Хочу новостройку

Вопрос о том, как выбрать квартиру, может показаться чересчур сложным, особенно если вы впервые коснулись темы недвижимости. Мы поможем разобраться в проблеме и определиться с тем, где и как приобрести жилье, которое вы сможете в итоге назвать своим домом.

В нашей статье вы найдете ответы на самые каверзные вопросы, которые касаются нюансов выбора квартир в новостройках и на вторичном рынке. Где жить лучше — в панельном, монолитном или кирпичном доме? Как выбрать этаж, расположение квартиры в секции и планировку? Каким образом можно проверить качество строительства до покупки? Давайте разберемся.

Критерии выбора квартиры в новостройке

До того, как вы начнете ломать голову над тем, какую квартиру выбрать, для начала нужно определиться, где ее предстоит покупать — у застройщика или собственника. Разница между первичным и вторичным рынком достаточно ощутима в денежном плане, с точки зрения комфорта и качества жилья.

Для начала давайте рассмотрим вариант покупки в новостройке. Данное понятие объединяет строящиеся дома, где можно приобрести квартиру напрямую от компании по выгодной цене. При этом стороны заключают договор долевого участия (ДДУ). Выбрав квартиру в новостройке и купив ее, вы станете дольщиком — по сути, инвестируете свои деньги в строительство дома. Взамен вы приобретаете право на получение жилья по окончании работ.

По каким критериям обычно выбирают квартиру в новостройке:

  • стадия строительства комплекса;
  • надежность застройщика;
  • транспортная доступность;
  • экологическая обстановка;
  • уровень развития инфраструктуры.

Поговорим немного о стадии готовности новостройки. В среднем на этапе котлована квартира будет стоить на 20-30% дешевле, чем готовое жилье. Но при этом чем ближе срок сдачи, тем выше и стоимость квадратного метра — выгодней всего брать недвижимость прямо на старте продаж, но здесь и рисков больше.

Самое важное при выборе квартиры в новостройке — это найти надежного застройщика. Именно от его работы зависят сроки реализации объекта и его качество. Обязательно найдите и прочитайте отзывы о компании на форумах. Загляните на официальную страницу застройщика и ознакомьтесь в другими его проектами — возможно, среди них найдутся готовые новостройки. Можете даже посетить одну или несколько, чтобы оценить реальное качество работы подрядчиков. Особого внимания требует проверка документов — разрешения на строительства, проектной декларации, договора и т. д.

Квартиры в строящихся жилых комплексах ориентированы в первую очередь на тех, кто готов подождать 2-3 года до сдачи объекта и не претендует на быстрое заселение.

Обязательно уделите внимание изучению локации, а именно уровню развития инфраструктуры и транспортной сети. Нередко новостройки возводят в малоразвитых и окраинных районах вдали от школ, детских садов, поликлиник и прочих важных объектов. Владеете личным автомобилем? Проверьте состояние местных дорог, оцените их загруженность — современные сервисы, такие, как например, позволяют сделать это онлайн. Также важен уровень экологического комфорта, ведь жить в квартире по соседству с заводом или свалкой — это не лучший выбор.

Как выбрать квартиру на вторичном рынке

Рынок вторичного жилья чаще всего называют просто — вторичка. Он раскрывает широкие возможности выбрать квартиру в домах разных годов постройки. Это может быть как старое советское панельное или кирпичное жилье, так и современные монолитные корпуса. Чаще всего продажей вторички занимаются собственники жилья — физические лица лично или через агентства. Однако можно найти и новые квартиры в только что построенных домах — их реализацией занимаются застройщики. И в том, и в другом случае для покупки будет применяться стандартный договор купли-продажи.

Как выбирать квартиру на вторичке:

  • обратитесь в агентство;
  • рассмотрите предложения на интернет-площадках;
  • расспросите знакомых;
  • расклейте объявления.

Поиск квартиры можно доверить риелторам или заняться подбором недвижимости самостоятельно через интернет-сервисы. Если вы определились с районом, где хотите взять жилье, можете распечатать объявления о намерении покупки и расклеить на информационных досках остановок и в подъездах конкретных домов. Это действенный способ, который нередко используют и наемные агенты. Также будет не лишним поинтересоваться у друзей и знакомых, не продают ли они или кто-то из их ближнего круга недвижимость: сарафанное радио нередко приводит к взаимовыгодным сделкам.

Квартир вторичного рынка представлено больше, чем новостроек, но их стоимость будет выше, так как это уже готовое жилье.

Одно из главных преимуществ вторички — это возможность осмотреть квартиру перед покупкой. Не пренебрегайте им, особенно если выбираете жилье в старом доме. Если продавцу нечего скрывать, он легко согласится на осмотр. Вы, в свою очередь, убедитесь в том, что она вам подходит.

В каком доме лучше покупать квартиру: кирпичном, монолитном или панельном

Комфортабельность жилья очень сильно зависит от конструкции дома, в котором она расположена. Зная особенности разного типа построек — их энергоэффективность, уровень звукоизоляции, долговечность и т. д., — вы без труда определитесь, какую квартиру выбрать и где конкретно.

В нашей стране преобладают 3 основных типа домов:

  • панельные;
  • монолитные (монолитно-кирпичные);
  • кирпичные.

Панельное домостроение существует в нашей стране еще с советских времен. Данная технология предполагает использование железобетонных панелей — готовых блоков, которые заблаговременно производят на заводе, а потом «собирают» из них дома. На создание среднестатистической многоэтажки из панелей уходит в среднем 1,5-2 года.

Основная часть современных новостроек — монолитные, с железобетонным основанием и стенами из мелкоштучных каменных блоков, которые отличают на стройплощадке и укладывают бесшовным методом. Технология отличается долговечностью — дома служат от 120 лет. Что касается кирпичных построек, квартиры в них представлены преимущественно на вторичном рынке. Современные застройщики практически не применяют технологию из-за дороговизны. Кроме того, кирпич не подходит для возведения высоток.

Квартиры в панельных домах

Если вы захотели выбрать квартиру в «панельке», то вам будет полезно узнать несколько фактов о подобном жилье. Первое, и самое главное — в таких домах довольно шумно. Виду большого количества несущих стен затруднена перепланировка. Энергоэффективность панельного дома зависит от серии: более современные, такие, как ДОММОС, П-44Т/К, ДомРик, ДомНад и прочие удерживают тепло не хуже монолита. В советских и постсоветских постройках может оказаться прохладно, так как здания продуваются через швы между плитами.

Выбор квартир в монолитных новостройках

Монолитные дома строят по индивидуальному проекту, что расширяет выбор планировок квартир. В современных новостройках нередко предлагают жилье редких форматов: с террасами, высокими потолками до 4-6 м, двухуровневые квартиры и т. д. Бесшовные стены с утеплением обеспечивают хорошую энергоэффективность, однако все же страдает звукоизоляция, хоть и не так сильно, как в панельных домах.

Квартиры в домах из кирпича

Если вы целенаправленно хотите выбрать квартиру в кирпичном доме, скорее всего вам нужно будет обратиться к предложению вторичного рынка — сейчас застройщики редко используют эту технологию. Тем не менее, такие дома получаются наиболее долговечными и служат до 200 лет. Кирпич отлично удерживает тепло, поэтому в квартире будет комфортно даже в самые сильные морозы. Так большинство стен — несущие, проводить перепланировку будет трудно.

Какую планировку квартиры лучше выбрать

Если до этого не задумывались, какую квартиру лучше выбрать в плане планировки, сейчас самое время. Так вам будет проще сузить круг поиска и одновременно сформировать более четкое представление о будущем жилье. Какие же квартиры может предложить современный рынок? Самые разные — от крохотных студий для студентов до видовых пентхаусов. Остается только определиться, какая квартира подойдет именно вам.

Дизайнеры разделяют планировки на закрытые, открытые и частично закрытые. С закрытыми знакомы практически все, кто жил или живет в домах старого фонда — это традиционные квартиры, где каждая из комнат изолирована от остальных. Планировочные решения открытого типа не предполагают возведения каких-либо перегородок между жилыми помещениями. Соответственно, в частично закрытых планировках есть и отдельные, и совмещенные комнаты.

Наиболее популярны следующие типы планировок:

  • Европланировка. Отличается от обычной тем, что кухня и гостиная в ней не разделяются перегородкой, а представляют собой единое пространство. Применяется как в студиях для экономии пространства, так и в более просторных квартирах для создания большой жилой зоны.
  • Свободная планировка. В квартире отсутствуют межкомнатные стены, роль опорных конструкций в ряде случаев выполняют железобетонные пилоны. Удобно, если вы хотите реализовать свой дизайн-проект, но повлечет дополнительные траты на возведение перегородок.
  • Хайфлет. Это квартиры с потолками от 3,2 м. Высокие своды визуально увеличивают пространство и позволяют реализовать оригинальные дизайн-проекты.
  • Жилье редкого формата. Подойдет тем, кто хочет выбрать квартиру «с изюминкой». Это могут быть квартиры с панорамным остеклением, эркерами или окном в ванной комнате, пентхаусы на верхних этажах с открытыми террасами, двухуровневое жилье и т. д.

Планировки могут быть линейными (комнаты расположены вдоль коридора друг за другом), распашными (часть окон в квартире выходят на противоположную сторону дома) и угловыми.

Различаются планировки и по степени функциональности. К примеру, в некоторых квартирах увеличивают площадь ванных комнат, лоджий или балконов, организовывают отдельные кладовые и гардеробные, ниши для шкафов и комодов.

Квартиры с отделкой и без — особенности

Пока вы решаете, какую квартиру выбрать, заранее подумайте о ремонте. В зависимости от того, предпочитаете ли вы жилье с отделкой или без, напрямую будет зависеть бюджет покупки, а также тот объем работы, который появится уже после покупки. Не забывайте, что сейчас на рынке представлено множество вариантов квартир с различными вариантами ремонта, и каждый дает свои преимущества.

Виды отделки квартир:

  • без отделки;
  • черновая;
  • предчистовая;
  • чистовая;
  • ремонт «под ключ»;
  • дизайнерская.

Наибольшей популярностью пользуется жилье без отделки. Оно выглядит как обычная «бетонная коробка» с установленными окнами и входной дверью. Жить в такой квартире до полного ремонта нельзя, зато она будет стоить дешевле — и на первичном, и на вторичном рынке.

Если вы не хотите возиться с «грязным» ремонтом, можете выбрать квартиру с черновой отделкой. Там уже проведены работы по выравниванию поверхностей, частично оборудованы коммуникации, установлены счетчики водоснабжения.

Квартиры с предчистовой отделкой полностью подготовлены к финишным работам. В них оборудован санузел, проведено электричество с освещением, розетками и выключателями. Разновидностью предчистовой отделки является формат whitebox, где даже установлены межкомнатные двери и поклеены обои под покраску.

Торопитесь вселиться в квартиру и не хотите заниматься ремонтом вообще? Тогда чистовая отделка или вариант «под ключ» будут для вас идеальным вариантом. В новостройках часто можно выбрать между несколькими стилями ремонта. Выбирая квартиру на вторичке, придется довериться вкусу прежних хозяев.

Дизайнерской отделкой занимаются в специальных бюро по индивидуально составленному проекту. В нем учитываются особенности планировки, пожелания собственника, бюджет и множество прочих условий. Ни шума, ни пыли — вам остается только выбрать, какой вариант квартиры вас устроит, остальное сделают опытные специалисты.

Расположение квартиры — спорные моменты

Нет однозначного ответа на вопрос о том, как выбрать квартиру по расположению — тут все зависит от ваших личных предпочтений и запросов. Но чтобы вам было проще сориентироваться, давайте вместе разберемся, где жить будет комфортно, а где точно не стоит покупать.

Неудачным считается следующее расположение квартиры:

  • рядом с лифтами и лестницами;
  • на первом и последнем этажах;
  • угловые варианты;
  • с окнами, выходящими вплотную на соседние дома.

Квартиры на нижних этажах считаются самыми шумными и хорошо просматриваются с улицы, но и самое высокое жилье под крышей может доставить неудобства — кровля летом сильно нагревается, а в сезон дождей возникает риск протечек. Решили выбрать угловую квартиру? Вполне возможно, что зимой в ней будет прохладно. Если окна вашего дома в упор смотрят на фасад ближайшего дома, вероятно, что в комнаты будет поступать недостаточно света.

На каком этаже купить квартиру

Современные высотки нередко достигают тридцати этажей и более, но какую квартиру лучше выбрать — пониже, повыше или где-то посередине? Если вы думаете, что разница несущественна, мы развенчаем эти убеждения: на самом деле к выбору этажа следует относиться со всей серьезностью. От него зависит уровень шума в квартире, ее освещенность, и даже стоимость.

Особенности выбора квартиры в зависимости от этажа:

  • Нижние этажи (до 4-го). Квартиры на них самые шумные и просматриваемые, поэтому стоят они в среднем на 5% дешевле. Среди явных преимуществ нижних этажей — практически полная независимость от лифтов.
  • Средние этажи (с 4-го по 10-й). Пользуются наибольшим спросом по той причине, что на такой высоте уже практически не слышен шум с улицы. Квартиры на этих этажах светлее, чем на нижних, из окон открывается более широкий обзор.
  • Верхние этажи (с 10-го и выше). Их достаточно средняя популярность объясняется повышенной зависимостью от лифтов и рисков, связанных с пожарной безопасностью. При этом из квартир верхних этажей открывается наиболее широкий обзор окрестностей, а внешние звуки сведены к нулю.

От расположения квартиры относительно земли в некоторой степени зависит экология. К примеру, наибольшая доля вредных веществ в атмосфере скапливается на уровне с первого по шестой этаж. Если выбрать квартиру повыше, воздух будет чище — если, конечно, рядом не «дымят» крупные заводы.

Как проверить квартиру перед покупкой

Вне зависимости от того, решили вы покупать недвижимость от застройщика или «с рук», перед тем, как выбрать квартиру и оформить сделку, обязательно проведите всестороннюю проверку. Но легче сказать, чем сделать — многие покупатели просто не знают, с чего начать.

Процесс проверки любой квартиры можно разделить на два этапа: изучение документов и непосредственный осмотр, если таковой возможен. При этом оба лучше доверить специалистам — юристам, риелторам, строителям. Вы можете проверить квартиру и самостоятельно, если уверены в своей квалификации.

Проверка квартиры в новостройке

Возможность осмотра квартиры в случае с новостройкой под вопросом, ведь если дом еще не построен, сделать это фактически невозможно. А вот в документах следует разобраться, причем самым тщательным образом. В первую очередь обратите внимание на наличие действующего разрешения на строительство, документов на землю (свидетельство собственности или договор аренды), обязательно целиком ознакомьтесь с проектной декларацией. В ней указан официальный застройщик, указано количество и технические характеристики всех объектов, включая паркинги и социальную инфраструктуру, а также их сроки ввода в эксплуатацию.

Основную часть документов на квартиру застройщик должен предоставить в электронном виде на сайте новостройки. С оригиналами можно ознакомиться, приехав в офис продаж. Не бойтесь запрашивать бумаги — это ваше право на основании Федерального закона № 214 «Об участии в долевом строительстве…» (ст. 3.1, ст. 19 214-ФЗ). В целом, фактически проверить качество квартиры в новостройке довольно трудно — финальный результат целиком зависит от добросовестности застройщика, поэтому нужно целиком сосредоточиться на подборе правильной компании.

Проверка квартиры на вторичке

Самый волнующий вопрос для большинства покупателей вторичного жилья — это как выбрать квартиру от благонадежного собственника и не нарваться на мошенника. Ответ прост — тщательно прощупывайте почву перед покупкой и внимательно читайте документы. Здесь важно помнить, что даже если вы наняли риэлтора, с точки зрения закона он не несет никакой ответственности за чистоту сделки — он только выбирает квартиру по вашему запросу.

Залог безопасного приобретения вторичного жилья — это наличие опытного юриста, который проведет тщательный анализ документов и грамотно составит договор купли-продажи.

Даже находясь «под крылом» специалиста, не пренебрегайте возможностью и лично читайте все документы. В первую очередь вас должны интересовать бумаги, которые подтверждают право собственности продавца на недвижимость. При этом предъявляться должны только оригиналы, безо всяких оговорок. Если собственников указано несколько, вам потребуется письменное согласие на продажу каждого из них. Если в квартире присутствуют дети, также потребуется одобрение социальных служб. В случае, если собственник находится в браке и квартира — это совместно нажитое имущество, будет нужно согласие второго супруга.

Обязательно уточните, что на момент покупки в квартире никто не прописан — сделать это можно, заглянув в домовую книгу. Убедитесь в отсутствии какого-либо обременения жилья, а также задолженности по коммунальным платежам.

Для получения дополнительной гарантии при покупке квартиры вы можете застраховать ее от потери прав собственности. Тогда, если вдруг всплывут какие-то «подводные камни», все проблемы будет решать страховая компания.

Перед тем, как окончательно выбрать квартиру, которая приглянулась на вторичном рынке, обязательно проведите ее фактический осмотр. Проверять жилье следует еще с подъезда: убедитесь, что вестибюль имеет опрятный вид, в нем везде горит свет, работают лифты. При желании можете поговорить с соседями — при должном подходе от третьих лиц можно узнать самые неожиданные факты о доме и квартире.

В самой квартире обязательно проверьте состояние стен, пола и потолков. В жилье без ремонта это сделать легче, но и при наличии отделки дефекты будут выделяться — в том числе водяные подтеки, следы плесени, трещины и т. д. Данный этап лучше всего доверит риэлтору или профессиональному строителю — их консультация поможет выявить малозаметные дефекты.

Помните, что свежий ремонт в квартире, особенно в старом доме, может быть попыткой скрыть явные дефекты, в том числе следы затопления, следы пожара и все то, что может повлиять на цену покупки.

Сверьте план квартиры с реальным расположением комнат. Если вы заметили различия, уточните, проводилась ли перепланировка и была ли она согласована. Во время осмотра попросите собственников выключить телевизор, радио и другие громкие электроприборы. Это позволит оценить слышимость между квартирами и уровень естественного шума с улицы.

Загляните в ванную комнату и оцените состояние коммуникаций и сантехники. То же самое проделайте на кухне. Помните, что если выбрать квартиру со старыми трубами, потом придется менять их за свой счет. Не забудьте проверить тягу вентиляции, ведь при слабой вытяжке велик риск образования плесени и грибков. Опробуйте все выключатели и розетки в квартире. Они должны быть в рабочем состоянии.

Резюме

Итак, мы разобрались с самыми острыми вопросами, которые касаются того, как выбрать квартиру своими силами. В частности, подробно обсудили нюансы подбора недвижимости в новостройках и на первичном рынке, ознакомились с особенностями панельных, монолитных и кирпичных домов. Также была основательно раскрыта тема выбора непосредственно самих квартир: их подходящего расположения, вариантов отделки и их преимуществах, планировочных решениях. Кроме того, если раньше вы не знали, как проверить жилье перед покупкой, теперь вы получили много новой полезной информации на эту тему и не ударите в грязь лицом, оказавшись один на один с собственником или застройщиком.

Помните, что все советы, которые приведены в данной статье — это не жесткий свод правил или ультимативные указания. Решать, какую квартиру выбрать, в конечном счете предстоит вам и никому больше, исходя из своих личных представлений об идеальном жилье.

Окинув взглядом Уфу, никому не придет в голову усомниться, что наша столица строится. Однако присмотревшись повнимательнее, понимаешь, что купить особо нечего. Либо все уже продано, либо слишком дорого, а то и планировка не нравится. Ко всему прочему всплывают подводные камни. О том, с какими препонами сталкивается среднестатистический покупатель квартиры в Уфе в новостройке— эта зарисовка.

Что будем брать? В нашей с мужем жизни — к 30-ти годам — наконец созрел момент покупки собственного жилья. К тому времени за плечами остались 10 лет проживания в съемных квартирах Уфы. Вопрос приобретения жилья бережно вынашивался последние пять лет.

К вопросу покупки квартиры мы подошли со следующими рассуждениями. Поскольку жилой фонд столицы преимущественно старый, а Жилищный Кодекс новый, брать «вторичку» рискованно, ведь дальше фонд будет только ветшать: уже сегодня в городе не найдется ни одного ТСЖ, которое бы ни повесило себе на шею тяжелый камень. Жильё строящееся также не вызвало у нас доверия, в связи с последними громкими делами обманутых дольщиков. Остается новостройка с высокой степенью готовности. В этом направлении мы и стали «копать».

После анализа наших финансовых возможностей и предложения на рынке стало ясно, что свой квартирный вопрос мы в состоянии решить только с привлечением ипотечного кредита. Прежде чем подавать документы в банк, решили проанализировать рынок на предмет «а потянем ли мы вообще даже с ипотекой», ведь от стоимости зависит первоначальный взнос, которого может и не хватить. Кроме того, нынешние программы банков четко разделены: вторичное, строящееся, построенное, коттеджи. Перед тем, как прийти на прием к ипотечному специалисту, нужно четко понимать, что будем покупать, ведь пакет с документами подается на конкретный тип жилья.

Итак, если это новостройка, то обращаться нужно напрямую к застройщику, риелтор здесь ни к чему. Новостройку мы решили брать не где-нибудь, а в микрорайоне «Зеленая роща». Чем естественно усложнили себе задачу — этот район считается одним из наиболее удобных для жизни и, естественно, дорогим. По квадратуре решили ориентироваться на двухкомнатную квартиру.

Новых квартир нет После того как по телефону были перелопачены все уфимские девелоперы, стало ясно, что о двухкомнатной лучше забыть: три с половиной миллиона рублей за 62 квадратных метра — это ли не обдираловка для молодой семьи, которой еще детей растить?! Самая «дешевая» новостройка в «зеленке» продавалась, как ни удивительно, у государственного застройщика — 46 000 рублей за квадратный метр с чистовой отделкой. Самая высокая цена обозначилась в 60 000 рублей за «квадрат» с черновой отделкой и была названа фирмой-подрядчиком. Кстати, большинство строящихся и построенных комплексов сосредоточены именно в «зеленке». Остальные — в районах «Затон», «Дема» и «Инорс». Также имеется немного точечных застроек: дома, окна которых обычно выходят на балконы соседних домов.

Когда мы поняли, что претендовать можем лишь на однокомнатную, появились и другие загвоздки. Во-первых, готового жилья оказалось настолько мало, что при ближайшем рассмотрении квартир просто не было в наличии. Во-вторых, наш случай — с ипотекой — сузил и без того узкий круг! Поскольку оказалось, что застройщику далеко не безразличен способ продажи квартир в ипотеку или без. При упоминании слова «ипотека» у всех продавцов, как у одного, вдруг включался ответ «только за нал». Ипотечные квартиры, видите ли, нужно долго оформлять и ставить на учет, чтобы затем отправить документы в банк для рассмотрения, а «мы и без этого продадим». Действительно, однокомнатные квартиры пользуются в Уфе гораздо большим спросом, чем двухкомнатные. Поэтому, их или меньше, или вовсе нет к моменту, когда дом уже построен.

В-третьих, к ипотечным программам у многих застройщиков сформировалась почти аллергия. Так, на просьбу показать квартиру в почти построенном доме продавец из «Башстройконструкции» выдавил из себя: «А у вас первоначальный взнос-то есть хоть, прежде чем квартиры смотреть?». Из чего, заключили мы, даже скопив сумму на «первоначалку» и имея доходы выше среднего, в глазах застройщика мы все равно неугодные покупатели.

Открытием стало то, что квартиры в одном и том же доме продаются от имени разных компаний. Здесь и заказчик, и генподрядчик, и субподрядные организации, с которыми за работу расплачиваются квартирами. Их цены от цен заказчика могут отличаться, но не всегда. С точки зрения поиска жилья такие схемы хороши, потому что количество вариантов расширяется за счет того, что квадратный метр продается дороже — покупатель ищется долго. Однако здесь остается простор и для жульничества: квартира может «ходить по рукам» очень долго. В результате, случается, что вам предложат к заключению очень сложный тройной договор, если не хуже.

Забрезжила надежда Все-таки пара застройщиков смогла предложить варианты квартир, которые, по предварительному описанию, вполне нам подходили. Первый вариант предлагался государственным застройщиком: квартира в готовом доме в комплексе «Колгуевский», площадью 41 квадратный метр, с чистовой отделкой стоимостью почти 1,9 млн рублей (46 000 рублей за «квадрат»), ипотека есть. Такой вариант на рынке новостроек столицы, по моей оценке, — самый оптимальный. Казалось бы, покупай и живи. Однако многие вопросы возникают на стадии первого знакомства с самой квартирой. Выяснилось, что такие чудо-варианты остаются лишь на крайних этажах. Этот был на 11-ом. Несмотря на то, что дом уже введен в эксплуатацию и частично заселен, лифт в нем не работает. Осмотр квартиры выявил и другие недостатки. Окна выходят на запад, что означает жару в квартире после 18.00 (вспомните, какая «парилка» была прошлым летом). Далее: слышна стройка под окнами, потому что у дома строятся другие литеры. Еще из минусов: до ближайшей автобусной остановки надо топать по промышленной грязи, магазинов в визуальном радиусе нет как и даже ларьков. Даже главный плюс — цена — не смог устоять перед списком минусов. Мы решили двигаться дальше.

Второй вариант пришел к нам от субподрядчиков «СУ-10». Квартира в доме по улице Менделеева, окруженная остановками «Чайная фабрика» и «Лесная», площадью 44 квадратных метра по цене 50 000 за метр, черновая отделка, второй этаж. Плюсов много: место расположения, окна в тихий дворик с лесом, тишина, низкий этаж, отсутствие строек в округе, а также интересная планировка. Но цена 2,2 млн за «однушку», и это при черновой отделке, убивали желание на корню. Вместе с самым незначительным ремонтом и мебелью эта квартира влетела бы нам во все 2,35 млн. Да к тому же схема покупки сильно настораживала. Субподрядная организация получила эту квартиру от таких же подрядчиков, которые в свою очередь стали ее владельцами не напрямую. При этом, владельцем жилья оставалась фирма-заказчик. Чтобы купить квартиру, нам предлагали заключить договор купли-продажи непосредственно с самим заказчиком, а деньги перечислить на счет субподрядчика, и это при том, что о последнем в договоре ни слова.

Чтобы обезопасить себя при самой главной покупке за многие годы, нелишним будет консультация юриста. В земельно-имущественной компании «Собственник» наши опасения подтвердили: «Разумеется, такая схема покупки первичного жилья весьма рискованна, и не гарантирует вам в последующем передачу квартиры в собственность», — предупредила Кристина Романова, начальник юридического отдела. — Оптимальным вариантом в данном случае было бы заключение трехстороннего договора «заказчик — субподрядчик — покупатель». В таком договоре должны быть детально прописаны условия перехода к покупателю прав требования передачи ему в будущем квартиры. Желательно, чтобы такой договор был проверен юристом, которому доверяет покупатель. Если же квартира передавалась от одного субподрядчика к другому, то лучше отказаться от приобретения объекта, так как слишком высок риск двойной или тройной перепродажи». Что ж, и этот вариант в результате не стал нашим гнездом.

Тем временем мы собрали все нужные документы для подачи заявления в банк.

Банки Сегодня банки богаты на различные программы и акции в помощь «ипотечникам». Например, наша семья «вписалась» в ипотеку с господдержкой в Сбербанке. По ее условиям, договор купли-продажи заключается с юридическим лицом — в данном случае это застройщик, — члены семьи должны быть моложе 35 лет, первоначальный взнос составляет 20% от стоимости жилья и, самая лакомая часть программы, кредит выдается под 11% годовых на срок от 10 до 30 лет. Для сравнения, на «вторичку» в том же банке ипотеку нам предложили под 13,75%. Разница в ежемесячном платеже по кредиту значительная и составляет почти 5 000 рублей! Таким образом, новая квартира обойдется дешевле. Та же госпрограмма относится и к жилью строящемуся, которое приобретается по договору долевого строительства. Но вот незадача: если при покупке готовой квартиры она же и поступает в залог, то со строящимся жильем такой номер не проходит — требуется готовое жилье в залог. Поскольку к моменту подачи документов мы уже понимали, что жилья готового на рынке нет и в ближайшие месяца три-четыре никто его не обещал, мы стали «коситься» в сторону «вторички». В результате мы подали документы еще и в Райффайзенбанк на вторичное жилье, которое там выдается под 13%.

В разных банках требуется почти одинаковый пакет документов: ксерокопии паспорта, трудовой книжки, справка по форме 2-НДФЛ, страховое свидетельство, анкета заявителя (выдается банком). Подавать документы нужно для того, чтобы банк официально обозначил вас своим клиентом и сказал, какую сумму кредита он выдаст. Банку важно, чтобы заемщик имел трудовой стаж на последнем месте работы не менее шести месяцев. Кредит рассчитывается исходя из доходов заявителя. Через неделю после подачи документов и анкеты, где указывается вид приобретаемого жилья (новостройка, загородный дом или «вторичка»), приходит ответ. Если он положительный, то указывается срок поиска жилья — от трех до четырех месяцев. Если срок истек, а вы так ничего и не нашли, придется снова собирать пакет документов. В один банк можно сразу подать документы на разные виды жилья, только это будут не один, а два или более пакетов одинаковых документов.

А может ну ее?.. Сбербанк одобрил нам ипотеку на новостройку, но что с этим делать, мы не знали. Ведь для нас новостроек в городе не нашлось. Даже на окраинах все уже раскуплено или только строится. И в голову стали закрадываться варварские мысли: а может ну ее, ипотеку эту! Мы снимаем жилье уже седьмой год. В месяц квартира в 38 «квадратов» нам обходится всего в 7 тыс. рублей. Эта цена довольно разнится с текущими ценами на рынке съемного жилья. Сегодня, по оценкам Агентства недвижимости «Эксперт», она достигает в Уфе почти 12 тыс. рублей.

Если сделать нехитрые вычисления, то получается, что за «вторичку» стоимостью 2,1 млн рублей (именно столько стоит 45 квадратов «двушки» в «Зеленой роще»), 1,7 млн рублей, из которой мы возьмем в кредит у банка под 13%, мы будем платить с учетом коммунальных платежей около 20,5 тыс. рублей. При таком коленкоре лучше я начну клеить обои на съемной квартире. Выходит, что если мы переедем в свою квартиру, то по сравнению со съемом мы будем еще платить и проценты сверху, которые будут превышать стоимость самой квартиры в месяц.

Однако для тех, кто имеет несчастье платить за съем по рыночной цене, ипотека под новостройку станет самым что ни на есть вариантом. Сравните: 12 тыс. рублей за съем и 13,8 тыс. за ипотеку при стоимости квартиры в 1,9 млн рублей («первоначалка» равна 400 тыс. рублей).

Но, такие размышления — упадничество. А квартиру тем временем надо брать!

Ура или еще не ура? Чтобы не упустить ни одного шанса, я звонила по одним и тем же девелоперам по три раза: вдруг что появится. И о чудо! У Инвестиционно-строительного комитета открылись ранее занятые варианты. Дело в том, что некоторые покупатели пишут заявления на конкретные квартиры с тем, чтобы их сняли с продаж и только потом подают документы в банк. Если банк им отказывает в ипотеке, у таких, как мы вдруг появляется шанс.

В нашем случае радость от удачи пока пришлось отложить. Поскольку у нас ипотека, застройщик вынужден оформлять выбранную квартиру. А это отнимет полтора месяца минимум. Благо, в данном случае делается это бесплатно. Но некоторые умудряются заработать на оформлении деньги и немалые. Например, один из «находчивых» продавцов запросил с нас аж 180 тыс. рублей!

Когда, наконец, квадратные метры пройдут все стадии оформления и наступит момент заключения договора купли-продажи, юристы советуют обратить внимание на следующие моменты. Во-первых, нужно запросить с продавца Свидетельство о государственной регистрации права собственности на квартиру. Кстати, чтобы удостовериться на 150% в том, что собственник у квартиры один и это застройщик, в лице его представителя (директора), можно взять выписку из ЕГРП на недвижимое имущество. Информация придет через пять дней и обойдется вам всего в 200 рублей. Во-вторых, нужно видеть акт ввода жилого дома в эксплуатацию. Эта бумага является свидетельством того, что жилье было сдано. В самом договоре обязательным пунктом должна быть прописана цена на квартиру. По данным юристов, сегодня самая рискованная схема приобретения жилья — в строящемся доме. Ну а если речь идет о новостройке и о государственном застройщике, то нарушений еще не наблюдалось.

Таким образом, от старта до финиша забега под названием «хочу новостройку» вы потратите около четырех месяцев. Ведь после того, как ваши метры пройдут все стадии регистрации на стороне продавца, вам нужно будет ее подготовить для передачи в банк. А это — дополнительные проверки ее «чистоты», оценка и прочие тонкости, которые лучше проходить совместно с юристом, даже несмотря на то, если вы покупаете у самого «кристального» застройщика города. Да, и не забудьте учесть время, которое потратите на приведение квартиры в нужный вам вид, ведь планировки оставляют желать лучшего.

Вера Харламова

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *