Договор займа под залог недвижимости

  • Поставить закладку
  • Посмотреть закладки

Заключение и оформление договора займа/залога

Сегодня, учитывая растущее благосостояние населения, все чаще заключаются договоры, правоотношения сторон в которых включают обязательства по будущему исполнению обязанностей по сделке. Такими договорами могут выступать денежные займы в ломбарде, получение кредитов в банке и финансовых структурах, ипотека либо обычный договор купли-продажи с рассрочкой платежа. Поэтому тема заключения договоров займа или залога является особо актуальной. В настоящей статье авторы юристы фирмы «GRATA» Асель АМАНОВА и Назгуль КОШИМБАЕВА более подробно рассмотрели те моменты, которые играют важную роль в подписании такого рода договоров.

Для начала хотелось бы разделить эти, схожие на первый взгляд, понятия — «залог» и «заем». А именно то, что залогом является способ обеспечения обязательства по договору, в том числе и договору займа.

Гражданский кодекс Республики Казахстан в п.1 ст. 299 определяет понятие залога как способ обеспечения исполнения обязательства, в силу которого кредитор (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником обеспеченного залогом обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодатель).

Предметом залога может быть любое имущество, в том числе вещи и имущественные права (требования), при этом стоимость предмета залога может по соглашению сторон включать вознаграждение, возмещение убытков за просрочку исполнения, неустойку, издержки по содержанию заложенного имущества и возмещению расходов по взысканию. Не могут выступать в качестве предмета залога вещи, изъятые из оборота, требования, неразрывно связанные личностью залогодержателя, такие как требования об алиментах, возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью.

Законодательством предусмотрено право залогодателя предоставлять в качестве залога вещи, которые в момент заключения договора не являются его собственностью, но будут принадлежать на праве собственности или хозяйственного ведения в будущем.

Существуют следующие виды залога:

1. Ипотека — вид залога, при котором заложенное имущество остается во владении и пользовании залогодателя или третьего лица. Предметом ипотеки могут быть предприятия, строения, здания, сооружения, квартиры в многоквартирном доме, транспортные средства, товары в обороте и другое имущество. Ипотека предприятий, строений, зданий, сооружений, квартир в многоквартирном доме подлежит регистрации в центре по недвижимости того населенного пункта, где они поставлены на учет, а ипотека транспортных средств — в ГАИ по месту постановки на учет.

2. Заклад — вид залога, при котором заложенное имущество передается залогодателем во владение залогодержателя. По соглашению сторон предмет залога может также находиться у залогодателя с нанесением знаков, свидетельствующих о залоге.

3. Залог прав, при котором предметом залога являются имущественные права, которые могут быть отчуждены, в частности, арендные права на предприятия, строения, здания, сооружения, право на долю в имуществе хозяйственного товарищества, долговые требования, авторские, изобретательские и иные имущественные права.

4. Залог имущественного права, удостоверенного ценной бумагой. Ценная бумага передается залогодержателю либо размещается в банке, если договором не предусмотрено иное.

5. Залог денег. Если иное не установлено договором, деньги размещаются в банке.

Законодательством устанавливается обязательное требование заключения договора о залоге в письменной форме. Тем не менее любой договор залога, независимо от его вида, должен соответствовать предъявляемым требованиям и содержать:

1) описание предмета залога;

2) оценку предмета залога;

3) существо, размер и срок исполнения обязательства;

4) указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество и допустимость его использования.

Помимо этого, залог недвижимого имущества и движимого имущества, подлежащего государственной регистрации, должен быть зарегистрирован в органе, осуществляющем регистрацию подобного имущества. Перечень такого движимого имущества определяется Правительством РК.

Также хотелось бы отметить, что законодательством предусмотрен порядок осуществления регистрации залога движимого имущества, не подлежащего обязательной регистрации (Закон РК «О регистрации залога движимого имущества» от 03.06.2003 г. № 427-II). Данный закон разработан с целью реализации и защиты прав физических лиц, имеющих законные права на движимое имущество. Таким образом, данный закон устанавливает, что каждый предшествующий зарегистрированный залогодержатель имеет приоритет перед всеми последующими либо незарегистрированными залогодержателями.

Право залога возникает с момента передачи имущества залогодержателю либо регистрации договора, а если оно не подлежит передаче, то с момента заключения договора о залоге. Прекращение залога наступает в момент прекращения обеспеченного залогом обязательства по требованию залогодателя, в случае грубого нарушения залогодержателем обязанности по сохранению предмета залога, в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, в случае продажи с публичных торгов.

В соответствии с п. 1 ст. 715 Гражданского кодекса Республики Казахстан по договору займа одна сторона (займодатель) передает в собственность (хозяйственное ведение, оперативное управление) другой стороне (заемщику) деньги или вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется своевременно возвратить займодателю такую же сумму денег или равное количество вещей того же рода и качества.

Договоры по передаче денег или вещей с авансовой предоплатой или рассрочкой платежа могут оформляться как заем, если это не противоречит существу обязательства. То есть договоры купли-продажи или поставки товара с рассрочкой платежа могут быть заключены в форме договора займа.

Категорически запрещается привлечение денег в виде займа от граждан в качестве предпринимательской деятельности. Необходимо также обратить внимание, что сделки с вышеуказанными гражданами являются недействительными с момента их заключения. Выдачей займа могут заниматься банки и организации, имеющие лицензию Национального банка Республики Казахстан.

Законодательством предусматривается обязательная письменная форма заключения договора займа. В соответствии с валютным законодательством в случае заключения экспортно-импортных сделок требуется получение разрешения Национального банка Республики Казахстан.

Законодательство выделяет следующие виды договоров займа:

1. Договор государственного займа. По договору государственного займа заемщиком выступает государство, займодателем — гражданин или юридическое лицо. Государственные займы являются добровольными.

2. Договор банковского займа. По договору банковского займа займодатель обязуется передать взаймы деньги заемщику. Договор банковского займа имеет следующие особенности:

1) в качестве займодателя выступает банк;

2) предметом договора являются деньги;

3) обязательна письменная форма договора;

4) при предоставлении займа государственными банками или за счет государственных денежных фондов порядок и условия предоставления займов могут регулироваться законодательными актами;

5) обязательства заемщика могут быть выполнены только в денежной форме.

3. Финансирование под уступку займа (факторинг).

К договору займа предъявляются следующие требования:

a) договор займа считается заключенным с момента передачи денег или вещей. В случаях, когда договором предусмотрена передача денег или вещей частями (в рассрочку), он считается заключенным с момента передачи их первой части;

b) если иное не предусмотрено договором, заем предполагается бесцелевым, и заемщик использует полученный предмет займа по своему усмотрению. Если заем предоставляется на определенные цели, займодатель имеет право осуществлять контроль за целевым использованием займа;

c) за пользование предметом займа может устанавливаться вознаграждение займодателю в размерах, определенных договором;

d) предмет займа предоставляется в сроки, в размере и на условиях, предусмотренных договором;

e) заемщик обязан возвратить предмет займа в порядке и сроки, предусмотренные договором. В случае просрочки платежа заемщик обязан возместить займодателю убытки и выплатить неустойку;

f) с согласия займодателя обязательства заемщика могут быть выполнены: по договору займа денег — принятием в счет долга вещей, определенных родовыми признаками; по договору займа вещей — принятием в счет долга денег;

g) исполнение обязательств по возврату предмета займа и выплате вознаграждения может быть обеспечено способами, предусмотренными гражданским законодательством Республики Казахастан, таким как: задаток; неустойка; залог; удержание имущества должника; поручительство и гарантия. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения условий договора займа заемщиком займодатель имеет право обращения в судебные органы с иском о взыскании задолженности, включая неустойку, пени и убытки, понесенные займодателем в результате недобросовестных действий заемщика.

Залог — это способ гарантирования исполнения своих обязательств по соглашению между сторонами. Предмет передается кредитору на случай неисполнения условий договора должником, для возмещения потерь вследствие этого.

В залог можно оставлять любое имущество, в том числе квартиру. В отношениях с банком, когда залогом является квартира, такая сделка имеет название ипотеки. Но сторонами в таком случае могут быть и граждане.

Особенности займа с обеспечением в виде объекта недвижимости

Чаще всего обеспечение необходимо при договоре займа денежных средств, и здесь ценность залогового предмета должна соответствовать сумме займа. Таким образом, залог квартиры используется при займе крупных сумм денег у физического лица. Для этого должно быть заключено два договора: займа и залога.

И важно знать, что обременение недвижимости в качестве залога должно быть зарегистрировано в государственно органе власти. С этого момента объект залога нельзя продавать, дарить или обменивать. Так же в договоре залога стороны предусматривают возможность повторного залога.

Следует знать, что:

  1. При передаче залога кредитору, должник соглашается с тем, что в случае нарушения им договоренностей кредитор компенсирует свои убытки от средств, которые были выручены при продаже предмета залога.
  2. Квартира, как и любой предмета залога, по общим правилам может быть предоставлен так же и третьим лицом, которое не участвует в договоре займа средств, но согласно поручиться за должника.
  3. Для залога квартиры между гражданами действуют те же условия, как и в случае с ипотекой, во время периода, когда квартира находится в залоге, залогодатель может свободно в ней жить, но распоряжаться нельзя до окончания срока договора.
  4. Граждане могут оставлять в залог право требования на будущую жилплощадь к компании застройщика.
  5. Если для распоряжения имуществом закон требует согласие супруги или супруга, то при передаче его в залог так же необходимо его предоставить.

При намерении взыскать недвижимость залогодержатель, как физическое лицо, должен обращаться в районный суд, который действует на территории нахождения имущества.

Взыскание происходит на основе решения суда, в случаях:

  • если должник не выполняет взятых на себя обязательств по договору;
  • если объект залога находится в каком-либо еще обременении, о чем не было предупреждения залогодателя;
  • если владельцев квартиры не принимаются меры по ее сохранению, что ведет к риску ее утраты;

Ниже расположен типовой бланк и образец договора залога квартиры между физическими лицами вариант которого можно скачать бесплатно.

Если речь идет о крупной сумме денежных средств, не каждый человек или организация готовы предоставить ее безо всяких гарантий. Для исполнения обязательств заемщиков применяются меры обеспечения, в частности, залог. Чаще всего в таком качестве выступает ликвидная недвижимость.

По закону, статус сторон в договоре займа под залог недвижимости может быть любым. Финансовые организации, банки имеют возможность проверить платежеспособность заемщиков. У обычных граждан таких полномочий нет.

При заключении договора займа с залогом между физ. лицами или с участием организаций целесообразно обратиться к профессиональным специалистам, составить и заверить необходимые официальные бумаги у нотариуса. Сделка оформляется двумя документами, обременение обеспечения регистрируется в Росреестре. Нотариальное заверение является гарантией исполнения обязательств для обеих сторон.

Соглашение между физическими лицами может быть безвозмездным, это обстоятельство непременно указывается. Договор займа с залогом под проценты — обязательная форма для сделок, в которых одна сторона является юридическим лицом. В документе описываются:

  • размер процентов;
  • срок;
  • обеспечение.

Нотариус И.Г. Жлобо составляет и заверяет описанные документы в полном соответствии с законодательством РФ, оказывает бесплатные консультационные услуги по телефону. Позвоните нам, чтобы совершить безопасную сделку даже в выходной день.

Стоимость

Нотариальное действие Нотариальный тариф УПТХ
За удостоверение договоров ипотеки, если данное требование установлено законодательством РФ
— за удостоверение договоров об ипотеке жилого помещения в обеспечение возврата кредита (займа), предоставленного на приобретение или строительство жилого дома, квартиры 200 руб. 10 000 руб.
— за удостоверение договоров об ипотеке другого недвижимого имущества, за исключением морских и воздушных судов, судов внутреннего плавания 0,3% суммы договора, но не более 3 000 руб. 10 000 руб.
— за удостоверение договор об ипотеке морских и воздушных судов, судов внутреннего плавания 0,3% суммы договора, но не более 30 000 руб. 10 000 руб.
За удостоверение договоров уступки требования по договору об ипотеке жилого помещения, а так же по кредитному договору и договору займа, обеспеченному ипотекой
300 руб. 10 000 руб.

Юридические услуги по разработке договоров займа под залог движимого имущества в ломбарде

Залог в ломбарде имеет рядом очень специфических особенностей. Залогу вещей в ломбарде посвящена единственная статья в Гражданском кодексе РФ — статья 358 и ряд относящихся к рассматриваемому вопросу положений в Федеральном законе от 19.07.2007 №196-ФЗ «О ломбардах» и Федеральном законе от 21.12.2013 г. № 353-ФЗ «О потребительском кредите (займе)». С учетом требований этих нормативных актов наши эксперты осуществляют разработку документации для предоставления займов физическим лицам.

  1. Общие условия договора потребительского займа.
  2. Информация об условиях предоставления, использования и возврата потребительского займа.
  3. Индивидуальные условия договора потребительского займа.
  4. Приказ об утверждении общих условий договора потребительского займа и информации об условиях предоставления, использования и возврата потребительского займа.
  5. Дополнительное соглашение о пролонгации договора займа.
  6. Заявление на предоставление займа под залог движимого имущества.
  7. Информационное сообщение о риске неисполнения обязательств по договору займа.
  8. Залоговый билет.

Цена 6500 р.

  1. Общие условия договора займа.
  2. Информация об условиях предоставления, использования и возврата займа.
  3. Приказ об утверждении общих условий договора займа и информации об условиях предоставления, использования и возврата займа.
  4. Индивидуальные условия договора потребительского займа под залог ПТС
  5. Акт приема-передачи ПТС.
  6. Акт возврата ПТС.
  7. Индивидуальные условия договора потребительского займа под залог транспортного средства.
  8. Акт приема-передачи транспортного средства.
  9. Акт возврата транспортного средства

Цена 10500 р.

Комплект документов для оформления реализации невостребованного имущества в ломбарде:

А. Документы, оформляемые при любой форме реализации невостребованных вещей.

  • Ярлыки реализуемых (выставленных для реализации) вещей.
  • Товарный чек (для физических лиц).
  • Накладная (для юридических лиц и индивидуальных предпринимателей).
  • Акт реализации невостребованных вещей.
  • Приложение к акту реализации невостребованных вещей.

Б. Реализация невостребованных вещей на публичных торгах.

1.Торги вещами с суммой оценки, превышающей 30000 руб.

  • Извещение о проведении торгов.
  • Билет и талон к билету участника торгов (для случая подачи заявки в письменной форме).
  • Ведомость несостоявшихся торгов (для первичных торгов вещами с суммой оценки превышающей 30 000 р.)

2.Повторные торги вещами с суммой оценки, превышающей 30000 р. и первичные торги прочими вещами с перспективой продажи за сумму свыше 15 000 р.

  • Извещение о проведении торгов.
  • Билет и талон к билету участника торгов.
  • Протокол о результатах торгов.
  • Акт об аннулировании результатов торгов.
  • Приложения к акту об аннулировании результатов торгов.

В. Распродажа путем публичного предложения.

  • Извещение о распродаже.
  • Приложение к извещению о распродаже.
  • Договор (купли — продажи):
    • с физическим лицом.
    • с юридическим лицом.

Цена 7500 р.

Документация для возврата просроченной задолженности в соответствии с требованиями Федерального закона №230-ФЗ от 03.07.2016 г. «О защите прав и законных интересов физических лиц при осуществлении деятельности по возврату просроченной задолженности и о внесении изменений в Федеральный закон «О микрофинансовой деятельности и микрофинансовых организациях».

Вопрос: Вправе ли ломбард выдавать беззалоговые займы физическим лицам?

Ответ: Ломбард не вправе выдавать беззалоговые займы населению. Выдавать займы физическим лицам без обеспечения имеют право исключительно микрофинансовые организации и кредитные потребительские кооперативы.

Вопрос: Вправе ли ломбард размещать табличную форму индивидуальных условий договора потребительского займа на оборотной стороне залогового билета?

Ответ: Ломбард вправе разместить индивидуальные условия, предусмотренные Указанием Банка России от 23.04.2014 №3240-У, на оборотной стороне залогового билета. Так как, форма залогового билета предусматривает размещение прочих условий договора займа.

Вопрос: Имеет ли право ломбард выдавать займы круглосуточно, то есть 24 часа в сутки?

Ответ: В соответствии с пунктом 3 статьи 2 Федерального закона «О ломбардах» ломбард вправе ежедневно с 8 до 20 часов по местному времени выдавать займы под залог движимого имущества. Между тем, ломбард вправе принимать после 20:00 до 8:00 денежные средства от заемщиков в счет долга по ранее выданным залоговым билетам.

Вопрос: Обязан ли ломбард разрабатывать, утверждать и размещать в местах выдачи займов, например в уголке потребителя общие условия договора потребительского займа и информацию об условиях предоставления, использования и возврата потребительского?

Ответ: В соответствии с Федеральным законом «О потребительском кредите (займе)» ломбард, как профессиональный кредитор, обязан размещать в местах выдачи займов два документа:

  • общие условия договора потребительского займа,
  • информация об условиях предоставления, использования и возврата потребительского.

Это объясняется тем, что при подписании индивидуальных условия договора займа, заемщик обязан ознакомиться с общими условиями договора потребительского займа.

Вопрос: С какой даты начисляется процент за пользование займом в ломбарде?

Ответ: По общему правилу, согласно статье 191 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ), течение срока, определенного периодом времени, начинается на следующий день после календарной даты или наступления события, которыми определено его начало. Следовательно, если согласно договору займа должник обязан вернуть полученные в долг деньги через месяц, течение срока начинается на следующий день после заключения договора (фактической передачи денег), т. е., например, с 16 мая, в то время как договор считается заключенным 15 мая. Соответственно, датой возврата будет 16 июня (при заключении договора займа на полгода – 16 ноября). Аналогичные правила применяются для срока, исчисляемого полугодием либо кварталом. Срок, исчисляемый годами, истекает в соответствующие месяц и число последнего года срока.

Таким образом, если в договоре не сказано иного, проценты всегда нужно начислять со дня, следующего за днем передачи (перечисления) денег. Между тем, в соответствии с пунктом 1 статьи 809 ГК РФ стороны вправе определить любой порядок начисления процентов за пользование займом. Следовательно, по соглашению сторон проценты за пользование займом могут исчисляются с момента передачи денег до даты его возврата и уплаты процентов за пользование займом, если в договоре это будет прямо указано. Также нужно отметить, что пп. 2 п. 1 ст. 8 Федерального закона РФ от 19.07.2007 №196-ФЗ «О ломбардах» в отличие от общей нормы, предусмотренной ст. 191 ГК РФ, указывает, что сумма обязательств заемщика перед ломбардом включает в себя проценты за пользование займом, исчисляемые за период фактического его использования в соответствии с процентной ставкой по займу, установленной договором займа, при этом периодом фактического пользования займом считается период с даты предоставления займа до даты его возврата и уплаты процентов за пользование займом или продажи ломбардом заложенной вещи. Таким образом, Закон о ломбардах, как специальная норма, прямо предусматривает, что процент по договору займа начисляется со дня предоставления займа, а не со следующего дня.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *