Коммунальные квартиры

Президент Белоруссии Александр Лукашенко обвинил российского вице-премьера Алексея Кудрина в консолидации с белорусскими «отморозками» для провоцирования паники в стране, а Владимира Путина — в сговоре с ним. Дмитрий Медведев назвал такие высказывания недопустимыми.

Георгий Боос, губернатор Калининградской области. Нет, с соседями нужно жить дружно. А при возникновении разногласий находить компромисс и договариваться. Калининградская область не может позволить себе ссориться с соседями. У нас с ними полное взаимопонимание.

Фердауис Юсупов, главный судебный пристав Москвы. Никогда и ни с кем не ссорился, хотя домов за свою жизнь сменил немало. В этом смысле я счастливчик, потому что меня всегда окружали добрые и порядочные люди. Со своим соседом по даче, например, я близко дружу больше десяти лет. Он слесарь шестого разряда, простой работящий человек, всегда и во всем мне помогает. Такие соседи на вес золота, но большая редкость.

Николай Бамбиза, генеральный директор Национального парка «Беловежская пуща». С соседями ругаться нельзя, потому что жену, друзей, сослуживцев можно выбрать, а соседей — нет. А Лукашенко в адрес России резко высказался просто по-свойски. Как братья: поругаются-пободаются да тут же и помирятся.

Сергей Шматко, министр энергетики. Никогда не ругаюсь. Если есть разногласия, нужно договариваться или, если это невозможно, самостоятельно принимать решение. А ругань — это сублимированная форма для человека, который не может принимать решения.

Василий Стародубцев, депутат Госдумы, в 1991 году член ГКЧП. Мне скатиться до этого очень сложно — надо потерять человеческий облик. А у Лукашенко все-таки великое терпение, он защищает нас от НАТО, стремится к сотрудничеству. Это наши руководители виноваты, что тормозится создание союзного государства.

Михаил Куснирович, глава группы компаний Bosco di Ciliegi. Когда я в очередной раз заливал соседей, то приходил к ним извиняться и помогал делать ремонт. Подозреваю, что они на меня обижались, но ведь я искренне старался загладить свою вину. После этого никаких разногласий между нами не было.

Екатерина Лахова, заместитель председателя комитета Госдумы по труду и социальной политике. Стараюсь до ссоры не доводить. Когда я жила в коммуналке, моя комната всегда была открыта для соседей. А когда переехала в отдельную квартиру, то всех соседей всегда звала к себе в гости. Однажды целый подъезд встречал у меня Новый год.

Алексей Митрофанов, член центрального совета партии «Справедливая Россия». Мне нельзя ругаться с соседями: у меня на даче живут две козы, и нужно куда-то пристраивать их молоко. Одному его выпить невозможно. Так что с соседями я дружу. А в Москве соседская община фактически отсутствует. Конфликтов мало, потому что никто друг друга не знает. Если они и возникают, то из-за парковки.

Лев Лещенко, народный артист России. Я стараюсь находить компромисс или просто уступаю. Правда, не всегда это удается. Несколько лет назад меня залил сосед — очень богатый человек, глава компании «Спасские ворота» Борис Хаит. Решить все полюбовно нам не удалось. Он не жил в квартире и поэтому не мог смириться с тем, что виноват. Все сваливал на жэк. Дело дошло до суда. Мне не столько важна была компенсация, сколько хотелось доказать свою правоту. И несмотря на огромный ущерб, в сумме выплаты я пошел ему на уступки. А свою правоту доказал.

Хамид Авалуддин, чрезвычайный и полномочный посол Республики Индонезия в России. Дружу, причем по всему свету. Я сменил много домов: и в Индонезии, и в Австралии, и в России, и везде у меня были дружеские отношения с соседями, хотя мы и жили в стесненных условиях. Мы все проблемы снимали шутками — это вообще лучший способ наладить отношения с людьми. Если не хочешь ссориться с соседями, то все и будет хорошо.

Дукваха Абдурахманов, председатель парламента Чечни. С соседями никогда в жизни не ругался, нам Аллах велит в первую очередь о них заботиться. А раньше и Компартия ругаться с ними запрещала. Я бы сейчас поругался с НАТО и с международными экстремистами, которые засылают к нам наемников.

Виктор Ерофеев, писатель. Нет, но меня можно вывести из себя, и тогда соседям несдобровать. До недавнего времени квартира надо мной была коммунальной. Там проживало пять семей — от глухонемых до проституток и спившегося боксера. Они часто скандалили, а по выходным всегда меня затапливали. Приходилось ругаться, читать нравоучения, а иногда и вызывать милицию. А Лукашенко я понимаю. Наша неэлегантная внешняя политика может довести любого. Мы же дожимаем Белоруссию, чтобы она стала зоной наших интересов, при этом ведем себя с ней как с провинциальными родственниками. Из-за такой политики у нас по периметру уже и друзей не осталось.

Иван Мельников, заместитель председателя Госдумы. Нет. Никогда не ругался, всю жизнь у меня были соседи из университетского сообщества. И бытовые вопросы нам кажутся менее значимыми, чем, скажем, высшие сферы. Да и в Думе с соседями отношения нормальные.

Борис Хаит, президент страховой группы «Спасские ворота». С соседями, как и с супругами, ссорятся все. Другой вопрос, насколько стороны стараются быть выдержанными. В моей жизни бывало всякое. И довольно часто конфликт исчерпывался сам собой по истечении времени. Думаю, что конфликт России и Белоруссии тоже пройдет. И я даже знаю, кто выйдет из него победителем.

Людмила Алексеева, председатель Московской Хельсинкской группы. Прожив полжизни в коммуналках, я поклялась не поддаваться на провокации соседок. Мне пришлось жить с офицерскими женами, которые сначала жаловались мне друг на друга, потом объединились против меня. Было битье посуды и подсыпание соли в супы. Мне иногда безумно хотелось на них наорать, но у меня росли сыновья, и я поклялась себе, что они будут видеть меня только нормальным человеком. Когда соседки провоцировали скандалы, я уходила к себе в комнату и пила успокоительное. Соседей не перевоспитала, но перед сыновьями мне никогда не было стыдно.

Игорь Горских, гендиректор корпорации «Русская недвижимость». Стараюсь не ссориться, а словесным баталиям я предпочитаю действия. Особо плохих соседей у меня не было. Правда, пока я строил дом на даче, сосед передвинул забор на три метра в мою сторону. Я попытался поговорить с ним, но не получилось. Тогда я вызвал землемеров, они показали границу, и, разобрав соседский забор, я поставил свой. Без скандалов. Потом я обустроил территорию перед забором, так они вырвали елку, поскольку она сантиметров на тридцать выходила за их линию забора. Я молча ее пересадил. В общем, отношений никаких нет. Может, Лукашенко и прав: если не складывается, лучше не общаться.

Леонид Драчевский, президент Федерации гребного спорта России, в 2000-2004 годах полпред президента в Сибирском федеральном округе. Я стараюсь придерживаться принципа, что плохой мир лучше доброй ссоры. А в отношениях с соседями-странами надо находить способ договориться без привлечения свидетелей.

Виталий Басыгысов, председатель госсобрания республики Саха (Якутия). По молодости всякое бывало, а сейчас, наоборот, организовываю всех на общие дела: дома — интернет провести, на даче — водопровод. Конечно, находятся несогласные. Приходится спорить, доказывать, но до упоминания матерей не доходит. Якуты — народ мирный и спокойный. Мы занимаем пятую часть страны, а населения очень мало, поэтому всегда ждем, что кто-то придет, расскажет что-то новое.

Татьяна Веденеева, телеведущая. Я своих соседей практически не вижу. Однажды я c пятого этажа залила соседей аж до второго. Обнаружилось не сразу, все были за границей. Я предложила возместить материальный ущерб, но никто не позволил мне этого сделать, ведь я не специально.

Гагик Закарян, президент Юниаструм банка. Ругаться с соседями — самое страшное дело! У нас есть пословица: «Плохой сосед лучше близкого родственника». Я рос в Армении, в большом многоквартирном доме, в котором всегда были открыты двери. То же самое и в Москве — я всех соседей знаю и общаюсь с ними.

Алексей Кортнев, лидер группы «Несчастный случай». Наоборот, мои соседи — удивительно хорошие люди, мы даже объединили наши коридоры. А на даче сложно вступать в конфликты — у всех вокруг высоченные заборы, не пообщаешься.

Вопрос недели/восемь лет назад*

Вы часто в семье ссоритесь?

Принц Непала, поссорившись с семьей, взял автомат и расстрелял маму, папу, брата, сестру, дядю, двух теток и кузину, а потом застрелился сам.

Юрий Скуратов, бывший генпрокурор России. После моей скандальной отставки мы не только перестали ссориться, но и сплотились.

Дмитрий Аяцков, губернатор Саратовской области. Какие ссоры?! Когда я прихожу домой, у меня муха боится пролететь. К тому же домашние меня практически не видят — здравствуй, до свидания, деньги отдал, и все.

Василий Стародубцев, губернатор Тульской области. По завещанию родителей я назначен старшим среди четырех братьев и двух сестер, поэтому ссор у нас не бывает. Мы вообще дружны, верны советскому прошлому и строим свои отношения на принципах соборности и религии.

Владимир Винокур, артист. У нас разные весовые категории — дочь и жена балерины, так что не поругаешься. А если вдруг приспичит поругаться, то мы начинаем пикироваться словами. Не сковородками же кидаться.

Михаил Прусак, губернатор Новгородской области. Я о своем возвращении домой стараюсь предупреждать жену часа за два. Так что мы практически никогда не ссоримся.

Фарит Мухаметшин, председатель госсовета Татарстана. Конфликты бывают, но уклад жизни помогает их быстро решать. У нас чисто мусульманская, хотя и цивилизованная семья. Большая роль отводится женщине. Ее дело — увести от конфликта, мое — справедливо его разрешить.

*Должности указаны на момент опроса.

Главная → Полезные советы по аренде жилья →Что лучше: аренда коммунальной квартиры или снять комнату в квартире с хозяином ?

Для арендаторов с ограниченным бюджетом, которые не могут позволить себе снять квартиру, агентство недвижимости, может предложить экономичный вариант: снять комнату. Но здесь есть выбор в примерно одинаковой ценовой категории: жить в коммунальной квартире или снять комнату в квартире с хозяевами. Рассмотрим плюсы и минусы обоих вариантов.

Преимущества проживания в коммунальной квартире

Если у вас нет возможности снять квартиру, то первый вариант, который рассматривают арендаторы — это коммуналка. Нужно отметить, что по сравнению с арендой комнаты в квартире с хозяевами, при съеме коммуналки у квартиросъемщика есть больший уровень свободы. Вы можете приходить домой в любое время, приглашать приятелей, привести друга или подругу, которые при необходимости могут даже пожить с вами или остаться на ночь. Проживание с хозяевами подразумевает, что каждый шаг придется согласовывать с владельцами. Конечно, иногда встречаются хозяева, которые не видят никакой проблемы ни в том, чтобы арендатор привел гостей, ни в его поздних возвращениях домой и прочее, но чаще всего всё это поле для конфликтов.

Комната с хозяевами предлагается обычно в двух случаях: если в двух или трехкомнатной квартире живет пожилой человек и принимает решение: сдать комнату, для прибавки к пенсии, всё равно мне столько пустых комнат ни к чему. Другой случай — если владельцы испытывают финансовые сложности с деньгами, и чтобы исправить положение решают подселить квартиранта. И в первом, и во втором случае, владельцы очень часто подсознательно считают, что у них в квартире живет чужой человек, который должен принимать все их правила. Часто владельцы жилья категорически против того, чтобы, квартирант, ставил замок в снимаемой комнате. Порой у хозяев лежат какие-то свои вещи в комнате, которую они сдают; они могут регулярно заходить без спроса в комнату, чтобы, например, взять свои вещи из шкафа. Разумеется, у многих людей, которые платят за аренду деньги, такая позиция вызывает раздражение и психологический дискомфорт.

Если вы решили снять комнату в коммуналке, то ваша комната — это ваша комната. Никто в нее не заходит, на двери есть замок, а общие только кухня и санузел. То есть уровень свободы примерно тот же, что и в случае, если вы живете в отдельной квартире.

Преимущества проживания в квартире с хозяевами

Как свидетельствует статистика агентств недвижимости, чтобы снять комнату в коммуналке нужно заплатить в среднем несколько больше, чем при аренде комнаты в квартире с хозяевами. Если же вы готовы проживать с хозяевами, то можно немного сэкономить.

Еще один плюс — количество соседей. Аренда квартир в коммуналке часто отпугивает тем, что они бывают очень густонаселенными. В агентства, часто обращаются люди, которые хотят сдать комнату в коммуналке с 4, 5, 6 и более комнатами. Иногда и соседей бывает не два-три человека, а десяток и более. Шумные дети, ворчливые пенсионеры, асоциальные личности — всё это не редкость в коммуналках. Часто всё это приводит к бесконечным коммунальным конфликтам, не идеальным санитарным условиям и прочим «радостям». К тому же, большинство будущих соседей арендатор не видит, приходя на просмотр, а потом сталкивается с разными сюрпризами.

В этом плане аренда квартир с хозяином гораздо более предсказуема. Да и хозяин, который решил сдать квартиру и живет в ней же в одной из комнат, обычно следит за чистотой и порядком.

Как мы видим, плюсы и минусы есть как в одном варианте, так и в другом. Что лучше выбрать — зависит от вас. Главное, представлять себе преимущества и недостатки обоих вариантов и делать выбор осознанно. Сотрудники нашей компании «Omegakapital» готовы помочь вам подобрать оптимальный вариант и провести независимые бесплатные консультации.

Коммунальные квартиры прочно утвердились на рынке жилой недвижимости. Для одних — это хорошая инвестиция небольшой суммы денег, которой не хватит на приобретение отдельного жилья. Для других — возможность обрести крышу над головой, не связывая себя неподъёмными кредитами. Проще всего купить комнату в «старой» коммуналке — большой квартире, не расселённой с советских времён. Но попадаются и «новые» варианты, когда обычная квартира по каким-то причинам стала принадлежать сразу нескольким собственникам.

В целом, покупка комнаты в коммуналке проходит по той же схеме, что и приобретение любого другого жилья на вторичном рынке. Но у такой сделки всё же есть нюансы, которые важно учитывать.

  1. Определяем бюджет
  2. Самостоятельный поиск или помощь профессионала?
  3. Ищем подходящие комнаты
  4. Просматриваем подходящие варианты
  5. Ищем подводные камни
  6. Заключаем сделку купли-продажи
  7. Как купить комнату в ипотеку?

Действие 1

Содержание

Определяем бюджет

Лучше заранее определить максимальную сумму, которую вы готовы потратить на покупку комнаты и искать идеальный вариант в рамках бюджета.

Цены на комнаты в коммунальных квартирах зависят от множества параметров. В первую очередь — это привычные критерии вторичного жилья: метраж, расположение, этажность и тип дома. Но у коммунальных квартир есть свои особенности, главная из них — количество комнат и число прописанных в них людей. Важно также общее состояние коммуникаций, размер и планировка квартиры с учётом общих площадей, которые вы будете делить с соседями.

Примерную стоимость можно спрогнозировать, оценив ситуацию на рынке жилья. Определитесь с метражом и размером комнаты, посмотрите, сколько стоят аналогичные предложения в разных районах города. Почитайте рейтинги жилья, аналитику и новости о недвижимости и ЖКХ. Также приблизительную сумму помогут рассчитать различные on-line калькуляторы.

Конечная цена всё равно будет складываться из индивидуальных параметров объекта. Заранее определитесь с принципиальными моментами: метраж, высота потолков, количество соседей, этаж, близость к метро. Подумайте также над желательными особенностями комнаты (балкон, выделенный телефон, окно в тихий двор).

Действие 2

Самостоятельный поиск или помощь риэлтора?

Предложения по продаже комнат легко найти на десятках сайтов недвижимости, в печатных каталогах и даже рукописных объявлениях на информационных досках в подъездах. На первом этапе — виртуального подбора и первичного осмотра — легко обойтись без помощи посредника. Составьте список объектов по микрорайонам и смело приступайте к просмотру вариантов. Единственное, что вы теряете — время на отсеивание неподходящих комнат. Когда хорошие варианты отобраны, и вы готовы сделать окончательный выбор, лучше обратиться к профессиональному агенту по недвижимости. Ведь с покупкой комнаты в коммуналке связано много тонких нюансов и юридических рисков.

Риэлтор может быть сотрудником агентства или работать частным образом. В первом случае услуги посредника могут обойтись вам дороже, зато крупные компании часто предоставляют клиентам дополнительные сервисы: страхование сделки, юридическую консультацию, возможную защиту в суде.

Если вы собираетесь покупать комнату в ипотеку, имеет смысл обратиться в агентство, у которого есть партнёрская программа с банками. Это может снизить ставку по кредиту.

Но в агентствах всегда есть риск «не сработаться» с конкретным риэлтором, которого назначат на вашу сделку. Если вам важна психологическая и профессиональная совместимость с агентом, можно самостоятельно выбрать специалиста. Его квалификацию можно будет оценить по стажу работы, количеству сертификатов, специализации по конкретным районам или типам сделки.

Рис. Пример дежурных риэлторов на сайте ГдеЭтотДом.РУ

Действие 3

Ищем подходящие комнаты

Чтобы как можно быстрее подобрать подходящую комнату, лучше задействовать все варианты поиска. Прежде всего, дайте объявление «куплю комнату в коммунальной квартире» в различных онлайн-каталогах недвижимости. Также имеет смысл направить заявки риэлторам, расклеить печатные листовки в интересующем вас районе.

Параллельно можно начинать самостоятельный поиск. Как правило, он оказывается самым результативным. Больше всего актуальных предложений недвижимости сосредоточено в крупных интернет-каталогах и специализированных сайтах. Также можно проводить мониторинг печатных источников и газет бесплатных объявлений.

Не тратьте время на подозрительно дешевые варианты, даже если все основные параметры вас полностью устраивают. Причина низкой цены обязательно всплывёт в будущем — либо в виде «подводных камней» при оформлении сделки, либо при общении с соседями.

Действие 4

Выбираем комнату

При покупке комнаты нужно учитывать как общие рекомендации по выбору жилья на вторичном рынке, так и специфические особенности коммуналок. Обратите внимание на следующие моменты:

  • — Район и состояние дома

    Район — это первое, на что вы обратите внимание. Оцените, как далеко расположено метро и остановки общественного транспорта, где ближайшие продуктовые магазины и мусорные контейнеры, есть ли рядом детская площадка или сквер. Первый осмотр лучше проводить в дневное время, а потом вернуться к приглянувшемуся дому вечером и оценить безопасность района.

    Посмотрите, не ли трещин на фасаде дома. В подъезде оцените исправность почтовых ящиков, состояние лифта и лестницы, поднимитесь на несколько пролётов вверх. Убедитесь, что из подвала и чердака не доносится подозрительных запахов и звуков.

  • — Планировка и состояние квартиры

    При покупке комнаты в коммунальной квартире важно оценить состояние всех коммуникаций: проводки, сантехники, газовой плиты. Нет ли в ванной грибка, а на потолке в кухне следов протечек? Какого цвета вода течет из труб? Работает ли вентиляция? Имейте в виду: скорее всего, ремонт вам сделать не удастся, придётся жить с тем, что есть.

    Уточните, не было ли незаконных перепланировок, совпадает ли реальная площадь вашей будущей собственности с тем, что указано в документах. Оцените расположение комнаты относительно общей планировки квартиры. Если дверь выходит в прихожую или находится рядом с туалетом, вы будете в курсе всех перемещений соседей. Оцените толщину межкомнатных перегородок и общую звукоизоляцию: есть риск, что чужой храп будет мешать вам спать.

    Уточните, полагается ли вам вешалка в прихожей, собственная плита, кухонный стол, место для стиральной машины и шкафчик в ванной. Лучше, чтобы у вашей комнаты был выделенный счётчик электроэнергии, телефон и интернет.

  • — Будущие соседи

    Хочется того или нет, но эти люди станут частью вашей жизни. Лучше заранее убедиться в их адекватности, ведь вам придётся договариваться о ремонте, уборке мест общего пользования, делить раковину, ванну и туалет. Не лишним будет обсудить с будущими соседями вопросы курения в квартире и содержания домашних животных.

    Если каждый раз, когда вы приходите осматривать комнату, никого нет дома — это повод насторожиться. Возможно, продавец комнаты что-то от вас скрывает.

  • — Перспектива расселения

    Это один из ключевых моментов при покупке жилья в коммуналке. Выясните, участвует ли квартира в одной из городских адресных программ по расселению, есть ли у неё потенциальный инвестор. Если нет, узнайте, что этому препятствует. Если вы рассчитываете в будущем самостоятельно выкупить оставшиеся комнаты в собственность, сразу уточните эту возможность.

Действие 5

Ищем подводные камни

Сделки с коммунальными квартирами осложняет несколько моментов, связанных с общей собственностью. Главный из них — первоочередное право покупки соседей.

По закону продавец должен в первую очередь предложить свою комнату соседям. Лишь получив официальный отказ он вправе выставить объект в свободную продажу, в противном случае сделку могут аннулировать. Если часть квартиры находится в муниципальной собственности, отказ нужно получить от городских властей.

Убедитесь, что:

  • 1 Отказ от сделки получен и оформлен нотариально
  • 2 Цена в договоре купли-продажи комнаты не меньше, чем в отказах соседей
  • 3 Цена в отказах у всех соседей одинаковая

Если собственник одной из комнат в квартире — ребёнок, продавец должен предъявить вам согласие органов опеки на сделку. Имейте в виду: письменного отказа родителей от покупки комнаты недостаточно, сделка с участием такого документа не будет иметь юридической силы.

Если соседи «ставят продавцу палки в колёса» и отказываются давать согласие на сделку, их необходимо известить о намерении продать комнату принудительно. Для этого отправляют заказное письмо с уведомлением. После получения письма закон даёт им месяц на то, чтобы заявить о своём желании выкупить комнату по предложенной цене.

Нередко собственники, столкнувшись с активным противодействием соседей, предлагают покупателю оформить дарственную, а не договор купли продажи. В качестве бонуса могут пообещать весомую скидку. Но риск слишком велик — в будущем соседи смогут легко оспорить такую сделку. Кроме того, покупатель не сможет обосновать свои расходы на приобретение жилья и потеряет право на налоговый вычет от государства.

Важно также понимать, покупаете вы отдельную комнату (в свидетельстве о собственности будет указан её номер) или долю в квартире определённого метража. В последнем случае важно убедиться, что в договоре будет прописано право собственности именно на ту комнату, которую вы выбрали.

В целом, перед покупкой комнаты стоит проверить:

  • 1 подлинность правоустанавливающих документов — является ли продавец собственником комнаты;
  • 2 подлинность доверенностей, если продажа будет не из первых рук;
  • 3 отсутствие у владельца учёта в психоневрологическом диспансере;
  • 4 отсутствие невыписанных жильцов, в первую очередь — детей и заключённых;
  • 5 отсутствие обременения, залога или ареста на комнате.

Все эти действия лучше доверить профессионалу — юристу или риэлтору.

Действие 6

Заключаем сделку купли—продажи

Если на всех предыдущих этапах вы успешно действовали самостоятельно, то теперь лучше привлечь риэлтора. Когда все документы собраны и проверены, согласия соседей получены, можно внести аванс или задаток за комнату. На этом этапе важно зафиксировать, в какие сроки продавец должен предоставить необходимые документы, и кто оплачивает расходы по регистрации.

Деньги безопаснее всего передать через банковскую ячейку. В этом случае договор купли-продажи будет подписан в присутствии банковского работника, а документы отправятся на регистрацию в Росреестр. Покупатель оставит оговоренную сумму в сейфе кредитной организации, а продавец сможет забрать её после того, как право собственности перейдёт к новому владельцу комнаты.

На заключительном этапе сделки не забудьте подписать акт приёма-передачи комнаты и получить от продавца оплаченные квитанции за коммунальные услуги.

Действие 7

Как купить комнату в ипотеку?

Если на руках есть только минимальная сумма, а жить негде, можно оформить ипотеку. Для многих людей этот вариант оказывается наиболее приемлемым — по цене хорошая комната сравнима с квартирой в строящемся доме, зато въехать в неё можно будет сразу.

В целом, банки кредитуют комнаты в коммуналке менее охотно, чем квартиры. Но получить ипотеку для покупки жилья в коммунальной квартире всё же реально — такие программы есть в крупнейших государственных банках. Условия кредита будут зависеть от суммы первоначального взноса, стоимости объекта, вашего ежемесячного дохода и непрерывного стажа. Преимуществом будет зарплатная карта в данном кредитном учреждении — это гарантированно снизит вашу процентную ставку.

Имейте в виду: оформление ипотеки может потребовать дополнительных расходов. В первую очередь — обязательного страхования предмета залога (комнаты) от возможных повреждений.

Как правило, банк одобряет кредит и даёт клиенту время (3 — 4 месяца) на поиск комнаты. Среди особых требований к объекту — отсутствие незаконных перепланировок, строгое соответствие комнаты паспорту квартиры. Так же вас могут попросить предоставить данные об истории дома (даты постройки и капитального ремонта, планы городских властей по расселению или сносу здания)

Кроме того, можно подать заявку на ипотеку и под конкретный вариант недвижимости. Но стоит учесть, что сделки с ипотекой не очень жалуют продавцы комнат — ведь рассмотрение заявки может затянуться. Лучше заранее заручиться поддержкой банка и затем выбирать подходящее жильё.

Рис. Пример поиска нескольких комнат на продажу с возможностью ипотеки на сайте ГдеЭтотДом.РУ

Можно ли выписать малолетнего ребенка из квартиры и прописать на меньшую площадь (комната в коммунальной квартире) при смене места жительства (другой регион)? Есть ли ограничения по этому вопросу?

В соответствии со ст. 20 ГК РФ местом жительства несовершеннолетних, не достигших 14 лет, или граждан, находящихся под опекой, признается место жительства их законных представителей — родителей, усыновителей или опекунов.

При раздельном проживании родители определяют, с кем из них будет проживать несовершеннолетний ребенок. Если между родителями соглашение не достигнуто, то это решается в судебном порядке исходя из интересов ребенка и с учетом его мнения.

Согласно ст. 28 Правил регистрации и снятия граждан РФ с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах РФ, утвержденных Постановлением РФ от 17.07.1995 N 713, регистрация по месту жительства несовершеннолетних граждан, не достигших 14-летнего возраста, осуществляется на основании документов, удостоверяющих личность родителей, и свидетельства о рождении несовершеннолетнего путем внесения сведений в домовые книги или алфавитные карточки.

Согласно действующему законодательству для регистрации несовершеннолетних по месту жительства родителей согласие иных лиц, проживающих в жилом помещении, не требуется. Важно обратить внимание, что это правило распространяется и на жилые помещения, находящиеся в собственности третьих лиц (не родителей ребенка), если родители зарегистрированы в таком помещении, ребенок регистрируется по месту жительства родителей (одного из родителей) без согласия собственника помещения. При этом не учитывается норма жилой площади на одного человека.

Таким образом, ребенок подлежит регистрации на жилой площади по месту регистрации одного из родителей, а не других родственников, в том числе бабушек и дедушек. Перемена места жительства ребенка от одного родителя к другому осуществляется без разрешения органов опеки и попечительства, так как ст. 37 ГК РФ устанавливает, что согласие органов опеки необходимо при совершении от имени несовершеннолетнего сделок, влекущих уменьшение его имущества или отказ от принадлежащих ребенку прав, а перемена места жительства сделкой не является.

А. Агеева,

адвокат, г. Москва

Итак, вы решили продать комнату в коммунальной квартире в 2019 году и ищете хорошего совета, как правильнее всего поступить в данной ситуации?

Стоит отметить тот факт, что реализация комнаты в коммуналке, действительно одна из самых сложных сделок на вторичном рынке, в первую очередь, требующая от всех её участников выдержанных морально волевых качеств.

Не всем риэлторам под силу провернуть продажу комнаты в коммунальной квартире, а только опытным асам своего дела, но и сами специалисты по недвижимости зачастую не спешат браться за столь хлопотное дело…

Продажа комнаты в коммуналке — дело тонкой психологии

Один мой старый товарищ и коллега неустанно повторяет и напоминает — Таня куда вы лезете?! Лучше взяться за продажу обычной квартиры, нежели коммунальной, подумайте хорошенько, уж очень много геморроя, а деньги те же…

От риэлтора при продаже комнаты в коммунальной квартире в первую очередь требуется отличное знание всех тонкостей души человеческой и всевозможных хитросплетений взаимоотношений соседей по коммуналке, чтобы знать на что нажимать в процессе продажи и вовремя предупреждать необдуманные действия.

Что, продажа комнаты как части общей коммунальной квартиры, значит для самого риэлтора? Скорее всего, это затяжной прыжок длинною до нескольких лет. Не всегда и не всё при продаже комнаты в коммунальной квартиры проходит гладко. Порою и действительно с комнатой в коммуналке так напляшешься, аж ноги подкашиваются.

Лично у меня был опыт продажи 2-х комнат в 3-х комнантной коммунальной квартире длинною в 3,5 года. Ценник себе набила — можно продолжать дальше)))…

Продажа комнаты в коммунальной квартире — коротко о главном

Решили продать комнату в коммуналке — уведомили соседей — 30 дней для получения отказа или согласия — можете продавать комнату в коммунальной квартире постороннему лицу.

Это если коротко, тезисно о главном, для тех, кому неохота долго читать…

Этапы продажи комнаты в коммунальной квартире

Для понимания общей картины и процесса сделки, можно выделить в продаже комнаты в коммунальной квартире следующие стадии:

  • Определение условий и цены продажи комнаты
  • Оформление (желательно через нотариуса) извещения с условиями продажи, необходимо назначить цену и направить заказным письмом всем собственникам комнат в общей коммунальной квартире
  • Собрать необходимый для продажи комнаты комплект документов
  • В случае, если у комнаты несколько собственником, можно взять нотариально заверенную генеральную доверенность на продажу от других сособственников
  • Выписаться из комнаты всем прописанным и взять справку из паспортного стола о снятии с регистрационного учёта по месту жительства
  • Согласовать и составить договор купли-продажи на комнату в коммуналке
  • Провести сделку в банке — через закладку денег в ячейку или аккредитив

Продажа неприватизированной комнаты в коммуналке запрещена

Если ваша комната в коммунальной квартире не приватизирована, то продать сходу вы её не сможете. Для того чтобы продать комнату, изначально вы должны быть её собственником по закону и иметь для подтверждения правоустанавливающие документы на руках. Ведь по закону любые сделки с неприватизированным жилым недвижимым имуществом, к которому конечно же относятся комнаты в коммунальной квартире, запрещены. До того момента пока комната в коммунальной квартире является муниципальной собственностью продажа невозможна. Процесс приватизации комнаты может длится от 2-х до 4-х месяцев, в зависимости от региона, исходных данных, условий и наличия необходимых документов…

Продажа комнаты в коммуналке — право первой ночи

По закону, соседи по коммуналке имеют право приоритетного выкупа вашей комнат, иными словами, первым делом кому вы должны, нет обязаны, предложить купить вашу комнату — это ваши соседи по коммунальной квартире.

Пункт 6 статьи 42 Жилищного кодекса РФ » Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире» не двусмысленно нам об этом говорит: При продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях установленных ГК РФ. Статья 250 Гражданского кодекса РФ это тот нормативно-правовой акт, который регулирует гражданско-правовые отношения, в части преимущественного права покупки жилья как части общей собственности. Закон недвусмысленно говорит, нам о том, что именно соседи по коммунальной квартире имеют преиимущественное право покупки выставляемой на торги комнаты. Особо стоит отметить, что уступка преимущественного права покупки комнаты в соответствии всё с той же ст. 250 ГК РФ не допускается — переуступить данное право третьему лицу не получится…

Нужен ли нотариус при продаже комнаты в коммунальной квартире

Нотариус при продаже комнаты в коммунальной квартире вам понадобиться лишь в случае общей долевой собственности, иными словами если у комнаты несколько собственников, право собственности зарегистрировано за двумя или более лицами, в соответствии с вновь принятыми законом от 6 июня 2016 года все сделки с долями проходят через нотариуса.

Во всех остальных случаях когда право принадлежит на основании общей совместной собственности или вы владеете комнатой единолично — нотариус в сделке купли-продажи комнаты в коммунальной квартире не нужен.

С долями — к нотариусу, во всех остальных случаях нотариус не нужен.

Отказ соседей от покупки коммуналки

При продаже комнаты в коммуналке первым делом необходимо заручиться отказом от покупки соседей или города, в случае если соседское жильё неприватизировано. Комната в коммуналке — есть ни что иное, как часть — доля общего недвижимого имущества. Статья 250 ГК РФ регулирует гражданско-правовые отношения, в части преимущественной покупки комнаты в коммунальной квартире, а также устанавливает порядок осуществления этого права. В частности статья определяет, что сосед по коммунальной квартире в праве отказаться от покупки заблаговременно — сразу после получения уведомления, а также устанавливает срок в течении которого сосед может думать о покупке — 30 дней.

Как получить согласие соседей

Иногда мне кажется, что легче слетать на Луну, нежели договориться от чём бы то ни было в коммунальной квартире, а уже тем более что-то получить от её соседей. Зачастую, собственники других комнат осознанно и преднамеренно затягивают процесс. Стоит отметить, что совсем не обязательно получить согласие других собственников коммунальной квартиры на продажу комнаты, необходимо лишь иметь доказательства, что вы предоставили им право приоритеного выкупа и заблаговременно их об этом уведомили. Чтобы выполнить требование предписаное законом, собственник должен проинформировать о продаже комнаты:

  • Собственников приватизированных комнат в общей коммунальной квартире
  • Муниципалитет в лице жилищного комитета, если кто-то из соседей проживает в своей комнате по договору социального найма, собственником является город
  • Органы опеки и попечительства ООП, в том случае, когда собственником комнаты в коммунальной квартире является лицо с ограниченными возможностями — инвалид или несовершеннолетний ребёнок

Оформить уведомление о намерении продать комнату в коммунальной квартире с обязательным указанием цены и условий, можно двумя способами:

  • В простой письменной форме составить извещение о продаже и отправить его соседям по коммунальной квартире заказным письмом с уведомлением
  • Составить у нотариуса уведомление и отправить нотариально заверенное извещение

В том случае, если сразу несколько соседей по коммуналке захотят купить вашу комнату, то право выбора кому конкретно продавать остаётся за собственником.

Документы необходимые для продажи комнаты, как части коммунальной квартиры

Собственнику жилья для регистрации в Росреестре продажи комнаты понадобится собрать следующий пакет необходимых документов:

  • Гражданские паспорта всех заинтересованных лиц, которые участвуют в сделке купли-продажи комнаты в коммунальной квартире
  • Справка о выписке и снятии с регистрационного учёта всех жильцов из комнаты в коммуналке
  • Извещение о намерении продать комнату с указанием условий продажи и цены за комнату, предварительно разосланное заказным письмом другим собственникам комнат в общей коммунальной квартире, необходимо лишь в случае если покупатель-стороннее третье лицо, не сосед.
  • Письменный отказ соседей от покупки комнаты
  • Нотариально заверенное разрешение на совершение сделки от других собственников коммунальной комнаты.
  • Договор купли-продажи
  • Выписка из Бти с планом экспликации
  • Кадастровый паспорт на отчуждаемое недвижимое имущество в коммуналке
  • Правоустанавливающие документы на комнату
  • Акт приёма-передачи комнаты
  • Разрешение органов опеки и попечительства ООП на совершение сделки, необходимо лишь в том случае когда одним из собственников комнаты в коммунальной квартире является несовершеннолетний ребёнок.

Покупатель комнаты в коммуналке со стороны — цена не ниже чем для соседей

Это ещё одна характерная и очень важная особенность при продаже комнаты в коммунальной квартире. Вы не можете продать свою комнату третьим лицам ниже, чем предлагали соседям. На сколько получены отказы соседей — за столько и продавать, можно и выше, но не ниже.

Отказ соседей от покупки вашей комнаты в коммуналке получен на 2 миллиона рублей — это значит, что для сторонних покупателей вы можете предлагать на рынке своё коммунальное жильё за любую сумму выше этой планки — и за 2,3 млн и за 2,5 млн. рублей, но ниже отказной суммы в 2 миллиона рублей, третьим лицам вы продать не можете. Хотя здесь, как! Продать то вы сможете и за сумму ниже отказа, но если это выяснится, то соседи смогут обжаловать сделку в суде и признать её не действительной, так как было нарушены их законные права и интересы, в части приоритетного выкупа по заявленной цене…

Налоги при продаже комнаты в коммуналке

При продаже комнаты в коммунальной квартире, которая находится у вас в собственности более 3-х лет, налоги платить не нужно.

В случае же, если вы владеете комнатой в коммуналке, меньше 3-х лет, то по закону после продажи вы заплатите налог 13%. А вот скорее всего платить налог с продажи комнаты придётся уже в следующий отчётный финансовый период, на следующий год после продажи.

Также, стоит предостеречь тех собственников, которые при продаже комнаты в коммунальной квартире, в договоре купли-продаже пытаются указать заниженную стоимость, дабы в последующим снизить уплачиваемый налог. Указывайте реальную стоимость в договоре, прописывать заниженную недопустимо, помните про заявленную для соседей цену, на какую сумму у вас получен от соседей отказ — из-за нарушения этого условия сделка может быть оспорена в суде.

Соседи препятствуют продаже комнаты

Что делать если я не могу найти соседей по коммунальной квартире, чтобы получить от них отказ в покупке комнаты, а выяснить где они проживают в данный момент не представляется возможным?

Обязательное уведомление соседей бывает камнем преткновения во всей сделке при продаже комнаты как части общей коммунальной квартиры. Очень часто соседи намеренно и осознанно скрываются, и вручение уведомления о продаже, из казалось дела пустякового, становится больше похоже на детективную историю. Не имея возможности купить самим и не желая, чтобы комнаты была продана постороннему лицу, соседи избегают встречи с извещением о продаже, которое лишит их последнего козыря сдерживания и рычага давления. Ведь, если у продавца не будет подтверждения о вручении и уведомлении письма соседу, извещающего о продаже, то он не сможет реализовать своё право и продать комнату.

Поясню на примере причины и мотивы бегства соседей по коммуналке от рокового для них письма о предстоящей продаже комнаты — стандартная ситуация 2-х комнатная коммунальная квартира — чаще всего в одной комнате живёт сам собственник с семьёй, а владелец другой комнаты сдаёт жильё третьим лицам или она стоит закрытая и пустует. В такой ситуации собственник, проживающий в своей комнате, ощущает себя полноправным хозяином всей коммунальной квартиры, всего пространства и устанавливает свои правила, считает себя хозяином положения и даже арендаторы ему не помеха — сегодня они есть, а завтра он выкинет какой-нибудь фортель (напьётся например или устроит дебош) и они сами сбегут. Как не жить в такой благоприятной обстановке, когда ты по сути, имея только одну комнату в коммуналке, распоряжаешься и пользуешься всей квартирой — чувствуешь себя вольготно. Денег на улучшения жилищных условий нет, да уже наверное никогда и не будет, а комфортно жить хочется. И конечно же, весть о предстоящей продаже комнаты в коммуналке, как гром посреди ясного неба, тучи сгущаются, и перспективы уже не такие радужные. Кто будет новым хозяином комнаты? Поди разбери, кто его знает? Купит комнату человек с характером да и сам его выкурит из коммуналки, создав невыносимые условия. Тут-то у соседа и включается чувство самосохранения, и он пытается всячески избегать встречи с письмом, которое его изветит о грядущей продаже.

Вам описанная выше ситуация не кажется знакомой? Уверена, кто-то из вас сейчас узнал себя и соседа!

Продажа комнаты в коммунальной квартиры через дарение

В случае невозможности оповещения соседей по коммунальной квартире о предстоящей продаже, и получения от них отказа или согласия, как того требует закон, можно продать свою комнату в коммуналке через договор дарения. Но данная возможность сопряжена с большими рисками как для Дарителя комнаты так и для Одаряемого частью-долей коммунальной квартиры, например, в части безопасности финансовых взаиморасчётов…

Что можно сказать в заключении? Продажа комнаты в коммунальной квартире вопрос действительно зачастую очень сложный, который скорее всего потребует скрупулёзной работы разных профильных специалистов — нотариусов, юристов, риэлторов. Отлично по-житейски, по-человечески понимаю все чаяния продавцов и их надежды поскорее разделаться с коммуналкой и приобрести себе наконец-то полноценное отдельное жильё. Крепитесь, дорогу осилит идущий…

Всем удачных сделок и быстрой продажи комнаты в коммуналке!

Всегда ваша, Татьяна Мамонтова — частный риэлтор в Москве

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *