Как переоформить квартиру на жену без налогов?

Сегодня портал MetrInfo.Ru поговорит о каждом из них поподробнее. И за основу мы возьмем уже вышеприведенный пример: мать хочет передать квартиру дочке.

Купля-продажа: муж станет сособственником дочери
Суть этой сделки понятна каждому – по договору купли-продажи продавец передает в собственность покупателя жилое помещение, а покупатель платит за приобретаемую недвижимость деньги. Поскольку сделка заключается между родственниками, то риелторы-посредники тут особенно не понадобятся, ведь вариантов жилья искать не придется. Можно провернуть сделку самим.

Организационные моменты. Договор купли-продажи должен быть составлен в простой письменной форме. Заверять его у нотариуса необязательно, но по желанию сторон возможно. К договору купли-продажи должен быть составлен акт передачи имущества. Договор и акт можно составить самостоятельно, но лучше все-таки обратиться к специалисту (к адвокату, нотариусу, в юридическую контору, Мосжилрегистрацию и т. д.).

Продавцу и покупателю необходимо посетить регистрационную палату, где процедуру государственной регистрации пройдет сам договор купли-продажи, а также будут зарегистрированы права покупателя.

По деньгам. Расценки по составлению договора и акта везде разные (цены варьируются от 2500 рублей и выше). Если стороны намерены заверить договор у нотариуса, то к этой сумме прибавляется государственная пошлина, размер которой предусмотрен ст. 333.24 Налогового кодекса.

За государственную регистрацию также взимается государственная пошлина, размер которой составляет: за регистрацию договора 1000 рублей, за регистрацию права собственности покупателя – 1000 рублей.

По срокам. Процедура государственной регистрации (договор и право собственности) занимает по времени 1 месяц. К этому сроку прибавляйте время, затраченное на сбор всех необходимых документов, составление договора, акта и т. д.

О чем надо помнить:

1) Продавец должен заплатить налог.
Чего уж скрывать, сделки по купле-продаже квартиры между близкими родственниками чаще всего фиктивные, то есть стороны оформляют все бумаги, а вот денежных расчетов не производят. Но, несмотря на это, в договоре всегда должна стоять стоимость приобретаемого имущества. Договор проходит регистрацию, и о том, что человек «продал» квартиру, становится известно налоговикам (регистрационная служба обязана уведомлять налоговые органы). Так вот если продавец владел квартирой менее трех лет и сделка по стоимости превышает 1 000 000 рублей, то с суммы свыше 1 000 000 продавец обязан заплатить налог 13 % (НДФЛ).

Чтобы не платить налог, многие умышленно занижают стоимость продаваемого жилья. Например, пишут в договоре, что продается жилье за 1 000 000 рублей. Но стоит помнить, что у налоговиков есть право провести соответствующую проверку.

И если сотрудники налоговой придут к выводу, что цена за квартиру отклоняется в сторону повышения или в сторону понижения более чем на 20 процентов от рыночной цены, то они могут вынести мотивированное решение о доначислении налога и пени, рассчитанных таким образом, как если бы результаты этой сделки были оценены исходя из применения рыночных цен на соответствующие товары.

«Фиктивные сделки купли-продажи, без реальной передачи денег, сейчас очень внимательно отслеживаются налоговой инспекцией, — говорит Ольга Якуничева, старший менеджер отдела вторичного жилья ЗАО «Русский дом недвижимости». — Поэтому с таким методом передачи собственности лучше все-таки не связываться».

2) Покупатель может не получить имущественного налогового вычета
Необходимо помнить, что воспользоваться таким вычетом не получится, если сделка совершается между взаимозависимыми физическими лицами. К ним относятся:

— лица, которые состоят в брачных отношениях, отношениях родства или свойства, усыновителя и усыновленного, а также попечителя и опекаемого;
— гражданин, который подчиняется другому физическому лицу по должностному положению.

3) По общему правилу, если у покупателя есть супруг, то приобретаемая квартира становится совместной собственностью. Например, мать продает квартиру дочери, которая замужем, а значит, квартира будет общим имуществом супругов.

«От супруга необходимо получить нотариальное согласие на такую сделку. Поэтому скрыть от него факт приобретения квартиры по договору купли-продажи не получится», — комментирует Александр Перепелкин, юрист ООО Фирма «НОРА».

В случае развода муж вправе претендовать на половину жилья. Избежать этого можно только, если между супругами составлен брачный договор, в котором будет определен режим собственности будущей покупки. Также супруги вправе после покупки квартиры составить соглашение о разделе имущества.

Дарение: муж уже не сможет покуситься
Суть сделки сводится к тому, что даритель передает в собственность одаряемого жилое помещение безвозмездно.
Организационные моменты: практически аналогичны сделке купли-продажи. Только между сторонами заключается договор дарения.

Договор дарения и переход права собственности должны пройти государственную регистрацию. Госпошлина составит: 1000 рублей за регистрацию договора, 1000 рублей за регистрацию права собственности. Срок регистрации 1 месяц.

О чем надо помнить:
1) При дарении собственность оформляется только на того, кто будет одаряемым.

То есть в вышеприведенном случае, если мать подарит квартиру дочери, то жилое помещение будет единоличной собственностью дочери. В соответствии со ст. 36 Семейного кодекса РФ имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, является его собственностью. Если семье грозит развод, то квартира не подлежит разделу.

Хотя имеется все же одна маленькая лазейка в законе. Есть статья 37 в Семейном кодексе, в которой говорится, что если мужу удастся доказать, что в период брака он отремонтировал, отреставрировал подаренную жене квартиру так, что стоимость ее увеличилась, то она и может считаться совместным имуществом.

2) Дарителю не надо будет платить НДФЛ, так как дарение — сделка безвозмездная, а значит, он и не получил никакого дохода. А вот с одаряемым сложнее – если он подарок получил не от родственника, то налог придется заплатить, а если от близкого родственника – то от налога он освобождается. Близкими родственниками считаются супруги, родители и дети, в том числе усыновители и усыновленные, дедушки, бабушки и внуки, полнородные и неполнородные (имеющие общих отца или мать) братья и сестры (подп. 18.1. п. 1 ст. 217 НК РФ).

Таким образом, если в нашем случае мать подарит квартиру своей дочери, то дочь не будет платить НДФЛ от полученного подарка.

Завещание: осторожнее с обременениями
Еще один вариант оформить жилое помещение на родственника – это передать квартиру по завещанию.

Организационные моменты: оформляется завещание у нотариуса, то есть завещание должно быть нотариально удостоверено. (Хотя в некоторых случаях закон приравнивает к нотариально удостоверенным завещаниям последнюю волю наследодателя удостоверенную далеко не нотариусом (например, главный врач дома престарелых, начальник мест лишения свободы и т. д.).

Итак, собственник квартиры должен посетить нотариуса и составить завещание. Больше от него ничего не требуется.

Наследник сможет оформить (зарегистрировать) право собственности на квартиру только после смерти наследодателя. В соответствии с п. 4 ст. 1154 ГК РФ принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства (день смерти наследодателя) независимо от времени, когда оно фактически принято, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника.

Для того чтобы принять наследство, необходимо обратиться к нотариусу и подать заявление о выдаче свидетельства о праве на наследство. Наследство может быть принято в течение 6 месяцев со дня открытия. Свидетельство о праве на наследство выдается наследникам в любое время по истечении шести месяцев со дня открытия наследства.

По деньгам. От наследодателя — в соответствии с Налоговым кодексом РФ государственная пошлина за удостоверение завещания составляет 100 рублей. Но, как правило, окончательная сумма за процесс составления завещания может быть гораздо больше. Дело в том, что помимо государственной пошлины в нотариальных конторах берут плату и за так называемую техническую работу: напечатать текст завещания, распечатать документ, прошить необходимые документы и т. д.

От наследника — необходимо будет оплатить государственную пошлину за выдачу свидетельства о праве на наследство:

— детям, в том числе усыновленным, супругу, родителям, полнородным братьям и сестрам наследодателя — 0,3 процента стоимости наследуемого имущества, но не более 100 000 рублей;
— другим наследникам — 0,6 процента стоимости наследуемого имущества, но не более 1 000 000 рублей. Как видите, сумма немаленькая – зато в РФ нет налога на наследство!

После того как наследник получит свидетельство о праве на наследство, он может обратиться в регистрационную службу, где ему зарегистрируют право собственности.

Государственная пошлина за регистрацию права собственности с 29 января 2010 года составляет 1000 рублей.

О чем надо помнить:
— Как предупреждает Александр Перепелкин («НОРА»), есть риск столкнуться с интересами других родственников, которые имеют право на обязательную долю в наследстве даже при наличии завещания (это нетрудоспособные и несовершеннолетние дети наследодателя, нетрудоспособные супруги, родители, иждивенцы). В этой связи есть только один выход, это распорядиться квартирой при жизни, а значит, опять необходимо выбирать между договором дарения или купли-продажи.

— Завещатель вправе отменить или изменить составленное им завещание в любое время, не указывая при этом причины его отмены или изменения;

— наследодатель в завещании вправе установить завещательный отказ. То есть в завещании будет указана обязанность наследника выполнить за счет наследства какую-либо обязанность имущественного характера в пользу одного или нескольких лиц (отказополучателей), которые приобретают право требовать исполнения этой обязанности (завещательный отказ).

Так, на наследника, к которому переходит жилой дом, квартира или иное жилое помещение, завещатель может возложить обязанность предоставить другому лицу на период жизни этого лица или на иной срок право пользования этим помещением или его определенной частью.

При этом необходимо знать, что даже дальнейшая продажа квартиры не лишит такого отказополучателя права проживать в данном жилом помещении. То есть это будет своего рода обременение жилого помещения. Отказополучателя можно будет выселить, только если он сам даст на это свое согласие.

— «И еще надо иметь в виду, что работать с квартирами, переданными по наследству, юристы и риелторы не любят больше всего!» – подчеркивает Ольга Якуничева («Русский дом недвижимости»).

Доказать «чистоту» такой квартиры на практике невозможно, потому что теоретически всегда существует риск неожиданного появления других наследников или какого-нибудь утерянного завещания, о которых нынешний владелец квартиры может не догадываться, или скрывать их сознательно. Так что с продажей полученных по завещанию квартир часто возникают сложности.

Недвижимость можно завещать, подарить, заключить договор ренты или просто продать. Главное, сделать это правильно и законно, чтобы у получателя жилья не возникло ненужных споров.

При выборе способа отчуждения необходимо помнить, что кроме наших желаний существует закон, регламентирующий оформление сделки по отчуждению недвижимости. Хотя в конечном итоге дальнейшую судьбу своей недвижимости определяет ее собственник.

По наследству

— Граждане Казахстана имеют возможность завещать свое имущество (в том числе недвижимость, земельные участки и даже предприятия), — рассказывает юрист ТОО «Компания «Мувинг» Сакен Ешмуратов. — По казахстанскому законодательству, есть 2 способа наследования: завещание и закон.

Наследование по закону происходит в следующей очередности:

  • дети, супруг (супруга) и родители наследодателя;
  • братья, сёстры, дедушки и бабушки;
  • родные дяди и тети;
  • прадедушки и прабабушки наследодателя и далее по степени родства, как говорится, «до седьмого колена».

Государство в этом списке скромно стоит на последнем месте. Конечно, такой подробный список наследников практически исключает возможность перехода наследственного имущества в разряд выморочного, то есть когда оно полностью переходит в государственную собственность (статья 1083 ГК РК).

Если вас не устраивает эта очерёдность, либо у вас нет наследников или их, наоборот, слишком много, и вы хотите, чтобы имущество, накопленное вами, перешло к конкретному лицу, то составьте завещание.

Завещание — это способ самостоятельно распорядиться своим имуществом (в том числе и недвижимым) на случай смерти. Этот документ должен быть написан завещателем либо записан с его слов нотариусом. При этом наследодатель должен быть полностью дееспособным, понимать значение своих действий и руководить ими. Завещание составляется в письменной форме, собственноручно подписывается завещателем и обязательно удостоверяется нотариусом либо иными должностными лицами, указанными в законе.

Уместно отметить, что согласно Гражданскому кодексу Республики Казахстан у наследников по завещанию есть преимущественное право наследования перед наследниками по закону. Пункт 2 статьи 1039 ГК РК гласит:

«Наследование по закону имеет место, когда завещание отсутствует либо определяет судьбу не всего наследства, а также в иных случаях, установленных настоящим Кодексом».

Оформив завещание, владелец имущества по-прежнему может распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению (продать её, подарить или даже обменять, так как остается её собственником, ведь право собственности на завещанное имущество переходит к указанному в завещании лицу только в случае смерти наследодателя.

Для оформления завещания необходимо прийти к нотариусу с удостоверением личности, сведениями о наследниках (ФИО и даты рождения), а также нужно составить перечень имущества, которым надо распорядиться.

Документы на недвижимость нужны нотариусу для более точного описания имущества при сос-тавлении завещания. Например, вы владеете дачей, жилым домом и гаражом и хотите разделить это имущество между близкими вам людьми. Тогда в завещании нужно конкретно указать: дачу по такому-то адресу — родителям, жилой дом с земельным участком — жене, а гараж — детям.

Но и наличие завещания не мешает получить наследство несовершеннолетним или нетрудоспособным детям наследодателя, а также нетрудоспособным супругу и родителям (так называемая обязательная доля). Просто эта доля будет меньше, чем если бы они наследовали ее по закону (статья 1069 ГК РК).

Наследникам важно помнить, что для принятия наследства по закону и по завещанию или для отказа от него предусмотрен ограниченный временной срок — он составляет 6 месяцев со дня открытия наследства. Днём открытия наследства признается день смерти наследодателя. Поэтому подать заявление о выдаче свидетельства о праве на наследство нотариусу необходимо в течение 6 месяцев с момента открытия наследства, а не по истечении этого срока, как ошибочно думают многие.

Лица, для которых право наследования возникает только вследствие непринятия наследства другим наследником, могут принять его в течение 3 месяцев со дня окончания основного срока принятия наследства.

Отдам насовсем и даром

Помимо наследования право собственности на недвижимость может быть передано другому лицу по договору дарения, который в обиходе называют «дарственная».

Статья 506 Гражданского кодекса РК по этому поводу гласит: «По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу, либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом».

— Особенность заключения договора дарения состоит в том, что он безусловный, — отмечает Сакен Ешмуратов. — Имеется в виду то, что если ты подарил — значит отдал насовсем и даром без каких-либо условий. Таким образом, недвижимость с момента регистрации права собственности в ЦОНе становится собственностью одаряемого. При этом к одаряемому переходят все права пользования и распоряжения недвижимостью. Он распорядится квартирой, домом и иным имуществом так, как захочет — продаст, поменяет или тоже подарит кому-нибудь. Никаких ограничений нет, поэтому нужно понимать, что, совершив такую сделку, человек перестаёт быть хозяином своей недвижимости, причем безвозмездно.

Если завещание подписывается только наследодателем, то договор дарения подписывается и собственником недвижимости, и лицом, которому оно дарится. Сделка оформляется у нотариуса. Для этого необходимо иметь:

  • правоустанавливающие документы на недвижимость (договор купли-продажи, договор приватизации, договор мены и др.);
  • технический паспорт на квартиру или домовладение;
  • кадастровую справку о зарегистрированных правах (обременениях) на недвижимое имущество (дом, а также и земельный участок) и сделок с ним. Выдается департаментом юстиции через центры обслуживания населения по месту нахождения недвижимости;
  • удостоверения личности дарителя и одаряемого.

Если недвижимость приобретена во время брака, а не получена в дар или по наследству, в сделке участвует супруг (супруга) дарителя со свидетельством о заключении брака и удостоверением личности.

Отказ от принятия дара возможен только в промежутке между тем, как одаряемый узнал о дарении имущества и передачей этого имущества (статья 507 ГК РК). По закону передачей недвижимости считается передача документов, удостоверяющих право собственности на него, но только после их государственной регистрации в ЦОНе.

Дарение недвижимости, которая является совместной собственностью нескольких лиц, возможно только при согласии всех ее участников. В случае если квартира находится в общей собственности супругов, желающему ее подарить придется заручиться письменным согласием супруга.

Одно из существенных отличий договора дарения от завещания в том, что его может оспорить лишь благодетель, а вот завещание может оспорить любой из родственников наследодателя.

Следует отметить, что законодательством не допускается дарение от имени малолетних и недееспособных граждан их законными представителями, работниками лечебных, воспитательных, социальных и других аналогичных учреждений, гражданами, находящимися в них на лечении, содержании или воспитании, супругами и родственниками этих граждан, а также дарение государственным служащим в связи с их должностным положением или в связи с исполнением ими служебных обязанностей (ст. 509 ГК РК).

Благодетель вправе отменить дарение, если он пережил одаряемого, но это условие должно быть отражено в договоре. Кроме того, отмена возможна, если одаряемый совершил покушение на жизнь дарителя, кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения (статья 512 ГК РК). Отменить договор дарения можно по соглашению сторон или в судебном порядке, с обязательным доказательством дарителем веских на то причин и оснований.

С иждивением, но с условием

В некоторых случаях отчуждение недвижимости возможно заключением договора пожизненного содержания с иждивением (разновидность пожизненной ренты). Эта сделка пока не распространена в Казахстане. Дело в том, что обладать частной собственностью многие граждане РК стали совсем недавно — после обретения государством независимости и приватизации жилых помещений в начале 90-х годов. Рента как способ отчуждения недвижимости другим людям, причем не обязательно родственникам, предусмотрена законом и очень подробно расписана в Гражданском кодексе.

По этому договору получатель ренты передает принадлежащее только ему недвижимое имущество (жилой дом, квартиру, земельный участок и другую недвижимость) в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением этого гражданина и (или) указанного им третьего лица (пункт 1 статьи 535 ГК РК). Главное в данном договоре то, что обязательство пожизненного содержания с иждивением прекращается со смертью получателя ренты.

Сразу после заключения такого договора получатель ренты перестает быть владельцем жилого дома (квартиры) в обмен на полное обеспечение до наступления смерти. Но может сохранить право проживания в «своей бывшей недвижимости», при условии включения этого пункта в договор ренты.

При составлении договора ренты, впрочем как и при любой сделке по отчуждению недвижимости, необходимо быть предельно осторожным. В договоре пожизненного содержания с иждивением следует прописать все необходимые условия выплат или содержания. Ведь не всегда можно уберечься от нарушений условий договора, а возникшие ссоры и разногласия могут стать причиной для его расторжения.

Дарение или рента

Ситуация весьма распространенная: у старушки есть внучка, которой она хочет завещать жилой дом и все свое имущество. Также имеется «блудный сын», который не интересуется матерью, к тому же сильно пьющий, но уже пенсионер (нетрудоспособный). В этом случае завещание не лучший выбор, ибо оно может быть оспорено в суде, в силу того, что сын даже при наличии завещания имеет по закону право на обязательную долю в наследстве. Очевидно, что старушке можно оформить договор дарения или еще лучше — договор ренты. Внучка, даже будучи замужем, будет являться единственной владелицей полученной в дар недвижимости.

Завещательный отказ

Или вот еще знакомый сюжет: люди вступают в повторный брак. У мужчины есть недвижимость и дети от первого брака. Как распорядиться квартирой, дачей? Ведь вторая жена уже немолода, и если оставить завещание на нее, то после ее смерти недвижимость достанется посторонним ему людям. А если оформить завещание на детей, то второй жене просто негде будет жить. На этот случай в действующем законодательстве предусмотрено оформление завещания с завещательным отказом (легат). Пункт 4 статьи 1057 ГК РК гласит:

«На наследника, к которому переходит жилой дом или жилое помещение, завещатель вправе наложить обязательство предоставить другому лицу пожизненное пользование жилым помещением или определенной его частью. При последующем переходе права собственности на жилое помещение право пожизненного пользования сохраняет силу».

Право пожизненного пользования неотчуждаемо, непередаваемо и не переходит к наследникам отказополучателя. Право пожизненного пользования, предоставленное отказополучателю, не является основанием для проживания членов его семьи, если в завещании не указано иное». Так что, установив завещательный отказ в пользу близкого человека, можно спокойно завещать недвижимость детям и внукам.

Предусмотреть все возможные жизненные ситуации нельзя. И человек, не знающий тонкостей законодательства, может быть введен в заблуждение и потерять свое имущество. Поэтому даже если вам кажется, что ситуация абсолютно очевидна, все равно обязательно проконсультируйтесь с нотариусом или юристом, которые оценят все спорные моменты. К тому же знать о возможностях распоряжения своим имуществом при жизни нелишне каждому, чтобы избежать неблагоприятных последствий для себя и для своих близких.

Информационная служба kn.kz

Сервисом Bitlex было рассмотрено Ваше обращение и сообщается следующее.

Независимо от времени принятия наследства оно принадлежит наследнику со времени открытия наследства.

Наследник, принявший наследство, может получить свидетельство о праве на наследство.

Наследник, принявший наследство, в составе которого есть недвижимое имущество, обязан обратиться к нотариусу или в сельских населенных пунктах – к уполномоченному на это должностному лицу соответствующего органа местного самоуправления за выдачей ему свидетельства о праве на наследство на недвижимое имущество (часть первая статьи 1297 ГК Украины).

После получения свидетельства о праве на наследство на недвижимое имущество Вам необходимо обратиться либо в Государственную регистрационную службу Украины (далее – Госрегистратор) по месту жительства или к нотариусу для перерегистрации недвижимости на Ваше имя.

Нотариус или Госрегистратор вносят сведения о недвижимости в электронный Государственный реестр прав на недвижимое имущество – единую государственную информационную систему, обеспечивающую обработку, хранение и предоставление сведений о зарегистрированных вещных правах на недвижимое имущество.

Факт владения недвижимостью подтверждается именно решением о регистрации права на недвижимость в Государственном реестре. Право собственности считается зарегистрированным, если решение опубликовано в Государственном реестре, доступ к которому осуществляется через Кабинет электронных сервисов по адресу: «https://kap.minjust.gov.ua».

Далее Вы становитесь полноправным владельцем своей части квартиры. Своим имуществом Вы можете распоряжаться по своему усмотрению (продать, подарить, завещать и т. д.).

Но если наследство приняло несколько наследников, свидетельство о праве на наследство выдается каждому из них с определением имени и долей в наследстве других наследников.

Отсутствие свидетельства о праве на наследство не лишает наследника права на наследство.

Итак, Вам нужно подать нотариусу заявление о выдаче Вам свидетельства о праве на наследство на недвижимое имущество. На основании этого документа нотариус или Госрегистратор вносят сведения о недвижимости в электронный Государственный реестр прав на недвижимое имущество.

Подробно ознакомиться с приведенной информацией Вы можете в книге шестой Гражданского кодекса Украины по ссылке:

Порядок совершения нотариальных действий нотариусами Украины:

Кроме того, отметим, что в соответствии со статьей 156 Жилищного кодекса Украины члены семьи собственника жилого дома (квартиры), которые проживают вместе с ним в доме (квартире), что ему принадлежит, пользуются жилым помещением наравне с собственником дома (квартиры), если при их вселении не было иного соглашения о порядке пользования этим помещением.

С согласия собственника дома (квартиры) член его семьи вправе вселять в занимаемое им жилое помещение других членов семьи. На вселение к родителям их несовершеннолетних детей согласия собственника не требуется.

Члены семьи собственника дома (квартиры) обязаны бережно относиться к жилому дому (квартиры). Совершеннолетние члены семьи собственника обязаны участвовать в расходах по содержанию дома (квартиры) и придомовой территории и проведению ремонта. Споры между собственником и членами его семьи о размере участия в расходах решаются в судебном порядке.

Итак, если Ваша сестра хочет прописать своего мужа в Вашей совместной квартире, она в обязательном порядке должна получить от Вас письменное согласие.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *