ГК РФ 687

06.10.2008 | Рубрика: Прочее

Известно, что жилье сдается в наем по договору найма. Договор заключается на определенный срок. Но если об окончательном сроке стороны не договаривались и он не прописан, то договор считается заключенным на неопределенный срок. Но жизнь есть жизнь, и зачастую собственники и наниматели жилья вынуждены расторгать договор до истечения срока его действия и преждевременно выселять своих жильцов. Но эти вопросы рассматриваются уже в суде.

Самым главным при сдаче жилья в наем является правильное составление договора найма жилого помещения. По ЖК договор найма жилого помещения – соглашение, по которому одна сторона (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение во владение и пользование за плату. Договор должен быть заключен в письменной форме (ст. 27 ЖК РБ) и подписан обеими сторонами.

Договор найма можно расторгнуть досрочно по соглашению сторон. Но в жизни часто случаются ситуации, что инициатором расторжения договора найма выступает только одна сторона. И чтобы расторгнуть договор, ей надо обратиться в суд.

Как показывает практика, при расторжении договоров найма могут возникать сложности. Поэтому, обсудив результаты изучения судебной практики по делам о расторжении договора найма жилого помещения и выселении, а также выполнение постановления Пленума Верховного Суда Республики Беларусь от 30 марта 2000 года № 3 «О некоторых вопросах применения судами жилищного законодательства» в этой части, Пленум Верховного Суда Республики Беларусь 28 июня 2007 года принял очередное постановление № 8, где обратил внимание судов на то, что положение ч.3 ст.48 Конституции РБ о том, что никто не может быть произвольно лишен жилья, является важнейшей гарантией соблюдения права граждан на жилище. Поэтому расторжение договора найма жилого помещения и выселение граждан в судебном порядке допускается только при наличии установленных законом оснований.

Пленум Верховного Суда также разъяснил, что статьи 36 и 37 ЖК определяют основания и порядок расторжения договора найма жилого помещения как государственного, так и частного жилищного фонда.

Так, ч.2 ст. 36 ЖК гласит, что при расторжении договора найма жилого помещения по требованию одной из сторон предварительно за три месяца направляется другой стороне соответствующее письменное предупреждение с указанием мотивов расторжения договора. В связи с этим Пленум Верховного Суда уточняет, что нарушение данного требования не влечет отказа в возбуждении дела, однако является основанием к отказу в иске о расторжении договора. Трехмесячный срок предупреждения о расторжении договора найма жилого помещения исчисляется со дня получения другой стороной письменного предупреждения и до дня обращения с иском в суд. Однако требование об обязательном письменном предупреждении за три месяца другой стороны о расторжении договора найма не распространяется на статьи 38, 39 ЖК и ч.2 ст. 37 ЖК.

Пленум Верховного Суда подтверждает, что в соответствии с ч.2 ст.37 ЖК при выезде нанимателя и членов его семьи на постоянное место жительства в другое жилое помещение договор найма ранее занимаемого жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда.

Пленум также обращает внимание на то, при принятии искового заявления о выселении граждан по предусмотренным законом основаниям с предоставлением жилого помещения типовых потребительских качеств (ст. 38 ЖК) либо иного жилого помещения судья обязан проверить, указано ли в заявлении конкретное свободное жилое помещение, которое предоставляется выселяемому. А при отсутствии такого указания судья в соответствии со ст. 248 ГПК выносит определение об оставлении заявления без движения, о чем извещает заинтересованное лицо, обратившееся в суд, и предоставляет ему срок для исправления недостатков. В случае невыполнения требования судьи заявление считается неподанным и возвращается истцу.

Разрешая споры о признании ответчика утратившим право пользования жилым помещением, суды должны учитывать, что подлежит доказыванию и исследованию не только факт его отсутствия по месту прописки, но и факт выбытия ответчика на постоянное жительство в другое жилое помещение.

Что же может послужить доказательством выбытия ответчика на постоянное место жительства в другое жилое помещение? Пленум Верховного Суда разъясняет, что такими доказательствами могут быть, в частности, сведения: о приобретении ответчиком этого жилого помещения на праве собственности и проживании в нем; о выписке из жилого помещения, о котором возник спор; об увольнении с работы и трудоустройстве по новому месту жительства в другом населенном пункте; о предоставлении жилого помещения по новому месту работы; о регистрации брака и проживании в другой семье, имеющей жилье; об уклонении от выполнения обязанностей по договору найма жилого помещения, в том числе по внесению платы за пользование жилым помещением и коммунальные услуги.

А вот что касается несовершеннолетних членов семьи нанимателя или собственника жилого помещения, то они могут быть признаны утратившими право пользования жилым помещением при наличии доказательств, что имеются условия для их проживания по новому месту жительства.

В каких же случаях по требованию одной из сторон может быть расторгнут договор найма жилого помещения?

Пленум Верховного Суда указывает, что договор найма может быть, в частности, расторгнут в связи с уклонением нанимателя и совершеннолетних членов его семьи от оплаты за пользование жилым помещением и коммунальные услуги (ст.ст. 27, 36 ЖК, п. 50 Положения о порядке учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, предоставления жилых помещений государственного жилищного фонда, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 29 ноября 2005 г. № 565*). Что касается жилых помещений государственного жилищного фонда, то расторжение договора найма по этому основанию может повлечь выселение нанимателя и членов его семьи в жилое помещение менее занимаемого в соответствии со ст. 71 ЖК.

Пленум поясняет, что требования о выселении по основаниям ст. 71 ЖК могут быть заявлены к гражданам, проживающим на основании договора найма в жилых помещениях государственного жилищного фонда, в том числе в жилых помещениях социального пользования, служебных жилых помещениях, жилых помещениях в общежитии. Жилое помещение для выселения ответчиков должно быть предоставлено на условиях ранее заключенного договора найма жилого помещения, то есть с заключением того же вида договора найма, на основании которого ответчики проживают в занимаемом ими жилом помещении. Оно должно соответствовать типовым потребительским качествам и требованиям ст. 73 ЖК, то есть находиться в пределах данного населенного пункта, а в сельской местности – в пределах территории колхоза, совхоза, если они расположены на территории нескольких поселковых, сельских Советов депутатов. По площади такое жилое помещение может быть менее 15 кв. м на одного человека. При выселении по основаниям ст. 71 ЖК требование ч.1 ст. 55 ЖК о недопустимости заселения одной комнаты гражданами разного пола, кроме супругов, не применяется.

При разрешении споров о выселении нанимателей государственного жилищного фонда и членов их семей с предоставлением жилого помещения типовых потребительских качеств по общей площади менее занимаемого на условиях ранее заключенного договора найма жилого помещения, которые без уважительных причин уклоняются в течение шести месяцев от внесения платы за пользование жилым помещением и коммунальные услуги, истец должен представить, а суд надлежаще оценить доказательства, подтверждающие уклонение ответчиков от уплаты платежей за жилье, расчет задолженности по каждому месяцу с указанием суммы основного долга и пени. При неполной оплате наниматели также могут быть выселены в другое жилое помещение менее занимаемого. Вместе с тем, поясняет Пленум, уклонение от уплаты основного долга за период менее шести месяцев является основанием к отказу в иске о выселении ответчиков в соответствии со ст. 71 ЖК. Суд может отказать в иске о выселении и в том случае, когда ответчик погасил имеющуюся задолженность до вынесения решения по существу спора.

При рассмотрении исков о выселении граждан в связи с нарушением правил пользования жилым помещением, что делает невозможным для других проживание с ними в одной квартире или в одном доме (ст. 39 ЖК), суды должны проверять, носили ли действия виновных лиц систематический характер, принимались ли к ним меры предупреждения и общественного воздействия. Систематическим нарушением, как правило, считается совершение виновных действий, связанных с проживанием в одном жилом помещении, более двух раз. Административные взыскания, принятые к ответчикам в связи с нарушением правил пользования жилым помещением, также относятся к мерам предупреждения, о которых указано в ст. 39 ЖК.

Без предоставления другого жилого помещения (ст. 39 ЖК) судом могут быть выселены наниматели, члены их семей и другие лица, проживающие совместно с ними в домах государственного и частного жилищного фонда. По этим же основаниям могут быть выселены члены семей собственников жилых помещений, в том числе приватизированных, не имеющие доли в праве собственности на эти жилые помещения (ч. 1 ст. 120 ЖК).

Елена МАСЛОВСКАЯ.

Может ли наймодатель расторгнуть договор на основании жалоб соседей на шум?

В соответствии со статьей 687 ГК РФ, договор найма жилого помещения можно расторгнуть через суд по требованию собственника жилья. В п. 4 ст. 687 ГК РФ указано, что собственник может предупредить нанимателя о том, что шум в квартире нарушает интересы соседей. При этом причиной шума может быть как поведение самого нанимателя, так и лиц проживающих с ним, за действия которых он несет ответственность. В случае, если наниматель не прислушается к предупреждению, продолжит шуметь в неположенное время, и жалобы от соседей не прекратятся, наймодатель через суд вправе расторгнуть договор с нарушителями порядка. Однако суд, по своему усмотрению, может дать нанимателю определенный срок (но не более года) на то, чтобы устранить нарушения, и не допустить повторения таких инцидентов. Если жалобы со стороны соседей продолжатся и за назначенный судом срок наниматель не примет всех необходимых мер для устранения проблемы, суд решит дело в пользу истца. Для этого потребуется повторное обращение наймодателя. При этом у нанимателя есть еще одна возможность отсрочить исполнение решения суда (снова не более, чем на год), если он обратится к судье с такой просьбой.

Правомерно ли расторжение договора найма по инициативе наймодателя, если нанимателем не была внесена плата за шесть не обязательно идущих подряд месяцев?

Статья 687 ГК РФ предусматривает целый ряд принудительных оснований для расторжения договора найма. Невнесение арендной платы за шесть месяцев является первым из таких оснований. В законе отмечено, что за сторонами остается право установить и другой срок невнесения платы — более длительный. При краткосрочном найме договор расторгается, если платежи не были внесены более двух раз подряд после установленного срока. Закон не указывает на то, что невнесение средств, как основание для расторжения, должно иметь место все шесть месяцев подряд. Так как период просрочки платежа в общей сложности занимает более, чем шесть месяцев, то можно считать, что основание для расторжения договора возникло. Однако суды, при рассмотрении подобных споров, обязательно исследуют причины образования задолженностей. Практика показывает, что если ответчику удастся доказать, что долг образовался по уважительным причинам, суд оставит неудовлетворенным требования истца о расторжении договора. Уважительными причинами считаются:

  • задержки выплаты зарплаты или пенсии;
  • тяжелое материальное положение, связанное с болезнью;
  • безработица;
  • наличие в семье инвалидов, детей и т.п.

Закон останется на стороне нанимателя, если тот докажет, что имел веские причины не платить, а также если договором установлен более долгий срок невнесения арендных платежей.

Как можно быстро расторгнуть договор найма, если долгое время протекает крыша дома, в результате чего жилье оказалось в аварийном состоянии?

На основании ст 687 ГК РФ, при наличии указанных условий договор расторгается в связи с тем, что помещение больше не может использоваться в качестве жилья. Если крыша дома долгое время протекала, то обе стороны взаимоотношений могут быть виновны в возникновении этой проблемы. Как жилец, так и собственник, вероятно, имели возможность обратиться в коммунальную службу за помощью в устранении протечки. Возможен и противоположный вариант, когда ни наниматель, ни собственник не могли повлиять на события. Однако по закону, не имеют значения обстоятельства, в результате которых жилье пришло в плачевное состояние и больше не может использоваться для проживания. Причиной прихода жилища в непригодное для проживания состояние могут быть действия или бездействие как наймодателя, так и нанимателя. Аварийное состояние помещения — неопровержимая и безусловная причина для прекращения действия договора найма. Аварийным состояние помещения признается в следующих случаях:

  • фундамент, стены, несущие конструкции деформированы таким образом, что создают угрозу обрушения здания;
  • подтверждено несоответствие дома санитарно-эпидемиологическим и гигиеническим требованиям
  • помещение находится в зоне опасности селевых потоков, схода оползней, лавин или затопления;
  • имеются повреждения от взрывов, пожаров, аварий, землетрясений, просадки грунта;
  • при неудовлетворительном техническом состоянии, если проведение восстановительных работ невозможно технически и экономически нецелесообразно;
  • повышена напряженность электрического поля, в связи с нахождением в опасной близости с воздушными линиями электропередач;
  • уровень шума в комнатах, выходящих на магистраль превышает предельно допустимую норму.

Для того чтобы расторгнуть договор на основании признания аварийным состояния помещения, достаточно волеизъявления одной из сторон. Это следует из пункта 3 ст 687 ГК РФ. В данном случае необходимо обратиться в суд с требованием о расторжении договора. Договор будет считаться расторгнутым с тех пор, как решение суда вступит в законную силу.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *