Как разделить доли в частном доме?

Процедура раздела дома с участком значительно сложнее деления квартиры, ведь некоторые части этого типа недвижимости являются нераздельной собственностью, а следовательно — никак не могут быть поделены.

Однако, довольно часто взаимоотношения между совладельцами жилья осложняются настолько, что для них главной целью становится разделить дом и участок любой ценой.

Проблемы совместного владения домом с участком

Ситуация, когда домом с участком владеют несколько собственников — сама по себе не простая. Особенно, когда совладельцы находятся во враждебных взаимоотношениях и нередко попросту не могут прийти к договоренностям по бытовым вопросам.

Однако, поскольку недвижимость остается в долевой собственности, им нередко требуется осуществлять какие-то общие решения по части:

  • прописки новых жителей;
  • проведения ремонтных мероприятий;
  • реконструкции технических сетей.

При сложных взаимоотношениях это сделать достаточно трудно, либо вообще нереально, и большая часть владельцев стараются выделить свою долю путем раздела имущества.

Сделать это возможно при помощи выделения части дома и территории под ним, иными словами – путем реального разделения.

Что такое реальный раздел?

Реальный раздел (выделение доли) — это переход частей домовладения в собственность каждого участника общей долевой собственности пропорционально его доле.

Раздел влечет прекращение общей собственности для всех ее участников. Выдел доли дома характеризуется тем, что один или несколько собственников выбывают, а для других отношения общей собственности сохраняются.

Раздел дома начинается с определения размера долей и людей, имеющих права на долю. При расторжении брака, собственниками долей будут являться супруги, а при наследовании, соответственно, наследники.

Реальный раздел дома и земельного участка допустим и возможен только тогда, когда существует правовые и технические возможности. Объекты недвижимости, в том числе жилой дом и земельный участок могут быть отнесены как к делимым, так и неделимым вещам.

Как разделить дом? И что может быть поделено, а что нет?

Не всегда фактическая возможность раздела дома с участком совпадает с возможностями правовыми. Делимость объекта недвижимости, с точки зрения закона, имеет самостоятельное значение и не обязательно совпадает с реальной возможностью разделения стен и комнат.

Физически делимыми признаются все существующие объекты недвижимости, однако юридически делимыми они являются только в том случае, если существует возможность разделить их на части таким образом, чтобы каждая часть сохраняла однородность, то есть оставалась «жилой» по предназначению и чтобы пользование ею не нарушало прав других правообладателей и пользователей.

Иными словами, при разделении дома у каждого владельца должны быть свой вход, кухня, санузел и т. д.

Для правильного разделения недвижимого имущества законом введено понятие Признаков жилого помещения:

  • назначение;
  • пригодность для проживания;
  • изолированность;
  • принадлежность к категории недвижимых объектов.

Конечно же, последний из признаков является основным, однако, отсутствие любого из перечисленных признаков дает основание считать помещение нежилым.

Недопустим раздел дома, в результате которого образуется самостоятельная часть, не предназначенная для проживания (например, встроенный гараж или только кухня).

Признак пригодности для проживания означает условие, при котором помещение является пригодным для постоянного, то есть длительного и всесезонного проживания. Это, в свою очередь, требует обеспечения соблюдения установленных санитарных и технических норм и правил, а так же наличия, помимо основного помещения, вспомогательных, которые обеспечивали бы режим проживания (отдельной кухни, санузла и т.д.).

Признак изолированности означает, что пользование помещением (частью дома) как самостоятельным и обособленным, не нарушает прав смежных правообладателей и имеет автономное сообщение с помещениями и территориями, находящийся в общем пользовании.

В идеале, таким критериям и признакам отвечают дома так называемой «блокированной застройки», когда часть дома представляет собой обособленный изолированный блок, с отдельным выходом на земельный участок.

В иных случаях, для осуществления реального раздела сособственникам, следует произвести согласованные строительные изменения дома, чтобы планируемые части объекта стали самостоятельными жилыми объектами.

Для того чтобы совершить реальный раздел, владельцы должны определить рыночную цену недвижимости, принимая во внимание и цену придомовых сооружений. Для этих целей можно заказать проведение независимой экспертизы, по результатам которой, определить, допустим ли передел с соблюдением равенства частей.

Продажа участка на Мысе у Волги 88 соток, 165 км от МКАД ПОСМОТРЕТЬ

Последовательность (этапы) раздела

Прежде чем приступать к процедуре, следует понять – имеется ли вероятность его дробления. В этих целях необходимо осуществление экспертизы, которая утвердит или не подтвердит эти возможности.

Проведенная экспертиза даст ответ и на другой вопрос – отвечает ли строение абсолютно всем технологическим условиям. Кроме того, в окончательном решении, согласно просьбе совладельцев, специалист вправе добавить сведения о действительной цене, об альтернативах перепланировки, доступных для этого объекта, и затратах на эти виды работ.

После одобрения экспертизы, владельцы обязаны оформить разрешение на перепланировку. Это можно сделать в органах местного самоуправления.

Затем владельцы смогут применить одну из альтернатив:

  • Выделение доли;
  • Раздел дома на 2 строения.

Это возможно лишь при делении на самостоятельные помещения, имеющие отдельный вход.

Таким образом, учитывая все вышеизложенное, можно сделать вывод, что реальный раздел домовладения между совладельцами возможен при наличии технических и правовых возможностей. Такой раздел осуществляется либо по соглашению между ними, либо в судебном порядке.

Раздел земельного участка под домом

При разделе домовладения неизбежно встает вопрос о делимости земельного участка.

Правовое (юридическое) значение критерия делимости земельного участка означает, что участок признается делимым, если в результате раздела образуются самостоятельные участки, разрешенное использование которых может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории и при этом будет соблюдено требование о минимальном размере земельного участка, установленное правовыми актами органов местного самоуправления (ст. 11.2; 11.4; п. 1 ст. 33 Зк РФ; ст. 1182 ГК РФ).

Иными словами, от площади земельного участка напрямую зависит возможность реального его раздела. К примеру, если земельный участок с разрешенным использованием для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) имеет площадь 6 (шесть) соток, что теоретически его можно разделить на два участка по 3 сотки каждый. Деление на большее число частей такого земельного участка в правовом отношении недопустимо. Исключением являются случаи раздела земельных участков на основании судебных актов.

Однако, правообладателям необходимо знать, что отсутствие возможности реального раздела земельного участка не препятствует и не лишает их возможности реально разделить жилой дом на части.

Части дома могут находиться в индивидуальной собственности правообладателей, а земельный участок под домом – в общей долевой собственности. В этих случаях при отчуждении (продаже либо дарении) части дома собственник должен обеспечить единство судьбы земельного участка (п/п.5, п. 1 ст. 3 ЗК РФ) и объекта, то есть отчуждать долю в праве на земельный участок вместе (одновременно) с жилым помещением.

Образец соглашения о разделе участка

Кроме данного требования основным принципом делимости участков можно охарактеризовать целостность каждой доли жилища с долей, что прилегает к данной части. Иными словами, тот из собственников, которому переходит установленная назначенная часть, будет собственником территории, на которой располагается его владение.

Таким образом, если при разделе дома есть возможность организации отдельного входа, то допустимо и разделение земельной территории. Но это действует только при условиях, когда любая часть поделенного участка станет не меньше установленных законом норм. В ином случае раздел невозможен, и территория останется общей.

Как разделяют частные дома?

Если это не сблокированное здание, на практике довольно редко удается разделить дом так, чтобы все стороны были довольны.

Законом предусмотрено два метода:

Мировое соглашение

Это самый малозатратный (как с точки зрения денег, так и времени) вариант для собственников. В таком случае дом не утрачивает положение целого объекта, а просто переоформляется в долевое владение.

В случае мирного соглашения, все совершается на основе устного согласия, либо письменного договора собственников. Правильнее выбрать последнее и заверить договор нотариально, что сможет исключить в перспективе все споры.

В договоре прописываются следующие пункты:

  • текущие затраты на содержание;
  • коммунальные платежи;
  • процедура использования общей территории.

При решении мирного договора, важно учитывать как будет осуществлен раздел территории. Однако, если все оформляется как совместное проживание, данный раздел необязателен.

Даже в этом случае, объект недвижимости разделяется на два помещения. В определенных ситуациях понадобится перепроектирование. Любую перепланировку следует обязательно узаконить и оформить соответствующий отчет специалиста.

Деление на два строения

Суть данного метода состоит в передаче каждой стороне отдельного помещения, подходящего для жилья. Это наиболее оптимальный метод деления недвижимости на двух владельцев.

Главный плюс – каждый владелец может продать свою долю, даже при отсутствии согласия другого собственника. Но, следует помнить, данный вариант никак не подойдет при переделе одноквартирных объектов, в подобной ситуации нужно искать иные способы решения сложившейся ситуации.

Деление разрешается при последующих обстоятельствах:

  • каждый собственник должен иметь индивидуальный вход;
  • собственность обязана быть годной для проживания;
  • помещения целиком отделены;
  • придомовая территория размежеваны.

Важно: если здание находится в аварийном, либо обветшалом состоянии, либо малопригодно для проживания, разделить его не удастся, даже через суд.

Образец соглашения о разделе дома

Как и в предыдущей ситуации, разделять дом правильнее путем подписания договора. В отличие от прошлого метода, для осуществления раздела путем деления на 2 строения потребуется оформить ряд документов:

  • Легализовать перепланировку и вписать изменения в тех. проект;
  • На каждую часть дома формируется отдельный комплект бумаг. В том числе, нужны кадастровый и тех. паспорт. Деление территории производится межеванием с подтверждающим актом;
  • Подготавливается письменный договор между владельцами о разделении. Когда деление совершается не в одинаковых пропорциях, обговаривается финансовое возмещение.

После весь пакет документов передается в местную администрацию. Если разделение недвижимости не противоречит законодательству, то спустя 15 дней каждый из владельцев получит право собственности на недвижимость. В противном случае, этим уже занимается суд.

Для оформления искового заявления в суд обязательно наличие тех. проекта. Если его нет, судья назначает судебную экспертизу, для определения возможных вариантов разделения недвижимости. Затраты на экспертизу, безусловно, возлагаются на истца.

Соглашение о прекращении долевой собственности является документом, который необходим для быстрого и беспроблемного разделения имущества при условии согласия всех совладельцев недвижимости. Данный способ довольно удобен и не требует больших затрат. Рассмотрение спорных вопросов осуществляется в судебном порядке, когда заинтересованные стороны не могут достичь обоюдного согласия в решении возникшей проблемы.

Как правильно составить документ

Соглашение о разделении долевой собственности представляет ряд документов, которые имеют стандартное оформление и содержание (наличие определенных пунктов разделяющих имущество между всеми участниками процесса).

Такой документ подлежит обязательной заверке нотариально, так как без подтверждения нотариуса считается юридически непригодным.

Порядок оформления

Порядок оформления соглашения более подробно рассмотрен в списке ниже.

  1. Оценка имущества, которое подлежит разделу. Данная процедура может быть осуществлена всеми участниками процесса или же можно воспользоваться профессиональными услугами лицензированной компании. Стоимость наследства должна присутствовать в документе, так как она влияет на размер государственной пошлины.
  2. Согласование всех условий со всеми имеющимися собственниками. Если же один из владельцев не согласен с основными пунктами договора, то заключение сделки может не состояться.
  3. Составление соглашения по представленному образцу. Документ должен содержать всех долевых собственников, которые согласны с разделением долевой собственности.
  4. Заверка заявления у нотариуса. При составлении документа лучше всего взять образец у юриста. Специалист сразу же исправит все ошибки и посоветует наиболее выгодный вариант разрешения вопроса.
  5. Обращение в БТИ для получения измененных технических паспортов на всех долевых собственников недвижимости.
  6. Оформление права собственности в Росреестре при подаче необходимых документов (новый технический паспорт, соглашение о разделе).

Составление соглашения

Соглашение является официальным документом, который должен содержать необходимые данные следующего характера:

  • личные данные всех долевых собственников недвижимости (ФИО, паспортные данные);
  • подробное описание имущества подлежащего разделу (общая квадратура, назначение земельного участка, указание построек);
  • данные представленные в техпаспорте, выданном в БТИ;
  • стоимость соглашения, определяющая реальную оценку недвижимости подлежащей разделу. Все заинтересованные стороны также договариваются между собой о соразмерном внесении частей государственной пошлины;
  • описание текущей ситуации с разделением имеющихся долей (указание права собственности всех совладельцев на данное имущество);
  • подробная информация об имуществе и возможном наличии каких-либо проблем (аресты, обременения, залоговая недвижимость);
  • четкое указание плана о разделе долевой собственности между всем владельцами недвижимости;
  • условия использования дополнительных построек определяются в том случае, когда на данной жилплощади имеются объекты, не подлежащие разделению и требующие эксплуатации от владельцев долевой собственности;
  • дата составления документа и подписи все собственников участвующих в разделении имущества.

Перечень необходимых документов

Для подтверждения юридической силы соглашения нотариусу необходимо предъявить пакет определенных документов:

  • технический паспорт или же другие документы, подтверждающие право собственности на имущество;
  • паспорта всех участников заключения соглашения.

Если же раздел осуществляется между двумя супругами, то необходимо дополнительно предоставить свидетельство о заключении или же расторжении брака. Также могут, понадобятся дополнительные бумаги при рассмотрении каждого отельного случая индивидуально.

Сроки составления документа

Составление соглашения о разделении долевой собственности можно заключить в любое время при достижении договоренностей между всеми совладельцами недвижимости. Документ оформляют в браке или же после развода.

Скачать Образец соглашения о долевой собственности и реальном разделе

Срок исковой давности не играет особой роли при заключении документа и соблюдается при разрешении спорных вопросов в суде. Если же все стороны достигли обоюдного согласия при разделении имущества, то составление документа в среднем составляет 2–3 часа.

Образец соглашения о долевой собственности и реальном разделе

(наименование населенного пункта)
(число, месяц, год прописью)

    Мы, граждане Российской Федерации (указать фамилию, имя, отчество, дату и место рождения, пол), проживающий (-ая) по адресу: ____________, паспорт (указать серию и номер, дату выдачи и наименование органа, его выдавшего) и гражданин Российской Федерации (указать фамилию, имя, отчество, дату и место рождения, пол), проживающий (-ая) по адресу: ____________, паспорт (указать серию и номер, дату выдачи и наименование органа, его выдавшего), являющиеся сособственниками жилого дома с надворными хозяйственными постройками, расположенного по адресу: (указывается край, поселок (город), улица, № дома), находясь в здравом уме и твердой памяти, действуя добровольно, заключили настоящее соглашение о нижеследующем:
1. Указанный жилой дом, состоящий из основного (кирпичного, бревенчатого) строения (указывается литер, и пристройка) общей площадью (указать площадь в кв.м), жилой площадью (указать площадь в кв.м) и хозяйственных построек и сооружений: (перечисляются все надворные сооружения с указанием литера) находится в долевой собственности:
гражданина (ФИО) – одна вторая (1/2) доли в праве на основании (указать наименование правоустанавливающего документа, например: свидетельство о праве на наследство по закону (завещанию) от (указать число, месяц, год), удостоверено нотариусом (ФИО, округ), в реестре за № …; договор купли-продажи (мены, дарения) от (указать число, месяц, год), зарегистрирован…), что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права от (указать число, месяц, год) серия и номер, выданным (указать наименование органа, осуществившего государственную регистрацию), регистрационный номер,
и гражданина (ФИО) – одна вторая (1/2) доли в праве на основании (указать наименование правоустанавливающего документа, например: свидетельство о праве на наследство по закону (завещанию) от (указать число, месяц, год), удостоверено нотариусом (ФИО, округ), в реестре за № …; договор купли-продажи (мены, дарения) от (указать число, месяц, год), зарегистрирован…), что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права от (указать число, месяц, год) серия и номер, выданным (указать наименование органа, осуществившего государственную регистрацию), регистрационный номер.
В качестве правоустанавливающего документа может быть указан и иной правоустанавливающий документ, на основании которого жилой дом принадлежит на праве долевой собственности. В любом случае должны быть полностью указаны реквизиты документа, на который делается ссылка, и данные о государственной регистрации права. Если регистрация производилась ранее в органах БТИ, то указывается номер регистрационного удостоверения БТИ.
2. В целях прекращения общей долевой собственности стороны договорились произвести реальный раздел жилого дома и надворных построек пропорционально принадлежащим им долям в праве общей собственности следующим образом:
2.1. Гражданин (ФИО) приобретает в собственность изолированную часть дома с отдельным входом, общей площадью (указать площадь кв.м), жилой площадью (указать площадь кв.м).
Если есть Постановление о признании жилого дома двухквартирным отразить обязательно в соглашении и указать номер квартиры, которая переходит в собственность.
2.2. Гражданин (ФИО) приобретает в собственность изолированную часть дома с отдельным входом, общей площадью (указать площадь кв.м), жилой площадью (указать площадь кв.м).
Если есть Постановление о признании жилого дома двухквартирным отразить обязательно в соглашении и указать номер квартиры, которая переходит в собственность.
3. Стороны не имеют материальных претензий друг к другу.
В случае если раздел общего имущества в натуре производится не в точном соответствии с принадлежащим сторонам долям в праве, сторона, которая получила имущества меньше принадлежащей ей доли в праве общей собственности, имеет право на получение денежной компенсации, которую обязана выплатить ей другая сторона. Об этом так же необходимо отразить в соглашении.
4. Соглашение вступает в силу с момента его подписания и содержит весь объем договоренности между сторонами в отношении предмета настоящего соглашения, отменяет и делает недействительными все другие обязательства или представления, которые могли быть приняты или сделаны сторонами, будь то в устной или письменной форме, до заключения настоящего договора.
5. Указанный жилой дом с надворными хозяйственными постройками не продан, не обременен правами третьих лиц, не заложен, в споре и под (арестом) не состоит.
6.  Долевая собственность на указанный жилой дом с надворными постройками прекращается в связи с реальным разделом общего имущества. Права собственности каждой стороны на выделенную в соответствии с п.2 настоящего соглашения часть жилого дома и надворные постройки возникает с момента государственной регистрации сторонами права (указать наименование органа по государственной регистрации). Стороны обязуются обратиться за государственной регистрации права в течение 30 дней с момента подписания настоящего соглашения. Стороны самостоятельно несут расходы по регистрации права на принадлежащую им после выдела часть жилого дома (квартиру) и надворные постройки.
7.  Настоящее соглашение составлено в трех подлинных экземплярах, один из которых хранится в (указать наименование органа по государственной регистрации полностью) и по одному экземпляру выдается каждой стороне.

Подписи сторон:

Гр. (фамилия, имя, отчество и подпись)_____________________________________,

Гр. (фамилия, имя, отчество и подпись)_____________________________________

Образец соглашения о разделении долевой собственности на жилой дом

Образец документ имеет стандартный алгоритм оформления с указанием определенных данных для составления бумаги:

  • общие доли имущества;
  • расположение недвижимости;
  • номер технического паспорта из БТИ;
  • указание доли каждого владельца;
  • изменение доли, если такие пункты обговариваются в документе;
  • сумма компенсационных выплат и пример их расчета;
  • реквизиты, паспортные данные всех участников процесса;
  • проставление всех подписей совладельцев недвижимости заключающих соглашение;
  • дата составления и место заключения документа.

Бланк соглашения о прекращении долевой собственности на квартиру

СОГЛАШЕНИЕ
об определении долей в квартире

Россия, город___________, дата (прописью)____________________

Мы, нижеподписавшиеся: гражданин Максимов Дмитрий Иванович, 20 ноября 1968 года рождения, паспорт: серия 60 03, № 150345, выдан 10.04.2003г. ОВД Первомайского района г. Ростова-на-Дону, код подразделения 612-054, зарегистрированный по адресу: г. Ростов-на-Дону, улица Красноармейская, дом № 61, кв. № 10, с одной стороны и гражданин Сахаров Владимир Александрович, 15 марта 1978 года рождения, паспорт: серия 60 05, № 280567, выдан 05.07.2005г. ОВД Кировского района г. Ростова-на-Дону, код подразделения 612-052, зарегистрированный по адресу: г. Ростов-на-Дону, переулок Газетный, дом № 75, кв. № 23, с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящее соглашение о нижеследующем:

1. Сторонам настоящего соглашения принадлежит на праве общей совместной собственности жилая квартира № 23 (двадцать три), в литере «А», находящаяся по адресу: город Ростов-на-Дону, улица Текучева, дом № 47 (сорок семь) и имеющая кадастровый номер 61:55:0010289:12:7/3.

2. Вышеуказанная квартира состоит из трех жилых комнат, кухни, ванной комнаты, туалета и коридора, общей площадью 62,5 (шестьдесят две целых и пять десятых) кв. м., в т.ч. жилой площадью 48,4 (сорок восемь целых и четыре десятых) кв.м., расположена на четвертом этаже пятиэтажного кирпичного жилого дома (имеется балкон), что подтверждается кадастровым паспортом помещения, выданным 12.01.2015г. Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области и техническим паспортом, выданным 14.01.2015г. Бюро технической инвентаризации г. Ростова-на-Дону.

3. Вышеуказанная квартира принадлежит сторонам настоящего соглашения на праве общей совместной собственности на основании договора купли-продажи квартиры от 03.08.2005г., что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права: серия 61-АН номер 234253, выданным 22.09.2005г. Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области.

4. В целях обеспечения права каждого участника общей совместной собственности на вышеуказанную квартиру на владение, пользование и распоряжение общим имуществом, стороны пришли к соглашению о необходимости прекращения общей совместной собственности и установления общей долевой собственности на вышеуказанную квартиру.

5. Стороны пришли к соглашению о том, что доли участников общей совместной собственности на вышеуказанную квартиру являются равными и в результате установления общей долевой собственности на вышеуказанную квартиру, каждой из сторон настоящего соглашения должно принадлежать по 1/2 (одной второй) доле, в праве общей долевой собственности на вышеуказанную квартиру.

6. В соответствии со статьей 131 Гражданского кодекса РФ, прекращение общей совместной собственности на вышеуказанную квартиру и возникновение общей долевой собственности на вышеуказанную квартиру подлежит государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области.

7. Право на 1/2 (одну вторую) долю, в праве общей долевой собственности на вышеуказанную квартиру возникает у гражданина Максимова Дмитрия Ивановича с момента регистрации этого права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

8. Право на 1/2 (одну вторую) долю, в праве общей долевой собственности на вышеуказанную квартиру возникает у гражданина Сахарова Владимира Александровича с момента регистрации этого права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

9. Настоящее соглашение считается заключенным с момента подписания его сторонами соглашения.

10. Настоящее соглашение составлено в трех экземплярах, два их которых вручаются сторонам настоящего соглашения, а третий экземпляр остается в делах Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области.

ПОДПИСИ СТОРОН:

___________ : ______________________________________________________________

подпись фамилия, имя, отчество (прописью)

___________: _____________________________________________________________

подпись фамилия, имя, отчество (прописью)

Бланк соглашения о разделении долевой собственности на земельный участок

Скачать Бланк соглашения о разделении долевой собственности на земельный участок

Соглашение о разделении земельного участка и прекращении действия долевой собственности

(указание место заключения договора)

2. В целях прекращения общей долевой собственности на указанный земельный участок Стороны договорились произвести раздел земельного участка пропорционально принадлежащим им долям в праве общей собственности. В результате такого раздела земельного участка образуются новые земельные участки, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование.

3. После раздела земельного участка, принадлежащего Сторонам на праве общей долевой собственности, право общей долевой собственности прекращается с момента государственной регистрации в установленном законом порядке.

4. Указанный земельный участок правами третьих лиц не обременен, не заложен, в споре и под арестом (запрещением) не состоит.

5. Ограничений в пользовании земельным участком не имеется. 6. Право собственности каждой стороны на выделенную в соответствии с п. 2 настоящего соглашения часть земельного участка возникает с момента государственной регистрации в порядке, установленном законом. 7. Стороны самостоятельно несут расходы по государственной регистрации права собственности на принадлежащую им после раздела часть земельного участка.

8. Настоящее соглашение вступает в силу с момента его подписания Сторонами, отменяет и делает недействительными все другие обязательства или представления, которые могли быть приняты или сделаны Сторонами, будь то в устной или письменной форме, до подписания настоящего соглашения, и действует до полного исполнения Сторонами своих обязательств по нему.

9. Стороны обязуются совершить все действия, и представить все документы, необходимые для выполнения условий настоящего соглашения.

Подписи всех сторон с расшифровкой фамилии.

Варианты реального разделения имущества

Реальный раздел имущества предназначен для частных домов, земельных участков и других видов недвижимости (в редких случаях осуществляют раздел квартиры). После заключения соглашения происходит фактическое определение границ между обозначенными долями всех сторон договора.

При наличии объектов, которые не подлежат физическому разделению стороны, могут договориться о выкупе имеющейся доли или же произведении обмена. Такой документ не является соглашением в чистом виде, но бумага может содержать пункты об осуществлении такой сделки.

Процесс реального раздела имущества с одновременным прекращением действия долевой собственности может протекать довольно сложно, так как собственники долей имеют различные интересы и части владения. Для правильного осуществления сделки лучше всего обратиться к квалифицированным юристам.

30.10.2006 | Рубрика: Прочее

Для регистрации перехода права собственности на квартиру, новому собственнику недвижимости достаточно зарегистрировать договор купли-продажи (мены, дарения и т.д.) квартиры. А вот для того чтобы зарегистрировать переход права собственности на индивидуальный жилой дом, новому собственнику вначале надо зарегистрировать переход права на землю. Но, как показывает практика, со временем на этой земле могут запросто появиться новые постройки, пристройки и т.п. И если бывший владелец собственности их не зарегистрировал, это по закону будет служить основанием для отказа новому собственнику в государственной регистрации перехода прав на дом.

Мы встретились с заместителем начальника отдела регистра № 1 РУП «Минское городское агентство по государственной регистрации и земельному кадастру» Еленой Найденышевой, которая рассказала нам о некоторых весьма важных нюансах, которые могут возникнуть при государственной регистрации создания индивидуальных жилых домов и земельных участков, а также при возникновении, переходе и прекращении прав на капитальные строения и земельные участки.

С момента принятия Закона Республики Беларусь «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» прошло уже более 4-х лет. Тем не менее, как показывает практика, некоторые наши граждане до сих пор не понимают, что же такое государственная регистрация прав на земельный участок, государственная регистрация прав на индивидуальный жилой дом, гараж и т.д. Распоряжаясь землей, например, не один десяток лет, засевая его и платя исправно налоги, многие ошибочно полагают, что эта земля принадлежит им, что они могут эту землю продать, подарить и т.д. А о том, что не проходила государственная регистрация создания самого земельного участка, на котором расположен жилой дом, что не установлены его точные границы, они не задумываются. На самом же деле, чтобы владеть землей или распоряжаться ей, надо получить на то соответствующие документы.

Вначале надо оформить права на землю

Если раньше столичному жителю, для того чтобы оформить свои права на землю, надо было самостоятельно обращаться в различные органы и организации за получением необходимых документов, тратить на это свои силы, нервы и драгоценное время, то теперь ему достаточно обратиться в одну из организаций – либо в Минское городское агентство по государственной регистрации и земельному кадастру (далее Агентство), либо в администрацию района г. Минска по месту нахождения земельного участка, которая окажет услуги гражданину по так называемому принципу «одного окна».

Так, если гражданину необходимо оформить права на земельный участок, то, обратившись в Агентство, можно сразу подать три заявления: о предоставлении земельного участка, на изготовление землеустроительного дела и на регистрацию создания земельного участка и прав на него. При подаче заявлений должны присутствовать все собственники жилого дома с личными паспортами.

Заявление на изготовление землеустроительного дела будет передано в отдел № 7 кадастра Агентства, сотрудники которого в течение месяца со дня внесения платы за выполнение соответствующего вида работ произведут установление границ земельного участка на местности, проведут согласование проекта границ предоставляемого земельного участка с заинтересованными организациями и службами и изготовят землеустроительное дело. Изготовленные в установленном порядке документы будут переданы Минской городской землеустроительной и геодезической службе для подготовки проекта решения о предоставлении (передаче) земельного участка и вынесения его на ближайшее заседание Мингорисполкома.

В зависимости от того, кто является собственником дома – гражданин Республики Беларусь или иностранный гражданин, определяется, на каком праве передается (предоставляется) земельный участок гражданам – либо в частную собственность, либо в пожизненное наследуемое владение, либо в аренду. Если по решению Мингорисполкома земля предоставляется гражданам в аренду, то для государственной регистрации необходимо заключить с городской мэрией договор аренды земли.

На основании решения Мингорисполкома и землеустроительного дела регистратор недвижимости Агентства произведет регистрационные действия и выдаст на руки гражданину свидетельство о государственной регистрации создания земельного участка, возникновении прав и ограничений (обременений) прав на него.

За оформлением прав на землю можно обратиться и в администрацию района по месту нахождения земельного участка. В этом случае по принципу «одного окна» администрация района запросит все необходимые сведения из других организаций и направит гражданина в одну из организаций, осуществляющую геодезические работы по установлению границ земельного участка и изготовлению землеустроительных дел. Составленные ими документы будут переданы в Минскую городскую землеустроительную и геодезическую службу для подготовки проекта решения о предоставлении (передаче) гражданину земельного участка.

После вынесения данного решения заявителям выдается на руки экземпляр землеустроительного дела и выписка из решения Мингорисполкома. Эти документы являются основанием для совершения регистрационных действий в отношении земельного участка при обращении в Агентство.

В регистрации могут и отказать

По закону регистрация должна осуществляться в течение 7 рабочих дней c момента приема документов и внесения платы за совершение регистрационного действия. Однако если для совершения регистрационного действия приходится выполнять большой объем работ, срок регистрации может быть продлен до 14 рабочих дней.

Совершение регистрационного действия может быть приостановлено регистратором на срок не более одного месяца при необходимости истребования дополнительных сведений и документов либо для того чтобы убедиться в отсутствии у заинтересованных лиц возражений против совершения этого действия.

Но в регистрации могут и отказать. Как отметила заместитель начальника отдела регистра № 1, если регистратор, занося координаты границ земельного участка в базу данных, заметит, что имеет место наложение границ одного участка на другой, он будет вынужден приостановить совершение регистрационных действий. Он сделает запрос в Минскую городскую землеустроительную и геодезическую службу. В зависимости от полученного результата в регистрации либо будет отказано, либо будут уточнены границы земельного участка.

В регистрации может быть отказано и в том случае, если регистратор обнаружит ошибки или неточности в документах. Например, идентификационные сведения гражданина в паспорте отличаются от идентификационных сведений в документах. Распространенным примером является неточное написание имен, например, Софья и София, Наталья и Наталия и др.

Могут быть обнаружены ошибки и в сведениях об ограничениях прав на земельный участок.

Однако камнем преткновения является долевое право на объект недвижимого имущества. Нежелание одного из сособственников лично явиться и подписать заявление о государственной регистрации является основанием для отказа в приеме документов, представленными остальными собственниками для регистрации.

Долевая собственность – головная боль для собственников

Согласно ст.33 Закона РБ «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» заявление о государственной регистрации должно быть подписано собственниками соответствующего имущества, а в отношении земельного участка заявление может быть подписано лицами, которым земельный участок принадлежит на праве пожизненного наследуемого владения либо временного пользования. Это значит, они все вместе они должны прийти в Агентство и подать заявление на оформление прав на землю. По словам Елены Найденышевой, вот здесь-то, как правило, и возникают проблемы. Кто-то из собственников жилого дома желает оформить права на землю, кто-то — нет. И достигнуть согласия чаще всего им, к сожалению, не удается.

Как пояснила замначальника отдела регистра № 1, если раньше решать такие вопросы, связанные с регистрацией земельных участков, находящихся в общем долевом пожизненном наследуемом владении либо в общем долевом временном пользовании, было достаточно проблематично, то в настоящее время появилась возможность для их решения.

С учетом того, что рассматриваемые земельные участки находятся в государственной собственности, Мингорисполком выносит решение о предоставлении земельного участка всем участникам общей долевой собственности на жилой дом на общем долевом праве по заявлениям только заинтересованных в оформлении прав на земельный участок лиц. В тексте решения о предоставлении земельного участка должны содержаться идентификационные сведения всех участников общей долевой собственности на капитальное строение, необходимые для внесения в регистрационную книгу.

На основании этого решения заявление о регистрации создания и возникновения общего долевого права на земельный участок в Агентстве может быть подписано и подано как одним, так и несколькими кандидатами в правообладатели. Если среди заявителей не было кого-либо, чьи права непосредственно регистрируются или ограничиваются, то регистратор информирует этих лиц о приеме документов, приостановив совершение регистрационных действий. При наличии возражений гражданин должен явиться в Агентство лично и подать заявление регистратору. Это заявление послужит основанием для отказа в регистрации согласно п.п.1.3 п.1 ст.36 закона о госрегистрации.

В случае, если собственник лично не придет в Агентство в течение указанного регистратором срока и не напишет заявление о том, что он отказывается оформлять свои права, а пришлет отказ по почте или устно известит регистратора о несогласии, его права будут зарегистрированы. Однако свидетельство о государственной регистрации он не получит, то есть документа, удостоверяющего его права на землю, у него не будет. Он сможет, при необходимости, только заказать выписку, в которой будет указано, что его права зарегистрированы.

При наличии отказа в совершении регистрационных действий граждане могут обратиться в суд. Суд своим решением обяжет Агентство зарегистрировать создание и возникновение общего долевого права на земельный участок по заявлению одного из граждан, так как наличие возражений у одного из кандидатов в правообладатели не должно служить препятствием для осуществления законных прав других лиц. На основании решения суда будет осуществлена регистрация прав на земельный участок. Как правило, все судебные издержки возлагаются на гражданина, препятствующего осуществлению законных прав других граждан.

Чем больше долей – тем больше хлопот

Недвижимое имущество может находиться в долевой собственности. Как правило, доли появляются при наследовании недвижимого имущества, при дарении, купле-продаже.

В г. Минске количество собственников индивидуального жилого дома может варьировать от одного до восьми человек. Так, например, после смерти одного из собственников жилого дома сразу может появиться и 6, и 7 наследников, зарегистрировавших свои права. Замечательно, если они поддерживают между собой хорошие отношения, но так бывает не всегда. Зачастую они не могут поделить дом, сарай, гараж, огород и т.д. И самое печальное – это то, что все они, как правило, — близкие родственники. Но даже там, где есть лишь два собственника жилого дома, уже появляются проблемы. А что говорить, если их несколько!!! Ведь для того чтобы даже реконструировать часть дома, не говоря уже о том, чтобы сделать пристройку и т.п., нужно получить согласие второго сособственника. При выдаче разрешения на строительство объекта на границе двух земельных участков, кроме согласия сособственников, администрация района требует согласие владельцев соседнего участка. (А вдруг крыша сарая одного соседа будет создавать тень для клубники в огороде другого соседа!)

Решением проблемы, связанной с общим долевым правом на индивидуальные жилые дома, может стать раздел либо вычленение доли в праве недвижимого имущества. Как отметила Елена Найденышева, в настоящее время в столице раздел жилых домов не практикуется, это не всегда возможно выполнить технически, так как по закону в результате раздела объекта недвижимого имущества определенного вида создается два или более объектов недвижимого имущества того же вида (дом — на два дома, квартира на две квартиры). Поэтому, в основном, практика такова: вычленяются доли в натуре, прекращается долевая собственность, регистрируется создание и возникновение права собственности на изолированные помещения (квартиры). Необходимое условие – согласие собственников жилого дома и то, чтобы получаемые в результате вычленения объекты отвечали требованиям, предъявляемым к изолированному помещению (квартире), согласно ст.1 Жилищного кодекса Республики Беларусь, СНБ 1.04.01-04 и СТБ 1154-99 (жилище).

Специалистами отдела № 7 кадастра Агентства готовится проект вычленения изолированного помещения. Обязательное условие – отсутствие изменений и нарушений в доме и на земельном участке, не оформленных в установленном законом порядке. На сегодняшний день основным препятствием для совершения регистрационных действий является наличие самовольных строений на земельном участке и перепланировок в капитальных строениях. Собственники жилого дома приходят в Агентство либо в нотариальную контору и подают заявление на удостоверение договора о вычленении изолированных помещений из капитального строения. После удостоверения данный договор подлежит государственной регистрации, для чего подаются соответствующие заявления.

При отсутствии согласия всех собственников жилого дома, создание квартир можно также зарегистрировать по решению суда, но подавать заявление о регистрации прекращения общей долевой собственности на дом в Агентство должны все собственники.

Бывает, что доля в праве собственности очень мала, и ее выдел в натуре не возможен. В этом случае собственники могут заключить мировое соглашение в суде, отказавшись от своей доли в праве собственности в пользу других совладельцев и получив от них соответствующую компенсацию.

С соседом лучше дружить

Если один из сособственников сделал пристройку, построил сарай, гараж и т.п., а с соседом у него натянутые отношения, то зарегистрировать изменения капитального строения ему вряд ли удастся. Ведь по закону подавать и подписывать заявление на совершение регистрационных действий должны все участники долевой собственности. А сосед, к примеру, не соглашается идти в Агентство, не желает подписывать документы. Из вредности или просто так. Тогда второму собственнику в регистрации изменений капитального строения будет отказано.

По словам Елены Найденышевой, получается, что на сегодняшний день страдают законопослушные граждане. Получив разрешение на реконструкцию жилого дома либо строительство гаража, выполнив данные работы и оформив акт приемки в эксплуатацию объекта в администрации района, они, при обращении в Агентство для регистрации изменений капитального строения, получают отказ в приеме документов. Причина отказа в том, что в Агентстве имеется информация о том, что на этом земельном участке имеются еще какие-то самовольно возведенные строения других собственников, которые не желают заниматься их оформлением в установленном законом порядке, а изменения капитального строения не могут регистрироваться в какой-либо части, они должны регистрироваться по всему объекту недвижимого имущества .

И это, на сегодняшний день, отметила замначальника отдела регистра № 1, одна из самых больших проблем. Основная масса жалоб граждан касается именно этих вопросов. И чтобы решить их, чтобы не страдали законопослушные граждане, необходимо вносить изменения в закон о государственной регистрации.

Елена МАСЛОВСКАЯ

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *