Муниципальное имущество в аренду

Аренда государственного и муниципального имущества: договор, НДС

Аренда муниципального либо государственного имущества — популярный способ получения собственности во временное пользование. Существенных отличий между двумя процедурами нет: и там и там применяются общие нормы законодательства. Поэтому далее рассматривается процедура аренды на примере муниципального имущества. Итак, арендовать объекты данного типа могут:

  • обычные граждане;
  • предприниматели;
  • КФХ;
  • кооперативы;
  • хозяйственные сообщества.

Перечисленная категория лиц вправе заявить о себе как об арендаторах (либо нанимателях). Именно им во временное пользование передает свою собственность арендодатель (он же наймодатель). Типичный вариант аренды муниципального помещения — под офис либо, например, под магазин.

Что причисляют к муниципальному имуществу

(ст. 215 ГК РФ)

Что относят к государственному имуществу

(ст. 214 ГК РФ)

Объекты жилого и нежилого типа сельских, городских поселений и др. муниципальных образований Федеральная собственность и

имущество субъектов РФ

Так, муниципальной собственностью города являются: ДК, библиотеки, детсады, иные объекты социально—культурного назначения.

Важно! Имущество, которое не числится за муниципальными и госпредприятиями (учреждениями), относят на счет казны субъектов РВ, муниципального образования либо к госказне.

Плюсы аренды муниципального жилья

Подобного рода сделки приветствуются обеими сторонами: муниципалитетом и нанимателями. С одной стороны, правительство целенаправленно прилагает все усилия для продвижения, поддержки малого и среднего бизнеса, а предоставление имущества в аренду — тому наглядный пример.

С другой, коммерсанты заинтересованы получить в пользовании муниципальный объект для осуществления определенной деятельности по понятным причинам. Для многих из них именно аренда площадей — самая затратная статья расходов. В этой связи естественным является стремление уменьшить данные траты, найти оптимальный вариант аренды.

Муниципалитет предоставляет в аренду площади на более выгодных условиях, а именно:

  • гарантируя стабильность сделки;
  • по более низким ценам, посему статья расходов в части эксплуатации имущества меньше, чем, допустим, аренда аналогичного объекта у коммерческой структуры.

Кроме этого, у нанимателя может возникнуть право на преимущественное заключение арендного договора на новый срок. Возможно это при наличии следующих обстоятельств. Во-первых, если предыдущее соглашение заключалось по итогам конкурса (аукциона) согласно ч. 1 и 3 ст. 171ФЗ РФ №135. Во-вторых, наниматель добросовестно выполнил все принятые на себя обязательства.

Для представителей малого бизнеса при сдаче в аренду муниципального имущества предусмотрено ряд преференций. На законодательном уровне данные вопросы регулирует ст. 18 ФЗ РФ № 209 от 24.07.2007. Например, нанимателю передается помещение в пользование на льготных условиях либо на безмездной основе. Нередко муниципалитет заключает договор аренды сроком до 5 лет с предоставлением возможности выкупа арендуемого объекта.

★ Книга-бестселлер «Бухучет с нуля» для чайников (пойми как вести бухгалтерский учет за 72 часа) куплено > 8000 книг

Что собой представляет стандартный договор аренды (имущественного найма)

Процедура аренды муниципального (государственного) имущества сопровождается обязательным заключением соответствующего соглашения с муниципалитетом. Вопросам аренды посвящена гл. 34 ГК РФ.

Основное назначение данного документа — письменно зафиксировать факт предоставления конкретной собственности во временное пользование чаще всего за определенную плату. Данная форма договора может использоваться при разных обстоятельствах, а именно:

  • для аренды объекта на несколько лет (на продолжительный срок);
  • на условиях безмездного пользования;
  • для хранения и одновременной эксплуатации имущественного объекта;
  • для целей аренды помещений с последующим выкупом и т. п.

Ключевые моменты: арендный договор необходимо заключить в письменном виде, после чего зарегистрировать установленным порядком. Как правило, при оформлении сделки за основу берется стандартный вариант соглашения. Соответственно, объект договора — муниципальное (государственное) имущество.

Типовая структура арендного договора Из чего состоит

Шапка

(верх документа)

Заглавие (стандартно «Договор аренды имущества»);

номер документа;

датировка, место его составления и подписания, а также информация о сторонах-участниках

Предмет соглашения

Наймодатель сдает нанимателю на конкретный срок (указывается какой) свое имущество (записывается, что именно сдается)
Обязательства двух сторон Детально, по пунктам прописываются обязательства, что должен сделать наймодатель и наниматель

Сопутствующие платежи

Указывается сумма арендной платы за месяц, порядок ее внесения, а также действия наймодателя в случае просрочки (неуплаты)

Порядок расторжения соглашения

Сюда относят условия досрочного расторжения (конкретные обстоятельства для каждой из сторон по-отдельности)

Условия продления соглашения

Обычно если по окончании срока его действия никто не заявил о прекращении соглашения либо о внесении изменений, то соглашение продлевается на прежних условиях

Особые условия соглашения

Здесь дополнительно указываются иные возможные обстоятельства: например, что наниматель вправе улучшать арендованное имущество, сдавать его в субаренду и иное

Реквизиты сторон—участников

Для юрлиц это, как правило: юрадрес, почтовый адрес, ИНН, КПП, телефон (факс), № счета, банк, корр/счет, БИК.

Оба участника должны заверить свои реквизиты подписями

Стороны—участники настоящего соглашения: наймодатель и наниматель.

Чем отличается аукцион от конкурса

По сути «конкурс» и «аукцион» между собой во многом схожи. У них общая цель — определить единственного победителя (правообладателя), с которым далее будет заключен договор аренды. Участвовать в подобных мероприятиях могут: ИП, физлица, фактически любые организации. Главное — чтобы данный участник соответствовал предъявляемым требованиям.

И в первом и втором мероприятии формируется конкурсная (аукционная) комиссия. Она призвана обеспечивать их полноценное проведение. Но все же в самой процедуре проведения конкурса и аукциона имеются отличия.

Основные составляющие процедуры Аукцион Конкурс

В чем заключаются соревнования участников

Состязание «по цене».

Победителем становится тот, кто предложил самую высокую цену договора

Соревнования основываются на представлении лучших условий для заключения договора.

Подача заявки на участие

Форма представления предложений (как и состав участников) являются открытыми

Заявки, как принято, представляются участниками скрыто, в конвертах.

Для конкурентов они не доступны

Другие отличительные особенности

Любой участник вправе поменять первоначальное предложение, улучшить его, сделать условия более выгодными

Конкурс открыт только по части состава участников.

Основой организатор вправе привлечь стороннее юрлицо для проведения (организации) данных мероприятий. Круг обязанностей привлеченного юрлица определяется соответствующим договором, заключенным с ним.

Начисление НДС при аренде муниципального имущества

Как показывает практика, подобный вид аренды — наиболее удобный способ решения вопроса по временному пользованию имуществом. Тем не менее арендатор, получая во временную эксплуатацию объект, берет на себя ряд налоговых обязательств.

Минфин РФ в письме № 03-07-14/62306 от 31.08.2018 г. обращает внимание налогоплательщиков на то, что реализация услуг (работа) на территории РФ, подлежит обложению НДС.

Соответственно, арендаторы федерального, муниципального имущества, а также собственности субъектов РФ являются плательщиками НДС (п. 1. ст. 146 НК РФ). Именно данные лица признаются налоговыми агентами и обязаны своевременно исчислять, а затем и уплачивать налог в бюджет.

Зам. директора департамента О.Ф.Цибизова.

Таким образом, в круг обязательств нанимателей входит:

  • уплата налога, который начисляют на суммированный размер стоимости аренды по всем объектам недвижимости;

Налоговая база — это суммированная арендная плата с учетом налога

  • сдача декларации по НДС до 20 числа, который идет вслед за налоговым периодом.

Важно! Арендатор на ЕНВД не платит НДС, если снимает объект у арендодателя, который не относится к органам госвласти, местного самоуправления.

Соответственно, когда арендуемое имущество закреплено, например, за казенным учреждением, наймодатель (балансодержатель) сам исчисляет и уплачивает НДС. Наниматель просто перечисляет ему платежи за аренду вместе с НДС.

Ответы на часто задаваемые вопросы

Вопрос №1: Что нужно подать для участия в конкурсе на получение права аренды помещений?

В первую очередь конкурсная документация должна включать сведения, которые содержатся в соответствующем уведомлении о проведении конкурса. Далее комплект документов дополняется с учетом требований п. 7 Приказа ФАС РФ № 67 от 10.022010.

Следует понимать, что порядок проведения конкурсов может отличаться. Поэтому следует отслеживать всю актуальную информацию и уточнять ее у организаторов. Как правило, утвержденные административные регламенты (иные документы) по части сдачи муниципальной (государственной) собственности в аренду публикуются на сайтах уполномоченных органов власти, освещаются по ТВ, в печатных изданиях. К сведению, п. 6 ст. 17.1 ФЗ РФ № 135 обязывает размещать всю информацию, касающуюся конкурсов, в сети «Интернет».

Вопрос №2: По каким принципам оценивают участников конкурса — потенциальных арендаторов? У кого больше шансов выиграть?

Данное решение принимает исключительно конкурсная комиссия. В общем случае побеждает тот претендент, который предложит более выгодные условия выполнения договора (сделки).

Как арендовать коммунальную недвижимость

Коммунальная недвижимость только на первый взгляд кажется непривлекательной. Ведь если бизнес не претендует на фешенебельность, а нуждается в площадях для рабочего офиса, производства или небольшого склада, вполне можно обратить внимание на помещение, которое находится в ведении местных органов власти. Только в Киеве подобных объектов многие тысячи.

«Долгое время мы с мужем искали помещение под свою гончарную мастерскую. То не устраивало расположение, то арендодатель задирал цену. По совету друзей решили попытать счастье в здании старого быткомбината, который был расположен недалеко от дома. Помещение оказалось в коммунальной собственности, поэтому на оформление аренды ушло немало сил и времени. Но зато мы хорошо выиграли в цене», –рассказывает художник-керамист из Киева Елена Приходько.

Аренда коммунальной недвижимости и вправду сопряжена с немалым объемом бюрократических процедур. Но игра стоит свеч, так как плата за используемое помещение искренне радует. Даже в дорогой столице арендные ставки для помещений в коммунальных объектах будут значительно ниже, чем для площадок на частных предприятиях или для офисов в бизнес-центрах. Не говоря уже об аренде в небольших городках – там коммунальные квадратные метры отдают в аренду совсем дешево.

Искать и не сдаваться

В первую очередь нужно разобраться, что представляет собой коммунальная недвижимость, которую хотелось бы арендовать. «Это собственность территориальных общин, которая находится в ведении органов местного самоуправления (например, Киевской горадминистрации – авт.)», – объясняет Михайлина Москаленко, юрист адвокатского объединения «Правовая группа «Доминион». Этим она отличается от государственной недвижимости, управителями которой непосредственно являются Кабинет Министров, другие министерства, Фонд госимущества.

Поэтому, прежде чем заняться оформлением документов, нужно выяснить, не является ли здание, где расположено облюбованное помещение, спорным объектом. Дело в том, что по многим объектам ведутся споры между органами государственной власти и местного самоуправления относительно того, чья именно это собственность. Доходит даже до судебных разбирательств.

Кроме того, если недвижимость используется органами местного самоуправления для осуществления своих функций, ее аренда запрещена. Это же касается объектов, которые находятся в процессе подготовки к приватизации, а также нуждаются в привлечении иностранных инвестиций (согласно решению Кабинета Министров или местных органов власти).

Напомним, что найти перечень объектов, доступных для аренды, в Киеве можно в Главном управлении коммунальной собственности. Аналогичные управления существуют и в других городах. Помимо этого, информацию о коммунальной недвижимости можно получить из муниципальной прессы и сайтов местных органов власти. Например, со страниц газеты «Крещатик».

Заявка на аренду:

  • заявление произвольной формы;
  • проект договора аренды;
  • копии учредительных документов арендатора (если это юрлицо) либо копии страниц паспорта для физического лица (страницы 1, 2 и страница с указанием последнего места жительства);
  • копия лицензии арендатора на осуществление определенного вида хозяйственной деятельности (если его бизнес лицензируется).

Если речь идет об аренде целостного имущественного комплекса, то дополнительно:

  • специальное разрешение Антимонопольного комитета Украины;
  • решение трудового коллектива о согласии на такую аренду (если этого одобрения не будет, договор аренды впоследствии могут признать недействительным).

Щедрые побеждают

После того, как приглянувшийся объект выбран, первый шаг к аренде – подача необходимых документов (см. «Заявка на аренду»).

Далее арендодатель в течение пяти дней с момента подачи документов направляет копии материалов управителю имущества для согласования. На рассмотрение отводится еще 15 дней, после чего управитель сообщает о своем положительном решении, либо отказе. Увы, но нередко решение принимается не в пользу арендатора. Особенно если помещение пользуется интересом у близких к местным властям лиц.

«При рассмотрении материалов о передаче в аренду имущества может учитываться предложения органов местного самоуправления по размещению бюджетных учреждений и организаций», – рассказывает Михайлина Москаленко.

Если желающих несколько, арендодатель объявляет конкурс на право аренды (даже когда заявителей всего двое). Решение о дате проведения конкурса принимает городской или местный совет, который также выбирает лучшую, по мнению властей, заявку. Юристы предупреждают, что победителем в большинстве случаев становится претендент, предложивший самую большую арендную плату. Если же потенциальному арендатору повезло, и выбрали его (либо он оказался единственным, кто положил глаз на недвижимость), можно заключать договор.

Платим по совести

Договор аренды должен содержать целый перечень обязательных условий. Помимо срока действия и размера арендной платы, порядка ее индексации, указывается порядок амортизационных отчислений, восстановление арендованного имущества и условия его возврата, обязательства сторон и санкции за их невыполнение (неустойка, штраф, пеня), поручительство. Также в договоре прописывается порядок контроля состояния и безопасности объекта арендодателем и страхование имущества арендатором (если необходимо).

Разумеется, один из важнейших пунктов – уровень арендной платы. Ставка аренды зависит не только от площади, но и от оценочной стоимости объекта. Как правило, в объявлении о поиске съемщиков указывается стартовая цена за квадратный метр. Но арендатор вправе предложить свою сумму.

Главное не забывать, что если для коммерческой недвижимости плата составляет приблизительно 15%, то для коммунальной – 3-5% оценочной стоимости (в год). Если есть сомнения в справедливости предложенной арендодателем цены, можно заказать независимую оценку. За услуги оценщика придется заплатить до 2500-2700 гривен.

В абсолютных цифрах цена аренды может колебаться от 20 до 70 гривен за квадратный метр. Иногда и выше, но это все равно привлекательнее, чем в частных объектах. Например, в январе 2015 года за «квадрат» офисного помещения в столице арендодатели просили до 250–600 гривен.

Итоговый размер арендной платы определяется для каждого объекта индивидуально. Но, как правило, в течение действия договора к арендной ставке применяется индексация. Месяц заключения договора считается базовым, а каждый следующий предусматривает пересмотр арендной платы исходя из текущих темпов инфляции. Разумеется, нужно указать источник информации об индексе инфляции и частоту таких пересмотров.

Ремонт платежом красен

Зачастую арендуемое коммунальное имущество мало пригодно к использованию – это вам не бизнес-центр, толкового хозяина нет. И потому отделка будет, скорее всего, «убитая». А то и вообще, могут быть изношены донельзя коммуникации, сантехника, окна-двери. Про внешний вид – вообще лучше не упоминать.

Поэтому неизбежен ремонт – разумеется, за счет арендатора. Но есть и хорошая новость: законодательстве есть оговорка, что в том случае, когда арендодатель не провел капитальный ремонта имущества, и это препятствует его использованию по назначению, арендатор имеет право инвестировать в восстановление объекта. А затем зачесть стоимость ремонта в счет арендной платы. И в таком случае согласие арендодателя не требуется. «Но арендатор должен быть готов доказать, что без капремонта он действительно не мог использовать имущество по назначению в соответствии с условиями договора. И подтвердить стоимость ремонта документально», – подсказывает юрист юридической фирмы «Лавринович и Партнеры» Антон Бабак.

Однако для душевного и финансового здоровья лучше не конфликтовать с арендодателем, а согласовать взаимные обязательства по поводу ремонта и улучшения помещений «на берегу», то есть в процессе заключения договора. Кроме того, можно выпросить себе «арендные каникулы», то есть получить большую скидку, а то и нулевую ставку аренды на период проведения ремонта. Разумеется, длительность такого периода придется оговорить в соглашении.
Юристы советуют обратить внимание на защиту прав арендатора в случае досрочного прекращения договора (например, чтобы съемщика не выгнали из помещения в тот же день, если договор будет расторгнут). Этот риск возрастает пропорционально сумме, вложенной арендатором в улучшение и ремонт помещений: «вылизанные» квадратные метры можно сдать намного дороже.

Также важно зафиксировать право на выкуп объекта вне конкурса в случае его приватизации. Такое право дает Закон «О малой приватизации». Но это возможно лишь в случае, если арендатор провел так называемые «неотделимые» улучшения арендуемой недвижимости на сумму не менее 25% ее рыночной стоимости.

Время действия договора аренды, в соответствии с Законом «Об аренде государственного и коммунального имущества», не может быть менее пяти лет, если арендатор не оговорил иной срок. Но на практике арендодатели редко соглашаются сдавать имущество больше, чем на год. Это связано с тем, что при аренде от трех лет требуются нотариальное удостоверение и государственная регистрация договора.

Арендатор в данном случае может подстраховать себя оговоркой, что при пролонгации соглашения на следующий год условия аренды остаются прежними.

Мини-компенсация

Хотя бы часть потраченных на аренду коммунальной недвижимости средств можно вернуть в форме налогового кредита. В первую очередь это касается плательщиков НДС. Дата возникновения налогового кредита — день списания средств с банковского счета на оплату аренды помещения. Налоговый кредит определяется исходя из договорной стоимости услуг аренды, которая не может быть выше так называемых «обычных цен» (на практике, это и есть арендная ставка, прописанная в договоре). Не относятся к налоговому кредиту суммы налога, которые не подтверждены налоговыми накладными либо другими документами, а также в том случае, если помещение не используется в хозяйственной деятельности. Плательщики налога на прибыль могут включать в налоговый кредит также затраты, понесенные на улучшение арендованного помещения. Но только в том случае, если это текущий, а не капитальный ремонт. Конечно же, в этом случае все затраты также нужно подтверждать документально.

Как арендовать коммунальную недвижимость

1. Выбрать интересующий объект (по объявлению в муниципальной прессе и на сайтах местных органов власти)

2. Удостовериться, что аренда данного объекта не запрещена

3. Если необходимо – провести независимую оценку имущества

4. Подать арендодателю требуемый пакет документов (см. «Заявка на аренду»)

5. В течение 20 рабочих дней получить отказ или согласие на аренду от местных органов

6. Если претендентов несколько – дождаться даты конкурсного отбора арендатора

7. Победив в конкурсе, заключить договор аренды, обязательно указав в нем:

— срок действия;

— арендную плату и порядок ее индексации;

— порядок амортизации арендуемого имущества;

— ответственность сторон;

— условия расторжения и пролонгации договора;

— возможность ремонта и/или улучшения помещения арендатором и его компенсацию арендатору;

— право выкупа в случае приватизации;

— страхование объекта (если необходимо)

8. Включить затраты на аренду в налоговый кредит (для плательщиков НДС).

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *