Момент заключения договора аренды

Кто устанавливает?

Ответ на этот вопрос содержится в ст.610 ГК РФ, где указано, что соглашением можно установить любой срок аренды недвижимого имущества. Это значит, что стороны сами определяют период, на который они связывают себя договорными отношениями. В данном случае собственник и арендатор будут исходить из соображений практичности и взаимной выгоды. В отдельную категорию законодатель обычно выделяет договор аренды:

  • зданий и сооружений;
  • предприятий.

Эти жилищные постройки являются по своей юридической природе нежилыми объектами. Однако, даже в этом случае сроки подобных имущественных отношений устанавливаются свободно и по согласованию сторон. Специфика будет проявляться только в особенностях заключения договора, а также его предмета, условий, формы.

Сроки таких правовых отношений исчисляются согласно ст.190-192 ГК РФ, а начало и окончание периода аренды обозначается календарным числом.

Если в договоре не указаны сроки, то считается, что он заключен на неопределенное время и может быть расторгнут в любой момент согласно ст.619 ГК РФ.

Важно! Исключением являются только отдельные договора, на которые распространяются государственные предписания относительно допустимых сроков.

В первую очередь это договор проката, субаренды (ст.615 ГК РФ), а также соглашение на аренду зем.участка, находящегося в составе земель с/х назначения, государственной или муниципальной собственности.

Максимальный и минимальный — это сколько?

Согласно общим положениям закона, у таких соглашений нет максимального или минимального срока, так как все зависит от намерений собственника и арендатора. Здесь им предоставлена полная свобода. Если рассматривать с точки зрения юридической практики, то чаще всего минимальным сроком является период в 3-6 месяцев, а максимальным – бессрочность. В среднем, такие договоры заключаются на период от 3 до 5 лет.

Законом установлены максимальные сроки на отдельные разновидности арендных отношений. К таковым соглашениям относятся:

  • субаренда (ст.615 ГК РФ), срок которой не может быть больше периода, указанного в основном договоре;
  • договор аренды с/х земель, максимальный срок которого не может превышать 49 лет согласно ФЗ–№101;
  • договор аренды участка для государственных и муниципальных нужд предусматривает срок заключения не более 1 года (ст.22 ЗК РФ).

Справка! Аренда зданий, сооружений, предприятий осуществляется вместе с земельным участком, на котором они находятся поэтому необходимо подробней ознакомиться с положениями ЗК РФ и учесть разновидность земельной площади.

Минимальных сроков на арендные отношения, как таковых, нет. Договор можно заключить и на месяц, так как все зависит от намерений и интересов сторон.

Что значит период действия договора, аренды, хранения и исковая давность?

При возникновении арендных отношений очень важно правильно ориентироваться в понятийном аппарате. Стороны сталкиваются с такими определениями и явлениями, как срок:

  • аренды;
  • действия договора;
  • исковой давности;
  • хранения соглашения.

Дефиниции «срок аренды» и «срок действия договора» никак не разделены законодателем поэтому чаще всего их рассматривают как одинаковые явления. Однако, нередко суды не согласны с такой точкой зрения, так как аренду могут рассматривать и как консенсуальное, и реальное соглашение.

Срок аренды – это временной период, который предполагает законное пользование и владение нежилым объектом. Арендатору выделяют определенные временные рамки для фактического управления имуществом.

Срок действия договора – это период, который юридически определяет время действия условий соглашения, включая пункт об ответственности, правах и обязанностях сторон.

Эти понятия могут рассматриваться одинаково только в случае, если передача нежилого объекта осуществляется одновременно с заключением договора аренды (реальное соглашение). В других ситуациях уместно говорить о разных понятиях. Если фактически арендатор стал пользоваться и владеть нежилым помещением спустя несколько дней после заключения или подписания соглашения, то эти дефиниции рассматриваются отдельно.

Срок исковой давности – это временный период, в течение которого лицо может предъявить иск в суд в ответ на нарушение своих прав, а также условий договора. Согласно ст. 200 ГК РФ этот период равен 3 годам, исчисляемых с момента, когда лицу стало известно о договорном или фактическом нарушении.

Судебный ход событий возможен, если лицо отказывается расторгнуть арендные отношения или изменить некоторые его положения.

На заметку. Срок исковой давности не применяется относительно к требованиям собственника досрочно расторгнуть арендные отношения или устранить все нарушения.

Срок хранения соглашения – период, в течение которого осуществляется хранение договора и всех сопутствующих к нему документов как в бумажном, так и электронном виде.

Сроки хранения обычно детально определены в Перечне типовых управленческих архивных документов, который распространяет свое действие в случае, если одна из сторон – государственное или муниципальное учреждение, организация.

В документе указано, что договор аренды нежилого помещения должен хранится на постоянной основе, то есть бессрочно. Однако, если собственник является организацией, которая не была сформирована государственными и муниципальными органами, то срок хранения всех документов составит не менее 10 лет.

Как вывод, можно сказать, что очень важно правильно ориентироваться в специфике всех сроков, чтобы грамотно его отсчитывать и использовать как серьезный довод в спорных ситуациях.

На какое время можно заключить соглашение и от чего это зависит?

Чтобы точно ответить на этот вопрос, нужно принять во внимание следующие аспекты:

  • намерение арендатора или арендодателя (последующий выкуп помещения или долгосрочное сотрудничество);
  • жилищное и техническое состояние нежилого объекта;
  • вид предпринимательской деятельности;
  • опыт ведения бизнеса у арендатора.

Все это необходимо учесть, чтобы правильно согласовать период арендных отношений. Если арендатор в дальнейшем планирует выкупить помещение, то необходимо оформить аренду на срок не менее 3 лет. Если жилищное состояние или возможности помещения явно не соответствуют дальнейшим планам арендатора, то соглашение обычно заключается на непродолжительное время (от 1 года до 3 лет), пока субъект не найдет новое помещение.

Нередко арендатор заинтересован в долгосрочном сотрудничестве поэтому желательно заключить соглашение на больший срок (от 3 лет и выше).

В любом случае это очень деликатный и индивидуальный вопрос, где нужно учитывать любой нюанс. Стоит помнить, что даже в случае истечения сроков, стороны могут заключить новый договор, но при условии, что собственник и арендатор ведут себя добросовестно и исполняют все обязанности.

У арендатора есть преимущественное право на заключение нового соглашения согласно ст.621 ГК РФ.

В заключение необходимо сказать, что срок договора аренды – индивидуальный вопрос, в который государство старается не вмешиваться. При этом не имеет значение, что является предметом соглашения – жилое или нежилое помещение, а также его особенности, строительные и инженерные возможности.

Собственник и арендатор вольны сами договариваться и согласовывать условия сотрудничества. В некоторых случаях законодателем предусмотрены максимальные сроки арендных отношений, но чаще всего здесь действует принцип свободы воли сторон.

Комментарий к статье 433 Гражданского Кодекса РФ

1. Выяснение момента заключения договора необходимо, во-первых, для установления, когда у сторон возникают предусмотренные договором права и обязанности, и, во-вторых, для определения применимого к договору законодательства, ибо он должен соответствовать обязательным правилам (императивным нормам), действующим в момент его заключения (см. ст. 422 и коммент. к ней).

2. Содержащееся в п. 1 комментируемой статьи правило о том, что договор заключен в момент получения акцепта, относится к т.н. консенсуальным договорам, для совершения которых достаточно соглашения сторон. Большинство гражданско-правовых договоров относится к этой группе.

3. В п. 2 статьи речь идет о т.н. реальных договорах, для заключения которых помимо согласования условий необходима передача имущества, являющегося предметом договора. Реальными являются договоры займа (п. 1 ст. 807 ГК), хранения на товарном складе (п. 1 ст. 907 ГК) и некоторые другие.

4. В п. 3 статьи говорится о договорах, которые совершаются с соблюдением специальных правил об их государственной регистрации и именуются формальными. О круге таких договоров см. ст. 131, 164 и коммент. к ст. ст. 131, 164.

5. В ст. 433 не названы договоры, требующие нотариального удостоверения в силу предписаний закона или соглашения сторон (о круге таких договоров см. ст. 163 и коммент. к ней). Такие договоры, также относящиеся к числу формальных, считаются заключенными с момента их нотариального удостоверения.

6. Об особенностях момента заключения договоров энергоснабжения с гражданами см. п. 1 ст. 540 ГК, страхования — п. 1 ст. 957 ГК.

7. Об особенностях заключения договора на торгах см. ст. 448 и коммент. к ней.

Определение сроков

В соответствии с правовыми нормами РФ срок арендного соглашения определяется договоренностью сторон и должен быть зафиксирован в договоре. Бывают случаи, когда сроки в договоре не определены. В такой ситуации соглашение считается заключенным на неопределенный период времени. Подобный случай разрешает участникам сделки в любое время аннулировать соглашение, но следует заблаговременно предупредить об этом вторую сторону, в зависимости от вида арендных отношений за 1-3 месяца до его фактического прекращения.

И вновь обращаясь к российскому законодательству поясним, что срок аренды и срок действия договора аренды – это разные понятия, о которых необходимо знать обеим сторонам арендного соглашения:

Срок аренды – это временной интервал, на протяжении которого арендатор имеет право использовать (либо использовать и владеть) имущество.

Срок действия договора – это временной интервал, на протяжении которого остаются действительными положения настоящего договора и обязательны к исполнению прописанные в нем условия, в том числе, обязательства участников соглашения.

Арендный договор может быть заключен на различные интервалы времени и от этого зависит необходимость его регистрации в Росреестре, порядок расторжения и некоторые другие нюансы, о которых мы поговорим немного подробнее. Любой арендный договор по согласованию сторон может быть заключен на срок:

  • до 12 месяцев – краткосрочные арендные отношения;
  • от 1 года до 5 лет – среднесрочные арендные отношения;
  • от 5 до 49 лет – долгосрочное арендное соглашение;
  • без указания срока – неопределенный срок арендного соглашения.

Кроме того, отечественными правовыми нормами устанавливаются сроки начала и окончания арендных отношений, которые определяются по установленным правилам. Данные сроки могут быть определены:

  • календарными датами;
  • окончанием установленного временного отрезка;
  • установлением события, которое обязательно наступит.

Сроки договоров и их различие

С даты начала действия арендных отношений у лица, принявшего в аренду (наем) недвижимость, возникает обязанность уплаты установленной за аренду ставки. В этот же момент владельцем недвижимости объект должен быть передан арендатору на согласованных ранее условиях.

Как в любых других процессуальных сроках, начало и окончание суток является началом и окончанием арендных сроков. Например, когда срок окончания арендных отношений оговаривается конкретной датой, то временем окончания будет 24:00 указанного дня. Если арендатор уведомляет собственника объекта об окончании либо пролонгации арендного соглашения, тогда числом, фиксирующем дату уведомления, будет число из штампа почтового отделения на конверте.

Краткосрочные арендные отношения

Арендный договор на передачу во временное пользование помещения (вне зависимости от его назначения), оформленный на срок не превышающий 12 месяцев, относится к краткосрочной сделке. Такие соглашения найма/аренды жилых помещений, строений, земли и другого недвижимого имущества не подлежат обязательной регистрации в соответствующих государственных структурах.

Именно поэтому многие используют краткосрочную форму арендных отношений для упрощения процедуры оформления сделки. Некоторые арендаторы и собственники объектов (в основном это граждане и небольшие фирмы) стараются избежать госрегистрации договора из-за нежелания тратить время на ожидание документов и платить пошлину.

Важно отметить, что, заключая соглашение 1-го числа определенного месяца, а конечной датой договора прописано 30/31 число предыдущего месяца в следующем году, необходимо зарегистрировать сделку, поскольку такой временной интервал приравнивается к одному году. Поэтому, при оформлении краткосрочных арендных отношений следует указать дату прекращения сделки, которая будет соответствовать предпоследнему дню месяца.

Краткосрочное арендное соглашение, предполагающее автоматическое продление (при согласии сторон), не потребует регистрации его в государственных инстанциях.

По окончанию срока соглашения, может быть оформлена его пролонгация на аналогичный период времени (меньше года). При таких условиях госрегистрация не нужна. Кроме того, в соответствии с нормативными актами участниками сделки может быть прописано автоматическое продление отношений по его окончанию действия договора на тот же период времени. При отсутствии возражений сторон регистрация нового договора не нужна.

Долгосрочные арендные отношения

Арендный договор, заключаемый на срок более года, относится к среднесрочным и долгосрочным соглашениям. Предельный срок такого договора составляет 49 лет. Обычно, по долгосрочному арендному соглашению передаются:

  • земельные участки;
  • водоемы;
  • недвижимость, относящаяся к категории «недра»
  • крупные производственные объекты.

Передача арендуемого объекта (нежилого/жилого помещения, строения, земельного участка) на срок больше года должна быть зарегистрирована в государственных инстанциях. В этом случае, соглашение вступает в законную силу с даты получения регистрационных документов, точнее штампа на оригинале документов и внесения соответствующей записи в электронную базу данных Росреестра.

Процедура регистрации арендных отношений длится до 21 дня с момента подачи требуемого пакета документов в местное отделение Росреестра, кадастровой палаты и картографии (в зависимости от вида арендного договора).

В соответствии с правовыми нормами, если арендатор, при отсутствии возражений собственника объекта, продолжает пользоваться им по окончанию срока, прописанного в договоре, сделка признается пролонгированной на неопределенный срок на прежних условиях.

Если долгосрочное арендное соглашение недвижимого имущества либо его части не имеет регистрации, то оно признается не заключенным и не имеет законной силы.

Когда от государственной регистрации уклоняется один из участников сделки, вторая сторона вправе обратиться с исковым заявлением в судебные инстанции, в котором будет содержаться требование о регистрации сделки.

Долгосрочные арендные отношения в дальнейшем могут быть преобразованы – арендуемый объект может быть переоформлен в собственность арендатором, при отсутствии каких-либо установленных законом препятствий. В том числе, данное положение относится к земельному участку, переданному в аренду местными органами самоуправления под ЛПХ или капитальное строительство здания на срок 49 лет.

Бессрочные арендные отношения

В соответствии с действующим законодательством, определение точного срока арендного договора не является обязательным положением сделки. При этом срок пользования переданной в аренду недвижимостью не может превышать максимальный срок, установленный законодательством. При оформлении сделки без определения сроков, любая из сторон вправе отказаться от принятых на себя обязательств, оповестив об этом другого участника соглашения за 3 месяца.

При оформлении бессрочных арендных отношений договор приобретает законную силу с даты его подписания сторонами. При этом такая сделка не предполагает обязательной государственной регистрации, даже в том случае если срок пользования недвижимостью будет больше 12 месяцев. Это прописано в Гражданском кодексе — обязательную регистрацию предполагают исключительно срочные арендные соглашения, действующие больше 12 месяцев. Кроме того, пролонгированный на неопределенный период времени арендный договор тоже не предусматривает обязательной регистрации.

Однако, данную форму арендных отношений нередко называют «скользкой» потому, что многое зависит от смысла, который вложен в основные и дополнительные положения договора. Бессрочное соглашение предполагает пользование объектом на протяжении различных сроков – это может быть срок и меньше 12 месяцев, и период 49 лет. А значит существуют определенные риски для арендатора, поскольку собственник объекта может потребовать прекращения отношений в любое время.

Пролонгация сделки

Если сторона, получившая недвижимость в аренду и на протяжении всего периода соблюдавшая положения сделки, пожелает продолжить использование объекта, то законом определяются приоритетные права пролонгировать договор. Хотя, для подобных юридических действий существует несколько условий:

  • отсутствие нарушение положений договора;
  • арендатор предлагает владельцу объекта более выгодные условия аренды, чем другие претенденты;
  • не нарушен предусмотренный законодательством срок уведомления о намерениях продлить арендный договор.

Соглашение может быть продлено без установления сроков, если арендатор, после наступления даты окончания договора не утратил своих прав владения недвижимостью, а его владелец не чинит препятствий этому. Положения самого соглашения в данном случае не изменяются, если ни одна из сторон не потребует их пересмотра.

При намерениях продлить арендное соглашение, арендатор должен письменно оповестить собственника недвижимости в срок, который определен положениями сделки либо в разумные сроки до завершения действия соглашения. При изменении положений договора, сторонами заключается допсоглашение о пролонгации сделки, в котором собственно и отражаются любые изменения действующего соглашения.

Важно! Продляя срок действующего соглашения, стороны вправе по своему усмотрению поменять условия по арендным платежам.

Аренда недвижимого имущества, как правило, оформляется на продолжительный период времени. Поэтому арендатору целесообразно заранее согласовать срок действия соглашения, а также его ключевые и дополнительные положения. Кроме того, желательно оформить раздел по неизменяемости на весь срок действия арендных отношений.

Действие сторон по окончанию срока

Если прописанный условиями сделки срок закончился, но арендатор не освобождает объект, не имея при этом возражений от владельца, тогда он вправе продолжать использовать имущество на прежних условиях. Сделка будет признана пролонгированной на тот же срок.

Если лицо, пользующееся объектом на правах аренды, намерено перестать пользоваться объектом, тогда оно обязан заблаговременно оповестить об этом собственника недвижимости. Иначе могут быть применены штрафные санкции, которые нередко прописываются арендодателем.

Важно! Когда арендатор, по окончанию срока действия договора, освободил объект, не уведомив об этом собственника в установленный срок, то могут возникнуть требования на оплату времени, на протяжении которого владелец недвижимости не знал об этом. При отказе арендатора возвратить объект по завершении срока арендных отношений, его законный владелец, в границах срока исковой давности, может обратиться в соответствующие инстанции для защиты нарушенных прав.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Договор аренды вступает в силу с момента государственной регистрации

ВниманиеС «01» марта 2013 года вступает в действие Федеральный закон от 30.12.2012 № 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 302-ФЗ), который кроме прочего содержит положения, отменяющие с «01» марта 2013 года государственную регистрацию сделок с недвижимым имуществом. В соответствии с п. 6 ст. 1 указанного закона ГК РФ дополняется новой статьей 8.1 «Государственная регистрация прав на имущество».

Указанная норма устанавливает, что права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации, при этом в случаях, установленных законом, такие сделки должны быть удостоверены нотариусом. При этом после «01» марта 2013 г. договоры аренды недвижимого имущества (ст.

Договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами. ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА ПОСТАНОВЛЕНИЕот 8 апреля 2011 г.
N КГ-А40/2900-11 Дело N А40-5614/10-9-52В силу положений п. 2 ст. 26 Земельного кодекса Российской Федерации договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.Таким образом, исходя из положений п. 2 ст. 609 ГК РФ и п. 2 ст.
Тем самым считается прекращенными и обязательства сторон договора. 5. ГК предусматривает для ряда договоров порядок возобновления или продления срока их действия.

При продлении срока действия договора изменяется и срок действия обязательства. В соответствии сдоговор энергоснабжения, заключенный на определенный срок, считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, если до окончания срока его действия ни одна из сторон не заявит о его прекращении или изменении либо не потребует заключения нового договора.
В последнем случае до заключения нового договора отношения сторон регулируются ранее заключенным, т.е. действие предыдущего договора прекращается только после заключения нового.
Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации в установленном действующим законодательством порядке. Статья 609. Форма и государственная регистрация договора аренды2.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Статья 433. Момент заключения договора3. Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Статья 164. Государственная регистрация сделок (в ред. Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ) 1. В случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.2.
Однако, стороны, в соответствии с ч.2 ст. 425 ГК РФ вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора. В независимости от наличия такого условия, все расходы на содержание, в том числе уплата арендной платы начисляются с момента подписания акта приема передачи.
Просто в этом случае действует иная норма — ст. 1102 ГК РФ, согласно которой лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса. За воду, тепло…
Если договор аренды здания или сооружения сроком на один год и более не прошел государственную регистрацию, а впоследствии стороны дополнительным соглашением внесли изменения в срок договора, установив его менее года, договор считается заключенным на срок, указанный в дополнительном соглашении (Постановление ФАС Уральского округа от 25.10.2010 по делу № А50-6727/2010). Договор аренды здания или сооружения, заключенный (возобновленный) на неопределенный срок, не подлежит государственной регистрации (п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59). Отметим, что договор субаренды недвижимого имущества, заключенный сроком на год и более, также подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента ее совершения (Постановление ФАС Московского округа от 04.05.2006 по делу № А40-32736/2005).

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу: в целях решения вопроса о необходимости государственной регистрации договора аренды срок его действия должен исчисляться с момента подписания договора сторонами (то есть в приведенной ситуации – с 14 июня 2016 г.), а не с момента передачи имущества арендатору. Обоснование вывода В соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Аналогичное правило действует и применительно к договорам аренды нежилых помещений (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений»). Таким образом, договоры аренды нежилых помещений, заключаемые на год и более, подлежат государственной регистрации. В силу п. 1 ст.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *