Каковы основания приобретения права собственности

Основания приобретения права собственности на недвижимое имущество

Право собственности является наиболее широким вещным правом, при котором собственник осуществляет полное господство над вещью, то есть совершает любые непротиворечащие закону действия в отношении принадлежащего имущества, которые не должны нарушать права других лиц.

Закон предусматривает определенные основания приобретения права собственности. Как известно, основаниями приобретения являются юридические факты, влекущие возникновение у лица права собственности.

Относительно недвижимого имущества законодательством предусмотрены следующие основания.

Традиционно они подразделяются на первоначальные (в случае, когда право собственности на вещь появляется впервые) и производные (возникает с согласия предыдущего собственника).

К первоначальным основаниям относятся: создание новой вещи (вновь создаваемое недвижимое имущество), приобретательская давность, при определенных условиях самовольная постройка, приобретение права собственности на бесхозяйную вещь.

К производным основаниям относятся следующие: приобретение права собственности по договору купли-продажи, мены, дарения, приобретение права собственности на имущество реорганизованного юридического лица, приобретение права собственности членом жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива на соответствующее имущество, а также в порядке наследования. Среди оснований дополнительно выделяют такие как приватизация и решение суда. Более подробно хотелось бы рассмотреть некоторые основания приобретения права собственности.

Договор купли-продажи

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Договор мены

По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой. К данному договору применяются правила о купле-продаже, если это не противоречит правилам главы 31 ГК РФ и существу мены. (статья 567 ГК РФ ).

Договор дарения

По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность, либо преимущественное право к себе или к третьему лицу, либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или третьим лицом. (статья 572 ГК РФ). Особенностью данного договора является безвозмездность, так как даритель не получает встречного имущественного предоставления от одаряемого. Договор дарения недвижимого имущества подлежит государственной регистрации.

Рента

По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме. Данный договор подлежит нотариальному удостоверению, а если договор ренты предусматривает отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации. Рента обременяет земельный участок, предприятие, здание, сооружение или другое имущество, переданное под ее выплату. В случае отчуждения такого имущества плательщиком ренты его обязательства по договору ренты переходят на приобретателя имущества.

Право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме члена жилищного кооператива Жилищный кодекс РФ устанавливает, что член жилищного кооператива приобретает право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме в случае выплаты паевого взноса полностью.

Наследование

Статья 1110 ГК РФ устанавливает, что при наследовании имущество умершего (наследство, наследственное имущество) переходит к другим лицам в порядке универсального правоприемства, то есть в неизменном виде как единое целое и в один и тот же момент, если из правил ГК РФ не следует иное. Как известно, выделяют наследование по закону и наследование по завещанию. При этом наследование по закону осуществляется, если оно не изменено завещанием и в иных случаях, установленных в ГК РФ. В соответствии с п.2 статьи 1165 ГК РФ соглашение о разделе наследства, в состав которого входит недвижимое имущество, в том числе соглашение о выделении из наследства доли одного или нескольких наследников, может быть заключено наследниками после выдачи им свидетельства о праве на наследство. Государственная регистрация прав наследников на недвижимое имущество, в отношении которого заключено соглашение о разделе наследства, осуществляется на основании соглашения о разделе наследства и ранее выданного свидетельства о праве на наследство, а в случае, когда государственная регистрация прав наследников на недвижимое имущество была осуществлена до заключения ими соглашения о разделе наследства, на основании соглашения о разделе наследства.

Приватизация

В соответствии с ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» под приватизацией государственного и муниципального имущества следует понимать возмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности РФ, субъектов РФ, муниципальных образований, в собственность физических и (или) юридических лиц. Статья 5 указанного ФЗ устанавливает перечень покупателей государственного и муниципального имущества, которыми могут быть любые физические и юридические лица, за исключением государственных и муниципальных унитарных предприятий, государственных и муниципальных учреждений, а также юридических лиц, в уставном капитале которых доля РФ, субъектов РФ и муниципальных образований превышает 25 процентов, кроме предусмотренных законом случаев. Право собственности на приватизируемое недвижимое имущество переходит к покупателю со дня государственной регистрации перехода права собственности на такое имущество. Основанием государственной регистрации такого имущества является договор купли-продажи недвижимого имущества, а также передаточный акт или акт приема-передачи имущества. Также данный закон подробно регламентирует порядок и способы приватизации государственного и муниципального имущества.

Таким образом, рассмотрев содержание оснований приобретения права собственности на недвижимое имущество, следует отметить, что остается достаточно широкий их перечень, детальная регламентация которых осуществляется различными нормативно-правовыми актами.



В статье представлен анализ действующего законодательства, предусматривающего основания возникновения права собственности при создании новой вещи. Особое внимание уделено вопросу о приобретении права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество.

Ключевые слова: юридически факт, недвижимое имущество, создание новой вещи, приобретение права собственности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Даже при беглом анализе указанного положения, очевидно, что содержание статьи в данной части не полной мере соответствует ее наименованию «Основания приобретения права собственности». В данной статье, по сути, указаны условия, при которых может возникнуть право собственности, являющиеся характеристикой юридического факта, выступающего основанием возникновения абсолютного вещного права.

Очевидно, что в качестве такого юридического факта выступает факт изготовления или создания новой вещи, являющийся результатом одного или нескольких действий, объединяемых общим понятием производства как процесса создания материальных благ.

При этом по вопросу о соотношении понятий «юридический факт» и «основания приобретения (возникновения) права собственности» наблюдается единство научных позиций, основывающихся на выводе о том, что основания возникновения вещных прав являются разновидностью юридических фактов. Однако мнения о соотношении данных понятий с понятием «способ возникновения (приобретения) права» единообразием не отличаются.

Большинство научных позиций в данной сфере представлены двумя основными мнениями: либо понятие юридического факта — основания приобретения права и способа его приобретения отождествляются, либо они рассматриваются в качестве двух различных, но взаимосвязанных между собой правовых явлений.

Поскольку в рассматриваемой статье ГК РФ содержится указание на изготовление или создание новой вещи, интересным представляется вопрос о том, чем отличаются данные понятия. Терминологически слово «создать» означает путем творческих усилий и труда дать существование чему-либо , «изготовить» — создать при помощи инструментов каких-либо приспособлений . Таким образом, рассматриваемые понятия близки по смыслу, но при этом их основное отличие состоит в необходимость приложения творческих усилий либо ее отсутствии.

Традиционно в юридической литературе производство рассматривается в качестве основного первоначального способа приобретения права собственности. «В процессе производства создаются новые вещи, поступающие в собственность производителя, обладающего средствами производства «. Однако учитывая, что такой способ является разновидностью общественных отношений, важным представляется вопрос о том, какой юридический факт при этом является основанием возникновения права собственности.

По мнению С. М. Корнеева, создание новых объектов в результате производства является юридическим фактом, влекущим возникновение у лица права собственности . Вступая в полемику с О. С. Иоффе, который не указывал производство в числе юридических оснований возникновения права государственной собственности, С. М. Корнеев отмечал, что «… создание в производственном процессе и строительстве новых вещей (объектов) есть юридический факт, с которым связывается возникновение права собственности на эти объекты «.

Такие юридические факты можно отнести к особой разновидности действий, причем в теории они имеют различные наименования, например «результативные действия » или «действия, создавшими объективированный результат «.На необходимость выделения в качестве «особой группы юридических фактов правомерных действий, создавших предусмотренный нормами права объективированный результат» указывает и Ю. К. Толстой .

М. Рожкова, также, наряду с юридическими поступками и юридическими актами в зависимости от направленности воли на юридические последствия также выделяет особую разновидность допускаемых законом односторонних действий — результативные действия.

Результативные действия можно отнести к особой разновидности юридических фактов, поскольку правовые последствия вызывает именно результат, а не сами действия.

Нормы пункта 1 статьи 218 ГК РФ распространяются на два вида общественных отношений, возникающих при создании новой вещи: создание новой недвижимой вещи и создание движимых вещей (спецификация). При этом для возникновения права собственности в указанных случаях необходимо наличие правообразующих юридических фактов, обладающих своеобразными особенностями.

При рассмотрении особенностей юридических фактов, имеющих правообразующее юридическое значение для возникновения права собственности при создании новой недвижимой вещи, имеет значение правовой режим создаваемого объекта вещного права.

Отношения, возникающие в процессе приобретения права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество, регулируются статьей 219 ГК РФ, в соответствии с которой право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Таким образом, для возникновения права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество, необходимо наличие, как минимум, двух юридических фактов — юридического подтверждения существования вещи и государственной регистрации прав на нее.

В этой связи интересным представляется анализ правоотношений, возникающих при заключении договора купли-продажи недвижимой вещи, которая будет создана в будущем, поскольку в соответствии с пунктом 2 статьи 455 ГК РФ предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (договор купли-продажи будущей вещи). В силу пункта 5 статьи 454 Кодекса к отдельным видам договора купли-продажи применяются положения, предусмотренные параграфом 1 главы 30 ГК РФ, если иное не установлено правилами Кодекса об этих видах договоров.

В Постановлении Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 года № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», указано, что в связи с тем, что параграф 7 главы 30 ГК РФ не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи), судам следует исходить из того, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество — предмет договора — само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным.

В то же время судам необходимо иметь в виду, что для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю (статьи 131 и 551 ГК РФ) продавец должен обладать правом собственности на него .

Таким образом, договор купли-продажи будущей вещи будет являться правообразующим юридическим фактом, но в ином составе, необходимом для приобретения права собственности покупателя. Право собственности продавца возникнет после государственной регистрации на основании другого юридического факта — результативного действия. «Право собственности покупателя по договору купли-продажи будущей недвижимой вещи является производным от возникшего в установленном законом порядке права собственности продавца «.

При этом необходимо учитывать сугубо обязательственно-правовой характер договора купли-продажи будущей недвижимой вещи.

В классическом варианте рассматриваемый способ приобретения права собственности порождается следующими юридическими фактами: договор купли продажи недвижимости, которая будет создана в будущем; результативные действия, направленные на создание такой вещи; юридическое подтверждение ее существования (кадастровый учет); государственная регистрация права собственности на созданное недвижимое имущество продавца; передача недвижимой вещи; государственная регистрация права собственности покупателя.

При таком фактическом составе становится очевидным, что приобретение права собственности по договору купли-продажи недвижимой вещи, которая будет создана в будущем, не является первоначальным способом приобретения права, поскольку обусловлено волей лица, принявшего на себя обязательства по созданию имущества, приобретению права собственности на него и передачи вещи покупателю.

Применительно к рассматриваемому вопросу отдельного внимания заслуживает законодательно установленное требование создания вещи «для себя», то есть в своем интересе. При этом традиционно, определяющим признаком объекта, созданного для себя, является наличие у создателя цели приобретения права собственности на объект.

Однако представляется, что данное условие имеет различное содержание в зависимости от вида возникающих обязательственных отношений. Например, если вещь создается по договору для иного лица по договору подряда, то ее собственником становится заказчик. Если лицо создает вещь с целью ее последующего отчуждения при отсутствии обязательственных отношений с иными лицами по ее передаче, то оно и становиться собственником создаваемого имущества.

Однако отношения, возникающие из договора купли-продажи вещи, которая будет создана в будущем, являются своеобразным исключением из этого правила.

Это обусловлено тем, что для отчуждения вещи по договору купли-продажи (ее передачи) необходимо, что бы она находилась в собственности продавца.

Приобретение права собственности будущего продавца в таком случае осуществляется первоначальным способом и момент возникновения данного права определяется моментом окончания результативного действия либо моментом государственной регистрации права (для объектов недвижимости).

Действия лица, создающего вещь, осуществляются в своем интересе, который обусловлен необходимостью выполнения обязательств, вытекающих из заключенного договора.

Литература:

  1. Гражданский кодекс Российской Федерации (Часть первая) от 30 ноября 1994 года № 51-Ф3 // СЗ РФ. 1994. № 32. Ст. 3301 (далее ГК РФ).
  2. Словарь русского языка / Под ред. А. П. Евгеньева. М., «Русский язык». 1984. Том IV.
  3. Генкин Д. М. Право собственности в СССР. М., 1961. С.128 (в настоящее время такое высказывание требует корректировки, в частности, для приобретения права собственности на создаваемую вещь изготовитель не всегда может являться собственником средств производства).
  4. Корнеев С. М. Избранное / сост. и науч. ред. П. В. Крашенинников // СПС «Консультант Плюс».
  5. Кечекьян С Ф. Правоотношения в социалистическом обществе, Изд. АН СССР. 1958.
  6. Агарков М. М. Обязательство по советскому гражданскому праву. М., Госюриздат. 1940.
  7. Толстой Ю. К. К теории правоотношения. Ленинград. Издательство Ленинградского университета. 1959.
  8. О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем: Постановление Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 года № 54 //Вестник ВАС РФ. 2011. № 9.
  9. Бычков А. И. Отчуждение будущих вещей и имущественных прав // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2012. № 6.

Согласно ст. 11.6 Земельного кодекса РФ при объединении смежных земельных участков образуется один земельный участок, и существование таких смежных земельных участков прекращается. При объединении земельных участков у собственника возникает право собственности на образуемый земельный участок.

При этом на основании ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Пунктом 9 ст. 12 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» установлено, что в случае раздела, выдела доли в натуре или других соответствующих законодательству РФ действий с объектами недвижимого имущества записи об объектах, образованных в результате этих действий, вносятся в новые разделы Единого государственного реестра прав и открываются новые дела правоустанавливающих документов с новыми кадастровыми номерами.

Об этом сообщил Минфин России в Письме от 21.04.2011 № 03-04-05/7-281.

ГЛАВНАЯ — ГЛАВА 14. ПРИОБРЕТЕНИЕ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ

ст 218 ГК РФ. Основания приобретения права собственности

1. Право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право…

ст 219 ГК РФ. Возникновение права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество

Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой…

ст 220 ГК РФ. Переработка

1. Если иное не предусмотрено договором, право собственности на новую движимую вещь, изготовленную лицом путем переработки не принадлежащих ему материалов,…

ст 221 ГК РФ. Обращение в собственность общедоступных для сбора вещей

В случаях, когда в соответствии с законом, общим разрешением, данным собственником, или в соответствии с местным обычаем на определенной территории допускается…

ст 222 ГК РФ. Самовольная постройка

1. Самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих…

ст 223 ГК РФ. Момент возникновения права собственности у приобретателя по договору

1. Право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. 2. В случаях, когда…

ст 224 ГК РФ. Передача вещи

1. Передачей признается вручение вещи приобретателю, а равно сдача перевозчику для отправки приобретателю или сдача в организацию связи для пересылки…

ст 225 ГК РФ. Бесхозяйные вещи

1. Бесхозяйной является вещь, которая не имеет собственника или собственник которой неизвестен либо, если иное не предусмотрено законами, от права собственности…

ст 226 ГК РФ. Движимые вещи, от которых собственник отказался

1. Движимые вещи, брошенные собственником или иным образом оставленные им с целью отказа от права собственности на них (брошенные вещи), могут быть обращены другими…

ст 227 ГК РФ. Находка

1. Нашедший потерянную вещь обязан немедленно уведомить об этом лицо, потерявшее ее, или собственника вещи или кого-либо другого из известных ему лиц, имеющих право…

ст 228 ГК РФ. Приобретение права собственности на находку

1. Если в течение шести месяцев с момента заявления о находке в милицию или в орган местного самоуправления (пункт 2 статьи 227) лицо, управомоченное получить…

ст 229 ГК РФ. Возмещение расходов, связанных с находкой, и вознаграждение нашедшему вещь

1. Нашедший и возвративший вещь лицу, управомоченному на ее получение, вправе получить от этого лица, а в случаях перехода вещи в муниципальную собственность — от…

ст 230 ГК РФ. Безнадзорные животные

1. Лицо, задержавшее безнадзорный или пригульный скот или других безнадзорных домашних животных, обязано возвратить их собственнику, а если собственник животных…

ст 231 ГК РФ. Приобретение права собственности на безнадзорных животных

1. Если в течение шести месяцев с момента заявления о задержании безнадзорных домашних животных их собственник не будет обнаружен или сам не заявит о своем праве…

ст 232 ГК РФ. Возмещение расходов на содержание безнадзорных животных и вознаграждение за них

В случае возврата безнадзорных домашних животных собственнику лицо, задержавшее животных, и лицо, у которого они находились на содержании и в пользовании, имеют…

ст 233 ГК РФ. Клад

1. Клад, то есть зарытые в земле или сокрытые иным способом деньги или ценные предметы, собственник которых не может быть установлен либо в силу закона утратил на…

ст 234 ГК РФ. Приобретательная давность

1. Лицо — гражданин или юридическое лицо, — не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным…

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *