Классификация коммерческих объектов

Довольно широкий круг людей хотя бы раз в жизни сталкиваются с вопросом аренды недвижимости. Большинство при этом, разумеется, имеет дело с квартирами для временного проживания. Однако иногда возникает необходимость поиска офиса или другой нежилой недвижимости для проведения предпринимательской деятельности. В этой статье речь пойдет о классификации коммерческой недвижимости, а именно офисов и офисных центров, и о том, как эта классификация может помочь потенциальному арендатору оценить недвижимость с точки зрения полезности для размещения конкретного бизнеса.

Часто в объявлениях по сдаче недвижимости в аренду можно встретить фразу а-ля «офис в жилом фонде класса А». Из такой фразу можно сразу сделать вывод, что арендодатель или продавец либо совершенно не разбирается в вопросе (как это, к сожалению, часто бывает с риелторами), либо сознательно пытается ввести в заблуждение потенциального покупателя или арендатора недвижимости.

История вопроса.

В середине 2000-ных годов участники рынка решили классифицировать офисные центры в Киеве согласно общепринятому международному подходу к данному вопросу с учетом ряда специфических особенностей киевской недвижимости. При этом было предложено разделение на пять классов:

• Профессиональные помещения – классы А, В, С.
• Альтернативный вариант – классы D и E.

Давайте рассмотрим, по каким параметрам происходит оценка недвижимости для определения её классности.

Класс А – только лучшая недвижимость.

Класс А – это новые современные офисные здания, построенные с использование современных технологий, комплектуются современным оборудованием и системами коммуникаций. Такая недвижимость размещается в центре города, имеет отличную логистическую доступность, достаточное количество места для парковки. Существуют 20 стандартных характеристик для оценки качества офисной недвижимости. Для того, чтобы здание можно было отнести к классу А оно должно соответствовать не менее 16 этим критериям:

1. Отделка с использованием материалов высокого качества.
2. Отлаженная система профессионального управления офисным центром.
3. Удобная логистическая доступность.
4. Централизованная система вентиляции и кондиционирования.
5. Инженерные коммуникации находятся над подвесными потолками.
6. Полезная высота помещений не менее 2,7 м.
7. Планировка Open Space.
8. Инженерные коммуникации находятся под фальшполом.
9. Достаточное количество дневного света в офисах благодаря правильному размеру и расположению окон.
10. Достаточное количество и вместимость лифтов.
11. Высококачественная отделка мест общего пользования.
12. Наличие подземного паркинга.
13. Достаточное количество паркингов (обычно расчитывается как 1 машиноместо на 100 кв.м. полезной площади недвижимости).
14. Коэффициент полезного использования площадей: доля технических помещений и помещений общего пользования не должна превышать 12% от общей площади офисного здания.
15. Доступность всех современных телекоммуникационных сервисов.
16. Система резервного электроснабжения здания.
17. Межэтажные перекрытия должны выдерживать нагрузку не менее 400 кг на 1 кв.м.
18. Фактор безопасности – системы контроля доступа, видеонаблюдения и т.п.
19. Наличие в здании торговых помещений: буфет, столовая, кафе и т.д.
20. Достаточное количество света в помещениях за счет максимально допустимого расстояния от окна до дальней стенки 20 м.

Класс B – разумный компромисс.

Офисные комплексы класса В не обязательно должны располагаться в новопостроенных зданиях. Они вполне могут расположиться и в недвижимости, в которой была проведена реконструкция. Также для класса В допускается расположение не в самом деловом центре Киева, но и не в периферийной зоне. Вцелом такая недвижимость обладает практически всеми характеристиками и выгодами класса А, однако является менее престижной и, соответственно, менее дорогой.

В на рынке недвижимости Киева, особенно в кризисные годы, можно наблюдать тенденцию к тому, что крупные компании используют офисы в зданиях класса А лишь для выполнения представительской функции. При этом основная масса сотрудников (бэк-офис) располагается в бизнес-центрах класса В.Другими словами, офисная недвижимость класса В – это прекрасные профессиональные офисы, которые лишь по некоторым обычно малозначительным критериям «не дотягивают» до класса А.

Класс С – экономичная недвижимость.

В качестве примера офисной недвижимости класса С в Киеве можно привести качественно реконструированные советские НИИ или другие административные здания. После реконструкции такая недвижимость обладает следующими характеристиками:

1. Отделочные работы и материалы среднего уровня.
2. Коридорная система, невозможность реализовать планировку Open Space.
3. Относительно низкий процент соотношения полезной площади к общей площади здания.
4. Подземный паркинг отсутствует, размер парковки не достаточен.
5. Системы вентиляции, кондиционирования либо примитивные, либо отсутствуют вовсе.
6. Охрана представлена вахтером.

Классы D и E – альтернативная недвижимость.

Типичные класс D – это административные здания постройки конца ХХ столетия, о которых шла речь выше, только без проведения реконструкции.

К классу Е относят офисы, расположенные в жилых домах, в том числе в квартирах, переведенных в нежилой фонд, или в подвальным помещениях.

Понятно, что к данные классы – наиболее дешевая недвижимость, особенно это касается класса Е. Однако, оценка недвижимости таких классов показывает, что спрос на неё все еще достаточно большой. Особенно в кризисные периоды.

Классификации

Оставить комментарий | Читать комментарии

В.А. Вольнова
сертифицированный РОО оценщик недвижимости, сертифицированный оценщик недвижимости
согласно требованиям Европейских стандартов,
оценщик I категории ООО «Сибирский оценщик» (город Новосибирск),
победитель конкурса «Золотое пеРОО» в номинации «Лучший оценщик недвижимости в РОО-2007»

В настоящее время необходимость классификации, упорядочения или разделения недвижимости на отдельные группы ощущается очень остро как аналитиками рынка недвижимости, так и риэлторами и оценщиками.

Оценщики каждый день сталкиваются с необходимостью доказывать одной из заинтересованных сторон, между которыми он находится, — а это заказчик оценки и потребитель отчета, — что ожидания по стоимости объекта одного из них завышены или слишком оптимистичны, а у другого несколько пессимистичны. Порой при оценке офисного помещения класса С заказчик оценки приводит в качестве аналогичных объектов недавно проданные помещения по соседству, расположенные в бизнес центре класса В, и искренне удивляется, почему же его объект недооценен. И только в ходе беседы, когда оценщик приводит ряд характеристик объекта, влияющих на увеличение или снижение рыночной стоимости отдельного объекта, наступает понимание между сторонами.

Сегодня потребители наших услуг также приходят к некому пониманию, что помещения одного назначения, могут значительно различаться по стоимости, так как относятся к различным «весовым категориям», то есть, к разным классам.
При этом все участники рынка недвижимости, будь то продавцы, покупатели, консультанты, оперируют одними и теми же понятиями, возможно, называя их по-разному, но подразумевая классность объекта недвижимости, что свидетельствует о том, что вопрос назрел и является крайне актуальным.
На сегодняшний день в России существует несколько попыток разработки классификации объектов недвижимости различных секторов рынка недвижимости. Среди самых известных классификаций офисной недвижимости можно назвать следующие:

Среди имеющихся классификаций торговой недвижимости можно выделить:

Варианты единой классификации объектов складской недвижимости предлогают рынку его наиболее активные игроки – риэлторско-консалтинговые компании. Среди имеющихся классификаций складов можно назвать:

В настоящее время аналитики рынка не пришли к единому мнению, какая классификация наиболее приемлема и удобна. Имеющиеся классификации зачастую повторяют друг друга и имеют тенденции к расширению признаков и факторов, по которым следует относить объект недвижимости к тому или иному классу. При этом, рассмотрев рынок недвижимости даже крупных городов России, можно отметить, что ряд факторов, которые необходимо учитывать в рамках имеющихся классификаций, либо отсутствует, либо участвует в формировании рыночной стоимости объекта незначительно.

Таким образом, в профессиональном сообществе, как логистов, так и девелоперов, аналитиков, оценщиков, постепенно появляется понимание того, что все предлагаемые классификации обладают рядом недостатков, главные из которых – избыточность и громозкость, которые и обусловлены отсутствием приоритетов перечисляемых параметров.

При небольшом количестве факторов, значительно влияющих на рыночную стоимость объекта, в имеющихся классификациях рассматривается большое количество второстепенных характеристик, дающих незначительное изменение стоимости, что является очевидным для оценщика-профессионала.

В то же время рядовой продавец или покупатель недвижимости может утонуть в количестве факторов и их понимании, или просто махнуть рукой и не тратить время и силы на то, чтобы просто разобраться в приведенных факторах, не являясь профессиональным архитектором или строителем.

Специалисты компании «Сибирский оценщик» поставили перед собой цель разработки краткой, емкой, понятной оценщикам, риэлторам, аналитикам и потребителям наших услуг, классификации, которая включала бы в себя только те характеристики объектов, которые существенно влияют на стоимость недвижимости. Ведь именно принцип существенности неоднократно повторяется в новых Федеральных стандартах оценки.

Задача состояла в том, чтобы разработать вариант краткой и понятной классификации объектов трех секторов рынка: офисные, торговые и складские объекты с точки зрения стоимости недвижимости, классификации, предназначенной помочь оценщиков в выборе объектов сравнения при проведении расчетов рыночной стоимости.

В результате проведенной работы появилась концепция краткой классификации недвижимости, максимально компактной и удобной в применении, адаптированной для оценщиков. Факторы, влияющие на стоимость, расположены в классификации по мере убывания их влияния на стоимость объекта.

Для определения факторов, наиболее влияющих на стоимость объекта, применен экспертный метод, применение которого упоминается в новых Федеральных стандартах оценки, который включал:

• интервью с сотрудниками агентств недвижимости и оценочных компаний города Новосибирска;
• согласование результатов проведенного опроса;
• выявление основных ценообразующих факторов, наиболее влияющих на стоимость объекта.

В качестве экспертов выступали специалисты, имеющие многолетний опыт работы (более 10 лет) в агентствах недвижимости и оценочных компаниях города Новосибирска. В ходе интервью каждому эксперту были заданы соответствующие вопросы, и в результате обработки ответов экспертов были получены по пять основных факторов, наиболее влияющих на рыночную стоимость объекта недвижимости.

Учитывая задачу, – получение краткой классификации, — каждый тип недвижимости был разделен на 4 класса: А, В, С, Д. Каждому классу присваивается определенный балл, исходя из пятибалльной системы, по мере снижения классности объекта: класс А – 5 баллов, класс Д – 2 балла.

При этом определены интервалы баллов для отнесения объекта к тому или иному классу. Суммируя баллы факторов, мы получаем некий общий балл объекта, который лежит в том или ином интервале, определяя класс объекта.

Ниже приводятся краткие классификации трех типов недвижимости: офисные, торговые и складские помещения.

Краткая классификация офисной недвижимости

Офисные помещения
№ п/п	Характеристика	Классы
		А		В		С
	Местоположение, транспортная доступность	центр города; районы, приближенные к центру; локальные центры города; на главных магистралях и площадях с удобным подъездом		районы средней удаленности; некоторая удаленность от транспортных артерий, с удобным подъездом		удаленные районы; окраина; неудобный подъезд		в глубине территории промпредприятия и на первых этажах жилых домов
	Состояние	новое строительство; высококачественная отделка в отличном состоянии		срок эксплуатации 5-7 лет, высококачественная отделка в отличном или хорошем состоянии		устаревшие офисные или реконструированные здания иного назначения; стандартный ремонт, отделка в отличном или хорошем состоянии		изначально помещения иного назначения; в удовлетворительном состоянии или требующие ремонта
	Конструктивно- планировочные решения	высота помещения не менее 3,3м; вспомогательная площадь не более 10%		помещения не менее 3,0м; вспомогательная площадь не более 20%		высота помещения не менее 3,0м; коридорная система; различные планировочные решения в рамках одного здания		размещение в подвальных, полуподвальных помещениях, в производственных корпусах
	Парковка	подземная парковка или крытая многоуровневая наземная парковка с крытым переходом в здание		организованная охраняемая парковка с достаточным количеством мест; удобный подъезд к территории парковки		недостаточное количество мест на неохраняемой наземной автопарковке; стесненность, неудобный подъезд		отсутствие парковки
	Инфраструктура	развернутая инфраструктура централизованного обеспечения арендаторов оргтехникой, средствами связи и телекоммуникации, конференц-залы, средства бытового обслуживания, питания и отдыха		недостаточная инфраструктура обслуживания бизнеса и отдыха при наличии развитой инфраструктуры в непосредственной близости от зданию		недостаточная инфраструктура обслуживания бизнеса и отдыха		отсутствие инфраструктуры
	Интервал класса

Краткая классификация торговой недвижимости

Торговые помещения
№ п/п	Характеристика	Классы
		А		В		С
	Местоположение, транспортная доступность	на главных площадях и магистралях, вблизи ост. общественного транспорта, с удобным подъездом и подходом		на транспортных артериях, вблизи ост. общественного транспорта, с удобным подъездом и подходом		на улицах и площадях, с не совсем удобным подъездом		внутри микрорайона, двора
	Качество отделки	новое строительство; высококачественная отделка		недавний срок постройки, улучшенная отделка		срок эксплуатации более 20 лет, устаревшее или реконструированное здание иного назначения, стандартный ремонт		бывший жилой фонд стандартный ремонт
	Состояние	в отличном состоянии		в отличном или хорошем состоянии		в хорошем или удовлетворительном состоянии		требует ремонта
	Парковка	подземная парковка или многоуровневая наземная парковка с крытым переходом в здание		организованная наземная парковка с достаточным количеством мест; удобный подъезд к территории парковки		недостаточное количество мест на неохраняемой наземной автопарковке		стесненность, неудобный подъезд
	Наличие концепции здания	единый собственник здания, наличие «якорных арендаторов», наличие концепции позиционирования здания на рынке		несколько крупных собственников здания, наличие «якорных арендаторов»		несколько мелких собственников здания, наличие арендаторов разного качества		отсутствие концепции здания
	Интервал класса

Краткая классификация складской недвижимости

Складские помещения
№ п/п	Характеристика	Классы
		А		В		С
	Местоположение, транспортная доступность	удачное, на главных магистралях и транспортных артериях, в промышленной зоне города или вблизи города (5-10 км), с удобным подъездом		хорошее, на окраине города, с некоторой удаленностью от транспортных артерий или с не совсем удобным подъездом		с недостатками в расположении, с неудобным подъездом		расположение в глубине территории промпредприятия; неудобный подъезд через КПП
	Прилегающая территория	огороженная и круглосуточно охраняемая, благоустроенная территория; наличие площадок отстоя и парковки, ж/д ветка		огороженная и круглосуточно охраняемая, благоустроенная территория или охрана по периметру территории; наличие площадок отстоя и парковки		охрана по периметру территории; недостаток места для парковки и маневрирования большегрузных машин		устаревшая система охраны; стесненность прилегающей территории
	Конструктивно- планировочные решения	высота помещений не менее 12 м, без колонн или с сеткой колонн не менее 12х24 м		высота помещений не менее 6 м, с сеткой колонн не менее 6х12 м		высота помещений не менее 4 м, или утепленный ангар арочного типа		здание изначально не приспособленное под склад, подвальные помещения, высота помещений менее 4 м, неатапливаемый ангар арочного типа, сельхозпостройки
	Состояние	новое строительство, качественная отделка в отличном состоянии		построенное не ранее 1990г. или реконструированное в отличном или хорошем состоянии		построенное до 1985г. или реконструированное в хорошем ил удовлетворительном состоянии		старой постройки, в удовлетворительном состоянии или требующее ремонта
	Инженерные системы здания	современные инженерные системы (температурный режим, вентиляция, противопожарная сигнализация, автономная электростанция, пожаротушение, видеонаблюдение); система учета и контроля доступа сотрудников		современные инженерные системы (температурный режим, вентиляция, противопожарная сигнализация, автономная электростанция, пожаротушение, видеонаблюдение)		устаревшие инженерные системы (вентиляция противопожарная сигнализация, отопление, пожаротушение)		устаревшие инженерные системы, отсутствие части систем
	Интервал класса

Как можно заметить, данная краткая классификация удобна в применении, отражает качество имеющейся недвижимости, и позволяет легко и быстро сориентироваться в отнесении недвижимости к тому или иному классу.

Разберем примеры использования приведенных кратких классификаций.

Пример 1 (офис)

Помещение в бывшем проектном институте в центре города:
местоположение – в центре города – 5 баллов
состояние – устаревшее офисное здание со стандартной отделкой в отличном состоянии – 3 балла
конструктивно-планировочные решения – коридорная система, высота потолков 3,0м – 3 балла
парковка – недостаточное количество мест на неохраняемой парковке вдоль здания – 3 балла
инфраструктура – недостаточная при наличии развитой инфраструктуры в окружении здания – 4 балла
итого: 5+3+3+3+4 = 18 (класс В)

Пример 2 (торговля)

Помещение в новом ТЦ на оживленной автомагистрали:
местоположение — на транспортной артерии, вблизи ост. общественного транспорта, с удобным подъездом и подходом– 4 балла
качество отделки – недавний год постройки, улучшенная отделка — 4 балла
состояние – в отличном состоянии — 5 баллов
парковка – организованная охраняемая парковка с достаточным количеством мест; удобный подъезд к территории парковки подъезд к территории — 4 балла
концепция здания – единый собственник здания, наличие «якорных арендаторов», наличие концепции позиционирования здания на рынке — 5 баллов
итого: 4+4+5+4+5 = 22 (класс А)

Пример 3 (склад)

Производственный цех завода в районе средней удаленности:
местоположение – расположение в глубине территории промпредприятия; подъезд через КПП — 2 балла
прилегающая территория – охрана по периметру территории; недостаток места для парковки и маневрирования большегрузных машин — 3 балла
конструктивно-планировочные решения – высота помещений 12 м, с сеткой колонн не менее 12х24 м — 5 баллов
состояние – построенное до 1985г. в хорошем состоянии — 3 балла
инженерные системы – устаревшие инженерные системы, отсутствие части систем — 2 балла
итого: 2+3+5+3+2 = 15 (класс С)

Приведенной Краткой классификацией могут легко пользоваться покупатели и продавцы недвижимости, риэлторы, девелоперы, аналитики рынка, и конечно, же оценщики, для которых она и адаптирована, — при определении класса оцениваемого объекта для подбора объектов сравнения по продаже и аренде из соответствующего сектора недвижимости.

Краткая классификация одобрена на Межрегиональной научно-практической конференции оценщиков «Актуальные проблемы и новые разработки в области оценки. Информационное обеспечение рынка недвижимости», которая прошла 29-30 мая в 2008г. в г. Новосибирске.

В компании «Сибирский оценщик» данной Краткой классификацией оценщики пользуются на начальной стадии оценки, когда нужно определить, к какому классу относится объект оценки, чтобы выявить в первом приближении ценовой диапазон как оцениваемого объекта, так и аналога.

Хотелось бы, чтобы средств массовой информации уделили свое внимание данной Краткой классификации, с целью освещения в печати предложений по продаже и аренде недвижимости с ориентацией на данную классификацию, что было бы полезно всем участникам рынка недвижимости.

Поделиться ссылкой в социальных сетях:

А. Н. Асаул, С. Н. Иванов, М. К. Старовойтов
Экономика недвижимости
Учебник для вузов. — 3-е изд., исправл. — СПб.: АНО «ИПЭВ», 2009. -304 с.

Предыдущая

Глава 3. Характеристики и классификации объектов недвижимости

3.4. Классификация коммерческих объектов недвижимости, приносящих доход

Коммерческие объекты недвижимости подразделяются на приносящие доход и создающие условия для его извлечения – промышленные (индустриальные). К объектам, приносящим доход, относятся объекты торговли, гостиницы, развлекательные центры, офисы, гаражи и др.

Объекты торговли. Многофункциональный торговый комплекс (МТК) – это объект коммерческой недвижимости, собственник которого не ведет торговую коммерческую деятельность, а передает площади, подготовленные для ее осуществления, множеству операторов (причем не только торговых), среди которых могут быть организации сервиса, общественного питания и сферы досуга. Иногда торговыми комплексами называют гипер- и супермаркеты, универмаги и даже рынки, но это неправильно.

Супермаркет – это магазин, расположенный в отдельном здании или в составе МТК, работающий по принципу самообслуживания, в основном продуктового ряда, с автоматизированной системой товарного учета и единым расчетно-кассовым узлом, площадью не менее 1 тыс. м2 и ассортиментным наполнением не менее 5 тыс. товарных наименований.

Гипермаркет – это супермаркет площадью не менее 4 тыс. м2, расположенный, как правило, в отдельном здании (редко – в составе МТК), с ассортиментным наполнением не менее 10 тыс. товарных наименований, в том числе непродуктового ряда.

Универмаг – это торговая организация, расположенная в отдельном здании или во встроенном в жилое здание помещении, площадью не менее 1 тыс. м2, предлагающая полный ассортиментный ряд, реализуемый в отдельных секциях, каждая из которых имеет собственный расчетно-кассовый узел, объединенных единым управлением и правилами размещения ассортимента по площадям.

На рынке торговой недвижимости развиваются и другие объекты, не подпадающие под приведенную классификацию, например – ритейл-парки. В соответствии с международной классификацией торговых центров ритейл-парк представляет собой единое строение – комплекс из 1-2-этажных магазинов, построенных в соответствии с единой архитектурной концепцией, принадлежащих различным операторам, с единой парковкой. Чаще арендаторами таких объектов становятся крупные сетевые компании, торгующие бытовой техникой, спортивными товарами, мебелью, товарами для дома. Отличительными чертами ритейл-парков являются минимальная площадь вестибюлей и технических помещений, которые обычно занимают до 30 % площади, и отсутствие развлекательного сектора. Размещаются ритейл-парки на окраинах или за пределами города, где ниже стоимость аренды земли. Объект требует хорошей транспортной доступности. Наблюдается более экономичный подход к стоимости строительства и отделки ритейл-парка. Благодаря низким ценам и большому выбору товаров такой объект может иметь огромную зону обслуживания.

Эти объекты в 1980–1990-х гг. получили распространение в Западной Европе и США (под названием «Пауэр-центр»).

В России появились и развиваются торговые центры для товаров категории люкс, напоминающие дворцы, где на искусно подсвеченных витринах выставлены одежда «от кутюр» и именные аксессуары. Никто из экспертов не берется корректно оценить объем рынка эксклюзивных товаров ни по количеству магазинов-бутиков, ни по обороту.

Гостиничные и развлекательные объекты недвижимости. Классификация этих объектов в любой стране основана на комплексе требований к материально-техническому обеспечению, номенклатуре и качеству предоставляемых услуг, уровню обслуживания.

Уровень комфорта – главнейший фактор, определяющий класс гостиницы. В каждом государстве принят свой стандарт комфорта как критерий классификации. Это обстоятельство, а также ряд факторов, обусловленных культурно-историческими и национальными традициями, препятствуют введению в мире единой классификации гостиниц. Иногда даже в пределах одной страны существует несколько систем классификации. Например, в Великобритании гостиницы оценивают по уровню сервиса и гостеприимства, вышколенности персонала, обустройству номеров и общественных зон, качеству питания, т. е. по тому, что составляет особый лоск организации и с трудом поддается объективной оценке.

Известны более 30 систем классификации гостиниц по уровню комфорта, наиболее распространенными среди которых считаются:

— европейская (система звезд), в основе которой лежит деление гостиниц на категории от одной до пяти звезд; применяется во Франции, Австрии, Венгрии, Египте, Китае, России и ряде других стран;

— система букв (A, B, C, D); используется в Греции (A = 4*, B = 2*, C = 3*, D = 1*);

— система корон – в Великобритании;

— система разрядов – на территории бывшего СССР (люкс, высший А, высший В, первый, второй, третий, четвертый).

В Российской Федерации есть гостиницы класса люкс, среднего класса, мотели, пансионы, гостиные дворы, а также плавучие отели. Отечественная классификация является смешанной. Существует три класса: экономический, средний и первый (или высший), присутствуют элементы «звездной» системы в соответствии с ГОСТ Р 506459–4.

Гостиницы экономкласса («три звезды»), ориентированные в первую очередь на деловых путешественников (по советской терминологии – на командированных), обязаны иметь светящуюся вывеску, аварийное освещение, холодное и горячее водоснабжение, минеральную воду в каждом номере, пять этажей и круглосуточный лифт, внутреннюю, городскую и междугородную телефонную связь, не менее 80 % одно- и двухместных номеров. Все номера должны быть оснащены холодильниками, телевизорами, письменными столами, электрочайниками и кондиционерами. Холл гостиницы должен быть оборудован для удобного размещения гостей. Клиентам вручают корреспонденцию, будят по утрам, каждый день убирают номер и заправляют постели, оказывают почтовые и телеграфные услуги, хранят ценности клиентов в специальных сейфах, предоставляют туристическую информацию. Гостиницы этого типа предлагают номера четырех категорий в ценовом диапазоне 1300…6000 р./сут.

В последнее время в России наблюдаются тенденции создания сетей гостиниц с унифицированным уровнем сервиса, дизайном номеров и общей системой бронирования, вплоть до того, что в холлах будут распылять одни и те же духи, а из динамиков – звучать одинаковые мелодии.

В настоящее время все популярнее становится строительство спортивных, развлекательных и гостиничных комплексов в курортных зонах. В крупных городах стремительно растет строительство объектов недвижимости для индустрии развлечений: культурно-деловых и культурно-досуговых центров, домов мод, бильярдных залов, фитнес-центров, теннисных кортов, аквапарков, боулингов и др.

Развивается строительство рекреационных и социально-бытовых объектов недвижимости.

Офисная недвижимость. В мировой практике бизнес-центры классифицируют по категориям А, В и С. Для большей детализации классификации используют трехбуквенную терминологию (АВС). Имея представление о существующих методах, подходах, критериях классификации офисов, можно составить систему классности объектов применительно к данному региону. В качестве стандарта для сертификации бизнес-центров (офисных центров) Гильдия управляющих и девелоперов коммерческой и промышленной недвижимости (ГУД) утвердила классификацию (табл. 3.1).

Классы могут меняться при проведении модернизации помещений.

Таблица 3.1

Классификация офисных помещений

Класс	Международная классификация
А1	Расположение в центре – 1 Удобный доступ – 2 Полностью заново отстроенное здание – 3 Подземная парковка – 4 Современные системы безопасности здания — 5 Профессиональный арендодатель — 6 Правильно оформленная документация — 7
А2	1; 2; 5; 6; 7 Полностью реконструированное в 1990-х гг. здание — 8
В1	1; 6; 7; 8 Автономное теплоснабжение – 9 Системы предварительного охлаждения приточного воздуха – 10 Планировка этажей в виде офисных блоков – 11 Ремонт «евростандарт» – 12 Современные лифты – 13 24-часовая охрана – 14
В2	1; 6; 7; 8; 11; 12; 14 Возможен не очень удобный доступ – 15
С1	1; 6; 7; 11; 14 Косметически отремонтированное здание – 16
С2	7; 14 Любое местоположение – 17 Здание бывшего института – 18 Любое состояние помещений – 19
	7; 15; 17; 18; 19

По статистике, около 70 % отечественных организаций предпочитают офис класса С. Это компании, напрямую не общающиеся с клиентами.

Среди офисных центров (класс D), созданных вблизи промышленных предприятий либо на их территории, следует выделить центры:

— с низкой арендной ставкой;

— возможностью организации собственного производства на территории соседнего предприятия;

— возможностью использования складских помещений завода;

— расположением офиса вблизи собственного производства, склада, гаража.

В заключение необходимо подчеркнуть, что офисный сектор недвижимости первым откликается на рост экономических показателей региона – развитие различных сфер бизнеса требует большого количества современных офисных зданий. Отвечая на растущий спрос, девелоперы увеличивают ввод бизнес-центров и многофункциональных комплексов, включающих офисную составляющую.

Гаражи-стоянки (автопаркинги) как коммерческие объекты недвижимости подразделяют на индивидуальные типовые (ИТГ), встроенно-пристроенные (ВПГ) и паркинги.

Индивидуальные типовые гаражи – отдельностоящие или сгруппированные на единой территории крытые, небольшие, одноэтажные строения (боксы) для хранения автомашин.

Паркинг – отдельностоящее одно- или многоуровневое крытое, замкнутое, охраняемое помещение, специализированное исключительно для парковки и хранения автомобилей, с компактно выделенными обозначенными разметкой местами, или боксами. На верхние уровни автомобили поднимаются по серпантинам, расположенным по торцам сооружения.

Паркинги находятся в основном в местах, удобно расположенных относительно жилой застройки, близко к потребителю и обладают целым рядом преимуществ перед обычными гаражами: экономия площади застройки, внешняя привлекательность и т. д. Паркинги и подземные гаражи предоставляются на более длительный срок (49 лет).

Наличие по соседству альтернативных парковок (ИТГ) не оказывает существенного влияния на цены мест в паркингах, поскольку последние ориентированы на других потребителей. Основная масса автолюбителей, желающих иметь гараж в конкретном районе и с заданными характеристиками, не может приобрести место в паркинге из-за высокой стоимости. Паркинги ориентированы в основном на будущих жильцов новых жилых домов, имеющих более высокий уровень дохода, чем основная масса автовладельцев.

Встроенно-пристроенные гаражи – помещения для парковки и хранения автомобилей с компактно выделенными местами, обозначенными разметкой (боксами). В отличие от паркингов ВПГ – это часть здания с иным общим функциональным назначением. Все подобные сооружения устраиваются в цокольных (подвальных) этажах и имеют один уровень, реже встречаются гаражи на первом этаже. Строят также полузаглубленные (подземные) паркинги во дворах будущих зданий.

Автостоянка – здание, сооружение или специальная открытая площадка, предназначенные для размещения и хранения автомототранспортных средств. Как правило, под стояночные комплексы город отводит по договорам временной аренды территории, капитальная застройка которых в ближайшие 5-6 лет не предполагается.

Один из основных элементов, определяющих развитие рынка гаражей и автостоянок, – это общее число автомобилей в городе. Однако темпы роста организованных парковочных мест (ОПМ) значительно ниже, так как:

гараж покупают (арендуют) прежде всего для защиты транспортного средства от угона, а также нежелательных природных воздействий. В то же время он не является насущно необходимым, поэтому несоответствие гаража предъявляемым требованиям лишает смысла его покупку или аренду;

по оценкам западных специалистов, стоимость гаража должна составлять около 30…50 % от стоимости автомобиля, у нас это соотношение справедливо «с точностью до наоборот»;

явно ограничено предложение хорошо расположенных объектов, особенно вблизи жилых домов. Окружающая застройка далеко не всегда позволяет построить гараж.

Рынок гаражей и автостоянок подразделяется на первичный и вторичный, а они, в свою очередь, – на рынки купли-продажи (товарный) и аренды (услуг).

Подробнее см.: http://becar.ru.

По данным компании Vanity, в Петербурге насчитывается 15 монобрендовых и 35 мультибрендовых бутиков, предлагающих товары категории «люкс». Их общая площадь – 10 тыс. м2. Объем петербургского рынка роскоши – около 8 млрд руб. в год, в Москве, по подсчетам Vanity, эта цифра составляет 55…100 млрд р.

По европейским и мировым стандартам, необходимо иметь 14-15 номеров на 1 тыс. жителей города. В Санкт-Петербурге в 2006 г. работал 331 отель с 18 500 номерами (т. е. немногим более 4 номеров).

Наиболее крупными в России являются «Азимут Менеджмент Групп» на 3012 номеров, ЗАО «Интурист» – 2662 номера, «Мариотт» – 1770 номеров (по состоянию на сентябрь 2006 г.).

По местоположению объект относится к классу А; по типу и техническому уровню здания – к типу В; интегральный класс объекта – С.

Цели этой классификации – информационные, так как она не является рекомендацией и не имеет отношения к мнениям собственников здания (http://msk.becar.ru)

Предыдущая