Гражданско правовые сделки с земельными участками

СДЕЛКИ С ЗЕМЕЛЬНЫМИ УЧАСТКАМИ КАК ФОРМА ОБОРОТА ГРАЖДАНСКИХ ПРАВ

Костина О.В., к.ю.н.

Белгородский государственный университет Перейти на Главное МЕНЮ Вернуться к СОДЕРЖАНИЮ

В России земля долгое время была выведена из гражданского оборота. Существовали только административно-командные формы и методы распределения и перераспределения земли, предоставление ее в пользование. Однако переустройство экономической и правовой системы в РФ обусловило необходимость осуществления земельной реформы. В ее рамках была ликвидирована исключительная государственная собственность на землю, была признана возможность приобретать земельные участки в частную собственность. Соответственно, в сфере гражданских отношений рыночный оборот земель возникает вслед за признанием земельных участков объектами гражданских прав.

Выражение «оборот земельных участков» в литературе трактуется неоднозначно. Как отмечает Н.А. Сыродоев, «в связи с переходом к рыночной экономике у некоторых авторов возник соблазн соотнести понятие «рынок земли» и «оборот земли»1. Г.А. Волков, А.К. Голиченков, О.М. Козырь считают, что понятия «рынок земли» и «оборот земли» различны по объему. Первое понятие шире второго и включает в себя помимо системы сделок с землей и обеспечивающие их механизм и инфра-структуру2. Э.А. Крылатых же рассматривает земельный рынок как часть земельного оборота, при котором установление, изменение и прекращение прав на земельный участок происходит в результате юридически оформленного договора и опосредовано денежным и натуральным платежом3.

По мнению Ф.Х. Адиханова, «оборот земли (земельных участков) можно определить как переход земельного участка от одного субъекта прав на землю к другому, независимо от того, в чьей собственности находится земля, приватизирована она или нет. Разница лишь в том, что в одном случае

1 Сыродоев Н.А. Правовое регулирование оборота земельных участков // Государство и право. — 1999. — № 9. — С. 41.

2 Волков ГА., Голиченков А.К., Козырь О.М. Развитие рынка земли: правовой аспект // Государство и право. — 1998. — № 2. — С. 50.

осуществляется публичный оборот, а в другом -частный (рыночный)»4.

Н.И. Кресникова полагает, что оборот земель является сложной системой, включающей три взаимосвязанные подсистемы: земельный рынок, универсальное правопреемство и административные распоряжения органов власти по поводу использования того или иного земельного участка. Взаимосвязь элементов такой системы очевидна. Так, участок, полученный в собственность по наследству, может быть продан на земельном рынке. В свою очередь, участок, ранее приобретенный в собственность на рынке земли, в дальнейшем может стать предметом наследования. В результате административных распоряжений относительно использования земельный участок с большой вероятностью становится объектом операций на земельном рынке или путем универсального правопреемства. Оборот земель за определенный период — это система перераспределения земельных участков между собственниками, землепользователями, землевладельцами, арендаторами и другими участниками отношений путем совершения сделок на земельном рынке, универсального правопреемства или иным разрешенным действующим законодательством способом.5

Заметим, что нельзя смешивать юридическое и экономическое обоснование данного понятия. Помимо совокупности сделок по поводу земли (т.е. собственно оборота), в состав элементов рынка земли входят также: совокупность участников данного рынка (субъектная составляющая); отношения оборота, представленные преимущественно обязательствами, возникающими в результате сделок; государственная система контроля, регистрации и мониторинга за оборотом земли и деятельностью на рынке в целом, включая органы, реализующие указанные функции; масштабы и границы рынка, специально определяемые законодательством в силу того, что «рыночное поле» находится под воздействием специальных норм; последний элемент рынка теснейшим образом связан и с понятием «оборотоспособность»6.

Оборот земли (земельных участков) не исчерпывается только сделками, но именно они являются основной формой оборота гражданских прав7. В отличие от других актов именно сделки как волевые действия, осознанно направленные на изменение правового положения заинтересован-

4 Адиханов Ф.Х. Соотношение норм гражданского права и норм земельного права в регулировании земельных отношений в условиях рынка земли // Государство и право. — 2001. -№ 1. — С. 37.

5 Кресникова Н.И. Правовые аспекты и экономическая сущность оборота земель в рыночной системе // Право и экономика. — 2004. — №4.

6 Корнеев А.Л. Сделки с земельными участками: Учебное пособие. — М.: Издательский Дом «Городец», 2006. — С. 16.

7 Крассов О.И. Право частной собственности на землю. М.,

2000. — С. 105.

Костина О. В.

СДЕЛКИ С ЗЕМЕЛЬНЫМИ УЧАСТКАМИ

ных лиц, выражают существо товарообменных экономических процессов.

Для изложения специфики сделок с земельными участками необходимо обратить внимание на систему сделок в гражданском праве. Согласно ст. 153 ГК РФ под сделкой понимаются действия граждан и юридических лиц, направленных на установление, изменение и прекращение правоотношений. Как известно сделки подразделяются односторонние, двусторонние и многосторонние.

Критериями формирования системы гражданских договоров являются значимые для права признаки общественных отношений. Наиболее значимым признаком, который лежит в основе построения системы гражданско-правовых договоров является направленность обязательства. Как отмечает Ю.В. Романец, данный признак обуславливает различные элементы правового регулирования и, прежде всего, права и обязанности, отражающие цель правоотношения.8 Значимость данного системного фактора была отмечена еще И.Б. Новицким и Л.А. Лунцем, которые писали, что попытка провести классификацию обязательств не по формальным признакам, а по существу, именно в связи с целями в области обязательственного права, «представляет интерес потому, что цель действительно является чрезвычайно существенным моментом для обязательства. Цель обязательства — это удовлетворение известного интереса, которым определяется содержание обязательства. Таким образом, когда классификация оснований возникновения обязательств ставится в связь с целью обязательств, эта классификация должна получить действительно жизненный характер».9

Под направленностью обязательства как системным признаком договорного права следует понимать конечные экономический и юридический результаты, на достижение которых направлены основные действия участников договора.10 В зависимости от данного признака Ю.В. Романец подразделяет их на семь групп:

1) договоры, направленные на передачу имущества в собственность;

2) договоры, направленные на передачу имущества в пользование объектов гражданских прав;

3) договоры, направленные на выполнение работы или оказание услуги;

4) договоры, направленные на страхование имущественных рисков;

5) договоры, направленные на предоставление отсрочки возврата такого же количества имущества такого же рода и качества или на отсрочку оплаты;

8 Романец Ю.В. Система договоров в гражданском праве России. — М.: Юристъ, 2004. — С.83.

9 Новицкий И.Б., Лунц Л.А. Общее учение об обязательстве. -М.: Госюриздат, 1950. — С.73.

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

10 Романец Ю.В. Указ. соч. С.92.

6) договоры, направленные на достижение цели, единой для всех участников (общецелевые договоры);

7) договоры, направленные на замену лиц в обя-зательстве.11

М.И Брагинский и В.В. Витрянский в зависимости от «направленности результата» выделяют четыре группы:

1) направленные на передачу имущества;

2) направленные на выполнение работ;

3) направленные на оказание услуг;

4) направленные на учреждение различных обра-зований.12

Как видно, представленные классификации в зависимости от направленного договора по большому счету отличаются определенной степенью детализации договорных отношений.

В юридической литературе вопрос о классификации сделок с землей отдельно не поднимался. Кратко этот вопрос исследовался А.Л. Корнеевым.13 Он отмечает, что сделки с земельными участками, как и любые другие гражданско-правовые сделки, подразделяются на односторонние и многосторонние (договоры). К односторонним сделкам можно отнести завещание земельного участка. К многосторонним — договоры купли-продажи, дарения, мены, аренды земельных участков и т.д.

Можно классифицировать сделки с землей и по признаку перехода права собственности на земельный участок: это договоры купли-продажи, мены, дарения, ренты и пожизненного содержания с иждивением, завещание и др. В числе сделок, не связанных с переходом права собственности, можно назвать договоры аренды, ссуды, доверительного управления и т.д.

Сделки с земельными участками преимущественно являются двусторонними, т.е. договорами. При этом нет оснований ограничивать состав сделок оборота земельных участков только теми из них, которые направлены на переход права собственности. В условиях, когда многие вопросы оборота земельных участков еще не решены, их аренда является наиболее используемым вариантом и удобным инструментом распоряжения землей, в первую очередь для государства. Договор аренды позволяет извлекать доход из земельного участка, оставаясь при этом его собственником. В связи с этим для отнесения тех или иных сделок к обороту был бы достаточен критерий появления у нового владельца вещных прав. Другими словами, таких полномочий, для реализации которых достаточно собственных действий уполномоченного лица. Для противопоставляемых им обязательственных прав характерно иное — требуется совершение действий

11 Там же. С. 92.

12 Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Общие положения. — М.: Статут, 2001. — С.398.

13 Корнеев А.Л. Указ. соч. С. 19-20.

другим лицом (должником). Типичный пример вещного права — право собственности. Следовательно, договоры аренды также должны быть признаны сделками оборота; в результате предоставления объекта у арендатора появляются и определенные вещные правомочия14.

В целом можно обратить внимание на необходимость большей детализации договорных отношений в сфере землепользования, поскольку как отмечает, Г.В. Чубуков, практика все же исходит из того, что права на земельный участок возникают лишь из сделок, предусмотренных законом, несмотря на то, что гражданское законодательство предусматривает возникновение гражданских прав из договоров и иных сделок, не предусмотренных законом.15 Признание земли объектом гражданских прав, права частной собственности и соответственно недвижимым имуществом ставит вопрос о том, каким образом и в каких формах может осуществляться переход прав на земельные участки от одного лица к другому16. Поэтому важнейшей правовой формой оборота земель являются действия участников земельных отношений (граждане, юридические лица, муниципальные образования и др.), направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей в отношении того или иного земельного участка.

Перейти на Главное МЕНЮ

Вернуться к СОДЕРЖАНИЮ

15 Земельный кодекс РФ: проблемы теории и практики (Материалы конференции) // Государство и право. — 2002. — №9. -С.83.

16 Крассов О.И. Право частной собственности на землю. М.: Юристъ, 2000. С. 102, 103.

Транскрипт

1 Глава 5. СДЕЛКИ С ЗЕМЕЛЬНЫМИ УЧАСТКАМИ 1. Общая характеристика сделок с земельными Сделка является правовой формой оборота объектов гражданских прав. Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (ст. 153 ГК РФ). Особенности оборота земельных участков находят отражение в содержании соответствующих сделок с землей. Так, гражданско-правовой институт наследования имущества применяется и в земельном праве, однако в целях предотвращения дробления наследуемого земельного участка между многими наследниками земельным законодательством могут быть установлены особые правила наследования земельных участков. Общие положения гражданско-правового института сделок с имуществом применяются и в земельном обороте. Земельное законодательство предусматривает особенности совершения, например, сделок купли-продажи земельных участков, обусловленные необходимостью обеспечения публичных интересов. В этих случаях должен соблюдаться принцип использования земельных участков в соответствии с их целевым назначением, контролироваться соблюдение норм предельных площадей земельных участков и т.д. Специальные правила, касающиеся оборотоспособности, установлены в п. 3 ст. 129 ГК РФ в отношении земли и других природных ресурсов. Эти объекты могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах. Таким образом, общие положения регулирования оборота земельных участков определяются в гражданском законодательстве, а особенности — в земельном законодательстве. Значение гражданско-правовых сделок с земельными участками как правоустанавливающих юридических фактов особенно возрастает в связи с введением частной собственности на землю и дальнейшим развитием института вещных прав, в том числе в сфере земельных отношений, расширением круга имущественных отношений и оборотоспособности земельных участков, регулируемых Гражданским кодексом РФ и нормативными правовыми актами земельного законодательства. Ранее в условиях административно-командной системы единым собственником всего государственного имущества, в том числе государственного земельного фонда, признавалось государство. Для правового регулирования земельных отношений, объектом которых являлась земля как исключительная собственность государства, 1 / 7

2 применялся лишь запретительный метод правового регулирования земельных имущественных отношений по владению, пользованию и распоряжению землей. Основой многих видов запретов в области земельных имущественных отношений служила доктрина национализации земли, которая исходила из того, что земля не может быть предметом частного оборота, так как она составляет объект права исключительной собственности государства, осуществляющего исключительные правомочия по владению, пользованию и распоряжению землей. Отсюда возникала необходимость запрета купли-продажи, аренды, залога, других сделок с земельными участками. Принципы запретительного регулирования земельных имущественных отношений были отражены в законодательных актах советского периода. В качестве самостоятельного вида противозаконных сделок особо выделялись сделки, совершенные с целью, противной интересам государства. Наряду с противозаконными сделками, прямо и непосредственно противоречащими закону, запрещавшему отчуждать какие-либо земли из государственной собственности, широкое распространение имели сделки, совершенные в обход закона. Начало формированию системы нормативных правовых актов о сделках с земельными участками положил Закон РФ от 23 декабря 1992 г. N «О праве граждан Российской Федерации на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства», разрешивший куплю-продажу гражданами Российской Федерации земельных участков для личного, семейного использования, т.е. для целей, не связанных с производственной, торговой или иной профессиональной деятельностью. Под применение данного Закона подпадали договоры купли-продажи земельных участков, используемых для потребительских целей: для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства. Ранее действовавший Указ Президента РФ от 27 декабря 1991 г. «О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР» разрешил гражданам, владеющим земельными участками на праве собственности, совершать продажу земельных участков другим гражданам и оформление сделок в местной администрации не только для потребительского, но и для производственного использования. Под действие Указа подпадали сделки с земельными участками при выходе на пенсию по старости (за выслугу лет), при получении земли в порядке наследования, при переселении с целью организации крестьянского хозяйства на свободных землях фонда перераспределения, при вложении вырученных средств от продажи земли в перерабатывающие, торговые, строительные и обслуживающие предприятия на селе. 2 / 7

3 Законодательство о сделках с земельными участками начала 90-х гг. не содержало общих положений и правил, определяло правовое положение не всех, а лишь отдельных участников земельного оборота. Тем самым была вызвана необходимость применения специальных нормативных правовых актов, регулирующих приобретение земельных участков в собственность юридическими лицами при приватизации государственных и муниципальных предприятий. Правовой основой осуществления земельного оборота в этой сфере стал (ныне недействующий) Указ Президента РФ от 14 июня 1992 г., которым был утвержден Порядок продажи земельных участков при приватизации государственных и муниципальных предприятий, расширении и дополнительном строительстве этих предприятий, а также предоставленных гражданам и их объединениям для предпринимательской деятельности. Особую роль в формировании и развитии рыночных земельных отношений сыграли ныне утратившие юридическую силу Основные положения государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 г., утв. (ныне недействующими) Указами Президента РФ от 22 июля 1994 г. и от 16 мая 1997 г. «О гарантиях собственников объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами». В настоящее время к специальным нормативным правовым актам, регулирующим сделки с земельными участками, относятся Федеральные законы «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», «О приватизации государственного и муниципального имущества» и др. Общие положения, которые распространяются на любые сделки с земельными участками, в том числе и на не предусмотренные специальными законами общие правила, которые определяют правовое положение любых участников рыночного хозяйства и гражданского оборота земельных участков, содержатся в Гражданском кодексе РФ и Земельном кодексе РФ. Согласно ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Таким образом, сделка является юридическим фактом, порождающим определенные юридические последствия. В пункте 1 ст. 25 ЗК РФ перечень гражданско-правовых сделок с земельными участками отсутствует. Однако из содержания других статей Земельного кодекса РФ, а также положений части второй 3 / 7

4 Гражданского кодекса, иных нормативных правовых актов земельного законодательства следует, что правовыми основаниями для возникновения прав на землю могут быть следующие гражданско-правовые сделки с земельными участками: купля-продажа, дарение, залог (ипотека), аренда, обмен земельными участками, передача земельного участка или его части в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственного товарищества или общества или паевого взноса в паевой фонд производственного кооператива, добровольное объединение принадлежащего собственнику земельного участка с земельными участками других собственников, рента и пожизненное содержание с иждивением. Для сделки как юридического действия, на основе которой возникают, изменяются, прекращаются права на землю в результате целенаправленных и правомерных действий участников земельных отношений, характерен ряд признаков. Во-первых, сделка является правомерным, т.е. дозволенным, юридическим действием, которое совершается для достижения указанных в законе юридических последствий: для приобретения, изменения или прекращения земельных прав и обязанностей участников земельных правоотношений. Сделки, направленные на совершение неправомерных действий, т.е. поведения, связанного, например, с осуществлением права вопреки его социально-хозяйственному назначению, ограничением распоряжения земельными участками, в том числе ограничивающим ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей, признаются недействительными (п. 2 ст. 38 ЗК РФ). Например, под видом договора долгосрочной аренды отчуждается в собственность иностранному гражданину земельный участок сельскохозяйственного назначения. Такая сделка должна быть признана недействительной, так как не отвечает требованиям законодательства, разрешающего иностранным гражданам приобретать земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды. Сделки с земельными участками по признаку правомерности отличаются от таких неправомерных действий, как неосновательное обогащение, незаконное завладение чужой собственностью, неисполнение договорных обязательств, неисполнение решений суда и арбитражного суда в тех случаях, когда это решение не может быть принудительно исполнено. Имеются принципиальные отличия сделок как сознательных волевых актов и правомерных юридических действий от деликтов как волевых действий и правонарушений, за совершение которых на виновную сторону согласно ст. ст / 7

5 1101 ГК РФ возлагается обязанность возместить причиненный ущерб по обязательствам, возникающим вследствие причинения вреда. С учетом характера волеизъявления ст. 158 ГК РФ проводит классификацию сделок на дву- или многосторонние договоры и односторонние. Типичный пример односторонней сделки, исходящей только от одной стороны, — завещание, которое достигает своего юридического значения в момент совершения. Кроме того, законодательству и практике известны многие другие односторонние сделки: публичная оферта, объявление конкурса, заявление о прекращении действия договора, отказ от использования права преимущественной покупки доли в общей собственности на землю, к которым полностью применимы общие положения Гражданского кодекса РФ о защите и осуществлении гражданских прав (гл. 2), о правоспособности и дееспособности физических и юридических лиц. Для совершения двусторонней сделки необходимо взаимное согласие двух договаривающихся сторон, которое представляет собой волевой акт, выражающий, например, волю продавца и покупателя, арендодателя и арендатора, залогодателя и залогодержателя. Для действительности договора как особого вида сделок, регулирующих частный оборот земель, помимо соединения двух встречных желаний сторон (например, у одного продать, у другого купить земельный участок по договорной цене) необходимы иные конкретные действия сторон или уполномоченных государственных органов или третьих лиц. Для договорных отношений участников земельного оборота в Гражданском и Земельном кодексах содержится ряд специальных правовых норм, из которых следует, что для возникновения права собственности приобретателя на земельный участок недостаточно одного договора купли-продажи участка. Оно возникает лишь при условии, если осуществлена государственная регистрация договора об отчуждении земельного участка в учреждениях юстиции (ст. ст. 131 и 164 ГК РФ; п. 7 ст. 16 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Принято также различать по соотношению возникающих прав и обязанностей сторон возмездные и безвозмездные сделки с земельными участками. Возмездными являются такие сделки, по которым имущественному предоставлению одной стороны соответствует встречное имущественное предоставление другой стороны. Например, по сделке купли-продажи земельного участка покупатель вправе согласно ст. 454 ГК РФ потребовать передачи ему в собственность продавцом земельного участка, а продавец, 5 / 7

6 в свою очередь, вправе потребовать встречного удовлетворения за переданный земельный участок и выплаты причитающейся за него определенной денежной суммы (цены). Основанием таких возмездных сделок, как договоры аренды, ренты и пожизненного содержания, является также приобретение права на встречное удовлетворение. Безвозмездный договор дарения и односторонний акт принятия наследства предполагают, что одна сторона производит на бесплатных условиях передачу земельного участка в собственность другой стороне, не требуя при этом ничего взамен и не получая денежного вознаграждения и иного встречного предоставления за исполнение своих обязанностей (п. 2 ст. 423 ГК РФ). Сделка считается совершенной, если она облечена в определенную форму. Способ, при помощи которого закрепляется волеизъявление сторон, т.е. форма сделки, устанавливается либо законом, либо самими сторонами, когда закон не устанавливает требований, предъявляемых к форме сделки. Для всех сделок с земельными участками с участием граждан, юридических лиц, государства и муниципальных образований требуется письменная форма. Письменные сделки делятся на две группы. Это прежде всего нотариально удостоверенные сделки, обеспечивающие интересы государства и участников гражданского оборота. Такая форма требуется в случаях, указанных в законе, и в случаях, предусмотренных соглашением сторон. Во всех остальных случаях сделки с земельными участками могут быть совершены в простой письменной форме. Действующее законодательство предусматривает государственную регистрацию перехода прав на недвижимое имущество и сделок с ним. По смыслу земельного законодательства и практики применения земельного законодательства обязательная государственная регистрация установлена для договоров купли-продажи земельного участка, договоров аренды и субаренды участка, безвозмездного срочного пользования. Эти договоры регистрируются в Едином государственном реестре прав и удостоверяются путем проставления специального регистрационного штампа на соответствующем договоре. Государственная регистрация обязательна для ряда других указанных в законе письменных сделок с недвижимым имуществом, которое включает в себя земельный участок и «прочно связанные» с ним здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, предприятия как имущественные комплексы. К такого рода сделкам относятся договоры: об ипотеке (п. п. 3 и 4 ст. 339 ГК РФ); продажи недвижимости (п. 1 ст. 551 ГК РФ); дарения недвижимого имущества (п. 3 ст. 574 ГК РФ); аренды недвижимого имущества 6 / 7

7 (п. 2 ст. 609 ГК РФ), если иное не установлено законом; аренды здания и сооружения, заключенный на срок не менее года (п. 2 ст. 651 ГК РФ); аренды предприятия (п. 2 ст. 658 ГК РФ). Для того чтобы максимально упростить и облегчить условия гражданского оборота, Земельный кодекс РФ устанавливает изъятия из общего правила об обязательной государственной регистрации письменных сделок с земельными участками. Под действие этой правовой нормы подпадают договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования участков, заключенные на срок менее чем 1 год, не подлежащие государственной регистрации. Не обязательна государственная регистрация и для ряда других указанных в федеральных законах письменных сделок, например для договоров доверительного управления, оформленных вместо договоров аренды земельных долей, которые были заключены до введения в действие закона, регулирующего оборот земель сельскохозяйственного назначения. 7 / 7

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *