Что нужно для аренды магазина?


Покупая недвижимость в офисном секторе, инвестор неизбежно сталкивается с рисками, однако при правильном выборе объекта, годовой доход от сдачи в аренду офиса может в два раза превысить прибыль от депозита.
Осенью текущего года в Москве было продано рекордное количество офисов за последние 10 лет.
Согласно исследованиям RRG, площадь офисных помещений, выставленных на продажу в столице, превысила 5 млн квадратных метров и составила больше половины предложений в сегменте коммерческой недвижимости в Москве. Проанализируем, с чем связано оживление на рынке, и создало ли оно благоприятные условия для инвестиций.
Текущее положение.
В Москве каждый год возводятся новые и реконструируются старые здания административного назначения. За последние два года темпы реализации объектов значительно снизились, что привело к избытку объема предложения на рынке. В следствии снижения спроса замедлились и продажи. Нестабильная экономическая ситуация и обвал цен на рынке аренды также повлияли на сдержанное поведение инвесторов, заставив их сомневаться в будущей доходности объектов. Собственники в свою очередь вынуждены реализовывать лоты по более низкой цене. Стоимость продажи офисных метров снижается парадоксально быстрее, чем цена её аренде. Так сложились благоприятные условия для покупки недвижимости, ведь окупаемость некоторых объектов сократилась до 5-6 лет.
Арендный бизнес.
Сдача офиса в аренду довольно прибыльный и популярный бизнес, особенно в Москве. Конечно, арендные ставки торговых площадей выше, но и стоимость квадратного метра таких объектов значительно превышает стоимость площади административного назначения. Одной из причин, по которой инвесторы отдают предпочтение офисным помещениям, является ограниченность средств для первоначального вложения. Однако в сфере коммерческой недвижимости, стоимость входного билета не всегда влияет на эффективность инвестиций.
Как и в случае с магазинами доходность офиса зависит от ликвидности помещения. Она складывается из многих факторов: положение объекта, его доступность общественным транспортом и автомобилем, возможность организации парковки, состояние здания и прочие. Выбирая объект для инвестирования, важно трезво оценить перспективы последующей перепродажи или спрос арендаторов. При этом не следует гнаться за низкой ценой, окупаемость зависит от совокупности всех характеристик проекта, а также конкурентного окружения.
В настоящий момент популярность набирают не большие по площади офисы категории B. Необходимость сократить расходы вынуждает арендаторов переезжать из центральных районов ближе к МКАД.
Офис для всех.
Не только крупные компании нуждаются в помещениях, но и малый бизнес влияет на спрос в офисном сегменте. В ответ на потребность в дешевых площадях сформировалось предложение — небольшие помещения, мини-офисы, коворкинг-центры. Арендный бизнес превращается в нечто большее и ориентируется на массового потребителя. Небольшие площади и невысокие цены привлекают фрилансеров, начинающих предпринимателей, работников сферы IT.

Отдельная история сдачи маленьких площадей — это приспособление квартир под офисы. Следует отметить, что сдача квартиры под коммерческую деятельность вне закона. Российское законодательство определяет назначение жилого помещения под проживание, организуя в квартире коммерческую деятельность, собственники нарушают закон. Однако такое явление широко распространилось за счёт того, что это выгодно для обеих сторон: арендодатель получает до 30% сверх дохода, а арендатор находит дешевое по меркам рынка помещение.
Инвестиции в строительство.
Долевое строительство один из вариантов инвестиций в офисном секторе. Первое, о чём задумываются инвесторы, касаясь этой сферы — возможные риски. Самый страшный из них это прекращение строительства. Риск не окупить вложение из-за отсутствия роста цен и спроса относится ко всем видам инвестиций коммерческой недвижимости.
Чтобы избежать эти риски, необходимо скрупулёзно отнестись к выбору застройщика, тщательно проверить всю документацию по объекту, удостоверится в финансовой стабильности компании и историю реализованных проектов. Поведение застройщика при снижении покупательской активности может показать истинное положение дел. Стремление компании распродать площадь быстрее и дешевле скорее всего означает недостаток собственных средств и серьезных финансовых партнеров. Однако возможные риски нельзя расценивать как показатели безуспешности проекта. Инвестор может варьировать условия сделки, чтобы обезопасить свои вложения. Так например, стороны заранее договариваются о том, что застройщик берет на себя обязательства по поиску арендаторов и таким образом гарантирует окупаемость объекта.
Более безопасным способом получить прибыль являются покупка площади в жилом секторе и депозит. При этом сдача в аренду квартиры принесёт около 3–4% в год. На депозите можно заработать до 10% годовых. Покупая недвижимость в офисном секторе, инвестор неизбежно сталкивается с рисками, однако при правильном выборе объекта, годовой доход от сдачи в аренду офиса может в два раза превысить прибыль от депозита.
11.11.2015 Ёлкина Вера

Правильно выбранное помещение приносит бизнесу доход. Неудачное помещение обернется убытками и бременем нереализованных возможностей: вы могли бы заработать, но в таком помещении не получится. Как снять торговое помещение в аренду и заработать на этом, рассказываем в этой статье.

Как выбрать помещение под магазин? Зависит от стратегии бизнеса

Каким бы бизнесом вы ни занимались, до выбора помещения вы должны определить свою бизнес-модель — какому стандарту вы хотите соответствовать и для кого работать.

Максимально широкая аудитория и тысячи позиций товаров? Речь о гипермаркете — вам нужен кусок земли и здание около 6 500 кв.м. Магазинчик «Все по одной цене» влезет в 30 квадратных метров — в однушку, переведенную в нежилой фонд, на первом этаже «дома-корабля». Помещение для бутика модной одежды ищите в торговом центре.

Сначала определитесь, какой вы, а потом выбирайте подходящее помещение.

Если вы ориентируетесь на аудиторию, которая гоняется за низкими ценами, то вы — дискаунтер. Вам не нужна проходимость, у вас может быть грязный пол и вообще палатка. Ваша задача- сэкономить на аренде помещения, уборке, хранении и себестоимости товара. Если же вы хотите продавать товары подороже, придется выбирать помещение более придирчиво.

Для торговых помещений (кроме дискаунтеров) обычно характерны и желательны следующие условия:

  1. Высокие потолки — от 3 м
  2. Витринные окна
  3. Хорошая электрическая мощность — от 10 кВТ
  4. Если помещение на 1-м этаже многоэтажного здания — отдельный вход с улицы
  5. Большая часть помещения должна быть залом для торговли
  6. Наличие складского и/или подсобного помещения
  7. Санузел для работников
  8. Если общая площадь помещения более 100 кв.м, обязателен запасный выход — требование норм пожарной безопасности

Вывод: определите, кто вы, какая у вас бизнес-модель — отсюда станут ясны ключевые параметры торгового помещения

Целевая аудитория — еще один ориентир при выборе торгового помещения

Кроме бизнес-модели, на выбор помещения и его местоположения влияет целевая аудитория вашего бизнеса. Подумайте, кто и в каких условиях интересуется вашими товарами. А кому из них вы хотите продавать чаще и больше всего? Приведу пример из аптечного бизнеса.

Тип целевой аудитории/Параметр сравнения Мужчина, перемещается на автомобиле, доход выше среднего Женщина, замужем, есть дети, 30+, перемещается на транспорте Пожилая женщина
Ассортимент + +/-
Пешая доступность +
Парковка +
Транспортная доступность +
Цены Любые Средние Самые низкие
Описание типичного покупателя Виктору Сергеевичу нужно один раз заехать в любую аптеку, где удобно припарковать машину. Важна возможность купить все в одном месте, чтобы не мотаться по городу и не перестраивать привычные автомобильные маршруты и свои планы Мария зайдет в аптеку по пути на работу, перед тем, как нырнуть в метро. Либо по пути с работы, в двух шагах от дома. Цен на лекарства обычно не знает и не сравнивает, но и слишком за дорого не купит. Если в удобной аптеке не найдется всего, что нужно, — не страшно. Есть и другие удобные аптеки. Заскочит в другой раз Баба Клава поедет на другой конец города, с тремя пересадками и отстоит очередь, чтобы купить корвалол на 2 рубля дешевле

Вывод: составьте портрет вашей целевой аудитории и определитесь, кому вы хотите продавать больше всего. Под этих покупателей и выбирайте помещение.

Какие помещения лучше: в зданиях (первые этажи жилых домов и зданий) или в торговых центрах?

Коммерческое помещение на первом этаже здания или жилого дома. Хороший вариант, если дом удачно расположен и помещение находится на первом этаже, при этом имеет отдельный вход с улицы.

У вас есть право установить вывеску над входом и на окнах, а для размещения наружной рекламы понадобится разрешение управляющей компании либо ТСЖ и Комитета по печати и взаимодейстивю со средствами массовой информации.

Хорошие коммерческие помещения — в новых домах. Но и стоят они дороже.

Все помещения обладают некоторой репутацией. Например, если вы въехали в помещение, где до вас был подобный магазин — вам достанется «шлейф» его репутации. К вам по привычке будут ходить те, кто ходил к бывшему арендатору.

Если помещение сдается впервые, то на его «раскрутку» уйдет время. Нормальный срок, чтобы запомниться людям – полгода-год. Вероятно, придется делать ремонт.

Что надо запомнить о торговых помещениях в зданиях и жилых домах:

  • В среднем, цены за аренду помещения в здании ниже, чем в торговом центре
  • Можно установить удобный для вас график работы
  • Возможно, потребуется ремонт
  • По сравнению с торговым центром, сложнее выбрать удачное помещение

Помещение в торговом центре. Современные торговые центры строятся в хороших местах, где много людей и есть вся инфраструктура для шопинга: парковка, ресторанчики, игровые зоны. Люди приходят туда покупать и остаются на целый день.

Что надо запомнить о помещениях в торговых центрах:

  • Полностью готовое помещение — въезжай и торгуй
  • Хорошее место, отличная проходимость людей
  • Высокие цены за аренду
  • Конкуренция внутри торгового центра
  • Вам будет сложнее установить собственный график работы. Скорее всего, вы будете работать по графику торгового центра

Вывод: самые удобные («въезжай — торгуй») торговые помещения — в торговых центрах. Но они и самые дорогие. Помещения на первых этажах домов с отдельным входом — дешевле.

Как искать помещение?

Заниматься поиском торгового помещения можно самостоятельно, либо обратиться к агенту по коммерческой недвижимости.

Искать торговое помещение самому

Самостоятельный поиск помещения займет немало времени: понадобится просмотреть сотни объявлений, всех обзвонить, приехать на просмотр. Приготовьтесь: аренда — хлопотное дело.

Поисковики. Вбейте в поисковик запрос и начните просматривать сайты — это будут сайты о недвижимости и доски бесплатных объявлений.

Порталы о недвижимости и доски бесплатных объявлений

Популярные среди обычных людей сайты, на которых можно найти объявления о сдаче в аренду помещений:

https://www.avito.ru — самая популярная доска бесплатных объявлений

https://spb.cian.ru — специализированный портал о недвижимости

https://realty.yandex.ru/sankt-peterburg/ — Яндекс.Недвижимость

http://spb.arendator.ru — портал о коммерческой недвижимости

Существуют закрытые базы коммерческой недвижимости, в которых агенты обмениваются информацией о сдаваемых объектах. Доступ в них платный, частные лица туда не допускаются.

Зайти в понравившееся помещение и спросить, не собираются ли его сдавать

Иногда везет. Вдруг вы счастливчик?

Если текущий арендатор съезжать не собирается, поинтересуйтесь, как удалось снять такую красоту. Попросите телефон агента-посредника.

Почему стоит нанять агента по коммерческой недвижимости

Если нанять агента по коммерческой недвижимости, то объявления, звонки, переговоры, торг, просмотры и проверка документов лягут на его плечи, а не на ваши. Но за его работу нужно заплатить комиссию в размере 50% или 100% (зависит от агента и объекта) от суммы одного ежемесячного платежа за аренду помещения. То есть, если агент нашел помещение за 50 000 в месяц, то вы должны заплатить:

  1. 50 000 рублей за первый месяц аренды
  2. 25 000 или 50 000 рублей — комиссия агенту (как договоритесь)
  3. Регистрация договора аренды — 2000 рублей, если регистрируете как физическое лицо. Если как юридическое — 22 000 рублей

Если у вас есть специалист, агент по коммерческой недвижимости, которому можно доверять, делегируйте эту задачу ему. Зачем? Агенты нарабатывают свой опыт ногами и знают такие тонкости, о которых дилетанты просто не догадываются.

История. Нужно было открыть сетевую аптеку, рядом с метро «Московская». Место очень популярное, площади плотно заняты. В итоге было выбрано помещение без парковки, вблизи жилых домов, с низкой проходимостью. Между тем, недостатка в покупателях нет. Как так?

Дело в том, что вывеску аптеки прекрасно видно, как только поднимаешься из подземного перехода метро. Конкретно эта аптека была рассчитана на женскую аудиторию, которая перемещается пешком.

Хорошие агенты знают народные тропы, учитывают обзор, считают трафик (проходимость), а не только проверяют юридическую чистоту сделки. Чтобы агент нашел хорошее помещение для вашего бизнеса, ему понадобится описание вашей бизнес-модели и целевой аудитории.

Поэтому когда вас посетит идея поискать торговое помещение самостоятельно, хорошенько подумайте. Снять какое-нибудь помещение вы, конечно, сможете, даже если никогда этим не занимались. Другой вопрос: не нарветесь ли вы на неприятности? В порядке ли будут документы, не попросят ли вас освободить помещение через неделю, не будете ли вы обязаны оплачивать невменяемо дорогие услуги? И самый главный вопрос — будет ли ваше помещение зарабатывать деньги?

Вывод: с агентом по коммерческой недвижимости поиск помещения пройдет быстрее и легче. Но главное — так у вас больше шансов снять помещение, которое будет приносить доход, а не убытки.

Фиксируйте результаты просмотра каждого торгового помещения

Каким бы способом вы ни искали недвижимость, результаты поисков полезно фиксировать. Во время просмотра помещения делайте фотографии, а после раскладывайте их по папкам для каждого объекта.

Вывод: фиксируйте результаты каждого просмотра, делайте фотографии и раскладывайте их по папкам. Это поможет не забыть, что вы смотрели, и сравнивать объекты между собой будет легче.

Какие документы проверять при аренде торгового помещения?

Неважно, сами ли вы занимались поисками или наняли агента, до подписания договора аренды торгового помещения попросите у арендодателя следующие документы и внимательно прочтите, что в них написано:

  1. Документ, удостоверяющий владение и распоряжение помещением. Это может быть договор аренды, договор купли-продажи, распоряжение государственного или муниципального органа, свидетельство о регистрации права собственности.

  2. Выписка из ЕГРН (единый государственный реестр недвижимости) — Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии. Ее можно получить самостоятельно на сайте Росреестра.
  3. Кадастровый и технический паспорт помещения — в этих документах указана площадь помещения и план. Если они не совпадают с заявленными в объявлении — то это повод насторожиться или хотя бы попросить скидку.
  4. Договоры с обслуживающими организациями. Важно, чтобы у них был действующий срок и чтобы они были заключены с поставщиками услуг.

Какие документы потребуются со стороны арендатора

  1. Выписка из ЕГРЮЛ или ЕГРИП не старше 4 месяцев.
  2. Копии свидетельств о регистрации юридического лица и его постановки на учет ФНС.
  3. Банковские реквизиты.
  4. Почтовые реквизиты (в том числе юридический адрес).
  5. Копии ИНН, ОГРН, КПП.
  6. Копия паспорта руководителя и копия документа, который подтверждает его полномочия.

Заключительные документы сделки

Перед тем как подписывать договор аренды, разумно написать письмо о намерениях или оставить залог под расписку. В этом документе опишите объект аренды, площадь, стоимость, сроки, условия аренды.

  1. Договор аренды. Прочитать. Понять. Показать юристу. И только потом — подписывать.
  2. Акт приема-передачи

Вывод: внимательно читайте и проверяйте документы, прежде чем ставить подпись и отдавать деньги.

Информацией поделились специалисты по коммерческой недвижимости Руслан Хидоятов и Николай Демьянов.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *