Квартира в долях как продать без нотариуса

Вопрос о минимальной доле собственности в квартире встает тогда, когда в обязательном порядке необходимо выделить часть имущества несовершеннолетним детям, поделить квартиру при разводе, продать долю и т.д. Чтобы не упустить никакие важные нюансы и подготовить все документы правильно, лучше обратиться к юристам, специализирующимся на сделках с недвижимостью.

Содержание

Как разделить квартиру на доли

В соответствии со ст. 252 ГК РФ собственник недвижимости может выделить свою долю из общего имущества. Выдел доли может быть реальным (деление отдельного помещения на одного или нескольких жильцов с правом пользования совместной площадью) или идеальным. Идеальное выделение доли осуществляется только по документам и делается исключительно для того, чтобы можно было в полной мере распоряжаться своим имуществом.

Произвести выдел доли в квартире в натуре практически невозможно. Вряд ли у собственников получится сделать отдельный вход и обеспечить персональный доступ к коммуникациям, а вот присудить равные доли по документам вполне реально.

Оптимальный вариант в любом случае — договориться между всеми собственниками и заверить соглашение об определении размера долей в квартире у нотариуса. После заверения соглашения необходимо зарегистрировать права в Росреестре. Если договориться не удалось, то обращаться за определением долей в квартире нужно в суд.

Определение долей в квартире

Для того чтобы определить долю каждого собственника, необходимо установить общую площадь квартиры. Как правило, она состоит не только из жилых комнат, но и из помещений общего пользования. При разделе необходимо учитывать определенные факторы:

  1. Количество совладельцев. Чем больше их численность, тем на меньшую долю квартиры они могут рассчитывать.
  2. Доли собственников изначально равны. Если кто-то из совладельцев хочет увеличить или уменьшить размер своей доли, он должен согласовать это с остальными жильцами и составить соглашение.
  3. Отделение доли в натуре невозможно без создания индивидуального помещения. У квартиры должен быть отдельный вход и свободный доступ ко всем коммуникациям.
  4. Площадь выделенной доли не должна быть меньше установленных параметров. В противном случае владелец имеет право на получение денежного эквивалента.

Нет времени читать статью?

Получи первичную консультацию от нескольких компаний бесплатно:
оформи заявку и система подберет подходящие компании! По этой услуге подключено 143 компаний Начать подбор в несколько кликов >

Минимальная доля в квартире

Минимальная доля подразумевает владение наименьшей частью в квартире, при этом юридические права ее владельца соразмерны с правами остальных собственников долей. Владелец минимальной доли имеет право на прописку и продажу своей части недвижимости. Следует отметить, что, если доля собственника в квартире меньше размеров, установленных законодательством, он не может продать ее, но имеет право жить там и быть прописанным. К сожалению, данным правом пользуются квартирные мошенники. Выкупив минимальную долю в квартире, они начинают жить в ней и создают невыносимые условия для остальных жильцов, тем самым вынуждая их продать свои доли за бесценок.

В последнее время участились случаи такого мошенничества, самый пик пришелся на 2017-2018 год, поэтому сейчас Государственная дума рассматривает законопроект, ограничивающий минимальную долю в квартире для продажи. Согласно закону минимальный размер доли в квартире для продажи рассчитывается исходя из общей площади квартиры по шкале:

Размер общей площади квартиры

Минимальный размер доли

30-60 квадратных метров

1/3 часть площади

60-120 квадратных метров

1/10 часть

Более 120 квадратных метров

1/15 часть

Закон о продаже доли в недвижимости

2 января 2019 года вступили в силу поправки к Федеральному закону №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». В законе отдельно регламентированы новые правила продажи долевой собственности.

Суть законопроекта:

  1. Выделение доли в квартире невозможно, если ее размер не позволяет владельцу полноценно проживать на выделенной площади. Законом установлен учетный минимум для проживания со всеми удобствами. Если доля не достигает этой нормы, продать ее не удастся;
  2. Для каждого региона РФ установлена своя норма отдельно взятой доли. Ее метраж, в зависимости от региона, колеблется в пределах 8-15 квадратных метров на одного участника. Для Москвы, например, минимальная норма составляет 10 кв.м.

Те же нормы действуют при прописке. Регистрация гражданина невозможна, если размер его доли не дотягивает до установленной нормы. Исключение допускается для родственников владельца, но этот аспект еще не утвержден. Квартиру теперь нельзя поделить на неопределенное число собственников. Ее можно разделить на доли в процентном соотношении исходя из минимального размера площади доли.

Обратите внимание, что законопроект предусматривает только случаи продажи доли собственности. Если речь идет о выделении доли при приватизации, наследовании или разделе имущества при разводе, на эти ситуации он не распространяется. Следует заметить, что некоторые положения этого закона вступят в силу только 1 января 2020 г.

Расчет налога на долю в квартире

Ставка налогообложения рассчитывается по шкале исходя из таких параметров, как кадастровая стоимость квартиры, площадь доли собственника и установленная ставка налога на имущество.

Таким образом, если кадастровая стоимость объекта:

  • меньше 300 000 рублей, ставка налога на имущество — 0,1% от кадастровой стоимости;
  • от 300 000 до 500 000 рублей — до 0,3%;
  • свыше 500 000 рублей — до 2%.

Величина ставки зависит также от региона РФ. Органы местного самоуправления могут увеличить или уменьшить ставку, в зависимости от размера доли собственности, ее целевого использования, а также от типа жилого строения. Например, минимальная ставка налога может быть как увеличена до 0,3%, так и уменьшена, или даже совсем отменена. Не следует также забывать, что отдельные категории граждан, такие как инвалиды или участники ВОВ, освобождены от налогообложения.

Продажа доли в квартире

Продавая свою долю в квартире, следует помнить о следующих нюансах:

  1. У совладельцев квартиры есть преимущество на право покупки, поэтому их нужно известить о продаже и предложить им выкупить свою долю.
  2. Договор купли-продажи нужно обязательно заверить у нотариуса.
  3. Сделка фиксируется в Федеральной службе государственной регистрации.
  4. Исходя из срока владения, продажа доли может облагаться подоходным налогом. Его размер составляет 13% от суммы сделки.

НК РФ Статья 217. Доходы, не подлежащие налогообложению (освобождаемые от налогообложения)

НК РФ Статья 217.1. Особенности освобождения от налогообложения доходов от продажи объектов недвижимого имущества

Есть еще вопросы?

  • Узнай решение у профильных компаний
  • Получи первичную консультацию от нескольких компаний бесплатно

По этой услуге подключено 143 компаний Подобрать компанию в несколько кликов >

Отвечает генеральный директор компании «Tor Estate» Андрей Петрунькин:

К сожалению, нет. Вам нужно сделать все последовательно, а именно: закрыть ипотеку, выделить доли, согласовать с опекой новую квартиру, провести сделку с выделением больших долей в новой квартире. Если Вы будете делать так, как Вы намереваетесь в данный момент, то могут возникнуть трудности в отношениях с опекой, могут появиться проблемы с прокуратурой при выявлении нарушений интересов несовершеннолетних или же трения с Пенсионным фондом, перечислявшим средства материнского капитала.

Главное о материнском капитале для покупки жилья

Ребенок – собственник квартиры: плюсы и минусы

Отвечает генеральный директор юридической фирмы «Красников, Руденко, Павлов и партнеры» Сергей Руденко:

Ответ, конечно же, нет. Вам предоставили материнский капитал на определенных условиях: выделение детям долей в конкретной жилой площади, характеристики которой были заранее согласованы с Пенсионным фондом. Любые попытки нарушить эти условия будут незаконны и повлекут признание сделок с квартирой недействительными. Можно попытаться направить в ПФР запрос с просьбой согласовать выделение долей в другой квартире, но с большой долей вероятности Вам откажут, поскольку такая практика в ПФР не принята. Также на свой страх и риск Вы можете никому об этом не сообщать, если обязательство о выделении долей не видно в правоустанавливающих документах, но это порочный и противозаконный путь.

Единственный законный выход из ситуации исполнить обязательства, выделить доли детям и получить согласие органов опеки на продажу квартиры. В реальности это не так сложно, и многие покупатели, если они действительно заинтересованы в объекте, готовы ждать прохождения всех указанных процедур.

Отвечает юрист «CENTURY21 Россия» Дамир Хакимов:

Согласно п. 4 ст. 10 закона о материнском капитале (256-ФЗ от 29.12.2006 «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей»), жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, оформляется в общую собственность родителей, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению.

Процитированная норма сформулирована однозначно: поделить с детьми надо именно то жилье, которое приобретено с использованием материнского капитала. Вариант с передачей в собственность детей иного имущества (вторая квартира, купленное взамен новое жилье) не будет надлежащим исполнением закона. Если об этом узнают надзорные органы, государство обяжет возвратить средства материнского капитала. При этом факт приобретения другого имущества на имя детей формального значения не имеет и, скорее всего, не будет учтен. Если родители решат предоставить детям другое жилье, не продавая то, что приобретено на материнский капитал, то государство может понудить не к возврату средств, а к надлежащему исполнению закона, то есть определению долей. В результате родители вынуждены будут фактически второй раз оформить недвижимость на детей.

С точки зрения покупателя квартиры, приобретенной с материнским капиталом, отсутствие детей среди собственников это фактор риска. Ведь в будущем у нового владельца могут появиться проблемы вплоть до признания сделки недействительной по требованию обиженных детей (вероятность такого сценария невысока, но все же имеется). Поэтому продажа квартиры до распределения долей внимательного покупателя напугает больше, чем наличие детей среди собственников.

Можно ли продать долю несовершеннолетнего ребенка?

Могу ли я вернуть переплаченные проценты при досрочном погашении?

Отвечает президент МПОО «Законное жилье» Евгения Шумейко:

С момента получения сертификата о материнском капитале все действия по его реализации находятся под контролем Пенсионного фонда и органов опеки. Закон строго следит за соблюдением прав ребенка, потому провести такую сделку без участия этих инстанций в рамках правового поля нельзя. В любом случае необходимо действовать по правилам, иначе сделка купли-продажи может быть признана недействительной. По сути закон не устанавливает сроки, ограничивающие продажу купленного на маткапитал жилья, однако пункт выделения долей должен быть соблюден. Главное, что необходимо сделать, обратиться в органы опеки и предоставить обоснование продажи и покупки нового объекта, в котором должно быть доказательство того, что новая квартира лучше изначально купленной, имеет большую площадь и будет выгодна для ребенка. Если попечительский орган даст разрешение, сделка может быть совершена с условием обязательного выделения доли в новом жилье в тот же срок. Это единственный законный способ. Конечно, он влечет за собой довольно много хлопот, но, если Вы проведете всю процедуру и получите разрешение органов опеки, это поможет Вам соблюсти все нормы закона и даст возможность быстрее продать жилье. В данной ситуации у потенциальных покупателей не останется опасений по поводу сделки.

Отвечает юрист, эксперт по недвижимости Игорь Зиневич:

Теоретическая возможность продать квартиру, не выполнив обязательство по выделению доли детям, существует. Но не стоит забывать, что Пенсионный фонд РФ контролирует целевое использование выделенных из казны денежных средств, и в рамках такого контроля вправе запрашивать информацию в различных органах и организациях, включая Росреестр.

Тот факт, что вместо первоначально приобретенной квартиры родители собираются разделить с детьми другую недвижимость, не является в глазах закона оправданием нарушения. Следовательно, все прелести привлечения к ответственности Вы можете ощутить на себе.

Если нарушение будет выявлено в момент продажи жилья или в иной период между продажей первой и покупкой второй квартиры, родители не смогут доказать, что планировали выделить доли своим детям в новой недвижимости. А это значит, что можно не только лишиться ранее полученных денежных средств и квартиры, но быть обвиненными в мошенничестве. Это крайняя мера, но к ней прибегают все чаще. И срок можно получить не условный, а вполне реальный.

Опасения по поводу сложности дальнейшей продажи жилья, сособственниками которого выступают несовершеннолетние, с одной стороны, обоснованы. Покупателей пугает возможная перспектива лишиться и денег, и жилья в рамках спора о правах несовершеннолетних. С другой стороны, если будущее жилье будет больше того, которое приобретено с помощью материнского капитала, проблем не возникнет ни с получением согласия органов опеки, ни с покупателями.

Другими словами, выделять долю детям в купленной за счет материнского капитала квартире придется. И уже зарегистрировав права всех членов семьи и подобрав новое жилье, следует обратиться в органы опеки и попечительства за их согласием.

Какой способ накопить на квартиру самый выгодный и надежный?

Как купить новостройку: 23 полезные статьи

Отвечает к. ю. н., председатель Третейского суда строительных организаций, адвокат Юлия Вербицкая:

Исходя из буквального содержания поставленного вопроса, следует, что обязательства о выделении доли детям возникают в определенной квартире в течение шести месяцев после погашения задолженности по ипотеке. Таким образом, в случае, если ипотека Вами погашена и Вы пытаетесь реализовать данную квартиру, то до момента ее продажи Вам следует оформить права детей и в последующем продавать уже с процедурой привлечения органов опеки и попечительства. Если Вы этого не сделаете, то к Вам могут быть применены меры ответственности со стороны правоохранительных органов и, кроме того, могут быть заявлены в последующем иски по инициативе органов опеки и попечительства или прокуратуры о признании недействительными заключенных Вами сделок. Что является крайне нежелательным последствием.

Вместе с тем в случае, если ипотека Вами до настоящего времени не погашена, и Вы, не собираясь ее погашать, планируете заключить сделку по приобретению иной недвижимости, то совершение такой сделки возможно при наличии согласия банка и органа, принявшего решение о выдаче Вам материнского капитала (Пенсионный фонд РФ). Вы можете подготовить обращение с приложением проектов договоров и нотариальной гарантией оформления прав ребенка во вновь приобретаемой квартире. Если по результатам рассмотрения Вашего обращения Вам дают положительное заключение, Вы можете смело совершать желаемые Вами сделки.

Текст подготовила Мария Гуреева

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Можно ли купить квартиру за маткапитал, если ребенку нет 3 лет?

Можно ли выписать ребенка из квартиры без согласия матери?

Можно ли оспорить приватизацию из-за ребенка?

Хватит заявления в простой письменной форме. Подробнее о преимуществах, рисках и исключениях

Фото: bn.ru

Скоро по аналогии с продажей машины в России можно будет продавать и жилье — по договору в простой письменной форме, без похода к нотариусу. Соответствующие поправки в закон «О государственной регистрации недвижимости» вступают в силу 1 августа (ст. 42 ФЗ-218). Риелторы уверяют, что это заметно облегчит россиянам процедуру продажи недвижимости, кроме того, позволит значительно сэкономить. Но юристы предупреждают об исключениях и рисках. Подробнее — в материале «Реального времени».

Кто сможет продать квартиру без нотариуса?

С 1 августа в России некоторые сделки по жилью можно будет провести без участия нотариуса. Речь о ситуациях с несколькими собственниками и когда квартиру продают по долям. Как и в случае с продажей машины, продавец и покупатель смогут сами зафиксировать сделку — достаточно будет простой письменной формы.

Также в эту категорию попадают сделки с имуществом, составляющим паевой инвестфонд, и операции по отчуждению земельных долей при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение.

Упростили процедуру весной этого года. 1 мая Владимир Путин подписал федеральный закон №76-ФЗ, который внес поправки в закон «О государственной регистрации недвижимости» №218-ФЗ. Изменения вступают в силу уже на следующей неделе (с 1 августа).

Документ гласит: собственники долей квартиры при одновременном решении провести сделку по ее отчуждению (купля-продажа, дарение, мена, выделение долей) могут сделать это без нотариального удостоверения, по договору, заключенному в простой письменной форме.

1 мая Владимир Путин подписал федеральный закон №76-ФЗ, который внес поправки в закон «О государственной регистрации недвижимости» №218-ФЗ. Фото kremlin.ru

Есть ли исключения из правил?

Продать квартиру без нотариуса можно будет не во всех случаях — принципиальные исключения остаются. Так, например, если доля в квартире принадлежит несовершеннолетнему или недееспособному лицу, то даже при его согласии на сделку придется заключать ее у нотариуса (в то же время приобретение недвижимости недееспособным и несовершеннолетним данных условий не требует).

Нотариального удостоверения потребуют и сделки по отчуждению долей в праве собственности отдельными договорами (то есть когда жилье продают не все участники долевой собственности). Кроме заключения нотариуса здесь понадобится и письменное уведомление всех других участников долевой собственности о продаже с указанием условий сделки.

Если супруги покупают дом или квартиру в совместную собственность, им хватит простой письменной формы. Но если муж с женой покупают недвижимость в долевую собственность (в договорном режиме), опять же придется идти к нотариусу.

Какие преимущества продажи без нотариуса?

По мнению риелторов, у инициативы сразу несколько преимуществ. Во-первых, сокращение расходов при купле-продаже, обмене и дарении квартиры. Ведь нотариальная сделка требовала оплаты госпошлины в 0,5% от цены договора. Во-вторых, это заметно упрощает процедуру, если сделку нужно провести срочно. При этом регистрация перехода права от продавца к покупателю в Росреестре — обязательная процедура, нотариальный договор ее не отменяет.

Олег Веретенников, руководитель юридического отдела казанского АН «Флэт», уточняет, что до настоящего времени нотариальному удостоверению подлежали сделки, которые связаны с несовершеннолетними и недееспособными лицами и где есть долевая собственность:

— Например, у нас с вами квартира по ½ в доле. Если мы ее захотим продать, мы должны будем удостоверять договор у нотариуса. Что такое вообще «удостоверять договор у нотариуса»? Это значит, что договор купли-продажи не просто на компьютере печатается, его делает нотариус и за это берет полпроцента от цены договора, но не более 20 тысяч рублей. Плюс порядка 5 тысяч рублей нужно будет отдать за услуги технического характера. Итого в среднем по одной сделке придется нести от 15 до 25 тысяч рублей дополнительных трат каждый раз, когда у нас есть несовершеннолетние или долевая собственность. А с 1 августа внесли поправки такие, что в случае, если квартира в долевой собственности и продается по одновременному решению всех собственников, обращаться к нотариусу не нужно.

Регистрация перехода права от продавца к покупателю в Росреестре — обязательная процедура, нотариальный договор ее не отменяет. Фото kadastr.tatarstan.ru

Представитель агентства приводит еще один пример. Если собственников трое и продают одновременно все свои доли, то сделка не подлежит нотариальному удостоверению. Но если среди них есть несовершеннолетние и недееспособные лица — придется идти к нотариусу, даже если с продажей жилья согласны все собственники.

— Если собственник один, нотариального заверения не требуется. Нотариальное обеспечение в этом случае может быть добровольным. Но это дополнительные траты. Если собственники хотят заложить имущество, действует та же схема: если закладываются обе доли, сделка ненотариальная.

Это, наоборот, упрощает жизнь. Если не ошибаюсь, до 2016 года нотариального удостоверения вообще не было. В этом нет необходимости. Нотариус дает дополнительные гарантии прав несовершеннолетних, — отметил Веретенников.

Какие риски несет инициатива?

Впрочем, не все юристы видят в данной инициативе лишь преимущества. Руководитель проектов Московской коллегии адвокатов «Яковлев и партнеры» Андрей Набережный считает, что наличие еще одного барьера в виде нотариуса создавало определенное препятствие для тех, кто проводил нечистые сделки по недвижимости.

— С экономической точки зрения это, конечно, плюсы. Потому что не придется тратиться на нотариуса, а зачастую суммы выходили приличные. С другой стороны, при регистрации сделки наличие еще одного барьера, который гарантирует ее чистоту, не помешало бы. Но и усложнять тоже не надо. Если смотреть концептуально — это плюс опять-таки, когда никаких злоупотреблений, но, к сожалению, в наших реалиях это не всегда так. Это не повлечет за собой повального количества сомнительных сделок, но какие-то точечные ситуации, конечно, будут возникать, — убежден Набережный.

По словам собеседника издания, черные риелторы и раньше работали через своих нотариусов, поэтому существенное изменение ситуации здесь вряд ли ожидается: «Я так скажу — черные риелторы порадуются, им тоже не придется тратиться на нотариуса».

В среде нотариусов также неоднозначно отнеслись к инициативе:

— Нотариус удостоверяет сделки, несет материальную ответственность за совершенные договоры. А регистрирующий орган только регистрирует сделки, то есть Регпалата не несет никакой ответственности, — рассказали в приемной нотариуса Алсу Георгиади-Авдиенко.

Андрей Набережный считает, что наличие еще одного барьера в виде нотариуса создавало определенное препятствие для тех, кто проводил нечистые сделки по недвижимости. Фото Романа Хасаева

Директор АН «Счастливый дом» Анастасия Гизатова отмечает, что при совершении сделок с недвижимостью действительно может быть много подводных камней, о которых собственник не сможет узнать без помощи специалиста. Однако решить всех проблем нотариус все равно не сможет.

— Нужно обратить внимание, что нотариус будет отвечать за последнюю сделку между продавцом и покупателем, которую удостоверяет он. Но если до этого была 5—6-летняя история у этой квартиры, нотариус не может увидеть это без дополнительных запросов, здесь о его ответственности говорить очень сложно. Если прописать и определить ответственность нотариусов по всей истории квартиры в регрессном порядке, я думаю, что многих сделок в этом случае просто не будет. По сделкам купли-продажи, которые прошли, допустим, пять лет назад, могли быть проблемы — неправильно оформлено наследство, ущемлены права некоторых наследников, которые могут узнать об этом и заявить свои требования. При проверке истории квартиры можно ужаснуться. Нужно, чтобы нотариусы смотрели всю историю квартиры, — считает Гизатова.

Почему изначально процедуру планировали ужесточить?

Любопытно, что еще два года назад законодатели выступали с совершенно другой инициативой: в Госдуму был внесен законопроект, по которому нотариально заверяться должны были любые сделки с недвижимостью, подлежащие госрегистрации.

В пояснительной записке законодатели приводили примеры из мирового опыта, из которых следовало, что в странах, где обязательно нотариальное заверение, судебных споров возникает значительно меньше. Однако основной причиной ужесточения законодательства называли участившиеся случаи мошенничества при заключении сделок с недвижимостью.

«Из средств массовой информации мы каждый день узнаем о непрекращающемся потоке незаконных сделок по отчуждению имущества, фактически о рейдерских захватах жилых помещений и иной недвижимости. Жертвами подобных преступлений становятся в первую очередь представители незащищенных социальных групп: пожилые граждане, дети, лица, оставшиеся в силу различных обстоятельств без должной опеки и неспособные самостоятельно отстаивать свои права», — говорилось в пояснительной записке к законопроекту.

Однако в результате закон принят не был. Более того, получается, что в Госдуме решили продолжить либерализацию при регистрации сделок с недвижимостью и даже расширили перечень случаев, когда оформлять сделки можно без нотариуса.

Василя Ширшова, Гуландам Фатхуллина НедвижимостьБизнес Татарстан

В нотариальную контору пришел сильно расстроенный минчанин Евгений А. Недавно он развелся с женой и хотел бы продать свою долю в общей собственности на квартиру. Уже и покупатель имеется, поэтому хорошо бы поскорее удостоверить договор купли-продажи. Евгений расстроился, когда узнал, что преимущественным правом покупки его доли обладает бывшая супруга Марина и требуется ее отказ от сделки. Есть ли выход в сложившейся ситуации, рассказывается в материале корреспондента агентства «Минск-Новости».

Ситуацию комментирует нотариус Минского городского нотариального округа Елена Курленя.

– Случаи, когда при продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество приходится требовать у сособственников отказ от преимущественного права покупки, встречаются в моей практике довольно часто. У многих продавцов такая ситуация вызывает удивление и даже возмущение: они полагают, что раз уж сами являются собственниками, то и распоряжаться своей долей могут, как им захочется, никого не спрашивая. Однако это не так, – уточняет специалист.

Нотариус объяснила Евгению: при продаже доли преимущественное право покупки имеют остальные участники долевой собственности. В этом конкретном случае – его бывшая жена. Если он решил продать свою долю, то сначала нужно было предложить купить ее Марине. Самый простой вариант для Евгения, если она согласится приобрести долю на его условиях либо оформит отказ от преимущественного права покупки у нотариуса.

Кстати, сособственник может отказаться от этого права, явившись к нотариусу непосредственно при удостоверении договора купли-продажи доли. Не возбраняется также подготовить отказ заранее, тогда подпись на нем свидетельствуется нотариально. Такой документ не ограничен сроком. Вместе с тем он не должен содержать иные условия, чем те, на которых продается доля.

Согласно Гражданскому кодексу Республики Беларусь, Евгений обязан известить бывшую супругу о намерении продать свою долю постороннему лицу в письменной форме. Нужно обязательно указать цену и другие условия, на которых продается имущество. Если Марина не приобретет его в течение месяца со дня извещения или откажется от покупки, лишь тогда он вправе продать свою долю любому постороннему лицу, но только на тех же условиях. Скажу прямо, Евгения все эти нюансы не обрадовали. Как показывает практика, назвать безоблачными отношения между сособственниками после развода никак нельзя.

Общая долевая собственность возникает у бывших супругов в результате раздела имущества, нажитого в период брака.

– Часто отношения у них, мягко говоря, натянутые, – поясняет Е.Курленя. – Поэтому такой участник долевой собственности, например бывшая жена, и от преимущественного права покупки не отказывается, и долю не приобретает. В этом случае дело с мертвой точки сдвинет только отправление участнику долевой собственности извещения о намерении продать долю, ее стоимости и других условиях сделки.

Следует иметь в виду, что камнем преткновения может стать какое-либо из условий договора купли-продажи, не указанное в извещении. Такое бывает, например, когда продавец указывает только сумму, за которую продается вся доля. При обращении к нотариусу за удостоверением договора купли-продажи другим лицам выясняется, что доля продается двум покупателям. Каждый из них оплачивает только приобретаемую часть, а это уже совсем иные условия продажи и цена.

– Встречалась и обратная ситуация, когда извещение продавца содержало условие о передаче наличных денег за продаваемую долю до подписания договора купли-продажи, – продолжает собеседница. – В таком случае продажа доли третьему лицу с привлечением кредита будет явным нарушением преимущественного права покупки. Повторюсь: условия договора продажи доли постороннему должны быть теми же, что и для участника долевой собственности.

Еще одна важная деталь: при удостоверении договора купли-продажи нотариусу требуются доказательства того, что продавец известил сособственника о намерении продать свою долю надлежащим образом.

– Отправив письмо с извещением самостоятельно, продавец сможет доказать только сам факт отправления, но не содержание документа, – отмечает Е.Курленя. – А вот бесспорным доказательством будет передача заявления нотариусом, которое он может отдать адресату лично под роспись. Есть и другой вариант: извещение отправляется по почте заказным письмом с обратным уведомлением. Оба эти способа являются нотариальными действиями, бесспорно подтверждающими не только факт передачи, но и содержание заявления. Датой извещения будет считаться день вручения заявления нотариусом лично или же день вручения почтового отправления. В подтверждение передачи заявления нотариус выдает свидетельство.

Если же мирно договориться с бывшими супругами не получается, то без обращения в суд не обойтись.

Александр Левкевич, информационное агентство «Минск-Новости»

Доля в праве собственности на квартиру – популярный товар на рынке вторичной недвижимости Петербурга. Доли приобретают как для проживания, так и для получения постоянной регистрации. Нередки также случаи, когда один из сособственников квартиры выкупает доли своих совладельцев и становится единоличным хозяином жилья. Во всех перечисленных случаях цена доли будет разной. Так как же определить ее справедливую стоимость, чтобы и себя не обидеть, и покупателя не отпугнуть? БН разбирался в особенностях ценообразования долей недвижимого имущества.

Коллективная собственность
Оформление долей в праве собственности на квартиру происходит в нескольких случаях.

Во-первых, если изначально квартира приватизировалась на нескольких членов семьи. Допустим, на родителей и малолетних детей. Вместе с этим в 1990-е годы происходила приватизация комнат в коммунальных квартирах, причем приватизировались они не как отдельные объекты недвижимости, а как доли в коммунальной квартире. То есть официально владельцу комнаты площадью 20 метров в коммунальной квартире площадью 100 кв. м (жилая площадь 70 кв. м) принадлежит доля в размере 20/70.

Во-вторых, доли образуются, если на наследство претендует несколько наследников. В-третьих, доли в квартире возникают при разделе имущества в ходе дела о расторжении брака, если идет спор о разделе совместно нажитого.

Особенности сделок с долями недвижимого имущества подробно описаны в Гражданском кодексе РФ, в статьях с 244 по 256. Там, в частности, говорится, что участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом. Правда, стоит помнить о праве преимущественной покупки, которым обладают другие сособственники квартиры (ст. 250 ГК РФ). Если же они выкупить вашу долю не могут или не хотят, вы вольны продать ее любому постороннему человеку.

«Сегодня сделки с долями достаточно распространены в Петербурге. Исходя из моей практики, они составляют около 30% всех сделок на вторичном рынке, – говорит директор офиса «Комсомола, 41» агентства «Петербургская Недвижимость» Ирина Романова. – При этом большая часть сделок с долями приходится на доли в квартирах, где собственники определили порядок пользования помещениями».

Доля в натуре
От того, определен в квартире порядок пользования помещениями или нет, напрямую зависит цена доли – в первом и во втором случае ее стоимость может отличаться в разы.

«Если в квартире определен порядок пользования помещениями и на каждого сособственника приходится отдельная комната – это уже не абстрактная доля в праве собственности на объект недвижимости. Такая доля дает своему владельцу право на конкретное имущество (изолированная часть квартиры, комната, часть дома)», – уточняет ведущий юрист ЗАО «Северо-Западный Юридический Центр» Любовь Николаева.

Такие ситуации встречаются в двух случаях. Во-первых, это комнаты в «классических» коммунальных квартирах, образованных до 2004 года (год принятия Жилищного кодекса, в котором отсутствует понятие коммунальной собственности). В таких «старых» коммуналках каждая комната представляет собой отдельный объект недвижимости.

Второй случай – это доля в отдельной квартире, где определен порядок пользования помещениями и на каждого из сособственников приходится отдельная комната. Соглашение о порядке пользования может быть заключено собственниками как по своей инициативе и оформлено у нотариуса, так и по суду.

По мнению президента Санкт-Петербургской палаты недвижимости Дмитрия Щегельского, сделки с комнатами занимают не менее 15% петербургского вторичного рынка. Спрос на них стабилен, ведь комнаты – самое дешевое и доступное жилье в Северной столице.

Но чаще специалисты сталкиваются с объектами недвижимости, в которых порядок пользования определить затруднительно и нет возможности «передать» каждому сособственнику хотя бы одну комнату. Пример такого разделения – два и более собственника владеют однокомнатной квартирой. «Такая доля – это не право на конкретное имущество или часть такого имущества, это доля в праве на общее имущество, иными словами, эта доля «виртуальна», выразить ее в конкретных помещениях нельзя», – поясняет Любовь Николаева.

Градация по цене
Цена доли в квартире, где определен порядок пользования жилыми помещениями (есть возможность проживания и пользования имуществом), обычно значительно выше, чем у доли в квартире, где такой порядок определить затруднительно.

Как правило, цена доли в первом случае определяется после анализа похожих объектов, имеющихся на рынке. Разброс цен достаточно широк. Минимальная стоимость комнат в Петербурге – 700 тыс. руб. Максимальная цена за комнату в малонаселенной квартире в центре города составляет от 3 до 5 млн руб.

«Стоимость комнаты зависит не от ее размера, а от таких факторов, как местоположение объекта, его состояние, обеспеченность инфраструктурой и т. д., – объясняет генеральный директор ООО «Институт независимой оценки» Ольга Либровская, – То есть составит эта комната 1/2 доли или 1/8 доли – для оценщика не важно. Например, половина доли может подразумевать одну комнату в двухкомнатной квартире в хрущевке с видом на помойку в сомнительном районе, а 1/8 доли – комнату в восьмикомнатной квартире в «Золотом треугольнике» с видом на Неву и архитектурные памятники. Естественно, 1/8 доли в данном случае будет стоить значительно дороже».

Помимо определения цены по аналогии (ориентируясь на похожие объекты), цену можно выяснить и другим методом. В данном случае в качестве ориентира будет выступать математическая или номинальная стоимость доли. Ее можно получить, продав всю квартиру и потом выделив из общей суммы часть, равную величине доли. То есть если вся квартира будет продана за 2 млн руб., то владелец 1/2 доли получит 1 млн руб.

Однако в реальности получить такую сумму удастся только в одном единственном случае – при одновременной продаже всех долей, то есть квартиры целиком. И это легко объяснимо: только за отдельный, целый объект недвижимости покупатель будет готов заплатить его рыночную цену. Покупая долю, он автоматически покупает только часть от целого, поэтому рыночная цена всей квартиры не имеет для него никакого значения.

Однако номинальная стоимость доли – это ориентир, и цена сделки может к этой цифре приблизиться и даже в некоторых случаях превысить ее. Все зависит от того, кто выступит покупателем. «У нас недавно была сделка, когда наш клиент продавал постороннему человеку свою комнату в «двушке» за 1,1 млн. руб., – говорит Ирина Романова. – Причем если бы мы продали эту двухкомнатную квартиру целиком, владелец 1/2 доли получил бы 1,9 млн руб. Однако в процессе продажи комнату захотел купить сосед – владелец второй комнаты. Он приобрел долю уже за 1,3 млн руб. Это логично, что для соседа цена комнаты стала чуть выше, чем для постороннего человека, ведь в итоге он стал единоличным собственником отдельной квартиры».

Таким образом, цена комнаты для постороннего лица обычно на 20-40% ниже номинальной цены (которую можно получить только при продаже всей квартиры целиком). Совладельцы же обычно готовы заплатить за долю больше (иногда соглашаясь заплатить номинальную стоимость доли), так как это позволит им сразу или со временем стать единоличными собственниками отдельной квартиры.

Камень преткновения
Но основные проблемы возникают при определении стоимости долей в квартире, в которой затруднительно определить порядок пользования жилыми помещениями. Например, если вся квартира стоит 3 миллиона рублей, то чисто математически 1/2 доля будет стоить 1,5 миллиона, а 1/4 – 750 тысяч. Но представим ситуацию, что данная квартира – однокомнатная, и собственники не могут договориться о порядке пользования данным имуществом, а также не хотят продать и всю квартиру целиком.

Найти покупателя на такой товар собственнику одной доли крайне сложно. Чтобы полноценно воспользоваться своей долей (прежде всего заселиться в помещение), покупателю придется обращаться в суд. Ради прописки такую долю покупать тоже не стоит, объект будет стоить слишком дорого – сегодня в Петербурге можно купить квадратный метр для регистрации за 50 тыс. руб. Да и банки ипотечные кредиты на такие объекты не выдают. Поэтому желающих приобрести подобную жилплощадь очень мало. В основном, она интересует покупателей, планирующих со временем тем или иным способом принудить других сособственников продать им оставшиеся доли в квартире.

Кстати, именно такие доли часто продаются с пометкой в объявлении «без просмотра». Это может говорить, во-первых, о том, что другие сособственники против сделки, во-вторых – о плохом техническом состоянии объекта. В результате покупатель может получить целый «букет» проблем: от банальной невозможности физического пользования долей, до юридических рисков потери права собственности.

Поэтому лучший выход в данной ситуации – продать долю сособственникам объекта недвижимости, если они захотят ее приобрести. В данном случае они будут готовы заплатить больше, чем сторонний покупатель. По словам риэлторов, посторонний человек вряд ли заплатит за такую долю и половину ее номинальной цены.

Так, по данным отдела исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости», 1/3 доля в однокомнатной квартире площадью 38 кв. м на Новосмоленской набережной (Василеостровский район) сегодня продается за 330 тыс. руб., в то время как целая однокомнатная квартира сопоставимой площади в этом же доме предлагается за 4,5 млн руб. То есть при продаже всей квартиры за 1/3 доли можно получить уже 1,5 млн руб. Однако надо помнить, что чем больше сособственников в квартире, тем ниже будет цена доли в ней. То есть если 1/3 доли удастся продать за 330 тыс. руб., то за 1/5 уже вряд ли удастся выручить больше 200 тыс. руб., уточняют риэлторы.

Поэтому у продавца доли в данном случае есть два варианта определения ее цены: либо пытаться нащупать стоимость доли самостоятельно (как правило, методом проб, меняя цену, пока не найдется покупатель), либо обратиться к специалистам для определения максимально возможной цены и ускорения процесса продажи.

Текст: Ольга Мурашко

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *