиях:
— при неоплате или несвоевременной оплате жилья нанимателем;
— сдаче жилья нанимателем в аренду третьим лицам;
— при наличии у нанимателя или членов его семьи других жилых помещений, которые можно использовать для проживания;
— в случае разрушения жилого помещения нанимателем или членами его семьи, или лицами, ответственность за которых несет наниматель;
— при нарушении нанимателем прав соседей, если совместное проживание невозможно в результате действий нанимателя;
— при использовании жилого помещения в других любых целях, кроме проживания в нем нанимателя и членов его семьи.
Прогнозируемые недостатки и минусы
1. Наемные дома будут строиться частными застройщиками, которые в настоящее время не заинтересованы в постройке таких домов, так как это лишние расходы и никакой прибыли. В очередь за «наемными» квартирами выстроится много нуждающихся, но пока совершенно не ясно, куда их будут вселять.
2. Жилые помещения, которые планируется сдавать на некоммерческой основе, скорее всего, будут низкого качества, что объясняется нежеланием наймодателей вкладывать большие деньги в не приносящие доходов проекты.
3. В связи с тем, что в наемных домах в основной своей массе будут жить семьи с небольшим достатком, зачастую не работающие, можно ожидать повышенный уровень преступности и прочих негативных явлений для общества.
4. Предполагается, что наемные дома будут заполняться процентов на пятьдесят на некоммерческой основе, а другая половина будет продаваться за деньги. В данных обстоятельствах возможны бытовые конфликты между жильцами по некоммерческим и коммерческим договорам, так как речь идет о разных уровнях доходов, возможностях, взглядах на жизнь и др.
5. Плата за предоставление жилья на некоммерческой основе устанавливается наймодателем, что, вероятно, приведет к завышению цены за аренду жилья в наемных домах. По крайней мере, наймодатели будут к этому стремиться. При этом следует отметить, что наймодатель не вправе ставить цель извлечения прибыли при сдаче жилья из наемных домов, и все полученные денежные средства должны пойти на оплату обслуживания наемных домов и улучшение условий жизни жильцов.
6. Если процедурные вопросы не будут проработаны как следует, наемные дома станут лакомым куском для коррупционеров, которые за откаты будут предоставлять гражданам возможность стать на учет или заключить договор некоммерческого найма.
Очевидные плюсы использования некоммерческого жилья
1. При определении размера платы на аренду жилья в наемных домах будут устанавливаться ограничения, выше которых плата за жилье не может быть назначена. Хотя это и не исключает злоупотреблений со стороны наймодателей различными способами.
2. Цена за аренду жилья в наемных домах может быть изменена один раз в три года, и не чаще. С учетом ежегодной инфляции и роста цен на товары и услуги фиксация цены на три года — положительный фактор для нанимателей жилья.
3. Предполагается, что для увеличения объемов строительства наемных домов будут выработаны дополнительные меры для стимулирования застройщиков, что, возможно, заставит их по-другому взглянуть на бесприбыльное для них дело.
Одна из мер — получение застройщиками государственной земли для освоения без проведения соответствующих аукционов. Также возможно субсидирование регионами деятельности застройщиков по постройке наемных домов.
4. В результате постройки наемных домов появляется надежда на улучшение жилищных условий простых российских граждан и их семей.
5. Цена аренды в таких домах, скорее всего, будет значительно ниже рыночных арендных цен, иначе зачем было бы все это затевать?
6. При благоприятном развитии ситуации, когда некоммерческого жилья будет много и на него не будет большой очереди, данное обстоятельство может сказаться на рыночных ценах арендного жилья. То есть цены на аренду жилья могут снизиться, но это, как говорится, скорее всего из области фантастики.
Выводы и рекомендации
В целом специалисты со скептицизмом относятся к перспективам развития проекта жилищного фонда социального использования, так как по большому счету это необходимо только российским гражданам, которые не имеют жилья. Застройщики не особо заинтересованы в строительстве наемных домов по причине дополнительных расходов с неизвестными результатами.
Если подобные наемные дома и будут строиться, то низкого качества. Вполне вероятно, что наемные дома будут напоминать старые советские хрущевки, условия проживания в которых всегда оставляли желать лучшего.
Также можно отметить, что прослеживается желание государства в лице соответствующих органов перекинуть часть потенциальных очередников из очереди на получение бесплатного жилья на праве собственности в очередь некоммерческого найма жилья. Но можно говорить и о том, что законотворческие органы в соответствии с поставленными перед ними задачами предпринимают попытки решения жилищных проблем граждан, по крайней мере, делают вид.

Определение понятия «жилое помещение»
Виды жилых помещений:

  • жилой дом (жилой дом многоквартирный, индивидуальный жилой дом, блокированный жилой дом; по типу: жилое здание галерейного типа, жилое здание коридорного типа, жилое здание секционного типа);
  • квартира, коммунальная квартира;
  • комната.

Виды жилищного фонда в зависимости от целей использования
Виды жилых помещений специализированного жилищного фонда
Виды жилищного фонда в зависимости от вида собственности на жилое помещение
Жилище и жилое помещение. Разница в понятиях

Определение понятия «жилое помещение»

В статье 130 ГК РФ в качестве самостоятельных объектов гражданских прав выделяются такие виды недвижимого имущества, как жилые и нежилые помещения.

В соответствии с ч. 2 ст. 15 ЖК РФ жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

Порядок признания помещения жилым помещением и требования, которым должно отвечать жилое помещение, устанавливаются Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции».

Статья 16 ЖК РФ устанавливает следующие виды жилых помещений:

1) жилой дом, часть жилого дома;
2) квартира, часть квартиры;
3) комната.

Виды жилых помещений

Определение понятия «жилой дом», прежде всего, содержится в части 2 статьи 16 ЖК РФ:

Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Выделяют многоквартирные, индивидуальные, блокированные жилые дома:

  • Жилой дом многоквартирный — жилой дом, в котором квартиры имеют общие внеквартирные помещения и инженерные системы («Методическое пособие по содержанию и ремонту жилищного фонда. МДК 2-04.2004» (утв. Госстроем России).
  • Индивидуальный жилой дом — отдельно стоящий жилой дом с количеством этажей не более чем три, предназначенный для проживания одной семьи (объект индивидуального жилищного строительства) (Решение Совета депутатов городского поселения Шаховская МО от 29.10.2013 N 10/62 (в редакции от 28.10.2014) «Об утверждении Правил землепользования и застройки городского поселения Шаховская Шаховского муниципального района Московской области»).
  • Индивидуальный жилой дом — одноквартирный жилой дом, предназначенный для проживания одной семьи и имеющий придомовый участок (Решение Совета депутатов городского округа Дзержинский МО от 22.02.2012 N 5/2 (в редакции от 28.11.2012) «О Положении об утверждении Правил землепользования и застройки муниципального образования «Городской округ Дзержинский» Московской области»).
  • Блокированный жилой дом: Здание, состоящее из двух квартир и более, каждая из которых имеет непосредственно выход на придомовую территорию (Приказ МЧС России от 24.04.2013 N 288 (в редакции от 18.07.2013) «Об утверждении свода правил СП 4.13130 «Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям» (вместе с «СП 4.13130.2013. Свод правил. Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям»).
  • Блокированный жилой дом — жилой дом с количеством этажей не более чем три, состоящий из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет индивидуальный выход на территорию общего пользования (Решение Совета депутатов городского поселения Шаховская МО от 29.10.2013 N 10/62 (в редакции от 28.10.2014) «Об утверждении Правил землепользования и застройки городского поселения Шаховская Шаховского муниципального района Московской области»).
  • Блокированный жилой дом — здание квартирного типа, состоящее из двух и более квартир, каждая из которых имеет непосредственный выход на приквартирный участок («Методические рекомендации по защите прав участников реконструкции жилых домов различных форм собственности» (утв. Приказом Госстроя РФ от 10.11.1998 N 8).

По типу выделяют следующие жилые здания:

  • Жилое здание галерейного типа — здание, в котором квартиры (или комнаты общежитий) имеют выходы через общую галерею не менее чем на две лестницы («Методические рекомендации по защите прав участников реконструкции жилых домов различных форм собственности» (утв. Приказом Госстроя РФ от 10.11.1998 N 8).
  • Жилое здание коридорного типа: здание, в котором все квартиры этажа имеют выходы через общий коридор не менее чем в две лестничные клетки («СП 4.13130.2013. Свод правил. Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям» (утв. Приказом МЧС России от 24.04.2013 N 288).
  • Жилое здание коридорного типа — здание, в котором квартиры (или комнаты общежитий) имеют выходы на лестницы через общий коридор («Методические рекомендации по защите прав участников реконструкции жилых домов различных форм собственности» (утв. Приказом Госстроя РФ от 10.11.1998 N 8).
  • Жилое здание секционного типа: здание, состоящее из одной или нескольких секций, отделенных друг от друга в жилой части строительными конструкциями без проемов и имеющих самостоятельные эвакуационные выходы («СП 4.13130.2013. Свод правил. Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям» (утв. Приказом МЧС России от 24.04.2013 N 288).
  • Жилое здание секционного типа — здание, состоящее из одной или нескольких секций («Методические рекомендации по защите прав участников реконструкции жилых домов различных форм собственности» (утв. Приказом Госстроя РФ от 10.11.1998 N 8).

Квартира

Определение понятия «квартира» содержится в части 3 статьи 16 Жилищного кодекса РФ:

Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Определения понятия «квартира» в законодательстве

  • Жилая квартира — жилые комнаты, коридоры, холлы, кухни, санузлы, ванные, кладовые, внутренние тамбуры, передние («Методическое пособие по содержанию и ремонту жилищного фонда. МДК 2-04.2004» (утв. Госстроем России).
  • Жилая квартира — изолированная часть здания, предназначенная для проживания одной или нескольких семей.
  • Жилая квартира в двух уровнях — квартира, жилые и подсобные помещения которой размещены в двух смежных этажах и соединены внутриквартирной лестницей («Методические рекомендации по защите прав участников реконструкции жилых домов различных форм собственности» (утв. Приказом Госстроя РФ от 10.11.1998 N 8)

Определение понятия «жилая квартира» в литературе:

Жилая квартира — «конструктивно обособленная сложная функциональная часть жилого строения или нежилого строения с жилыми помещениями, предназначенная и в административном порядке признанная пригодной для постоянного проживания граждан, имеющая обособленный вход с улицы или с площадки общего пользования и не имеющая в своих пределах функциональных частей (площадей, объемов) других квартир (мест общего пользования)» (Кичихин А.Н. Жилищные права. Пользование и собственность: комментарии и разъяснения / А.Н. Кичихин, И.Б. Марткович, Н.А. Щербакова; Под ред. И.Б. Мартковича. М.: Юристъ, 1997. С. 94.)

Коммунальная квартира

  • Коммунальная квартира — квартира, состоящая из нескольких жилых помещений (комнат), принадлежащих двум и более пользователям и (или) собственникам, не являющимся членами одной семьи, на основании отдельных договоров, сделок, иных действий, предусмотренных законодательством, совместно использующим вспомогательные помещения (места общего пользования квартиры) и инженерное оборудование в местах общего пользования («Методические рекомендации по осуществлению в МЧС России предоставления сотрудникам федеральной противопожарной службы Государственной противопожарной службы единовременной социальной выплаты» (утв. МЧС России 23.07.2015 N 2-4-87-27-25).
  • Коммунальная квартира — квартира, обеспечивающая возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в многоквартирном доме и помещениям общего пользования в квартире, состоящая из нескольких жилых помещений (комнат), в которой проживают два и более пользователя и (или) собственника, не являющихся членами одной семьи, на основании отдельных договоров социального найма, найма, безвозмездного пользования, заключенных с городом Москвой в установленном порядке в отношении отдельных жилых помещений в квартире (комнат), или на основании права собственности на отдельные жилые помещения в квартире (комнаты) (ст. 11 Закона г. Москвы от 27.01.2010 N 2 (в редакции от 28.12.2016) «Основы жилищной политики города Москвы»).

Комната

Определение понятия «комната» содержится в части 4 статьи 16 Жилищного кодекса РФ:

Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

Жилая комната: жилое помещение для постоянного проживания в квартирах, а также временного проживания в гостиницах, пансионатах, домах отдыха, кемпингах и других общественных зданиях временного пребывания («СП 137.13330.2012. Свод правил. Жилая среда с планировочными элементами, доступными инвалидам. Правила проектирования» (утв. Приказом Госстроя от 27.12.2012 N 119/ГС).

Виды жилищного фонда в зависимости от целей использования

В соответствии с частью 3 статьи 19 Жилищного кодекса РФ, в зависимости от целей использования жилищный фонд подразделяется на:

  • жилищный фонд социального использования (ст. 49 – 91 ЖК) — совокупность предоставляемых гражданам по договорам социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов, а также предоставляемых гражданам по договорам найма жилищного фонда социального использования жилых помещений государственного, муниципального и частного жилищных фондов.;
  • специализированный жилищный фонд (ст. 92 ЖК РФ)- совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по правилам раздела IV настоящего Кодекса жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;
  • индивидуальный жилищный фонд — совокупность жилых помещений частного жилищного фонда, которые используются гражданами — собственниками таких помещений для своего проживания, проживания членов своей семьи и (или) проживания иных граждан на условиях безвозмездного пользования, а также юридическими лицами — собственниками таких помещений для проживания граждан на указанных условиях пользования;
  • жилищный фонд коммерческого использования (статья 671 – 688 ГК РФ) — совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и (или) в пользование, за исключением жилых помещений, указанных в пунктах 1 и 2 настоящей части.

Виды жилых помещений специализированного жилищного фонда

Статья 92 Жилищного Кодекса РФ установила исчерпывающий перечень видов специализированных жилых помещений:

  • служебные жилые помещения;
  • жилые помещения в общежитиях;
  • жилые помещения маневренного фонда;
  • жилые помещения в домах системы социального обслуживания граждан;
  • жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев;
  • жилые помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами;
  • жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан;
  • жилые помещения для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей.

Целевое назначение указанных жилых помещений определяется в ст. ст. 93 — 98 Жилищного кодекса РФ.

Основанием для включения конкретных помещений в специализированный жилищный фонд и исключения жилых помещений из указанного фонда является решение соответствующего органа, уполномоченного собственником на управление государственным или муниципальным жилищным фондом (см., например статью «Как приватизировать служебное жилье?»)

Виды жилищного фонда в зависимости от вида собственности на жилое помещение

Жилищным кодексом РФ выделены следующие виды жилищного фонда:

  • частный жилищный фонд — совокупность жилых помещений, находящихся в собственности граждан и в собственности юридических лиц;
  • государственный жилищный фонд — совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации (жилищный фонд Российской Федерации), и жилых помещений, принадлежащих на праве собственности субъектам РФ (жилищный фонд субъектов РФ);
  • муниципальный жилищный фонд — совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям.

Жилище и жилое помещение. Разница в понятиях

Нормы ряда законов содержат понятие «жилище», тогда как нормы профильного Жилищного кодекса РФ, регулирующего как раз жилищные правоотношения, такого понятия не раскрывает, оперируя лишь понятием «жилое помещение».

Есть ли разница в понятиях «жилое помещение» и «жилище» или их можно рассматривать как тождественные?

См. далее статью «Понятие «жилище» в законе, практике ЕСПЧ и литературе», где содержатся следующие ответы на вопросы:

  • Понятие «жилое помещение» и «жилище» в гражданском законодательстве
  • Понятие «жилище» в практике Европейского суда по правам человека (ЕСПЧ)
  • Понятия «жилище» и «жилое помещение» в литературе
  • Определение понятия «жилище» в законе (в УК РФ и в УПК РФ)
  • Какое из определений понятий «жилище» (данное в УК РФ или в УПК РФ) следует применять на практике?

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в составе

председательствующего Кликушина А.А.

судей Юрьева И.М. и Назаренко Т.Н.

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по заявлению Раменского городского прокурора в интересах неопределенного круга лиц к администрации муниципального образования «Городской округ Бронницы», Зуйковой Надежде Борисовне о признании недействительными договоров, прекращении зарегистрированного права собственности,

по кассационной жалобе Зуйковой Надежды Борисовны на решение Раменского городского суда Московской области от 27 октября 2016 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 29 мая 2017 г.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Кликушина А.А., выслушав объяснения Зуйковой Н.Б. и ее представителя Ясыченко А.М., поддержавших доводы кассационной жалобы, третьего лица Зуйковой Е.М., просившей об отмене судебных постановлений, представителя администрации муниципального образования «Городской округ Бронницы» Осокина И.М., возражавшего против удовлетворения кассационной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации установила:

Раменский городской прокурор в интересах неопределенного круга лиц обратился в суд с заявлением к администрации муниципального образования «Городской округ Бронницы», Зуйковой Н.Б. о признании недействительным договора социального найма жилого помещения — квартиры, расположенной по адресу: … от 15 мая 2013 г., признании недействительным договора от 20 июня 2013 г. о передаче квартиры по указанному адресу в собственность Зуйковой Н.Б., применении последствий недействительности ничтожной сделки, прекращении зарегистрированного за Зуйковой Н.Б. права собственности на квартиру, мотивируя свои требования тем, что постановлением главы г. Бронницы от 7 октября 2010 г. квартира по указанному адресу включена в специализированный жилищный фонд в качестве служебной и предоставлена в пользование Зуйковой Н.Б. на семью из 4-х человек с заключением с Зуйковой Н.Б. в этот же день договора найма служебного жилого помещения. Постановлением главы г. Бронницы от 29 апреля 2013 г. предоставленное Зуйковой Н.Б. жилое помещение переведено в жилищный фонд социального использования. 15 мая 2013 г. администрацией г. Бронницы с Зуйковой Н.Б. заключен договор социального найма занимаемого ею жилого помещения с последующей его приватизацией. Между тем, Зуйкова Н.Б. и члены ее семьи на учете нуждающихся в жилом помещении не состояли, в связи с чем не имели права занимать спорное жилое помещение на условиях договора социального найма, а заключенный Зуйковой Н.Б. договор приватизации спорной квартиры от 20 июня 2013 г. в силу ст. 167 Гражданского кодекса РФ является ничтожным.

Администрация муниципального образования «Городской округ Бронницы» признала заявленные прокурором требования.

Ответчик Зуйкова Н.Б. против удовлетворения заявления прокурора возражала, полагая, что квартира предоставлена ей на законных основаниях.

Решением Раменского городского суда Московской области от 27 октября 2016 г. заявление прокурора удовлетворено.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 29 мая 2017 г. решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Зуйкова Н.Б. ставит вопрос об отмене вынесенных судебных постановлений, как незаконных.

Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации Кликушина А.А. от 2 марта 2018 г. кассационная жалоба Зуйковой Н.Б. передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.

Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в кассационной жалобе, возражения на нее, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что имеются основания для отмены состоявшихся по делу судебных постановлений и принятия по делу нового решения об отказе в удовлетворении заявления прокурора.

В соответствии со статьей 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Такие нарушения норм материального права допущены судами обеих инстанций при рассмотрении настоящего дела.

Как следует из материалов дела, Зуйкова Н.Б. с 15 августа 1984 г. является учителем начальных классов в МОУ «Гимназия» г. Бронницы, что следует из справки директора данного образовательного учреждения от 19 сентября 2016 г. (л.д. 44).

С 13 декабря 1990 г. Зуйкова Н.Б. состояла на учете на предоставление жилья в Бронницком городском Совете народных депутатов Раменского района Московской области под номером 413 и по льготному списку под N 97, а с 1993 года — в Бронницком отделе народного образования, что следует из письма начальника Управления по образованию администрации г. Бронницы Московской области от 16 сентября 2016 г. (л.д. 38).

На основании постановления главы г. Бронницы Московской области от 7 октября 2010 г. двухкомнатная квартира общей площадью 79,1 кв.м, расположенная по адресу: …, включена в специализированный жилищный фонд в качестве служебной и предоставлена администрацией г. Бронницы по договору найма служебного жилого помещения N 29 Зуйковой Н.Б., как учителю начальных классов, на состав семьи из 4-х человек (л.д. 7, 8-11).

В 2010 году Зуйкова Н.Б. снята с учета нуждающихся в жилом помещении в связи с предоставлением вышеуказанной квартиры, что следует из вышеуказанного письма начальника Управления по образованию администрации г. Бронницы Московской области от 16 сентября 2016 г.

Постановлением администрации г. Бронницы Московской области от 29 апреля 2013 г. N 228 спорная квартира переведена в жилищный фонд социального использования, а так же постановлено заключить с Зуйковой Н.Б. договор социального найма в отношении данного жилого помещения, постановление главы г. Бронницы Московской области от 7 октября 2010 г. признано утратившим силу (л.д. 12).

15 мая 2013 г. администрация г. Бронницы заключила с Зуйковой Н.Б. договор социального найма N 279 занимаемого ею жилого помещения, с включением в него сына и дочери (л.д. 13-16).

20 июня 2013 г. МО «Городской округ Бронницы» заключило с Зуйковой Н.Б. договор передачи спорной квартиры N 4276 в ее собственность, который зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Московской области 11 июля 2013 г. (л.д. 43).

Постановлением администрации г. Бронницы от 26 февраля 2015 г. N 197 постановление администрации г. Бронницы от 29 апреля 2013 г. «О переводе служебного жилого помещения в жилищный фонд социального использования» отменено (л.д. 19).

Разрешая спор и принимая решение об удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из того, что, поскольку администрацией г. Бронницы спорной квартире возвращен статус служебной, заключение договора социального найма с Зуйковой Н.Б. произведено с нарушением требований закона и в силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации договор социального найма жилого помещения и последующий договор приватизации квартиры являются ничтожными. Кроме того, выбытие спорной квартиры из собственности муниципального образования произошло на основании ничтожных сделок, поэтому в соответствии со ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности Зуйковой Н.Б. на спорную квартиру подлежит прекращению с возвращением жилого помещения в собственность муниципального образования.

Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации считает, что с выводами судебных инстанций нельзя согласиться по следующим основаниям.

Право на жилище относится к основным правам и свободам человека и гражданина и гарантируется статьей 40 Конституции Российской Федерации. При этом никто не может быть произвольно лишен жилища.

В силу части 1 статьи 92 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ) служебные жилые помещения относятся к специализированному жилищному фонду.

В соответствии со статьей 93 ЖК РФ служебные жилые помещения предназначены для проживания граждан в связи с характером их трудовых отношений с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным или муниципальным унитарным предприятием, государственным или муниципальным учреждением.

В качестве специализированных жилых помещений используются жилые помещения государственного и муниципального жилищных фондов.

Использование жилого помещения в качестве специализированного жилого помещения допускается только после отнесения такого помещения к специализированному жилищному фонду с соблюдением требований и в порядке, которые установлены уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Включение жилого помещения в специализированный жилищный фонд с отнесением такого помещения к определенному виду специализированных жилых помещений и исключение жилого помещения из указанного фонда осуществляются на основании решений органа, осуществляющего управление государственным или муниципальным жилищным фондом (часть 2 статьи 92 ЖК РФ).

Таким образом действующее законодательство допускает возможность исключения служебного жилого помещения из специализированного жилищного фонда на основании соответствующего решения органа, осуществляющего управление государственным или муниципальным жилищным фондом.

Согласно статье 1 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 года N 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» приватизация жилых помещений — бесплатная передача в собственность граждан Российской Федерации на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде.

Каждый гражданин имеет право на приобретение в собственность бесплатно, в порядке приватизации, жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования один раз (статья 11 Закона).

Граждане Российской Федерации, имеющие право пользования жилыми помещениями государственного или муниципального жилищного фонда на условиях социального найма, вправе приобрести их на условиях, предусмотренных данным законом, иными нормативными актами Российской Федерации и нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, в общую собственность либо в собственность одного лица, в том числе несовершеннолетнего, с согласия всех имеющих право на приватизацию данных жилых помещений совершеннолетних лиц и несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет (статья 2 данного Закона).

Согласно действующему законодательству, одним из условий реализации права гражданина на передачу ему в собственность жилого помещения является его проживание в жилом помещении государственного или муниципального жилищного фонда на условиях социального найма.

В силу статьи 60 ЖК РФ по договору социального найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне — гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных настоящим Кодексом.

Как видно из дела, после отнесения администрацией г. Бронницы спорной квартиры к жилищному фонду социального использования с Зуйковой Н.Б. 15 мая 2013 г. был заключен договор социального найма, в связи с чем у нее возникло право на приватизацию данного жилого помещения, которая и состоялась 20 июня 2013 г. с заключением соответствующего договора N 4276 о передаче спорной квартиры в собственность Зуйковой Н.Б.

Согласно части 1 статьи 48 Федерального закона от 6 октября 2003 г. N 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» муниципальные правовые акты могут быть отменены или их действие может быть приостановлено органами местного самоуправления или должностными лицами местного самоуправления, принявшими (издавшими) соответствующий муниципальный правовой акт.

Исходя из содержания данной нормы орган местного самоуправления вправе в порядке самоконтроля отменить ранее принятый им ненормативный правовой акт в случае выявления его противоречия закону. В свою очередь, отменяющий акт органа местного самоуправления должен соответствовать закону, то есть быть обоснованным и не нарушать законных прав граждан и организаций. При этом реализация органами местного самоуправления предоставленных законом полномочий не может ставиться в зависимость исключительно от усмотрения данных органов.

Более того, решения органов местного самоуправления в сфере имущественных отношений должны быть предсказуемыми, обоснованными, исключающими произвольность и возможность злоупотреблений, о чем упоминается в пункте 3.3 постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 30 марта 2012 г. N 9-П о проверке конституционности части второй статьи 4 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 г. N 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» в связи с жалобой администрации муниципального образования «Звениговский муниципальный район» Республики Марий Эл.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 26 января 2006 г. утверждены Правила отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду (далее — Правила), которые устанавливают порядок и требования отнесения жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов к специализированному жилищному фонду.

Пунктом 3 названных Правил установлено, что отнесение жилых помещений к специализированному жилищному фонду не допускается, если жилые помещения заняты по договорам социального найма, найма жилого помещения, находящегося в государственной или муниципальной собственности жилищного фонда коммерческого использования, аренды, а также если имеют обременения прав на это имущество.

Между тем, немотивированно отменяя спустя почти два года свое постановление от 29 апреля 2013 г. «О переводе служебного жилого помещения в жилищный фонд социального использования», администрация г. Бронницы Московской области фактически возвратила спорное жилое помещение, находящееся в частном жилищном фонде (пункт 1 части 2 статьи 19 ЖК РФ), а именно в собственности Зуйковой Н.Б., в специализированный жилищный фонд, что нельзя признать законным.

Изложенные в заявлении доводы прокурора о том, что спорное жилое помещение предоставлено Зуйковой Н.Б. по договору социального найма с нарушением закона, являются несостоятельными, поскольку право на заключение договора социального найма на спорное жилое помещение возникло у Зуйковой Н.Б. не в связи с его предоставлением в порядке улучшения жилищных условий, а в связи с переводом жилого помещения в фонд социального использования.

Кроме того, доводы прокурора о том, что Зуйкова Н.Б. и члены ее семьи не имели права занимать спорное жилое помещение, поскольку Зуйкова Н.Б. не состояла на учете нуждающихся в жилом помещении, противоречат обстоятельствам по делу, поскольку Зуйкова Н.Б. была снята с учета нуждающихся в предоставлении жилого помещения именно в связи с предоставлением спорной служебной квартиры.

С учетом изложенного у суда не имелось законных оснований для признания заключенных с Зуйковой Н.Б. договора социального найма и договора приватизации противоречащими закону.

Учитывая, что судами первой и апелляционной инстанций допущены существенные нарушения норм материального права, которые могут быть исправлены лишь посредством отмены судебных постановлений, то решение Раменского городского суда Московской области от 27 октября 2016 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 29 мая 2017 г. нельзя признать законными, они подлежат отмене с вынесением по делу нового решения об отказе в удовлетворении заявления Раменского городского прокурора.

Руководствуясь статьями 387, 388, 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации определила:

решение Раменского городского суда Московской области от 27 октября 2016 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 29 мая 2017 г. отменить, принять по делу новое решение, которым в удовлетворении заявления Раменского городского прокурора в интересах неопределенного круга лиц к администрации муниципального образования «Городской округ Бронницы», Зуйковой Надежде Борисовне о признании недействительными договоров, прекращении зарегистрированного права собственности отказать.

Председательствующий Кликушин А.А.
Судьи Юрьев И.М.
Назаренко Т.Н.
  1. Порядок действий получения арендного жилья
  2. За что могут выселить

Фонд государственного арендного жилья появился в Беларуси всего несколько лет назад, и далеко не сразу были продуманы детали: кто и в каком порядке может претендовать на социальные квартиры, какими нормативными актами это регулируется, что происходит с местом в очереди на улучшение жилищных условий после заселения в арендное жилое помещение. Так, изначально получение арендной квартиры никак не влияло на место в очереди на своё жилье, но со временем этот вопрос был пересмотрен, и все, заселяющиеся в арендные дома после 1 апреля 2014 года, теряют своё место в очереди на улучшение жилищных условий.

Порядок действий получения арендного жилья

Ознакомиться с полным перечнем правил, в соответствии с которыми происходит процедура получения арендного жилья, можно в Указе Президента Республики Беларусь от 08.11.2011 №512 «О некоторых вопросах использования государственного жилищного фонда». Распределением квартир занимаются районные администрации, и именно туда стоит обращаться. В службе «Одно окно» можно написать заявление по образцу. Большого количества документов с собой брать не надо, понадобится на месте только паспорт или иной документ, удостоверяющий личность. В заявлении нужно указать, где вы стоите в очереди как нуждающийся в улучшении жилищных условий. Если вы не признаны нуждающимся и не находитесь в списках, ваше заявление всё равно должны принять, но шансы на фактическое получение кличей от арендной квартиры резко уменьшаются.

Дело в том, что чисто теоретически получить арендное жильё может каждый гражданин Республики Беларусь, но преимущества некоторых категорий граждан зафиксированы законодательно:

  • Молодые специалисты, не имеющие своего жилья в городе, где работают или проходят службу, получают жильё от государства в первую очередь.
  • Вторыми в очереди находятся те, кто признан нуждающимся в улучшении жилищных условий. И если учесть тот факт, что в Минске некоторые ждут улучшения с 80-х годов прошлого века, то есть вот уже около тридцати лет, шанс получить арендное жильё не находясь в очереди вообще, очень невелик. Молодые семьи не имеют специфических преимуществ при распределении арендного жилья.

После подачи заявления нужно просто ждать решения администрации района. По закону, рассматриваться заявление может не более 1 месяца. В том случае, если вам повезло, и решение принято в вашу пользу, в течение 10 дней после рассмотрения заявки, вам вышлют письменное уведомление. Также вас уведомят о дате распределения квартир: скажут куда и когда приехать, чтобы узнать точное месторасположение и характеристики квартиры, в которой вы теперь будете жить. Владея точной информацией, вы сможете заключить договор в ЖЭСе, пройти необходимый инструктаж и оформить регистрацию по новому месту жительства. И, конечно же, вы наконец получите ключи от квартиры.

За что могут выселить

В среднем на одну столичную арендную квартиру приходится 50-60 желающих, а средний «конкурс» в Беларуси – 30-35 претендентов на квартиру. Но даже среди людей, которые смогли получить государственное жильё, находятся те, кто дают повод к преждевременному выселению. По закону выселить из арендной квартиры могут после двух просрочек месячных платежей, – условие гораздо более строгое, чем по отношению к собственникам квартир. Тем не менее, если исправить ситуацию и погасить долг, то есть все шансы даже на отмену решения суда по вопросу выселения. Но если ничего не предпринять, но на освобождение квартиры будут даны трое суток. Помимо несвоевременной оплаты необходимых платежей, поводом для выселения может стать расторжение трудового договора с нанимателем, если жильё предоставлялось раньше как служебное, а потом стало арендным. Третьим поводом для досрочного расторжения договора аренды может стать привлечение арендатора к административной ответственности. Если соседи вызовут милицию из-за громкой музыки или по другой причине, и вас признают нарушителем правопорядка, то эту квартиру вы потеряете, а шансы получить новое арендное жильё практически исчезнут. Кроме вышеперечисленного, категорически нельзя пересдавать квартиру и намеренно портить жилое помещение.Если же вы будете в полном объёме и своевременно выполнять все условия договора, то имеется высокая вероятность продления договора на новый срок.

Ищете недорогое жилье в аренду от собственника? Domovita.by поможет — очень большая база объявлений.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *