Договор аренды металлоискателя, образец

Продажа прав аренды на объекты недвижимости – это серьезная и ответственная процедура, представляет собой сделку по переуступке этих прав. Как правило, в большинстве случаев подобные сделки принято считать взаимовыгодными, они отличаются тем, что позволяют сэкономить драгоценное время на расторжение договора аренды, это касается и оформление нового договора.

В тот момент, когда собственно и будет заключаться сделка, связанная с продажей прав недвижимости, в обязательном порядке должны строго соблюдаться все условия, только в этом случае, есть возможность избежать проблем, а сделку можно считать грамотно проведенной и действительной.

Лучше всего проконсультироваться по этому вопросу с опытными юристами, которые не позволят совершить тех или иных ошибок, уберегая вас от непредвиденных проблем, неожиданных и неприятных сюрпризов, с которыми порой приходится сталкиваться.

Образец типового договора купли-продажи прав аренды

Арендатор при желании может сдать имущество, которое им и было арендовано в субаренду, естественно передавая и права, обязанности иным лицам.

Помимо этого, всегда можно передать имущество в безвозмездное пользование, сюда относятся и арендные права в залог, что следует обязательно учитывать.

Получение платы за перенаем права аренды никак не станет влиять на обязательства со стороны прежнего арендатора по НДС. Что касается переуступки прав аренды, причем и за денежные средства, то это позволит с особой легкостью получить недвижимость в аренду, причем будут соблюдены все те же самые условия, на каких и оформлялся договор с предыдущим арендатором, что очень удобно.

Если договор аренды оформляется на длительное время, причем были соблюдены все необходимые, выгодные условия, то перекупая право аренды, контрагент, не остается внакладе.

Помимо всего сказанного, важно добавить, переуступка прав аренды используется в тот момент, когда аренда изначально станет оформляться на одно из предприятий, входившие в холдинг. Внимательно изучая «шапку» договора, то можно заметить, что указаны не только участники, но и список тех документов, которые являются важными и необходимыми.

Специалисты рекомендуют заключать договор данного вида тогда, когда требуется документальное оформление процесса покупки права на аренду тех или иных помещений. В этом случае, следует указать адрес помещения, номер этажа, комнаты, если возникнет такая необходимость. Начиная изучать стоимость покупки права на аренду, можно придти к выводу, что она варьируется, многое зависит от тех или иных факторов, например, учитывается квадратура помещения.

Для чего нужна переуступка прав аренды?

Как правило, сделка подобного рода играет важнейшую роль, и обычно она требуется тогда, когда первоначальный арендатор желает передать права на землю, или различные помещения третьему лицу, избегая каких-либо сложностей, проблем и проволочек.

Говоря о сделке по переуступке прав в целом, то можно смело заявить, что это простейшая процедура, чего нельзя сказать о расторжении договора, его повторного заключение, и т.д. Это требуется в тот момент, когда арендатор пожелает взять на себя все необходимые права предыдущего владельца, естественно его обязанности, сюда относится и выплата налогов, плата за аренду.

организации и другие субъекты Российской Федерации.

Образец договора купли-продажи гаража.

Про образец договора купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа,

В действительности эта процедура – представляет собой передачу, как прав, так и обязанностей, которые возложены на арендатора.

Сделка данного вида заключается и на нежилое помещение, сюда относятся земельные участки, те или иные объекты недвижимости.

На что необходимо обратить внимание при оформлении договора купли-продажи прав аренды?

Несмотря на то, что многие считают, что такая процедура, как продажа прав аренды является аналогичной субаренде, следует опровергнуть это утверждение. Ведь внимательно изучив первый случай, можно придти к выводу, те права и обязанности, указанные в договоре, в любом случае переходят к контрагенту, говоря же, о первоначальном арендаторе, то он исключается из договорных отношений вовсе.

Выделяя субаренду, то здесь контрагенту переходит право использования имуществом, взятым в аренду.

Продажа права аренды – это самое эффективное, а самое главное единственное решение в момент переуступка этого права.

Договор, заключаемый между арендатором и контрагентом, должен быть возмездным, только в этом случае, есть шанс исключить риск признания такого договора, как дарения, нельзя не учесть то, что подобная форма передачи прав на недвижимость, считается запрещенной между юридическими лицами. Это и сводится к тому, что лишь договор перенайма аренды, в котором указываются права аренды, размер, тяжело оспорить, соответственно его практически невозможно признать недействительным.

Внимательно изучив этот договор, то в нем можно заметить договоренности передачи прав аренды, обязанности, которые возлагаются на нового арендатора, с которыми ему следует внимательно ознакомиться. Помимо этого, конечно же, сюда относится порядок, его содержание, вопросы, касающиеся внесения арендной платы, ремонта, и т.д.

В тексте данного договора, а именно – перенайма, в обязательном порядке предусматривается и передача новому арендатору со стороны предыдущего важнейших документов, это и оригинал первичного договора, те документы, которые и станут подтверждать внесение арендной платы, со стороны предыдущего арендатора.

Такой договор обычно оформляют в форме договора аренды, ведь в этом случае, его можно смело считать основным договором. Прежде чем оформлять подобные договора, следует проконсультироваться по данному вопросу с опытными и профессиональными юристами, тем самым ознакомиться со всеми его «подводными камнями», нюансами.

Была ли Запись полезна? 2 из 5 читателей считают Запись полезной.Чем необходимо обзавестись, чтобы заниматься поиском монет и кладов?

  1. Первое и самое важное – это, конечно, металлоискатель.
  2. Лопата – не менее важная часть экипировки. Причем лопата достаточно прочная и надежная, потому что подчас выкапывать находки придется отнюдь не из мягкой садовой земли. (Опыт показывает, что обычные садовые лопаты, тем более, всякие складные варианты ломаются практически сразу, причем в самый неподходящий момент.)

Выезд возможен со своими приборами или их можно взять в аренду у нас. Мы предоставляет металлоискатели в прокат до 2-х недель с заключением «Договора аренды». Прибор предоставляется клиенту только после внесения залога равного его стоимости.

Мы предлагаем в аренду следующие металлоискатели:

Заключая договор аренды металлоискателя, вы вносите залог. По истечению срока договора залог возвращается, за вычетом суммы аренды. При желании, вы можете просто оставить металлоискатель себе.

Наименование модели металлоискателя Залоговая стоимость $, в грн. в день аренды
за 1 неделю 120 560 300 350
Garrett ACE-250 с «M@rs MD” Tiger 140 700 360 400
Golden Mask 1+HF 18 kHzG с катушкой 10.5″ 170 900 450 450
Золотое Руно 18кГц с «M@rs MD» Tiger 250 1500 700 490
Golden Mask 4 Pro с катушкой 10.5” 220 1260 600 590
Golden Mask 4 Pro с катушками 10″х12″ 250 1500 700 625
Golden Mask 4 Pro с катушкой 7” 230 1350 650 600

Условия проката металлоискателей

  1. При получении металлоискателя в аренду оставляется залог в соответствии с текущей стоимостью прибора. Стоимость проката вычитается из залога при возврате.
  2. День выдачи и день приемки металлоискателей при расчетах считается как один день каждый. Например взяли сегодня а вернули завтра- итого 2 дня.
  3. Работоспособность проверяется как при сдаче в прокат, так и при возврате металлодетектора.
  4. В случае поломки прибора или его компонентов, их стоимость будет вычтена из залоговой суммы.
  • Комплекты батарей, алкалиновые, пальчиковые – к приборам не входят.
  • Минимальный срок аренды 2 дня.

исследования молодых ученых

УДК 347. 440.66(47) А.А. Уралова

ББК 67.404.201я7 Иркутский юридический институт (филиал)

Российской правовой академии Минюста России

элементы смешанного договора

Рассматривается вопрос об элементах смешанного договора с учетом существующих точек зрения, подходов в судебной практике и специфики конструкции смешанного договора. Сделан вывод о том, что элементы смешанного договора — это те элементы разных договоров, которые необходимы и достаточны для выявления признаков того или иного договорного типа (вида), в том числе непоименованного, в составе смешанного договора. Такое представление об элементах упростит процедуру квалификации смешанных договоров в правоприменительной практике.

Ключевые слова: смешанный договор; элемент договора; квалификация договора.

А.А. Uralova

Irkutsk Law Institute (Affiliate) of the Russian Law Academy of the Ministry of Justice of the Russian Federation

ELEMENTS oF THE MixED coNTRAd

Keywords: mixed contract; element of the contract; qualification of the contract.

о——о——о

Из ст. 421 ГК РФ1 следует, что под смешанным договором понимается соглашение, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом и иными правовыми актами. Как видим, ключевой при определении смешанного договора является категория «элементы».

В лексическом значении слово «элемент» (от лат. elementum — стихия, первоначальное существо) означает составную часть сложного целого . Собственно, элементы разных договоров образуют в совокупности смешанный договор как единое целое.

В современной юридической литературе вопрос об элементах договора освещается, как правило, в разделах, посвященных отдельным видам договоров. При этом ученые чаще всего выделяют четыре элемента: субъекты, предмет (объект), содержание

1 Гражданский кодекс РФ (часть первая) принят Государственной Думой Российской Федерации от 30 окт. 1994 г. № 51-ФЗ // Собрание законодательства РФ. — 1994. — № 32, ст. 3301.

и форма договора. Подобный подход настолько распространен, что его можно считать общепризнанным.

Однако на этот вопрос есть и другие точки зрения. Так, В. Нечаев отмечает три качественно новых элемента: одобряемое правом (имеется в виду позитивное право) содержание договора, возможность его имущественной оценки и намерение сторон заключить договор. М. Кулагин показывает два элемента: формальное равенство сторон в договоре и свобода воли лиц, вступающих в договор. Р. Халфина, рассматривая структуру договоров английского гражданского права, в качестве его элементов указывает на соглашение сторон, выразившееся в предложении (оферте) и в принятии этого предложения (акцепте), намерение сторон породить правовые последствия, встречное удовлетворение или наличие определенной формы, составляющей essentialia договора. В. Меркулов выделяет четыре элемента: субъектный состав; оферту и акцепт как акт выражения воли, направленной на заключение договора; со-

ПРОЛОГ ИССЛЕДОВАНИЯ МОЛОДЫХ УЧЕНЫХ

держание договора и основание (каузу) договора как определенную экономическую цель . И. Елисеев называет шесть элементов: «В российской цивилистике к элементам договора традиционно относят его стороны, предмет, цену (в возмездных договорах), срок, форму и содержание, то есть права и обязанности сторон» . Однако «цена» и «срок» охватываются понятием «содержание» договора. Таким образом, к общепризнанным элементам добавлен всего один — форма договора.

По мнению Б.И. Пугинского, частями структуры договора следует признавать, прежде всего, элементный состав в виде участников договора и возникающую между ними в результате заключения договора связь в виде совокупности субъективных прав и юридических обязанностей, образующих содержание договорного обязательства .

Несмотря на многообразие высказанных позиций, в литературе нет споров о том, что относится к элементам договора и каков их количественный состав. Авторы, относящие предмет и содержание к элементам договора субъектов, не опровергают и не критикуют высказанные альтернативные подходы, а их позиция воспринимается как аксиома и поддерживается подавляющим большинством исследователей. Это удивляет, поскольку теоретическое решение вопроса обычно только тогда получает всеобщее признание, когда аргументирование опровергает альтернативные точки зрения.

Своего рода трехчленное деление следует из законов формальной логики: гражданское правоотношение — это частная разновидность правоотношений; любое правоотношение состоит из трех элементов (субъект, объект и содержание); договор, рассматриваемый как разновидность гражданского правоотношения, включает в свой состав «предмет» и «объект»1, которые в договорах часто рассматриваются как синонимы. Следовательно, элементы договора — субъект, предмет (объект) и содержание.

Вместе с тем подобный подход небезупречен. Определенную сложность в познании договора создает множественность его проявлений, которая уже не относится к вопросам структуры. Договор (пользуясь термином Гегеля) — «узел» различных свойств . Договор — понятие многозначное. Классически в гражданско-правовой доктрине и в законодательстве данный

1 Вопрос о соотношении данных категорий является дискуссионным.

термин «договор» употребляется в трех значениях: основание возникновения правоотношения (юридический факт); само правоотношение, возникшее из этого основания (договор-правоотношение); форма существования правоотношения (договор-документ) . Не зря М.И. Брагинский считает различные значения термина «договор» омонимами .

В настоящее время все чаще встречаются исследования, в которых критикуется сложившееся в науке гражданского права многозначное понимание договора. По мнению М.Ф. Казенцева, такое положение вещей методологически некорректно, поскольку в этом случае под договором понимают три разных, хотя и взаимосвязанных, явления (объекта): через соглашение, сделку и юридический факт объясняется одно и то же явление. Автор утверждает, что «договор — это идеальный объект, выражающий волю совершивших его сторон; правоотношение (обязательство) — другое явление, а именно правовая связь, возникшая между сторонами вследствие заключения договора; документ — третье явление, а именно материальный объект, выступающий в качестве формы (средства) внешнего выражения договора как идеального объекта» . О.А. Красавчиков, являвшийся также противником широкого понимания значения термина «договор» и считавший, что понимание договора как гражданского правоотношения представляется неоправданным, так как в нем смешивается юридический факт и его правовые последствия, все же соглашался с тем, что сам термин может иметь несколько смыслов .

Помимо указанных значений в литературе «договор» иногда рассматривают и в иных смыслах, например как акт индивидуального регулирования .

Количественный и качественный состав элементов договора не является неизменным и зависит от аспекта, в котором он рассматривается. В этом смысле у договоров может быть совершенно различный элементный состав. Например, если договор рассматривать как разновидность сделки (как юридический факт), то, следовательно, элементы договоров должны совпадать с элементами сделок. Однако во многих вузовских учебниках рассматривается другой элементный состав, включающий в себя волю и волеизъявление, основание (causa), цель сделки и мотив (хотя он лежит вне сделки). По этому поводу М.И. Брагинский и В.В. Витрянский справедливо замечают: «Договоры в их качестве сделки, не отли-

чаясь от других юридических фактов, не имеют содержания. Им обладает только возникшее из договора-сделки договорное правоотношение» .

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

В связи с этим А.Д. Корецкий указывает, что вряд ли субъекты договора можно назвать его элементами. Некорректно, по его мнению, говорить о том, что продавец Иванов и покупатель Сидоров — элементы заключенного между ними договора купли-продажи велосипеда, поскольку, когда говорится об «элементах», имеются в виду простейшие составляющие, своеобразные «принадлежности» сложного рассматриваемого явления (в этом случае — договора), а конкретные граждане Иванов и Сидоров вряд ли являются «принадлежностями» заключенного между ними соглашения. Ведь договор — это объект правового регулирования; стороны — субъекты права. Сказать, что стороны — это элемент договора, все равно, что утверждать, что субъекты права — элементы объекта правового регулирования .

Учитывая п. 3 ст. 421 ГК РФ, нельзя не согласиться с такой позицией автора, так как для квалификации1 договора весомое значение, как правило, имеет правовой статус субъектов. Например, если Иванов (продавец) является лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность по купле-продаже, а Сидоров (покупатель) — лицом, приобретающим велосипед для личных целей, налицо специфика данного договора как потребительского и публичного. Ситуация изменится, если оба лица будут просто гражданами, т.е. данное обстоятельство оказывает существенное влияние на правовое регулирование возникшего правоотношения. Мы не можем просто так отбросить субъектов из того или иного договора.

Исходя из этого, думается, что субъектный состав является важной «принадлежностью» заключенного договора и соответственно в интересах применения к ст. 421 ГК РФ его необходимо отнести относим его к элементам.

Если согласиться с тем, что элементы договора как правоотношения — это его субъект, объект и содержание, то чем будет основание (causa) договора, его цель, предмет, мотив? И почему при существующем в литературе отождествлении договоров и сделок их элементы не совпадают?

1 Важно именно квалифицировать элементы того или иного договора в составе смешанного договора.

Ответы на поставленные вопросы можно найти, если определиться с тем, в каком качестве автор рассматривает договор: как вид сделки (юридический факт) или как гражданское правоотношение. Кроме того, к элементам договора как сделки можно, по мнению А.Д. Корецкого, отнести: его основание (causa), цель договора, а также условия действительности .

Если обобщить существующие в литературе и судебной практике точки зрения об элементах непосредственно смешанных договоров, то снова убедимся в неоднозначности категории «элементы».

В частности, в судебной практике под «элементами» различных договоров в составе смешанного подразумеваются не отдельные обязанности, входящие в содержание того или иного договора, а их определенная совокупность, характерная для соответствующего договорного типа (вида), а также учитывается правовая цель рассматриваемого договора2. Такого же мнения придерживаются Д.В. Огородов и М.Ю. Челышев, давая более обширную формулировку элементов смешанного договора. К элементам они относят разные условия нескольких договоров, заключенных между одними и теми же лицами .

Продолжая дискуссию, А.И. Савельев предлагает «уйти от попыток поиска конститутивных признаков соответствующего договора в каждом элементе смешанного договора и использовать иной, более гибкий подход», на основе которого «можно оформить более адекватное определение категории «элементы смешения» и понятие смешанного договора в целом». Центральный аспект такого подхода — категория «исполнение», которая имеет решающее значение для той или иной договорной модели. Именно в обязательстве, исполнение которого имеет решающее значение для договора, и проявляется направленность конкретного поименованного договора и его индивидуальные черты. В подтверждение указанного делаются ссылки на практику, применяемую в международном частном праве, и при определении права, применимого к договору. Далее приводится сложный многоэтапный (6 стадий) алгоритм определения элементов смешения. На последней стадии указывается, что, если регулятивный режим, вытекающий из одной квалификации элемента, оказывается более приемлемым с «политико-правовой» точки зрения,

2 См., напр.: Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 2 нояб. 2009 г. № А11-10022/2008 // СПС «КонсультантПлюс».

ПРОЛОГ Уралова А.А. Элементы смешанного договора

ПРО®ОГ ИССЛЕДОВАНИЯ МОЛОДЫХ УЧЕНЫХ

чем другой, то суду, исчерпавшему все иные методы выбора, не остается ничего иного, как осуществить его на основе прагматических соображений» , т.е. существующая проблема адресуется на усмотрение судий. А это, в свою очередь, приводит к увеличению возможностей для судейского произвола, с чем мы не можем согласиться. Также иные аспекты предложенной теории вызывают сомнения.

Во-первых, критика существующих в настоящее время подходов относительно понимания элементов смешанного договора необоснованна, потому что, по сути, предлагается то же самое, но объясняется это иными категориями. В частности, автор неоднократно ссылается на ключевую значимость цели заключения договора, о чем уже достаточно подробно указывалось во многих научных трудах по договорному праву, в том числе и посвященных смешанным договорам.

Во-вторых, на наш взгляд, А.И. Савельев подменяет понятия «обязательство», «обязанность» и «исполнение». Если обратиться к теории гражданского права, то это несовпадающие понятия. В своем исследовании, посвященном исполнению обязанности, В.С. Толстой указывал: «исполнение договоров» — один из тех терминов, который следует избегать в научной литературе и судебно-арбитражной практике по следующим причинам. Посредством данного термина иногда обозначается исполнение обязанностей на самом деле не возникшим в силу недействительности договора, который направлен на их установление, либо по иной причине. Между тем обязанность не может быть исполнена, пока она не вызвана к жизни фактом, которому закон придает юридическую силу. Отсюда вытекает, что действия, которые совершаются на основе несуществующих обязанностей, либо безразличны для закона, либо имеют иное значение с его точки зрения» . Обязанности отражают содержание обязательственного правоотношения в статике, а исполнение динамику правоотношения.

В-третьих, отсылки к международной практике, конечно, представляют определенный интерес, но нужно учитывать особенности перевода и применения тех или иных терминов в международном праве, а также специфику споров об определении применимого права и т.д.

Таким образом, считаем, что указанная методика не позволит однозначно решить проблему определения элементов смешанного договора.

Существуют и иные подходы к понятию «элементов» смешанного договора. В частности, С.К. Соломин указывает, что «в качестве элемента известного типа (вида) гражданско-правового договора может выступать исключительно элемент, представляющий собой квалифицирующее обязательство данного договора» . Такое видение «элементов» кажется нам абстрактным в силу того, что для юридической литературы является чуждым само словосочетание «квалифицирующее обязательство». Думается, квалифицирующими могут быть признаки. Плюс ко всему спорным является вопрос о том, сколько обязательств порождает смешанный договор и какова их природа.

Отсутствие единого подхода к понятию «элементы договора» и неясность относительно того, какой из рассмотренных подходов использовал законодатель при разработке норм ГК РФ, посвященных понятию договора, наталкивают на мысль, насколько вообще корректно употребление такого словосочетания в контексте определения смешанного договора?! На сегодняшний день ГК РФ предоставляет возможность опираться только на понятие «элементы», поэтому приходится работать с тем, что есть.

С учетом сказанного, представляется, что «элементы» через призму квалификации смешанного договора стоит понимать по-своему.

При квалификации договора в качестве смешанного важно определить, насколько самостоятельное значение имеет тот или иной элемент в составе смешанного договора. Следовательно, понятие «элементы» смешанного договора необходимо определять через нормообразующие (квалифицирующие) признаки договоров» , т.е. речь идет об объединении лишь таких условий различных договоров, которые, в конечном итоге, являются основаниями для классификации соответствующих договорных типов и видов. К ним отнесем субъектный состав, предмет и признак направленности договоров на определенный правовой результат , которого стороны хотят достигнуть в процессе исполнения.

Причем требует уточнения вопрос о том, объединение каких элементов образует смешанный договор: разных договорных типов или видов договоров в рамках одного договорного типа?!

О.С. Иоффе придерживался мнения, что «при разграничении отдельных видов договоров важная роль принадлежит понятиям

типа, разновидности и смешанного договора. Так, договоры купли-продажи и мены различаются как определенные договорные типы; розничная купля-продажа — это разновидность того договорного типа, который именуется куплей-продажей; договор, по которому одна вещь обменивается на другую с определенной денежной доплатой, есть уже смешанный договор, соединяющий в себе элементы двух договорных типов — мены и купли-продажи. Если заключенный договор опосредствует два или несколько разнородных отношений и объединяет условия, объективно необходимые для формирования обязательств различных типов, он становится смешанным договором. Например, соглашение об оплате приобретенной вещи деньгами и работой признается смешанным договором, так как объединяет элементы купли-продажи и подряда… При заключении весьма своеобразного договора, но охватываемого одним из закрепленных в законе договорных типов, он будет подчинен правилам о договоре этого типа. И лишь когда формируется не противоречащее закону, но и не предусмотренное им договорное обязательство нового типа (непоименованный договор. — А.У.), его нормирование должно осуществляться по аналогии закона или в подлежащих случаях по аналогии права» .

Представляется, что смешанный договор может быть укомплектован как посредством соединения элементов договоров разных договорных типов, так и путем объединения элементов разных видов договоров в рамках одного договорного типа. Например, на практике встречаются договоры о продаже предприятия с условием о поставке нового оборудования на него. Налицо смешение двух видов договора купли-продажи (т.е. поставки и купли-продажи предприятия) в рамках одного договорного типа, направленного на передачу имущества в собственность. В данном случае все равно имеет место применение не общих положений о купле-продаже, а о купле-продаже предприятия и поставки соответственно, т.е. происходит комбинированное (разделенное) регулирование, что присуще смешанным договорам в силу п. 3 ст. 421 ГК РФ. Этот вывод подтверждается и судебной практикой1.

Суммируя изложенное, считаем обоснованной позицию Е.В. Татарской, согласно

1 См., напр.: Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» : инф. письмо Президиума ВАС РФ от 16 февр. 2001 г. № 59.

которой квалифицирующие условия сконцентрированы в предмете договора, объединяющем в себе признаки направленности, возмездности/безвозмездности и объекта, а также, в ряде договоров, и положения, закрепляющие признаки субъекта. Следовательно, элементами, совмещение которых в одном договоре позволяет квалифицировать договор как смешанный, является предмет договора в совокупности с особенностями субъектного состава договорного правоотношения, определяющие его выделение в качестве типа и вида в системе договорных обязательств. Действительно, сочетаемые в смешанном договоре совокупности обязательств должны быть не просто присущи или характерны для определенного договора; они должны составлять его суть, отличать его от всей массы иных договорных типов и видов. Таким образом, основными элементами, соединение которых в рамках одного договора позволяет говорить о смешанной модели, являются комплексы, или совокупности прав и обязанностей сторон, выделенные законодателем в качестве предметов тех или иных договоров, в сочетании со значениями системного признака субъекта, присущими конкретным договорам .

Несмотря на убедительность указанного понимания «элементов договора», нужно все-таки внести некоторые уточнения. Как верно отмечает А.И. Савельев , остается открытым вопрос, необходимо ли наличие в договоре всех в совокупности таких элементов нескольких поименованных (или непоименованных) договоров для того, чтобы договор был квалифицирован в качестве смешанного, или достаточно, чтобы смешивались лишь некоторые из таких элементов?! То есть, возможно ли и необходимо ли существование «договора в договоре»?

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

Если обратиться к судебной практике, то можно привести Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 24 сентября 2002 г.2 В нем закреплено, что договоры об обмене товаров на эквивалентные им услуги (работы или имущественные права) являются смешанными и содержат в себе элементы договоров купли-продажи и возмездного оказания услуг, что не оспаривается в литературе. Как видно, в указанном договоре отсутствуют как некоторые элементы договора купли-продажи (встречное

ПРОЛОГ Уралова А.А. Элементы смешанного договора

пролог ИССЛЕДОВАНИЯ МОЛОДЫХ УЧЕНЫХ

предоставление в виде денег), так и элементы договора возмездного оказания услуг (опять же оплата в виде денег).

При этом стоит заметить, что в результате смешения происходит растворение некоторых элементов договоров, входящих в его структуру. В данном случае смешанным договором были поглощены элементы эквивалентного встречного денежного предоставления. Думается, подобное растворение допустимо относительно таких элементов, как системный признак субъекта; возмездности/безвозмездности. Помимо элементов при смешении в договоре растворяются определенные права и обязанности. В то время как правовой результат (цель) договора и предмет договора не растворяются при смешении договоров.

Таким образом, существование «договора в договоре» недопустимо. Соответственно, под элементами смешанного договора нужно понимать определенную совокупность элементов гражданско-правового договора (предмет договора, проявляющийся в соответствующих правах и обязанностях сторон, и объект договора; системный признак субъекта; возмездности/безвозмездности и правовой результат (цель) договора), количественный состав которых зависит от варианта смешения разных договоров в рамках структуры смешанного договора. Таким образом, это те элементы договоров, которые необходимы и достаточны для выявления признаков того или иного договорного типа (вида), в том числе непоименованного, в составе смешанного.

В связи с подобным пониманием элементов смешения необходимо конкретизировать следующий момент. По мнению Ю.В. Романца, к смешанному стоит относить договор, содержащий в себе системные признаки различных договоров. В частности, в договоре проката транспортного средства сочетаются признак субъекта, присущего договору проката, и признак объекта, присущего договору аренды транспортного средства с экипажем; в договоре ссуды здания сочетается признак безвозмездности, присущий договору ссуды, и признак объекта, присущий договору аренды зданий и сооружений . Е.В. Татарская считает, что такой договор не является смешанным, поскольку не содержит в качестве составных частей комплексов (совокупностей) прав и обязанностей сторон, позволяющих квалифицировать их как элементы (предмет в сочетании со значением признака субъекта) какого-либо типа (вида) договора. Так, договор проката транспорт-

ного средства является договором проката, объект которого транспортное средство, не отменяет квалификации этого договора в качестве договора проката и обязательности применения к нему соответствующего предписанного законодателем правового регулирования. Договор ссуды недвижимого имущества должен квалифицироваться, в свою очередь, как договор ссуды .

Согласимся с последней точкой зрения, однако, с иной аргументацией. Как представляется, правовая цель (направленность) в указанных договорах всего одна (соответственно передать транспортное средство в возмездное пользование, а здание в безвозмездное пользование), в то время как в смешанном договоре таких целей должно быть несколько в привязке к конкретным объектам, даже если речь идет о том, что эти цели идентичны. Например, если по договору в пользование передается предприятие и оборудование. Налицо смешение направленностей на передачу в возмездное пользование в привязке к одному объекту (предприятие) и в привязке к другому объекту (оборудование). Следовательно, данный договор можно назвать смешанным.

Еще одним вопросом, не получившим пока однозначного ответа, является вопрос о необходимости законодательного закрепления элементов смешанного договора. Буквальное толкование легального определения смешанного договора позволяет сделать вывод о том, что договоры, входящие в состав смешанного, должны быть обязательно поименованы в законодательстве в качестве типа либо вида договора.

В противовес сказанному большинство исследователей правовой природы смешанных договоров приходят к иному выводу: в законодательстве в качестве типа (вида) договора должен быть поименован хотя бы один из элементов смешанного договора . Такая позиция, невзирая на иное указание ГК РФ, поддерживается и судебной практикой1.

А как же быть с ситуацией, когда оба элемента не поименованы в ГК РФ?!

Есть мнение, что такие договоры можно назвать смешанными. На наш взгляд, правильной является точка зрения Е.В. Татарской, которая считает, что нет оснований для того, чтобы квалифицировать в качестве смешанного договор, состоящий только из непоименованных элементов, ис-

1 Постановление ФАС Уральского округа от 26 апр. 2010 г. № Ф09-2729/10-С5 по делу № А60-38281/2009-С3 // СПС «КонсультантПлюс».

кусственно расчленяя его на отдельные не- Отсутствие правового закрепления, по-

поименованные типы (виды) . лученного в результате смешения догово-

Даже в том случае, если такой договор мож- ра, является одним из квалифицирующих

но расчленить на элементы, имеющие раз- признаков смешанного договора. Думает-

личную направленность и поэтому отно- ся, этот признак подтверждает нетипич-

симые к различным договорным группам, ность полученных смешанных договоров.

нет препятствий для выделения такого до- Таким образом, рассмотрев некоторые

говора в новый отдельный договорный тип. дискуссионные вопросы относительно по-

Поскольку перечень договорных типов (ви- нимания элементов смешанного договора,

дов), выделяемых исключительно по при- полагаем, что следовало бы пересмотреть резнаку направленности, не является закры- дакцию ч. 3 ст. 421 ГК РФ и сформулировать

тым в силу непрекращающегося развития ее следующим образом: «Стороны могут за-

гражданского оборота. В таком случае до- ключить договор, в котором содержится со-

говор не может именоваться смешанным, а вокупность элементов (предмет, направлен-

является непоименованным. ность на определенный правовой результат,

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

Такое положение дел не совсем соот- а также стороны, признак возмездности/

ветствует формулировке п. 3 ст. 421 ГК РФ, безвозмездности) различных договоров,

согласно которой договоры, входящие в со- хотя бы один из которых предусмотрен застав смешанного, должны быть обязатель- коном или иными правовыми актами».

но предусмотрены в законе или иных пра- Подобное уточнение, по нашему мне-

вовых актах. Соответственно, чтобы иначе нию, способствовало бы упрощению протолковать ч. 3 ст. 421 ГК РФ, необходимо цедуры квалификации смешанных догово-

внести в нее соответствующие изменения. ров в правоприменительной практике.

О——-О—<3

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

1. Белов В.А. Гражданское право : Общая и Особенная часть : учеб. — М., 2003. — 960 с.

2. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Общие положения. — М., 2001. — 526 с.

3. Витрянский В.В. Существенные условия договора // Хозяйство и право. — 1998. — № 7. — С. 3-12.

4. Гражданское право : учеб. : в 3 т. / под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. — М., 2003. — Т. 2. — 848 с.

5. Иоффе О.С. Обязательственное право. — М., 1975. — 878 с.

7. Корецкий А.Д. Понятие и классификации элементов договора // Законность. — 2005. — № 10. — С. 39-42.

10. Пугинский Б.И. Теория и практика договорного регулирования. — М., 2008. — 224 с.

11. Романец Ю.В. Система договоров в гражданском праве России. — М., 2006. — 496 с.

12. Савельев А.И. Отдельные вопросы правового регулирования смешанных договоров в российском и зарубежном гражданском праве // Вестник ВАС РФ. — 2011. — № 8 (225). — С. 6-39.

13. Советский энциклопедический словарь / гл. ред. А.М. Прохоров. — М., 1984. — 1600 с.

14. Советское гражданское право : учеб. : в 2 т. / под ред. О.А. Красавчикова. — М., 1985. — 789 с.

15. Соломин С.К. Реализация принципа свободы договора в контексте заключения смешанного договора // Право и экономика. — 2011. — № 10. — С. 41-44.

16. Татарская Е.В. Непоименованные и смешанные договоры // Российская юстиция. — 2007. — № 4. — С. 8-13.

17. Татарская Е.В. Правовая природа смешанных договоров // Российская юстиция. — 2010. — № 4. — С. 22-25.

18. Толстой В.С. Исполнение обязательств. — М., 1973. — 208 с.

ИНФОРМАЦИЯ ОБ АВТОРЕ

Уралова Алена Аркадьевна (Иркутск) — старший преподаватель кафедры гражданского права и процесса. Иркутский юридический институт (филиал) ФГБОУ ВПО «Российская правовая академия Министерства юстиции Российской Федерации» (664011, г. Иркутск, ул. Некрасова, 4, e-mail: ur_alena@mail.ru)

iNFORMATiON ABOUT THE AUTHOR

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

ПРОЛОГ Уралова A.A. Элементы смешанного договора

Договор N ___ аренды временного сооружения

г. _____________ «___»__________ ____ г.

ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Арендодатель за плату предоставляет Арендатору во временное владение и пользование (титульные и нетитульные) временные сооружения (далее — «временные сооружения») в соответствии с актом приема-передачи временных сооружений, являющимся неотъемлемым приложением к настоящему договору (Приложение N __), в котором указаны: адрес передачи временных сооружений, название, модель, другие характеристики временных сооружений, их комплектация (конструкция, запасные части, документация и т.п.).

1.2. Эксплуатационные характеристики временных сооружений указаны в сопроводительной документации.

1.4. Временные сооружения соответствуют ______________________________. (ГОСТ, ТУ, иные стандарты и требования)

1.5. Транспортирование и хранение.

1.5.1. Временные сооружения передаются по адресу: ___________________________.

1.5.2. Транспортирование временных сооружений до места передачи и/или до места эксплуатации производят транспортом любого вида, обеспечивающим сохранность элементов временных сооружений от повреждений.

1.5.3. Не допускается сбрасывать части временных сооружений при разгрузке, транспортировать их волоком и совершать другие действия, могущие причинить повреждения элементам конструкции.

1.5.4. При транспортировании и хранении пакеты и ящики с элементами конструкции временных сооружений могут укладываться друг на друга не более чем в два-три яруса.

1.5.5. Элементы временных сооружений должны храниться в закрытых помещениях или под навесом на подкладках, исключающих соприкосновение с грунтом.

1.7. Временные сооружения должны эксплуатироваться в соответствии со строительными нормами, правилами и инструкциями по эксплуатации временных сооружений конкретных типов.

1.8. Гарантии Арендодателя:

1.8.1. Арендодатель гарантирует соответствие временных сооружений требованиям настоящего договора при соблюдении Арендатором условий транспортирования, хранения и эксплуатации. Гарантийный срок эксплуатации — __ мес. со дня ввода временных сооружений в эксплуатацию.

1.8.2. Арендодатель в течение гарантийного срока безвозмездно ремонтирует или заменяет все элементы временных сооружений, пришедшие в негодность по его вине; замена должна производиться в течение __ дней со дня получения уведомления Арендатора о замене.

СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА

2.1. Настоящий договор вступает в силу с момента подписания сторонами и действует в течение _________.

2.2. Передача временных сооружений Арендатору и их возврат Арендодателю подтверждаются составлением акта приема-передачи и акта возврата, подписываемых надлежаще уполномоченными представителями сторон (паспорт, доверенность).

ОБЯЗАТЕЛЬСТВА СТОРОН

3.1. Арендодатель обязуется:

3.1.1. В течение ________ после заключения настоящего договора по акту приема-передачи, составленному уполномоченными представителями сторон, передать временные сооружения Арендатору в состоянии, необходимом для их использования в соответствии с назначением, указанным в п. 1.2 настоящего договора, со всеми принадлежностями и относящейся к ним документацией, перечисленными в акте приема-передачи (Приложение N __).

3.1.2. Принять возвращаемые временные сооружения от Арендатора.

3.1.3. Выполнять иные обязанности по настоящему договору.

3.2. Арендатор обязан:

3.2.1. Принять временные сооружения от Арендодателя по акту приема-передачи, составленному уполномоченными представителями сторон.

3.2.2. Своевременно уплачивать арендную плату за пользование временными сооружениями.

3.2.3. Предоставить работников, обладающих необходимыми знаниями и квалификацией, для осуществления монтажа временных сооружений.

3.2.4. Обеспечить нормальную и безопасную эксплуатацию временных сооружений в соответствии с их назначением, указанным в п. 1.2 настоящего договора.

3.2.5. Проводить текущий (и капитальный) ремонт временных сооружений.

3.2.6. Страховать своими силами и за свой счет временные сооружения и/или ответственность за ущерб, который может быть причинен им или в связи с их эксплуатацией.

3.2.7. В течение _____ после окончания срока аренды, указанного в п. 2.1 настоящего договора, возвратить арендованные временные сооружения Арендодателю в состоянии, необходимом для их использования в соответствии с назначением, указанным в п. 1.2 настоящего договора, с учетом нормального износа.

3.2.8. Выполнять иные обязанности по настоящему договору.

3.3. Доставку временных сооружений до места передачи производит _________.

3.4. Ответственность за организацию транспортировки и сохранение временных сооружений несет _________________________________________________.

3.5. Арендатор вправе сдавать арендованные временные сооружения в субаренду без согласия Арендодателя.

РАСЧЕТЫ ПО НАСТОЯЩЕМУ ДОГОВОРУ

4.1. Арендная плата по настоящему договору составляет _________ (__________________) рублей в месяц (или: квартал, год).

4.2. Арендная плата уплачивается Арендатором не позднее ______ числа каждого месяца (квартала, года) путем перечисления денежных средств на расчетный счет Арендодателя.

ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

5.1. За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему договору стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

5.2. В случае невнесения Арендатором арендной платы в установленный настоящим договором срок Арендодатель вправе требовать уплаты пени за каждый день просрочки в размере и на условиях, определенных действующим законодательством Российской Федерации.

5.3. В случае гибели или повреждения арендованных временных сооружений Арендатор обязан возместить Арендодателю причиненные убытки, если последний докажет, что гибель или повреждение временных сооружений произошли по обстоятельствам, за которые Арендатор отвечает в соответствии с законом или настоящим договором.

ДОСРОЧНОЕ РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА

6.1. Арендодатель вправе в одностороннем порядке досрочно расторгнуть настоящий договор и потребовать возмещения убытков в случаях, когда Арендатор:

— использует временные сооружения не в соответствии с их назначением;

— существенно ухудшает состояние временных сооружений;

— более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

6.2. Каждая из сторон вправе отказаться от настоящего договора, письменно уведомив об этом другую сторону в срок _______ путем направления заказного письма с уведомлением о вручении по адресам, указанным в разделе 11 настоящего договора.

КОНФИДЕНЦИАЛЬНОСТЬ

РАЗРЕШЕНИЕ СПОРОВ

8.1. Все споры и разногласия, которые могут возникнуть между сторонами по вопросам, не нашедшим своего разрешения в тексте данного договора, будут разрешаться путем переговоров на основе действующего законодательства Российской Федерации.

8.2. При неурегулировании в процессе переговоров спорных вопросов споры разрешаются в суде в порядке, установленном действующим законодательством Российской Федерации.

ОБСТОЯТЕЛЬСТВА НЕПРЕОДОЛИМОЙ СИЛЫ

9.1. Стороны освобождаются от ответственности за частичное или полное неисполнение своих обязательств по настоящему договору, если их исполнению препятствует чрезвычайное и непредотвратимое при данных условиях обстоятельство (непреодолимая сила). В этом случае сторона, для которой возникли такие обстоятельства, обязана сообщить об этом другой стороне в разумные сроки.

ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ

10.1. Во всем остальном, не предусмотренном настоящим договором, стороны будут руководствоваться действующим законодательством Российской Федерации.

10.2. Любые изменения и дополнения к настоящему договору действительны при условии, если они совершены в письменной форме и подписаны надлежаще уполномоченными на то представителями сторон.

10.3. В случае реорганизации какой-либо из сторон ее права и обязанности по настоящему договору переходят к ее правопреемнику.

10.4. Настоящий договор составлен в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному для каждой из сторон.

АДРЕСА И ПЛАТЕЖНЫЕ РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

Арендатор: ____________________________________________________________ _______________________________________________________________________ _______________________________________________________________________ Арендодатель: _________________________________________________________ _______________________________________________________________________ _______________________________________________________________________ ПОДПИСИ СТОРОН: Арендатор: ____________________________________________________________ М.П. Арендодатель: _________________________________________________________ М.П.

Осенью 2015 года мы случайно обнаружили статью Сергея Остропольцева «Аренда причалов: взгляд со стороны стивидоров» (далее Статья), опубликованную в журнале «Морские порты» №8 за 2014 год. В этой Статье автор оппонирует в том числе к нашему материалу «Аренда причалов: практический взгляд оценщика», опубликованному годом ранее в одноименном журнале («МП» №2 за 2013 год). К сожалению, при нашем постоянном интересе к журналу нам не удалось ознакомиться с этой статьей раньше. Поэтому с некоторым опозданием, но мы хотели бы продолжить начатую дискуссию. К тому же тема оценки арендной платы за причалы морских портов остается по-прежнему актуальной, а жаркие споры арендаторов и арендодателей периодически возникают и доходят даже до Верховного суда. Более того, в условиях нестабильной экономики, когда ослабевающий рубль давит на импорт, а доходы экспортно ориентированных стивидоров растут вслед за ростом курса доллара, финансовые вопросы двух сторон выходят на первый план.

Д.В. Черепанов, консультант-оценщик ООО «Центр экспертизы и оценки собственности»;

Р.Н. Сотников, эксперт-консультант ООО «Институт проблем предпринимательства»

Расставим точки над i

Автор оппонирующей нам статьи считает, что в «МП» №2 за 2013 год «был представлен главным образом взгляд со стороны собственника причалов на величину арендной платы и оценщиков, участвовавших в разработке проекта «Технического задания на определение величины арендной платы за использование причальных стенок» (далее ТЗ)», и уверенно добавляет «то есть работающих в интересах собственника». Легкость, с которой делается подобное утверждение, удивляет. Но не будем обращать на это внимания, а попробуем разобраться в сути предъявляемых оценщикам претензий.

После прочтения статьи сложилось стойкое убеждение, что у автора есть устойчивое недопонимание юридического статуса столь часто упоминаемого Технического задания. Поэтому хочется объяснить, что данное ТЗ не является Заданием на оценку, которое ФГУП «Росморпорт» выдает оценщикам при оценке арендной платы. В этом можно убедиться, посмотрев на официальном сайте «Росморпорта» типовое Задание на оценку, выдаваемое оценщиками при заключении договора.

Если коротко, то Задание на оценку содержит только обязательные пункты в соответствии с Федеральным законом №135-ФЗ и Федеральными стандартами оценки и существенные условия договора аренды. Наиболее важными из них являются:

• объект оценки;

• срок действия договора аренды;

• периодичность проведения пересмотра арендной платы;

• ответственность стороны по проведению текущего ремонта;

• ответственность стороны по проведению капитального ремонта (бывает, требуется посчитать два варианта);

• ответственность стороны по поддержанию глубин в 20-метровой зоне вдоль кордона причала.

Никаких требований или отсылок к использованию какой-либо методической и рекомендательной литературы в данном Задании на оценку не содержится. Оценщик абсолютно свободен в выборе подходов, методов и техники расчета.

Насколько нам известно, в ближайшем будущем может быть разработана настоящая методика оценки арендной платы за причальные сооружения. Предпосылки к этому есть: весной 2015 года ФГУП «Росморпорт» объявлен конкурс на право заключения договора на оказание информационно-консультационных услуг по теме «Методические рекомендации по оценке рыночной стоимости объектов инфраструктуры морских портов и оценке рыночной стоимости арендной платы за их использование (рыночная стоимость имущественных прав пользования по договору аренды)».

Если у коллег из Российского общества оценщиков все получится, то мы получим новый документ, обладающий совершенно иным юридическим статусом (условиями конкурсной документации было предусмотрено согласование методики в различных инстанциях).

По критике

Предваряя наш взгляд на статью С.Остропольцева, хотелось бы отметить, что здоровая критика любых подходов и методов всегда нужна, но нужны и конструктивные предложения (обращаем внимание на ключевые слова «здоровая критика» и «конструктивные предложения»).

В статье «Аренда причалов: взгляд со стороны стивидоров» (далее по тексту – Статья) автор пишет о том, что «формализовать взаимосвязь грузооборота причала и его рыночную стоимость, из которой далее определяется и величина арендной платы за причал, возможно только в рамках доходного подхода к оценке, что и предлагается авторами ТЗ». Мы хотим дополнить, что при использовании любого подхода должна быть формализована связь грузооборота и рыночной стоимости грузового причала. И продолжаем настаивать, что этот фактор является одним из наиболее важных внешних факторов ценообразования.

Далее автор «разгромной» Статьи ставит под сомнение возможность реализации классического доходного подхода, считая, что последовательность выполняемых процедур, описанных в ТЗ, приведет к расчету налога на прибыль. Автору можно порекомендовать ознакомиться с любой литературой по оценке, описывающей использование техник DCF. Применительно к рассматриваемому случаю можно заметить, что стивидор заплатит налог с прибыли, которая согласно представленному алгоритму вычитается из его выручки с целью последовательного определения величины арендной платы, а собственник причала заплатит налог на прибыль из арендного платежа после учета соответствующих расходов.

Далее приводится замечание, что «стивидорная ставка по перевалке груза включает в себя не только собственно операцию по перемещению груза с причала на судно (или наоборот), но и как минимум услугу хранения на тыловом складе в течение нормативного срока, обеспечивающего накопление судовой партии груза».

Да, это так. Соответствующая процедура корректировки выручки стивидорной компании обязательна. Мы подробно рассматривали этот вопрос в 2009 году в монографии «Оценка стоимости пользования гидротехническими сооружениями» (ISBN 5-86983-037-0), стр. 36. Обратим внимание, что в анализируемом ТЗ нигде не указано, какой именно тариф необходимо принимать для расчетов. Выбрать, обосновать, скорректировать и т.п. – это прерогатива оценщика и его квалификации.

Далее автор высказывает мнение, что разделение затрат между тылом и фронтом причала невозможно. Может быть, он просто не знает, как это сделать? На самом деле число задействованных единиц оборудования на каждой технологической линии не столь велико, информация о его стоимости известна, процесс осуществления ПРР описан по операциям, расстановка рабочих доступна, остается только посчитать. Для грамотного экономиста это не должно вызывать трудностей.

Необходимо отметить, что на сегодня ТЗ следует рассматривать исключительно как элемент первичного «направления» оценщика в нужное русло рассуждений при проведении расчетов. Более того, опубликовано оно было еще 2006 году. С того времени многие вопросы были проработаны более глубоко, чем освещены в этом первичном документе. Несмотря на это, с нашей точки зрения, ТЗ верно по своей сути. Однако каждый элемент, который планируется заложить в расчеты, должен быть логичным и обоснованным.

Еще раз напомним, что документ не имеет никакого официального статуса. Его создание было обусловлено отсутствием специализированной литературы и методических материалов. Вот и автор Статьи, по сути, не предлагает ни одного конструктивного решения ни одной проблемы. Однако при этом постоянно додумывает положения ТЗ и приписывает им тайный смысл, ведомый только авторам ТЗ, «работающим в интересах собственника».

Далее в Статье содержится ряд рассуждений, ставящих под сомнение возможность расчета арендной платы за причал исходя из условия его использования по своему непосредственному назначению. Основной аргумент заключается в том, что и тыловая зона, и оборудование причала принадлежат в большинстве случаев стивидору. Развивая эту мысль, автор делает вывод о том, что «любые варианты использования причала, предусматривающие право собственности на получение всего или части денежного потока, генерируемого от грузооборота, на первом же этапе анализа НЭИ – проверке юридической допустимости – должны быть исключены оценщиком из дальнейшей работы».

По этому поводу отметим следующее. Во-первых, анализ НЭИ в рамках подобных работ осуществляется не только в отношении прав собственности, но и в отношении прав пользования по договору аренды. Понимание того, насколько соответствует наиболее эффективный вариант использования причала условиям договора аренды, является особо важным. Если в договоре аренды приведены какие-либо условия, ограничивающие права арендатора, это должно повлиять на арендную плату в сторону понижения. Во-вторых, денежный поток, генерируемый причалом, показывает привлекательность его местоположения. Несложно понять, что арендная плата за одинаковый причал, расположенный в порту Новороссийск и в порту Анадырь, должна быть разной. При этом насколько должна различаться арендная плата за эти причалы, можно понять, только анализируя потенциальные денежные потоки арендаторов.

Мысль о том, что для определения величины арендной платы «оценщик должен оперировать исключительно денежными потоками, которые собственник может получить от причала в его фактическом состоянии, без прочих активов, принадлежащих стороннему юридическому лицу», неправильна по своей сути. Причал без дополнительного оборудования в лучшем случае может использоваться для отстоя флота, что не позволит даже окупить затраты на его строительство. При этом автор забывает, что и тыловая зона существенно потеряет в полезности без выхода к морю, то есть без наличия причала.

Таким образом, автор Статьи не только подвергает сомнению классическую теорию о распределении денежного потока по генерирующим ресурсам, но и призывает проводить оценку исходя из искусственных допущений, искажающих саму суть расчетов.

Более того, заметим, что в значительном числе случаев без анализа денежных потоков стивидора невозможно оценить величину внешнего износа причала для реализации затратного подхода. На сегодняшний день величина внешнего износа грузовых причалов весьма высока и нередко достигает 60-80%. Поэтому часто отказ от использования доходного подхода не позволяет корректно учесть величину внешнего износа, что может привести к значительному искажению результатов оценки.

Ах, этот капитальный ремонт

При прочтении части Статьи, критикующей включение сумм накоплений на капитальный ремонт в состав арендной платы, рекомендуем еще раз обратить внимание на классическую теорию распределения денежного потока по генерирующим ресурсам. В любом случае и независимо от того, кто несет эти издержки в соответствии с договором аренды, суммы накоплений на капитальный ремонт формируются из денежного потока, генерируемого бизнесом по эксплуатации причала. Другого источника формирования этих затрат не существует.

Если затраты по капитальному ремонту несет стивидор, соответствующие суммы включаются в его расходы и снижают таким образом величину арендной платы. При этом в затратном подходе никакой «дополнительной надбавки» в состав арендного платежа не предполагается. В обратном случае суммы накопления включаются в состав арендного платежа в затратном подходе и, соответственно, не включаются в расходы арендатора при реализации доходного подхода. В этой части логика расчетов весьма прозрачна.

Рассуждение автора Статьи о том, что поддержание актива в адекватном техническом состоянии путем проведения капитальных ремонтов предполагает более высокую арендную плату, в целом верно, хотя и носит общий характер, далекий от понимания того, как это можно учесть в расчетной модели.

Состав любого арендного платежа, определяемый с применением техники затратного подхода, всегда будет включать как минимум три компонента: возмещение капитала, доход на капитал и возмещение расходов арендодателя, связанных с содержанием объекта. Если арендодатель в соответствии с договором аренды принимает обязательства по проведению ремонта на себя, то эта составляющая обязательно входит в состав расходов, связанных с содержанием объекта.

Необходимо отметить, что часто размер накопления на капитальный ремонт по своей величине сопоставим с суммой всех прочих составляющих арендного платежа. Поэтому отсутствие корректного учета может привести к прямым убыткам арендодателя.

Про риски и инфляцию

В одном из подзаголовков автор Статьи делает вывод о том, что в рамках используемой методики игнорируются риски стивидора и присутствует двойной учет инфляции. Уровень рисков стивидора по выбору оценщика может быть учтен как в номинальной величине прогнозируемой выручки, так и в норме дохода.

Автор Статьи сетует на то, что в ТЗ собственнику причала и стивидору предписывается использовать одну и ту же по величине норму дохода. Это не так. Выбор нормы дохода для различных участников процесса индивидуален и полностью определяется компетенцией оценщика.

Также автора Статьи беспокоит «ежегодная инфляционная индексация». По его мнению, в положения ТЗ заложен двойной учет инфляции. Расчеты в разных случаях могут осуществляться как в реальных, так и в номинальных ценах. Это вопрос финансовой грамотности оценщика. При выборе способа расчета важно учитывать положения Задания на оценку, которые отражают условия заключаемого договора аренды. Если в рамках договора аренды предполагается ежегодная индексация ставки аренды на уровень инфляции, расчеты должны быть выполнены в реальных ценах.

«Сухой остаток»

Резюмируя сказанное, мы хотели бы поблагодарить автора статьи «Аренда причалов: взгляд со стороны стивидоров» г-на Остропольцева за внимание, уделенное проблемам оценки рыночной стоимости прав пользования причалами по договору аренды. Прямо скажем, это случается нечасто.

В то же время мы не разделяем его новаторских взглядов в отношении роли доходного подхода при оценке прав пользования по договорам аренды и пессимизма относительно того, что нельзя построить никакие адекватные расчетные модели. Призываем также не разделять арендатора и арендодателя на два враждебных лагеря. Такая постановка вопроса часто препятствует нормальному обсуждению непростых вопросов.

Мы провели множество переговоров со стивидорами и в целом представляем себе их аргументацию. Не все стивидоры разделят нашу точку зрения. Кто-то в итоге признает нашу концепцию расчета как справедливую, а кто-то остается на своих позициях. Главной ошибкой, по нашему мнению, прослеживающейся в рассуждениях многих стивидоров, является смешивание понятий оценки причала и оценки бизнеса. Несмотря на кажущуюся схожесть, для их оценки используются совершенно разные предпосылки.

На сегодня развитие наших расчетных моделей идет по пути более качественного учета различия технических параметров причалов, которое приводит к более корректному распределению грузооборота, а также по улучшению учета прямых расходов на причале.

Как отмечает автор Статьи, и мы с ним согласны, объем имеющейся формализованной информации по деятельности на причале ограничен. Рядовому оценщику, впервые взявшемуся за оценку арендной платы за причал, в короткие сроки, обычно отведенные договором на оценку, такой пласт информации «поднять» трудно. Поэтому сбор и аккумулирование различных полезных для оценки ГТС данных являются важным элементом системной работы. Впрочем, как в любом деле.

Понимая всю многогранность задач, связанных с арендой причалов, считаем важным продолжение профессиональных дискуссий, способствующих развитию теоретических основ расчета стоимости прав пользования причальными сооружениями по договору аренды.

Морские порты №10 (2015)

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *