Эксклюзивный договор, образец

Договор возмездного оказания услуг по покупке, аренде недвижимости №____

г. _____________ «___» _________ 20__ г.

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. «Заказчик» поручает, а «Исполнитель» принимает на себя обязательство осуществить информационно – консультационное обслуживание по поиску приемлемых для «Заказчика» объектов недвижимости с целью их приобретения последним в собственность или принятия в аренду.

«Исполнитель» анализирует, систематизирует и проводит выборку из информационного банка данных в отношении интересующих «Заказчика» объектов недвижимости, представляет интересы «Заказчика» при осмотре недвижимости, а «Заказчик» обязуется оплатить эти услуги в сроки и порядке, определяемые настоящим договором.

1.2. Технические, производственные и иные характеристики объекта, включая его предпочтительное местонахождение, указываются «Заказчиком» в листе заказа, который передается Исполнителю по форме, приведенной в Приложении № 1.

1.3. Факт передачи Исполнителем Заказчику информации по конкретным объектам недвижимости в рамках его обязательств по настоящему договору, фиксируется в соответствующем акте осмотра по форме, приведенной в Приложении № 2 .

1.4. «Исполнитель» по желанию «Заказчика» осуществляет юридическое сопровождение сделки после заключения дополнительного соглашения к настоящему договору.

2. ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

2.1. «Исполнитель» обязуется:

2.1.1. Подобрать «Заказчику» необходимый вариант объекта недвижимости, организовать его осмотр с имеющейся в наличии документацией на инженерные сети и коммуникации.

2.1.2. Информировать «Заказчика» о ходе исполнения договора, передавать информацию по конкретным объектам недвижимости согласно изложенным требованиям в Приложении № 1.

2.1.3. Оказывать содействие «Заказчику» в проведении переговоров, уточнении позиций сторон, консультировать «Заказчика» по вопросам, связанным с предметом настоящего договора.

2.1.4. Не разглашать конфиденциальную информацию, полученную от «Заказчика» в связи с исполнением настоящего договора.

2.1.5. Закрепить за «Заказчиком» менеджера, осуществляющего работы, необходимые для исполнения договора.

2.2. «Заказчик» обязуется:

2.2.1. Участвовать лично либо обеспечить участие своих надлежащим образом уполномоченных представителей в исполнении Договора. Полномочия представителя должны быть оформлены в соответствии с главой 10 Гражданского кодекса. Оказывать «Исполнителю» помощь в выполнении настоящего договора: своевременно информировать «Исполнителя» об изменении намерений в отношении предложенного объекта недвижимости, содействовать согласованию условий проводимой сделки.

2.2.2. Не передавать полученную от «Исполнителя» информацию о продаваемых объектах недвижимости третьим лицам.

2.2.3. Заключать договоры и иные соглашения с собствениками недвижимого имущества только в присутствии «Исполнителя» или его представителя.

2.2.4. Подписать акт осмотра по конкретному объекту недвижимости, в случае если он отвечает общим требованиям, указанным в листе заказа, составленном в соответствии с п.1.2. настоящего договора.

2.2.5. Выплатить «Исполнителю» причитающееся ему вознаграждение согласно п. 3. настоящего договора.

2.2.6. Все обязательства «Заказчика» по данному Договору распространяются на аффилированные с ним организации и лица.

3. ОПЛАТА УСЛУГ И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ

3.1. «Заказчик» оплачивает «Исполнителю» денежное вознаграждение в размере 3 (три) % от стоимости объекта недвижимости в течении 5 (пяти) рабочих дней с момента заключения договора задатка, предварительного договора купли-продажи недвижимости, информация по которому была предоставлена Исполнителем. Стоимость предоставленного Исполнителем объекта определяется исходя из цены объекта недвижимости, определенной Продавцом и Заказчиком в договоре.

3.2. «Заказчик» оплачивает услуги «Исполнителя» в размере, определенном п. 3.1. настоящего договора, также в случае приобретения или оформления прав каким-либо иным способом на предоставленные «Исполнителем» объекты недвижимости на родственников, доверенных лиц, либо, учредителей, дочерние или зависимые общества, а также в случае приобретения объекта путем смены учредителей.

3.3. В случае принятия «Заказчиком» в аренду объекта недвижимости, предоставленного «Исполнителем», «Заказчик» оплачивает услуги «Исполнителя» в размере месячной арендной платы за данный объект недвижимости в течении 5 (пяти) рабочих дней с момента заключения договора аренды на объект недвижимости.

3.4. Вознаграждение «Исполнителю» выплачивается в рублях России. В случае, указания всей или части вознаграждения в иностранной валюте, то оплата производится в рублях России по курсу указанной валюты установленной Центральным банком России на день оплаты.

3.5. В оплату информационно-консультационных услуг, предоставляемых «Исполнителем» по настоящему договору, не входят услуги, связанные с юридическим сопровождением сделки и оформлением прав на приобретаемый в собственность объект недвижимости. При исполнении поручения «Заказчика», указанного в п.1.4 настоящего договора, оплата вознаграждения «Исполнителя» устанавливается в размере и порядке, согласованном сторонами в дополнительном соглашении к настоящему договору.

3.6. Форма оплаты: наличный или безналичный расчет.

4. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

4.1. При неисполнении «Заказчиком» обязательств по п. 3. настоящего договора, последний оплачивает «Исполнителю» неустойку в размере 0,1 % от суммы задолженности за каждый день просрочки.

4.2. При неисполнении «Заказчиком» обязательств по п. 2.2.2 настоящего договора последний оплачивает «Исполнителю» возникшие у Исполнителя в связи с этим убытки.

4.3. В случае потери документов, принятых «Исполнителем» для проведения работ по выполнению поручения «Заказчика» по п.1.4 настоящего договора, «Исполнитель» восстанавливает их дубликаты за свой счёт.

5. РАССМАТРЕНИЕ СПОРОВ

5.1. Все споры и разногласия, вытекающие из настоящего договора или по поводу настоящего договора, разрешаются соглашением сторон.

5.2. В случае если стороны не достигнут соглашения между собой, спор передается на рассмотрение Арбитражного суда в порядке, установленном действующим законодательством РФ.

6. ФОРС-МАЖОР

Стороны освобождаются от ответственности за частичное или полное неисполнение обязательств по настоящему договору, если это неисполнение явилось следствием обстоятельств непреодолимой силы, возникших после заключения договора в результате событий чрезвычайного характера, которые стороны не могли ни предвидеть, ни предотвратить разумными мерами. К обстоятельствам непреодолимой силы относятся события, на которые стороны не могут оказывать влияния и за возникновение которых не несут ответственности, например: стихийные бедствия, чрезвычайные события социального характера (война, массовые беспорядки и т.п.), правительственные постановления или распоряжения государственных органов, делающие невозможным реализацию вышеуказанного недвижимго имущество.

7. ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ

7.1. Настоящий договор, может быть расторгнут или условия его изменены по взаимному согласию сторон. Все изменения и дополнения к настоящему договору являются его неотъемлемой частью.

7.2. Настоящий договор вступает в силу с момента его подписания обеими сторонами и действует до фактического его исполнения, в том числе оплаты вознаграждения, предусмотренного данным договором.

7.3. Во всем остальном, что не согласовано условиями настоящего договора, стороны руководствуются действующим законодательством.

7.4. Текст и условия настоящего договора «Заказчику» и «Исполнителю» разъяснены и понятны.

7.5. Приложения, являющиеся неотъемлемой частью настоящего договора:

  • Приложение № 1 – Общие требования к техническим параметрам объектов недвижимости предоставленные «Заказчиком».
  • Приложение № 2 – Акт осмотра объекта недвижимости, который подписывается «Заказчиком» в день проведения осмотра объектов недвижимости, предоставленных «Исполнителем».

7.6. Настоящий договор составлен в двух экземплярах равной юридической силы по одному экземпляру для каждой из сторон.

8. ОСОБЫЕ УСЛОВИЯ

9. РЕКВИЗИТЫ И ПОДПИСИ СТОРОН

_________________ /_______________/ _________________ /_______________/

Приложение № 1

к Договору оказания услуг № ___

от «___» ______________ 20__ г.

ОБЩИЕ ТРЕБОВАНИЯ К ПАРАМЕТРАМ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

В соответствии с условиями настоящего договора о возмездном оказании услуг заключенного между «Заказчиком» и «Исполнителем», Исполнитель осуществляет поиск Объекта недвижимости, в целях его покупки либо аренды, по следующим общим параметрам:

_________________ /_______________/ _________________ /_______________/

Приложение № 2

АКТ ОСМОТРА ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

№ варианта

Дата осмотра

Адрес Объекта недвижимости

Стоимость

Подпись Заказчика

ДОГОВОР возмездного оказания услуг по поиску арендаторов № __

г. Москва » » ________ 2009 года

1. ТЕРМИНЫ И ОПРЕДЕЛЕНИЯ

1.1. В целях удобства пользования в контексте Договора помимо прочих используются следующие термины и определения:

2 Договор Аренды – договор(ы) аренды Объекта или его части (краткосрочный или основной), договор(ы) субаренды Объекта или его части (краткосрочный или основной), предварительный(е) договор(ы) аренды Объекта или его части, любые иные договоры, направленные на передачу третьим лицам прав владения и/или пользования Объектом или его части, включая, но, не ограничиваясь договором о совместной деятельности (простого товарищества), коммерческой концессии (франчайзинга), смены лиц в обязательстве (договоре), купли-продажи/переуступки долей, акций Клиента, в результате которых Потенциальные Арендаторы приобретают права владения и/или пользования Объектом или его части;

3 Потенциальные Арендаторы – третьи лица, изъявившие желание заключить с Клиентом Договор Аренды, а также аффилированные с ними лица, как это определено ст.4 Закона РСФСР от 22.03.1991г. №948-1 «О конкуренции и ограничении монополистической деятельности на товарных рынках», а также любые лица, которые изъявили желание заключить с Клиентом Договор Аренды, на основании сведений об Объекте, сообщенных Консультантом, встречи с Клиентом и/или Консультантом, осмотра Объекта, организованного Консультантом, а также на основании сведений об Объекте полученных в ходе проведения конференц-звонка, организованного Консультантом;

4 Акт представления – документ, подписываемый Клиентом и Консультантом, свидетельствующий о факте осмотра Объекта Потенциальным Арендатором, встречи с Клиентом и/или Консультантом, получения информации об Объекте от Консультанта, а также участии в конференц-звонке, организованном Консультантом, примерная форма которого указана в Приложении №1 к Договору;

5 Услуги – услуги, оказываемые Консультантом Клиенту по Договору, состав и порядок оказания, которых изложен в тексте Договора;

6 Акт приемки Услуг — документ, подписываемый Клиентом и Консультантом, свидетельствующий о факте полного выполнения Консультантом Услуг (или их части) и о приемке их Клиентом, примерная форма которого указана в Приложении №2 к Договору.

1.2. В контексте Договора под определением «Клиент», помимо того, как это установлено в преамбуле Договора также понимаются лица, аффилированные с Клиентом, его правопреемники по Договору или возникшие в процессе реорганизации Клиента, а также любые иные лица, выступающие от имени и в интересах Клиента на основании соответствующего договора и/или доверенности.

2. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

2.1. По настоящему Договору Консультант обязуется за вознаграждение оказать Услуги по поиску Потенциальных Арендаторов с целью заключения ими Договоров Аренды с Клиентом, а Клиент обязуется принять Услуги и оплатить их в соответствии с условиями Договора.

2.2. Срок действия Договора устанавливается в течение 1 (Одного) года с даты подписания Договора. Расторжение настоящего Договора не прекращает обязанности Клиента оплатить Консультанту вознаграждение, полагающееся ему по Договору.

2.3. Право заключения Договора Аренды принадлежит исключительно Клиенту, а Консультант своими действиями не вправе создавать, изменять или прекращать права и обязанности для Клиента в отношении Объекта.

3. ПОРЯДОК ИСПОЛНЕНИЯ ДОГОВОРА

3.1. Перед началом оказания Услуг Клиент сообщает Консультанту технические характеристики Объекта.

3.2. Клиент обязан обеспечить беспрепятственный доступ к Объекту Консультанта и Потенциального Арендатора, а также вправе прислать своего представителя для участия в осмотре Объекта точно в срок и место где будет осуществляться осмотр Объекта.

3.3. По окончании каждого осмотра Объекта, проведения встречи и/или конференц-звонка, а также при каждом факте представления информации об Объекте Консультантом Потенциальному Арендатору, Стороны подписывают Акт представления.

3.4. Стороны установили, что от имени Консультанта Акт представления имеет право подписывать любой сотрудник Консультанта, а от имени Клиента – любой сотрудник Клиента.

3.5. В случае, если представители Клиента отсутствовали на осмотре Объекта Консультантом и Потенциальным Арендатором, Консультант на следующий рабочий день после проведения такого осмотра направляет Клиенту 2 (Два) экземпляра Акта представления, а Клиент обязан подписать их со своей стороны и 1 (Один) экземпляр Акта представления направить Консультанту на следующий рабочий день после получения от Консультанта Акта представления. Клиент не вправе отказаться от подписания Акта представления. При наличии каких-либо возражений Клиент вправе сделать об этом отметку в Акте представления.

3.6. С момента подписания Акта представления Клиент обязан уведомлять Консультанта о всех случаях переговоров и встреч с Потенциальным Арендатором.

3.7. Срок действия регистрации Потентиального Арентатора в Акте представления составляет 3 (Три) месяца с даты подписания Акта представления.

3.8. Клиент обязан передать Консультанту копию Договора Аренды с Потенциальным Арендатором Консультанта в срок не позднее 2 (Двух) дней с момента его подписания, а Консультант передает Клиенту Акт приемки Услуг в течение 2 (Двух) дней с момента получения от Клиента копии Договора Аренды.

3.9. В течение 2 (Двух) рабочих дней с момента получения Акта приемки Услуг Клиент обязан его подписать и 1 (Один) экземпляр Акта приемки Услуг направить Консультанту, либо направить Консультанту мотивированные возражения относительно Акта приемки Услуг. В случае, если по истечении указанного срока от Клиента не поступил подписанный с его стороны Акт приемки Услуг или мотивированные возражения, Услуги считаются принятыми Клиентом и подлежат оплате в полном объеме.

3.10. Услуги Консультанта считаются оказанными с момента подписания Договора Аренды или с момента фактического переезда сотрудников Потенциального Арендатора на Объект, в зависимости от того, что наступит ранее, а также в случае, если в течение 6 (Шести) месяцев с момента расторжения настоящего Договора Клиент заключит Договор Аренды с Потенциальным Арендатором. Оказанные Услуги подлежат оплате в порядке и на условиях, установленных в Договоре.

4. ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ

4.1. Вознаграждение Консультанта за оказанные Услуги по Договору составляет 8,33% (восемь целых и 33/100) процентов от средней арифметической совокупной годовой арендной платы, рассчитанной за весь срок аренды, без учета периодов, в течение которых арендатору предоставляется освобождение или скидки по оплате арендной платы, взимаемой с Арендатора, заключившего с Клиентом Договор Аренды в результате Услуг Консультанта.

4.2. Клиент выплачивает вознаграждение Консультанту на основании соответствующего Договора Аренды и Акта приемки Услуг.

4.3. Клиент выплачивает вознаграждение Консультанту путем безналичного перечисления суммы вознаграждения на расчетный счет Консультанта, указанный в настоящем Договоре в течение 5 (Пяти) рабочих дней с момента подписания Договора Аренды и получения первого платежа по Договору Аренды.

4.4. В случае, если в течение 12 (Двенадцати) месяцев с момента расторжения настоящего Договора, Потенциальный Арендатор, на основании любого документа, в т.ч. иного договора, получит в аренду дополнительные площади в Объекте, Клиент обязуется выплатить вознаграждение Консультанту в размере 50% (Пятидесяти) от вознаграждения, которое Консультант получил бы, если бы такие дополнительные площади были бы сданы в аренду в течение срока действия Договора.

4.5. В размер вознаграждения Консультанта не включена сумма НДС 18%.

4.6. Датой поступления Консультанту вознаграждения будет считаться дата поступления суммы вознаграждения на расчетный счет Консультанта.

4.7. В случае, если стоимость аренды Объекта в соответствующем Договоре Аренды указана в условных единицах, долларах США, Евро или иной иностранной валюте, вознаграждение Консультанту выплачивается в рублях по курсу, указанному в соответствующем Договоре Аренды.

4.8. В случае, если по результатам переговоров Клиента с Потенциальными Арендаторами, последние приобретут право собственности на Объект, включая, но не ограничиваясь куплей-продажей Объекта, куплей-продажей/переуступкой долей, акций Клиента, а также в случае заключения любых иных сделок в результате которых у Потенциальных Арендаторов возникнет право собственности на Объект, Клиент обязан выплатить вознаграждение Консультанту в размере 2 (Двух) % от стоимости Объекта, указанной в соответствующем договоре.

4.9. Вознаграждение, указанное в п.4.8. Договора, должно быть выплачено Консультанту в течение 10 (Десяти) дней с момента возникновения права собственности Потенциального Арендатора на Объект.

5. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

5.1. Права и обязанности Консультанта

5.1.1. В соответствии с условиями Договора Консультант в процессе оказания Услуг обладает следующими правами и обязанностями:

— консультирует Клиента по вопросам, связанным со сдачей в аренду Объекта;

— активно и тщательно осуществляет поиск Потенциальных Арендаторов;

— знакомит Потенциальных Арендаторов с условиями Договора Аренды в соответствии с Заданием Клиента;

— организовывает Потенциальным Арендаторам просмотры Объекта в согласованное с Клиентом время;

— по запросу Клиента представляет ему информацию о Потенциальных Арендаторах;

— организовывает встречи Клиента с Потенциальными Арендаторами;

— принимает участие в качестве консультанта по недвижимости при переговорах Клиента с Потенциальными Арендаторами;

— координирует действия Клиента и Потенциальных Арендаторов в процессе формирования необходимого для заключения Договора Аренды пакета документов и подписания Договора Аренды;

5.1.2. При возникновении необходимости по отдельному договору с Клиентом и за отдельную плату выполняет для Клиента дополнительные юридические и фактические действия, направленные на достижение целей, для которых подписан настоящий Договор.

5.2. Права и обязанности Клиента.

5.2.1. В соответствии с условиями Договора Клиент в течение действия Договора обладает следующими правами и обязанностями:

— при необходимости в процессе оказания Услуг Клиент предоставляет Консультанту по запросу последнего дополнительные информацию и документы, требуемые для оказания надлежащих Услуг;

— Клиент вправе представлять Консультанту дополнительную информацию об Объекте. В том случае, если при передаче такой информации или ее уточнении Клиент выбирает иной способ передачи информации, кроме письменного, он осознает и принимает на себя риск, связанный с её возможным неверным пониманием со стороны Консультанта.

— Клиент незамедлительно информирует Консультанта о любых условия и фактах, ставших известными Клиенту после начала оказания Услуг, если таковые могут оказать влияние на процесс оказания и результат Услуг. В этом случае Консультант вправе увеличить стоимость Услуг в процессе их оказания, либо отказаться от исполнения обязательств по Договору, если такие условия и факты окажут существенное влияние на деятельность Консультанта по оказанию Услуг;

— Клиент обязуется своевременно и полностью оплатить причитающееся Консультанту вознаграждение в размере и в сроки, установленные в настоящем Договоре.

6. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

6.1. Настоящий Договор, а также любые возникающие разногласия или споры регулируются, толкуются и трактуются в соответствии с законодательством Российской Федерации.

6.2. Консультант вправе требовать уплаты пени в размере 0,1% за каждый календарный день просрочки в уплате каких-либо сумм, причитающихся от Клиента, которые не были уплачены должным образом в соответствии с условиями настоящего Договора. Пени начисляются с первого дня просрочки и до полной оплаты этих сумм. Клиент обязан уплатить пени Консультанту в течение 3 (трех) рабочих дней с даты получения соответствующего счета от Консультанта.

6.3. Отказ Потенциальных Арендаторов от заключения Договора Аренды, а также отсутствие Потенциальных Арендаторов не является основанием для предъявления к Консультанту каких-либо претензий, т.к. Клиент понимает, что Потенциальные Арендаторы самостоятельно и исключительно в собственных интересах принимают решение о необходимости заключения Договора Аренды (осмотра Объекта).

6.4. Все споры по положениям настоящего Договора разрешаются путем переговоров. В случае недостижения согласия по вопросам исполнения обязательств, установленных настоящим Договором, или по другим причинам Стороны обращаются в Арбитражный суд г. Москвы.

7. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

7.1. Во всем остальном, что не предусмотрено Договором, Стороны руководствуются действующим законодательством Российской Федерации.

7.2. Любые изменения и дополнения к Договору действительны при условии, если они совершены в письменной форме и подписаны надлежаще уполномоченными на то представителями Сторон.

7.3. Все уведомления и сообщения должны направляться в письменной форме. Сообщения будут считаться исполненными надлежащим образом, если они посланы заказным письмом, по телеграфу, факсимильной связью или доставлены нарочным по юридическим (почтовым) адресам Сторон с получением под расписку соответствующими должностными лицами.

7.4. Условия настоящего Договора и соглашений (протоколов и т.п.) к нему конфиденциальны и не подлежат разглашению.

7.5. Договор составлен в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному экземпляру для каждой из Сторон.

7.6. Расторжение настоящего Договора не влияет на денежные обязательства Клиента, которые продолжают действовать после расторжения Договора.

8. РЕКВИЗИТЫ И ПОДПИСИ СТОРОН

КЛИЕНТ

Адрес местонахождения:

ОГРН

ИНН/КПП

р/с

в банке

кор/с

БИК

Генеральный директор

_________________/ /

КОНСУЛЬТАНТ

ЗАО «_____________»

ОГРН

ИНН

КПП

р/с

в

кор/сч

БИК

Генеральный директор

Приложение №1

к Договору от «__» __________2009г.

№__________

ОБРАЗЕЦ

Акт представления

дата

Название организации предложенного арендатора

Представитель предложенного арендатора

(Ф.И.О., подпись)

Представитель Клиента

(Ф.И.О., подпись)

Представитель Консультанта

(Ф.И.О., подпись)

ФОРМА АКТА ПРЕДСТАВЛЕНИЯ СОГЛАСОВАНА

От имени Клиента

Генеральный директор

___­_______________/_____________/

От имени Консультанта

Управляющий директор

Приложение №2

к Договору от «__» __________2009г.

№__________

Акт приемки Услуг

г. Москва «___» _____ 200_ г.

_______________________, именуемое в дальнейшем «Клиент», в лице _____________ _______________, действующего на основании __________, с одной стороны,

и

1. Клиентом подписан Договор Аренды с ________________________, что является фактом надлежащего оказания услуг Консультанта.

2. Консультант оказал Услуги в полном объеме в соответствии с Договором № ___ от _______ 200_ г., а Клиент принял их.

3. Клиент удовлетворен качеством оказанных Консультантом услуг, претензий не имеет.

4. Вознаграждение Консультанта за оказанные Услуги составляет ______ рублей, включая сумму НДС 18% ____ рублей.

5. Настоящий Акт составлен в двух идентичных экземплярах, по одному для каждой из Сторон.

От имени Клиента

Генеральный директор

_________________/ /

От имени Консультанта

Генеральный директор

_________________/ /

ФОРМА АКТА ПРИЕМКИ УСЛУГ СОГЛАСОВАНА

От имени Клиента

Генеральный директор

От имени Консультанта

Генеральный директор

__________________________/ /

—Свободный график работы. Время, когда Вам работать, выбираете Вы. Это может быть и ночь, и раннее утро. Когда Вам «сидеть» за компьютером – выбираете только Вы. -Время делится пополам: работа за компьютером (в интернете) и показы / просмотры объектов. Просмотры можно назначать, как на утреннее время, так и на вечернее. Можно работать и по субботам и по воскресеньям, давая себе отдохнуть в будние дни.

—Зарплата зависит ТОЛЬКО от Вас, чем больше клиентов Вы наработаете, тем больше у Вас денег; Большая реклама в интернете приводит к большому количеству клиентов, а это выбор клиента «под себя» и большие обороты. Можно вложить 300 рублей в платное объявление и пожинать с этого плоды.

—От любого клиента можно отказаться (грубость, хамство). С кем работать или нет, выбираете только Вы. Клиент, который начинает Вам хамить и грубить, посылается искать объект самостоятельно. Не нашли общий язык с клиентом – значит не Ваш клиент, повезёт с другим.

—Работа в непосредственной близости от дома, обязательно будут клиенты из Вашего микрорайона. По закрытым базам очень легко найти объекты, которые находятся в непосредственной близости от Вашего дома, не надо никуда ехать, потому что большинство объектов находятся с Вашим домом.

—Решение своих жилищных вопросов через закрытые базы и информацию on-line. Вам надо снять – Вы будете знать первые, что и почём сдаётся, Вам надо сдать – Вы сами выбираете себе квартиросъёмщиков, Вам надо встретить родственников – у Вас база с посуточной арендой и без комиссии агентства. Плюс закрытые базы: квартирного вопроса, бюллетеня недвижимости, большого каталога недвижимости. В нашем агентстве работают юристы и бухгалтер, которые ответят на любые Ваши вопросы. Продать, купить, снять, сдать – вся информация в Вашем распоряжении. Все вопросы с земельными участками можно решить через наше агентство недвижимости.

—Возможность устройства по трудовой книжке, но это на Ваше усмотрение. После испытательного срока Вы можете или заключить трудовой договор с агентством или начать работать по трудовой книжке. У нас в агентстве возможны отчисления в пенсионный фонд и фонд обязательного медицинского страхования. Но Вы можете ничего не делать и работать на индивидуальных условиях.

—Есть возможность повышать свою квалификацию через Институт Недвижимости Санкт-Петербурга, через Санкт-Петербургскую Палату Недвижимости. Существуют различные семинары, курсы и тренинги с сертификацией специалистов после их прохождения. Выдаются не только сертификаты, но и дипломы соответствующих образцов.

—В среднем при ПОЛНОЙ занятости агента в отделе аренды зарплата колеблется в пределах 30 000 – 50 000.

ГРВ

Статьи

В этой статье я развею некоторые мифы и реалии эксклюзивного договора.

Сегодня позвонила моя давняя клиентка и попросила помочь продать ее квартиру. Квартира в обычном пятиэтажном панельном доме, не в самом престижном и ликвидном районе. Такая, каких много. Я даже не успела спросить, подпишет ли клиентка эксклюзивный договор, как она сама ответила на мой незаданный вопрос: Только я договор подписывать не буду! Зачем мне ограничивать себя в действиях?

Я пригласила ее в офис в понедельник не только потому, чтобы разъяснить суть эксклюзивной продажи, но и потому, что клиентка достаточно «продвинутая», на мой блог заглядывает, статьи читает, т.е. все способы борьбы с возражениями разумеет.

Недостаточно я убедительна, подумала я и решила написать еще одну статью на животрепещущую тему эксклюзива.

Миф первый
Подписание эксклюзивного договора выгодно только риэлтору.

Эксклюзивный договор выгоден, в первую очередь, продавцу. Подписав договор с риэлтором, продавец получает профессионального и достойного консультанта по всем вопросам, связанным с продажей, и, главное, по цене продажи.

Конечно, продавец может обзвонить все агентства в городе с одним вопросом, а сколько стоит моя замечательная квартирка? Ну, во-первых, ни один риэлтор по телефону не даст максимально приближенную к цене реальной продажи стоимость квартиры. И не помогут планы, фотографии, самые красочные рассказы. Квартиру надо смотреть.

Я иногда не могу объяснить свои ощущения при просмотре нескольких практически одинаковых квартир, порой, в одном доме, в одном подъезде, в тождественном техническом состоянии. Почему в одной из этих квартир хочется остаться жить, а из другой хочется бежать, куда глаза глядят?

Наверное, кроме объективного анализа цен на квадратный метр и оценки состояния ремонта, есть еще чисто субъективное восприятие квартиры. Некоторые называют это аурой. Профессионал-риэлтор говорит: я должен влюбиться в квартиру, иначе я не смогу ее продать. Как же я буду убеждать покупателя, что это самая лучшая квартира из всех им виденных, если я сам в это не верю?

Итак, главное для продавца — это правильная, максимально приближенная к реальной, стартовая цена продажи.

Почему так важно назначить реальную стартовую цену? Если цена будет слишком низкой, а такое тоже бывает, т.к. часть из тех агентов, с которыми продавец будет по телефону обсуждать цену, назовут заниженную цену объекта, т.к. ему все равно, за какую сумму его продать,лишь бы быстрее продать.

И агент, работающий на покупателя, прав. Ему важнее удовлетворить запросы покупателя, т.к. именно от покупателя зависит его заработок, а продавец — раздражающее препятствие, мешающее ему заработать свои комиссионные. Поэтому, риэлтор, работающий на покупателя, если не враг, то уж точно не союзник продавца!

Если же продавец, проанализировав предложения, выставленные в открытой продаже, самостоятельно, или при помощи риэлторов-советчиков, принимает неверное решение и завышает цену, то его шансы продать квартиру в заданный срок стремятся к нолю.

Сначала, когда только новая информация попадает к ее потребителю, она интересна и заслуживает внимания всех заинтересованных сторон. Если стартовая цена на квартиру завышена, интерес через какое-то время падает, и вскоре сходит на нет. Так действует психология покупателя. Продавец может возразить: но я же указал, с торгом! Но покупатель итак настроен на торг в пределах 3-7%, поэтому, если стартовая цена превышает этот самый психологический % на торг, покупатель даже не пойдет смотреть такой объект. А убеждать его будет некому, т.к. ни один риэлтор не заинтересован в продаже именно Вашей недвижимости. А заинтересован он в любой продаже, при которой он получит свои комиссионные при продаже.

Т.е. выбор из всего портфеля предложений падет на Ваше только в том случае, если цена будет ниже всех других предложений.

Миф второй.

Подписание эксклюзивного договора ограничивает собственника в правах.

Ограничение продавца, а оно, конечно, существует, весьма условно. Риэлтор гораздо больше рискует при заключении такого договора. Рискует, в первую очередь, своей репутацией, потому что в случае неуспеха риэлтора, сарафанное радио гораздо быстрее лишит его дальнейших эксклюзивов, а следовательно, и гарантированных заработков.

Не каждый риэлтор согласится заключить эксклюзивный договор. Риэлтор должен быть на 100, на 200% уверен в правильности своих действий, в ценовой политике, в уникальности проведенной рекламной кампании.

Для риэлтора эксклюзив — не только способ заработать комиссионные, это еще способ максимально сконцентрировать спрос на квартиру в таком порядке, чтобы все риэлторы в городе работали именно на этот объект.

Наверное, я сейчас раскрою некоторый секрет, и большинство будет злиться на меня за это, но раз уж мы говорим о концентрации спроса…

Агент, получающий информацию из открытых источников, соответственно, работает на покупателя. И тогда он максимально заинтересован, чтобы цена на объект была минимальной. Но не в случае, когда объект продается на условиях эксклюзива. В особой графе «только для риэлторов», закрытой от посторонних глаз, я ставлю % мотивации «чужого агента», мотивируя его предлагать нашу с Вами квартиру в первую очередь. Он становится нашим союзником, и не заинтересован в прессинге продавца по цене.

20-30-40 таких замотивированных партнеров со своим эксклюзивным клиентом (а в 70% случаев это друзья, знакомые, родственники агента и только 30% — это покупатели, пришедшие по рекламе), и дело «в шляпе».

И все довольны: продавец получил максимальную цену из возможных на рынке недвижимости, а риэлторы — гарантированный заработанный гонорар. Причем, в следующий раз риэлтор покупателя, получивший % от риэлтора продавца, с удовольствием поделится своим % от эксклюзивной продажи своего объекта.

В этом смысл эксклюзивной услуги.

Надеюсь, мои разъяснения помогут продавцам принять решение продавать с риэлтором, а начинающим риэлторам найти нужные слова при подписании такого договора.

Но помните! Работать по эксклюзивам несоизмеримо трудней, чем бегать наперегонки у покупателя. Это огромная ответственность и огромный труд. И под силу только истинному профессионалу.

— Что такое акт осмотра объекта недвижимости? Для чего он составляется?

— Акт осмотра объекта недвижимости — это документ, который подтверждает факт осмотра потенциальным покупателем квартиры (дома/комнаты), — пояснила начальник риэлтерского отдела АН «Пакодан», юрист Елена Буцко. — Этот документ является приложением к договору на оказание риэлтерских услуг как для продавца, так и для покупателя. Форма акта осмотра регламентируется Постановлением Министерства юстиции № 29 от 26 мая 2008 г. «О некоторых вопросах заключения договоров на оказание риэлтерских услуг». При этом оформление данного документа не является обязательным — скорее, это методическая рекомендация для агентств недвижимости.

В тарифах на оказание риэлтерских услуг есть отдельный пункт, в котором прописывается оплата осмотра объекта недвижимости с оформлением подобного акта. Но на практике при заключении договора на оказание услуг с продавцом этот пункт отдельно не оплачивается. Потому что работа риэлтера должна быть проведена, как говорится, до победного конца, и здесь не принципиально, сколько человек посмотрели объект, важно найти «своего» единственного покупателя.

— Как именно составляется этот акт? Бывали ли ситуации, когда люди отказывались подписывать данный документ?

— Этот документ подписывается непосредственно при осмотре объекта (или позже при подписании предварительного договора). В той форме акта осмотра объекта недвижимости, который подписывается у нас, указывается достаточно мало информации: ФИО потенциального покупателя, адрес объекта, дата осмотра и подпись исполнителя (агента или риэлтера).

И если человеку подробно объяснить, для чего нужно составление этого документа, то с его заполнением, как правило, проблем не возникает. Ведь это, по сути, отчет о проделанной работе риэлтера (агента), который он должен будет предоставить работодателю и клиенту (или ревнивому супругу/супруге, который обязательно поинтересуется, где по вечерам пропадает его/ее возлюбленная/ый), — улыбнулась Елена Буцко.

Однако определенные нюансы в оформлении акта осмотра объекта недвижимости всё же есть. Если акт подписывается в рамках договора на поиск варианта с покупателем, где обозначены определенные требования к желаемой покупке, то после осмотра 10 подходящих по всем критериям вариантов потенциальный покупатель будет обязан оплатить услугу агентства. Однако если акт подписывается в рамках договора с продавцом, то на потенциального покупателя данный документ не возлагает никакой ответственности, в том числе и материальной.

— Насколько развита данная практика за рубежом?

— Я не знаю, как обстоят дела в дальнем зарубежье, но, например, московский акт осмотра объекта недвижимости очень отличается от белорусского варианта. В российском документе, помимо всего прочего, обязательно указывается стоимость объекта (в которую, кстати, уже включена оплата услуг АН) и паспортные данные потенциального покупателя. Кроме того, потенциальный покупатель подписывает отдельный пункт договора, который гласит, что он обязуется самостоятельно не вести переговоры с продавцом и не приобретать данный объект недвижимости. В случае нарушения — штраф в размере 6% от стоимости, заявленной в акте купли-продажи.

Получается, что в Москве этот документ — не только акт осмотра, но и в какой-то степени двухсторонний договор на оказание услуг. И в таком варианте возможность обезопасить себя есть не только у продавца (который будет уверен, что АН проводило определенную работу по поиску покупателей), но и у риэлтерской компании, представители которой гарантированно получат оплату своей работы.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *