Крыльцо нежилого помещения в многоквартирном доме

Brian Goodman / .com

Споры, связанные с выполнением работ по реконструкции и перепланировке квартир на первых этажах жилых домов, остаются актуальными, несмотря на рост количества новостроек с заранее предусмотренными помещениями для офисов. Так, возведение крыльца в виде пристройки на придомовой территории – один из частых вопросов повестки общего собрания собственников многоквартирных домов.

Дело в том, что земельный участок, на котором расположен дом, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам его помещений (п. 4 ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса). А собственники владеют, пользуются и распоряжаются этим имуществом путем обсуждения вопросов повестки и принятия решений голосованием (ч. 2 ст. 36 Жилищного кодекса РФ). При этом, как следует из положений Жилищного кодекса РФ, для проведения реконструкции многоквартирного дома требуется решение общего собрания собственников помещений, а в отдельных случаях и согласие всех собственников помещений в доме.

Однако одни суды считают, что за решение о согласовании данного вопроса должны проголосовать не менее двух третей собственников помещений в многоквартирном доме (апелляционное определение Судебной коллегии по гражданским делам Курганского областного суда от 12 сентября 2013 г. по делу № 33-2684/2013), а другие полагают, что на реконструкцию, переустройство или перепланировку помещений в случае присоединения к ним части общего имущества должно быть получено согласие всех без исключения собственников помещений в многоквартирном доме (апелляционное определение Судебной коллегии по гражданским делам Свердловского областного суда от 1 сентября 2015 г. по делу № 33-12499/2015).

Верховный Суд Российской Федерации высказал свою позицию по этому вопросу. Так, по мнению Суда, если возведение крыльца к нежилому помещению в виде пристройки влечет фактическое уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме, а именно земельного участка, на котором расположен этот дом, то на такое решение необходимо согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме (определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 27 июня 2017 г. № 18-КГ17-86).

Рассмотрим это дело подробнее.

Гражданину Л. на праве собственности принадлежит квартира общей площадью 30,6 кв. м, расположенная на первом этаже многоквартирного дома. Жилое помещение приобреталась для дальнейшего размещения в нем офиса. В связи с этим до начала проведения перепланировки и переоборудования квартиры по нежилому назначению Л. обратился с соответствующим заявлением в администрацию города, но получил отказ. Напомним, что в соответствии с ч. 1 ст. 23 Жилищного кодекса РФ перевод жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое осуществляется органом местного самоуправления. Несмотря на отрицательное решение администрации, он решил произвести перепланировку самостоятельно и без разрешения, но в соответствии с предварительно изготовленными проектами. В результате выполненных работ общая площадь принадлежащих Л. помещений составила 47,5 кв. м, где 17,4 кв. м – крыльцо в виде пристройки на придомовой территории.

После проведения перепланировки по нежилому назначению с обустройством отдельного входа Л. повторно обратился в администрацию города с заявлением о согласовании перевода жилого помещения в нежилое. Несмотря на то, что перевод в нежилой фонд квартиры с одновременной перепланировкой согласован 69% голосов собственников многоквартирного дома и согласно заключениям надзорных органов соответствует установленным законом к нежилому фонду требованиям, Л. было отказано местными властями в переводе жилого помещения в нежилое и рекомендовано привести помещение в первоначальное состояние. В установленный срок предписание не было выполнено, о чем составлен акт.

Л. обратился в суд с иском к администрации города о признании права собственности на нежилое помещение общей площадью 47,5 кв. м. Напомним, что на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью (ч. 4 ст. 29 Жилищного кодекса РФ). Кроме того, при изменении первоначального объекта в связи с самовольной пристройкой к нему дополнительных помещений право собственника может быть защищено путем признания этого права в целом на объект собственности в реконструированном виде с указанием изменившейся площади, а не на пристройку к квартире либо дому (Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством).

Между тем администрация города подала встречный иск к Л. о продаже жилого помещения с публичных торгов на основании п. 1 ч. 5 ст. 29 Жилищного кодекса РФ. Законом предусмотрено, что если перепланированное жилое помещение в сроки, установленные предписанием уполномоченного органа, не приведено в прежнее состояние, то этот орган может подать иск в суд о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения.

Суды первой и апелляционной инстанции исковые требования Л. удовлетворили (решение Советского районного суда г. Краснодара Краснодарского края от 15 июня 2016 г. по делу № 2-3552/2016, апелляционное определение Судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 29 сентября 2016 г. по делу № 33-22405/2016).

Принимая во внимание, что реконструированная, перепланированная и переоборудованная Л. квартира по нежилому назначению находится на первом этаже дома, имеет отдельную входную группу, соответствует требованиям СНиП, СанПиН (п. 3.7 СанПиН 2.1.2.2645-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях») и противопожарным нормам (ст. 80 Федерального закона от 22 июля 2008 г. № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности»), не создает угрозу жизни и здоровью граждан, не нарушает их права и законные интересы, а также решение о согласовании данного вопроса принято более двумя третями голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме – 69% (ч. 4 ст. 146 Жилищного кодекса РФ), суды приняли решение признать право собственности на спорное нежилое помещение с обустроенным отдельным входом за Л.

Вместе с тем с приведенной позицией судов администрация города не согласилась, обжаловав их в ВС РФ. Суд, в свою очередь, установил, что в ходе выполнения работ по реконструкции и перепланировки квартиры Л. возведено крыльцо в виде пристройки, которая находится на придомовой территории, являющейся общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме. Напомним, что земельный участок, на котором расположен данный дом, принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности (п. 4 ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ). При этом, как следует из положений Жилищного кодекса РФ, если реконструкция, переустройство или перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такое решение должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 40 Жилищного кодекса РФ). Так как осуществляемая Л. реконструкция влечет фактическое уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме, а именно земельного участка, на котором расположен этот дом, то суд посчитал, что в данном случае реконструкция возможна только с согласия всех без исключения собственников помещений (ч. 3 ст. 36 Жилищного кодекса РФ).

Таким образом, Судебная коллегия приняла решение об отмене судебных актов нижестоящих судов и направила дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Часто стоит предварительно выяснить, относится ли балкон к общедомовому имуществу, чтобы предотвратить образование спорных ситуаций и проблем по этой теме. Фактически, балкон индивидуален, он предназначен для личного использования владельцами квартиры, так как полноценно является продолжением.

Однако конструкции, входящие в основу многоквартирного дома относятся к собственности управляющей компании, из-за чего и элемент и становится общим имуществом жильцов, соответствуя фз. Закон дополнительно прописывает, что крепится объект на несущую стену, которая полноправно относится ко всем жильцам мкд. Изменений в этот пункт внести нельзя, так как это противоречит основам права владельцев жилой площади на пользование конструкцией.

Однако можно рассмотреть балкон и с другой стороны: сама квартира также не полноценно является собственностью владельца. Конструкция, включая балконную плиту, из которого составлен многоквартирный дом – общедомовое имущество. Это обозначается тем, что пользуется стенами и полами не только один владелец, а сразу несколько жильцов (пол в одной квартире – потолок в другой, аналогично со стенами). Однако все, что находится внутри квартиры – собственность жильца, включая внутреннюю часть общедомового имущества лоджии.

Однако часто управление и взаимодействие с балконной частью учитывается при подписании договора о покупке жилья, поэтому предварительно уделите этому внимание и проконсультируйтесь с УК, чтобы предотвратить спорные ситуации.

Какими правами и обязанностями обладает собственник

Правовая часть и обязанность жильцов квартиры также обозначается законом, из-за чего перед внесением изменений в балкон, стоит предварительно учитывать особенности собственности и смене стандартного вида продолжения квартиры.

Стандартно балконная часть является общим имуществом, из-за этого права и обязанности по состоянию дополнительной части распределяется между квартирантами и управляющей компанией, распоряжающейся внесением изменений в состояние мкд. За внутреннее обеспечение отвечает собственник жилья, остальные обязанности с него снимаются.

Конкретно квартиранты должны следить за параметрами:

  1. Перилла. При наличии ограждений на балконе, следить за их состоянием должны квартиранты. При их крушении или порче восстановление дополнительного элемента также проводиться за их счет.
  2. Окна. Независимо от того, меняли ли жильцы прежнюю фурнитуру, они несут за нее ответственность и соответствующие обязанности. При рушении стекол и порче другого имущества, отвечают за это жильцы квартиры, так как фактически они обладают окнами и полностью распоряжаются ими.
  3. Двери. Балкон – продолжение квартиры, основная конструкция дома относится к общему имуществу, однако стена прерывается дверью, права для изменения которой ложиться на жильцов.
  4. Дополнительные элементы, установленные на выступающую часть многоквартирного дома. Если вы самостоятельно покрывали открытый балкон, или добавляли козырек, предотвращают протекание влаги, вы несете ответственность и соответствующие полноценные права за обслуживание этих элементов.
  5. Внутреннее оформление. У собственников есть полное право на добавление декора, любое внутреннее оформление балкона. Ограничений в этом параметре товарищество собственников жилья выписать не может, так как жильцы имеют полное право на изменение внутренней обстановки.

Несмотря на мнение, является ли лоджия общедомовым имуществом, управляющей компании, владелец жилой площади имеет полные права на внесение изменений и исправлений в указанные элементы. Однако и обязанности, относящиеся к ним, также относятся к ответственности квартиранта, поэтому вы можете отстаивать в этом плане свои права.

В чьи обязанности входит осуществление ремонта

Ремонт общедомового имущества – фактор, который не всегда положительно решается, из-за неточностей в чтении федеральных законов. Если проблема состоит во внешнем состоянии балкона, его обслуживание и ремонт по закону проводится в качестве общедомового имущества. Однако не всегда возможно сделать это.

Обеспечение восстановления поврежденной структуры выступающей части многоквартирного дома проводиться после обращения в ТСЖ или управляющую компанию, это зависит от того, в чьем управлении находиться дом.

От этого зависит и порядок применения дополнительных мер относительно балкона:

  1. При управлении домом ТСЖ, вопрос выносится на общее голосование в стандартном порядке обсуждения подобных проблем. Для этого при проведении очередного собрания приводятся доводы, по которым нужно провести осмотр поврежденной части. Однако для этого должно набраться 77 процентов положительных голосов от остальных жильцов, чтобы выполнить осмотр.
  2. При наличии управляющей компании, нужно написать заявление ее директору по соответствующему образцу. При положительном решении проводиться осмотр и ремонт дополнения жилой площади.

Однако при сильно ухудшенном состоянии внешней части имущества, при отказе второй стороны в проведении ремонтных работ, заявитель имеет право обратиться в суд. Для этого нужно иметь копию экземпляра заявления. Так вы сможете обязать УК проводить немедленное восстановление балкона, которая будет безопасна для вас.

Обычно общее имущество нужно ремонтировать при обнаружении серьезных дефектов. К ним может относиться потрескивание основы, выпадение кирпичей, или другие поломки, относящиеся к ухудшению исходной конструкции здания, за которую не отвечает собственник.

Кто несет ответственность за состояние балкона

Часто жильцы путают свои права и обязанности, из-за чего могут возникать проблемы с сохранением прежнего состояния балкона в аккуратном, безопасном для жизни виде.

Однако ответственность в качестве общедомового имущества лежит на управляющей компании только в области сохранения целостности конструкции. При рисках рушения объекта, ответственность и обязанности ложатся на них. В других случаях следить за состоянием балкона должен жилец.

В его область обязанностей по уходу за балконной частью входит:

  1. Сохранение внешней чистоты. Все очищающие манипуляции должны делать собственники, которым принадлежит балконная зона и вся квартира. Принудить к этому нельзя, однако периодически рекомендуется выполнять подобные процедуры.
  2. Удаление сосулек, снежных наростов и других побочных эффектов зимней погоды. Это нарушает безопасность конструкции, так как с нее могут падать сосульки, из-за чего появляется риск попадания на голову прохожим. В таком случае оплату за моральный ущерб или лечение проводится жильцами, если дополнительные конструкции (козырьки и т.д.) выстроили они сами.
  3. Внутреннее состояние и его ремонт также обеспечивается владельцем. Внутренняя отделка стен, двери и окна – зона ухода собственников, поэтому их рушение также ложиться на их ответственность.

Состояние балкона практически полностью обслуживается теми, чья собственность имеет подобную пристройку. Несмотря на то, что лоджия общедомовым имуществом является, обязанности по ее содержанию в основном ложатся на жильцов.

Однако важно учитывать, что, если изначально балкон имел дополнительные элементы – козырьки, перилла и т.д., обязанности по ее уходу в зимнее время могут лежать на УК. И отчистка снежных наростов, льда, который сходит с крыши, не ложится на жильцов.

Можно ли самостоятельно размещать или удалять баннер на наружном ограждении

Часто у собственников жилой площади возникают вопросы о сдаче в аренду наружной зоны балконной части для размещения на ней баннеров. Это может приносить дополнительный доход, но не мешает жильцам. Однако так как многоквартирный дом включает в себя конструкцию и ее внешнюю часть, не всегда можно дать точный ответ.

Рассмотрим оба этапа, касающихся размещению и удалению рекламных баннеров. Самостоятельно решить добавить рекламный баннер нельзя, так как дом – общедомовое имущество, из-за чего вносить изменения в его внешний вид можно только по согласию жильцов всего дома.

Для принятия такого решения рекомендуется выбрать один из двух вариантов:

  1. При наличии системы управления ТСЖ нужно вынести вопрос на общее голосование жильцов, собрав для этого 77% всех голосов в пользу добавления рекламы на лоджию.
  2. Для договора с управляющей компанией нужно подать заявление на имя директора. Однако часто

Однако учитывайте, что заработок с размещения рекламы на внешнем фасаде часто приоритетно достается членам ТСЖ или УК. Делать это не всегда выгодно, поэтому предварительно учитывайте фактор. Распределение финансов назначается на голосовании или по решению организации.

Если вы купили квартиру с наружным баннером, самостоятельно удалить его также не получится. Для этого предварительно нужно провести процедуру по договору об аренде внешнего фасада. Однако учитывайте этот фактор при покупке жилой площади, этот пункт можно предварительно прописать в договоре.

К окрашиванию внешнего фасада относятся те же самые правила. При полной окраске многоквартирного дома также учитывается согласие всех жильцов, так как планируется изменение их общего имущества.

Выводы

Лоджия – общедомовое имущество, так как принадлежит общей конструкции здания, поэтому самостоятельно внести в него кардинальные изменения не всегда возможно. Для этого предварительно учитывайте права и обязанности, иначе это может нарушить федеральный закон, что приведет к соответствующему наказанию.

Казалось бы, вопрос о статусе внешних стен МКД решен как минимум в контексте споров о размещении разнообразных рекламных конструкций и вывесок на фасадах домов, о монтаже кондиционеров и т.д. Для того чтобы разместить подобные объекты, необходимо согласие собственников помещений в МКД, так как речь идет об использовании общего имущества. Однако при анализе арбитражной практики по рассмотрению споров о переводе жилых помещений в нежилые автор обнаружил два судебных акта одного округа, где утверждается, что внешние стены дома, не являющиеся несущими конструкциями, к общему имуществу не относятся. Давайте разберемся, насколько обоснован подобный вывод.

История вопроса

На сегодняшний день собственники жилых помещений в МКД, желающие перевести их в разряд нежилых, испытывают серьезные трудности, несмотря на то что сам факт перевода помещения из одной категории в другую не требует созыва общего собрания и получения согласия собственников в установленном порядке на проведение подобных мероприятий.

Дело в том, что в результате такого перевода неизбежно проведение перепланировки (переустройства) помещения в части организации отдельного входа в нежилое помещение (п. 2 ст. 22 ЖК РФ). Это предполагает как минимум разборку части внешней стены МКД, увеличение дверных проемов, преобразование оконных проемов в дверные и использование придомовой территории для размещения крыльца.

Чаще всего собственники, осуществляющие перевод помещения из жилого в нежилое, не спрашивают на это разрешения своих соседей, а утверждают проект перепланировки (переустройства) и реализуют его, порой даже с ведома контролирующего органа — местной администрации. Если чиновники упустили тот факт, что перепланировка не была согласована на общем собрании, и выдали соответствующее разрешение, его вправе оспорить сами собственники или ТСЖ. Этому есть подтверждение, например, в Постановлениях ФАС ВВО от 27.11.2013 по делу N А39-5016/2012, ФАС СЗО от 25.12.2013 по делу N А56-68305/2011 или Постановлении ФАС МО от 28.10.2013 по делу N А40-173802/12-144-866 <1>, где помимо прочего четко обозначено, что в силу п. 1 ст. 36 ЖК РФ и пп. «г» п. 2 Правил содержания общего имущества внешняя фасадная стена жилого дома, являясь в данном случае ограждающей ненесущей конструкцией многоквартирного дома, относится к общему имуществу всех собственников помещений, поскольку обслуживает более одного жилого помещения как ограждающая весь жилой дом. В связи с указанным обстоятельством действия по частичной разборке такой стены либо пристройке к ней тамбуров требуют обязательного согласия собственников помещений в МКД в силу требований п. 2 ст. 40 ЖК РФ. Содержание данной нормы приведем ниже.

<1> Определением ВАС РФ от 27.01.2014 N ВАС-19786/13 отказано в передаче дела в Президиум ВАС для пересмотра.

«Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.»

Вместе с тем в п. 3 ст. 36 ЖК РФ предельно ясно сформулировано, что уменьшение размера общего имущества в МКД (которое неизбежно происходит в результате реконструкции жилого помещения с присоединением части общего имущества) возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме.

Но все же чаще сами органы местного самоуправления отказывают заявителям в переводе помещения из жилого в нежилое по причине отсутствия согласия на это остальных собственников помещений в МКД (Постановления ФАС ЦО от 19.03.2013 по делу N А35-4762/2012 <2>, ФАС ДВО от 19.11.2012 N Ф03-5123/2012 <3>, ФАС ВСО от 31.01.2014 по делу N А33-3673/2013).

<2> Определением ВАС РФ от 18.06.2013 N ВАС-7494/13 отказано в передаче дела в Президиум ВАС для пересмотра.
<3> Определением ВАС РФ от 05.06.2013 N ВАС-3070/13 отказано в передаче дела в Президиум ВАС для пересмотра.

Однако есть судебные акты, которые содержат иные суждения. Их два и приняты они ФАС СЗО.

Так, в Постановлении от 13.05.2013 по делу N А56-27235/2012 на основании заключения экспертов о том, что наружная стена дома, в которой обустраивается дверной проем на месте оконного за счет демонтажа подоконного пространства, не является несущей конструкцией, сделан следующий вывод: наружная стена предназначена для обслуживания только одного жилого помещения, поэтому согласия всех собственников на ее разборку не требуется. В Постановлении от 14.01.2014 по делу N А56-14283/2013 продемонстрирован тот же подход. Можно ли считать его верным? По мнению автора, нет, и вот почему.

Положения ЖК РФ

Согласно ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в МКД принадлежат на праве общей долевой собственности ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома. Прежде всего обозначим, что ограждающая конструкция — это конструкция, выполняющая функцию ограждения или разделения объемов (помещений) здания (ГОСТ 30247.1-94 «Конструкции строительные. Методы испытаний на огнестойкость. Несущие и ограждающие конструкции» <4>). Ограждающие конструкции могут совмещать функции несущих (в том числе самонесущих) и ограждающих конструкций.

<4> Введен Постановлением Минстроя России от 23.03.1995 N 18-26.

При этом несущие конструкции (элементы) — это конструкции, воспринимающие постоянную и временную нагрузку, в том числе нагрузку от других частей здания. Самонесущие конструкции воспринимают нагрузку только от собственного веса.

Исходя из этих определений понятно, почему принадлежность несущих ограждающих конструкций к составу общего имущества не вызывает сомнений: они по своему техническому назначению выполняют куда более важную роль, чем обслуживание одного помещения.

Функции ненесущих ограждающих конструкций не столь очевидны, но их следует относить к общему имуществу не по признаку «несущая/ненесущая», а по признаку «ограждающая». Если мы говорим о внешних стенах дома, то очевидно, что они ограждают не отдельные помещения друг от друга, а весь дом, на что справедливо указали арбитры ФАС МО в Постановлении от 28.10.2013 по делу N А40-173802/12-144-866. Именно это обстоятельство (а не техническая характеристика внешних стен) является ключевым при принятии решения об отнесении данного элемента дома к общему имуществу.

Вместе с тем не должно вызывать сомнения в правильности сказанного содержание Письма Минэкономразвития России от 03.11.2011 N ОГ-Д23-1928: если перевод спорного помещения в нежилое предполагает обустройство отдельного входа путем разрушения части внешней стены МКД, являющейся ограждающей несущей конструкцией, относящейся к общей долевой собственности, а также использование придомовой территории при оборудовании отдельного входа, влекущее изменение объекта и режима пользования частью земельного участка, занимаемого МКД, относящегося к общей долевой собственности собственников помещений в этом доме, то планируемая для перевода в нежилое помещение реконструкция допускается только с согласия всех собственников общего имущества МКД.

Указание в данном Письме на принадлежность к общему имуществу именно ограждающих несущих конструкций могло быть связано с ответом на конкретный запрос, оценкой конкретных обстоятельств дела. Это высказывание не имеет абсолютного характера и, конечно, не отрицает возможности отнесения таких ненесущих ограждающих конструкций, как внешние стены МКД, к составу общего имущества.

* * *

Если в доме проведена реконструкция (перепланировка, переустройство) жилого помещения, в результате которой разобрана часть внешней стены дома, изменена конфигурация окон и дверей, оборудовано крыльцо, при этом собственники помещений в МКД не давали своего согласия на проведение данных работ, последние вправе заявить о нарушении своих прав, демонтаже возведенных конструкций и возврате части общего имущества в прежнее состояние. Все изменения в общем имуществе должны обсуждаться коллегиально. При этом неважно, является ли внешняя стена дома, подвергшаяся разборке, несущей. Определяющим фактором отнесения конструкции дома к общему имуществу в данном случае является ограждающая функция стен, которые обеспечивают пространственное обособление всего дома, а не отдельного помещения.

К.О.Борисова

Эксперт журнала

«Жилищно-коммунальное хозяйство:

бухгалтерский учет и налогообложение»

Что входит в состав общедомового имущества?

Согласно ст. 36 Жилищного кодекса РФ и постановлению Правительства РФ №491 от 13 августа 2006 года, к общей собственности жильцов многоквартирного дома относятся:

  1. Чердаки, техэтажи, подвалы, лестничные площадки, лестницы, коридоры подъездов, встроенные и пристроенные парковки.
  2. Крыша, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, фундамент.
  3. Помещения в доме, не принадлежащие отдельным собственникам (досуговые, культурные, спортивные).
  4. Общедомовые инженерные системы электро-, водоснабжения и канализации (стояки), включая сантехнические шкафы, электрощитки, системы пожарной сигнализации и дымоудаления, и т.п.
  5. Участок земли, на котором стоит многоквартирный дом в установленных границах кадастрового учета, а также коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка.
  6. Окна и двери в подъезде на всех этажах, парапеты, а также перила лестниц.
  7. Трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома.

Балкон – это общедомовое имущество или нет?

В определении Верховного Суда РФ от 17 января 2012 года № КАС11-789 балконная плита отнесена к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме. Дословно определение Верховного Суда звучит следующим образом:

«Балконные плиты, отнесенные к ограждающим несущим конструкциям, включаются в состав общего имущества как конструктивные части здания, обеспечивающие его прочность и устойчивость. С учетом технических особенностей этих конструкций балконные плиты отвечают основному признаку общего имущества как предназначенного для обслуживания нескольких или всех помещений в доме».

Исходя из этого, общедомовым имуществом является только балконная плита, а ограждающие балкон конструкции, остекление и отделка помещения являются уже личной собственностью владельца квартиры.

Относится ли полотенцесушитель к общедомовому имуществу?

Полотенцесушитель в квартире, который практически всегда подключен к центральной системе горячего водоснабжения или к системе отопления, является общедомовым имуществом, поскольку, согласно п. 5 постановления Правительства РФ №491, в состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, состоящие из:

  • стояков;
  • ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков;
  • отключающих устройств;
  • общедомовых приборов учета холодной и горячей воды;
  • первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков;
  • механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях.

Является ли батарея в квартире общедомовым имуществом?

В п. 6 постановления Правительства РФ №491 сказано, что в состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях. Таким образом батарея отопления является общедомовым имуществом.

Стояк канализации относится к общедомовому имуществу?

В соответствии с п.5 постановления Правительства РФ №491, внутридомовая инженерная система водоотведения, состоящая из канализационных выпусков, фасонных частей (в том числе отводов, переходов, патрубков, ревизий, крестовин, тройников), стояков, заглушек, вытяжных труб, водосточных воронок, прочисток, ответвлений от стояков до первых стыковых соединений, относится к общему имуществу дома. Следовательно, канализация – это общедомовое имущество.

Использование общедомового имущества собственником квартиры или нежилого помещения

Сразу скажем, что использовать в личных целях общедомовое имущество многоквартирного дома без согласия собственников запрещено. Управляющая компания или собственник отдельно взятой квартиры также не имеют права распоряжаться по своему усмотрению общим имуществом дома.

При этом п.4 ст.36 ЖК РФ позволяет собственникам проводить общее собрание и выносить решение о передаче объектов общего имущества в многоквартирном доме в аренду (требуется согласие 73% собственников) или в личную собственность (согласие 100% собственников). Стоит отметить, что на текущий момент приобрести часть общедомового имущества в собственность невозможно.

Поэтому перепланировка квартиры или нежилого помещения с использованием общедомового имущества может проводиться только с согласия собственников многоквартирного дома – в том случае, если вы затрагиваете общее имущество в плане присоединения части его площади к квартире.

► Например, когда вы хотите избавиться от внутриквартирного мусоропровода, который часто встречается в старых домах, путем заложения ствола мусоропровода, то должны будете договориться об этом с 73% собственниками дома. Тоже самое придется сделать, если потребуется присоединить к квартире части лестничной клетки, чердака или подвала, либо устроить на первом этаже отдельный вход с крыльцом.

В то же время, перенос радиаторов отопления в пределах квартиры или демонтаж подоконного блока, которые также относятся к общедомовому имуществу, такой процедуры не требуют. Данный вопрос, касаемо устройства новых и переноса старых приборов отопления, остается в ведении эксплуатирующей организации дома, то есть управляющей компании или ТСЖ.

Для получения согласия придется устроить поквартирный обход с протоколом собрания собственников, на котором они должны будут поставить свои подписи. Собрав нужный процент подписей, протокол вместе с другими документами для согласования перепланировки передается в надзорный орган, где по ним будет приниматься решение.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *