Государственный учет объектов недвижимости

Что это такое?

В российском законодательстве определено понятие, что кадастровый учет — это действия, которые совершает уполномоченный государством орган земельного кадастра в отношении недвижимости. Цель действий придать ей свойства и признаки вещи, товара.

К действиям относятся:

  • сбор сведений об объекте, свидетельствующих, что он существует;
  • выявление и описание характеристик, которые позволяют представить объект как вещь;
  • внесение соответствующих записей в госреестр;
  • внесение изменений;
  • исключение объекта из реестра.

В ФЗ «О государственном кадастровом учете недвижимости» (№221, от 24 июля 2007г.) помимо определения учета определены основания его существования и цели учета. См. гл. 1 вышеуказанного закона. К основаниям, которые служат для возникновения учета, закон относит:

  • само существование объекта. А так же его создание, возникновение, формирование;
  • прекращение существования недвижимости;
  • внесение изменений в записи в связи с изменением свойств, характеристик, признаков объекта.

Цели учета:

  • придание недвижимости индивидуальности перед тем, как объект поступит в оборот;
  • присвоение объекту кадастрового номера;
  • подтверждение, что недвижимость существует в действительности;
  • подтверждение прекращения существования объекта.

Какие объекты включает?

К объектам, которые подлежат кадастровому учету, закон относит:

  • участки земли, земельные наделы;
  • строения, здания, иные сооружения, жилые помещения;
  • территории, которые используются на особых условиях, другие земельные зоны и территории; сложные объекты, состоящие, например, из участка земли и стоящего на нем строения.

Формирование

Формирование – это, по своей сути, документальное оформление объекта. Выявляются и описываются характеристики, свойства, признаки недвижимости, составные части, определяются размеры, границы, форма объекта. Полученные сведения вносятся в соответствующий документ, к примеру, кадастровый паспорт, объект заносится в реестр и недвижимости присваивается номер.

Формирование – обязательное условие для постановки объекта на кадастровый учет.

В указанном нами законе установлены общие требования к формированию недвижимости. Формирование должно быть проведено на основании заключенного договора между фактическим владельцем недвижимости и представителем, инженером, уполномоченного органа. Договором предусмотрено, что в ходе выполнения договора должны быть выполнены следующие работы:

  • подготовительные, заявление, договор;
  • установление границ, размеров участка и его составных частей;
  • выявление, определение, описание характеристик, свойств, признаков, присущих только этому объекту;
  • заключительный этап. Оформление акта формирования.

Подлежат обязательному формированию объекты, которые возникли впервые, разделились, возникли путем слияния нескольких объектов, незавершенные строительные объекты, поступившие в оборот, сданные в эксплуатацию, объекты, у которых изменились характеристики, прекратившие свое существование. Как поставить объект на кадастровый учет — читайте .

Не относятся к объектам

Любая недвижимость, которая существует де-факто, но не сформирована как объект недвижимости, государственному учету, не подлежит. Проще говоря, если оформлены документы в установленном порядке, то недвижимость нужно регистрировать. Нет на нее документов, то регистрировать ее не обязательно. Это, конечно, упрощенная трактовка, но в целом она соответствует действительности.

Определить какая недвижимость подлежит регистрации, а какая нет достаточно сложно, поскольку чаще всего мы имеем дело со сложными объектами. Например, недостроенное жилое здание. Это сложный объект, в состав которого входят земельный участок и строение. При этом земельный участок состоит на кадастровом учете, поскольку имеет все признаки недвижимости: целеназначение, границы и т. д, а строение — нет.

В эксплуатацию оно не сдано, поэтому вещью еще не является, потому что нет ее признаков, стоимости, завершенности и некоторых других. В этой ситуации здание регистрации не подлежит. Но, если оно вдруг поступит в оборот, то есть станет товаром и приобретет стоимость, тогда оно подлежит регистрации.

Однозначно можно говорить о том, что технические конструкции, входящие в общедомовое хозяйство, ограниченные в пространстве и имеющие отдельное помещение, к объектам недвижимости не относятся. Это подъезды, лестничные площадки, лестничные марши, кабины лифтов.

Порядок кадастрового учета

При постановке недвижимости на учет законом предусмотрено, что владелец объекта в уполномоченный орган предоставляет собственноручно написанное заявление по установленной форме лично или через своего представителя, действующего от его имени и имеющего на руках нотариально заверенную доверенность.

К заявлению должны быть приложены копии правоустанавливающих документов, заверенные нотариально или в муниципальных органах, включая межевые планы участка, согласования с владельцами соседних участков, справки БТИ, акты технической инвентаризации, документы, свидетельствующие о праве на собственность.

Сроки осуществления

Согласно вышеприведенного нами закона о кадастре недвижимость уполномоченный орган обязан поставить на учет в срок не более чем 20 дней.

В целом постановка на кадастровый учет той или иной недвижимости одинакова для всех объектов недвижимости. Есть только некоторые тонкости для некоторых из них.

Природные

В данном случае, чаще всего, речь идет о так называемых бесхозных объектах. То есть такой недвижимости, у которой нет собственника. Не установлен, отказался, отсутствует. В этом случае объект ставится на учет по заявлению местного органа, на территории которого он расположен. Если в течение года собственник не будет установлен, то муниципалитет вправе в судебном порядке обратить эту недвижимость в свою собственность.

Капитальное строительство

При постановке на учет таких объектов в пакет документов обязательно должно присутствовать разрешение на ввод в эксплуатацию данного объекта. Если регистрируется многоквартирный дом, то на учет ставится каждое жилое помещение в отдельности и здание в целом, а так же все общее имущество дома.

Незавершенное строительство

В данном случае при постановке на учет незавершенного строительного объекта владелец его должен выполнить несколько условий. Объект должен строиться с целью получения на него права собственности. Т.е. для себя. Строиться он должен с соблюдением всех строительных норм.

И, самое главное, земельный участок, на котором возводится строение, должен находиться в собственности владельца объекта строительства. В противном случае строение на кадастровый учет поставлено не будет.

При оформлении недвижимости в собственность, постановке на кадастровый учет надо знать, что регулируют имущественные отношения, связанные с недвижимостью, несколько кодексов.

Это Земельный, Гражданский, Лесной и Жилищный Кодексы. Поэтому сначала нужно определиться к какому виду недвижимости относится ваш объект, потом заглянуть в соответствующий кодекс, посмотреть, какой он устанавливает порядок действий с данной недвижимостью, а затем прочитать закон о кадастровом учете, как именно регистрируется ваша недвижимость, и действовать в соответствии установленными нормами и порядком.

Документы технического учета

Под техническим учетом недвижимости понимается подробное описание технических характеристик объекта и его индивидуализация. В результате комплекса мер технического учета объект может быть однозначно выделен среди других аналогичных объектов. Процесс технического учета включает в себя присвоение объекту кадастрового номера.

Учет недвижимости осуществляется путем проведения инвентаризации, которая включает в себя:

  • Установление границ объекта. У каждого объекта недвижимости определяются физические границы, которые могут быть отражены путем переноса границ на бумажный носитель, а также правовые границы, позволяющие отделить его от смежных объектов;
  • Установление местонахождения объекта, которое включает в себя его адрес и схему расположения на местности либо в составе другого объекта;
  • Описание основных и вспомогательных характеристик объекта. Заключается в исчерпывающем изложении технических и качественных признаков объекта (материал постройки, этажность и т.д.);
  • Указание кадастровой стоимости объекта.

В ходе технического учета органы инвентаризации оформляют персональное инвентарное дело на каждый объект учета, а также осуществляют подготовку следующих документов:

  • Планы инвентаризуемых объектов (для многоэтажных зданий и строений предусмотрено создание поэтажных планов объекта);
  • Технический и кадастровые паспорта объекта. Данный документ является основанием для постановки объекта на кадастровый учет;
  • Технические планы на новые объекты капитального строительства, жилые и нежилые имущественные комплексы;
  • Акты обследования зданий и сооружений (составляется в случае установления факта прекращения существования объекта недвижимости).

Каждый документ, составленный в ходе инвентаризации, находит свое отражение в инвентарном деле в виде оригинала или копии. Хранение инвентарных дел осуществляется в архивном фонде, который является часть государственного архива Российской Федерации.

По итогам проведения инвентаризации субъект получает на руки кадастровый паспорт на объект, технический паспорт, выписку из реестра объектов, справку об основных технических характеристиках.

Кто осуществляет технический учет?

Субъектами технического учета являются обладатели прав на существующие или вновь созданные объекты капитального строительства. Для обращения в органы технического учета заявитель должен подтвердить свои полномочия по отношению к инвентаризируемому объекту – представить документы, подтверждающее наличие у него вещного права на данный объект.

В случае первичной инвентаризации нового объекта заявитель предоставляет проектную и разрешительную документацию, согласованную в установленном порядке.

Органами, осуществляющими кадастровый учет, являются Бюро технической инвентаризации, аккредитованные Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии. Органы БТИ создаются как в форме унитарных предприятий, так и в форме частных организаций (ООО).

Сеть Бюро технической инвентаризации в настоящее время не входит в систему государственных и муниципальных органов, является самостоятельным субъектом правоотношений и выступает в роли независимого исполнителя работ на рынке технической инвентаризации.

Периодичность проведения технического учета

Законодательство предусматривает периодичность действий по инвентаризации — не реже одного раза в пять лет. Проведенная первичная инвентаризация подразумевает выдачу нового технического паспорта на объект, а вторая и последующие – внесение изменений в паспорт. Также после очередной инвентаризации изменения вносятся и в инвентарное дело.

На практике внеплановая инвентаризация проводится при изменении характеристик объекта (изменение площади, перепланировка, реконструкция).

Факт осуществления технического учета имеет важное значение для осуществления сделок с недвижимостью. Без постановки объекта на учет и выдачи кадастрового паспорта невозможно совершить ни одно юридически значимое действие с недвижимостью.

Также в ходе технического учета рассчитывается инвентарная стоимость объекта, которая имеет значение для целей налогового и бухгалтерского учета.

Учет любых изменений в характеристиках объекта, возникающих в ходе перепланировок, реконструкции, капитального ремонта также проводится в ходе технической инвентаризации.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *