Дом на обмен

Смена собственника и реализация

Согласно п. 1 ст. 346.15 НК РФ при определении объекта налого­обложения при УСН учитываются доходы от реализации и внереализационные доходы. Доходы от реализации определяются по правилам ст. 249 НК РФ, внереализационные доходы — по правилам ст. 250 НК РФ. Доходом от реализации является выручка (п. 1 ст. 249 НК РФ). Она включает в себя все поступления, связанные с расчетами за реализованные товары (работы, услуги) или имущественные права, выраженные в денежной и (или) натуральной формах (п. 2 ст. 249 НК РФ).

Для целей налогообложения реализацией товаров (работ, услуг) признается передача права собственности на товары, результатов выполненных работ одним лицом для другого лица, оказание услуг одним лицом другому лицу (п. 1 ст. 39 НК РФ).

Из текста вопроса следует, что передача земельного участка строи­телям сопровождается переходом права собственности на него от индивидуального предпринимателя к строителям. Следовательно, исходя из положений ст. 39 НК РФ, индивидуальный предприниматель осуществляет его реализацию. А выручка, полученная от его реализации в виде стоимости квартир, подлежит налогообложению согласно п. 1 ст. 346.15 НК РФ. При этом в расчет дохода должна браться рыночная цена квартир. Таковой будет их цена, указанная в сделке, если налоговики не докажут обратное (п. 3 ст. 105.3 НК РФ).

Объект налогообложения при передаче земельного участка не возникнет лишь в одном случае — если участок будет являться инвестицией в строительство жилого комплекса. Это следует из положений подп. 4 п. 3 ст. 39 НК РФ, согласно которым не признается реализацией передача имущества, носящая инвес­тиционный характер (в частности, вклады в уставный капитал, вклады по договору простого товарищества (договору о совместной деятельности), договору инвестиционного товарищества, паевые взносы в паевые фонды кооперативов).

Рассмотрим, в каких случаях передача земельного участка строителям может рассматриваться как инвестиция.

Квалификация договора инвестирования

Вопросы инвестиционной деятельности регулируются Федеральным законом от 25.02.99 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (далее — Закон № 39-ФЗ). Инвестициями признаются денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта (ст. 1 Закона № 39-ФЗ). Таким образом, земельный участок может выступать в качестве инвестиций.

Отметим, что договор инвестирования не является самостоятельным видом договора. На это обратил внимание Пленум ВАС РФ в постановлении от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем». Он указал, что при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 «Купля-продажа», 37 «Подряд», 55 «Простое товарищество» ГК РФ. И если не установлено иное, договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, должны рассматриваться как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. В случаях, когда из условий договора усматривается, что каждая из сторон вносит вклады (передает земельный участок, вносит денежные средства, выполняет работы, поставляет строительные материалы и т.д.) с целью достижения общей цели, а именно создания объекта недвижимости, соответствующий договор должен быть квалифицирован как договор простого товарищества.

Простое товарищество

Если земельный участок будет передаваться строителям в качестве вклада в совместную деятельность, нужно учитывать, что участники договора простого товарищества могут применять только УСН с объектом налогообложения «доходы минус расходы» (п. 3 ст. 346.14 НК РФ). Если предприниматель применяет УСН с объектом налогообложения «доходы», он при заключении договора совместной деятельности утратит право на применение УСН и должен будет перейти на об­щую систему налогообложения (письмо Минфина России от 06.12.2010 № 03-11-11/311).

Существенными условиями договора простого товарищества являются совместные действия, направленные на достижение общей цели, и соединение участниками товарищества своих вкладов. На это указал Президиум ВАС РФ в постановлении от 11.03.2014 № 16768/13. В нем рассматривалась ситуация, когда между двумя компаниями был заключен договор о совместной деятельности. Вкладом одной из них было право аренды земельного участка под строящимся жилым домом, а вкладом другой — выполнение всех работ по строительству жилого дома. По условиям договора при реализации помещений в жилом доме каждая из сторон действовала самостоятельно. Высшие арбитры пришли к выводу, что условиями договора не предусмотрено осуществление сторонами совместных действий, и его следует квалифицировать как смешанный с элементами договора строительного подряда и договора купли-продажи недвижимой вещи в будущем. При этом Президиум ВАС РФ сослался на разъяснения, данные в п. 6 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54. Согласно им, когда по условиям договора одна сторона, имеющая в собственности или на ином праве земельный участок, предоставляет его для строительства здания или сооружения, а другая сторона обязуется осуществить строительство, к отношениям сторон по договору подлежат применению правила строительного подряда.

Таким образом, чтобы передача земельного участка носила инвес­тиционный характер и рассматривалась как вклад в совместную деятельность, в договоре должны быть прописаны совместные действия сторон.

Договор долевого участия в строительстве

Еще одним вариантом инвестирования средств в строительство является договор долевого участия в строительстве. Но по та­кому договору застройщик вправе привлекать только денежные средства участников долевого строительства (п. 1 ст. 1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»). Следовательно, индивидуальный предприниматель передать строителям земельный участок по договору долевого участия в строительстве не может.

***

Итак, единственным вариантом, позволяющим избежать налогооб­ложения земельного участка при передаче его строителям, является осуществление совместной деятельности со строителями по строительству жилого комплекса и реализации в нем квартир.

Рубрика «Обмен» в газете Севастополя

Обмен объектов недвижимости является такой же популярной сделкой, как и купля-продажа. В Севастополе можно обменять квартиру на дом, дачу или другую недвижимость. Чтобы поиск жилья для обмена был удобным, в севастопольском «Курьере» существует соответствующая рубрика. Любой желающий может разместить объявление на сайте газеты или в печатной версии. Обмен квартир в Севастополе – популярное предложение, которое часто можно встретить на страницах газет.

Для совершения подобной операции необходимы две стороны, являющиеся владельцами недвижимости:

  • Квартира
  • Комната
  • Земельный участок
  • Загородный дом
  • Коттедж
  • Дача

Обмен квартир

В газете «Курьер» опубликовать предложение очень просто. Достаточно обратиться в редакцию или опубликовать объявление на сайте. Сразу после публикации Ваше объявление увидят тысячи жителей города. Поскольку «Курьер» доставляется по всем почтовым ящикам Севастополя абсолютно бесплатно, каждый заинтересованный житель сможет ознакомиться с Вашим предложением. В отличие от сделки по купле-продаже, обмен не предусматривает денежных трат, а является скорее бартером.

Новая просторная квартира может из мечты превратиться в реальность, даже если в наличии нет необходимой денежной суммы. Разумное решение – обменять жилье. Чтобы поменять квартиру или земельный участок на другую недвижимость, необходимо дать объявление в газету. Если понравившийся вариант несоразмерен по стоимости, можно осуществить обмен с доплатой одной из сторон. В таких ситуациях целесообразно заключать нотариально заверенный договор мены. Используя рекламную информацию сайта или периодического издания «Курьер» можно осуществить обмен квартир. Такая операция за последние годы набрала большой популярности. Осуществить сделку могут не только жители Севастополя, но и приезжие граждане из других регионов России, которые имеют недвижимость в Крыму.

Обменять жилье – значит, в доступной форме изменить жилищные условия. Также популярными остаются сделки по обмену частного дома на двух, трех или четырех комнатную квартиру.

Особенности процедуры

Если Вы решили обменять собственную недвижимость на другой объект, необходимо начать с подачи объявления.

Ваше предложение должно:

  • Быть грамотно составлено
  • Иметь четко прописанные условия сделки
  • Содержать информацию об объекте, который Вы планируете обменять (месторасположение, район, площадь в кв.м., этаж)
  • Быть подкреплено номером мобильного телефона для связи.

Грамотно выполненная рекламная компания повышает Ваши шансы на быстрое нахождение второй стороны, заинтересованной в сделке. Поиск человека, который заинтересуется Вашим предложением, может надолго затянуться, поэтому необходимо серьезно отнестись к вопросу рекламы. Некоторые владельцы недвижимости предпочитают работать через посредников. Но большинство не желает тратить средства на услуги риелторов и самостоятельно занимается подбором вариантов. В газете «Курьер» регулярно публикуются предложения по обмену квартир, домов и земельных участков. Севастополь активно развивается, увеличиваются количества рабочих мест, город застраивается. Все эти факторы приводят к тому, что и рынок недвижимости постепенно расширяется, непрерывно в интернете на рекламных площадках и в прессе появляются новые предложения по покупке, продаже или обмену жилья.

Как грамотно подобрать варианты

Если Вы решили обменять квартиру или другое недвижимое имущество,

необходимо грамотно подойти к задаче и учесть несколько нюансов:

  • Заранее, до подачи объявления в газету, определите для себя параметры желаемого недвижимого объекта. Учтите, какая должна быть площадь, расположение в городе, этажность, год строительства и другие не менее важные нюансы.
  • Географическое расположение – очень важный момент, на который не всегда обращают внимание. Составляя текстовое объявление, точно и четко обозначьте район или микрорайон, где бы Вы хотели получить жилье.
  • Вопрос доплаты должен быть обдуман до этапа составления предложения. Если Вы планируете рассмотреть неравноценный вариант в большую сторону, укажите об этом в своем объявлении.

Работники агентств недвижимости могут предложить свои услуги в качестве посредников в сделке. С одной стороны, это удобно, поскольку все юридические и финансовые вопросы будут решены без вашего участия. С другой – каждый риелтор или сотрудник агентства потребует вознаграждение за свои услуги. Поэтому обращение в газету или размещение публикации на рекламной онлайн доске будет наиболее подходящим и выгодным вариантом.

Обмен квартир на дом в Севастополе

Иногда владельцы городских квартир приходят к выводу, что городская суета не для них и пора обзавестись жильем в более спокойно и укромном уголке. В частном секторе Севастополя достаточно недвижимых объектов, которые по стоимости равнозначны городским квартирам. Самый простой вариант найти вторую сторону для сделки – дать объявление в бесплатной газете, которую читают все без исключения жители города. Мечты о собственном частном доме могут превратиться в реальность, если правильно выстроить стратегию рекламной кампании. Чтобы процесс не превратился в хлопотный и длительный, стоит задуматься о размещении объявления в газете. Это ускорит поиски заинтересованного лица и быстро принесет положительные результаты. Газета и сайт «Курьер» — это популярный и авторитетный ресурс в Севастополе, которым пользуются многие жители. Здесь можно не только обменять жилье, но и приобрести автомобиль, мебель, найти компанию по оказанию конкретных услуг и многое другое.

Чтобы процесс не затянулся и не превратился в рутину, воспользуйтесь услугами бесплатной севастопольской газеты. Обязательно конкретизируйте параметры Вашего предложения и оставьте номер телефона для связи. Вся информация, предложенная для ознакомления в «Курьере», является актуальной и регулярно обновляется. Появляются новые выгодные предложения, которые также быстро дойдут до своих адресатов. Сделки по недвижимости осуществлять гораздо легче, пользуясь эффективным рекламным инструментом – севастопольской газетой «Курьер».

Доступность и многообразие загородного жилья создали спрос на покупку недвижимости в пригородах крупных российских мегаполисов. Кто-то вкладывает свои сбережения в приобретение участка или готового дома, а кто-то всерьез задумывается обменять московскую квартиру на комфортный дом в пригороде.

Можно ли считать такой обмен равноценным? К этому вопросу следует подходить индивидуально, проанализировав все преимущества и минусы данного сравнения.

Как сделать выбор?

У москвичей есть несколько вариантов приобретения загородной недвижимости: вложение собственных сбережений, ипотечное кредитование или обмен. При этом, следует обратить внимание на:

  1. Готовые дома в коттеджных поселках;
  2. Таунхаусы или дуплексы в Подмосковье;
  3. Недвижимость на вторичном рынке;
  4. Покупка участка под самостоятельное строительство дома;
  5. Привлечение подрядчика, который построит коттедж на выбранном участке в соответствии с проектом.

Выбор подходящей комбинации зависит от материального положения и запросов покупателя. Если оценивать стоимость квартиры в Москве и пригородного дома, то на рынке вполне можно найти равноценные варианты для обмена.

Тенденции загородного жилого строительства

Стоит отметить, что наибольшим спросом пользуются комфортабельные дома, которые благоустроены и предназначены для постоянного проживания. Дачи покупаются в качестве дополнительного актива и используются теми москвичами, кто привык к городскому укладу и не готов переехать в пригород.

Тенденция на покупку дач постепенно уходит в прошлое, потому что молодое поколение уже не хочет копаться на грядках и тратить свое время на хозяйствование на земле.

С недавних пор, по закону, в России уже можно прописаться на даче. Теперь загородный дом может стать полноценным местом проживания с действующей пропиской.

Чтобы ваш коттедж получил такой статус, нужно правильно оформить все документы и иметь капитальное строение с подведенными коммуникациями. К ним, в принципе, жестких критериев нет: отопление в таком жилье может быть печным, а вода поступать из альтернативного источника (колодца или скважины). Главное, чтобы Ростехнадзор проверил постройку и дал ходатайство на присвоение адреса новому дому.

А что, если купить готовый дом?

Если говорить о готовых загородных постройках, которые, в общем-то, более выгодны при быстром обмене недвижимости, то на данный момент лидерами рынка являются таунхаусы и дуплексы. Три четверти жилья такого формата построено в ближайших пригородах столицы, а следовательно, расположены в районе 30 км от МКАД. Это удобно для постоянного проживания тех семей, которые постоянно работают в Москве и готовы ежедневно делать поездки в город из поселка.

Стоимость таунхауса площадью до 150 кв. м. приблизительно равна цене 2-3-комнатной квартиры в спальном районе Москвы. При этом, собственник получает в распоряжение несколько этажей, большую площадь, небольшой придомовой участок, место для парковки автомобиля, благоустроенную территорию и полную автономность.

Конечно, удобство ежедневных поездок в город, во многом зависит от месторасположения жилья. Есть поселки с хорошей транспортной доступностью и возможностью без пробок добираться в Москву, а есть — не очень. В целом, этот формат наиболее привлекателен для тех специалистов, которые ведут свой бизнес или работают в удаленном режиме.

Преимущества частного загородного жилья

Житель пригорода получает уникальную возможность наслаждаться чистым воздухом, без смога и канцерогенов, приватностью, тишиной и природными красотами. Помимо этого, он может оценить следующие достоинства:

  1. наличие участка, который можно адаптировать под место для удаленной работы, отдыха на воздухе;
  2. возможность сделать перепланировку внутренних помещений, в соответствии с личными пожеланиями;
  3. практически отсутствие шума: от автомобилей и соседей;
  4. проживание на территории поселка людей с приблизительно равным социальным статусом;
  5. доступная и прогнозируемая цена;
  6. возможность проживать в более просторных комнатах, больше площади внутри дома;
  7. возможность неограниченного использования нежилых, подсобных помещений, гаража или личной парковки и мн. др.

При наличии личного транспорта, проблема удаленности инфраструктуры и выезда в город, решается на качественном уровне. Кроме того, в отдельных районах Подмосковья уже присутствует улучшенная транспортная развязка и проложены ветки метро.

Продажа участка на Мысе у Волги 88 соток, 165 км от МКАД ПОСМОТРЕТЬ

Недостатки загородного жилья

В первую очередь, стоит отметить, что содержание и обслуживание частного дома может обходиться несколько дороже, чем квартиры. Проблемой также может стать:

  • отсутствие поблизости магазинов, аптек, школ и детских садиков;
  • постоянные пробки при въезде в Москву и, в целом, плохое качество дорог в отдельных районах Подмосковья;
  • стоимость комфортабельного дома может оказаться выше прогнозируемой.

Интересно отметить, что, в первую очередь, высокий спрос на дома и участки в жилых загородных комплексах сконцентрирован на предложения, расположенные в торцевой части поселков.

Это жилье с большим придомовым участком и отсутствием соседей с одной стороны. То есть люди готовы платить больше за приватность и тишину. Такие объекты покупаются быстро и стоят несколько дороже остальных.

Самые респектабельные дома в Подмосковье, конечно, расположены в престижных районах Рублево-Успенского и Новорижского шоссе, а самые бюджетные коттеджи можно купить возле Горьковского шоссе. Разброс цен очень большой. Если на «Горьковьке» цена квадратного метра в готовых домах начинается от 53 тыс. руб. за кв. м., то на «Рублевке» за эти деньги не купить и 1/10 часть сотки «голой» земли.

Помимо местоположения, на цены недвижимости влияют, конечно, уровень поселка, площадь дома и участка, и удаленность от МКАД.

На что обратить внимание при обмене квартиры на дом?

В первую очередь, нужно проанализировать условия этого обмена. Если вы рассчитываете продать квартиру и сразу же въехать в дом, то вам не подойдет вариант от застройщика в одном из современных коттеджных поселков.

Дело в том, что в этом случае, вам придется переехать в голые стены и самостоятельно справляться с ремонтом. Следовательно, для быстрого переезда более рациональным является приобретение дома на вторичном рынке.

При оформлении сделки, по покупке недвижимости, обращайте внимание на документы и юридический статус объектов. Помните о том, что в загородных условиях вы получаете в собственность не только дом, но и земельный участок, на котором он расположен.

Различные нюансы по праву собственности на землю присутствуют при покупке дач в товариществах, таунхауса или дуплекса. Убедитесь в том, что вы становитесь полноправным владельцем недвижимого имущества, а не берете его на условиях долгосрочной аренды.

Собственник пригородного дома должен самостоятельно заниматься обслуживанием жилья, следить за состоянием коммуникаций, подключать их и ухаживать за своим домом. Расходы на содержание автономной территории и площади могут быть выше, чем в условиях городской квартиры, зато вы являетесь «сам себе» хозяином.

Из всего выше перечисленного можно сделать вывод, что переехать из квартиры в пригородный дом вполне реально, но для этого понадобится дополнительное вложение средств и некоторая подготовка.

Классический обмен

Если рассматривать обмен с точки зрения единовременной юридической операции, то следует разобраться в терминах и нюансах.

Классический вариант обмена, когда собственник загородного дома оформляет его на владельца квартиры, при условии получения этой недвижимости, был популярен в советские времена. Законодательство предусматривает равноценный обмен, если по результатам официальной оценки признано, что имущество является равноценным.

Но вот здесь, как раз, и «собака зарыта»…

Проводить оценку стоимости и состояния недвижимости должно БТИ. Однако, если в результате экспертной оценки оказалось, что имущество одного лица более ценно, чем у другого участника сделки, то покупатель более ценного имущества может доплатить определенную сумму вместе с передачей недвижимости во время обмена.

Однако насколько «рыночна» оценка БТИ? Имеет ли малогабаритная квартира в спальном районе Москвы, расположенная в панельке 70-х годов (пусть и рядом с метро) равнозначную стоимость с 3-х этажным кирпичным, недавно построенным, загородным домом в 5-10 км от МКАД? Здесь, как у собственников, так и у риэлторов много мнений и споров.

Неудивительно, что сегодня почти 97% сделок, на практике, — это неравноценные обмены. Это происходит из-за разного месторасположения и характеристик и оценок объектов недвижимости, что вполне естественно. В таком случае, стороны самостоятельно договариваются о порядке и сумме доплат.

Юридические нюансы обмена квартиры на коттедж

Если стороны согласовали все финансовые условия, то, во время сделки, заключается договор на обмен жилья. Для того, чтобы избежать мошенничества с документами и обмана, лучше к сделке привлечь опытного риэлтора или юриста, специализирующегося на операциях с недвижимостью.

Далее специалисты проверяют недвижимость на наличие обременений, устанавливают, кто прописан, есть ли несовершеннолетние дети, другие прописанные лица, осужденные, инвалиды или старики. Особого внимания заслуживает статус земельного участка под домом и оформленное на него право собственности.

Для документального оформления обмена, собственникам недвижимости могут понадобиться следующие документы:

  1. паспорта покупателя и продавца;
  2. кадастровые паспорта на все объекты обмена;
  3. правоустанавливающие документы;
  4. нотариально заверенные согласия всех фигурантов сделки;
  5. выписки из домовой книги и квитанции на оплату государственных пошлин.

В зависимости от обстоятельств и особенностей сделки, специалист может запросить дополнительные документы.

После подписания договора обмена недвижимости, проходит процедура официальной смены и регистрации новых прав через государственный реестр. На данном этапе, вступают в силу правомочия новых владельцев недвижимости. В результате, фигуранты сделки должны получить на руки правоустанавливающие документы с указанием новых реквизитов.

Для того, чтобы сделка прошла «гладко», рекомендуется собрать максимально полный пакет документов, собрать все справки, сделать все копии, решить все бюрократические проблемы, еще перед посещением нотариальной конторы. Наличие нерешенных моментов может оттянуть сделку на неопределенный срок и, в конечном итоге, «развалить» сделку по обмене квартиры на коттедж.

Сделки с недвижимостью

Была ли эта статья для вас полезной? Пожалуйста, поделитесь ею в соцсетях:

Не забудьте добавить сайт Недвио в Закладки. Рассказываем о строительстве, ремонте, загородной недвижимости интересно, с пользой и понятным языком.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *