Договор мены жилого помещения

Мена жилых помещений — это добровольный обмен одной стороны с другой определенными вещей которые являются равноценными по стоимости, если другое не вытекает из условий договора (Это сделка, при которой одна сторона передает имущество второй стороне и взамен получает от нее другое имущество. Такая сделка заключается между собственниками и оформляется договором мены. Мена может быть равноценной, если стоимости обмениваемых объектов недвижимости признаются одинаковыми (часто за стоимость принимают стоимость по оценке БТИ), или неравноценной, если их стоимости различны. В последнем случае сделка по мене недвижимости происходит с доплатой разницы) .

Договор мены — по законодательству является самостоятельным гражданско-правовым актом и подобен к договору купли-продажи. Отличительной чертой от договора купли-продажи является то, что в договор мены подразумевает передачу конкретного товара не за деньги, как в договоре купли-продажи, а в обмен на другой товар. Право собственности на на приобретенную недвижимость к сторонам переходит после процедуры государственной регистрации, а не после заключения договора мены. Жилые помещения которые подлежат обмену, согласно договора, должны быть равными по стоимости если другого не предусматривает сам договор. Все расходы на прием-передачу товара осуществляются сторонами в зависимости от условий договора. Если в договоре мены товары или жилые помещения не являются равноправными в цене, то сторона которая принимает более дорогостоящий товар обязана оплатить разницу которая так же указывается в договоре.

Обмен жилыми помещениями — это обоюдная сделка между нанимателями жилых помещений которые занимают их согласно договору социального найма и с согласия наймодателей предоставивших эти помещения и предусматривающая обмен жилыми помещениями в результате которого с нанимателями заключается новый договор социального найма по новому месту вселения. Говоря простым языком, наниматель снимающий жилое помещение согласно договору найма может осуществить обмен снимаемого помещение на жилое помещение предоставленное другой стороне по такому же договору социального найма. Предметом такого обмена могут стать лишь отдельные комнаты и квартиры которые сдаются по договору социального найма. Любые действия связанные с обменом помещений в которых проживают не дееспособные члены семьи или малолетние дети, могут осуществляться лишь по согласию и с разрешения органов опеки.

Существующие отличия обмена и мены жилых помещений представляются в следующем:

Все действия указанные в договоре обмена жилого помещения которое предоставляется по договору социального найма производится согласно Жилищного кодекса, все правила договора мены прописаны в Гражданском кодексе.

Заключить договор мены могут лишь владельцы жилых помещений, в то время как, договор обмена может осуществляться между нанимателями жилых помещений согласно договору социального найма.

Договор мены предусматривает переход прав собственности от одного лица другому в то время как договор обмена предусматривает переход прав пользования от одного нанимателя другому.

Следовательно из вышесказанного, договор мены и договор обмена два разных вида договоров имеющих разные условия и законодательную базу.

Обмен это сделка между нанимателями муниципальных жилых помещений, каждый из которых меняет право пользования на равноценное право, оформляемая путем заключения новых договоров социального найма (ст. 72 ЖК РФ).

Мена — обмен собственности на собственность в жилищной сфере. Иначе говоря, если меняются жилыми помещениями их собственники, то отношения оформляются путем заключения договора мены, к которому применяются правила купли-продажи (ст. 567-571 ГК РФ).

Согласно ст. 72 ЖК РФ наниматель жилого помещения, относящегося к государственным, муниципальным и общественным жилым фондам, имеет право с согласия совместно проживающих с ним членов семьи (и временно отсутствующих) обменять занимаемое им жилое помещение с другим нанимателем. В Москве с июня 2009 г. вновь разрешен обмен государственных жилых помещений, занимаемых по социальному найму, на частные квартиры (постановление Правительства Москвы от 26.05.2009 № 491-ПП). При обмене жилой площади, на которой проживают опекаемые и подопечные, необходимо согласие органов опеки и попечительства.

Въезжающий в порядке обмена доли (не целой комнаты или квартиры — частичный обмен) должен относиться к членам семьи лица, на жилую площадь которого он вселяется на основании совершенного обмена.

При совершении частичного обмена жилого помещения, занимаемого по договору аренды, обмен производится при условии включения нрава арендатора на обмен в договор аренды между собственником и арендатором либо с согласия собственника жилищного фонда, оформляемого дополнительным соглашением, являющимся неотъемлемой частью договора аренды.

В домах государственного, муниципального и общественного жилищного фонда единственным основанием для занятия гражданами жилого помещения с 01.03.2005 является заключение с ними договора социального найма жилого помещения, в связи с чем обмен жилыми помещениями без оформления его договорами социального найма не влечет за собой никаких юридических последствий в соответствии с действующим законодательством.

Обмен нанимателя с собственником жилого помещения допускался до 01.03.2005. Он считался завершенным после надлежащего удостоверения и регистрации договора отчуждения жилого помещения, ранее принадлежавшего собственнику и перешедшего нанимателю на основании договора отчуждения с выдачей бывшему собственнику обменного ордера установленного образца, на жилое помещение, занимаемое ранее нанимателем.

В случае передачи нрав и обязанностей по договору найма в домах государственного, муниципального или общественного жилищного фонда помимо согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи нанимателя или арендатора требуется согласие собственника соответствующего жилищного фонда (государственного, муниципального, общественного) или уполномоченного собственником лица (органа).

Предметом обмена жилыми помещениями может быть только изолированное жилое помещение, состоящее из одной или нескольких комнат.

Предметом частичного обмена жилыми помещениями может быть часть жилого помещения, не представляющая собой изолированное жилое помещение, приходящаяся на долю нанимателя, члена ЖК или ЖСК, имеющего право на часть накопления, а также собственника при условии, что въезжающие в порядке обмена вселяются в качестве членов семьи, оставшихся проживать в этом помещении либо в качестве участников общей собственности (долевой).

Обмен жилыми помещениями может быть совершен между нанимателями и арендаторами, а мена — между собственниками, членами ЖК и ЖСК, проживающими в одном или разных домах, расположенных как в пределах города, так и за его пределами.

Обмен жилого помещения, находящегося на территории Москвы, на иное жилое помещение государственного, муниципального, общественного жилищного фонда в пределах Российской Федерации или СНГ может быть совершен с разрешения местных органов власти, на территории которых находятся обмениваемые жилые помещения.

Обмен жилыми помещениями в Москве оформляется органами Росреестра, а также Московским государственным коммерческим агентством (МГКА) «Мосжилсервис» и его структурными подразделениями.

Порядок обмена должен быть следующим. Желающие поменять жилые помещения подают в органы обмена заявление установленного образца, которое заверяется ЕИРЦ по месту нахождения площади и подписывается нанимателем или арендатором и всеми совершеннолетними членами семьи, имеющими право на обмениваемую жилую площадь. В случае отсутствия на момент подачи заявления кого-либо из членов семьи, зарегистрированных па данной жилой площади и сохранивших право на пользование, к заявлению прикладывается выраженное в письменной форме и надлежаще заверенное согласие временно отсутствующего.

Заявление члена ЖК, ЖСК должно быть подписано членом кооператива и членами его семьи, имеющими право на часть накопления и постоянно проживающими на данной жилой площади.

В заявлении об обмене жилой площади должны быть указаны размер жилой площади, существующей на момент составления заявления, и другие реквизиты, указанные в заявлении об обмене установленного образца.

При любом расхождении в размере площади, адресе и других реквизитах в представленных документах к заявлению прилагается справка БТИ или поэтажный план жилого помещения, другие документы для подтверждения данных, указанных в заявлении об обмене.

Другие дополнительные данные, уточняющие необходимые обстоятельства, запрашиваются в установленном порядке.

Заявления считаются поданными со дня представления всех необходимых документов, о чем делается запись в заявлении об обмене с указанием лица, сдавшего их (участник обмена или его официальный представитель) в соответствующие органы (схема 6.10).

Схема 6.10. Состав документов, прилагаемых к заявлению на обмен или мену жилой площади

Право собственности на получаемое в порядке мены жилое помещение возникает с момента государственной регистрации договора и перехода права собственности.

Соглашение об обмене вступает в силу с момента заключения договоров социального найма или оформления договоров отчуждения жилого помещения.

Отказ в обмене или мене жилыми помещениями и его оформлении (заключении договора найма, удостоверении и регистрации договоров отчуждения при мене жилыми помещениями и т.д.) может быть обжалован в судебном порядке.

Ограничения и запрещения обмена жилыми помещениями в г. Москве представлены в схеме 6.11.

Оформление обмена жилыми помещениями производится в 10-дневный срок со дня подачи документов.

При приеме документов об обмене в обязательном порядке у граждан выясняются сведения, позволяющие определить, принадлежит ли конкретный участник обмена к категории граждан, относящихся к одной из групп риска. К ним относятся:

  • o одинокие и одиноко проживающие граждане (женщины, достигшие 55 лет, мужчины — 60 лет);
  • o нетрудоспособные лица (инвалиды I и II группы);

Схема 6.11. Ограничения и запрещения обмена жилыми помещениями в г. Москве

  • o граждане, не достигшие совершеннолетнего возраста;
  • o лица, признанные в судебном порядке недееспособными или ограниченно дееспособными.

Полученные данные отражаются в заявлении об обмене жилой площади установленного образца. Если все необходимые записи невозможно сделать на бланке, участник обмена, относящийся к группе риска, сообщает необходимые данные в отдельном подписанном им заявлении с приложением заверенных копий документов, подтверждающих эти сведения (о наличии инвалидности, о недееспособности, об установлении попечительства или опеки и т.д.).

Удостоверившись, что кто-либо из участников сделки относится к группе риска, после разрешения соответствующей комиссии на обмен одновременно всем участникам выдаются обменные ордера без предоставления документов об отчуждении жилой площади.

Принудительный обмен возможен в судебном порядке, если между членами семьи (бывшей семьи) не достигнуто соглашение об обмене жилой площади.

При родственном обмене въезжающий вселяется в качестве члена семьи нанимателя жилого помещения.

Обмен жилыми помещениями может быть признан судом недействительным:

  • o если он совершен с нарушением требований, предусмотренных законодательством РФ;
  • o по основаниям, предусмотренным ГК РФ для признания сделки недействительной.

Требование о признании обмена жилыми помещениями недействительным может быть заявлено в течение общего срока исковой давности, установленного ГК РФ.

В случае признания обмена жилыми помещениями недействительным стороны подлежат переселению в ранее занимаемые или жилые помещения.

В тех случаях, когда обмен жилыми помещениями признан недействительным вследствие неправомерных действий одной из сторон, виновный обязан возместить другой стороне убытки, возникшие вследствие обмена (стоимость перевозки вещей, ремонт помещений и т.п.).

По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность партнера жилое помещение в обмен на другое. Имеется единственное исключение, когда передаются не права собственности при совершении мены между государственным и муниципальным унитарными предприятиями, а право хозяйственного ведения или оперативного управления (ст. 300 ГК РФ).

Мена жилыми помещениями осуществляется, как правило, гражданами — собственниками жилых помещений. Однако все правила мены могут быть распространены и на мену жилыми помещениями, принадлежащими юридическим лицам.

По своей природе мена равносильна двум встречным куплям-продажам, поскольку к договору мены применяются соответствующие правила о купле-продаже, если они не противоречат правилам и существу мены. Каждая из сторон признается продавцом жилого помещения, которое она обязуется передать, и покупателем того жилого помещения, которое она обязуется принять в обмен (ст. 567 ГК РФ). Вместе с тем к договору мены не могут применяться правила о денежных расчетах, регламентированные в нормах купли-продажи, поскольку денежные расчеты при мене не производятся (жилые помещения признаются равноценными п. 1 ст. 568 ГК РФ), кроме случая, оговоренного в п. 2 ст. 568 ГК РФ: когда в соответствии с договором мены обмениваемые помещения признаются неравноценными и сторона, обязанная передать жилое помещение, цена которого ниже цены жилого помещения, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах. Договор мены вступает в силу с момента государственной регистрации сделки и перехода прав собственности.

Для совершения мены необходимо:

  • o оценить свою жилую площадь;
  • o рекламировать продажу квартиры;
  • o общаться по телефону и показывать квартиру, а также подбирать квартиру для себя;
  • o получить задаток за свою квартиру и внести задаток за покупаемую без риска его утраты;
  • o собрать документы на свою квартиру;
  • o провести юридическую экспертизу документов на приобретаемую квартиру;
  • o подобрать надежный банк для безопасных взаиморасчетов;
  • o определиться с формой и содержанием договоров купли-продажи квартир с учетом налоговых, правовых и иных последствий;
  • o зарегистрировать право собственности на квартиру в учреждении юстиции;
  • o получить квартиру, свободную от прописанных и проживающих в ней лиц, без задолженностей по счетам, и передать свою квартиру;
  • o подписать акт приема-передачи квартир;
  • o не потерять телефонный помер;
  • o зарегистрироваться в новой квартире.

Акт приема-передачи квартиры оформляется с целью документального фиксирования как самого факта передачи, так и состояния передаваемой квартиры.

Файлы в .DOC:Бланк акта приема-передачи квартирыОбразец акта приема-передачи квартиры

Сфера применения акта

Существует множество правоотношений, в процессе осуществления которых возникает необходимость в составлении акта приема-передачи квартиры, а именно:

  • при передаче квартиры от арендодателя арендатору и обратно по договору аренды;
  • при передаче квартиры от застройщика дольщику по договору долевого участия;
  • при передаче квартиры от продавца покупателю по договору купли-продажи;
  • при передаче квартиры залогодержателю по договору залога квартиры;
  • при передаче квартиры по договору мены;
  • при передаче квартиры в счет погашения задолженности по договору займа или кредита.

Каждое из вышеуказанных правоотношений накладывает свой отпечаток на содержание акта приема-передачи квартиры.

На нашем сайте представлен типовой шаблон акта рассматриваемого вида, который не может предусмотреть каждое конкретное правоотношение. Вы можете использовать наш шаблон при условии, что будете самостоятельно вносить в него те нюансы, которые свойственны именно вашему случаю. А сами нюансы мы детально рассмотрим ниже.

Договор аренды квартиры

Содержание акта будет зависеть от того, как сдается квартира, в каком состоянии она сдается и в какой комплектации. Если в аренду сдается меблированная квартира, оснащенная бытовой техникой, то в акте должны быть указаны:

  • каждый предмет мебели, его состояние, возможные индивидуальные характеристики;
  • каждый предмет бытовой техники, по возможности с указанием марки, года выпуска, технического состояния.

Помимо этого указываются:

  • ФИО арендатора и арендодателя, один из которых будет приемщиком, а другой – сдатчиком;
  • состояние квартиры – косметический ремонт, евроремонт, отсутствие ремонта, ремонт только в одной комнате. Желательно указать вид оконных рам и дверей;
  • адрес квартиры;
  • количество передаваемых ключей от квартиры;
  • количество радиаторов (калориферов) в квартире и т.д.

Квартира по ДДУ

Акт приема-передачи квартиры по договору долевого участия – это серьезный документ, упущения в котором способны породить массу негативных последствий для дольщика.

С учетом того, что акты приема-передачи квартир, как правило, составляют сами застройщики, рекомендуем тщательно сверять пункты акта с пунктами договора долевого участия.

Акт должен включать в себя:

  1. количество комнат и площадь каждой комнаты;
  2. адрес квартиры;
  3. наименования сдатчика и приемщика;
  4. жилую и общую площадь квартиры;
  5. состояние балконов, лоджий и других пристроек и других вспомогательных помещений;
  6. количество передаваемых ключей;
  7. тип ремонта квартиры – евроремонт, белый вариант, серый вариант;
  8. оснащенность квартиры коммуникациями, системами отопления, подогрева воды и т.д.;
  9. этажность.

Следует помнить, что при регистрации помещений государственные регистраторы и кадастровые инженеры тщательно сверяют сведения из ДДУ со сведениями из акта приема-передачи квартиры.

Квартира по договору залога

Как правило, залоговое имущество, в том числе и квартира, остаются в пользовании залогодателя. Поэтому акт приема-передачи квартиры в залог должен содержать в себе подробные сведения о техническом состоянии квартиры на момент оформления договора.

Качество и количество мебели при этом значения иметь не будет, поскольку в залог предоставляется квартира, а не ее интерьер или оснащенность.

Состояние квартиры описывается в акте тщательно, поскольку, отдавая квартиру в залог, залогодатель принимает на себя обязательство беречь и сохранять заложенное имущество.

Договор купли-продажи и договор мены

На самом деле два этих договора равны по своему юридическому смыслу. И при купле-продаже, и при обмене происходит переход права собственности. И если в договоре купли-продажи имеют место товарно-денежные отношения, то при договоре мены роль денег выполняет имущество, передаваемое в обмен.

Таким образом, акты приема-передачи квартиры по этим двум договорам будут практически одинаковыми с включением в них следующих сведений:

  1. ФИО и адрес сдатчика и получателя;
  2. адрес квартиры;
  3. количество комнат по документам, этаж, общая и жилая площадь;
  4. состояние квартиры. Обратите внимание на наличие плесени, сырость, мокнущую стену, плохое отопление. Разумеется, у получателя вряд ли есть возможность оценить фактически эти условия, но в акте следует указать, что со слов передатчика ситуация с сыростью, плесенью и т.д. обстоит определенным образом. В случае если передатчик утаит от получателя наличие сырости и прочие недостатки квартиры, можно будет обратиться в суд, а акт станет основанием для подачи иска;
  5. количество передаваемых ключей.

Передача квартиры в счет долга

Первое и основное правило составления акта приема-передачи квартиры в счет погашения долга или возмещения ущерба – это фиксация состояния квартиры в пределах, соответствующих погашаемому долгу.

Например, квартира с евроремонтом может полностью погашать долг, в то время как квартира без ремонта погасит лишь 75% задолженности. Если в счет долга передается также и бытовая техника, то следует описать каждый предмет техники с указанием его стоимости.

Форма акта

Единой законодательно установленной формы акта приема-передачи квартиры не существует. При его составлении следуют руководствоваться общепринятыми нормами составления деловой документации.

Помимо специфических (индивидуальных) пунктов, о которых мы говорили выше, акт должен включать в себя:

  1. само наименование документа;
  2. сведения об участниках акта, с указанием их ФИО (наименований для юридических лиц), паспортных данных;
  3. дату, место и время составления акта;
  4. фиксацию факта отсутствия или наличия претензий;
  5. подписи участников.

Составляется акт в количестве экземпляров, соответствующем количеству участников.

Договор мены недвижимого имущества: содержание, форма.

Мена жилых помещений.

Под договором мены недвижимого имущества понимается договор, в соответствии с которым каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один объект недвижимости в обмен на другой объект недвижимости или иной товар. Договор мены является по российскому гражданскому законодательству самостоятельным типом договорных обязательств, что предполагает выделение отличительных признаков, присущих этому договору.

Договор мены — консенсуальный, возмездный, двусторонний.

Основные отличительные признаки договора мены:

— направленность на передачу имущества в собственность (это сближает договор мены с договором купли-продажи, например);

— характер встречного предоставления;

— момент перехода права собственности.

В отличие от договора займа, по которому потребляемые вещи, определяемые родовыми признаками (в том числе и деньги), передаются в собственность заемщика на условиях возврата такого же количества вещей (по весу, объему и т.п.) или той же денежной суммы, по договору мены исключается возврат имущества, аналогичного полученному. По договору купли-продажи встречным предоставлением со стороны покупателя всегда является уплата определенной денежной суммы, тогда как по договору мены оплата стоимости исключается, поскольку товар обменивается на товар. По договору мены право собственности на полученные в порядке обмена товары переходит к каждой из сторон одновременно после того, как обязательства по передаче товаров исполнены обеими сторонами, если законом не установлено иное (ст. 570 ГК РФ).

Глава 31 ГК РФ не содержит специальных правил о предмете договора мены, поэтому его регулирование осуществляется соответствующими нормами о купле-продаже, если это не противоречит существу мены (п. 2 ст. 567 ГК РФ). Условие о предмете договора относится к числу существенных, если обмениваются объекты недвижимости, то каждый из таких объектов должен быть описан в договоре в соответствии с требованиями ст. 554 ГК РФ и п. 1 ст. 18 и п. 6 ст. 12 Закона о регистрации прав. Цена не относится к числу существенных условий договора мены даже в случае, если обменивается недвижимое имущество. Этот вывод основывается на том, что нормы о купле-продаже применимы к договору мены постольку, поскольку они не противоречат существу мены. Цена — это выражение стоимости товара в деньгах, тогда как существо договора мены составляет обмен товарами, которые предполагаются равноценными. Следовательно, в случае отсутствия в договоре денежной оценки обмениваемых объектов недвижимого имущества договор нельзя рассматривать как незаключенный, в силу того что стороны не достигли соглашения по всем существенным условиям. При этом факт отсутствия в договоре денежной оценки обмениваемого недвижимого имущества не может быть основанием для отказа в регистрации.

Форма договора мены специально в законе не определяется, поэтому к договору мены недвижимого имущества подлежат применению нормы о форме договора продажи недвижимости (п. 2 ст. 567 ГК РФ). Это означает, что договор мены недвижимого имущества должен быть заключен в письменной форме в виде одного документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ).

Особенностью государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости, приобретенные по договору мены, является то, что такая регистрация может быть проведена только после исполнения обеими сторонами договора мены обязанностей по передаче друг другу обмениваемых объектов недвижимости (ст. 570 ГК РФ). Из этого следует, что на регистрацию перехода права собственности по договору мены должен в обязательном порядке быть представлен передаточный акт или акты, подтверждающие передачу недвижимости.

Существенным условием договора мены жилого дома, квартиры, части дома или квартиры, комнаты является перечень лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением после его передачи новому собственнику. При несоблюдении этого требования договор считается незаключенным, а значит, в его регистрации должно быть отказано. Государственная регистрация мены жилых помещений проводится по правилам, предусмотренным Инструкцией о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения, утвержденной Приказом Минюста России от 6 августа 2001 г. № 233.

В случае заключения и исполнения сторонами договора мены жилых помещений совершаются следующие регистрационные действия:

— регистрация сделки — договора мены;

— регистрация перехода права на одно жилое помещение;

— регистрация перехода права на другое жилое помещение.

Особенности проведения государственной регистрации договора мены, предметом которого являются объекты недвижимого имущества, расположенные на территориях различных регистрационных округов, и перехода прав на указанные объекты недвижимости отражены в Инструкции о порядке государственной регистрации договора мены и (или) перехода прав на объекты недвижимого имущества, находящегося на территориях различных регистрационных округов, утвержденной Приказом Минюста России от 1 июля 2002 г. № 183 (ред. от 24.12.2004). По выбору сторон сделки государственная регистрация договора мены проводится в любом из территориальных органов Службы, действующих в пределах регистрационных округов, на территории которых располагаются объекты недвижимого имущества, являющиеся предметом данного договора, а регистрация перехода прав — по месту нахождения каждого из объектов. При поступлении в территориальный орган Службы заявлений и соответствующих документов на государственную регистрацию договора мены и (или) перехода права на один из объектов недвижимого имущества данный территориальный орган Службы в тот же день направляет сообщение об этом и копию договора во второй территориальный орган Службы с целью внесения вторым территориальным органом Службы записи в ЕГРП об этих заявлениях, указывающей на существование правопритязания в отношении объекта недвижимого имущества, указанного в договоре мены и расположенного на территории регистрационного округа, в пределах которого действует территориальный орган Службы по месту нахождения второго объекта. В сообщении территориальный орган Службы также запрашивает у другого территориального органа Службы сведения о зарегистрированном праве на соответствующий объект недвижимого имущества, о зарегистрированных ограничениях (обременениях) права, а также о наличии правопритязаний на данный объект недвижимого имущества. В 5-дневный срок второй территориальный орган Службы сообщает в территориальный орган, осуществляющий регистрацию сделки, имеющуюся информацию об объекте, правах на него и обременениях. После принятия решения о регистрации сделки в течение 5 дней информация о проведении регистрации сделки и перехода права направляется во второй территориальный орган (сообщается дата регистрации и регистрационный номер), в случае отказа в регистрации или приостановления регистрации направляется копия сообщения. После регистрации сделки и перехода права первым территориальным органом второй проводит регистрацию перехода права на другой объект с учетом проведенной первым территориальным органом проверки законности договора мены.

Примерный перечень правоустанавливающих документов, представляемых при государственной регистрации договоров мены объектов жилого фонда:

— заявления сторон договора или уполномоченных ими лиц (бланк выдается при обращении);

— документ, подтверждающий оплату регистрации (подлинник и копия);

— физические лица (включая представителей) — документы, удостоверяющие личность (для предъявления). Юридические лица — учредительные документы, а также документ, подтверждающий факт внесения сведений в единый государственный реестр юридических лиц, и документ о постановке на учет юридического лица как налогоплательщика с указанием его ИНН (подлинники и копии). Если в деле правоустанавливающих документов уже имеются копии указанных документов, то возможно представление выписки из единого государственного реестра юридических лиц, свидетельствующей об отсутствии изменений и дополнений учредительных документов юридического лица;

— документы, подтверждающие полномочия представителя (подлинник и копия): доверенность; удостоверение опекуна (попечителя) — для опекунов (попечителей) несовершеннолетних детей, граждан, ограниченных судом в дееспособности или недееспособных; свидетельство об усыновлении — для усыновителей;

— подлинники договора мены (как правило, в количестве равном числу сторон договора, а также один для помещения в дело — для договора в простой письменной форме;

— подлинники договора и одна нотариально заверенная копия либо, по усмотрению заявителя, еще один подлинный экземпляр договора — для договора в нотариальной форме);

— подлинник и копия правоустанавливающего документа лица, отчуждающего жилое помещение (договор, свидетельство, и др.) либо подлинник, если права зарегистрированы в ЕГРП;

— документ, подтверждающий передачу недвижимости (если условия договора и заявление допускают одновременную регистрацию сделки и права);

— подлинники и копии документов, подтверждающих выполнение условий договора в случаях, когда сделка совершена под условием (ст. 157 ГК РФ);

— кадастровый паспорт жилого помещения (подлинник и копия, заверенная органом, выдавшим данный документ);

— согласие органов опеки и попечительства (при совершении сделки по распоряжению жилым помещением, в котором проживают несовершеннолетние, ограниченно или полностью недееспособные граждане, а также, если они являются собственниками отчуждаемой недвижимости);

— другие документы, подтверждающие основания для совершения сделки, предусмотренные действующим законодательством и необходимые для регистрации (нотариально удостоверенное согласие супруга на сделку; подтверждение соблюдения требования о преимущественном праве покупки доли в праве общей собственности сособственников; письменное согласие лица, в пользу которого установлено обременение — рентополучателя, залогодержателя; решение уполномоченного органа юридического лица о совершении крупной сделки/сделки, в которой имеется заинтересованность и др.)

Заместитель начальника отдела регистрации

сделок с объектами недвижимого имущества А.Р. Григорян

Перед изучением Обзора рекомендуем предварительно ознакомиться с его оглавлением.

I. Основные положения о заключении, исполнении и расторжении договоров мены

I. Основные положения о заключении, исполнении и расторжении договоров мены

В соответствии со статьей 567 Гражданского кодекса РФ по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой.
Учитывая, что к договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (глава 30 ГК РФ), если это не противоречит правилам главы 31 ГК РФ и существу мены (пункт 2 статьи 567 ГК РФ), существенными условиями договора мены являются условия о наименовании товара (пункт 3 статьи 455 ГК РФ), а также о количестве товара, передаваемого каждой стороной (пункт 3 статьи 455, статья 465 ГК РФ).
В соответствии со статьей 568 ГК РФ товары, подлежащие обмену, предполагаются равноценными (презумпция равноценности), если из договора мены не вытекает иное.
При этом следует учитывать, что содержащиеся в договоре мены или иных документах, являющихся его неотъемлемой частью, данные о неодинаковых ценах сами по себе не свидетельствуют о неравноценности обмениваемых товаров. Одного этого факта недостаточно для утверждения того, что стороны заключили договор в отношении неравноценных товаров. Правильная оценка сложившимся между сторонами отношениям может быть дана только после выяснения воли сторон по затронутому вопросу; неравноценность обмениваемых товаров должна вытекать из согласованного волеизъявления сторон (пункт 7 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 24.09.2002 N 69 «Обзор практики разрешения споров, связанных с договором мены»).
Согласно статье 570 ГК РФ право собственности на обмениваемые товары переходит к сторонам, выступающим по договору мены в качестве покупателей, одновременно после исполнения обязательств передать соответствующие товары обеими сторонами, если иное не предусмотрено законом или договором.
Между тем статья 223 ГК РФ устанавливает, что право собственности у приобретателя имущества, подлежащего государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации, а учитывая, что указанная статья по отношению к статье 570 ГК РФ является специальной, то для каждой стороны по договору мены моментом перехода права собственности при обмене недвижимым имуществом является регистрация ею прав на полученную недвижимость независимо от того, произведена ли такая регистрация другой стороной (пункт 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 24.09.2002 N 69 «Обзор практики разрешения споров, связанных с договором мены»).
При отграничении договоров мены от других видов договоров необходимо учитывать, что:
— если заключенная сторонами сделка предусматривает обмен товаров на услуги, то отношения между сторонами не подпадают под нормы, регулирующие договор мены, поскольку двусторонние сделки, предусматривающие обмен товаров на эквивалентные по стоимости услуги, к договору мены не относятся (пункт 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 24.09.2002 N 69 «Обзор практики разрешения споров, связанных с договором мены»);
— уступка права требования не может быть предметом договора мены, поскольку в этом случае невозможен переход права собственности, как того требует данный договор, и не может быть соблюдено его условие о передаче одного товара в обмен на другой. Кроме того, сторона, передавшая право требования, отвечает только за действительность этого требования, а не за его исполнение должником. В связи с этим договор, по которому произведена передача товара в обмен на уступку права требования имущества от третьего лица, не может рассматриваться как договор мены (пункт 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 24.09.2002 N 69 «Обзор практики разрешения споров, связанных с договором мены»);
— с момента внесения в договор мены условия о замене исполнения встречного обязательства уплатой стоимости переданного товара отношения между сторонами должны регулироваться нормами о договоре купли-продажи, поскольку договор мены не допускает оплаты полученной от другой стороны продукции (пункт 4 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 24.09.2002 N 69 «Обзор практики разрешения споров, связанных с договором мены»).
Ниже приводится обзор выводов судов, изложенных в решениях конкретных дел, по спорным вопросам при заключении, исполнении и расторжении договоров мены, а именно:
— признание договора незаключенным или недействительным;
— не оплачена разница, если товары признаны неравноценными;
— неисполнение обязанностей по договору мены;
— споры о расторжении договора мены;
— иные вопросы.

II. Выводы судов по спорным вопросам при заключении, исполнении и расторжении договоров мены

Признание договора незаключенным или недействительным

1.1. Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 29.09.2014 N Ф09-6144/14 по делу N А50-20297/2011
Исковые требования:
Конкурсный управляющий ООО «Строительная компания «XXI век» (организации-должника, участника 1 договора встречной поставки) обратился в суд в рамках дела о признании должника банкротом с заявлением к ОАО «Горнозаводскцемент» (участнику 2 договора встречной поставки), в котором просил признать недействительными на основании пунктов 2, 3 статьи 61.3, пункта 2 статьи 61.2 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» сделки по проведению зачета встречных однородных требований, оформленные соответствующими актами, как сделки, повлекшие предпочтительное удовлетворение требований одного кредитора перед другими кредиторами должника, и применить последствия недействительности сделок.
Решение суда:
В удовлетворении исковых требований отказано.
Позиция суда:
Учитывая, что договор встречной поставки относится к договору мены, в отношении которого применяются правила о купле-продаже (статья 567 ГК РФ), установив, что представленные в материалы дела товарные накладные и счета-фактуры позволяют определить наименование, количество, а также цену и сроки поставки товаров, что свидетельствует о согласовании сторонами существенных условий договора о его предмете (статья 432 ГК РФ), принимая во внимание отсутствие разногласий сторон (участников 1 и 2 договора встречной поставки) в отношении поставляемого товара, исполнение сторонами условий договора, оснований считать исполненный сторонами договор незаключенным не имеется.

Учитывая, что аналогичные правоотношения по взаимной поставке товаров без участия денежных средств существовали между сторонами длительный период и ранее до заключения рассматриваемого договора; оспариваемыми конкурсным управляющим актами зафиксированы равноценные встречные поставки товаров, данные акты по существу являются актами сверки за определенный период, составление каждого из этих актов не может считаться действием сторон, направленным на прекращение обязательств зачетом встречного однородного требования в порядке статьи 410 ГК РФ, не имеется оснований полагать, что заключение указанного договора и равноценное встречное натуральное исполнение сторонами условий договора было направлено на причинение вреда иным кредиторам должника или на преимущественное удовлетворение требований иных кредиторов.

Кроме того, пропущен срок исковой давности, исчисляемый с момента, когда первый конкурсный управляющий должен был узнать о спорных актах.

1.2. Постановление ФАС Центрального округа от 15.04.2014 по делу N А23-3133/2013
Исковые требования:
Глава КФХ обратился в суд к ЗАО УК «Коллективные инвестиции» с требованиями о возложении обязанности согласовать фактические границы и общую площадь земельного участка, понуждении заключить основной договор мены земельными участками на условиях предварительного договора мены земельными участками, заключенного между сторонами спора.
Решение суда:
В удовлетворении исковых требований отказано.
Позиция суда:
Применяя к договору мены правила о купле-продаже (пункт 2 статьи 567 ГК РФ), суд отметил, что в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (статья 554 ГК РФ).

Установив, что в предварительном договоре мены, заключенном между сторонами спора, отсутствуют данные, позволяющие точно установить предмет договора, а именно сведения о площади, границы земельных участков, подлежащих обмену, суды трех инстанций пришли к выводу о том, что указанный предварительный договор следует считать незаключенным, то есть не порождающим никаких правовых последствий.

1.3. Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 11.03.2013 по делу N А33-11792/2012
Исковые требования:
Субъект РФ в лице уполномоченного органа (сторона 1) обратился в суд к муниципальному образованию в лице уполномоченного органа (стороне 2) с требованием о взыскании реального ущерба в связи с неисполнением ответчиком своих обязательств по подписанному сторонами спора в лице уполномоченных органов договору о взаимообразной возмездной передаче жилых помещений.
Решение суда:

В удовлетворении исковых требований отказано.
Позиция суда:
С учетом положений пункта 2 статьи 567,

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *