Ипотека и разрешение опеки

Всегда ли необходимо получать одобрение госоргана при покупке жилища? Ипотека и органы опеки часто связаны: при оформлении кредита государство контролирует соблюдение законодательства при совершении сделки, чтобы не нарушались права несовершеннолетних.

Содержание

Когда нужно разрешение

Согласно федеральному законодательству гражданин обретает дееспособность, достигая восемнадцатилетнего возраста. До этого момента о нем обязаны заботиться родители, опекуны. Территориальные органы опеки, попечительства следят, чтобы не нарушались права несовершеннолетнего при отчуждении/покупке квартиры.

Одобрение сделки социальной службой обязательно, если ребенок:

  • выступает владельцем/совладельцем продаваемой недвижимости;
  • получает жилье, которое обременено, в наследство;
  • покупает жилище в ипотеку, а родитель выступает от его имени.

Банкиры неохотно предоставляют заем, если одной из сторон ипотечной сделки является несовершеннолетний. Большинство кредиторов предлагает следующий алгоритм:

  • оформление ипотеки на родителей;
  • выплата кредита;
  • переоформление недвижимости на детей.

Бывают случаи, когда банковская структура выдает заем, а собственником стает ребенок. Она требует в залог не приобретаемый объект, а другую ликвидную собственность. Подойдет квартира, которой уже владеют родители, другие родственники несовершеннолетнего.

Процедура получения разрешения

Чтобы получить разрешение опеки на покупку квартиры в ипотеку, надо пройти несколько этапов.

Этап 1. Подача бумаг

Собранные материалы подаются лично в территориальную службу опеки. Если ребенок достиг 14-летнего возраста, он также присутствует. Он подписывает те же бумаги, что и родители.

Неполный пакет документов причина для их возврата без рассмотрения. Устранив недочеты, заявитель вправе подать материалы повторно.

Этап 2. Встреча с сотрудником социальной службы

Перед принятием окончательного решения уполномоченное должностное лицо проводит беседу с законными представителями несовершеннолетнего, выясняет цель покупки квартиры.

Когда ситуация непростая – случай рассматривается специально сформированной комиссией по делам несовершеннолетних и защите их прав.

Этап 3. Уведомление о результате

После рассмотрения поданных бумаг госорганом принимается решение. Оно оформляется в виде постановления и подписывается руководителем организации. Законодательством установлен пятнадцатидневный срок для изучения госструктурой полученных материалов.

Этап 4. Обжалование постановления государственного органа

Что делать, если разрешение на ипотеку от органов опеки не получили? Обжалуйте решение госоргана путем подачи иска в суд. Материалы подаются родителями ребенка или законными представителями. Обжалование вправе осуществить и прокуратура.

Какие потребуются документы

Органам опеки для рассмотрения вопроса относительно разрешения по предоставлению ипотеки на покупку жилья надо предоставить такие материалы:

  • заявление официальных представителей несовершеннолетнего установленного образца;
  • письменный запрос нотариуса о наличии разрешения на совершение сделки;
  • информация о задолженности по коммунальным услугам, которая числится за приобретаемым жилищем;
  • документы относительно приобретаемого жилья;
  • справка налогового органа о наличии задолженности по налогу на недвижимость;
  • проект ипотечного договора на покупку квартиры.

Если от имени несовершеннолетнего приобретается доля в жилище, то совладельцы такой недвижимости обязаны предоставить письменное разрешение на совершение сделки.

Инспектор государственной структуры требует такие бумаги относительно недвижимости, покупка которой осуществляется в пользу ребенка:

  • копию свидетельства о праве собственности на продаваемое жилище;
  • копию техпаспорта;
  • экспертную оценку;
  • выписку Госреестра;
  • выписку из домовой книги о зарегистрированных жильцах.

Предоставляя копии материалов, заявитель подает оригиналы для осмотра их сотрудником госоргана.

Не позже чем через месяц после приобретения квартиры на имя несовершеннолетнего в ипотеку, законным представителям надо направить органу опеки копию договора купли-продажи.

Украинское законодательство тщательно защищает права несовершеннолетних в отношении имущества. Поэтому продать или купить квартиру, к которой имеют непосредственное отношение дети, можно только с разрешения Опекунского совета. Согласно Семейному и Гражданскому кодексам продать такую квартиру по закону можно только, не ущемив права ребенка – их необходимо компенсировать, предоставив другое жилье с лучшими условиями.

Что такое Опекунский совет

Опекунский совет (ОС) – государственный орган, в полномочия которого входит защита прав малолетних и несовершеннолетних лиц. Все крупные сделки, в том числе и в отношении имущества, если они хоть как-то касаются ребенка, заключаются под контролем этого органа.

Как продать квартиру если в ней проживает ребенок

Есть две распространенные ситуации при продаже квартиры, к которой имеет отношение ребенок:

  • он зарегистрирован в недвижимости;
  • он владеет всей или частью квартиры.

В первом случае, чтобы продать квартиру, достаточно перерегистрировать несовершеннолетнего по новому адресу. Сделать это можно только не нарушив права ребенка – прописав в жилье с аналогичными или лучшими условиями.

Права ребенка в отношении недвижимости

Поэтому, подавая документы в орган регистрации через ЦНАП, вы должны сразу указать адрес, по которому ребенок сразу же будет зарегистрирован – процесс контролируется Опекунским советом.

Если ребенок владеет имуществом – при продаже такой недвижимости необходимо гарантировать, что его имущественные права не нарушатся. Родители должны обеспечить его другой жилплощадью, притом, доля в квартире и ее состояние должны быть не хуже отчуждаемого имущества. Процедура опять же проводится под присмотром ОС – в результате выдается соответствующее разрешение.

Как получить разрешение Опекунского совета

Чтобы получить разрешение государственного органа на отчуждение имущества, на которое распространяются права ребенка, подайте такие документы:

  • отдельные заявления каждого из родителей;
  • паспорта собственников объекта недвижимости;
  • свидетельство о рождении или паспорт несовершеннолетнего;
  • идентификационные коды всех собственников;
  • техпаспорт на объект сделки;
  • справка о составе семьи;
  • выписка из Госреестра имущественных прав.

В неполных семьях также требуется свидетельство о смерти умершего родителя или свидетельство о разводе. Если сделка проводится при участии доверительного лица, на это необходимо письменное согласие всех собственников квартиры.

Когда Опекунский совет не разрешит продавать квартиру

Веским аргументом для отказа является отсутствие другого имущества, за счет которого ребенку будет компенсирована доля в проданной квартире. Служба также не выдаст разрешение если:

  • хоть одного из родителей лишили родительских прав;
  • суд собирается лишить родителей прав на ребенка или отобрал его;
  • государственному органу предоставлены неправдивые сведения о семье и имуществе;
  • квартира является объектом судебных разбирательств;
  • существует угроза ущемления имущественных прав ребенка.

Так Опекунский совет разрешает продавать недвижимость, права на которую принадлежат ребенку, в основном семьям, не имеющим проблем в рамках Семейного кодекса (касающиеся лишения родительских прав). Это важно подтвердить документально, указав правдивую информацию. Если с документами все в порядке, совет примет решение не позднее, чем через 10 дней, после их подачи. Далее он подготовит разрешение и выдаст его через 30 дней.

Как купить квартиру с разрешением Опекунского совета

В рамках купли-продажи квартиры продавец предоставляет нотариусу справку о составе семьи. Покупатель должен обратить внимание на то, кто прописан на жилплощади, и кто является ее владельцем. Если в числе этих лиц есть дети, необходимо также потребовать предоставить разрешение ОС – только при его наличии сделка будет действительной. Это касается ситуации, когда ребенок имеет права на всю или часть квартиры.

Когда Опекунский совет разрешит купить квартиру на ребенка

Купить квартиру на ребенка, также, как и продать, без участия ОС не получится. Поэтому при заключении договора у покупателя должны быть следующие документы:

  • паспорт или свидетельство о рождении и идентификационный код несовершеннолетнего;
  • согласие родителей или опекунов (нотариально заверенное);
  • разрешение ОС;
  • паспорта и коды родителей несовершеннолетнего.

Покупка квартиры на ребенка: ответы на основные вопросы

Особое внимание здесь уделяется разрешению госоргана, которое надо получить, предварительно собрав и предоставив в ОС еще один пакет бумаг.

Какие документы нужны для Опекунского совета

Чтобы Опекунский совет разрешил вам купить квартиру на ребенка, обратитесь в сюда со следующими документами:

  • заявления каждого из родителей;
  • паспорта и коды родителей;
  • свидетельство о рождении ребенка или его паспорт и код.

Также может потребоваться свидетельство о разводе родителей или о смерти. После подачи документов Опекунский совет даст ответ в течение 10 рабочих дней, а разрешение будет выдано в течение месяца.

Разрешение Опекунского совета на проведение сделки необходимо в любом случае, если к недвижимости имеет отношение лицо до 18 лет. Если ребенку меньше 14 лет, в сделке от его имени участвуют родители. От 14 до 18 лет – они просто дают согласие, а стороной договора выступает непосредственно ребенок.

Сделки в отношении недвижимости, на которую распространяются права детей, особенно тщательно контролируются государственными органами. Поэтому проводить их без разрешения Опекунского совета не получится. Нотариус, заверивший такой неправомерный договор, не только заплатит штраф, но и лишится лицензии, а сама сделка будет признана недействительной. Здесь есть серьезный риск как для участников купли-продажи, так и для лица, которое проводит сделку, поэтому реализовать ее без решения Опекунского совета практически не получится.

Последнее обновление: 29.03.2020

О правах несовершеннолетних детей в сделках купли-продажи квартир участникам этих сделок (особенно покупателям) нужно знать следующее.

Несовершеннолетними в России признаются лица в возрасте до 18 лет (п.1 ст. 21 ГК РФ). В силу возраста, они еще не имеют полной дееспособности, а значит, за соблюдением их прав должны следить их родители или их законные представители – опекуны, попечители или усыновители, а также специально созданные социальные органы при городских и районных управах – Органы опеки и попечительства.

Продажа квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка (речь идет о его доле собственности), а также случай, когда ребенок только прописан в квартире – несколько усложняет сделку, и имеет ряд нюансов (об этом ниже).

Что такое обременение права собственности на квартиру, и как о нем узнать – см. по ссылке в Глоссарии.

Если ребенок – в числе собственников квартиры

Если несовершеннолетний ребенок имеет долю собственности в квартире (независимо от того, прописан он там или нет), то он становится полноправным участником сделки купли-продажи. Как это выглядит?

За малолетних (до 14 лет) детей в сделке действуют (т.е. расписываются вместо них) их родители или представители (п.1, ст.28, ГК РФ).

Дети с 14 до 18 лет (при наличии паспорта) могут сами расписываться за себя в Договоре купли-продажи квартиры, но только с письменного, нотариально заверенного согласия своих родителей или представителей (п.1, ст. 26, ГК РФ).

А те, в свою очередь, могут дать согласие на сделку или принять решение за своих малолетних детей – только после предварительного получения Разрешения Органов опеки и попечительства (об этом ниже).

Кроме того, если для сделки вообще требуется разрешение Органов опеки, и/или несовершеннолетний ребенок указан в числе собственников квартиры (согласно данным Выписки ЕГРН), то сделка по отчуждению такого жилья обязательно должна удостоверяться у нотариуса (п.2, ст.54, ФЗ-218, от 13.07.2015).

Как купить квартиру на ребенка? Можно ли оформить собственность только на него, и как правильно это сделать?

Разрешение Органов опеки и попечительства

Защиту имущественных прав несовершеннолетних детей в сделках купли-продажи квартир осуществляют Органы опеки и попечительства, инспекторы которых имеют довольно широкие полномочия.

Именно Органы опеки призваны следить за тем, чтобы права детей при отчуждении недвижимости не были нарушены, а их доля собственности не уменьшилась в результате сделки. В частности, в задачу Органов опеки, кроме прочего, входит выдача разрешений для совершения сделок с жильем с участием несовершеннолетнего (п.2, ст.37, ГК РФ и п.4, ст. 292, ГК РФ).

В таком разрешении должны быть ясно указаны требования, при соблюдении которых допускается продажа квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка (см. пример ниже). Эти требования Опеки являются обязательными к выполнению, и в случае их нарушения, сделка может быть признана судом недействительной по иску Органов опеки или других заинтересованных лиц.

Как правило, требования Органов опеки сводятся к тому, чтобы родители или законный опекун ребенка оформили ему долю собственности в другой квартире, взамен проданной. Таким образом, продажа квартиры, в которой несовершеннолетнему ребенку принадлежит доля собственности превращается в альтернативную сделку (подробнее о таких сделках – см. по ссылке)

В отдельных случаях, например, когда ребенок имеет право собственности в квартире, но фактически живет по другому адресу, допускается не покупать альтернативную квартиру, и не выделять ему долю в ней. Но тогда Органы опеки требуют, чтобы на имя ребенка был открыт счет в Сбербанке, и туда были бы перечислены деньги за его продаваемую долю. Минимальная сумма, переводимая ребенку на этот счет, так же устанавливается Опекой.

Деятельность Органов опеки и попечительства регулируется ст. 31-41 ГК РФ, а также ФЗ-48 «Об опеке и попечительстве».

Органы опеки и попечительства находятся в составе местных органов исполнительной власти и местного самоуправления (в Москве – муниципалитеты).

Координаты территориальных Органов опеки и попечительства Москвы можно посмотреть .

Документы для Органов опеки и попечительства

Для обращения в Органы опеки, нужно предварительно подготовиться и собрать целый пакет документов. Суть – подтвердить документально существующие права ребенка на квартиру, права родителей или опекунов, а также подтвердить намерения сторон по сделке (что, когда и где собираются продавать и покупать взамен). Перечень типовых документов для Органов опеки и попечительства для сделки купли-продажи квартиры можно посмотреть здесь:

♦ Пакет документов для получения разрешения «Опеки» ♦
(Жми! И откроется всплывающее окно со списком документов)

Разрешение Органов опеки и попечительства на сделку можно получить в том случае, если при продаже квартиры не происходит ущемление прав и законных интересов участвующего в сделке ребенка. Т.е. доля собственности ребенка не должна уменьшаться, а жилищные условия – ухудшаться.

♦ Пример требований Органов опеки и попечительства ♦
(Жми! И откроется всплывающее окно с примером)

Подробнее о том, как получают разрешение Органов опеки на продажу квартиры можно почитать в отдельной заметке по ссылке.

Стоит ли обращаться в агентство недвижимости? Объективный ответ – смотри по ссылке.

Ребенок – собственник квартиры или только прописан в ней?

Нужно учесть, что несовершеннолетние дети могут иметь в квартире как право собственности (в т.ч. долю в праве), так и право пользования (т.е. быть всего лишь зарегистрированными, «прописанными» в квартире). Поэтому имеем следующие варианты продажи квартиры:

  • Если ребенок имеет долю собственности в квартире (независимо от его «прописки»), то он является участником сделки, а значит, разрешение Органов опеки обязательно.
  • Если ребенок только прописан в квартире, но не имеет доли в праве собственности, то в общем случае для такой сделки разрешение Органов опеки не нужно.
  • Но если ребенок прописан в квартире, не имеет доли в праве собственности, НО при этом находится под опекой, или остался без родителей, то разрешение все же требуется. Об этом ясно сказано в п. 4 ст. 292 ГК РФ.

Опека и попечительство устанавливаются над несовершеннолетним тогда, когда он лишен родительского попечения (например, его родители умерли, исчезли, лишены родительских прав, и т.п.). Причем, над малолетними (до 14 лет) назначается опека, а над детьми 14-18 лет – попечительство.
Опекун сам совершает сделки за своего подопечного (подписывает за него документы), а попечитель только дает согласие своему подопечному на совершение таких сделок (т.е. подписи ставят оба). И в обоих случаях, при сделках с квартирами, и опекун и попечитель могут действовать только с предварительного разрешения Органов опеки и попечительства.

В некоторых случаях (при продаже квартиры), если ребенок не является собственником, но прописан в квартире – регистратор может потребовать справку из Органов опеки, о том, что ребенок НЕ находится под опекой. Речь здесь идет именно о справке (уведомлении), а не разрешении Органов опеки.

Как правильно оформить покупку квартиры вместе с мебелью – смотри в этой заметке.

Материнский капитал и права детей

Еще один случай, когда в сделке купли-продажи квартиры могут быть нарушены права несовершеннолетних детей – это присутствие материнского капитала. При использовании этого государственного пособия, родители должны наделить всех своих детей долями собственности в приобретаемой недвижимости. Если этого не было сделано, а родители квартиру продали, «забыв» про выделение долей детям, то те же Органы опеки или прокуратура могут подать иск в суд о признании этой сделки недействительной.

Как Покупателю такой квартиры проверить, был ли использован материнский капитал в предыдущей сделке – смотри в отдельной заметке по ссылке.

Как происходят альтернативные сделки с квартирами? Какой там порядок действий? – см. по ссылке.

Дети и приватизация жилья

В случае приватизации квартиры, все несовершеннолетние дети, зарегистрированные в ней, становятся собственниками «по умолчанию». Если же дети в результате приватизации каким-то чудом остались «за бортом» и не были включены в число собственников, то это железный повод признать сделку продажи такой квартиры – недействительной.

В практике встречаются случаи, когда родители для облегчения продажи квартиры, перед самой приватизацией выписывают ребенка к бабушке (например), и приватизируют квартиру без его участия. Сделка продажи в таком случае может быть оспорена по требованию тех же Органов опеки, если они посчитают, что родители, выписав ребенка перед приватизацией, лишили его права собственности.

Но Органы опеки в подобном случае не будут возражать, если ребенок имеет другую жилую собственность или может участвовать в приватизации там, где живет.

Так как участие несовершеннолетних детей в сделке со стороны Продавца представляет повышенный риск для Покупателя, то при возникновении сомнений относительно прав детей, рекомендуется получить дополнительную консультацию юриста по этому вопросу.

Можно ли получить налоговый вычет за ребенка при покупке квартиры, если ребенок имеет в ней долю собственности – смотри в этой заметке.

Разрешение Органов опеки при покупке жилья, в числе покупателей которого будет ребенок – не требуется. Исключением может быть случай, когда квартира покупается в ипотеку, и после регистрации сделки сразу передается в залог банку (т.е. права ребенка-собственника обременяются).

Подробнее о сделках с участием несовершеннолетних можно почитать (подборка по тегу «Права детей в сделках с жильем»).

Как действовать Покупателю при покупке квартиры, в которой присутствует несовершеннолетний ребенок, подробно рассказано на соответствующем шаге нашей ИНСТРУКЦИИ: Покупка квартиры с несовершеннолетними детьми.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *